中原某地產(chǎn)康王路項目商業(yè)裙樓策劃方案終稿

策劃及銷售架構(gòu)2萬科商業(yè)項目策劃服務(wù)架構(gòu)

當(dāng)?shù)胤中校◤V州中原）策劃總監(jiān)二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心森拓普萬科策劃經(jīng)理策劃師策劃經(jīng)理招商顧問3項目總監(jiān)營銷經(jīng)理執(zhí)行建立溝通平臺制定培訓(xùn)計劃項目經(jīng)理營銷推廣/包裝銷售團(tuán)隊資源配合物料包裝區(qū)域經(jīng)理策劃經(jīng)理燈箱、海報、X架、吊旗、DM等現(xiàn)場參觀PPT講義帶看指標(biāo)成交指標(biāo)獎勵機(jī)制二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心萬科萬科商業(yè)項目銷售操作流程：4中原地產(chǎn)過往操作商業(yè)項目介紹5森拓普(CentaPro)商業(yè)顧問收購利嘉閣深圳公司成立森拓普成立2001年2003年2004年CentaPro整合了中原強(qiáng)大的資源，其主力成員擁有多年從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及商場經(jīng)營管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)主要有：商業(yè)項目策劃、招商、研究服務(wù)。

CentaPro在深圳本地的項目皆為深圳各區(qū)的重要代表項目，所負(fù)責(zé)策劃項目的總建筑面積累計達(dá)460萬平方米，總商業(yè)面積累計達(dá)120萬平方米

6招商成果——百老匯院線、王子牛扒城、Starbucks等招商成果——味千拉面、?；手嗟?、陶源酒家、WalkerShop/HOSOPlace、FashionCommunityKitterick、ANTEPRIMA、ATSUROTAYAMA、CallawayGOLFPEARLYGATES、CKUnderwear招商成功案例（深圳篇）森拓普擅長大型主力店的招商，尤其是海外品牌的商家。曾經(jīng)成功擔(dān)任眾多知名品牌的租戶代表。7招商成果——Mannings、Marco&Mari等招商成果——Carrefour、中影南國等招商成功案例（深圳篇）8項目介紹——規(guī)模：占地1.4萬平方米全面負(fù)責(zé)項目前期策劃工作柏東廣場（原東山廣場）東山錦軒現(xiàn)代城項目介紹——地理位置：東山口地鐵站上蓋投資組合：廣州市正信房地產(chǎn)發(fā)展有限公司規(guī)模：占地8000平方米，總建筑面積：6萬平方米，招商成功案例（廣州篇）水晶宮式全開放動感商城9——前期規(guī)劃設(shè)計廣州大學(xué)城項目10——招商策劃工作恒寶廣場11項目總建筑面積達(dá)14萬平方米，其中：住宅6.5萬平方米，以小面積三房單位為主，面對市區(qū)實用型家庭；東方文德廣場寫字樓3.2萬平方米，面對市區(qū)中心的中小型企業(yè)及投資者；商場4.5萬平方米，將建成世界性的民族工藝、文化展示、商業(yè)平臺；12北京路商圈又一商業(yè)巨作，占地4萬m2、建筑面積達(dá)15萬m2商業(yè)航母，包括綜合商業(yè)中心、高級酒店、商業(yè)辦公、商務(wù)公寓、文化保留建筑等多種物業(yè)；大小馬站商業(yè)中心中原公司現(xiàn)正負(fù)責(zé)項目的前期策劃以及主力商家招商工作，經(jīng)中原公司引薦，項目已與新世界百貨簽訂合作意向；項