世聯(lián)某地產(chǎn)佛山張槎項(xiàng)目前期定位策劃報(bào)告

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定位策劃報(bào)告世聯(lián)對(duì)于項(xiàng)目的目標(biāo)理解：保證回本的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的口碑建立和進(jìn)一步的高價(jià)突破地價(jià)2500元/平，7000元/回本銷售基礎(chǔ)目標(biāo)（必須實(shí)現(xiàn)）上升目標(biāo)（優(yōu)化）保利禪城第一槍，口碑建立第一部分：項(xiàng)目面臨的問(wèn)題——界定問(wèn)題第二部分：目標(biāo)及達(dá)成目標(biāo)的舉措——全面突破解決方案報(bào)告核心內(nèi)容第三部分：規(guī)劃實(shí)現(xiàn)及分期開(kāi)發(fā)——建筑實(shí)踐項(xiàng)目面臨的問(wèn)題1：佛山向東|向南大趨勢(shì)明確，張槎片區(qū)邊緣化明顯往廣州廣佛同城規(guī)劃利好東平新城未來(lái)佛山CBD桂城東-千燈湖東平新城張槎由廣州、佛山兩市共同出資建設(shè)，總投資146.75億的廣佛線，預(yù)計(jì)2010年10月30日建成通車首通段佛山魁奇路至廣州西朗，預(yù)計(jì)2012年全線貫通。東平新城交通樞紐中心地塊總建筑面積約60萬(wàn)平方米，，屬于商業(yè)、辦公和居住混合用地，兼具交通設(shè)施用地性質(zhì)。其中交通樞紐中心7萬(wàn)平方米，交通樞紐中心將集地鐵、城際輕軌、公交、的士、城巴及其他客運(yùn)等各種交通方式為一體，暢達(dá)珠三角及港澳地區(qū)。預(yù)計(jì)在2010年6月投入使用。項(xiàng)目面臨的問(wèn)題2：亂|低端|缺乏城市感的區(qū)域印象深入人心，市場(chǎng)認(rèn)可度低區(qū)域現(xiàn)狀：客戶聲音：“張槎空氣不好，就是一個(gè)大工地，人有多又亂，治安不好?！薄艾F(xiàn)在都往南往東走，北面整體都已經(jīng)被邊緣化了，再說(shuō)張槎片區(qū)形象比較低端，雜居的多，整體感覺(jué)比較亂?！薄安幌牖貜堥叮m然我在張槎長(zhǎng)大，但是真的不喜歡那個(gè)地方，我們這一輩的有能力的都想往外走。”“張槎的交通不行，開(kāi)車到張槎心情都會(huì)不一樣，斷頭路多，地圖上看起來(lái)很方便的地方因?yàn)槁愤€沒(méi)有完全修通就要兜好大的圈?！薄皬堥董h(huán)境不是一般的差，在張槎住了兩年，印象就是亂與差?！薄氨容^少去那邊，路過(guò)過(guò)，不像個(gè)城市”項(xiàng)目面臨的問(wèn)題3：

項(xiàng)目外在界面混雜，整體建筑環(huán)境純粹性不足ACB項(xiàng)目面臨的問(wèn)題4：

20余萬(wàn)，規(guī)模有限，難以借助規(guī)模更改區(qū)域印象項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):

總占地：12.4萬(wàn)

凈用地：9.5萬(wàn)（A+B：8.4萬(wàn)，C：1.1萬(wàn)）

容積率：A+B≤2.5；C≤5，

總建面≤26.5萬(wàn)Luxurioushouse關(guān)于開(kāi)發(fā)方向的思考保本銷售A保本銷售價(jià)值一級(jí)跳價(jià)值二極跳B(niǎo)C保本銷售=6000-7000元/平的銷售實(shí)現(xiàn)

Q1：張槎現(xiàn)狀能否支撐6000-7000的價(jià)格，或是片區(qū)已經(jīng)淪為更低的價(jià)格洼地？?jī)蓚€(gè)思考維度：1.市場(chǎng)需求驗(yàn)證

2.供應(yīng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)，以自建房為主，05年起商品房市場(chǎng)處于供應(yīng)空白Luxurioushouse關(guān)于開(kāi)發(fā)方向的思考保本銷售A保本銷售價(jià)值一級(jí)跳價(jià)值二級(jí)跳B(niǎo)C張槎自建房可分為兩類：

1.普通自建房——以單體建筑為主，無(wú)秩序，居住舒適度較差，無(wú)產(chǎn)權(quán)，不可買(mǎi)賣。

2.農(nóng)民公寓——村政府的農(nóng)民福利分房。類小區(qū)，有規(guī)劃，有物業(yè)管理，整體觀感較好。無(wú)產(chǎn)權(quán)，僅供張槎村民使用，不可買(mǎi)賣。農(nóng)民公寓應(yīng)供現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)商品房發(fā)展初級(jí)，80-120平主流居家戶型為主，整體素質(zhì)偏低樓盤(pán)代表：德興花園樓盤(pán)代表：薈麗家園（2002）樓盤(pán)代表：麗日家園（2005）樓盤(pán)代表：東海灣花園（2005）現(xiàn)狀：張槎高素質(zhì)商品房二手房?jī)r(jià)5000-6000元/平，看齊城市核心區(qū)域主流二手房?jī)r(jià)，居住價(jià)值上升空間大區(qū)域物業(yè)名稱物業(yè)地址戶型建筑面積(㎡)總價(jià)(萬(wàn))單價(jià)（元/平）老城區(qū)鉆石苑建新路二室兩廳99505152鉆石苑建新路三室兩廳107635888季華新景園季華五路三室兩廳126886984玫瑰園大福路二室兩廳103525049城南逸日雅居魁奇路二室兩廳87505748麗景花園魁奇二路三室兩廳83506025匯銀城市花園魁奇路二室兩廳95555790麗日華庭魁奇路二室兩廳82556708麗日華庭魁奇路二室兩廳92555979張槎薈麗家園張槎三路三室兩廳110655909薈麗家園張槎三路三室兩廳122604918薈麗家園張槎三路二室兩廳71425915德興花園張槎三路三室兩廳130423230德興花園張槎三路三室兩廳110363272麗日花園仙槎南路三室兩廳85495764東海灣花園槎灣路一房一廳31196129東海灣花園槎灣路二室兩廳73354794東海灣花園槎灣路三室兩廳95454736未來(lái)供應(yīng)：城市升級(jí)，未來(lái)放量以城市舊改為主，本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)舊改住宅的排頭兵，搶占市場(chǎng)先機(jī)。張槎的城市歷史發(fā)展就為工業(yè)、小作坊、村民自建房的自然生長(zhǎng)，至2005年，張槎轄區(qū)面積23.6平方公里范圍內(nèi)，尚未開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)用地僅約200畝。2005年5月17日，張槎萬(wàn)畝規(guī)劃發(fā)布，涉及除了佛高區(qū)部分以及已經(jīng)完成改造的部分廠區(qū)、村民公寓之外，張槎將對(duì)轄區(qū)內(nèi)剩下的兩萬(wàn)多畝舊區(qū)全部進(jìn)行改造。張槎不僅正式提出“十年打造世界最大針織服裝產(chǎn)業(yè)集群基地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)加快了舊村改造的步伐。2007年，張槎投資超過(guò)50億元，全面啟動(dòng)十項(xiàng)工程。以“四區(qū)三帶”規(guī)劃連片改造開(kāi)發(fā)為思路，張槎將一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)村鎮(zhèn)，打造為宜商宜居宜工的都市型禪西新城。張槎形成了以針織服裝為主，陶瓷業(yè)、玻璃制造業(yè)、建材業(yè)、塑料業(yè)、電子電器業(yè)、機(jī)械五金業(yè)、造紙業(yè)、家具等行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)格局。2002年,張槎被中國(guó)紡織工業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)針織工業(yè)協(xié)會(huì)授予“中國(guó)針織名鎮(zhèn)”稱號(hào)。目前,張槎針織業(yè)已成為全國(guó)最大、知名度最高的針織布產(chǎn)區(qū)、針織布集散地。區(qū)域內(nèi)已建成大江、白坭、古灶、上朗、下朗、張槎六大傳統(tǒng)針織城及大布頂工業(yè)園、和盛針織工業(yè)村、朗寶工業(yè)園、玉帶制衣中心等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū),擁有針織加工企業(yè)1695家、針織后整理企業(yè)36家、服裝企業(yè)95家、原材料(綿紗)銷售商733家,針織廠房面積266萬(wàn)平方米,占地約8000畝,從業(yè)人員57800人?，F(xiàn)狀：傳統(tǒng)染織重鎮(zhèn)，以工業(yè)發(fā)展為主，近城市區(qū)域空間容量基本飽和Luxurioushouse關(guān)于開(kāi)發(fā)方向的思考保本銷售A保本銷售價(jià)值一級(jí)跳價(jià)值二級(jí)跳B(niǎo)C求需支柱產(chǎn)業(yè)積極轉(zhuǎn)型，逐漸形成規(guī)模工業(yè)園，吸引到中大型知名企業(yè)入駐佛山國(guó)家高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城西園（1998）

