中原地產(chǎn)宏發(fā)鄰域拓盤報(bào)告

領(lǐng)域項(xiàng)目拓盤報(bào)告（20071124）我們所有的工廠和設(shè)拖可能明天會(huì)被全部燒光，但是你永遠(yuǎn)無(wú)法動(dòng)搖公司的品牌價(jià)值。--可口可樂已故CEO羅伯托.郭思達(dá)（RobertoGoizueta)

2如果Property僅僅是一座建筑，那它真的是辜負(fù)了太多人的希望，但，3如果它成為了品牌攻略中的一部分……4以塑造和建立品牌為核心思想，這又會(huì)成為一番不同的景象！5鄰域品牌攻略三部曲Askformore做產(chǎn)品不如做品牌6一、品牌意向核心7品牌意向核心攻略品牌遠(yuǎn)景行動(dòng)分析對(duì)手確定原因案例學(xué)習(xí)品牌策略概念延展創(chuàng)意8五彩斑斕品牌與產(chǎn)品掛鉤

企業(yè)精神處處可見(萬(wàn)科–持續(xù)的超越)

統(tǒng)一高檔形象于所有宣傳刊物都能發(fā)放出來(lái)產(chǎn)品形象顧客通路視覺商譽(yù)

設(shè)計(jì)獨(dú)特

屋苑配套完善，但環(huán)境配合有待發(fā)展

注重包裝

管理完善

設(shè)施好

權(quán)威有信譽(yù)有經(jīng)驗(yàn)有人才有承諾

廣告多–電視,平面,戶外王石作為企業(yè)發(fā)言人增強(qiáng)軟性

廣告暴光率

萬(wàn)客會(huì)可與非萬(wàn)科住戶保持聯(lián)系

銷售服務(wù)參次

事后補(bǔ)救型富人

忠誠(chéng)自豪

年輕，事業(yè)有成高層次

龍頭老大

產(chǎn)品形象高檔

專業(yè),有實(shí)力

全國(guó)性

不斷創(chuàng)新

與時(shí)并進(jìn)

個(gè)性張揚(yáng)有品味

陽(yáng)光燦爛有點(diǎn)高傲服務(wù)周到令人安心王石給予信心萬(wàn)科創(chuàng)新高檔形象鮮明9

設(shè)計(jì)獨(dú)特

屋苑配套完善，但環(huán)境配合有待發(fā)展

注重包裝

管理完善

設(shè)施好

權(quán)威有信譽(yù)有經(jīng)驗(yàn)有人才有承諾

五彩斑斕品牌與產(chǎn)品掛鉤

企業(yè)精神處處可見(萬(wàn)科–持續(xù)的超越)

統(tǒng)一高檔形象于所有宣傳刊物都能發(fā)放出來(lái)

廣告多–電視,平面,戶外王石作為企業(yè)發(fā)言人增強(qiáng)軟性

廣告暴光率

萬(wàn)客會(huì)可與非萬(wàn)科住戶保持聯(lián)系

銷售服務(wù)參次

事后補(bǔ)救型富人

忠誠(chéng)自豪

年輕，事業(yè)有成高層次

龍頭老大

產(chǎn)品形象高檔

專業(yè),有實(shí)力

全國(guó)性

不斷創(chuàng)新

與時(shí)并進(jìn)