目預(yù)計在2010年正式推出市場；13荔灣區(qū)總建筑面積達(dá)14萬m2的大型商業(yè)廣場；荔灣陸居路步行商業(yè)街中原公司現(xiàn)正負(fù)責(zé)項目的前期策劃顧問工作；14廣州市越秀區(qū)北京路大型商業(yè)項目，以網(wǎng)絡(luò)、潮流等新型業(yè)態(tài)組合成廣州市最“in”的購物商場；錦源國際商場項目商場建筑面積達(dá)2.3萬m2，將于2007年下旬推出市場正式招商；15佛山東方廣場工作內(nèi)容：項目區(qū)域市場研究及商鋪商場情況分析項目質(zhì)素分析項目經(jīng)營規(guī)劃概念項目規(guī)劃設(shè)計改善方案目標(biāo)客戶市場分析各項宣傳推廣及促銷策略等方面的策劃項目銷售位于佛山市永安路與錦華東路交界，占地17萬平方米，總建筑面積為67萬平方米，其中商場總建筑面積為18萬平方米。由八大組團(tuán)組成，裙樓為商場，塔樓為住宅。16華林玉器廣場總建筑面積達(dá)到10萬m2的珠寶玉石專業(yè)批發(fā)市場；開售首月銷售額超3億元，首層街鋪售價超過11萬元/m2；17項目總建面積3.2萬平方米，共有三層地下商場，使用面積2萬平方米，設(shè)停車位200多個，其規(guī)模是目前廣州同類地下商場中最大的。于2006年暑假期間試業(yè)，該項目地面部分將建設(shè)綠化廣場，既可延伸人民公園更令城市中心區(qū)域的添一新亮點。動漫星城首月招商面積已達(dá)80%18Ⅰ、思想回歸Ⅱ、市場分析Ⅲ、項目定位分析Ⅳ、業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略Ⅴ、中原地產(chǎn)優(yōu)勢附錄一：金色家園和龍津路項目商業(yè)裙樓策略建議附錄二：中原地產(chǎn)萬科項目專案組介紹目錄19Partone：思想回歸20鑒于本項孝目屬于萬電科地產(chǎn)住扒宅裙樓商天業(yè)，除了吹基本的要徐滿足商業(yè)殃地產(chǎn)成功招汪商和經(jīng)搜營的前提下貴，中原地持產(chǎn)萬科項煙目專案組臭更以提升整體曉項目形象和最大程趴度上提高客朽戶滿意嫂度的基本培原則，毯通過對嬌項目詳筐細(xì)的分今析和全橡面的市姻場調(diào)研木，在充分?jǐn)?shù)僵據(jù)和中原搏地產(chǎn)豐富的咽商業(yè)地廚產(chǎn)操作逮經(jīng)驗的支持群下，尋洋求出最你佳適合們本項目饒的運作塑模式。211.1日廣州市績商業(yè)裙樓熄發(fā)展演變物業(yè)配套型主驅(qū)型裙樓獨立型裙樓綜合型裙樓利潤增值型后現(xiàn)代裙樓22直接銷售愚典型案例加：僑宏大腐廈利潤增值鞠型物業(yè)配餐套型政特點罩：便民櫻服務(wù)典型案例起：天盛大偏廈、天寶圍大廈返租銷醬售典型展案例：例名匯商讓廈23主驅(qū)型裙島樓獨立型裙質(zhì)樓特點：周專業(yè)市工場方向芬，以裙驕樓帶動頑寫字樓銅銷售典型案例馬：萬菱廣糧場綜合型裙驗樓特點：互類購物森中心方產(chǎn)向，輻尤射人群抵廣典型案例截：恒寶廣鈴場特點：區(qū)腫域性高檔霉配套典型案例讀：新光城先市廣場241.2曬尋求項鎖目最佳操道作模式銷售不銷售先租后售返租銷售直接銷售只租不售自身持有Reit臟s上市√XXXX1、培養(yǎng)益該商場的伐經(jīng)營，刺激后期澤銷售獲鋤得較好蟻的回報2、避免羞該區(qū)商業(yè)些氣氛較差的現(xiàn)狀，碰獲得最佳精的銷售時機(jī)；區(qū)域內(nèi)商勿業(yè)氛圍差掠，銷售抗性大經(jīng)營、坑管理成討本相對毫過高項目體量篩相對較小光，裙樓性質(zhì)前期無法辯準(zhǔn)確估計衫商場的潛在經(jīng)伐營價值251.3葵如漁何實現(xiàn)貿(mào)最佳操申作模式前期確定柳策略中原地變產(chǎn)招商初期經(jīng)陶營和調(diào)怠整商場經(jīng)耕營良好租金提升銷售自身持養(yǎng)有經(jīng)營秋一段時疑間26Part佳two要：市場分析27優(yōu)勢萬科強(qiáng)大客的品牌號告召力，抗吹性相對較魔??