年廣東某地產(chǎn)康王路項目商業(yè)裙樓策劃方案2

2策劃及銷售架構(gòu)3萬科商業(yè)項目策劃服務(wù)架構(gòu)

當(dāng)?shù)胤中校◤V州中原）策劃總監(jiān)二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心森拓普萬科策劃經(jīng)理策劃師策劃經(jīng)理招商顧問4項目總監(jiān)營銷經(jīng)理執(zhí)行建立溝通平臺制定培訓(xùn)計劃項目經(jīng)理營銷推廣/包裝銷售團隊資源配合物料包裝區(qū)域經(jīng)理策劃經(jīng)理燈箱、海報、X架、吊旗、DM等現(xiàn)場參觀PPT講義帶看指標成交指標獎勵機制二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心萬科萬科商業(yè)項目銷售操作流程：5中原地產(chǎn)過往操作商業(yè)項目介紹6森拓普(CentaPro)商業(yè)顧問收購利嘉閣深圳公司成立森拓普成立2001年2003年2004年CentaPro

整合了中原強大的資源，其主力成員擁有多年從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及商場經(jīng)營管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)主要有：商業(yè)項目策劃、招商、研究服務(wù)。

CentaPro在深圳本地的項目皆為深圳各區(qū)的重要代表項目，所負責(zé)策劃項目的總建筑面積累計達460萬平方米，總商業(yè)面積累計達120萬平方米

[下載自管理資源吧]7招商成果——百老匯院線、王子牛扒城、Starbucks等招商成果——味千拉面、?；手嗟?、陶源酒家、WalkerShop/HOSOPlace

、FashionCommunityKitterick

、ANTEPRIMA、ATSUROTAYAMA、CallawayGOLFPEARLYGATES、CKUnderwear招商成功案例（深圳篇）森拓普擅長大型主力店的招商，尤其是海外品牌的商家。曾經(jīng)成功擔(dān)任眾多知名品牌的租戶代表。8招商成果——Mannings、Marco&Mari等招商成果——Carrefour、中影南國等招商成功案例（深圳篇）9項目介紹——規(guī)模：占地1.4萬平方米全面負責(zé)項目前期策劃工作柏東廣場（原東山廣場）東山錦軒現(xiàn)代城項目介紹——地理位置：東山口地鐵站上蓋投資組合：廣州市正信房地產(chǎn)發(fā)展有限公司規(guī)模：占地8000平方米，總建筑面積：6萬平方米，招商成功案例（廣州篇）水晶宮式全開放動感商城10——前期規(guī)劃設(shè)計廣州大學(xué)城項目11——招商策劃工作恒寶廣場12項目總建筑面積達14萬平方米，其中：住宅6.5萬平方米，以小面積三房單位為主，面對市區(qū)實用型家庭；東方文德廣場寫字樓3.2萬平方米，面對市區(qū)中心的中小型企業(yè)及投資者；商場4.5萬平方米，將建成世界性的民族工藝、文化展示、商業(yè)平臺；13北京路商圈又一商業(yè)巨作，占地4萬m2、建筑面積達15萬m2商業(yè)航母，包括綜合商業(yè)中心、高級酒店、商業(yè)辦公、商務(wù)公寓、文化保留建筑等多種物業(yè)；大小馬站商業(yè)中心中原公司現(xiàn)正負責(zé)項目的前期策劃以及主力商家招商工作，經(jīng)中原公司引薦，項目已與新世界百貨簽訂合作意向；項目預(yù)計在2010年正式推出市場；14荔灣區(qū)總建筑面積達14萬m2的大型商業(yè)廣場；荔灣陸居路步行商業(yè)街中原公司現(xiàn)正負責(zé)項目的前期策劃顧問工作；15廣州市越秀區(qū)北京路大型商業(yè)項目，以網(wǎng)絡(luò)、潮流等新型業(yè)態(tài)組合成廣州市最“in”的購物商場；錦源國際商場項目商場建筑面積達2.3萬m2，將于2007年下旬推出市場正式招商；16佛山東方廣場工作內(nèi)容：項目區(qū)域市場研究及商鋪商場情況分析項目質(zhì)素分析項目經(jīng)營規(guī)劃概念項目規(guī)劃設(shè)計改善方案目標客戶市場分析各項宣傳推廣及促銷策略等方面的策劃項目銷售位于佛山市永安路與錦華東路交界，占地17萬平方米，總建筑面積為67萬平方米，其中商場總建筑面積為18萬平方米。由八大組團組成，裙樓為商場，塔樓為住宅。17華林玉器廣場總建筑面積達到10萬m2的珠寶玉石專業(yè)批發(fā)市場；開售首月銷售額超3億元，首層街鋪售價超過11萬元/m2；18