個(gè)性張揚(yáng)有品味

陽(yáng)光燦爛有點(diǎn)高傲服務(wù)周到令人安心王石給予信心產(chǎn)品形象顧客通路視覺商譽(yù)萬(wàn)科10產(chǎn)品形象顧客通路視覺商譽(yù)環(huán)境優(yōu)美處于旅游區(qū)、風(fēng)光明媚高檔文化和娛樂融合鮮明綠色聯(lián)想，反映環(huán)境綠化實(shí)力雄厚，和外資企業(yè)合作的，值得信賴華僑城本身是標(biāo)志性建筑高貴華麗富人區(qū)發(fā)展多樣化但局限地區(qū)性發(fā)展陶醉感覺、浪漫高檔、有格調(diào)國(guó)際化暴發(fā)戶、名人懂享受上層社會(huì)高端物業(yè)身份、地位的象征華僑城11產(chǎn)品形象顧客通路視覺商譽(yù)環(huán)境優(yōu)美處于旅游區(qū)、風(fēng)光明媚高檔文化和娛樂融合鮮明綠色聯(lián)想，反映環(huán)境綠化實(shí)力雄厚，和外資企業(yè)合作的，值得信賴華僑城本身是標(biāo)志性建筑高貴華麗富人區(qū)發(fā)展多樣化但局限地區(qū)性發(fā)展陶醉感覺、浪漫高檔、有格調(diào)國(guó)際化華僑城暴發(fā)戶、名人懂享受上層社會(huì)12產(chǎn)品形象顧客通路視覺商譽(yù)華僑城萬(wàn)科13這些發(fā)現(xiàn)，給與我們什么啟示？14體量19981994199920002001200220032004198919912005四季花城54萬(wàn)天景花園威登荔景大廈萬(wàn)景花園城市花園瑰麗福景大廈俊園桂苑彩園金色家園18萬(wàn)溫馨家園金域藍(lán)灣30萬(wàn)東海岸21萬(wàn)17英里5萬(wàn)萬(wàn)科城53萬(wàn)第五園25萬(wàn)成為領(lǐng)導(dǎo)者量的積累廣泛的知名度[量的積累-廣泛知名度-質(zhì)的飛躍－成為領(lǐng)導(dǎo)者]——本項(xiàng)目將成為重要契機(jī)啟示１品牌不是一天建成的。15啟示2標(biāo)簽化的意義和口碑的形成“品牌代表信任。隨著顧客的選擇變得越來(lái)越多樣化，這一點(diǎn)也變得越來(lái)越重要。人們希望使他們的生活簡(jiǎn)單化。”--聯(lián)合利華/NiallFitzgerald16TheConsumerBuyingSystem消費(fèi)者的購(gòu)買系統(tǒng)動(dòng)機(jī)考慮尋找選擇購(gòu)買17動(dòng)機(jī)考慮尋找選擇購(gòu)買品牌的標(biāo)簽化是第一基本要素18消費(fèi)者洞察E.G:19客戶在購(gòu)房時(shí)，關(guān)注的第一因素是：萬(wàn)科品牌居住區(qū)域（鹽田區(qū)、東莞……）其中一半為萬(wàn)科老業(yè)主20口碑形成且的關(guān)鍵性抽因素是什吹么？21This淘is～Youcan告get～I(xiàn)am～You合are～Cor橡eIden愿titySymb匠olEmot慌iona列l(wèi)Bene叢fitBase言ofAuth該orit掙yPers運(yùn)onal熔ityFun呈cti舉ona東lBene閑fitIdea信lCust繡omerImag郊e信息層籃1信息層假2信息層4信息層航3基本功能形象歸屬情感符號(hào)22成功企業(yè)旅實(shí)證研究23新鴻基新鴻基螞地產(chǎn)高現(xiàn)金薯流高效率資費(fèi)金回籠24新地?fù)砩┯辛己醚b的現(xiàn)金潮管理,毛維持較騙低的現(xiàn)載金水平憤,為提燙高資產(chǎn)傲營(yíng)運(yùn)效糞率,新杠地維持榨低存貨劍囤積水器平,較迫其他同敘行有較西佳的存驕貨管理瘦,即降僑低土地膊囤積。朵新地存愿貨能長(zhǎng)袋期維持轎在60籌日內(nèi),其成功的僑關(guān)鍵在于年，其堅(jiān)持繁以客戶為隆導(dǎo)向的運(yùn)破營(yíng)方式，痕老客戶重齡復(fù)購(gòu)買或著推薦購(gòu)買秋率較高。25的萬(wàn)科：吉以客戶魚為導(dǎo)向傾；中海：強(qiáng)三調(diào)產(chǎn)品層碼面的“均湖好性”，頭機(jī)會(huì)主義狠者，缺乏活戰(zhàn)略；華僑城：開深圳高請(qǐng)端；招商：孟仍然是芹一個(gè)社棚區(qū)開發(fā)桃商；當(dāng)華僑胃城說(shuō)“借華僑城挑不是一食天建成征的”；當(dāng)招商說(shuō)留“家在情角在”；當(dāng)萬(wàn)科減問“明占天我們缸將住在量哪里？惱”；當(dāng)中海說(shuō)壤“使命創(chuàng)災(zāi)作大地珍蚊藏”；我們需要待尋找自己猾的標(biāo)桿企撐業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略稠梳理26國(guó)際導(dǎo)航國(guó)際企懇業(yè)是怎內(nèi)樣做的降？27美國(guó)四吵大房地推產(chǎn)公司浴的基本恐?jǐn)?shù)據(jù)（眉200愿3財(cái)年穴）公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar成立時(shí)間1956195019541978/1991上市時(shí)間1972/1983196919711992銷售額（百萬(wàn)美元）$8,930$9,117$8,728$8,908凈收益（百萬(wàn)美元）$454$795$625$751每股收益(EPS)（美元）$7.50$8.83$2.73$5.10員工人數(shù)1，1001，70028百萬(wàn)美元億美元29美國(guó)四大傭房地產(chǎn)公島司的業(yè)務(wù)違范圍對(duì)比公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar主營(yíng)業(yè)務(wù)居民住房11類細(xì)分客戶幾乎涵蓋所有的居民住房市場(chǎng)居民住房各種細(xì)分市場(chǎng)公共設(shè)施建設(shè)建筑材料建筑服務(wù)居民住房首次置業(yè)二次置業(yè)居民住房應(yīng)有盡有的住房個(gè)性化設(shè)計(jì)的住房其他業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)建筑材料生產(chǎn)物業(yè)服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)投資地產(chǎn)金融服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)30盈利性縮慧指標(biāo)：趙投資回忽報(bào)率31運(yùn)營(yíng)效雅率指標(biāo)賴：固定授資產(chǎn)周價(jià)轉(zhuǎn)率32Pul雅te火Hom鋸es腸企業(yè)文麥化：工房誠(chéng)廠化；單Ho便rto形n企皂業(yè)文化孫：服務(wù)參客戶；峽Ce傭nte辛x企業(yè)營(yíng)文化：店做正確罩的事；Len戀nar兆關(guān)注樣消費(fèi)者脹的語(yǔ)言知；Lenn嫌ar把關(guān)注消費(fèi)妨者的心靈個(gè)體驗(yàn)寫入公揉司的語(yǔ)杰言平臺(tái)榴，讓所凍有的員幕工隨時(shí)雜把客戶董當(dāng)作朋固友和親拘人。下勉面是L托enn意ar自擾己的字普典中的星例子：家園：1、舒適戴的居住場(chǎng)星所；2、安廣全、和平辰的家庭居舌住所，充栗滿了溫暖絲式和美好的鴉記憶；3址、永遠(yuǎn)不叫要稱呼為轉(zhuǎn)住房或者志單元。購(gòu)買協(xié)議：1、用來(lái)桌描述Le耗nnar膚為其朋友誘建筑家園隔的條款。2、個(gè)協(xié)影條款給我翻們的朋友賓來(lái)?yè)碛兴麧?rùn)們的家園應(yīng)。3、永蝴遠(yuǎn)不要把和該協(xié)議稱瞞為合同。市場(chǎng)調(diào)素查：1、我畫們的朋裹友在來(lái)高Len鉤nar查迎客中雪心來(lái)訪盈時(shí)所填剖寫的問痛卷；2、住是我們墨的營(yíng)銷希人員和喊新房顧負(fù)問們使撓用的一冷個(gè)重要繡工具。貫永遠(yuǎn)不綢要把它壺稱為一芹個(gè)注冊(cè)怕卡。Len糟nar堅(jiān)生活：1、剛在一個(gè)棟家庭社旁區(qū)所享旺受的心涌靈安寧愁；2、時(shí)享受舒若適、安飼全、作錦為業(yè)主撓的驕傲盲和富有序的快樂蒼。3、負(fù)相信L定enn怒ar作蛇為全美臂最大的碗住房建旅筑商會(huì)返永遠(yuǎn)和附他們?cè)邶X一起，攪4、為構(gòu)Len盈nar盜而驕稈傲，5、是極湖好的感覺惜！33萬(wàn)科：際以“客笑戶”為搖導(dǎo)向；中海：強(qiáng)生調(diào)產(chǎn)品層和面的“均拴好性”，曾機(jī)會(huì)主義歸者，缺乏血戰(zhàn)略；招商/華淺僑城：仍亭然是一個(gè)柔社區(qū)開發(fā)搬商；Lenn群ar：關(guān)功注消費(fèi)者反的語(yǔ)言銷售為目棉的？產(chǎn)品的打陽(yáng)造？客戶為導(dǎo)沉向？？34以“客戶蜜”為導(dǎo)向宏發(fā)領(lǐng)域耍品牌意向馳的提煉：35帶著這栽種思路脹，我們例踏上了獸我們的澇品牌攻睛略第二賭步：二、實(shí)現(xiàn)宇品牌之定少位36品牌不筐是你把茄這個(gè)東叛西放在金某個(gè)產(chǎn)制品上，叨就像你爆把標(biāo)識(shí)侄放在產(chǎn)仇品上一幸樣，或校者是把腔這些東昆西放在炊廣告上狀，因?yàn)槠放破鋵?shí)干就是產(chǎn)品抱的本身。－－“現(xiàn)揉代營(yíng)銷之具父”科特逼勒37在合適的土奏地上為合適的客鎮(zhèn)戶提供與之匹配翼的產(chǎn)品！38品類模考型在中原迫與萬(wàn)科封的多年德合作基五礎(chǔ)上雙方共同哪形成了關(guān)誰(shuí)于客戶—漏土地—產(chǎn)秒品的三角關(guān)關(guān)系模型怨：產(chǎn)品

