產(chǎn)業(yè)投資基金產(chǎn)業(yè)園融資模式與園區(qū)地產(chǎn)金某地產(chǎn)新暨園

產(chǎn)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)園融資模式

與園區(qū)地產(chǎn)金融創(chuàng)新

暨園區(qū)地產(chǎn)基金設(shè)計(jì)

唐琪

2014年6月新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展背景1、國(guó)家城鎮(zhèn)規(guī)劃方案2、消除農(nóng)村與大城市之間的鴻溝3、建立中等或小型城市4、形成城市梯隊(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：中國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)1、行政級(jí)別：城市發(fā)展的重要支撐（資源控制）2、不具備行政級(jí)別的城市發(fā)展路徑：產(chǎn)業(yè)發(fā)展、地域優(yōu)勢(shì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)：產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展典型模式分類分析一、政府主導(dǎo)模式：普遍存在以政府為主導(dǎo)，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，以地產(chǎn)為載體，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為依托，實(shí)現(xiàn)城市功能建設(shè)的開發(fā)模式。存在問(wèn)題：1、注重規(guī)模開發(fā)，對(duì)效益及投入產(chǎn)出比測(cè)算不夠重視。2、部分開發(fā)區(qū)開發(fā)效果不理想，債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。融資模式：政府融資平臺(tái)融資，政信合作信托等。背景分析：“開發(fā)區(qū)熱”整頓。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的典型模式分類分析二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式地產(chǎn)開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施以及廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)樓等，然后以轉(zhuǎn)讓、租賃或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和管理，最后獲取開發(fā)利潤(rùn)的開發(fā)模式。聯(lián)東無(wú)錫總部商務(wù)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的典型模式分類分析三、綜合運(yùn)作模式政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策，并成立管委會(huì)負(fù)責(zé)行政管理事務(wù)，地產(chǎn)商投資開發(fā)建設(shè)并提供相應(yīng)的園區(qū)服務(wù)，龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號(hào)召力，多方合力共同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。華夏幸福。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的典型模式分類分析四、主體企業(yè)引導(dǎo)模式在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有強(qiáng)大實(shí)力的企業(yè)，獲取大量的自用土地后建造一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下，借助其在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大號(hào)召力，以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈完善的開發(fā)模式。北京諾基亞星網(wǎng)工業(yè)園。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)難題一、前期投入較大二、投入回報(bào)周期較長(zhǎng)三、管理難度較高：1、多業(yè)態(tài)開發(fā)：廠房、辦公、住宅、配套等2、多事項(xiàng)管理：招商引資、投資服務(wù)、土地出讓、后期開發(fā)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的嚴(yán)峻形勢(shì)一、2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、土地出讓降溫二、存在房?jī)r(jià)以及連帶造成低價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)三、園區(qū)融資受阻《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見》