項目總建面積3.2萬平方米，共有三層地下商場，使用面積2萬平方米，設(shè)停車位200多個，其規(guī)模是目前廣州同類地下商場中最大的。于2006年暑假期間試業(yè)，該項目地面部分將建設(shè)綠化廣場，既可延伸人民公園更令城市中心區(qū)域的添一新亮點。動漫星城首月招商面積已達80%19Ⅰ、思想回歸Ⅱ、市場分析Ⅲ、項目定位分析Ⅳ、業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略Ⅴ、中原地產(chǎn)優(yōu)勢附錄一：金色家園和龍津路項目商業(yè)裙樓策略建議附錄二：中原地產(chǎn)萬科項目專案組介紹目錄20Partone：思想回歸21鑒于本項甚目屬于萬熔科地產(chǎn)住字宅裙樓商譽業(yè)，除了券基本的要何滿足商業(yè)谷地產(chǎn)成功招五商和經(jīng)乘營的前提冬下，中某原地產(chǎn)牙萬科項義目專案衰組更以提升整帝體項目涌形象和最大程伏度上提高客戶陸滿意度的基本原直則，通過別對項目詳想細的分析儀和全面的紋市場調(diào)研倘，在充分數(shù)據(jù)和中原蜜地產(chǎn)豐富的商欣業(yè)地產(chǎn)操往作經(jīng)驗的支持下雀，尋求出葉最佳適合笛本項目的期運作模式藍。221.1廣州市商求業(yè)裙樓發(fā)伐展演變物業(yè)配套型主驅(qū)型裙樓獨立型裙樓綜合型裙樓利潤增值型后現(xiàn)代裙樓23直接銷售猛典型案例窮：僑宏大柱廈利潤增硬值型物業(yè)配套柔型磨特點貝：便民服貿(mào)務(wù)典型案例攻：天盛大晌廈、天寶六大廈返租銷季售典型洲案例：奴名匯商繁廈24主驅(qū)型擔(dān)裙樓獨立型裙內(nèi)樓特點：專挺業(yè)市場方顆向，以裙差樓帶動寫鉤字樓銷售典型案例兼：萬菱廣敞場綜合型妙裙樓特點：辣類購物沿中心方剪向，輻縱射人群把廣典型案麗例：恒礎(chǔ)寶廣場特點：區(qū)灑域性高檔乖配套典型案例猶：新光城霧市廣場251.2尋求項珍目最佳智操作模兩式銷售不銷售先租后遇售返租銷售直接銷售只租不淹售自身持有Rei蝦ts上市√XXXX1、培養(yǎng)港該商場陸的經(jīng)營幫，刺激后期銷僅售獲得較考好的回報2、避免掀該區(qū)商伸業(yè)氣氛勾較差的現(xiàn)狀但，獲得飼最佳的奔銷售時機；區(qū)域內(nèi)商長業(yè)氛圍差然，銷售抗性大經(jīng)營、周管理成蒸本相對值過高項目體皺量相對拜較小，純?nèi)箻切再|(zhì)前期無法臘準確估計置商場的潛在經(jīng)甜營價值261.3如何實蒙現(xiàn)最佳澇操作模斯式前期確定策略中原地產(chǎn)招商初期經(jīng)營和調(diào)整商場經(jīng)營良好租金提升銷售自身持寄有經(jīng)營潛一段時構(gòu)間27Part節(jié)two：市場分析28優(yōu)勢萬科強剩大的品瘦牌號召衡力，抗意性相對糖較??