；項目所腰在區(qū)域換相對成沃熟，居沿住氛圍銀濃厚，溝交通便里利；項目輻堤射范圍津內(nèi)高端多住宅項融目較多腎，消費獵力巨大謎；劣勢項目位置撒相對孤立非，兩邊現(xiàn)邁營商業(yè)低編檔；項目所哭在路段遮商業(yè)氛絹圍較差踩，多個欲高層住悟宅項目炸底商處于空夠置狀態(tài)濫；項目負(fù)一左層所連接發(fā)的康王地從下城商場頃經(jīng)營慘淡嚼，一定程度上德影響本火項目負(fù)夕一層的碎經(jīng)營信親心；2.1文項目S景WOT分剝析28機(jī)遇本項目較輻射區(qū)暢域現(xiàn)有崖商業(yè)經(jīng)忍營較差伯；區(qū)域內(nèi)商般業(yè)趨中檔現(xiàn)配套性業(yè)眾態(tài)居多，銷存在新商盛業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)伐展空間；荔灣區(qū)政織府將康王框路列為未朵來發(fā)展的畢重要區(qū)域快之一風(fēng)險區(qū)域內(nèi)擋商業(yè)氛管圍較弱顛，人流簽量不夠閑理想；康王路及根周邊現(xiàn)在衰有空地以給后建成項謝目對本項目的沖奏擊；292.2旱荔受灣區(qū)商帥業(yè)格局寶構(gòu)成新大新動感小西關(guān)恒寶廣場十甫名都荔灣廣螺場名匯廣場西城都薈302.3湊荔灣區(qū)嗓主要消費獸力組合長期居住兇在此的“卵老西關(guān)”外地來癢此經(jīng)商乘的“淘巧金族”在此區(qū)妙域謀求暑發(fā)展的么“白領(lǐng)鍬”荔灣區(qū)恩主要消獲費力組傳合31周邊眾多的中小偶學(xué)生人群本項目竿住宅部分及齡康王路區(qū)域高捎端住宅小索區(qū)人群其他特定消費人個群康王北路子區(qū)域消費率力構(gòu)成以本項蠶目為圓嫌心，周照邊2公圣里內(nèi)的可能性主力消珠費群體32一、項目個除將本項扎目及附近灰常住居民座作為本項兩目的客戶謙群外，更憂需要依靠自身服經(jīng)營特色盛，吸引更異多的高端笑目標(biāo)消費要群體，以實現(xiàn)項吸目經(jīng)營的宣目標(biāo)；二、項屬目所在井區(qū)域消天費力相銳對旺盛巾，除了賀普通的列消費者岔外，可在業(yè)態(tài)組盆合上適合濾考慮“學(xué)尊生”這一笨較為特殊悟的消費群洲體；啟示33商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點新光城市廣場康王中路和中山七路交匯處5層總面積5萬平方米首層：化妝品、皮鞋、珠寶鐘表2層：時尚女裝、配套精美飾品3層：女裝/女內(nèi)衣、童裝玩具、床品4層：男士正裝、商務(wù)休閑裝、男士內(nèi)衣、休閑運動裝、運動用品北區(qū)負(fù)一、二層：家樂福超市北區(qū)一層：肯德基餐廳北區(qū)五層：海鮮火鍋南區(qū)一層：棒約翰、7-11便利店、仙蹤林、月半灣南區(qū)二層：蘇寧電器連鎖南區(qū)三層：香港NEWWAYKTVESPRIT、G2000、Attitude、百麗、芭迪、周大福、美寶蓮、耐克、阿迪達(dá)斯等經(jīng)營狀況日益轉(zhuǎn)好中等檔次以頻繁的促銷活動和折扣優(yōu)惠吸引西區(qū)人氣2.4摸康王路胡區(qū)域主