規(guī)范政府舉債融資制度。開明渠、堵暗道，建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機(jī)制，剝離融資平臺(tái)公司政府融資職能。對(duì)地方政府債務(wù)實(shí)行限額控制，分類納入預(yù)算管理。推行權(quán)責(zé)發(fā)生制的政府綜合財(cái)務(wù)報(bào)告制度，建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制和地方政府信用評(píng)級(jí)制度。建立健全債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及應(yīng)急處置機(jī)制，防范和化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

融資現(xiàn)狀融資真相：政府的土地經(jīng)營(yíng)是盈利還是虧損？土地經(jīng)營(yíng)中的基本制度與原則一、土地制度基本原則：1、土地制度公有制主要表現(xiàn)形式是：城市土地國(guó)有制和農(nóng)村土地集體所有制。2：土地成為發(fā)展的工具城市規(guī)劃、土地用途與所有制政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)二、基本制度框架土地用途管制、有償使用、土地征收為核心提示：土地增值部分的利益分配土地經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式與利益主體一、政府土地經(jīng)營(yíng)模式：土地融資而非土地財(cái)政維護(hù)土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格。二、土地融資模式：1、提高價(jià)格、提高估值、增加融資量2、支付融資利息、融資規(guī)模持續(xù)放大三、增值分享：政府、產(chǎn)業(yè)資本、購(gòu)房者、農(nóng)民及拆遷戶產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的盈利模式：土地經(jīng)營(yíng)一、土地經(jīng)營(yíng)1：低價(jià)出讓，招商引資，營(yíng)造人氣。二、土地經(jīng)營(yíng)2：1、住宅、商業(yè)等土地高價(jià)出讓，謀求利潤(rùn)。2、獲取稅源。土地經(jīng)營(yíng)一和土地經(jīng)營(yíng)2的互動(dòng)：產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，人口集聚，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。土地經(jīng)營(yíng)2對(duì)土地經(jīng)營(yíng)1的抑制：高房?jī)r(jià)帶來(lái)的較高成本。土地經(jīng)營(yíng)1：稅源及產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)。土地經(jīng)營(yíng)2：完成對(duì)土地經(jīng)營(yíng)1的補(bǔ)償。園區(qū)開發(fā)的分水嶺：土地經(jīng)營(yíng)1還是土地經(jīng)營(yíng)2。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的融資難點(diǎn)提示：融資難只是表象，融資難體現(xiàn)的是深層次的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。一、園區(qū)開發(fā)資金回籠周期長(zhǎng)與融資期限短的矛盾。二、園區(qū)開發(fā)利潤(rùn)低與融資成本較高的矛盾。核心：土地經(jīng)營(yíng)2能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)1的補(bǔ)償。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)（土地經(jīng)營(yíng)）商業(yè)模式：1、政府營(yíng)造環(huán)境2、產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入、環(huán)境成熟：產(chǎn)業(yè)資本分享收益3、購(gòu)房者進(jìn)入：政府及產(chǎn)業(yè)資本得到利益補(bǔ)償4、城市化結(jié)束：存量資產(chǎn)征稅產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)誤區(qū)一、開發(fā)規(guī)模過(guò)大與回報(bào)周期的矛盾二、各業(yè)態(tài)比例與回報(bào)方面的矛盾三、開發(fā)模式與各參與方的協(xié)調(diào)難度現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：1、過(guò)多考慮政績(jī)，而非考慮投入產(chǎn)出比。2、對(duì)未來(lái)發(fā)展過(guò)于樂(lè)觀，未考慮現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。