土地

客戶品類客戶導(dǎo)向書的產(chǎn)品分布類方式：【產(chǎn)品拼分類種=客壺戶+壘土地欣+決產(chǎn)品】39項(xiàng)目界排定客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界律定經(jīng)濟(jì)測(cè)算競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目定三位地塊項(xiàng)目界定40產(chǎn)品土地客戶市場(chǎng)【四大系西列：金色婚、城花傘、四季哪、高檔】劃分標(biāo)準(zhǔn)陡：土地對(duì)揮應(yīng)的客戶卵價(jià)值！41【客戶、脈土地、產(chǎn)直品對(duì)應(yīng)：慘8大品類必】產(chǎn)品系列名子系列名子系列土地屬性產(chǎn)品核心價(jià)值主力細(xì)分客戶構(gòu)成典型項(xiàng)目城市住宅G11）地塊商務(wù)屬性高，周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級(jí)別配套；2）交通噪音干擾大，周邊人群復(fù)雜；3）商業(yè)價(jià)值高便捷的城市生活注重工作便利的商務(wù)型客戶，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)商務(wù)人士（常年工作流動(dòng)人士，無(wú)明顯的生命周期對(duì)應(yīng)關(guān)系）中天廣場(chǎng)G21）周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜；2）適宜居住追求居住改善和品質(zhì)的客戶小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)、孩子三代（客戶年齡以35-39為主）夢(mèng)澤園G31）公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)；2）周邊有大超市對(duì)產(chǎn)品總價(jià)敏感的首次置業(yè)客戶青年之家、小太陽(yáng)家庭（客戶年齡25-34為主）融科三萬(wàn)英尺城郊住宅C1）交通便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域比較近；2）相對(duì)市中心居住密度低；3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）舒適居住后小太陽(yáng)、小太陽(yáng)、孩子三代（客戶年齡以35-44為主）蔚藍(lán)海岸郊區(qū)住宅T1三通（水電路），政府未有對(duì)該區(qū)域的整體規(guī)劃低價(jià)格小太陽(yáng)、青年之家、孩子三代（客戶年齡以25-34為主）早安星城T21）有自然資源；2）距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)；3）沒有完善生活配套（有條件可做到）舒適居住，考慮父母養(yǎng)老或休閑客戶年齡以35-50為主長(zhǎng)沙玫瑰園高檔TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺資源金色屋頂TOP2位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源碧桂園42項(xiàng)目界定者－區(qū)位區(qū)位：本鴿項(xiàng)目位于膠長(zhǎng)沙雨花區(qū)止政府對(duì)會(huì)面；萬(wàn)家存麗路與塵香樟路溪交界的班東北角塌；屬于攏城東板辟塊體育述新城南總占地面登積約：9私5,21軍0.96紙平米容積率：矛3.0總建筑塞面積約苗：33蜘2,3座15.辦96平票米其中住宅洽總面積為新：24,追3245刑。16平淋米商業(yè)面積鴿為：89桑,070巖。93平蜘米項(xiàng)目位戰(zhàn)于長(zhǎng)沙修城市核贈(zèng)心區(qū)位剩；商住年比例：撈1：0垂。3743政府北贈(zèng)面的3雀.0容嬌積率的岡33萬(wàn)梢平米物鋤業(yè)9萬(wàn)平米汗的大型商確業(yè)自身配競(jìng)套意味者嘆什么？44經(jīng)驗(yàn)告訴戒我們：政府對(duì)蘇其寄予謝巨大期舅望它不是一事個(gè)簡(jiǎn)單的糧物業(yè)，它肯將成為政擔(dān)府市政配旁套的一部遇分它將成為丙“雨花區(qū)膛新地標(biāo)”獅！45雨花區(qū)耗概況湖南經(jīng)房誠(chéng)濟(jì)看長(zhǎng)喚沙，長(zhǎng)柳沙經(jīng)濟(jì)折看雨花干。雨花區(qū)的沉4個(gè)商圈醬、一條鐵扣路奠定了賭雨花區(qū)的額王者地位非。以東塘油為核心栽的單極勒格局，露紅星商咳圈、高具橋商圈拋和東塘音商圈三概星輝耀拍，商賈踐云集，杠財(cái)流涌桂動(dòng)，散展發(fā)出無(wú)伶盡的商繼業(yè)魅力系。本案雨花是娘由商業(yè)眠和流動(dòng)漂人口自燭發(fā)帶動(dòng)費(fèi)的經(jīng)濟(jì)狹綜合體災(zāi)。46項(xiàng)目周邊最交通狀況交通通達(dá)傾性佳，公隆交系統(tǒng)便辛利。其中三萬(wàn)家麗路串（8道）廁；香樟路向（6道）奔的高速道帶路形象，響道路狀況擺佳。萬(wàn)家麗濟(jì)路香樟路體院路47項(xiàng)目周邊混單位項(xiàng)目周邊鍋配套事業(yè)哀單位云集宋，是以中消南、林業(yè)舟、省勘測(cè)芬設(shè)計(jì)院為億代表的中異高端事業(yè)務(wù)單位。1234567848項(xiàng)目周堆邊生活裕配套周邊生活可配套檔次蛾較低。黃圈為項(xiàng)目2陳公里范圍薯內(nèi)唯一超季市，面積匯200平段米；藍(lán)綠為部分沿伏街商鋪，灰色為農(nóng)貿(mào)魚市場(chǎng)。49項(xiàng)目?jī)?nèi)部1243項(xiàng)目?jī)?nèi)部說(shuō)地勢(shì)東高餅西低，最僅高點(diǎn)與最祖底點(diǎn)之間額的高差在吉20m左袖右，3號(hào)垂位置為項(xiàng)丙目至高點(diǎn)義。土地拆遇遷已基朝本完成由，預(yù)計(jì)尋年底完身成所有班拆遷。50土地小雜結(jié)公共交深通便利守，站點(diǎn)手在步行哄距離內(nèi)頭；周邊配套痰較為完善庭，而占據(jù)擁總體37冠％的9萬(wàn)容商業(yè)面積催對(duì)住宅有運(yùn)著巨大影否響。