——著重打造光電產(chǎn)業(yè)群、汽配產(chǎn)業(yè)群

城西園14.88平方公里，到2007年，首期開(kāi)發(fā)6平方公里，到2010年，基本完成開(kāi)發(fā)建設(shè)。城西園是佛山高新科技園三園區(qū)中首先啟動(dòng)的核心區(qū)域。2004年城西園占城南、城西園合計(jì)數(shù)的比重，總產(chǎn)值占84.06％，出口創(chuàng)匯占97.07％，是高新區(qū)目前的主要高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)域。

數(shù)碼光學(xué)產(chǎn)業(yè)群入園企業(yè)：以佛山普立華、佛山日豐和騰龍光學(xué)為龍頭代表，以及為普立華配套的華國(guó)、華品、華旭、華永、華洲、華普、普麗科技（佛山）等公司。

汽配產(chǎn)業(yè)入園企業(yè)：豐富汽配和優(yōu)達(dá)佳汽配“中部高新基數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”（2009）

“中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”將分為A、B、C、D四個(gè)片區(qū)，A區(qū)（張槎園）的轉(zhuǎn)型招商定位以電子行業(yè)為主，擬培育成為高新電子產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售的電子產(chǎn)業(yè)基地；B區(qū)（普華北片區(qū)）轉(zhuǎn)型招商定位以網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)物流等軟件行業(yè)為主，擬培育成為服務(wù)于電子商務(wù)的軟件開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售和相關(guān)人才聚集產(chǎn)業(yè)基地；C區(qū)（華南片區(qū)）轉(zhuǎn)型招商定位以醫(yī)療器械、醫(yī)藥用品、生物醫(yī)藥的采購(gòu)企業(yè)為主，擬培育成為配套于醫(yī)藥保健品制造和流通產(chǎn)業(yè)體系的物流產(chǎn)業(yè)基地；D區(qū)（玉帶片區(qū)）轉(zhuǎn)型招商定位以GPS、RFID無(wú)線射頻識(shí)別技術(shù)企業(yè)為主，擬培育成為GPS和“北斗”衛(wèi)星導(dǎo)航項(xiàng)目以及RFID無(wú)線射頻識(shí)別技術(shù)的研發(fā)、成果轉(zhuǎn)換和推廣應(yīng)用的產(chǎn)業(yè)基地。當(dāng)前A區(qū)張槎園，占地約300畝，已于6月26日正式掛牌，且有6家以科技為主的企業(yè)進(jìn)駐高新開(kāi)發(fā)區(qū)城西園民營(yíng)科技園（張槎園）產(chǎn)業(yè)升級(jí)下的張槎客戶構(gòu)成：原住民

原住民第二代生意人工業(yè)園客群

私企業(yè)主

中大企業(yè)中高管

企業(yè)白領(lǐng)/基層技術(shù)人員原住民——經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，具有一定的地域情節(jié)。第二代的區(qū)域歸屬感弱。

關(guān)鍵詞：本地人/50-60歲/有地自建有房典型代表描述：李先生，50歲左右，張槎本地人家庭人口：4人，夫妻兩人，有2個(gè)孩子，一個(gè)兒子一個(gè)女兒，都已經(jīng)工作，但四口人還是住在一起居住現(xiàn)狀：家里有祖屋（自建房），對(duì)外出租，自己和子女一起住在弘農(nóng)園120平三房（大沙路農(nóng)民公寓）經(jīng)濟(jì)來(lái)源：祖屋出租+村股份分紅+生意或工作所得客戶語(yǔ)錄：“在這里（張槎）都住了幾十年了，朋友親戚都在這邊，習(xí)慣了?！薄巴饷娴娜硕加X(jué)得張槎人兇，治安不好，我們住在里面也還好。”“我們本地人是不會(huì)買(mǎi)外面的房子的（商品房），村子里都有自己的祖屋（自建房），現(xiàn)在是很多人都不住了，大多數(shù)都搬到農(nóng)民公寓了，2、3千就可以買(mǎi)到，環(huán)境好又方便?！薄斑@個(gè)農(nóng)民公寓是補(bǔ)償來(lái)的，所以是對(duì)村民特別的優(yōu)惠，家里沒(méi)有戶口還不能買(mǎi)。這個(gè)房子不能買(mǎi)賣，但是這到底能不能誰(shuí)知道呢?！薄艾F(xiàn)在四個(gè)人住這個(gè)會(huì)小，準(zhǔn)備換大房，聽(tīng)說(shuō)這邊小區(qū)準(zhǔn)備建第二期了，等等看。”原住民——農(nóng)民公寓成為其重要的福利房，但其只針對(duì)原居民。關(guān)鍵詞：本地人/50-60歲/為兒女置業(yè)典型代表描述：許先生，55歲左右，張槎本地人家庭人口：5人，夫妻兩人，有3個(gè)孩子，一個(gè)兒子兩個(gè)女兒，都已經(jīng)工作。五口人一起生活居住現(xiàn)狀：一家五口居住在弘農(nóng)園100平左右三房（大沙路農(nóng)民公寓）客戶語(yǔ)錄：“這邊挺好的，生活幾十年了沒(méi)覺(jué)得有什么不好。大家老朋友住在一起方便?！薄艾F(xiàn)在住的房子有點(diǎn)小，小孩也大了，我們不打算換了，準(zhǔn)備給小孩單獨(dú)買(mǎi)一套房子?！薄跋瓤炊诎桑ê朕r(nóng)園二期），想給小孩買(mǎi)個(gè)近點(diǎn)的，離家里近，回來(lái)喝湯也方便?！薄耙部此麄冏约合矚g，我仔想出去買(mǎi)房子，買(mǎi)商品房也好，將來(lái)可以升值。隨他們，現(xiàn)在交通也方便?！痹∶瘢ǖ诙叱鋈ィ邮苄率挛?/p>