3、契約精神不具備，獨(dú)立開發(fā)的現(xiàn)實(shí)難度。提示：園區(qū)開發(fā)到底是政治行為還是經(jīng)濟(jì)行為？產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的融資模式1：政府信用型合川工投：合川工業(yè)園區(qū)公司性質(zhì)：地方政府設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資政府融資平臺(tái)。融資渠道：銀行貸款、城投債、信托等融資方式：政府支持融資要點(diǎn)：1、企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有獨(dú)資、是否具備土地儲(chǔ)備職能2、政府支持方式產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的融資模式1：政府信用型在稅收返還方面，根據(jù)中共重慶市委重慶市人民政府《關(guān)于加快建設(shè)特色工業(yè)園區(qū)的意見》、重慶市財(cái)政局重慶市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)《關(guān)于特色工業(yè)園區(qū)市級(jí)稅收返還問(wèn)題的通知》、重慶市合川區(qū)人民政府《關(guān)于印發(fā)合川區(qū)政府融資平臺(tái)優(yōu)化重組方案的通知》等文件精神，園區(qū)內(nèi)建成企業(yè)投產(chǎn)后5年內(nèi)，在現(xiàn)有財(cái)政體制不變的情況下，對(duì)超基數(shù)新增的地方稅收和共享稅收屬市級(jí)和區(qū)級(jí)財(cái)政留成的50%部分補(bǔ)貼工投公司。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的融資模式1：政府信用型在國(guó)有土地出讓收益方面，根據(jù)中共重慶市委重慶市人民政府《關(guān)于加快建設(shè)特色工業(yè)園區(qū)的意見》、重慶市合川區(qū)人民政府《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》、重慶市合川區(qū)人民政府《關(guān)于印發(fā)合川區(qū)政府融資平臺(tái)優(yōu)化重組方案的通知》等文件精神，工業(yè)園區(qū)內(nèi)國(guó)有土地出讓收取的土地出讓金以及園區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)全額補(bǔ)貼工投公司。以上補(bǔ)貼資金全部用于園區(qū)土地整治、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公司滾動(dòng)發(fā)展。合川工投：通過(guò)分享土地增值實(shí)現(xiàn)投資回收。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的融資模式1：政府信用型經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)，總額為10億元的2013年重慶市合川工業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司的公司債券（簡(jiǎn)稱“13合川工投債”）面向社會(huì)公開發(fā)行。本次發(fā)行期限3個(gè)工作日，至6月19日結(jié)束。廣州證券擔(dān)任本期債券的主承銷商。本期債券為7年期固定利率債券，票面年利率為6.19%，附設(shè)本金提前償還條款，即在債券存續(xù)期的第3-7年末分別按債券發(fā)行總額20%的比例償還債券本金。合川工投公司是重慶市合川區(qū)政府批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資公司，是當(dāng)?shù)刂匾膰?guó)有資產(chǎn)和公用事業(yè)營(yíng)運(yùn)主體。本期債券募集資金規(guī)模10億元，全部用于重慶市合川城市新區(qū)公租房二期建設(shè)項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的融資模式1：政府信用型1、基于政府融資平臺(tái)的流動(dòng)性安排2、地方性信托公司業(yè)務(wù)開展迅猛：基于與當(dāng)?shù)卣年P(guān)聯(lián)關(guān)系融資方的沉認(rèn)知與風(fēng)匆險(xiǎn)評(píng)估一、政府二、企業(yè)烈：地方融代資平臺(tái)或旋其他企業(yè)三、綜礦合評(píng)估政府信三用融資宿相關(guān)監(jiān)悶管文件財(cái)政部芬發(fā)展改革體委

人民縫銀行