區(qū)位優(yōu)捧勢(shì)大，定客戶消廢費(fèi)能力慣高；未來(lái)發(fā)展凳潛力大噪音大建，空氣友污染嚴(yán)鑼重周邊事業(yè)偶單位多，害是以勘測(cè)針設(shè)計(jì)院為思主的中高考端單位眾多學(xué)院伍聚集，人注文氛圍重凈；51項(xiàng)目開襯發(fā)戰(zhàn)略喊初判做為以逼商業(yè)帶缸動(dòng)，以稼流動(dòng)人階口聚集圍，物流釋發(fā)達(dá)的炮雨花區(qū)館，對(duì)商豈業(yè)的消擠化以及距需求是懶極大的清。項(xiàng)目現(xiàn)階屯段周邊配偶套不成熟聰、且項(xiàng)目姓周邊3公滑里內(nèi)無(wú)大巡壽型商業(yè)集情中體。最梳近的是香典樟路西盡撲頭的中南杜林業(yè)大學(xué)鋪外的小型破商業(yè)街。本項(xiàng)目現(xiàn)毀階段發(fā)展呈不成熟但學(xué)本項(xiàng)目擁繁有9萬(wàn)平止米的商業(yè)本項(xiàng)目棵有實(shí)力祥成為以宮商業(yè)帶啟動(dòng)的新席型CL游D核心滲。52土地屬詢性判定產(chǎn)品系列名子系列名子系列土地屬性產(chǎn)品核心價(jià)值評(píng)價(jià)高檔TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺資源城市地段不夠稀缺，不占有稀缺資源。╳G11）地塊商務(wù)屬性高，周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級(jí)別配套；2）交通噪音干擾大，周邊人群復(fù)雜；3）商業(yè)價(jià)值高注重工作便利的商務(wù)型客戶，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)項(xiàng)目現(xiàn)階段周邊商業(yè)氣氛不濃厚。╳城市住宅G21）周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜；2）適宜居住追求居住改善和品質(zhì)的客戶周邊配套完善，生活便利，較為安靜。片區(qū)潛在客戶的身份感和開發(fā)商的文化底蘊(yùn)。╳G31）公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)；2）周邊有大超市對(duì)產(chǎn)品總價(jià)敏感的首次置業(yè)客戶根據(jù)土地屬性，以及項(xiàng)目自身的9萬(wàn)平米商業(yè)配套（占總體的37%)*從產(chǎn)品模核心價(jià)值毀研判，本飯項(xiàng)目地塊催適合做以機(jī)便捷的城吉市生活為坊核心，對(duì)撓產(chǎn)品總價(jià)多敏感的首浩次置業(yè)客畜戶的G3類城市真住宅產(chǎn)咸品。√53土地屬敏性判定但隨著里城市化野進(jìn)程的孔發(fā)展，幻玉雨花區(qū)辜政府的啦核心號(hào)贈(zèng)召力的靈開啟，遞片區(qū)成源熟度逐緊漸完善熄。項(xiàng)目逆將在未疲來(lái)的3筑－5年冬由G3類型轉(zhuǎn)入以申商業(yè)為素核心賣蔬點(diǎn)的城蒸市CB婚D類的G1類型。54項(xiàng)目開隨發(fā)戰(zhàn)略昂第一次抓修正以G3類型滿足于縮慧“對(duì)總價(jià)較簽為敏感的梯客戶”產(chǎn)品入致市，隨蔽著城市事化進(jìn)程論以及片犧區(qū)逐漸始成熟，傅由G3豪向G1類型產(chǎn)品“注重工作掉便利的商店務(wù)型客戶賞，關(guān)注產(chǎn)圖品服務(wù)及撕品質(zhì)”的客爪戶轉(zhuǎn)變爐。產(chǎn)品由耳：低總狼價(jià)，高眉單價(jià)產(chǎn)略品入市線，繼而促轉(zhuǎn)向全閉方面的瞞產(chǎn)品。55競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界定經(jīng)濟(jì)測(cè)算競(jìng)爭(zhēng)分塘析項(xiàng)目定位地塊項(xiàng)目界定56從三個(gè)方顫面去分析添項(xiàng)目面臨剩的市場(chǎng)競(jìng)化爭(zhēng)1.宏觀檢政策分析2.整體閱市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)污態(tài)勢(shì)；3.片區(qū)衣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)銷態(tài)勢(shì)；571.市蠟場(chǎng)宏觀橫政策分鑼析58中國(guó)“十淺一五”規(guī)配劃城市化悲進(jìn)程將創(chuàng)會(huì)刺激病房地產(chǎn)困開發(fā)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)貸將由第二俘產(chǎn)業(yè)為核言心轉(zhuǎn)換為染以第三產(chǎn)乘業(yè)為核心疏。59可支配醒收入的怒增加必通將提高饑人們對(duì)砌于居所遍的需求換。60個(gè)人住房諸貸款（2更0070此927）新政前新政后第二套房首付2-3成對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%第二套房貸款利率可享受最高15%的優(yōu)惠利率貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高追加貸款無(wú)此項(xiàng)規(guī)定商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款61本次的被調(diào)整主兼要是針岸對(duì)個(gè)人承住房貸雖款，打鈔擊房地電產(chǎn)投機(jī)眠行為。1、對(duì)象凱：已有一借套住房使?fàn)幱昧速J款革，再申請(qǐng)趣第二套或暈以上住房伶貸款的購(gòu)女房者。而廁對(duì)于第一板套住房是稀一次性付南款的購(gòu)房巡壽者不適用磚。2、首填付、利風(fēng)率雙重顯調(diào)控對(duì)于第餐二套房念貸款者免，不僅鉆首付提槐高至4沈成，而紅且不使帶用優(yōu)惠嫩利率的擱基礎(chǔ)上除還上浮寶10%索的房貸鄉(xiāng)豐利率，泛在加息夠多次后角，利率塞的上調(diào)葡對(duì)投機(jī)評(píng)行為起并到了有剝效的打晃擊作用傳，壓縮辮了炒房忽的利潤(rùn)直空間。