；項目所在絮區(qū)域相對藥成熟，居考住氛圍濃糾厚，交通垮便利；項目輻射殃范圍內(nèi)高劃端住宅項腫目較多，筐消費力巨苗大；劣勢項目位置湯相對孤立傷，兩邊現(xiàn)捐營商業(yè)低設(shè)檔；項目所在叮路段商業(yè)黎氛圍較差前，多個高衫層住宅項謠目底商處于空錫置狀態(tài)皂；項目負一袍層所連接鍵的康王地稠下城商場歇經(jīng)營慘淡汽，一定程度上墓影響本辮項目負部一層的騎經(jīng)營信備心；2.1項目SWO華T分析29機遇本項目輻僵射區(qū)域現(xiàn)普有商業(yè)經(jīng)滅營較差；區(qū)域內(nèi)商盆業(yè)趨中檔蜻配套性業(yè)參態(tài)居多，氣存在新商湖業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)截展空間；荔灣區(qū)生政府將壤康王路瓶列為未調(diào)來發(fā)展磚的重要淹區(qū)域之愉一風(fēng)險區(qū)域內(nèi)華商業(yè)氛諸圍較弱潮，人流瓜量不夠第理想；康王路及惡周邊現(xiàn)在徑有空地以汪后建成項沿目對本項目的沖擊阻；302.2荔灣區(qū)紀商業(yè)格碌局構(gòu)成新大新動感小西關(guān)恒寶廣霞場十甫名偶都荔灣廣釋場名匯廣英場西城都薈312.3荔灣區(qū)雙主要消摩費力組翅合長期居蹦住在此冶的“老羅西關(guān)”外地來麻此經(jīng)商殖的“淘項金族”在此區(qū)牌域謀求炕發(fā)展的蔥“白領(lǐng)啊”荔灣區(qū)疫主要消鋤費力組食合32周邊眾多的中小學(xué)生人群本項目暢住宅部分及康岔王路區(qū)域鼻高端住宅小命區(qū)人群其他特題定消費人群康王北路修區(qū)域消費搏力構(gòu)成以本項目買為圓心，躬周邊2公里內(nèi)的可能性主力消費照群體33一、項目磚除將本項炎目及附近蔑常住居民萌作為本項勁目的客戶錢群外，更桿需要依靠自身雅經(jīng)營特色瞇，吸引更逗多的高端唐目標消費膽群體，以實現(xiàn)慚項目經(jīng)沒營的目賽標；二、項目點所在區(qū)域辣消費力相脅對旺盛，患除了普通饑的消費者帥外，可在業(yè)態(tài)組泰合上適合疫考慮“學(xué)育生”這一孟較為特殊杠的消費群脊體；啟示34商場名稱地理位置商場規(guī)模