銀享監(jiān)會(huì)關(guān)于制憤止地方咐政府違工法違規(guī)悄融資行大為的通掠知財(cái)預(yù)[20傻12]垂463號(hào)符合條件貧的融資平創(chuàng)臺(tái)公司因麗承擔(dān)公共版租賃住房懼、公路等公益性項(xiàng)貍目建設(shè)舉借需態(tài)要財(cái)政章性資金伯償還的利債務(wù)，浸除法律串和國(guó)務(wù)董院另有戴規(guī)定外腔，不得潮向非金警融機(jī)構(gòu)辯和個(gè)人仗借款，匙不得通往過(guò)金融皺機(jī)構(gòu)中唱的財(cái)務(wù)零公司、飄信托公悅司、基隱金公司嬌、金融蘇租賃公寇司、保局險(xiǎn)公司偵等直接量或間接匹融資。提示：目抖前信托融枯資的項(xiàng)目間均非公益暖性項(xiàng)目。政府信纖用融資貴相關(guān)監(jiān)堵管文件國(guó)土資源哀部、財(cái)政偷部、中國(guó)毒人民銀行帆、中國(guó)銀簡(jiǎn)行業(yè)監(jiān)督允管理委員古會(huì)聯(lián)合發(fā)殼布的《關(guān)于加強(qiáng)誼土地儲(chǔ)備扛與融資管呼理的通知》對(duì)用儲(chǔ)備戴用地進(jìn)行屬抵押融資少的融資主某體提出要覺求。政府信用辮融資相關(guān)鈴監(jiān)管文件銀監(jiān)會(huì)濱201飼3年1吃0號(hào)文猾。《關(guān)于訪加強(qiáng)2短013謝年地方館融資平協(xié)臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)刺監(jiān)管的發(fā)指導(dǎo)意后見》。建立全口否徑融資平隸臺(tái)負(fù)債統(tǒng)信計(jì)制度，芝將銀行自臣有資金通慎過(guò)信托、雕理財(cái)?shù)壤@左道為平臺(tái)港提供融資毯（不僅僅糠是貸款）魚的行為納懼入統(tǒng)計(jì)。政府信蕩用“信劣托融資來(lái)”的產(chǎn)殖品設(shè)計(jì)一、政鏡府還款例確認(rèn)：1、由財(cái)制政局安遞排專項(xiàng)劈燕資金用包于平臺(tái)覽公司償刑付本息吼，并由耍同級(jí)人猶大審議龜批準(zhǔn)將粒列入同吃期財(cái)政躲預(yù)算。提示：魂同期財(cái)盞政預(yù)算膝。2、政府提村供承諾函膛，保證到陜期時(shí)償付疾信托投資盤款項(xiàng)本金應(yīng)和收益。二、由平鞭臺(tái)公司關(guān)愈聯(lián)方提供攀保證擔(dān)保駐。三、融資撈方回購(gòu)應(yīng)稀收賬款。四、土地蓋抵押。中鐵信托-優(yōu)債1225期

新蹲津市政絞道路工衛(wèi)程集合困資金信室托計(jì)劃201越2年5起月募集規(guī)模堡：100蜓00萬(wàn)元信托期限認(rèn)：24個(gè)鞭月。投資方向欄：信托資侵金用于受段讓新津縣旦國(guó)有資產(chǎn)樣投資經(jīng)營(yíng)聚有限責(zé)任鳴公司（以映下簡(jiǎn)稱“備新津國(guó)投真”）擁有快的對(duì)新津椅縣政府規(guī)脫模為10香000萬(wàn)扔元的應(yīng)收熄賬款債權(quán)宵，信托到航期由新津怒縣人民政宮府償還此戰(zhàn)債權(quán)，實(shí)緣瑞現(xiàn)信托計(jì)塌劃資金的烤安全增值街退出，為鐮受益人獲尤取相應(yīng)收海益。100(摧含)-2漸99萬(wàn)：棄9%。中鐵信托-優(yōu)債1225期

新津徑市政道路毅工程集合零資金信托伶計(jì)劃財(cái)政資緒金還款盯。為了保證闊信托資金批的按時(shí)足謝額歸還，繳受托人要什求新津縣濫人民政府嫩確認(rèn)上述爪債權(quán)的合涉法有效性禮。新津縣拖人民政扎府提請(qǐng)粉新津縣群人大常播委會(huì)將湯支付給磚受托人誓所涉及化的資金河納入信傍托計(jì)劃仍到期相嗓應(yīng)年度識(shí)的財(cái)政瓣預(yù)算。新津縣人減民政府向吹中鐵信托再出具其提膊請(qǐng)新津縣佛人大常委充會(huì)以財(cái)政配預(yù)算資金蛇向中鐵信軋托支付應(yīng)辯付款項(xiàng)的米書面文件總及新津縣寫人大常委嚇會(huì)的批復(fù)坑文件。在信托墳計(jì)劃期軋限屆滿幸時(shí)，新含津縣人洲民政府孔按約定苦向受托刊人無(wú)條餓件清償孔信托計(jì)宴劃該筆守債權(quán)。新津國(guó)投坑為新津政愁府到期償融還債務(wù)及巾資金占用醋費(fèi)提供不慘可撤銷的芒連帶責(zé)任駝保證責(zé)任忙。融資方——新津縣國(guó)含有資產(chǎn)投蔬資經(jīng)營(yíng)有掘限責(zé)任公李司華澳信道托·長(zhǎng)信24號(hào)合川工融投應(yīng)收款際投資集合膏資金信托樂(lè)計(jì)劃發(fā)行規(guī)模青：2億元。期限：2年。預(yù)期收益哈率：9%/年資金用途斥：信托資艦金用于受供讓重慶市麻合川工業(yè)穗投資（集逮團(tuán)）有限觸公司對(duì)重邁慶合川區(qū)號(hào)政府持有嘗的約3.89億元應(yīng)收可賬款債權(quán)溫，合川工杯投將該資葛金用于兩閃個(gè)基礎(chǔ)設(shè)便施建設(shè)BT工程項(xiàng)目診。重慶市睬合川城唇市建設(shè)堪投資（夜集團(tuán)）或有限公名司承擔(dān)慘無(wú)限連為帶擔(dān)?？肌．a(chǎn)品設(shè)計(jì)替要點(diǎn)：1、擔(dān)保方鑄級(jí)別較高圣，具有一身定的增信植價(jià)值。2、受讓抓應(yīng)收賬腫款：還惹款來(lái)源脹為政府季。融資方癢（地方存融資平特臺(tái)）的栗未來(lái)現(xiàn)勾金流預(yù)觸測(cè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)借開發(fā)融資室模式2：企業(yè)派主體開充發(fā)模式中北高科基技產(chǎn)業(yè)園聯(lián)東聯(lián)駕東無(wú)錫怠總部商啟務(wù)園華夏幸福木開發(fā)模式中國(guó)新湊城鎮(zhèn)有泉限公司背模式大連萬(wàn)舉達(dá)長(zhǎng)白釣山項(xiàng)目糾等綜合體工地產(chǎn)開襪發(fā)---工業(yè)地仔產(chǎn)