關(guān)鍵詞：本地人/20-30歲/傾向商品房/會(huì)為父母考慮就近置業(yè)典型代表描述：王先生，25歲左右，張槎本地人家庭人口：4人，父母兩人，另加一個(gè)姐姐居住現(xiàn)狀：一家4口居住在弘農(nóng)園100平左右三房（大沙路農(nóng)民公寓）客戶語(yǔ)錄：“不喜歡張槎，城市舊，以前又是工業(yè)區(qū)，不太像城市。如果可以還是想在外面買(mǎi)房子，但父母都在這邊，還是會(huì)住近一點(diǎn)?！薄艾F(xiàn)在住的是村里補(bǔ)助的農(nóng)民公寓，我們買(mǎi)很便宜，2、3千就差不多，外面的房?jī)r(jià)太高了，千燈湖我前幾天上網(wǎng)看了一下都已經(jīng)九千、一萬(wàn)了?！薄拔覀冏?00平左右的三房，準(zhǔn)備換房來(lái)的，聽(tīng)說(shuō)我們小區(qū)準(zhǔn)備建二期，地都好像定了，我都會(huì)關(guān)注一些?！薄稗r(nóng)民公寓是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，我個(gè)人還是傾向于商品房，有產(chǎn)權(quán)證，未來(lái)可以升值。不過(guò)還是要看價(jià)格，如果你們將來(lái)賣個(gè)6、7千我可以接受，我有個(gè)朋友買(mǎi)了薈麗花園，現(xiàn)在二手房都要5千多了，那新房6、7千我可以接受的?！睆堥对∶褓?gòu)買(mǎi)需求判斷：具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但受自建房和農(nóng)民公寓的分流較大。購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目需要有更強(qiáng)的理由。置業(yè)經(jīng)驗(yàn)多次居住現(xiàn)狀居住在自建房或農(nóng)民公寓中；數(shù)量預(yù)測(cè)張槎有15個(gè)村委會(huì)，6個(gè)居委會(huì)，約5.6萬(wàn)村民客戶說(shuō)法張槎有12-13個(gè)小學(xué)，然后每個(gè)年級(jí)有4-5個(gè)班，每個(gè)班大概有30-40個(gè)人，這樣估算一下，每一屆大概有個(gè)2000-3000個(gè)小孩。每個(gè)張槎家庭一般是2-3個(gè)孩子?！獜堥侗镜氐诙鷶?shù)據(jù)借鑒張槎常住人口8萬(wàn)。村民約55517人?！獜堥督值擂k事處網(wǎng)站購(gòu)房需求有一定的置業(yè)需求，但大部分被農(nóng)民公寓消化，第二代置業(yè)需求增大外地生意人——就近方便生意，最有可能的客戶群

關(guān)鍵詞：外地人/30-40歲/便利性/關(guān)注物管典型代表描述：韓先生，40歲左右，潮州人，在東海灣花園街鋪開(kāi)了一個(gè)茶行家庭人口：一家三口，有一個(gè)小孩，小孩上小學(xué)居住現(xiàn)狀：居住在東海灣花園，80平兩房客戶語(yǔ)錄：“保利在這邊剛拿了一塊地，我都知道，一直在留意。”“我在這邊做生意，就買(mǎi)了這邊的房子，住的近方便看鋪?zhàn)?。”“這里面住的都是周邊做生意的。小區(qū)里面還有一棟公寓，住的人就雜了，基本上都是出租的、包二奶的，干什么的都有，雜的很?！薄拔覀冃^(qū)的物管不好，有賊。這點(diǎn)很煩，住的不舒心。周邊的配套也不好，那個(gè)張槎市場(chǎng)我們從來(lái)不去，都去城里買(mǎi)東西?！薄坝袚Q房子的想法，有錢(qián)當(dāng)然想住好一點(diǎn)的地方啦，什么依云小鎮(zhèn)啦，別墅好靚的嘛，但是我沒(méi)那么多錢(qián)嘛。你們賣個(gè)6、7千我覺(jué)得還可以，現(xiàn)在房?jī)r(jià)一直在漲，未來(lái)廣佛同城了房?jī)r(jià)肯定要再漲，7千不算貴?！?/p>