要免競爭商業(yè)或項目調(diào)研扣分析主力商搏家品牌商家點評：奏主力商詢家作用突明顯，品牌商家牧歷經(jīng)洗牌34商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點新大新荔灣商廈荔灣路彩虹橋4層首層：食品、煙酒、滋補(bǔ)品、藥品、小五金、化妝品、日用品2層：男士服飾、休閑服裝、鞋類、皮具、、手袋3層：女士服裝、嬰童服裝、針織服裝、鐘表首飾4層：家用電器、影視音響、音像制品、通訊器材、體育用品、文具、床上用品等金利來九牧王千色店麥當(dāng)勞等經(jīng)營狀況一般中等檔次傳統(tǒng)百貨，去年底轉(zhuǎn)型為品牌折扣店

品牌商家點評：傳筍統(tǒng)百貨經(jīng)用營備受考語驗，轉(zhuǎn)型展經(jīng)營勢在侍必行35商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點萬佳百貨

中山八路10號6層1.7萬平方米首層：國美、屈臣氏、肯德基、美心點心店2~3層：華潤萬佳超市4層：新東方英語培訓(xùn)點西區(qū)3層：太湖酒家東區(qū)2層：元綠壽司店東區(qū)3層：洞庭土菜館東區(qū)4層：陽臺西餐廳（意大利、土耳其菜）東區(qū)5層：牛扒城S&KSPARKLE屈臣氏經(jīng)營狀況佳，廣場經(jīng)常做促銷活動

中低檔次主要依靠中山八的大型高尚住宅和生活小區(qū)，滿足周邊居民日常一站式生活消費。

主力商府家拆品牌商家點評：餐修飲類品牌沃商家所占票比重超過袖一半36商場名稱地理位置商場規(guī)模經(jīng)營狀況金禧大廈商業(yè)裙樓康王北路1024號三層臨街長約50米，進(jìn)深約30米；二、三層企業(yè)辦公；首層2家商鋪，且為企業(yè)辦公性質(zhì)荔康大廈商業(yè)裙樓金禧大廈南面，本項目斜對面三層；臨街約45米，進(jìn)深約45米；全部空置康王閣大廈商業(yè)裙樓荔康大廈南邊（緊鄰位置）二層臨街長約40米，進(jìn)深約25米，招租率95％首層：典藝琴行、通業(yè)地產(chǎn)、交通銀行、駿德酒業(yè)、鳳凰旅行社、泰奇食品等二三層：泰奇食品（辦公）2.5殲本磁項目同跪路段裙改樓商鋪腔經(jīng)營現(xiàn)愧狀點評：強(qiáng)商業(yè)氛宋圍十分咱淡薄，毫缺乏合肉理的定爪位和主筒題包裝耕；37小結(jié)：康歡王北路區(qū)織域商業(yè)機(jī)猜會及經(jīng)營怕風(fēng)險商業(yè)機(jī)會一、區(qū)域內(nèi)裙霸樓商業(yè)經(jīng)粥營較差，醒缺乏主導(dǎo)松地位商業(yè)懇和特色性跪商業(yè)，存湯在市場空陣白點；二、高嗎端消費飽人群豐鐮富，消錦費潛力諒巨大，的高端消雹費場所超和焰文條化性消構(gòu)費缺乏獅；三、居繞住及文卵化氛圍搏濃厚，旺商業(yè)傳榨統(tǒng)發(fā)展編良好；四、本草區(qū)域內(nèi)而城市規(guī)奸劃較好叮，交通濤十分便許利。38一、區(qū)域內(nèi)商輛業(yè)租金較訂低，目前要整體商圈膚經(jīng)營氛圍蕉較弱，人車流量不夠蕉理想；疊二、區(qū)田域內(nèi)消費栗觀念較傳舌統(tǒng)，項目查周邊區(qū)域槽社區(qū)配套映相對成熟西；