中澡北高科楚技產(chǎn)業(yè)挖園項(xiàng)目攏（二期熱）貸款硬集合資縫金信托額計(jì)劃一、信倡托資金垃用途：悠向天津次市九勝突投資發(fā)校展有限纖公司發(fā)耳放1.5億元貸灘款，信師托資金華將全部考用于中版北高科斜技產(chǎn)業(yè)核園（二晝期）A地塊的開扎發(fā)建設(shè)。二、信托攪資金退出熱方式：信托計(jì)劃贈(zèng)到期時(shí)，啞天津九勝丹用A地塊工渡業(yè)廠房閑銷售資員金作為纖本信托憑計(jì)劃還曉款來(lái)源匙。三、信躺用增級(jí)各措施：1、抵押擔(dān)確保：天津還九勝以A地塊項(xiàng)目橋在建工程舊做抵押。A地塊目扣前按照纖工程進(jìn)疫度僅對(duì)2、3、4號(hào)樓進(jìn)行新了評(píng)估，月評(píng)估面積394慌74.湊46平方米，留評(píng)估總價(jià)霧值3.1繩1億元。實(shí)際A地塊項(xiàng)目1-1含1號(hào)樓測(cè)波繪可售墻面積為7285寸2.71平方米，東屆時(shí)將全懇部抵押給哭受托人。2、保證擔(dān)誓保：由上四海九川提糾供保證擔(dān)蔑保附帶法炭人個(gè)人擔(dān)潛保。上海九晶川投資艘有限公執(zhí)司注冊(cè)景資金人偷民幣2億元。經(jīng)靜營(yíng)范圍為圣：實(shí)業(yè)投唯資，房地拉產(chǎn)開發(fā)經(jīng)虧營(yíng)，物業(yè)讀管理，資塘產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管姻理及國(guó)內(nèi)躲貿(mào)易等。資近年來(lái)上臭海九川成控功開發(fā)了蜘上海浦東瓶國(guó)際機(jī)電仇數(shù)碼園、割上海運(yùn)盛源松江外包逃服務(wù)產(chǎn)業(yè)戶園等園區(qū)濁工業(yè)項(xiàng)目芬。截止201另0年末，易資產(chǎn)總革額13.斗4億元人民慢幣。綜合體勸地產(chǎn)開橫發(fā)---工業(yè)地產(chǎn)化中北高功科技產(chǎn)業(yè)姨園項(xiàng)目（和二期）貸飛款集合資兵金信托計(jì)徐劃天津市國(guó)罵土資源和碑房屋管理旋局公告中北科技慮產(chǎn)業(yè)園二蹲區(qū)津國(guó)土桐房售許果字[20鍋10]第369號(hào)公司名陽(yáng)稱：天碼津九勝圣投資發(fā)汽展有限經(jīng)公司項(xiàng)目坐紋落：西驕青區(qū)津癢靜公路垃北側(cè)中噴北科技俊產(chǎn)業(yè)園罷二區(qū)3-3魚1號(hào)樓用途：心工業(yè)銷售面花積：441員64.肌75平方米售樓處守地址：怠西青區(qū)竟惠風(fēng)路華鑫信返托-建信聯(lián)芒東無(wú)錫緞總部商艇務(wù)園一落期貸款偉集合信贈(zèng)托計(jì)劃信托規(guī)洗模：預(yù)格計(jì)為人懶民幣4冶億元，義分A類牽信托計(jì)乘劃和B乘類信托董計(jì)劃。第一期蔬發(fā)行A黨類信托僑計(jì)劃，印規(guī)模2遠(yuǎn).4億規(guī)，已于尋201專1年1兔1月2溫3日募蠢集成功獲。信托期限范：1.5鬼年。信托收失益率：艦10.長(zhǎng)5%/泰年。信托資金瘦運(yùn)用方式找：用于向隱無(wú)錫市聯(lián)狼東開發(fā)投錦資有限公歷司發(fā)放信材托貸款，做用于無(wú)錫溉總部商務(wù)皮園一期的潑開發(fā)建設(shè)李。風(fēng)險(xiǎn)控制恥措施：1、本傍信托計(jì)眉劃以項(xiàng)褲目在建蓋工程抵爪押。處撇于抵押便狀態(tài)的橫在建工頭程評(píng)估般價(jià)值為杯9.2支1億，懼抵押率破不高于洗50%胸。2、北京窮聯(lián)東投資樸（集團(tuán)）斃有限公司型、無(wú)錫錫漿北開發(fā)投鎮(zhèn)資有限公燙司及北京萌聯(lián)東投資褲（集團(tuán)）蟲有限公司敬實(shí)際控制柳人劉振東即務(wù)提供連祖帶責(zé)任保臥證。產(chǎn)業(yè)園衫區(qū)的附冊(cè)加服務(wù)京農(nóng)商銀浙行聯(lián)東U各谷循環(huán)貸予：抵押物圾抵押擔(dān)保窗，為聯(lián)東解U谷工業(yè)傘園內(nèi)符合樂(lè)條件的小嚼微型企業(yè)啊核準(zhǔn)的可駛循環(huán)使用貪的流動(dòng)資貴金貸款授居信額度。BT項(xiàng)目融籍資的要面點(diǎn)分析一、還款策來(lái)源：多時(shí)元化。僅侮僅依靠業(yè)夕主支付來(lái)字源的現(xiàn)實(shí)辣風(fēng)險(xiǎn)二、施調(diào)工及管敲理能力礙：項(xiàng)目禮按期合濕格竣工執(zhí)。重慶融匯才溫泉城市跑政道路工照程BT合同收粱益權(quán)投菠資

集蟻合資金芹信托計(jì)涌劃發(fā)行規(guī)模1000扔0萬(wàn)元信托期致限24月投資收益窗率：9%運(yùn)作方藝式：重直慶融匯膜投資將謀信托融艘資所得涉資金用忘于融匯嘴溫泉城捷市政道蛇路工程變的委托附代建項(xiàng)婚目，該暈市政道夾路工程逆已具備雹相關(guān)批掏文，工薪程完工相后將有僅利全面肢完善該狠片區(qū)的杰交通基蠶礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)，提升柿城市形炮象、促蛛進(jìn)暢通術(shù)重慶的番建設(shè)，軋符合國(guó)責(zé)家相關(guān)聞法律、采法規(guī)和糧政策。還款來(lái)萄源：第絨一還款示來(lái)源為影重慶融接匯投資稈對(duì)該BT合同收益什權(quán)溢價(jià)回魄購(gòu)款，其救資金來(lái)源戀為經(jīng)營(yíng)凈扮現(xiàn)金收入擱和收到城勢(shì)鄉(xiāng)開發(fā)公驚司支付的犬代建項(xiàng)目賀回購(gòu)款；慰第二還款撇來(lái)源為重歡慶融匯地玻產(chǎn)經(jīng)營(yíng)凈冤現(xiàn)金收入呼。重慶融匯伯溫泉城市格政道路工鵲程BT合同收痛益權(quán)投胃資

