地產(chǎn)業(yè)公司擴(kuò)張與金融策略

地產(chǎn)業(yè)公司擴(kuò)張與金融策略Sunday,May7,2023公司金融與企業(yè)發(fā)展清華圓桌論壇4萬科的學(xué)習(xí)效果3地產(chǎn)新標(biāo)桿－帕爾迪？新鴻基？1問題的提出2公司金融戰(zhàn)略關(guān)注重點(diǎn)中國地產(chǎn)業(yè)的新標(biāo)桿帕爾迪？新鴻基？1問題的提出榜樣的力量是無窮的2公司金融戰(zhàn)略關(guān)注重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債權(quán)益錢從哪里來？如何來？錢到哪里去？為什么去？創(chuàng)造價(jià)值現(xiàn)金流量表——市場價(jià)值損益表——賬面價(jià)值權(quán)益收益率ROE＝稅后收益/權(quán)益價(jià)值財(cái)務(wù)杠桿乘數(shù)FLM＝FSR×FCE稅收效應(yīng)比率TER投入資本收益率ROIC＝EBIT/投入資本利稅前營業(yè)利潤率EBIT/營業(yè)收入投入資本周轉(zhuǎn)率營業(yè)收入/投入資本凈營運(yùn)資本固定資產(chǎn)營業(yè)收入營業(yè)成本投入資本財(cái)務(wù)成本比率(FCE)EBT/EBIT財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)比率(FSR)投入資本/權(quán)益價(jià)值權(quán)益價(jià)值利息費(fèi)用稅收效應(yīng)比率EAT/EBT稅率營業(yè)收入營業(yè)收入投入資本投入資本權(quán)益價(jià)值盈利能力營業(yè)收入營業(yè)收入投入資本投入資本權(quán)益價(jià)值權(quán)益收益率利稅前營業(yè)利潤率投入資本周轉(zhuǎn)率財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)比率財(cái)務(wù)成本比率稅收效應(yīng)比率不同公司ROE比較(2005)企業(yè)利稅前營業(yè)利潤率投入資本周轉(zhuǎn)率投入資本收益率財(cái)務(wù)杠桿乘數(shù)財(cái)務(wù)成本比率稅收效應(yīng)比率權(quán)益收益率帕爾迪15.79%2.2836.25%1.080.9865.22%25.04%萬科18.87%1.1521.61%1.110.9968.33%16.25%新鴻基55.38%0.158.24%1.030.9885.07%7.06%不同公司財(cái)務(wù)指標(biāo)綜合比較(2005)帕爾迪股東的回報(bào)率大于新鴻基的股東回報(bào)率不同公司ROE比較(2005)企業(yè)利稅前營業(yè)利潤率投入資本周轉(zhuǎn)率投入資本收益率財(cái)務(wù)杠桿乘數(shù)財(cái)務(wù)成本比率稅收效應(yīng)比率權(quán)益收益率帕爾迪15.79%2.2836.25%1.080.9865.22%25.04%萬科18.87%1.1521.61%1.110.9968.33%16.25%新鴻基55.38%0.158.24%1.030.9885.07%7.06%原因何在？帕爾迪與新鴻基金融戰(zhàn)略之比較：專業(yè)化與多元化？資產(chǎn)結(jié)構(gòu)？

帕爾迪與新鴻基金融戰(zhàn)略之比較：專業(yè)化與多元化？資產(chǎn)結(jié)構(gòu)？新鴻基負(fù)債更低郎咸平教授言：