“再換可能換個(gè)100多方的三房?！睂I(yè)市剩場(chǎng)生意堅(jiān)人——壞就近方激便生意裹，最有喝可能的覆客戶群關(guān)鍵詞伴：本地人駱或浙江縣人/3繞0-4若0歲/似排斥工領(lǐng)業(yè)區(qū)環(huán)告境/關(guān)禁注社區(qū)比環(huán)境典型代表品描述：張先生掀，40革歲左右棉，本地背人，在念張槎老夕布料批罪發(fā)市場(chǎng)鼓開(kāi)店家庭人往口：一狐家4口笛，有兩遇個(gè)小孩鉛，小孩夕上小學(xué)居住現(xiàn)著狀：居奏住在張經(jīng)槎鎮(zhèn)，幻玉約80奧平兩房客戶語(yǔ)錄辮：“工廠這偽邊好大罰灰塵，遞空氣不泉好，我是本地糧人，我是豎不會(huì)在這兇邊買(mǎi)房子奮?！薄氨＠已碇溃擒S塊地我也忘知道，算昂張槎配套比佛較好的必地段?！薄皬堥队绣X(qián)的人炎很多，像這邊功做布料批劉發(fā)的很多品都是浙江斬那邊過(guò)來(lái)藏的，聽(tīng)說(shuō)碌張槎這邊猾的布料出謊名，都過(guò)孔來(lái)了。但番現(xiàn)在的生螞意不好做哈，以后也閥可能會(huì)搬躬到新的布錯(cuò)料市場(chǎng)區(qū)沿。如果廠弟區(qū)不搬鄰，我們刷也不想蛋搬?！薄艾F(xiàn)在張柱槎的市容闖市貌越來(lái)貨越好了，但是就光是沒(méi)有城好房子竹?！薄跋霌Q織個(gè)120左述右的三房吧，7、8旁千都可貫以接受，但是具絲式體得看社特區(qū)。社區(qū)的紗花園大疲，環(huán)境播好，舒毅服那還牢可以?？ā睆堥渡硪馊速?gòu)廚買(mǎi)需求派判斷：恰具有一級(jí)定的經(jīng)忍濟(jì)實(shí)力巖和區(qū)域致性，最傍有可能辦的客戶親群置業(yè)經(jīng)驗(yàn)一次以上居住現(xiàn)狀很大一部分居住在布匹市場(chǎng)附近、薈麗家園或麗日家園數(shù)量預(yù)測(cè)老布匹批發(fā)市場(chǎng)約有200-300家店鋪，從業(yè)人員20000多人，當(dāng)前營(yíng)業(yè)率在30-40%；企業(yè)主占3-5%左右，在1000人以內(nèi)；外地生意人分布在張槎路、薈麗家園、麗日家園底商，估計(jì)有200家鋪客戶說(shuō)法張槎的冤有錢(qián)人兄很多，畜張槎的燒紡織全棚國(guó)有名嚇，還有摟很多浙市江人都淋到這邊宵來(lái)做生貌意了?！柬毱ナ袌?chǎng)赤老板訪拿談數(shù)據(jù)借鑒張槎擁濱有原材獸料(綿程紗)銷堤售商7造33家廚,從雹業(yè)人員屈200貧00多嘆人，產(chǎn)蚊品遍銷膊國(guó)內(nèi)和愧港澳臺(tái)律地區(qū)以唉及歐美塞等國(guó)家隔?！U康城區(qū)經(jīng)峰貿(mào)局購(gòu)房需求置業(yè)需求被壓抑，有較大的需求空間私企業(yè)尊主/企峽業(yè)中高駁管——鴉根本面雪改善居暫住環(huán)境關(guān)鍵詞：40-紐奉50歲研/經(jīng)濟(jì)品實(shí)力強(qiáng)錄/面子棋匹配/盾居住升愧級(jí)客戶側(cè)面蛛了解：經(jīng)濟(jì)實(shí)像力強(qiáng)勁員，有車戚，多次緞置業(yè)，遍居住環(huán)己境挑剔大多關(guān)才注熱點(diǎn)夢(mèng)置業(yè)片晶區(qū)，如肆亞藝、武千燈湖龍，有資曠源、環(huán)訓(xùn)境好的購(gòu)低密度押產(chǎn)品、姻洋房產(chǎn)攔品講究身份根和居住的既匹配工業(yè)園他企業(yè)員府工訪談膚：“我們公畫(huà)司高層肯定不會(huì)買(mǎi)在張槎買(mǎi)廁房子。張季槎環(huán)境太峽差了，治宴安不好，整體感覺(jué)惱不好?！薄八麄冇绣X(qián)又有恰車，直接就俘開(kāi)到城里滋去買(mǎi)房子狂了，方便梁的很。一廳條季華路濾可以直接孕開(kāi)過(guò)去，交通根本賓都不是問(wèn)縮慧題?！薄爸饕€制是選環(huán)境好本的，城市合新的，我們老抵大基本上乘都是在亞喪藝、城南潑買(mǎi)的房子儀，那邊環(huán)纏境好，納城市新剖。配套炮什么的園都很多村，生活盆方便?！薄捌鋵?shí)還瞞有一點(diǎn)，買(mǎi)張槎其啄實(shí)挺沒(méi)面親子的，如果是我歸我也覺(jué)得彼沒(méi)面子，道都那么有極錢(qián)了，帶朋友來(lái)幻玉玩還像進(jìn)掩了貧民窟似一樣，臉爸上無(wú)光?！薄爸袑硬涂赡軌毫ο鄬?duì)弄較大一點(diǎn)，但買(mǎi)城南那殼邊的房子轎肯定沒(méi)問(wèn)面題?！逼髽I(yè)白領(lǐng)懲——追求寫(xiě)性價(jià)比關(guān)鍵詞：20-轟30歲丑/經(jīng)濟(jì)嘉實(shí)力一獸般/注鋸重居住黑環(huán)境典型代磨表描述闊：高小姐徹，28印歲左右濤，佛山事人，普鑒利華上祝班家庭人黎口：夫茫妻兩人磚，結(jié)婚梅兩年，素準(zhǔn)備要叛孩子居住現(xiàn)狀戰(zhàn)：居住在販城南季華卸花園，8沒(méi)0平兩房客戶語(yǔ)錄伏：“張槎太父亂了，皮城市氛介圍不好漢。又都毒是工廠男，空氣低不好。斜我們同覺(jué)事除了拔本地的澆，基本說(shuō)上都不糠怎么喜眨歡這里向。”“我坐公櫻交車上下證班，也就賽40分鐘紹，還是挺法方便的。禍”“我06已年買(mǎi)的房鋒子，當(dāng)時(shí)紋房?jī)r(jià)還沒(méi)稈有漲起來(lái)萄，4千多編。還是喜歡城南帶的環(huán)境，名都是新建北的，而且士現(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)并市中心也指要搬到那偽邊去。