集吧合資金林信托計(jì)嚇劃風(fēng)險(xiǎn)控制鼻措施：1、重慶融信匯地產(chǎn)提仗供連帶責(zé)副任保證擔(dān)債保。2、質(zhì)押擔(dān)恐保：城鄉(xiāng)夏開發(fā)公司役應(yīng)支付重鳴慶融匯投皮資的代建探項(xiàng)目回購(gòu)繡款辦理應(yīng)除收賬款質(zhì)階押登記。3、實(shí)際控坡制人黃祖埋仕先生提野供個(gè)人無(wú)某限連帶責(zé)曾任保證擔(dān)券保。4、工程軍保證：葬重慶融逐匯投資校為融匯混溫泉城魯市政道悲路工程寫按時(shí)竣盞工驗(yàn)收暴提供保環(huán)證，并楊提供工巖程質(zhì)量詢和進(jìn)度喊保證函缸。5、城鄉(xiāng)葉開發(fā)公社司回購(gòu)踢承諾：概城鄉(xiāng)開拍發(fā)公司姜承諾融聾匯國(guó)際遣溫泉城臉市政道賽路工程塌代建項(xiàng)弦目回購(gòu)圖款優(yōu)先廉償還本御信托融脖資，即徹代建項(xiàng)坊目回購(gòu)共款撥付境至我公往司與重般慶融匯立投資的微共管賬碗戶；重輕慶融匯監(jiān)投資出可現(xiàn)經(jīng)營(yíng)聲風(fēng)險(xiǎn)時(shí)魂，回購(gòu)假款直接午撥付至店信托賬徹戶或共蛙管賬戶濕。華夏幸淹福“園城區(qū)孵化貧”模式甲方：較沈陽(yáng)市戶蘇家屯享區(qū)人民扒政府乙方：匪華夏幸倒?；鶚I(yè)碌投資開拴發(fā)股份想有限公折司1主要合精同條款賞：一、委局托區(qū)域華：委托區(qū)似域占地凡面積約重為34.8什5平方公目里，東濾至沈大屑高速公椅路，南癥至沈陽(yáng)厭四環(huán)線拴，西至籌渾河商件務(wù)城規(guī)蓄劃邊界忌，北至熄渾河（計(jì)面積以胖實(shí)際測(cè)勁量為準(zhǔn)棵）。項(xiàng)鋪目一期同占地面稻積約10平方公里衰（位于整那個(gè)項(xiàng)目區(qū)言的北側(cè)，腿以具體規(guī)險(xiǎn)劃為準(zhǔn)）眾。二、項(xiàng)百目一期坊計(jì)劃用5年時(shí)間，分三個(gè)階圖段完成開紗發(fā)建設(shè)：起步階恭段（201誤2年-201單3年），開頌發(fā)面積達(dá)篩到3平方公牲里；發(fā)展階段景（201豆4年-20稀15年），抗開發(fā)面衛(wèi)積達(dá)到7平方公考里；提升和成侍熟階段（2016年），喘開發(fā)面禁積達(dá)到10平方公押里。項(xiàng)目二期略建設(shè)開發(fā)塌進(jìn)度由雙嘴方另行協(xié)抗商。華夏幸?？v“園區(qū)孵膝化”模式三、甲砌方委托蘿乙方在證委托區(qū)珍域的開娘發(fā)中提贈(zèng)供“九橡通一平耳”等基俯礎(chǔ)設(shè)施恒建設(shè)工車作、公桂共設(shè)施畫建設(shè)工朵作、土堵地整理六投資有捷關(guān)工作速、產(chǎn)業(yè)輪發(fā)展服尿務(wù)工作寬及相關(guān)點(diǎn)服務(wù)。析負(fù)責(zé)委咸托區(qū)域未內(nèi)規(guī)劃芬建設(shè)用癥地的前免期土地悟征轉(zhuǎn)并酬形成建棵設(shè)用地赴，按照辦雙方約旱定的開瘡發(fā)進(jìn)度饒?zhí)峁┙▊髟O(shè)用地柱并依法廊進(jìn)行供輝地。四、乙摸方負(fù)責(zé)鄭投入全屠部資金叫，進(jìn)行伯委托區(qū)舌域的開春發(fā)建設(shè)軍及管理導(dǎo)工作，膊并享有已相應(yīng)的僻收益，屈乙方保正證按時(shí)假完成本航條所委灑托各項(xiàng)君工作。五、在測(cè)本協(xié)議封項(xiàng)下甲藍(lán)方對(duì)乙茶方的委畝托是排鳳他性的肌、非經(jīng)擔(dān)乙方同雞意不可喇撤銷或盲變更的盞，但乙襪方因客術(shù)觀原因警不能履聰行除外品；六、本等協(xié)議項(xiàng)男下委托凱服務(wù)的剝委托期砌限為3商0年，考自本協(xié)犁議生效戶之日起圍計(jì)算。華夏幸福都“園區(qū)孵候化”模式七、收嘉益分配膊：（1）就濱基礎(chǔ)設(shè)施繳建設(shè)、公制共設(shè)施建爛設(shè)項(xiàng)目，澆甲方應(yīng)向維乙方支付厭建設(shè)用費(fèi)桶，具體包誦括建設(shè)成它本和建設(shè)鹽利潤(rùn)兩部南分，建設(shè)璃利潤(rùn)按建身設(shè)項(xiàng)目的嚼總投資額貞的15%鮮計(jì)算。（2）就柱土地整理柱投資，甲閱方應(yīng)向乙劍方支付土科地整理費(fèi)祖用，具體絨包括土地乓整理成本懶和土地整刻理收益兩馳部分，土松地整理收箭益按土地初整理成本蛾的15%調(diào)計(jì)算。（3）就取產(chǎn)業(yè)發(fā)展豬服務(wù)，甲旨方應(yīng)向乙池方支付產(chǎn)夸業(yè)發(fā)展服辱務(wù)費(fèi)用?；\當(dāng)年產(chǎn)業(yè)謎發(fā)展服務(wù)孕費(fèi)的總額培按照委托示區(qū)域內(nèi)當(dāng)裂年入園項(xiàng)述目新增固木定資產(chǎn)投攪資額的4港5%計(jì)算螞。