香港的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，我國大陸房地產(chǎn)的某些地方與香港的歷史極為類似。香港這些公司之所以在競爭中脫穎而出，重要的一點(diǎn)就是運(yùn)用了恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理策略。這些策略最終都可以表現(xiàn)為一點(diǎn)，那就是維持較高的現(xiàn)金流和較低的負(fù)債率。面對像亞洲金融危機(jī)、宏觀調(diào)控、外國投機(jī)性資金融入這樣的不可控制的外在風(fēng)險(xiǎn)，唯一能做的就是通過恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理策略減少或者抵消這些風(fēng)險(xiǎn)給公司帶來的負(fù)面影響。香港地產(chǎn)公司均資本負(fù)債率基本維持在20%左右，而現(xiàn)金占總資產(chǎn)比例高達(dá)5%以上，這可以看作是這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)。風(fēng)險(xiǎn)水平值得注意的是新鴻基的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)居然更高Z值是美國學(xué)者Altman發(fā)明的一種衡量企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的方法，被人們廣泛應(yīng)用。這一模型預(yù)測企業(yè)的Z值小于1.20時(shí)將破產(chǎn)，Z值介于1.20和2.90之間為“灰色區(qū)域”，Z大于2.90則企業(yè)沒有破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。計(jì)算方法如下。Z=0.717(X1)+0.847(X2)+3.11(X3)+0.420(X4)+0.998(X5)其中：X1=營運(yùn)資本/總資產(chǎn)X2=留存收益/總資產(chǎn)X3=息前稅前利潤/總資產(chǎn)X4=股東權(quán)益/負(fù)債X5=銷售收入/總資產(chǎn)學(xué)習(xí)新鴻基的企業(yè)：浦東金橋和陸家嘴陸家嘴：“為了保持可持續(xù)增長，開拓主營業(yè)務(wù)新格局，公司正大力培養(yǎng)一批長期租賃物業(yè)。”2005年末，這家公司擁有現(xiàn)金42.39億元，而其資產(chǎn)總額不過110.11億元，現(xiàn)金占總資產(chǎn)的比例高達(dá)38.50%。浦東金橋2005年經(jīng)營情況（單位：萬元）3地產(chǎn)新標(biāo)桿－帕爾迪？新鴻基？塞翁失馬，安知非福帕爾迪的驕閃光點(diǎn)帕爾迪鳴是美國招最大的儀房地產(chǎn)歌開發(fā)商廉，在美碧國的市場占棵有率約慢為4%朋，而且沫是在所痕有主流漲市場提供產(chǎn)品的燭公司。2型005年敞公司實(shí)現(xiàn)瞧銷售收入罰為146.蝕95億美過元，凈利展?jié)欉_(dá)到1醫(yī)4.92能億美元。弟公司的業(yè)務(wù)遍關(guān)及美國2敗7個(gè)州5匠4個(gè)城市膀，200敞5年售房456奸.30搖萬套，充員工人炒數(shù)達(dá)到揀期13繳,40斧0人。從200飯0年至2去005年茄，帕爾迪圓的收入年霜均復(fù)合增長28碌.18%然，凈利潤桌年均增長棉51.2笑4%，公笑司的加權(quán)平敗均凈資產(chǎn)親收益率從舟16.5副8%增長揭到28.9胡1%。從筑2000巧年末到2勒005年律末，帕爾易迪的股價(jià)上聯(lián)漲了2寶79.蜓69%竹。帕爾迪的慢閃光點(diǎn)帕爾迪戰(zhàn)森略會更受暈多方歡迎帕爾迪的繁本質(zhì)是提幫高經(jīng)營效龍率，它的桑銷售利潤肌率并不高敵，但同樣石的資產(chǎn)創(chuàng)耍造出了更茂多的收入酒，從而獲飼得了高額揚(yáng)回報(bào)。中網(wǎng)國目前的卵矛盾在于六一方面老爐百姓在住震房上存在宮著巨大的貞消費(fèi)需求彈，另一方隆面房價(jià)高濫企、開發(fā)鬧商獲取了昨過多的利侍潤而真正銅以消費(fèi)為覺目的的購妹房者不堪釣重負(fù)。實(shí)申施類似帕辟爾迪的戰(zhàn)芽略則意味貓著企業(yè)會竄通過開發(fā)憑更多的樓篇盤以滿足狹需求，同泡時(shí)不追求診在單一樓確盤上獲取近高額利潤亦。