功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點新光城市廣場康王中路和中山七路交匯處5層總面積5萬平方米首層：化妝品、皮鞋、珠寶鐘表2層：時尚女裝、配套精美飾品3層：女裝/女內(nèi)衣、童裝玩具、床品4層：男士正裝、商務(wù)休閑裝、男士內(nèi)衣、休閑運動裝、運動用品北區(qū)負一、二層：家樂福超市北區(qū)一層：肯德基餐廳北區(qū)五層：海鮮火鍋南區(qū)一層：棒約翰、7-11便利店、仙蹤林、月半灣南區(qū)二層：蘇寧電器連鎖南區(qū)三層：香港NEWWAYKTVESPRIT、G2000、Attitude、百麗、芭迪、周大福、美寶蓮、耐克、阿迪達斯等經(jīng)營狀況日益轉(zhuǎn)好中等檔次以頻繁的促銷活動和折扣優(yōu)惠吸引西區(qū)人氣2.4康王路腰區(qū)域主調(diào)要競爭而商業(yè)項苦目調(diào)研潮分析主力商家品牌商冊家點評：拜主力商糊家作用糧明顯，品牌商家姓歷經(jīng)洗牌35商場名稱地理位置商場規(guī)模

功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點新大新荔灣商廈荔灣路彩虹橋4層首層：食品、煙酒、滋補品、藥品、小五金、化妝品、日用品2層：男士服飾、休閑服裝、鞋類、皮具、、手袋3層：女士服裝、嬰童服裝、針織服裝、鐘表首飾4層：家用電器、影視音響、音像制品、通訊器材、體育用品、文具、床上用品等金利來九牧王千色店麥當(dāng)勞等經(jīng)營狀況一般中等檔次傳統(tǒng)百貨，去年底轉(zhuǎn)型為品牌折扣店

品牌商家點評：劣傳統(tǒng)百捧貨經(jīng)營插備受考巧驗，轉(zhuǎn)椅型經(jīng)營椅勢在必岔行36商場名稱地理位置商場規(guī)模

功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點萬佳百貨

中山八路10號6層1.7萬平方米首層：國美、屈臣氏、肯德基、美心點心店2~3層：華潤萬佳超市4層：新東方英語培訓(xùn)點西區(qū)3層：太湖酒家東區(qū)2層：元綠壽司店東區(qū)3層：洞庭土菜館東區(qū)4層：陽臺西餐廳（意大利、土耳其菜）東區(qū)5層：牛扒城S&KSPARKLE屈臣氏經(jīng)營狀況佳，廣場經(jīng)常做促銷活動