（4）喊規(guī)劃設(shè)好計(jì)、咨系詢等服購(gòu)務(wù)費(fèi)由扮雙方按碼照成本辣費(fèi)用的閣110尖%計(jì)算啊。（5）物釋業(yè)管理、掉公共項(xiàng)目極維護(hù)及公芽用事務(wù)服病務(wù)等按照津國(guó)家定價(jià)創(chuàng)執(zhí)行；無(wú)國(guó)家定步價(jià)，按照御政府指導(dǎo)誰(shuí)價(jià)或甲方賊審計(jì)的市考場(chǎng)價(jià)確定搏。華夏幸福電“園區(qū)孵窮化”模式八、結(jié)算蓄時(shí)間：基礎(chǔ)設(shè)性施建設(shè)奇及公共腥設(shè)施建愿設(shè)費(fèi)用逮，甲方供應(yīng)于具鴿體建設(shè)啞項(xiàng)目竣斧工交付跌后60趴日內(nèi)完究成結(jié)算劃；土地整脫理費(fèi)用斧，甲方鏈應(yīng)于每陣年2月蠟底前完全成結(jié)算烤；產(chǎn)業(yè)發(fā)展脖服務(wù)費(fèi)、搏規(guī)劃與咨擔(dān)詢服務(wù)、牛物業(yè)管理這、公共項(xiàng)凱目維護(hù)及國(guó)公用事業(yè)沈服務(wù)費(fèi)用壩等，甲方窯應(yīng)于每年難2月底前睛完成結(jié)算混。九、結(jié)算章費(fèi)用來(lái)源釀：結(jié)算費(fèi)用河來(lái)源僅限澤于委托區(qū)融域內(nèi)所產(chǎn)聾生的收入斧，即指委風(fēng)托期限內(nèi)持委托區(qū)域超內(nèi)企業(yè)與轎單位經(jīng)營(yíng)刮活動(dòng)新產(chǎn)撇生的各類溫收入。甲方向乙扯方出具不愧可撤銷的信還款承諾上函，承諾局委托區(qū)域剝內(nèi)所產(chǎn)生雖的（原有目企業(yè)與單申位產(chǎn)生的淺除外）區(qū)賀級(jí)地方留啦成收入的滔約定比例貼作為用于女償還乙方滲墊付的投僑資成本及撲投資回報(bào)撓的資金來(lái)蜻源。華夏幸伶?！皥@厲區(qū)孵化灑”模式甲方承諾卻：在委托區(qū)勁域的開發(fā)械過(guò)程中，杏為創(chuàng)造良羊好的融資羨環(huán)境，在伶乙方及入惹駐園區(qū)企篩業(yè)需要融峰資時(shí)，在濤不違反國(guó)腥家有關(guān)政敞策規(guī)定的吃情況下，禽甲方或其扇職能部門獵予以全力鎮(zhèn)支持，雙場(chǎng)方協(xié)商認(rèn)特為必要時(shí)疏，甲方可鐮出具有關(guān)壁文件（如欠相關(guān)擔(dān)保直、回購(gòu)承滋諾、政府姑批文等）比，協(xié)助辦盒理各項(xiàng)手價(jià)續(xù)；支持抱入駐園區(qū)監(jiān)企業(yè)上市煮融資（包懷括境內(nèi)外波直接、間嘩接上市）短。在本協(xié)散議委托區(qū)湖域范圍內(nèi)片，鏈甲方不甩再設(shè)立其鉗它同樣模虜式的委托干區(qū)域。在隸符合國(guó)家誓法律法規(guī)幣的前提下低，積極辦揮理或?yàn)橐液臃郊叭腭v觸園區(qū)企業(yè)篇爭(zhēng)取各項(xiàng)拍最優(yōu)惠的寨稅收、支惹持技改、妨科技創(chuàng)新刪等政策。押甲方應(yīng)將貞委托區(qū)域捕納入沈陽(yáng)稅市城市總使體規(guī)劃和弊沈陽(yáng)市土站地利用總茂體規(guī)劃中蕉，同時(shí)甲己方應(yīng)確保富委托區(qū)域陡有不低于轟500畝翅開發(fā)用地忽的建設(shè)用紡地指標(biāo)供殲乙方進(jìn)行鍛先期開發(fā)齒建設(shè)。華夏幸福帖“園區(qū)孵講化”模式乙方承諾呆：負(fù)責(zé)全虛部委托哪事項(xiàng)所巾需的全京部資金脅的籌措度并做到湊及時(shí)足鬧額到位年，戒確嚷保資金遍使用平君衡，以渣確保全鑰部委托菜事項(xiàng)按榴時(shí)完成柴；協(xié)助博甲方辦般理各種太手續(xù)、疼批文、今爭(zhēng)取土研地指標(biāo)疲等工作賊；組織閘進(jìn)行委甜托區(qū)域壘的發(fā)展郵戰(zhàn)略論由證，科刃學(xué)制定幼委托區(qū)記域的產(chǎn)滾業(yè)定位服。華夏幸?？凇皥@區(qū)孵梨化”模式一、以產(chǎn)柏業(yè)發(fā)展規(guī)茫劃為先導(dǎo)尚進(jìn)行產(chǎn)業(yè)意開發(fā)二、采取序“產(chǎn)業(yè)托奪管”的產(chǎn)手業(yè)開發(fā)模連式采取“產(chǎn)貪業(yè)托管”屆的方式，麗即不持有茄全部產(chǎn)業(yè)席用地，而談將“提供章全面的產(chǎn)布業(yè)招商服氧務(wù)”作為墾價(jià)值點(diǎn)。華夏幸福屑同政府簽墻訂排他性混的“園區(qū)箱孵化”協(xié)頑議，根據(jù)養(yǎng)托管分成談協(xié)議，在儉托管年限勝之內(nèi)完成廢規(guī)劃、建能設(shè)、招商印和后期維種護(hù)工作。華夏幸福鋸“園區(qū)孵很化”模式華夏幸福云名義上獲煌得入園企袖業(yè)落地投賺資額一定雪比例返還媽的產(chǎn)業(yè)服汗務(wù)收入。政府實(shí)際公通過(guò)稅收媽收入補(bǔ)償搏和住宅土扒地增值補(bǔ)頌償?shù)姆绞教?，使華夏讀幸福持續(xù)慕以較低成漸本獲得土京地儲(chǔ)備，步并分享園伐區(qū)收益。住宅土緒地增值光是政府穗土地增拋值補(bǔ)償憶的前提絨，是華并夏幸福閑模式運(yùn)粘作的關(guān)忠鍵要素急。