中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程——房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程1回首改革開放3３年中國(guó)老百姓的住房變遷，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國(guó)3３年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的改革開放史。2目錄中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報(bào)3中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式41980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想，拉開了住房制度改革的序幕。5當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)起步之時(shí)，其他國(guó)家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開始發(fā)展？？借鑒創(chuàng)新6成功不能復(fù)制但可以借鑒香港深圳中國(guó)大陸中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地7香港模式在過去20多年中，影響中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向；這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。8近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國(guó)模式，并以美國(guó)房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美國(guó)模式興起美國(guó)模式本質(zhì)特征，是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購(gòu)買力及需求細(xì)分為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。其原因是美國(guó)的土地資源幾乎無限供應(yīng)。9香港模式美國(guó)模式中國(guó)模式VS長(zhǎng)江實(shí)業(yè)PulteHomes萬科中國(guó)政府對(duì)土地用途的規(guī)定、超過閑置年限強(qiáng)制回收政策，以及對(duì)商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對(duì)土地投機(jī)起到了有效的抑制作用。美國(guó)模式VS兼容10發(fā)展模式的根源：土地11中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式121.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收開發(fā)流程13建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五14中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式15房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目全生命周期（項(xiàng)目論證、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造、營(yíng)銷策劃、客戶服務(wù)、物業(yè)管理）七大環(huán)節(jié)，專業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類。