中低檔次主要依靠中山八的大型高尚住宅和生活小區(qū)，滿足周邊居民日常一站式生活消費。

主力商家拆品牌商警家點評：餐下飲類品牌山商家所占年比重超過苦一半37

商場名稱

地理位置

商場規(guī)模

經(jīng)營狀況金禧大廈商業(yè)裙樓康王北路1024號三層臨街長約50米，進深約30米；二、三層企業(yè)辦公；首層2家商鋪，且為企業(yè)辦公性質(zhì)荔康大廈商業(yè)裙樓金禧大廈南面，本項目斜對面三層；臨街約45米，進深約45米；全部空置康王閣大廈商業(yè)裙樓荔康大廈南邊（緊鄰位置）二層臨街長約40米，進深約25米，招租率95％首層：典藝琴行、通業(yè)地產(chǎn)、交通銀行、駿德酒業(yè)、鳳凰旅行社、泰奇食品等二三層：泰奇食品（辦公）2.5本項目盈同路段輛裙樓商紐奉鋪經(jīng)營緣瑞現(xiàn)狀點評：商身業(yè)氛圍十穴分淡薄，齒缺乏合理搶的定位和儉主題包裝偏；38小結(jié)：康互王北路區(qū)脅域商業(yè)機中會及經(jīng)營甜風(fēng)險商業(yè)機會一、區(qū)域內(nèi)償裙樓商戒業(yè)經(jīng)營名較差，賄缺乏主識導(dǎo)地位邀商業(yè)和訂特色性夏商業(yè)，幫存在市泡場空白肌點；二、高端翼消費人群賓豐富，消缺費潛力巨扭大，高端贈消費場所乎和窮文化性啄消費缺乏狐；三、居碰住及文京化氛圍庫濃厚，持商業(yè)傳停統(tǒng)發(fā)展膝良好；四、本摔區(qū)域內(nèi)預(yù)城市規(guī)極劃較好胸，交通叫十分便口利。39一、區(qū)域內(nèi)每商業(yè)租宅金較低掃，目前筑整體商開圈經(jīng)營丹氛圍較謹弱，人笑流量不確夠理想步；潛二、區(qū)傷域內(nèi)消蔥費觀念聾較傳統(tǒng)蒙，項目殲周邊區(qū)柱域社區(qū)唯配套相接對成熟女；吧三、康收王中路蘋及離本圓項目較唱近區(qū)域街存在大佳量待開尾發(fā)項目狀，對本濁項目后勻期穩(wěn)定版經(jīng)營帶韻來壓力錦。經(jīng)營風(fēng)險40市場現(xiàn)狀為風(fēng)險與機硬遇并存，項目裙首樓定位再該何去盛何從？41Part翼thr丙ee：定位分析423.1項目定位軟及業(yè)態(tài)組菊合提升最終去銷售時良好的遲商場租經(jīng)金提高萬田科客戶滿闊意度獲取良好參而穩(wěn)定的租金收插益最大程度面上吸引人流凸現(xiàn)萬具科特色品持牌文化差異化特宰色經(jīng)營，挖掘空白元消費點定位依告據(jù)433.2消費群體嶄構(gòu)成本項目住密宅客戶、叫康王閣、爆荔康大廈似、金禧大輛廈、皇上略皇大廈、噴華業(yè)大廈均、康怡居播、偉業(yè)閣費等周邊200米內(nèi)小使區(qū)人群伐及眾多碰中小學(xué)用生群體核心客戶重要客鋤戶康王北葉路、康柄王中路浪中山七緣瑞路、龍宇津路沿梨線等此敬區(qū)域“老廣州”居民邊緣客價戶該區(qū)域嚷內(nèi)的專堂業(yè)市場印的“淘金族”及部分白碼領(lǐng)人群偶得客戶荔灣區(qū)盤其他中英高端消昂費群體斥及偶過敏消費群贈體等44“老西關(guān)”1、主動消增費力有限酒；2、被動賣性消費慎較大（受其父滔母控制）艦；3、文化誓與藝術(shù)府類消費比重占見大；3.3客戶消俱費群特辰征1、喜歡櫻時尚消舍費，面子消費筆和交際消費比重皆較大，報注重品牌消費衛(wèi)和附加值消費（如購物劫環(huán)境等）；2、消費觀茂念前衛(wèi)，較能接寨受新鮮礎(chǔ)的觀點和消費習(xí)氣慣；3、注重文財化和健康消費，小賺資情調(diào)比奪較突出；1、喜歡節(jié)就近消旋費，具有濃厚駱的西關(guān)情結(jié)；2、注重家閘庭觀念；3、崇尚茶匹樓文化，茶市消減費長旺不衰；4、注重梁消費的鉤性價比，聯(lián)即俗稱的“平透、靚、正”。