我們同事煙沒(méi)有買(mǎi)房鄰的現(xiàn)在也唐大多在看蜘城南的房聽(tīng)子，現(xiàn)在桂房?jī)r(jià)高，他們壓力蟻很大，所據(jù)以價(jià)格是演關(guān)鍵。像我希們公司漠屬于富涌士康，弦待遇相斧對(duì)不錯(cuò)祖，華寶撐路這邊港的企業(yè)跑大多數(shù)塞都是臺(tái)幫資，他舊們的待遇會(huì)看怨齊富士康三，但肯定偶還是沒(méi)有嫂富士康好，那他桌們壓力曬更大。驗(yàn)”“買(mǎi)房子付主要還是看地桑段，配套親，還有環(huán)載境，大環(huán)鑼境要好疫，社區(qū)勾公共環(huán)積境都會(huì)樂(lè)考慮。拿”“沒(méi)有關(guān)撫注過(guò)張槎售工廠搬遷懇的事，雖宣然搬了，纏但是張槎鉤還是亂了綱些，有些礙像農(nóng)村。如果保歡利未來(lái)惡有很不病錯(cuò)的小奔區(qū)，價(jià)剪格合理蚊他們還泡是可以煮考慮?！薄拔彝录F(xiàn)在看的貞還是實(shí)用性年的，1點(diǎn)00多墨方的兩免房三房?！睆堥豆ぜo(jì)業(yè)園購(gòu)辱買(mǎi)需求以判斷：查最多樣肆和最強(qiáng)檔大的客黃戶群，生對(duì)區(qū)域企的認(rèn)同積感游離撞，需要伶最大程胳度的爭(zhēng)近取置業(yè)經(jīng)驗(yàn)一次以上/未置業(yè)居住現(xiàn)狀中上層在城南置業(yè)居多，普通白領(lǐng)大多租住在公司宿舍數(shù)量預(yù)測(cè)當(dāng)前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數(shù)在3萬(wàn)以上，其中中層占10%-15%，約4000人左右，高管占2%，約600人借鑒數(shù)字佛山普立沿華科技有追限公司于誕2006給年12月跨并入全球亦500強(qiáng)昏企業(yè)富士萌康科技集覆團(tuán)，主營(yíng)拾機(jī)光電事霸業(yè)。公司銅現(xiàn)有員工作15,0然00多人粉，占地面石積160譽(yù),000厘多平方米鹽?！兆肆⑷A公驅(qū)司簡(jiǎn)介日豐企業(yè)五是國(guó)內(nèi)新棉型管道行冒業(yè)的龍頭球企業(yè)，現(xiàn)張有員工3親000多測(cè)人，其中嬌高級(jí)職稱童人數(shù)占2歉％，中級(jí)灶職稱人數(shù)惹10％，愧大學(xué)本科胡以上的人艦員達(dá)80湯％以上?！鹋凵饺肇S凳公司簡(jiǎn)宰介騰龍光學(xué)爺現(xiàn)有員工談5200鞭多名，占池地面積3魔0,28歉7M2，咬建筑面積顏50,1復(fù)64M2晨，年產(chǎn)值根超過(guò)20趣億元鎮(zhèn)——朋佛山騰龍臟光學(xué)公司吸簡(jiǎn)介購(gòu)房需求中高管置業(yè)需求外流嚴(yán)重，白領(lǐng)階層購(gòu)房需求旺盛客戶類型客戶特征經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶量置業(yè)選擇產(chǎn)品選擇項(xiàng)目匹配原住民老一代有較強(qiáng)的地緣情結(jié)，對(duì)張槎抗性??；為子女置業(yè)可能選擇商品房較強(qiáng)張槎常住人口8萬(wàn)。村民約55517人農(nóng)民公寓舒適居家戶型/大平面購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目需要有更強(qiáng)的理由第二代希望走出張槎，對(duì)新事物接受度較高，傾向于商品房，但為了父母可能就進(jìn)置業(yè)家庭實(shí)力較強(qiáng)農(nóng)民公寓/張槎商品房實(shí)用型三房外地生意人方便照看生意，傾向就近置業(yè)，關(guān)注物管、生活配套較強(qiáng)老布匹批發(fā)市場(chǎng)約有200-300家店鋪，從業(yè)人員20000多人，當(dāng)前營(yíng)業(yè)率在30-40%；企業(yè)主占3-5%左右，在1000人以內(nèi)張槎商品房實(shí)用型三房最有可能的企業(yè)人員企業(yè)白領(lǐng)對(duì)張槎印象原始，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，追求性價(jià)比一般當(dāng)前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數(shù)在3萬(wàn)以上，其中中層占10%-15%，約4000人左右，高管占2%，約600人城南中低端商品房實(shí)用型兩房、三房需要最大程度的爭(zhēng)取中層管理根本升級(jí)居住環(huán)境，以居住環(huán)境、社區(qū)環(huán)境為優(yōu)先考慮條件，講究身份匹配較強(qiáng)城南/亞藝中高端樓盤(pán)舒適性居家產(chǎn)品/大平面高層管理/私企業(yè)主強(qiáng)市場(chǎng)需探求：片徑區(qū)價(jià)格逢認(rèn)知6抵000確-70狼00元姜/平，旬市場(chǎng)需堅(jiān)求旺盛張槎房地貨產(chǎn)發(fā)展初怕級(jí)，長(zhǎng)期填以來(lái)供應(yīng)碑有限，置槽業(yè)需求被舊壓制或被恭驅(qū)趕到其肉他區(qū)域置刷業(yè)，本體辛置業(yè)需求圣旺盛Luxu貌riou蝴sho員use關(guān)于開(kāi)懇發(fā)方向妖的思考保本銷售A保本銷辯售價(jià)值一抵級(jí)跳價(jià)值二閱級(jí)跳B(niǎo)C保本銷售霜=6-7緩000元餡/平的銷卡售實(shí)現(xiàn)1.市折場(chǎng)供應(yīng)精長(zhǎng)期處勸在空白景，項(xiàng)目拴舊改排顛頭兵，蠅市場(chǎng)優(yōu)廟勢(shì)明顯繩；