三爸、康王中殺路及離本遠(yuǎn)項目較近娘區(qū)域存在勒大量待開飲發(fā)項目，唯對本項目罷后期穩(wěn)定導(dǎo)經(jīng)營帶來藍(lán)壓力。經(jīng)營風(fēng)險39市場現(xiàn)狀娘風(fēng)險與機(jī)榆遇并存，項目裙樓未定位該何滾去何從？40Par轟tt蜻h(yuǎn)re染e：定位分戀析413.1鵝項塞目定位鋒及業(yè)態(tài)嶼組合提升最終前銷售時良好的撞商場租熟金提高萬科客戶滿柄意度獲取良好滑而穩(wěn)定的租金男收益最大程度裙上吸引人流凸現(xiàn)萬霞科特色品牌繳文化差異化詢特色經(jīng)典營，挖掘空白溪消費點定位依據(jù)423.2榆消費群倒體構(gòu)成本項目狀住宅客拔戶、康息王閣、漫荔康大晶廈、金仆禧大廈姑、皇上螞皇大廈鳥、華業(yè)塞大廈、忌康怡居烤、偉業(yè)傍閣等周憂邊20黎0米內(nèi)憑小區(qū)人校群及眾焰多中小娘學(xué)生群抹體核心客戶重要客戶康王北路奸、康王中愿路中山七尊路、龍津賊路沿線等繼此區(qū)域“保老廣州”避居民邊緣客戶該區(qū)域內(nèi)溪的專業(yè)市君場的“淘絮金族”及盈部分白領(lǐng)枕人群偶得客戶荔灣區(qū)槽其他中聯(lián)高端消兵費群體伯及偶過瘡消費群櫻體等43“老西辛關(guān)”1、主動看消費力有峰限；2、被動社性消費較學(xué)大（受其父雜母控制）刮；3、文懇化與藝手術(shù)類消費比重括占大；3.3癥客科戶消費漸群特征1、喜歡秩時尚消費延，面子消費愿和交際消費比重較伙大，注重品牌消所費和附憑加值消費（如購物慚環(huán)境等）；2、消棋費觀念唱前衛(wèi)，較能接坦受新鮮豈的觀點和消費習(xí)顛慣；3、注孤重文化捐和健康消費，小插資情調(diào)比藥較突出；1、喜歡垮就近消費姑，具有濃厚扛的西關(guān)情結(jié)；2、注構(gòu)重家庭煎觀念；3、崇椒尚茶樓掘文化，茶市消薪費長旺不衰；4、注重奔消費的性價比，即販俗稱的“平地、靚、正”。淘金族與高級白堆領(lǐng)中小學(xué)完生群體443.4顧項目功弓能定位高檔裙樓瘡商業(yè)，文岸化特性濃升厚集生活配套書、健康、喪文化、休也閑娛樂消摔費為一體的山社區(qū)性高刮品質(zhì)生活犧商業(yè)中心萬科地產(chǎn)高端住宅項目裙樓缺乏高端、文化性主導(dǎo)商業(yè)該區(qū)傳統(tǒng)裙樓商業(yè)經(jīng)營慘淡消費力旺盛，可挖掘高端消費群體453.5貿(mào)功鍛能定位桂理由與得分析休閑時紐奉尚消費高級社區(qū)糖配套區(qū)域性驅(qū)商業(yè)中業(yè)心健康、文棚化消費社區(qū)商藏業(yè)，服影務(wù)整個社區(qū)，增族強(qiáng)小區(qū)品質(zhì)，凝聚竭萬科客戶李的品牌忠散誠度及刊提升客戶滿意度犁；擴(kuò)大項目螺的輻射范圍，吸粱引該區(qū)阻更多的高端人群遲來項目消揪費廣州的畝亞健康恭人群數(shù)量龐大啟，廣州謠人對身心健康的簡關(guān)注逐漸館的成為新掀的消費井點。帶動整個妻小區(qū)域商綢業(yè)發(fā)展，增諒強(qiáng)萬科企挽業(yè)社會號召召力；項目功訴能46考慮到派萬科地打產(chǎn)為行首業(yè)領(lǐng)導(dǎo)肆者的角倆色和其拳本身獨特的企苗業(yè)文化及竿品牌形象，我們在沖項目形象語點位的策萬略思考中蟲，以不背離離萬科地絡(luò)產(chǎn)文化特鋪性為基本糠，并充分趕發(fā)揮萬科虹地產(chǎn)在市寶場中形成捐的萬科文化，充分結(jié)合豆本項目整奴體情況和墨所在區(qū)域警市場情況幸，做出最河適合本項草目的形象汁定位。3.6很項糕目形象罷定位47項目功菊能區(qū)域商業(yè)蝴中心高級生活御配套健康、文異化消費休閑娛樂艙消費健康向“尚”時尚健康獨特眼球高檔萬科品牌形象表現(xiàn)幫點以時尚、逃健康為主析導(dǎo)形象樹迎立本項目趕獨特的經(jīng)英營方向，劫實現(xiàn)差異詢化經(jīng)營特劍色；同時番以健康的拖形象示人霜，也能同晴萬科的企磚業(yè)形象實壤現(xiàn)較好的仗融合。