淘金族狠與高級白往領(lǐng)中小學(xué)比生群體453.4項目功浸能定位高檔裙樓非商業(yè)，文雪化特性濃糠厚集生活配套袍、健康、優(yōu)文化、休返閑娛樂消后費為一體弱的社區(qū)漠性高品捷質(zhì)生活漠商業(yè)中策心萬科地產(chǎn)高端住宅項目裙樓缺乏高端、文化性主導(dǎo)商業(yè)該區(qū)傳統(tǒng)裙樓商業(yè)經(jīng)營慘淡消費力旺盛，可挖掘高端消費群體463.5功能定亭位理由頌與分析休閑時尚踏消費高級社瓣區(qū)配套區(qū)域性商世業(yè)中心健康、文量化消費社區(qū)商考業(yè)，服秒務(wù)整個社區(qū)，畫增強小尊區(qū)品質(zhì)，凝還聚萬科淺客戶的品牌忠盼誠度及勵提升客戶滿意度對；擴大項穩(wěn)目的輻播射范圍，吸引普該區(qū)更多購的高端人群監(jiān)來項目消王費廣州的頂亞健康玻人群數(shù)量龐大，銅廣州人對辯身心健康蟲的關(guān)注鋒逐漸的成為新促的消費淘點。帶動整虧個小區(qū)侵域商業(yè)發(fā)展，增專強萬科企丙業(yè)社會號窮召力；項目功能47考慮到丹萬科地偶產(chǎn)為行罰業(yè)領(lǐng)導(dǎo)燭者的角存色和其舉本身獨特的稍企業(yè)文薯化及品宴牌形象，我們在落項目形象美點位的策買略思考中另，以不背符離萬科地戶產(chǎn)文化特剖性為基本傷，并充分鍋發(fā)揮萬科棍地產(chǎn)在市紀場中形成屆的萬科文栽化，充分結(jié)忍合本項也目整體虹情況和鴉所在區(qū)寄域市場叮情況，巨做出最句適合本早項目的渡形象定怎位。3.6項目形象怖定位48項目功能區(qū)域商煉業(yè)中心高級生活艇配套健康、文個化消費休閑娛樂刺消費健康向“尚”時尚健康獨特眼球高檔萬科品牌形象表現(xiàn)回點以時尚殊、健康檢為主導(dǎo)器形象樹惡立本項賺目獨特侮的經(jīng)營野方向，撫實現(xiàn)差淘異化經(jīng)激營特色倉；同時坡以健康第的形象度示人，映也能同弟萬科的煎企業(yè)形卸象實現(xiàn)鐮較好的護融合。項目整怠體形象情：49Par科t踐fou臺r：業(yè)態(tài)規(guī)硬劃及招商捕策略504.1項目業(yè)態(tài)級組合原則突出項魯目的文顧化性、派健康性閘的高端準消費的瓜同時，浴亦要考慮煙到作為職社區(qū)商們業(yè)配套啄的合理介規(guī)劃引入經(jīng)仗營能力奔比較強滑的商業(yè)柿業(yè)態(tài)，利以提高乒商場整敲體的經(jīng)營能忍力，減少悄開發(fā)商自盯身經(jīng)營的獎難度有效控朵制品牌登店鋪和戲非品牌劫店鋪比賽例，爭剪取項目訊利潤最優(yōu)組且合；51主力商家崖構(gòu)想及引器入理由特色生法活消費桿，提升項目啊檔次高級社需區(qū)配套帶動商彈場內(nèi)人導(dǎo)流突出項挺目的人顏文特性悠；周邊眾躺多的中孫小學(xué)生遷群體打造高級輸休閑配套4.2業(yè)態(tài)組合勒策略高級休閑三類餐飲銀行、愈便利店消等高級生活配壺套大型特風(fēng)色餐飲鋼琴培訓(xùn)訓(xùn)、樂器行滾、書吧等藝術(shù)融休閑中梯心品牌SPA體驗、唉健身中降心業(yè)態(tài)組合圣比例:生活配勒套30%餐飲25%休閑文穩(wěn)化45%52樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)備注負一層樂器行、書吧等業(yè)態(tài)利用項目鄰近東風(fēng)西路市少年宮的優(yōu)勢，結(jié)合項目定位的文化特性首層銀行、通訊、咖啡屋等商務(wù)配套以及美容、便利店等生活配套業(yè)態(tài)以滿足本項目住戶的日常所需為主，其次利用緊靠區(qū)法院的現(xiàn)狀，經(jīng)營部分配套業(yè)態(tài)二層鋼琴培訓(xùn)中心、英語培訓(xùn)中心、創(chuàng)智天地等文化主題及Subway健康餐飲凸現(xiàn)項目的文化和健康的主題形象三層大型中餐及健身中心吸引人流的同時凸現(xiàn)項目健康時尚的主題四層SPA及瑜伽會館針對本項目的高端消費人群的娛樂、休閑、商務(wù)消費4.3業(yè)態(tài)布局僚方案53負一層泄業(yè)態(tài)分柿布書吧西式樂器怎行搖滾樂器參考圖片54目標商家二層品牌餐飲樓面入口咖啡店發(fā)型屋便利店西餅屋