華夏幸福匆低成本獲乎得的土地尋儲(chǔ)備均選饅擇具有位宮置優(yōu)勢(shì)或廟自然景觀印優(yōu)勢(shì)的資獨(dú)源，公司炭產(chǎn)品主打夸性價(jià)比，孟清晰的定化位使公司欄能夠在園度區(qū)業(yè)務(wù)早床期階段即雜能通過(guò)房莫地產(chǎn)銷售刃，快速回沈籠資金。提示：招緒商引資。少現(xiàn)實(shí)的園橋區(qū)開發(fā)難論題。華夏幸福隊(duì)：利益分缺享者中國(guó)新城鉆鎮(zhèn)發(fā)展有典限公司地金羅店一柱、二級(jí)開調(diào)發(fā)業(yè)務(wù)聯(lián)組動(dòng)發(fā)展中國(guó)新景城鎮(zhèn)發(fā)滴展有限刪公司于亂201老1年3反月宣布妨，上海紹市寶山盯區(qū)人民殃政府與勵(lì)由本公摧司非全猶資擁有擔(dān)的羅店羞項(xiàng)目公恐司金羅疲店開發(fā)贏有限公療司達(dá)成彈協(xié)議，箭對(duì)位於繩寶山區(qū)尸內(nèi)的羅翠店項(xiàng)目頑土地出炸讓金的危返還比寫例進(jìn)行梢調(diào)整。本公司剛曾在2拐010證年10棍月18需日的上呀市文件儲(chǔ)中所透漆露，本區(qū)公司在屋項(xiàng)目中陽(yáng)占土地墨出讓金程的返還括比例，售有可能優(yōu)因?yàn)榉ㄆ柯伞⒈O(jiān)判管或政虜府政策殺上的改被變而發(fā)姿生變動(dòng)存。中國(guó)新浩城鎮(zhèn)發(fā)妥展有限茅公司郵金羅店蟲一、二腐級(jí)開發(fā)孝業(yè)務(wù)聯(lián)想動(dòng)發(fā)展在寶山鎖區(qū)政府霧的支持典下，金災(zāi)羅店公來(lái)司成功肝獲得上紛海羅店意「美蘭茫湖硅谷啊項(xiàng)目」估總部基棒地（或課「該項(xiàng)走目」）欲南區(qū)的點(diǎn)所有許脆可證，竭并有信邊心在2泊011中年上半譽(yù)年獲得襲北區(qū)的魚所有許甲可證，杰在年內(nèi)冷全面展蔑開該項(xiàng)挖目的開霜發(fā)。美蘭湖硅割谷項(xiàng)目總青部基地建默設(shè)是金羅帝店公司從飄事土地開慮發(fā)之外，賞額外取得凍的利潤(rùn)點(diǎn)錢。該項(xiàng)目諷在未來(lái)乎數(shù)年為喘本公司嶼所產(chǎn)生乎的利潤(rùn)恰及現(xiàn)金副流，將扛可有效合緩沖由籃於土地?fù)涑鲎尳鹑し颠€比飾例向下抬調(diào)整所晃帶來(lái)的研影響。中國(guó)新城斗鎮(zhèn)發(fā)展有繞限公司且金羅店一短、二級(jí)開咽發(fā)業(yè)務(wù)聯(lián)慎動(dòng)發(fā)展金羅店坡公司與肅上海市脾寶山區(qū)陡人民政京府就土六地出讓椅金日後紹的返還不比例達(dá)濃成新的晉協(xié)議。根據(jù)協(xié)燈議，自協(xié)201畢1年1果月1日短始，在娘羅店項(xiàng)蜂目的土摔地出讓護(hù)過(guò)程中煙所得的仰土地出尸讓金，佩項(xiàng)目公撞司所占談得的比芒例，將用會(huì)較前句減少1周5個(gè)百構(gòu)分點(diǎn)至洞約50魚%。此減少塘的15火個(gè)百分厲點(diǎn)的土竟地收益維，將如顛國(guó)家政軟策所定蜻，留歸曲地方人扔民政府槳用於保刻障房的天建設(shè)。產(chǎn)業(yè)資涌本與金媽融資本貪的結(jié)合杭州恒生倒電子與鼎陽(yáng)暉基金共浮同投資、劇建設(shè)、運(yùn)筍營(yíng)高科技飛園區(qū)總部設(shè)漸在杭州蹄。核心：產(chǎn)磚業(yè)資本可慚以帶來(lái)較雅低的土地浩儲(chǔ)備能力甘。萬(wàn)通地產(chǎn)覺的工業(yè)地劃產(chǎn)實(shí)踐天津萬(wàn)通盤新創(chuàng)工業(yè)謠資源投資俘有限公司柏（天津萬(wàn)滋通新創(chuàng)）晨公布該公刮司已于2009年1月7日簽訂收鏟購(gòu)TCL多媒體厭科技控具股有限眾公司（悉“TCL多媒體遵”，股牙票號(hào)碼充：010灣70）的間接踢全資附屬另公司——TC恩L數(shù)碼科技齡（無(wú)錫）巨有限公司裕（“TCL數(shù)碼無(wú)服錫”）匆的全部桿權(quán)益的峰有條件炮協(xié)議，播涉及款鞋項(xiàng)總額廟為人民啊幣1.5寒9億元。天津萬(wàn)通怨新創(chuàng)是由刮北京萬(wàn)通搞實(shí)業(yè)股份避有限公司喬（持股55%）和TCL集團(tuán)股份液有限公司乎（持股45%）合資詠成立的脫。TCL多媒體可在考慮統(tǒng)出售TCL數(shù)碼科技扣權(quán)益時(shí)，棄已經(jīng)將其系所有業(yè)務(wù)岸轉(zhuǎn)讓于TCL王牌電器售（無(wú)錫）隊(duì)有限公司割（“TCL王牌無(wú)鞋錫”）敘。TCL數(shù)碼科猴技主要撤資產(chǎn)位套于無(wú)錫坦，包括鍋若干占劉地面積275，592食.0平方米屯及總樓謹(jǐn)面面積良為159,冬504.啟45平方米迷之物業(yè)丘。該物業(yè)捆位于無(wú)縱錫高新傍技術(shù)開居發(fā)區(qū)。無(wú)錫高新鋸技術(shù)開發(fā)道區(qū)在全國(guó)彎高新區(qū)排早名中名列葬第五位，遭聚集電子陣信息、精典密機(jī)械及斗機(jī)電一體迅化兩大產(chǎn)謊業(yè)集群。項(xiàng)目所尼在地交皂通便利爛，鄰近疾滬寧高英速公路有出口，撐離無(wú)錫它機(jī)場(chǎng)車胖程約五串分鐘，貌周邊聚毒集日、鍋?lái)n、歐奸美等知忍名企業(yè)遮。本項(xiàng)目擺為工業(yè)繞用地性美質(zhì)，土趣地證房為產(chǎn)證齊肯