2東.市場(chǎng)聯(lián)需求被扭長(zhǎng)期壓倡抑，中咳低端剛晴性需求廈旺盛發(fā)3.市權(quán)場(chǎng)二手咸房?jī)r(jià)格泥達(dá)到5呀000誓元/平妄，本項(xiàng)柿目的6娛000蚊-70艷00元漸/平的彎市場(chǎng)價(jià)泊格接受塞度較好6000捧-700瀉0元/平葛的保本銷賤售，實(shí)現(xiàn)尋難度不大艦！Luxu畏riou壤sho轎use關(guān)于價(jià)扶值提升肺的思考保本銷盞售價(jià)值一級(jí)榜跳價(jià)值突黃破1：尊探討7僑000儲(chǔ)-80叨00元便/平的廚可能性略？Q2：中秒高端客戶釘外流傾向韻明顯，如霸何有效吸鼠納片區(qū)內(nèi)胖中高端客別戶，實(shí)現(xiàn)殿價(jià)格的進(jìn)愁一步爬升紐奉？三個(gè)思考桃維度：1.項(xiàng)目社機(jī)會(huì)

2枯.市場(chǎng)成想功案例借擁鑒

3.膚規(guī)劃實(shí)現(xiàn)ABC價(jià)值二級(jí)赴跳問(wèn)題：乓區(qū)內(nèi)不歇乏中高嗓端客戶錯(cuò)的身影敗，但對(duì)構(gòu)區(qū)域的差排斥使胸其存在膽大量的次流失，觸如何留閘住他們豬成為價(jià)額值突破堂的第一少個(gè)瓶頸優(yōu)勢(shì)1跟:相對(duì)危城市感1.張霸槎最具恨城市感崖的路段溝——張訓(xùn)槎的中纖心地帶幕，張槎呆路|仙貫槎南路寇，項(xiàng)目資進(jìn)入性虹城市感受相對(duì)優(yōu)佩良張槎路仙槎南路純陽(yáng)路新一佳項(xiàng)目地塊張槎路2009婆年6月3甚0日，投嘉資達(dá)4億絮元的輕工遭路建設(shè)工側(cè)程正式啟離動(dòng)。輕工玩路東起佛色山大道，醒西至華寶撕路全長(zhǎng)4緞.2公里術(shù)，沿線貫辰穿大沙、營(yíng)大崗等5購(gòu)個(gè)村（居決）委會(huì)，哭明年區(qū)和應(yīng)街道兩級(jí)為預(yù)計(jì)投入秒近5億元沿主要是大許沙二路至功華寶南路卷2.72檢公里進(jìn)行還改造，其鳴新定位為塌交通干道早。屆時(shí)輕揭工路將由音原來(lái)36遷米的標(biāo)準(zhǔn)臟4車道擴(kuò)駝寬為標(biāo)準(zhǔn)栗8車道，陰拆除兩側(cè)昨1.5米桑寬的綠化智帶，改為蜓道路中央奏設(shè)置3米曾寬綠化帶耀。輕工路定還將設(shè)置韻跨線路（慈橋）連接偉未來(lái)的禪匹西大道。張槎將咽在未來(lái)態(tài)兩年內(nèi)冒投資建字設(shè)、開(kāi)軋通三條察主要交堂通干道拔。輕工迎路2.煎8公里濫，計(jì)劃值投資4蠶億元；請(qǐng)張槎西湊路2公旺里，預(yù)該計(jì)投資掘2億元鹿，季華班北路2勿.2公包里，預(yù)屬計(jì)投資狹1.5源億元輕工路聚預(yù)期于社兩年內(nèi)側(cè)開(kāi)通，奔項(xiàng)目與珠一路相仇連，與衫城市核皮心的距渠離直接堅(jiān)拉近保利項(xiàng)片目=直穩(wěn)達(dá)祖廟床五分鐘拌！2.張槎達(dá)最純粹的俘居住片區(qū)垃——薈麗閃家園|麗黎日家園，龍項(xiàng)目北界俘面相對(duì)純水粹，居住旁氛圍良好ACB地塊凈用地容積率建面商業(yè)比例A+B8.4萬(wàn)2.521萬(wàn)≤20%≤4.2萬(wàn)C1.1萬(wàn)55.5萬(wàn)≥50%≥2.75萬(wàn)周邊商業(yè)體量新一佳1.5萬(wàn)薈麗家園底商約60間鋪，近1000平麗日花園底商約2-30間鋪，約600-800平項(xiàng)目商迫業(yè)體量池≥2.輕8萬(wàn)，聚在張槎技有絕對(duì)回的商業(yè)廚體量?jī)?yōu)險(xiǎn)勢(shì)，成靠為項(xiàng)目尤差異化狠的發(fā)力松點(diǎn)優(yōu)勢(shì)2:排商業(yè)指標(biāo)張槎基礎(chǔ)株配套缺乏簡(jiǎn)，區(qū)域內(nèi)止商業(yè)中心托缺失，商駐業(yè)自然發(fā)璃展，租金支相對(duì)較低控，有較大勸的上升空材間，市場(chǎng)風(fēng)機(jī)會(huì)明顯“張槎好責(zé)一點(diǎn)的配屆套就只有童一個(gè)新一虹佳吧，我屆們要買(mǎi)東趟西還是會(huì)屢去市區(qū)，壤如果這邊饞有個(gè)好一核點(diǎn)的百貨寇當(dāng)然好啦勝?！薄皬堥洞?jīng)]有什媽么出名是的商業(yè)黑吧，那剖個(gè)新一狡佳也應(yīng)努該是除液了張槎鋒人知道坊，佛山恢市區(qū)的早人都不鐮知道。恰”“張槎委現(xiàn)在整清改之后憤，張槎仰路的商忍業(yè)越來(lái)君越好了底，也有嶄了麥當(dāng)今勞、新舅一佳好耍一點(diǎn)的壓配套，僑但是百勾貨什么顛的還是鍛差。”“生意還嘗過(guò)得去，愉周邊有小摟區(qū)嘛，人夫氣會(huì)旺一蘆點(diǎn)，生意求還是好做橋一些，所扎以這邊的江租金也貴溉一點(diǎn)?！鄙倘ξ恢妹娣e租金（元/㎡）祖廟商圈百花廣場(chǎng)1F大門(mén)旁六福珠寶店100-150700一線商場(chǎng)鋪100-150500-600一線臨街鋪100-150200-300東方廣場(chǎng)商圈東方廣場(chǎng)銀洲城吉之島2F30500-600銀洲城一線商場(chǎng)鋪30300-400福祿路臨德勝樓一線臨街鋪40400桂城商圈百花時(shí)代廣場(chǎng)1F西門(mén)旁臨街商鋪90-100450一線臨街商場(chǎng)鋪90-130300-400季華商圈東建世紀(jì)首層臨街商場(chǎng)鋪135150華遠(yuǎn)東（東建南門(mén)附近）臨街街鋪80-100200-300季華五路（以西）一線臨街商鋪30-200150-200普瀾路一線臨街街鋪100-120150-200商圈位置面積租金（元/㎡）張槎路張槎三路/四路6045-50薈麗家園仙槎南路3040純陽(yáng)路20-3035-40麗日家園仙槎南路20-3035-40優(yōu)勢(shì)3當(dāng):保利溉經(jīng)驗(yàn)保利水齊城——俊城市新百區(qū)的成必功招商偵經(jīng)驗(yàn)和凈已經(jīng)累溫計(jì)的商槍業(yè)客戶礎(chǔ)，保利患有更豐爸富的商委業(yè)操作怒經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目基偉本經(jīng)濟(jì)蝦技術(shù)參距數(shù)（商笨業(yè)水城揮）占地面積績(jī)：117背034平鴉方米其中：估地面以培上建面救：13奶543象6㎡商場(chǎng)、皮零售、班娛樂(lè)6紫205爭(zhēng)5㎡地面以下羞建面：7收7273徑㎡首層建面嫁：490洽52㎡容積率?。?.兇33建筑密度汪：42％層數(shù)：≤拉7層保利花園里——保利隨水城城市誤價(jià)值之上權(quán)的住宅操香作，成就路了千燈湖帳片區(qū)口碑那相傳的片那區(qū)豪宅保利取掉得本項(xiàng)命目的市牲場(chǎng)表現(xiàn)璃：是第一星個(gè)進(jìn)入憲張槎的窮品牌開(kāi)畏發(fā)商；是保利在昨禪城的第秒一個(gè)項(xiàng)目腎；是保利擁貸有在“非緒熱點(diǎn)區(qū)域悶”打造明捉星項(xiàng)目的圣魄力和眼倉(cāng)光。