16盈利模式之一投資運(yùn)作投資經(jīng)營(yíng)模式（資本溢價(jià)能力）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式（政府公關(guān)能力）盈利模式之三開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式（項(xiàng)目運(yùn)作能力）盈利模式之二土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)17盈利模式之四物業(yè)持有物業(yè)持有模式（資產(chǎn)管理能力）盈利模式之五營(yíng)銷策劃整合營(yíng)銷模式（策劃銷售能力）盈利模式之六綜合開發(fā)綜合開發(fā)能力（資源整合能力）18中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然在學(xué)習(xí)，如何有自己獨(dú)特的發(fā)展模式？？首先，看看中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程與特點(diǎn)。。。。。。無論是發(fā)展模式、開發(fā)模式還是盈利模式。。。19中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)20197覆819911999200削72010第一階段：中國(guó)房建地產(chǎn)市置場(chǎng)萌芽催階段21重點(diǎn)發(fā)濱展重工賴業(yè)，還找不存在穗完全意鵝義上的凳房地產(chǎn)詢市場(chǎng)。新中國(guó)成狗立戰(zhàn)爭(zhēng)摧殘一窮二辦白197莖91980198志61988195張8從195端8年開始泛，房地刺產(chǎn)收歸調(diào)國(guó)有，許中國(guó)房瘡地產(chǎn)從襲此消失根。199屢12219791980198619881958契機(jī)197孝9年開始蕩經(jīng)濟(jì)體煉制改革1980席年4月頂鄧小平提源出“出售燥公房，聽調(diào)整租菠金，提學(xué)倡個(gè)人揀建房買百房”的設(shè)想拉開了禾住房制圣度改革握的序幕鮮。199蒜1231986穿年1月，國(guó)務(wù)院召崖開城鎮(zhèn)住犁房制度改造革問題座康談會(huì)住房制嘩度改革曾正式啟球動(dòng)1988光年4月，《中華殘人民共和殿國(guó)憲法》豪規(guī)定，土期地使用權(quán)弟可以依法塞轉(zhuǎn)讓。19791980198619881958199124新中國(guó)壤土地拍符賣“第爐一槌”壇。1988塊年4月25創(chuàng)下三天春一層樓的餃“深圳速玩度”的深挖圳國(guó)貿(mào)大務(wù)廈最早一衛(wèi)批被改憲革開放尤之風(fēng)洗但禮的城墾市南國(guó)土壤臉：八十年飛代中期春的廣州、深圳等261979198019861988195甲8199果1真正意義直上走上了晉市場(chǎng)化的紛發(fā)展之路供求關(guān)系嗎不合理虛假繁暈榮可以說，施海南房地景產(chǎn)泡沫破敬裂之后，揭中國(guó)的房塌地產(chǎn)才在邪陣痛中。1989慶年以“海轉(zhuǎn)南”房進(jìn)地產(chǎn)泡鍛沫破裂妹為標(biāo)志還的中國(guó)刮房地產(chǎn)躲嚴(yán)冬如徒期而至營(yíng)。27”海南膀“地產(chǎn)幕泡沫王石、睜潘石屹掘、馮侖太。。。28探索階段銅：炒作與掉調(diào)整1978199棉1199咳9200寬72010第二階屆段：29199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平慢同志的南邁巡講話房地產(chǎn)盜開始迅驕速發(fā)展梨起來掀起了房地產(chǎn)開替發(fā)的高潮炒作最仇嚴(yán)重區(qū)肅域：北海、僑大亞灣沒、海南冷等地30199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條負(fù)增長(zhǎng)亞洲金融雹危機(jī)31199枝31994199棚71998199開1199既9炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1998責(zé)年中國(guó)的福太利分房制今度終止，貨幣化分襯房方案正邪式啟動(dòng)領(lǐng)。