對政府源、對供應(yīng)垃商、對購些房者來說伴，這樣的五企業(yè)無疑窗會更受歡唯迎。堅(jiān)持專協(xié)業(yè)化經(jīng)控營變革精神土地：核固心競爭力娃和財(cái)務(wù)紀(jì)鮮律市場細(xì)分與和并購戰(zhàn)吉略重視股東諷利益帕爾迪餃制定的配戰(zhàn)略帕爾迪堅(jiān)講持專業(yè)化寨經(jīng)營，非劣但不涉足燥房地產(chǎn)以外的行勵(lì)業(yè)，而且愿不持有租固賃物業(yè)。早在公司的業(yè)務(wù)分督部信息中企，只能看配到房地產(chǎn)繁開發(fā)（H之omeb里uild描ing）圣和金融服簡務(wù)（Fi玻nanc破ial舉Serv嘉ices肉）兩項(xiàng)業(yè)莖務(wù)，其中忘金融服務(wù)駛業(yè)務(wù)2005另年的收入宴只有1.啄61億美題元，僅占看公司收入的1.綁10%；恭稅前利潤撈7059高萬美元，幕僅占2.9征8%。堅(jiān)持專麻業(yè)化經(jīng)盲營“如果我瓜們能夠把幕這些成本爽（國內(nèi)房高地產(chǎn)開發(fā)塑業(yè)務(wù)中原辱材料和勞禽動力成本木）僅僅減鋼少3%，渴我們就可搶以節(jié)省1苦.58億伙美元或者針說每股0吸.75美狐元。這是蓬一個(gè)巨大拋的數(shù)字，請但是如果殲我們還象演以往那樣旋做同樣的切事情，我淘們就無法拔達(dá)到這個(gè)塌目的。我恩們必須改竊善我們的露流程，而匪且，簡化潑我們的生賓意。”變革精神“當(dāng)我們蔥控制了土珍地，我們閉就控制了鞏我們的命塞運(yùn)——確膊保我們明毫天有房可妄建，并且?guī)е酶偁帉ψ氖钟诹觿堇?。”在過去的犁三年中我無們建造房抵屋只使用貫了100丈,000碧塊土地。浩與此同時(shí)演，我們卻薪投入足夠肢的資本來廣控制30編2,00熱0塊土地淹。為什么銜會有這么址大的差距撈？成長。鳳我們的計(jì)睛劃要求我半們在未來閥幾年中顯吩著增加提盞供的房屋鳴數(shù)，而土尿地是關(guān)鍵震的原材料天，沒有它故我們無法彈運(yùn)營。為召了抓住任淡何成長機(jī)幼會，我們顫手頭上必畝須有土地輝。土地：妄核心競挺爭力與若財(cái)務(wù)紀(jì)炸律風(fēng)險(xiǎn)如襯何控制幻玉？辦法之一鄰：期權(quán)控辯制土地200幅4年，糕帕爾迪輔通過期艷權(quán)的方記式控制供了18嚇5,0違00塊烘土地，折這些土喇地價(jià)值駕65億活美元，荷而公司曲用于控文制的期扮權(quán)保證檢金僅為況4億美籮元，僅軍為土地違價(jià)值的裙6.1若5%。辦法之?dāng)[二：堅(jiān)壁守財(cái)務(wù)逮紀(jì)律長期有息柴負(fù)債占資偽本的比例寬不超過4粘0%不考慮顛短期負(fù)抹債是因軟為資產(chǎn)司周轉(zhuǎn)率疾高帕爾迪巡壽的資產(chǎn)火周轉(zhuǎn)率急很高，泛200午5年為紅1.1美3，這揪意味著號公司的嬌資產(chǎn)可諸以很快禽轉(zhuǎn)化為抓收入，義而且帕閃爾迪的訓(xùn)應(yīng)收款叼非常少刷，幾乎匠可以忽胖略不計(jì)繭，這就掌意味著題在確認(rèn)此收入的安同時(shí)就逢已經(jīng)變絞現(xiàn)。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)陳率高的訣翅竅營業(yè)能力吃強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化裁建房自認(rèn)的疊核心競是爭力—花—拿地拿地要訣帕爾迪摧在選擇蹲開發(fā)用畏地時(shí)要信經(jīng)過詳噸盡的市錦場研究蕩，從而測使得房房誠屋的位旨置和類剝型同目墓標(biāo)顧客友相匹配千。在此迎基礎(chǔ)上均，帕爾任迪力圖山使控制否下的土宏地在2剛4到3備6個(gè)月祖內(nèi)完成脂從開發(fā)發(fā)到銷售溫的過程蔽。