為張槎豐普富配套，患和政府建隸立關(guān)系：保證未睡來(lái)保利喂在禪城粉的順利甜擴(kuò)張擴(kuò)大保渾利品牌芒在佛山蒜的影響崖力：范圍更廣鳥(niǎo)、持續(xù)性軋更強(qiáng)、客墳戶影響更眼深遠(yuǎn)對(duì)于保秀利，商齊業(yè)還意汁味著什稈么？是保利絹在禪城撕戰(zhàn)略發(fā)頂展的第菌一步！以城市感脫離區(qū)刊域的非城市苦感最終實(shí)諷現(xiàn)，項(xiàng)目印談象＞區(qū)窗域印象張槎最釘具城市圖感的路動(dòng)；張槎最具股集中的商灶品房片區(qū)盆；張槎最大紐奉的商業(yè)體釘量；與祖廟瓜五分鐘姥的直接猛路徑；項(xiàng)目具備明優(yōu)秀的城市基換礎(chǔ)，項(xiàng)目需要滋構(gòu)建堅(jiān)實(shí)忽的“城市感”。張槎第一剩的品牌開(kāi)亭發(fā)商；項(xiàng)目印象抄＞區(qū)域印礦象的案例青借鑒1：迷金地梅隴篩鎮(zhèn)（深圳忙）建筑出位愈|配套展腳示|個(gè)性勉營(yíng)銷，個(gè)買(mǎi)盤(pán)形象≥術(shù)區(qū)域形象此，樹(shù)立口睜碑，實(shí)現(xiàn)櫻高價(jià)金地·梅鋤隴鎮(zhèn)概況位置：龍甲華二線拓真展區(qū)東北喘側(cè)，北臨搞布龍路，休西靠梅龍涌路；區(qū)域背景當(dāng)：與福田掩中心區(qū)網(wǎng)有較好果的區(qū)位蜜關(guān)系，政被政府輛規(guī)劃為亮龍華新燒城，但整體防規(guī)重點(diǎn)站向?qū)毎矎堉行膮^(qū)昂偏離，龍華椅片區(qū)配套嚴(yán)喚重缺失背，發(fā)展蛙初期。梅隴支鎮(zhèn)所在充區(qū)域遠(yuǎn)離優(yōu)訪勢(shì)資源唯區(qū)域，丑交通、盛規(guī)劃利眾好相對(duì)鴨有限占地面積渣：136勇000乎㎡；建筑面哭積：4樓200制00㎡茅；商業(yè)面積銜：約20主000平容積率：組3.08規(guī)；綠化率：仰30%；配套：商屋業(yè)街，幼鹿兒園；共分4驅(qū)期開(kāi)發(fā)斬，一期本于06福年5月雕開(kāi)盤(pán)，實(shí)現(xiàn)均價(jià)眨7500多元/平，浙高出市場(chǎng)堅(jiān)均價(jià)約1心000元笑。09年貸，四期實(shí)課現(xiàn)均價(jià)1頃3500蒜元/平。項(xiàng)目戶型實(shí)現(xiàn)價(jià)格銷售速度金地梅隴鎮(zhèn)二居：75M2小三居：105-110M2大三居：110-120M27500元/平米推出1200套，開(kāi)盤(pán)日選房客戶解籌率約：82%周邊項(xiàng)目二居：75-85M2小三居：110M2左右大三居：120M2左右6500-7000元/平米40-50套/月獨(dú)特的規(guī)吵劃、立面膠迅速在市仗場(chǎng)上引起球熱點(diǎn)關(guān)注岔，個(gè)盤(pán)印屢象迅速建明立不同于普腦通的圍和嫩式社區(qū)，貸整個(gè)社區(qū)須通過(guò)自然射高差與周粱邊的城市贊界面形成摧區(qū)隔，長(zhǎng)覽條的板樓紹形成強(qiáng)烈合的空間秩朱序感，建瓣筑的體量音存在感大流于公共空墳間的圍和呼感；德國(guó)WS多P建筑設(shè)拳計(jì)公司用譜簡(jiǎn)約、純所粹的德式愿純凈主義勢(shì)風(fēng)格，突付出簡(jiǎn)潔的舉線條，用丟直線條的魚(yú)造型，讓補(bǔ)建筑大膽五出位；彩虹般絢站麗七色立喂面百葉，題通過(guò)百葉刺內(nèi)墻多種留色彩的運(yùn)叔用，強(qiáng)調(diào)扇建筑時(shí)尚丈、活潑面誘，營(yíng)造出拳最具都市衡氣質(zhì)的建固筑表情時(shí)尚街饞區(qū)展示貴社區(qū)個(gè)割性的同曾時(shí)，以湊商業(yè)為很標(biāo)簽迅騰速建立涉項(xiàng)目城扭市感時(shí)尚街游區(qū)的實(shí)城景展示木，以及賞先期部拆分配套尸商家的聞引進(jìn)，兔以商業(yè)姐迅速建的立項(xiàng)目漁的城市行標(biāo)簽引進(jìn)時(shí)辮尚的商用業(yè)業(yè)態(tài)文——華僑南第一怖家肯德賠基汽車晃穿梭餐新廳，吸未引市場(chǎng)碑熱點(diǎn)關(guān)蒜注的同濫時(shí)，強(qiáng)勸化商業(yè)脈的時(shí)尚遲感，與刷社區(qū)整苗體氣質(zhì)義統(tǒng)一創(chuàng)新的潮標(biāo)流售樓處撒，空間、焦功能雙重標(biāo)革新區(qū)域技的售樓體副驗(yàn)，增強(qiáng)輪新興城市唱時(shí)尚感閱讀空列間傳訊囊售樓處袍底層思考房以時(shí)尚答、潮流川為營(yíng)銷澇語(yǔ)言，對(duì)直接對(duì)漠接目標(biāo)患客戶精召神層面鉆，引起逐市場(chǎng)熱損點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目印慮象＞區(qū)驚域印象墊的案例抱借鑒2辯：華潤(rùn)腦幸福里逗（深圳爆）借助商業(yè)參立勢(shì)，成抵為片區(qū)新必中心，口煤碑|住宅趣價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)紙超越片區(qū)健價(jià)值城市重藥心西移或，羅湖志片區(qū)邊敲緣化；周邊城市球資源平庸智，地王大件廈的價(jià)格煩推動(dòng)力減件弱；自然資像源匱乏紅，居住倘環(huán)境不他純粹羅湖已經(jīng)鴨淡出了居庫(kù)住視線，銹高端客戶跳對(duì)片區(qū)基藥本不認(rèn)可萬(wàn)象城片梨區(qū)前市狀石況深圳頂幼級(jí)購(gòu)物壇中心，揀區(qū)域價(jià)福值增值得；二手房察價(jià)格催悄漲，二馳手房市歡場(chǎng)價(jià)格敢上漲萬(wàn)象城片設(shè)區(qū)目前狀淘況首期規(guī)絞劃北區(qū)寫(xiě)字計(jì)樓+中區(qū)普購(gòu)物及娛那樂(lè)中心，調(diào)總建筑面黑積達(dá)23惡萬(wàn)平方米昆，提供約賺1000管個(gè)車位萬(wàn)象城—告—18.孫8萬(wàn)平方杯米的大型環(huán)綜合性購(gòu)領(lǐng)物及娛樂(lè)翁中心，包哥含零售、腐餐飲、娛竊樂(lè)休閑、虹文化、康反體等諸多關(guān)消費(fèi)元素絮，由超級(jí)批市場(chǎng)、大澡型百貨商川店、時(shí)尚養(yǎng)零售商店寨、電影院旨、真冰溜挎冰場(chǎng)及各懲類餐飲等府近300灑家零售店定面組成。萬(wàn)象城周邊羅湖其它項(xiàng)目名稱二手房?jī)r(jià)格項(xiàng)目名稱二手房?jī)r(jià)格城市名園1.8-2萬(wàn)/㎡和平廣場(chǎng)1.4萬(wàn)/㎡城市天地廣場(chǎng)1.9萬(wàn)/㎡逾峰臺(tái)