個(gè)人住房份貸款如：依價(jià)值1杠00萬(wàn)寇房產(chǎn)，翼按照最字新五年帽期貸款田利率7仰.83萍%的基洋準(zhǔn)利率款計(jì)算。新政前，拆首付30封萬(wàn)，使用籍10%音的優(yōu)惠利抹率后一年腹的利息約版為70*僑7.05撈%=4.良933萬(wàn)煮元新政后，夜首付40姨萬(wàn)，使用械1.1倍沉的房貸利膚率后一年噸的利息約響為60*畜8.61血%=5.危168萬(wàn)投元即：購(gòu)房蚊者需要使爪用更多的所資金，支任付更高的躁資金成本朝，投資成貸本大大提堡高，利潤(rùn)理空間壓縮冷，同樣的嫁資金進(jìn)入前房地產(chǎn)市濤場(chǎng)交易的獲換手率也分要下降，幟有利于抑前制房地產(chǎn)熱的惡意炒盜作。62個(gè)人住堆房貸款3、不味得隨房市產(chǎn)升值辮追加貸夾款房地產(chǎn)好辦理按奔揭貸款炒后，不親能因?yàn)榈梅慨a(chǎn)升擱值而追高加貸款濫從銀行蘭再次套圾得現(xiàn)金虜。這主階要是為客了防止喘房?jī)r(jià)快扯速上漲厲過程中析商業(yè)銀支行積聚石了較大宏風(fēng)險(xiǎn)。4、“第殊二套房”狗的界定政策層面惕提高首付程主要對(duì)同丘一個(gè)人的啞第二套貸列款購(gòu)房，睛使用不同死人名購(gòu)房攝可適當(dāng)規(guī)膊避貸款政遺策。這對(duì)于市津場(chǎng)上的以漿投資客為糟主的小戶代型項(xiàng)目極致為不利，彩對(duì)于一人陡購(gòu)買多套躺單位的情鉤況能起到靈抑制作用睜，而對(duì)于鋤雙拼戶型按，可寫兩純個(gè)客戶名郊、或者將嗽總價(jià)較高呼的一套作毯為第一套撓首付3成座，總價(jià)小常的一套首遍付4成規(guī)零避利率的扛不利影響潮。63對(duì)于新史政的發(fā)庫(kù)布，市督場(chǎng)的反騾映為：在200偉7年9月端19日至肢2007棗年11月特13日之氣間的8個(gè)戲星期中，臟長(zhǎng)沙市房批地產(chǎn)均價(jià)擁并沒有因鐵新政而產(chǎn)鄰生明顯變霜化；銷售獻(xiàn)量趨于平常衡是因?yàn)閼]11月房漆地產(chǎn)淡季提的來(lái)臨。據(jù)中原奶市場(chǎng)對(duì)績(jī)于各個(gè)談樓盤的哭調(diào)查，墨退房率統(tǒng)極低。新政的發(fā)泛布，市場(chǎng)聰并無(wú)明顯插波動(dòng)64客戶信療息反饋通過對(duì)房扭交會(huì)50堤0張有效翼問卷調(diào)查如得知，長(zhǎng)錫沙市場(chǎng)僅沾有19%犁的客戶認(rèn)包為新政對(duì)標(biāo)其影響較肢大，會(huì)暫欄緩購(gòu)房。資料來(lái)皺源：中蜂原數(shù)據(jù)典庫(kù)65總結(jié)中國(guó)邁扁入第“攻十一五推”規(guī)劃梅，推動(dòng)劍城市化巴進(jìn)程，芝以及產(chǎn)厘業(yè)結(jié)構(gòu)援的調(diào)整滑對(duì)未來(lái)粒房地產(chǎn)麻市場(chǎng)無(wú)個(gè)疑打了膜針強(qiáng)心椒劑。由央行謠200暢7年9甘月29濃日發(fā)布線新政對(duì)勸于市場(chǎng)月以及客豈戶暫無(wú)晚明顯影閥響；無(wú)樂論從成戚交套數(shù)素，以及掀價(jià)格都類無(wú)明顯漢浮動(dòng)。后市行情墓有待觀察Tob娃eco犧ntin勾ued…662.整體膝市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)郵態(tài)勢(shì)672005博年-20趨07年土很地市場(chǎng)供后應(yīng)達(dá)到2繡117萬(wàn)㎡，未來(lái)市箏場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)若將日趨龜激烈。據(jù)中原市燭場(chǎng)統(tǒng)計(jì)：禮2005閥年至20錯(cuò)07年1芬0月，土失地供應(yīng)量泛高達(dá)2117漂萬(wàn)平米（玻未考慮容都積率因素膀）。開福區(qū)緞位于全藝市第一哄；岳麓區(qū)啊排名第存三，3復(fù)年總供傳應(yīng)量為柴394種萬(wàn)平米千，占市袋場(chǎng)總額絞的19元％。68從長(zhǎng)沙市欣2007照年1－0茂6月房屋惱施工、新殺開工面積稠來(lái)看，未州來(lái)5年市遠(yuǎn)場(chǎng)竣工面臣積將超過削2800辟萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙2007年1－06月房屋施工面積（按區(qū)域劃分）單位：萬(wàn)㎡項(xiàng)目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長(zhǎng)沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽(yáng)市住宅面積2126.62202.44312.34263.1301436.61345.4212261.483.38占％100%9.52%14.69%12.37%14.15%20.48%16.24%5.74%2.89%3.92%長(zhǎng)沙2007年1－06月房屋新開工面積（按區(qū)域劃分）單位：萬(wàn)㎡住宅面積729.2158.5287.4190.7381.33141.67147.6674.1521.5226.22占％100%8.03%11.99%12.44%11.15%19.43%20.25%10.17%2.95%3.60%69長(zhǎng)沙市場(chǎng)揭整體供應(yīng)戶量20萬(wàn)鵲以上大盤氏總供應(yīng)量植達(dá)到18鐘00萬(wàn)平宿方米，且貴呈現(xiàn)集中桶供應(yīng)的趨樹勢(shì)據(jù)中原數(shù)聽據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)亮：表內(nèi)是室長(zhǎng)沙市30個(gè)索20萬(wàn)使以上的遭樓盤在未來(lái)0查8、09擔(dān)年的供應(yīng)喇關(guān)系。顯受而易見：洗要在供應(yīng)誓量周期中苗尋找空白傷區(qū)是不可采能的了。閣在如此大壩的市場(chǎng)供跑應(yīng)量中如返何凸顯成縮慧為了各個(gè)焰盤最為關(guān)價(jià)心的問題州。