暴風(fēng)雨來夕臨前的沉駕寂期32房地產(chǎn)快茅速發(fā)展階哥段19781991199古920072010第三階段：33200劇0200拿12002200319992007200迷52004200快6市場(chǎng)回暖宏觀經(jīng)榮濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)胸泡沫已得到控制房地產(chǎn)市膛場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖中國(guó)房嫂地產(chǎn)市浮場(chǎng)進(jìn)入卵新一輪券的發(fā)展嫌時(shí)期34200哀0200脫1200龍2200規(guī)31999200朽7200辭5200克420062001虜年，投資投機(jī)邀狂潮開始樸出現(xiàn)關(guān)鍵詞：北京申奧朝成功溫州炒房或團(tuán)9·11音事件正式成磨為WT埋O成員漲幅迅速35溫州炒撞房團(tuán)從20產(chǎn)00年財(cái)開始溫禿州人開犬始在上乓海、杭懇州、蘇統(tǒng)州、廈溜門、北洲京、寧鐘波、金曾華等地雖置業(yè)。純“溫州報(bào)的房地鴿產(chǎn)開發(fā)瘦規(guī)模相控當(dāng)于江辨西一個(gè)錦省的總角量，而古溫州市婦區(qū)的人拋口不過駐100庭萬多一蒙點(diǎn)?！彼┰诔赐附ū镜貥潜Ｊ泻?，職溫州人舒開始大街規(guī)模向安外擴(kuò)張善，這就映有了“拘溫州購(gòu)能房團(tuán)”機(jī)?；疖嚦磾撤繄F(tuán)飛機(jī)炒策房團(tuán)36200碰1年福布斯中國(guó)富豪灘榜中開發(fā)商占28人37200乓0200矩12002200撤3199食9200角7200篇5200依4200談6全面恢復(fù)2002杠年，土地迫市場(chǎng)規(guī)范魯化政策出搭臺(tái)招拍掛200周3年關(guān)騰鍵詞：地王別墅供地SAR除S38200普3年，描地王現(xiàn)則象出現(xiàn)392003差年3月，悠SARS店爆發(fā)，短暫”寒冬“幣出現(xiàn)2003慘年2月，懇國(guó)土資源線部叫停別弊墅供地，低密度乖住宅成”被搶手貨“40200020012002200319992007200520042006繁榮景象2004痕年，房?jī)r(jià)剖大漲2004炭年關(guān)鍵詞己：土地拍坐賣加息（秋9年來肝第一次恰加息）個(gè)人集庸資建房房地產(chǎn)儲(chǔ)熱潮從虹北京上宵海一線速城市向爺內(nèi)陸轉(zhuǎn)燥移41200伐0200120022003199釣92007200瓦5200艇42006繁榮景象200逢5年，戒走低回貫落短漠暫低迷孤期2005殺年關(guān)鍵詞崖：調(diào)控一季度房握價(jià)上漲1邊9.1%3.26貌國(guó)八指條4.2港7話新八條調(diào)控文件患密度加大新，但房?jī)r(jià)擾一直堅(jiān)挺42200哈0200甘1200咳22003199品9200騰72005200膝42006繁榮景象2006叫年，一個(gè)耍字“漲”200顧6年關(guān)柜鍵詞：加息國(guó)六條金融業(yè)虜開放43200屠6年4股月27灘日深圳市民待鄒濤發(fā)起嘴“不買房倉(cāng)”運(yùn)動(dòng)442006紋年4月2滑8日再次加潤(rùn)息予抑制熔需求200肚6年5纏月17嘗日國(guó)六條45200葉6年1聰2月中國(guó)金融夠業(yè)全面開扇放外資、熱若錢涌入462006烤年，房地克產(chǎn)行業(yè)“稅多事之秋鋒”，密集惕的調(diào)控政偵策難以撼燒動(dòng)房?jī)r(jià)高記攀472000200120022003199情9200720052004200器62007站年，瘋狂薪地暴漲200圖7年關(guān)聯(lián)鍵詞：地王頻出上市籌資宏觀調(diào)缺控48200宣7年，而地王頻郊現(xiàn)雞面粉比支面包貴492007烘年房地產(chǎn)拆市場(chǎng)熱潮貴推動(dòng)土地暫市場(chǎng)的火矩爆，珠三港角區(qū)域土革地價(jià)格上引漲迅猛，巧頻頻出現(xiàn)鍛地價(jià)標(biāo)王正和搶地現(xiàn)槐象，土地價(jià)格敵在房地產(chǎn)毅商品價(jià)格騰中的結(jié)構(gòu)稍比重越來酸越大，并呈現(xiàn)婦加速提升深趨勢(shì)。但到年末，受到國(guó)暈家政策和領(lǐng)樓市成交師量萎縮等碼原因影響神。土地流爭(zhēng)標(biāo)現(xiàn)在屢瓦次上演。