項目整體綠形象：48Par抵t紙fou攜r：業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策斯略494.1柔項目業(yè)靈態(tài)組合收原則突出項目危的文化性俊、健康性聰?shù)母叨讼M的同時董，亦要考慮到撒作為社區(qū)大商業(yè)配套腹的合理規(guī)魚劃引入經(jīng)撫營能力供比較強(qiáng)念的商業(yè)違業(yè)態(tài)，啊以提高就商場整穿體的經(jīng)營能印力，減少漆開發(fā)商自倡身經(jīng)營的繞難度有效控凡制品牌史店鋪和刻非品牌婚店鋪比脊例，爭炊取項目堪利潤最優(yōu)組換合；50主力商家壤構(gòu)想及引索入理由特色生發(fā)活消費莫，提升項目銳檔次高級社胃區(qū)配套帶動商季場內(nèi)人袋流突出項目犬的人文特悅性；周邊眾多劇的中小學(xué)扯生群體打造高覆級休閑瀉配套4.2狹業(yè)塊態(tài)組合糞策略高級休客閑類餐羅飲銀行、創(chuàng)便利店臥等高級生活配套大型特漸色餐飲鋼琴培訓(xùn)迎、樂器行偵、書吧等藝術(shù)休軍閑中心品牌S掙P(guān)A體倒驗、健遼身中心業(yè)態(tài)組合鉤比例:父生活炎配套30偏%鋪餐飲2獸5%出休閑韻文化45熟%51樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)備注負(fù)一層樂器行、書吧等業(yè)態(tài)利用項目鄰近東風(fēng)西路市少年宮的優(yōu)勢，結(jié)合項目定位的文化特性首層銀行、通訊、咖啡屋等商務(wù)配套以及美容、便利店等生活配套業(yè)態(tài)以滿足本項目住戶的日常所需為主，其次利用緊靠區(qū)法院的現(xiàn)狀，經(jīng)營部分配套業(yè)態(tài)二層鋼琴培訓(xùn)中心、英語培訓(xùn)中心、創(chuàng)智天地等文化主題及Subway健康餐飲凸現(xiàn)項目的文化和健康的主題形象三層大型中餐及健身中心吸引人流的同時凸現(xiàn)項目健康時尚的主題四層SPA及瑜伽會館針對本項目的高端消費人群的娛樂、休閑、商務(wù)消費4.3僅業(yè)態(tài)布坑局方案52負(fù)一層業(yè)映態(tài)分布書吧西式樂器性行搖滾樂器參考圖片53目標(biāo)商家二層品牌餐飲樓面入口咖啡店發(fā)型屋便利店西餅屋茶莊移動客服店銀行首層業(yè)態(tài)分布圖（品牌店）旅行社紅酒屋54首層業(yè)態(tài)綱分布圖（堂非品牌店賀）南北區(qū)由（生活淚配套）街：藥房、鼻零食、煙酒專辜賣店洗衣店、福利彩那票投注更點、純凈水塘配送點剖、中心區(qū)摔域（時口尚區(qū)）城：美容美欣甲連鎖崗店眼鏡連置鎖店、服裝飾品往、音像、書羽籍、保健品55二層業(yè)捐態(tài)分布唉圖品牌快璃餐參考圖片少兒英語教育中貴心創(chuàng)智天垮地（少兒智叛力開發(fā)中不心）兒童攝悅影專門店少兒教育書店模型玩具琴教中心56三層業(yè)態(tài)說分布圖健身中心參考圖片大型中愧餐57SPA、瑜珈會館四層業(yè)虛態(tài)分布澇圖584.4塘周辮邊地段匹租金價紅格分析龍津中路地段標(biāo)示顏色租金水平中山七路200-250元/㎡龍津中路90-120元/㎡康王中路120-150元/㎡長扶壽渠路龍津東路康王中路康王北路中山虜七路本案594.5束項目周始邊競爭教個案租拒金水平液分析龍津中路長貓壽鄙路龍津東路康王中路康王北路本案新光城市荷廣場中山京七路康王城個案區(qū)位租金水平近地鐵站140-150中間地帶120-135遠(yuǎn)地鐵站80-100首層230-250二層100-150三層50-60康王城新光城市廣場（南區(qū)乖）604.6像部分商律家租金巖水平參就考店名租賃標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）租期（年）承租面積（㎡）消費水平（元/人次）subway250-3505-8150-25030-40spa40-5010150-200150-200健身俱樂部45-555-81500-200035-50外資銀行150-25010-15500-1000----OK便利店150-350540-15015-257-11便利店130-350540-15010-20天天洗衣100-1503-520-7020-30東海堂西餅店120-2304-525-7010-30614.7栽項目管周邊商鋪瞇個案租金熊水平分析地段面積（㎡）價格（元）單價（元）東風(fēng)西路（荔灣路口）2562500098東風(fēng)西路嘉和苑首層5311130210東風(fēng)西路（康王路口附近市西路（鞋店）192500130西華路東段首層1051000095西華路467號皇上皇首層398580220光復(fù)北路地產(chǎn)中復(fù)北路（近中山七路）465198113龍津路323號688000118龍津中路（近康王路）162320145龍津路東路（副食店）30288096荔灣北路119號15鋪12016500137荔灣北路（近東風(fēng)西）72600083康王中路臨街鋪45550000109寶華路47號隆紀(jì)酒樓首層22042000191恒寶廣場負(fù)二層0068鋪7568839107年膽4月實忠地調(diào)研盞個案數(shù)毅據(jù)624.8紹項目租擴(kuò)金定價依據(jù)上錯述對項揪目周邊寒的商業(yè)敲項目租拍金價格講分析，圣加以市第場經(jīng)驗掏分析，幟得項目流首層的評估租退金均價蓄幅度如下：項目名稱康王城新光城市廣場龍津中路中山七路康王中路康王北路租金水平100～150180～30080～120200～250120～150100～120評估租金首層臨街鋪位200～230單位：孝元/㎡婆·月634.9闊項目各數(shù)層商鋪蠶租金定搖價樓層租金均價幅度負(fù)一層80-120元/㎡·月首層200-230元/㎡·月100-150元/㎡·月二層100-130元/㎡·月三層50-60元/㎡·月四層40-50元/㎡·月根據(jù)項目亦周邊其它掉項目租金慣水平，我舞司計算得豎出項目各斗層的商鋪泥租金蘋均價幅度慣如下：644.10偉三才年后出售葬收益分析按照我么司操盤注經(jīng)驗，班合理的勉招商及晨妥善的鉤經(jīng)營可捐以使一鐮個新場骨在三年州后，租金年遞桶增率達(dá)5脹%，根據(jù)約現(xiàn)在商中業(yè)市場讓反饋的克信息，芒投資者露對商鋪真投資回勺報率的窮期望值欄定在7%為樂觀趙回報，券預(yù)計頂三年后朱售價：樓層售價(元/㎡)首層臨街鋪36000~41000內(nèi)街鋪25000~27000二層--------18000~23000654.1丟1舍目標(biāo)商無家簡介目標(biāo)商家商家簡介Subway來自美國的健康快餐連鎖，以健康食品為主發(fā)展方向，產(chǎn)品以定制式三明治和涼拌沙拉為主稻香酒家來自香港的中式餐飲連鎖集團(tuán)，以提升中式餐飲形象為己任，以“好食、抵食”為經(jīng)營宗旨外資銀行鑒于近期中國金融業(yè)的進(jìn)一步開放，外資銀行加快了在國內(nèi)各大城市擴(kuò)點步伐力美健健身俱樂部連鎖式大型健身會所，在廣州、上海、東莞、深圳擁有眾多的連鎖機(jī)構(gòu)，以“專業(yè)、健康、尊貴、時尚”為宗旨664.1總2項目燦招商策用略及執(zhí)倚行招商組期織的原困則●尋找符重合本案市荷場定位掩要求的商戶；●優(yōu)先引墨進(jìn)主力頭店，靈鏟魂店；●熱點平均領(lǐng)分布、層滋層有賣點娃；●統(tǒng)一招低商、統(tǒng)怠一管理牲、統(tǒng)一選規(guī)劃、砌統(tǒng)一形域象。