08年09年項(xiàng)目名稱體量萬(wàn)）容積率開盤時(shí)間一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度珠江花城1001.82007年7月

湘江一號(hào)941.342007年11月

山語(yǔ)城901.532007年8月

沙河世紀(jì)城1501.112008年3月

萬(wàn)國(guó)moma1101.252008年8月

藏瓏411.52007年8月

順天黃金海岸3042006年11月

濱江君悅香邸543.662007年6月

天健芙蓉盛世7742007年11月

星城世家221.412006年10月

早安新城1241.22006年12月

長(zhǎng)房.東郡291.82006年9月

綠城桂花城（II）301.52007年6月

中城麗景香山401.812006年5月

茂華國(guó)際湘472.22007年10月

中隆御璽422.782007年10月

西子花苑（II）152.82007年11月

錦湘*國(guó)際星城802.192006年9月

星城國(guó)際342.72007年10月

尚都花園城203.32007年10月

美麗星城272.82008年6月

融圣國(guó)際255.352007年11月

長(zhǎng)沙橘郡1301.352007年7月

淺水灣331.632007年11月

奧林匹克花園281.82007年10月

中信新城1701.52008年6月

博林.金谷602.492007年10月

夏威夷·碧水春城302.22008年3月

鑫遠(yuǎn)·湘府華城353.792007年10月

領(lǐng)秀湘江323.142008年9月

總計(jì)：1799

（除河西治）702007陸年5－1潛0月報(bào)建雅樓盤分析2007千年5－1功0月報(bào)建羽樓盤79補(bǔ)個(gè)，共1往317萬(wàn)校平米建面71產(chǎn)品同類飼化嚴(yán)重，馬尤其是小擱高層產(chǎn)品葡競(jìng)爭(zhēng)激烈通過深柄圳中原竭對(duì)市場(chǎng)鴿整體調(diào)隱研總結(jié)雖歸類，狡除麓南蓮板塊和敬中心板棕塊產(chǎn)品聞相對(duì)單蜻一外，擁其他各瘡板塊產(chǎn)渡品基本吹雷同，產(chǎn)品同須類化嚴(yán)設(shè)重，市場(chǎng)競(jìng)茶爭(zhēng)激烈。區(qū)域建筑類型產(chǎn)品類型開福區(qū)片區(qū)小高層、高層為主普通住宅為主，其次為別墅和公寓雨花區(qū)片區(qū)小高層為主，其次為多層和高層以普通住宅為主南麓區(qū)片區(qū)多層為主，小高層為輔別墅、洋房芙蓉城區(qū)小高層、高層普通住宅北麓市府片區(qū)小高層、多層聯(lián)排+洋房+小高層住宅天心片區(qū)小高層、多層普通住宅為主星沙片區(qū)小高層、多層普通住宅、洋房、別墅72品牌開列發(fā)商紛搶紛進(jìn)駐毯，帶來(lái)嚼產(chǎn)品品受質(zhì)整體僚升級(jí)的司同時(shí)，膝品牌以英及品質(zhì)尺競(jìng)爭(zhēng)壓種力將明五顯加大戰(zhàn)爭(zhēng)升約級(jí)港派：和記黃輸埔望城耐項(xiàng)目、新城新亂世界、恒基兆戲業(yè)粵派：萬(wàn)科西胸街庭院皇、卓越蔚定藍(lán)海岸拒、碧桂園庭、保利浙派：綠城桂驚花城、郡原廣燥場(chǎng)、中城麗景箭香山北派：陽(yáng)光1盆00國(guó)斬際新城孝、茂華國(guó)際榆湘、融科三另萬(wàn)英尺7307年1盛0月均價(jià)待與去年同香期相比提董高37％據(jù)中原肢調(diào)查所喂得：2贊007渾年10酒月長(zhǎng)沙千市場(chǎng)住指宅均價(jià)義為38舍02元岔/平米汁，與0宮6年同膝期相比俘，增幅再高達(dá)3柴7％.2007帖年10月鳥市場(chǎng)均價(jià)章與6月市催場(chǎng)均價(jià)相暖比，價(jià)格駛增幅達(dá)到鄭13%。74市場(chǎng)整田體競(jìng)爭(zhēng)薪總結(jié)3年土地痕供應(yīng)的211扔7萬(wàn)平畝米占地手面積，580盡0萬(wàn)的坦建面大大的貞增加了悔未來(lái)市郵場(chǎng)的整宏體競(jìng)爭(zhēng)歉壓力；土地大面積、臨同時(shí)期的開發(fā)造喊成市場(chǎng)供可應(yīng)盲點(diǎn)；產(chǎn)品同類化日趨嚴(yán)重宮，以小高體層為主的泡物業(yè)類型兆充斥的整均體市場(chǎng)；品牌開戰(zhàn)發(fā)商的索入駐無(wú)剝形中增打加了市洞場(chǎng)品質(zhì)、肅品牌、梅口碑等多方乏面的競(jìng)輕爭(zhēng)；而價(jià)格的步惜步高升帶來(lái)的算將會(huì)是膏更為激旺烈的市淚場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)婆壓力。753.片區(qū)收市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)伸態(tài)勢(shì)76200朋7年上巧半年雨幻玉花區(qū)發(fā)址展迅猛正且出現(xiàn)竟供不應(yīng)磚求現(xiàn)象

開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)全市商品房住宅1.050.920.630.650.720.7677片區(qū)內(nèi)單供應(yīng)量赤大，物培業(yè)以小倉(cāng)高、高晨層為主

08年09年樓盤名稱總建面（萬(wàn)）容積率物業(yè)類型入市時(shí)間一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度中城麗景香山351.81洋房、小高層、高層2006年5月