50200施7年4殲月20宮日碧桂園棟在港上招市締造了中乓國(guó)內(nèi)地房掏地產(chǎn)企業(yè)便在港最大扎籌資額25歲而的楊惠且妍因此暴躍升為塔內(nèi)地女釋首富51200核7年喜上海難湯臣辣天價(jià)1英1萬/勞平米2007日年北至京商品房挨預(yù)售均價(jià)土首次突破沾萬元，達(dá)校1243沿6.2元懷/平米52200速7年是歌瘋狂的尾一年。房?jī)r(jià)完成灣了在這一愉輪中國(guó)經(jīng)孫濟(jì)景氣周職期中的沖頂表攪演，各大躺房地產(chǎn)嫩商競(jìng)相興圈地和上市籌需資。但到下啦半年，展此前屢叔屢收獲糠甚微的踢宏觀調(diào)局控終于屋讓這只閥停步下脹來的舞殼鞋放慢臺(tái)了節(jié)奏永，市場(chǎng)觀望情緒濃厚代，房?jī)r(jià)企臭穩(wěn)。給予房地批產(chǎn)開發(fā)商按更沉重打穿擊的是，借資本市場(chǎng)姐的機(jī)會(huì)窗越基本關(guān)閉漁，被大量遍的土地儲(chǔ)石備吸干了芒現(xiàn)金的盡一些開星發(fā)商面糖臨資金鏈瞧斷裂的局面謙。53房地產(chǎn)行修業(yè)全面調(diào)闊整階段1978199筍11999200郵7201足0第四階桃段：54200驅(qū)8201摘0200媽9200躺8年，壘寒流南下跌邪低腫谷200停8年關(guān)丸鍵詞：土地市騾場(chǎng)降溫中介倒邀閉上市“忙流產(chǎn)”銷量萎晉縮稱降價(jià)促辛銷持幣待購(gòu)552008盡年1月鄉(xiāng)豐房市急轉(zhuǎn)淡中天置總業(yè)、長(zhǎng)棟河地產(chǎn)貓、創(chuàng)輝蓋租售等詠一批房兼地產(chǎn)中剩介倒閉56200交8年3梁月萌因認(rèn)購(gòu)斃不足炊恒大李地產(chǎn)被樓迫放棄沉在港I辟PO計(jì)圖劃陵是中地國(guó)房地停產(chǎn)業(yè)面暖臨命運(yùn)晉轉(zhuǎn)折的仗具標(biāo)志套性事件57200洋8201漠020092009騙年，需求尿重新釋放金樓市火棗爆200分9年關(guān)扒鍵詞：救市效挺果初顯成交量回貌升全面衰回暖房?jī)r(jià)普癥漲經(jīng)濟(jì)復(fù)踩蘇投資客582009年，房市百態(tài)之一樓脆脆

200堤9年6稀月27載日6時(shí)谷左右，上海閔行區(qū)辦蓮花南凈路羅陽(yáng)勾路口一申幢13勉層在建很商品樓從發(fā)生倒造塌事故持，造成緊一名工漲人死亡592009年，房市百態(tài)之二樓歪歪

第一個(gè)樓往歪歪指的船是200戲9年7月壓中旬的一調(diào)場(chǎng)大雨后剩，四川成菌都“校園數(shù)春天”小夫區(qū)原來距狼離就很近括的兩棟樓屯房居然微觸微傾斜，疫靠在了一砍起，人們歷形象的稱臂它為“樓撐歪歪”，艱最令樓內(nèi)飯居民郁悶圓的莫過于徐鑒定機(jī)構(gòu)靠出具的一票紙報(bào)告，彈“此樓安鄰全”。602009年，房市百態(tài)之三樓晃晃

樓堅(jiān)強(qiáng)樓危危樓斷斷樓停停。。。。宴。。612009號(hào)年，樓市話“火”“萬劇”--達(dá)-蝸居62中國(guó)房馳地產(chǎn)發(fā)學(xué)展數(shù)據(jù)戒播報(bào)63中國(guó)房地極產(chǎn)市場(chǎng)圾從安居罷時(shí)代到投配機(jī)時(shí)代64投資：脹開發(fā)投唱資增速換逐月回栗升但擇仍低于貓近年來舞平均水矩平65供應(yīng)：完09年何施工和棒新開工浸面積低活位增長(zhǎng)狀市蒜場(chǎng)略顯去供給不內(nèi)足66需求：村銷售面桑積和銷津售額的訓(xùn)規(guī)模與花增速均豬創(chuàng)歷史當(dāng)新高67成交：掙主要城容市住宅具成交套泥數(shù)創(chuàng)歷純史新高68房地產(chǎn)城技市價(jià)格排典名6970盤點(diǎn)2噸011跑房地產(chǎn)架關(guān)鍵詞1、新逃國(guó)八條:對(duì)貸款購(gòu)支買第二套沸住房的家喝庭，首付艇款比例不現(xiàn)低于60慎%，貸款督利率不低亭于基準(zhǔn)利艇率的1.時(shí)1倍。2、限幕購(gòu)令3、房戒產(chǎn)稅4、曲彎線購(gòu)房5、假久離婚6、加息7、禁止狡群租71盤點(diǎn)20專11房地已產(chǎn)關(guān)鍵詞8.公孟租房9.保赤障元年10.化環(huán)首藍(lán)都經(jīng)濟(jì)染圈11.技倒春寒12.弊一房一價(jià)13.盈分水嶺懶201早172201積1年房頓企銷售君金額