茶莊移動客服店銀行首層業(yè)態(tài)分布圖（品牌店）旅行社紅酒屋55首層業(yè)態(tài)順分布圖（躍非品牌店孔）南北區(qū)三（生活果配套）羽：藥房、零熱食、煙酒專急賣店洗衣店、福利彩丟票投注魂點、純凈水配欄送點、中心區(qū)元域（時陣尚區(qū)）阻：美容美甲猾連鎖店眼鏡連鎖晝店、服裝飾品沒、音像、書哨籍、保健品56二層業(yè)態(tài)重分布圖品牌快餐參考圖片少兒英峽語教育中心創(chuàng)智天地（少兒智跟力開發(fā)中末心）兒童攝影專門店少兒教育書店模型玩具琴教中它心57三層業(yè)跡態(tài)分布請圖健身中心參考圖章片大型中君餐58SPA、瑜珈會館四層業(yè)分態(tài)分布柏圖594.4周邊地段匹租金價格單分析龍津中路地段標示顏色租金水平中山七路200-250元/㎡龍津中路90-120元/㎡康王中路120-150元/㎡長攤壽騎路龍津東桌路康王中路康王北路中山柔七路本案604.5項目周矛邊競爭套個案租灘金水平駝分析龍津中拋路長革壽臉路龍津東路康王中路康王北路本案新光城市止廣場中山射七路康王城個案區(qū)位租金水平近地鐵站140-150中間地帶120-135遠地鐵站80-100首層230-250二層100-150三層50-60康王城新光城市廣場（南區(qū)壞）614.6部分商家?guī)ぷ饨鹚教茀⒖嫉昝赓U標準（元/㎡）租期（年）承租面積（㎡）消費水平（元/人次）subway250-3505-8150-25030-40spa40-5010150-200150-200健身俱樂部45-555-81500-200035-50外資銀行150-25010-15500-1000----OK便利店150-350540-15015-257-11便利店130-350540-15010-20天天洗衣100-1503-520-7020-30東海堂西餅店120-2304-525-7010-30624.7項目周考邊商鋪吧個案租元金水平肺分析地段面積（㎡）價格（元）單價（元）東風(fēng)西路（荔灣路口）2562500098東風(fēng)西路嘉和苑首層5311130210東風(fēng)西路（康王路口附近市西路（鞋店）192500130西華路東段首層1051000095西華路467號皇上皇首層398580220光復(fù)北路地產(chǎn)中復(fù)北路（近中山七路）465198113龍津路323號688000118龍津中路（近康王路）162320145龍津路東路（副食店）30288096荔灣北路119號15鋪12016500137荔灣北路（近東風(fēng)西）72600083康王中路臨街鋪45550000109寶華路47號隆紀酒樓首層22042000191恒寶廣場負二層0068鋪7568839107年4月實地織調(diào)研個惜案數(shù)據(jù)634.8項目租金雪定價依據(jù)上亡述對項謙目周邊覽的商業(yè)政項目租階金價格詞分析，周加以市猴場經(jīng)驗態(tài)分析，楚得項目騙首層的評估租金糾均價幅度如下：項目名稱康王城新光城市廣場龍津中路中山七路康王中路康王北路租金水平100～150180～30080～120200～250120～150100～120評估租金首層臨街鋪位200～230單位：元/㎡·月644.9項目各層層商鋪租金級定價樓層租金均價幅度負一層80-120元/㎡·月首層200-230元/㎡·月100-150元/㎡·月二層100-130元/㎡·月三層50-60元/㎡·月四層40-50元/㎡·月根據(jù)項目尿周邊其它賤項目租金坡水平，我頃司計算得嶺出項目各采層的商鋪紋租金伶均價幅度冶如下：654.1湯0三年后補出售收賽益分析按照我執(zhí)司操盤先經(jīng)驗，豎合理的賞招商及拋妥善的楚經(jīng)營可熄以使一唇個新場浮在三年走后，租金年遞盯增率達5%，根據(jù)現(xiàn)首在商業(yè)市航場反饋的構(gòu)信息，投么資者對商卸鋪投資回刑報率的期柏望值定在7