67第一步、客源篩鏟選。中原從一學(xué)手市場與與二手地鋪漂已經(jīng)掌握綠的客戶資往源中篩選衣出照符合逐本項目商陽場招商條異件的客戶漆進(jìn)行點對士點推薦，壤主力店主裳要通過這種形式滅，同時財中原在經(jīng)推廣過麥程中產(chǎn)踢生新的者客戶，呢也是需背要重點定推薦的對象；第二步、約見客商戶。贈送本篇項目商伍場宣傳圖資料，壤約定地片點進(jìn)行物初步推燃薦，內(nèi)紹容包蠅括項目肺參數(shù)、窗商業(yè)氛陜圍、招仰商政策此、同類殼項目之鴉對比優(yōu)閉勢等；第三步、現(xiàn)場考察。篩選入場如經(jīng)營意向蠢較強(qiáng)之目徒標(biāo)客戶考桶察本項目準(zhǔn)現(xiàn)場，達(dá)成初步合佳作意向；第四步、后續(xù)跟批進(jìn)?，F(xiàn)場考察年過后，篩惑選出沒有謝明顯抵觸販態(tài)度之目筆標(biāo)客戶繼款續(xù)咸跟進(jìn)，促民其盡快確聞定進(jìn)駐決符定；第五步、確定意向。經(jīng)過反復(fù)通推薦，決六定進(jìn)駐經(jīng)宗營的客戶針，進(jìn)入現(xiàn)券場合同簽邊訂程序。4.1院3免招商流什程6808年06月08年淹08月招商工作宰開始籌備招商工英作正式開混展完成品牙牌商家挑的招商急工作08年綿12月吸客階址段強(qiáng)攻階四段消尾階段4.1汗4尸招商時溪間節(jié)點提及策略篩選商家主動出蔬擊，重晉點接洽處大胞型品牌白商家跟已經(jīng)達(dá)享成共識的支品牌商家迅簽訂意向紋合同利用已啞經(jīng)簽訂滾的部分穴品牌商譽家吸引貪其它品釀牌商家現(xiàn)場招燥租，以謹(jǐn)品牌商活家的進(jìn)獨駐吸引鴿零散商康家，解染決內(nèi)街烤鋪位的銷招租難孕問題69Part餡fiv靠e：中原優(yōu)賠勢70客戶網(wǎng)絡(luò)日韓市斗場香港市盟場互聯(lián)網(wǎng)揭絡(luò)廣州市刮場國內(nèi)市鋪場中原廣州客戶資源一手市場中原國懷內(nèi)各分公候司客戶資去源二手市場雅虎網(wǎng)易新浪搜狐中原香港公司香港同業(yè)協(xié)會中原招壓商客戶摧網(wǎng)絡(luò)圖71媒體優(yōu)逝勢中原二手融分行張貼海報中原地產(chǎn)并雜志及周刊倚等自發(fā)嗎媒介中原地產(chǎn)倦網(wǎng)站及部分合作盲伙伴網(wǎng)站其他少量情常規(guī)媒體72中原長安期合作較伙伴Sub驗way課健康餐嫂飲集團(tuán)迅；Newa雜y娛樂連帆鎖機(jī)構(gòu);加州紅飯KTV崗;肯德基柳餐飲集碎團(tuán)；麥當(dāng)勞參餐飲集浸團(tuán);中森名準(zhǔn)菜;西關(guān)人家變；愛樂藝術(shù)塊培訓(xùn);中國移動系。73中原長期草合作伙伴屈臣氏；萬寧;清水居;OK便潤利店;7.11婚便利店;喜事多堅便利店域；喬丹（連中國）失有限公扮司；多個日韓蒜、香港服席裝品牌及嗓其首席設(shè)俱計師，例拿如：服裝品牌清：Shi惕ps、U膛nite悼dAr甜rows腿、Bea煩ms、O叔kura階等;74合作協(xié)議書展示（一）75合作協(xié)議書展示（二）76合作協(xié)議書展示（三）77金色家園絨