綠城桂花城21.971.5多層、小高層2006年6月

茂華國(guó)際湘222.27高層、小高層2007年9月

三江花中城182.2多層、小高層、高層2007年8月

華雅生態(tài)園122.4小高層2007年5月

嘉盛華庭14.62.93小高層2006年

山水城市風(fēng)景193.7小高層、高層2007年10月

泰禹家園132.7多層、小高層2007年12月

中隆國(guó)際御璽422.78高層2007年9月

新城新世界12

高層2007年11月

天賜良園112.5小高層2007年11月

彩云之翼1202.5多層洋房丶小高層和聯(lián)排別墅2007年年底

78價(jià)格走紫勢(shì)雨花區(qū)價(jià)荷格后來(lái)居之上，成為辦長(zhǎng)沙是房暮價(jià)的領(lǐng)跑珍者。79競(jìng)爭(zhēng)分析押小結(jié)市場(chǎng)總腔體供應(yīng)珠量大、陡大體量膽、同時(shí)承期開發(fā)衣引起市柄場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱磨化。雨花區(qū)做盡為長(zhǎng)沙的炮經(jīng)濟(jì)綜合鉛體反而展借現(xiàn)出供不應(yīng)求的現(xiàn)象肆。雨花區(qū)唱價(jià)格已俗經(jīng)成為賓長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)領(lǐng)跑禁者品牌開漆發(fā)商的忌入住，悔帶動(dòng)產(chǎn)品品度質(zhì)、理顆念的整項(xiàng)體升級(jí)。未來(lái)的至競(jìng)爭(zhēng)已細(xì)經(jīng)不僅排僅是產(chǎn)刺品競(jìng)爭(zhēng)暮，品牌、種理念、宗口碑的競(jìng)爭(zhēng)害將成為邁市場(chǎng)的娃核心要間素。80項(xiàng)目開發(fā)移戰(zhàn)略第二下次修正面對(duì)激烈漲的競(jìng)爭(zhēng)，舊雖然市場(chǎng)無(wú)現(xiàn)期出現(xiàn)戲供不應(yīng)求羅情況，但園隨著價(jià)格記的上漲帶倘動(dòng)利潤(rùn)巨臂大空間，校競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必時(shí)更加劇烈餡?！巴粐o”不單單臂是在產(chǎn)品猜上，做“繁品牌”，亦“創(chuàng)新”待才是“真蠻功夫”。81客戶分析客戶分且析發(fā)展戰(zhàn)牽略項(xiàng)目界米定經(jīng)濟(jì)測(cè)算競(jìng)爭(zhēng)分孕析項(xiàng)目定位地塊項(xiàng)目界定82誰(shuí)是我們淹的客戶？83由客戶細(xì)肉分至鎖定陰目標(biāo)客戶家庭生贏命周期購(gòu)買動(dòng)舟機(jī)社會(huì)標(biāo)衡志社交娛樂照顧老狡人工作場(chǎng)敵所獨(dú)立空間－－－－中老年核腿心老人＋青權(quán)年中年三口仇之家小太陽(yáng)自由青為年－－－－箱－支付能力低中高客戶細(xì)分建的標(biāo)準(zhǔn)：家庭生命短周期、支付能喜力、購(gòu)買動(dòng)狐機(jī)（客戶價(jià)筒值）8480后70’蘆s末嬰兒潮+啞”實(shí)權(quán)派約”截至20澡00年全訪國(guó)新生人緩口數(shù)（人濃）25以下25-2930-3435-3940-4445-4950-5455以上200晨5年購(gòu)頑房者年午齡2005賭-201霸0嬰兒潮在、７０’驅(qū)s、80義后是購(gòu)房新主力852530354045505560青年之家小小太陽(yáng)小太陽(yáng)后小太陽(yáng)中年之家老年之家孩子三代青年持家主流市場(chǎng)客戶分布家庭生命周期年齡（歲）←8０后:←嬰兒潮一代←70’s末首次置業(yè)改善空巢主力客戶提仍為青年癥之家、太倆陽(yáng)家庭和姻孩子三代70’循s末客戶是G3的主鋤力客戶。80后也進(jìn)入購(gòu)鞭房階段，凱是G3和T1的薪客戶。05-2筍010年隨－市場(chǎng)主滔流客戶8620－3首4歲人群拜對(duì)房屋的刺剛性需求激高隨著7余0年代楊末何8磚0后人貪群的適池婚年齡同逼近，倉(cāng)39歲漿以下1鋼、2次憲置業(yè)人軟數(shù)占到行總體8臂成以上體；其中第一網(wǎng)次置業(yè)人仙群集中于來(lái)20－2炭9歲，占糾總體的8爐0％；第像二次置業(yè)事集中于3蛙0－39藏歲，占總貞體50％色。數(shù)據(jù)來(lái)源瓣：中原房短交會(huì)客戶微調(diào)查數(shù)據(jù)汪庫(kù)872房、朝3房成協(xié)為20顛－39擦歲人群份的需求逢核心25－煎29歲康人群對(duì)傘于兩房尾的需求島高；30－鉛39歲抄人群對(duì)球三房要榜求較高局；數(shù)據(jù)來(lái)繳源：中漂原房交菠會(huì)客戶截調(diào)查數(shù)攤據(jù)庫(kù)884000艇－450爸0的單價(jià)血已經(jīng)被長(zhǎng)杯沙市民接示受且有逐夕步上升的杰空間。隨著年齡她的增加，嬌對(duì)于價(jià)格晉的抗性也紗在逐步增旗加，在5社0－54故歲年齡階礎(chǔ)段較為明批顯；35－怎49歲拐人群對(duì)辯于40頑00－魯500賽0的價(jià)援格接受硬度較高猶，這樣在一擁方面也體必現(xiàn)了客戶嘩正在由便謎宜的低品蜂質(zhì)樓盤向巨價(jià)優(yōu)質(zhì)良蜘的高品質(zhì)割樓盤轉(zhuǎn)型螞階段。89總結(jié)25－幻玉39歲獸，以城槐市便捷駛生活為蛾核心，栽以社會(huì)瘦新銳和輕望子成州龍的客北戶是我盲們G3季類產(chǎn)品浩的核心憑客戶。90項(xiàng)目開億發(fā)戰(zhàn)略姑第三次納修正以社會(huì)新基銳、望子邪成龍為核獻(xiàn)心的人群田中，中小貴戶型的吸芳引力以及厘剛性需求亦正在不斷洽的提升。91客戶分枝析發(fā)展戰(zhàn)此略項(xiàng)目界服定經(jīng)濟(jì)測(cè)夏算競(jìng)爭(zhēng)分摩析項(xiàng)目定康位地塊項(xiàng)目界盾定92做為G塊3類型盈產(chǎn)品，第9萬(wàn)平丹米商業(yè)馬配套，營(yíng)以中小斗戶型入姻市的產(chǎn)傾品怎樣叼做出特俯色、打塘響品牌限？93項(xiàng)目發(fā)吧展戰(zhàn)略私定稿在長(zhǎng)沙功市雨花嶼區(qū)商業(yè)閣氣氛濃茫厚，本填項(xiàng)目需伶要借“撈勢(shì)”；在本項(xiàng)目喝周邊配套蘋不足，需激滿足區(qū)域決要求；在雨花渠區(qū)政府仆旁的物捕業(yè),要馳提升整某體形象俊；借勢(shì)＝發(fā)欄揮雨花商亦業(yè)得天獨(dú)識(shí)厚優(yōu)勢(shì)填補(bǔ)＝寶滿足區(qū)罷域要求提升＝創(chuàng)肚新在商言趣商，將脹商業(yè)做群為項(xiàng)目漲核心賣桐點(diǎn)。94商業(yè)研判輻射周邊持社區(qū)滿足社區(qū)椅需要9萬(wàn)平米中政府周邊帽大型商業(yè)僅僅滿足盤社區(qū)需求鴉是不夠的島。Out燦doo紐奉rc善omm柜erc涂ial攻st辨ree侍t+集中式帖商業(yè)商業(yè)街社區(qū)商加業(yè)功能95Liv虹ing泛ma服il街鋪+路city慕lof仇t+集中充商業(yè)定位闡述倍：國(guó)際：救檔次上某的直觀顫定義；新時(shí)區(qū)：引長(zhǎng)沙所有餅商業(yè)形態(tài)棗不一樣，蠶是進(jìn)入了你一個(gè)劃時(shí)啄代的商業(yè)匹新紀(jì)元；CITY毒：結(jié)合住支宅一起，距成為“城擺市綜合體炊”，可以錘將商業(yè)與撤休閑娛呼樂設(shè)施哈在建筑保形態(tài)上磁互相融畏合；LOF職T：由醉空間大凝、自由償度高的賤舊倉(cāng)庫(kù)詞LO顧FT改委裝成的發(fā)物業(yè)形污式。CIT四YL赴OFT抖：結(jié)合赴起來(lái)將呢成為最帽具特色嗎的商業(yè)編建筑形伯式。項(xiàng)目商業(yè)翠定位96LaQ手ua，日本東京占地13擊，950殺平方米；棋9層地上木建筑，2報(bào)層地下建修筑SPA閃，健身項(xiàng)俱樂部繁，娛樂網(wǎng)區(qū)，過董山車，懶餐廳，罪購(gòu)物商怠店?yáng)|京中祝部首屈已一指的陵天然溫趙泉療養(yǎng)細(xì)區(qū)過山車穿案越建筑物黑，并貫穿田整個(gè)結(jié)構(gòu)建筑融合喜：商業(yè)與謠休閑娛另樂設(shè)施替在建筑祝形態(tài)上售互相融齊合目的：互為景邪觀，特杯色鮮明刺激神薪經(jīng)，帶襲動(dòng)消費(fèi)97美國(guó)洛辮杉機(jī)9899商業(yè)業(yè)態(tài)脫組合建議100集中式商燈業(yè)規(guī)劃建格議一在商業(yè)規(guī)援劃上，可錦采用“開嚷放式：主豬入口只有舒一個(gè)，通啟過主入口解進(jìn)入公園稅廣場(chǎng)，廣貍場(chǎng)內(nèi)延伸固出幾大業(yè)慕態(tài)區(qū)，每叔個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)鬧再細(xì)分，剩延伸出最蔑細(xì)小的業(yè)腳態(tài)組合，根以滿足消翼費(fèi)者的需敲求。例如報(bào)：COC警OPAR移K入口公園廣場(chǎng)家庭必媽需品家庭服務(wù)家庭娛蓮樂101集中式嶼商業(yè)規(guī)縫劃建筑慨示意圖夠片一（既開放式縱）102小商品區(qū)糠構(gòu)建模式為了進(jìn)供行有效搬地搭配瓜，提升瓦商業(yè)賣悲場(chǎng)的氛福圍，吸纏引更多俊不同層丸次的消府費(fèi)群體考?？稍诔嗌虡I(yè)區(qū)蓋規(guī)劃小改商品銷菠售區(qū)，略檔口搭剃建統(tǒng)一楊、規(guī)劃鬧、獨(dú)具幅特色，疏打造成域一道風(fēng)禮景線。103集中試取商業(yè)商業(yè)街cit捎yl出oft停車場(chǎng)104105銷售模睜式分析腳-項(xiàng)目候收益模增式只租不售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理長(zhǎng)期高租金堆收益商業(yè)規(guī)踏劃商戶組織經(jīng)營(yíng)管理租金基金收購(gòu)銀行抵押發(fā)行股票106銷售模于式分析專1-整液售模式整售模匙式：將糊可售部上分整體出出售給窩一個(gè)或呢幾個(gè)大裝客戶整售模式迷優(yōu)勢(shì):銷售周期橋短，可快哥速回籠資附金。節(jié)省推意廣成本淹。無(wú)需經(jīng)營(yíng)營(yíng)，解袋除后顧竭之憂。整售模源式劣勢(shì)蓋:售價(jià)偏低胳，成交要久求苛刻，阻發(fā)展商利降潤(rùn)空間有枯限。客戶面益窄，可海遇不可療求。建議:狼此模式運(yùn)由于售展價(jià)較低屢，發(fā)展裁商利潤(rùn)喉空間有限，操?gòu)?fù)作難度胸較大，首不宜采聰用。107基金銷售死模式：將廁項(xiàng)目整體溫出售給房長(zhǎng)地產(chǎn)專業(yè)距基金基金模匯式優(yōu)勢(shì)定:無(wú)須對(duì)外使公開發(fā)售棉，發(fā)展商防可快速回商籠資金。基金進(jìn)入不后的管理再質(zhì)量較高漠，有利于爺項(xiàng)目成功挖。無(wú)需考慮夫自我經(jīng)營(yíng)借，解除后泊顧之憂?；鹉Ｗ谑搅觿?shì)恢:基金對(duì)晉進(jìn)入項(xiàng)暗目的硬嘉件及地劍段要求排極高?；鹜ǔＩ浦粫?huì)選擇批在項(xiàng)目成醫(yī)形時(shí)進(jìn)入蘆。進(jìn)駐商抱家及租盒約期限棍的要求淚較高。建議：如盾發(fā)展商對(duì)晴不需立即飛套現(xiàn)，可蕉考慮使用拍該模式。銷售模邊式分析兩2-基科金銷售長(zhǎng)模式108休閑娛樂告（頂端美容貴、健身、SPA）\銀行0.5幕-0.保8最佳方兩案：中高檔駱百貨1.0-時(shí)1.5萬(wàn)高檔餐飲1.0-六1.5萬(wàn)利于市場(chǎng)銷售把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)