%為樂觀回晶報，預(yù)下計三年后衡售價：樓層售價(元/㎡)首層臨街鋪36000~41000內(nèi)街鋪25000~27000二層--------18000~23000664.1確1目標商家妨簡介目標商家商家簡介Subway來自美國的健康快餐連鎖，以健康食品為主發(fā)展方向，產(chǎn)品以定制式三明治和涼拌沙拉為主稻香酒家來自香港的中式餐飲連鎖集團，以提升中式餐飲形象為己任，以“好食、抵食”為經(jīng)營宗旨外資銀行鑒于近期中國金融業(yè)的進一步開放，外資銀行加快了在國內(nèi)各大城市擴點步伐力美健健身俱樂部連鎖式大型健身會所，在廣州、上海、東莞、深圳擁有眾多的連鎖機構(gòu)，以“專業(yè)、健康、尊貴、時尚”為宗旨674.1顏2項目招地商策略宋及執(zhí)行招商組爹織的原俊則●尋找符合本案市場掏定位要求的商戶；●優(yōu)先引進桐主力店，沙靈魂店；●熱點平均竄分布、層緊層有賣點將；●統(tǒng)一招商瘦、統(tǒng)一管勁理、統(tǒng)一給規(guī)劃、統(tǒng)滲一形象。68第一步、客源篩選。中原從一欠手市場與柿二手地鋪婦已經(jīng)掌握行的客戶資隆源中篩選皮出濟符合茅本項目商失場招商條穴件的客戶令進行點對訂點推薦，訴主力店主斷要通過這種形式，礙同時中原倉在推廣過磁程中產(chǎn)生倉新的客戶涌，也是需并要重點推混薦的對象；第二步、約見客戶。贈送本項掘目商場宣瓶傳資料，餓約定地點街進行初步血推薦，內(nèi)流容撒包括項目見參數(shù)、商維業(yè)氛圍、燥招商政策謙、同類項參目之對比活優(yōu)勢等；第三步、現(xiàn)場考濱察。篩選入場轎經(jīng)營意向串較強之目電標客戶考趴察本項目?，F(xiàn)場，達成初步合罩作意向；第四步、后續(xù)跟進。現(xiàn)場考察順過后，篩疏選出沒有怪明顯抵觸石態(tài)度之目堪標客戶繼絹續(xù)外跟進，促車其盡快確寫定進駐決帽定；第五步、確定意向。經(jīng)過反纏復(fù)推薦獨，決定事進駐經(jīng)喜營的客充戶，進泊入現(xiàn)場嬌合同簽閣訂加程序。4.1樹3招商流茅程6908年06月08年08月招商工作亞開始籌備招商工作正式開寨展完成品妨牌商家掛的招商墻工作08年12月吸客階拐段強攻階段消尾階段4.1狹4招商時史間節(jié)點火及策略篩選商家主動出擊，重點接洽大型品牌商家跟已經(jīng)達成共識的品牌商家簽訂意向合同利用已經(jīng)簽訂的部分品牌商家吸引其它品牌商家現(xiàn)場招租，以品牌商家的進駐吸引零散商家，解決內(nèi)街鋪位的招租難問題70Part堅fiv刊e：中原優(yōu)勢71客戶網(wǎng)營絡(luò)日韓市模場香港市場互聯(lián)網(wǎng)邪絡(luò)廣州市惱場國內(nèi)市場中原廣州客戶資源一手市場中原國內(nèi)各分公也司客戶資決源二手市場雅虎網(wǎng)易新浪搜狐中原香港公司香港同業(yè)協(xié)會中原招規(guī)商客戶避網(wǎng)絡(luò)圖72媒體優(yōu)慕勢中原二手李分行張貼海報中原地即產(chǎn)雜志及周刊等勁自發(fā)媒介中原地動產(chǎn)網(wǎng)站扯及部分合作昨伙伴網(wǎng)站其他少量釀常規(guī)媒體73中原長期商合作伙伴Sub蠢way健康餐飲聯(lián)集團；New腥ay娛樂連翠鎖機構(gòu);加州紅KTV父;肯德基欣餐飲集連團；麥當(dāng)勞餐死飲集團;中森名齊菜;西關(guān)人家搏；愛樂藝潮術(shù)培訓(xùn);中國移次動。74中原長閑期合作歲伙伴屈臣氏；萬寧;清水居;OK便利店;7.1糊1便利店;喜事多便旬利店；喬丹（中宇國）有限沃公司；多個日關(guān)韓、香逮港服裝稈品牌及腎其首席夫設(shè)計師徒，例如肆：服裝品站牌：Shi蹦ps、Uni貍ted錫Ar語row盜s、Beam敵s、Okur桐a等;75合作協(xié)議書展示（一）76合作協(xié)議書展示（二）