經(jīng)常會出昆售一些位宮于公司開持發(fā)的社區(qū)東之內(nèi)或相蓋鄰的土地通給一些零章售商或商辯業(yè)機(jī)構(gòu)，班有時(shí)甚至戶會將位于名自己所開爆發(fā)社區(qū)內(nèi)扎的土地出宰售給其他廊開發(fā)商，少此外，還歷會將不需降要的土地獲轉(zhuǎn)讓給適括當(dāng)?shù)淖罱K眨使用者帕爾迪梨持續(xù)地級對手中場的土地谷進(jìn)行評翻估以確肌保資本拴得到最乖有效的口使用是疾對上述俗行為的易解釋，率而如果慕一個(gè)企棋業(yè)時(shí)刻扇想著如伏何使資床本得到古最有效喇的使用眉，它的火資產(chǎn)周返轉(zhuǎn)率和賠凈資產(chǎn)直收益率什高也就孔在情理脫之中了妥。為出售診持有的兩土地占榴據(jù)相當(dāng)爬比例形勢判唱斷準(zhǔn)確市場細(xì)質(zhì)分和并諷購戰(zhàn)略戰(zhàn)略制定貴在執(zhí)葛行尚未體現(xiàn)剪在財(cái)務(wù)績逮效上負(fù)債率高什并不可怕資產(chǎn)周轉(zhuǎn)梨率下降在建開臭發(fā)產(chǎn)品峰增長過衰快定向增發(fā)驗(yàn)項(xiàng)目預(yù)示許未來之路4萬插科的學(xué)習(xí)吸效果戰(zhàn)略制定客戶細(xì)忽分策略膽。萬科弊將不局底限于以些職業(yè)、滲收入、作年齡等邁“物理外”方式膨去把握蠶客戶，堅(jiān)而將從焦客戶的黃內(nèi)在價(jià)拐值出發(fā)假，按客剃戶的不序同生命央周期，語建立梯捷度產(chǎn)品節(jié)體系，握通過為她客戶創(chuàng)掙造價(jià)值壟，實(shí)現(xiàn)南客戶終御身鎖定朵。城市圈聚些焦策略。產(chǎn)品創(chuàng)套新策略睛。萬科無將在細(xì)讓分客戶奪價(jià)值的久基礎(chǔ)上趣，形成福住宅體延系，建侵立萬科種信宅標(biāo)贊準(zhǔn)；通蚊過工廠豪化生產(chǎn)牙，提高莫住宅的幣品質(zhì)和羨性價(jià)比患；以和衛(wèi)諧、自武然、生餐態(tài)的標(biāo)神準(zhǔn)進(jìn)行宰未來可壯能住宅謀的研發(fā)蛙，為住電宅產(chǎn)業(yè)每貢獻(xiàn)更槳多的自則主知識富產(chǎn)權(quán)。貴在執(zhí)行收購南都轎——獲得尼土地、試紙點(diǎn)住宅產(chǎn)醫(yī)業(yè)化股權(quán)轉(zhuǎn)鑰讓——湖提高資斯金效率體現(xiàn)在財(cái)把務(wù)績效尚未體現(xiàn)集在財(cái)務(wù)績攏效上負(fù)債率高有并不可怕長期有息甲負(fù)債占資映本的比例懇僅為24未.22%貍，這遠(yuǎn)低妨于帕爾迪可的36.豈24%。有息負(fù)債肚占負(fù)債的鐮比例從4麗8.50黑%下降到調(diào)27.1蚊6%，表隊(duì)明盡管負(fù)僻債率上升界，但財(cái)務(wù)濟(jì)負(fù)擔(dān)的增伴加并不如歌想象中的繞大。有息負(fù)債嘆中長期負(fù)懷債上升，負(fù)短期借款臺下降。這嚼無疑降低達(dá)了短期償蛛債風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)球率下降從20鬼03年悠到20所05年駕，萬科譜的收入顏只增長棗了65癢.50屋%，而負(fù)資產(chǎn)增弓幅遠(yuǎn)高至于此資產(chǎn)大野幅增長幕有理萬科20沫05年末浴的土地儲成備顯然不稈夠。萬科陡2005窮年實(shí)際新臉開工面積請為259張.3萬平從米，如果救假設(shè)自2妖006年柄起每年的野開工面積凍比上年增戒長30%汪，則未來鈔三年需要廣1345疫萬平方米防土地，而賞05年末紙萬科的土漫地儲備只咬有120勺9萬平米括，其中擁犧有權(quán)益只貼有101殊9萬平米逆。這樣的棚儲備水平削顯然不能口使萬科象皂帕爾迪那嗓樣在開發(fā)爺時(shí)做到游際刃有余，難甚至可以丑視需要放撥棄一些土葡地的開發(fā)特。在建開妹發(fā)產(chǎn)品棄增長過艱快在建開煤發(fā)產(chǎn)品雖增長過里快在建開跪發(fā)產(chǎn)