1.4萬(wàn)/㎡外因：優(yōu)越的棒地理位紙置，良舟好的交贏通可達(dá)脂性；區(qū)域成惑熟后發(fā)詢展受限扶，需要迅一個(gè)新踐的亮點(diǎn)翠來(lái)激發(fā)貓活力；區(qū)域內(nèi)久一直缺電乏一個(gè)童大型商愈業(yè)來(lái)統(tǒng)班領(lǐng)區(qū)域咬的商業(yè)蘭形象。內(nèi)因：超強(qiáng)的鵝實(shí)力與作品牌號(hào)倦召力；集購(gòu)物浩、娛樂(lè)欺等為一杰體的體舍驗(yàn)式；項(xiàng)目立掘意高，篩與深圳棗人內(nèi)心蛾的價(jià)值魔觀相符鍬；一流的泰精英團(tuán)暫隊(duì)。萬(wàn)象城商棍業(yè)成功的城關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)惜因素：借力萬(wàn)各象城，扣高品質(zhì)擊精心打歲造，住躺宅溢價(jià)紡上漲，饅4萬(wàn)/三平均價(jià)派，開(kāi)盤(pán)落推出2匯30套硬，銷售棕三個(gè)星前期基本益售罄幸福里粥整整打倚造1年么，采誰(shuí)用高品貿(mào)質(zhì)材料養(yǎng)，保證送建筑的息絕對(duì)品尺質(zhì)，在吼業(yè)內(nèi)、悔市場(chǎng)強(qiáng)拳勢(shì)引起糾關(guān)注，鄉(xiāng)豐09年獸7月低培調(diào)銷售愉，推出藝230倍套，實(shí)仿現(xiàn)4萬(wàn)仔/平均赴價(jià)，當(dāng)陶前基本辮售罄二種方式城的構(gòu)建借邊鑒：金地梅隴懼鎮(zhèn)：形象霉風(fēng)格做秀個(gè)性立面堪+時(shí)尚街央?yún)^(qū)+營(yíng)銷終呼應(yīng)華潤(rùn)幸福樓里：全新螺價(jià)值體系容建立商業(yè)中薪心立勢(shì)詢+品質(zhì)旁打造本項(xiàng)目方式1：掩展示城市打化方式2：代商業(yè)起勢(shì)利用商續(xù)業(yè)體量?jī)?yōu)督勢(shì)；區(qū)域級(jí)陷商業(yè)中村心立勢(shì)，搭建導(dǎo)項(xiàng)目城市感基座；界面展示，迅速脫離區(qū)域嘴非城市感不界面！區(qū)域的商遠(yuǎn)業(yè)中心之芝上，更璀資璨的城市亭界面，老檔舊的區(qū)域裳被光芒淡搞化，吸引購(gòu)目光的是握更閃亮的劫明星。張槎從腿此被徹蝴底遺忘括。價(jià)值突破址一：造星運(yùn)自動(dòng)，城蓄市標(biāo)簽發(fā)揮項(xiàng)目最大的饒優(yōu)勢(shì)，以商業(yè)為甚契機(jī)，城市主場(chǎng)二層街鋪8000㎡=14400㎡二層街鋪4000㎡二層街鋪2400㎡三層商業(yè)shoppingmall16800㎡商業(yè)體之間采用連廊連接城市符桿號(hào)的迅胃速建立商業(yè)立勢(shì)脈：區(qū)域級(jí)姻商業(yè)中屠心打造時(shí)尚城市斃場(chǎng)+城界吃建立Cha壞pte倍r。1城市主讓場(chǎng)之一?。簝?nèi)街俊式泛m向all巾商業(yè)街靠區(qū)——哥二層商屆鋪共1租440蝴0㎡城市主場(chǎng)敵之二：主肢題式sh張oppi罵ngm圈all—鍋—三層主太力店共1云6800鎮(zhèn)㎡兩商業(yè)體洗之間采用能連廊連接B地塊闊商業(yè)原始指虹標(biāo)為3武400同㎡，占總建面趕20%。C地塊商業(yè)原始指標(biāo)寶為278媽00㎡爺，占總建面葡50%。族C地塊括因商業(yè)m夸all體之量單一，螞消化速度沃較慢;而爬B地塊為低商業(yè)街鋪對(duì)形式，消逢化速度較榆快。因此建勤議兩塊磚地商業(yè)較面積統(tǒng)爆一考量歐，進(jìn)行直分解：B地塊商霧業(yè)為14任400㎡，則C繭地塊商業(yè)基味168謙00㎡打造項(xiàng)目址的城市界芝面城市界反面：商業(yè)之盒上的住滑宅打造城市住均宅+城港市公寓Chap鑄ter。1城市住透宅：小刷面積緊刪湊型居牛家戶型互，70沫-80西㎡，共沾528轟戶，總糧面積為菌401筆50㎡油；城市公招寓：功誓能模糊添化小面司積公寓趟，戶均交50㎡品，共5參50戶埋，總面月積為2憲750若0㎡緊湊2、2+1房，戶均為80㎡，共40150㎡商住式公寓，戶均50㎡，共27500㎡城市住宅城市公寓BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall區(qū)域商鄭業(yè)中心瞧地位建鑒立：借引進(jìn)品浩牌百貨扭主力店槽（如天叮虹），膀品牌效老應(yīng)迅速警建立中齒心地位入口氣露勢(shì)建立吉：運(yùn)用王燈光裝妹飾等打遺造強(qiáng)烈承的昭示武性和引師導(dǎo)性。人流引協(xié)入性，秀琉璃般止的燈光蛛裝飾吸搭引人們量的進(jìn)入軟，入口孝：巨大漠的入口文吊燈成刊為商業(yè)稱街獨(dú)特派體驗(yàn)BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall特色空間像節(jié)點(diǎn)——功通過(guò)外形堡立面等空略間尺度感睡的變化，愈增加商業(yè)創(chuàng)形象的豐塔富性和層射次感BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mallBusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall文化-濃甩縮-時(shí)尚滾的展示場(chǎng)將商業(yè)街顛區(qū)的形式尖引進(jìn)建筑壓空間的室劇內(nèi)，用m羞all的佳建筑形式副，更新全弟新的商業(yè)昂空間體驗(yàn)嫌。街區(qū)感打低造——通赤過(guò)室內(nèi)空惹間處理，穗強(qiáng)化街道泛感商業(yè)街區(qū)倉(cāng)通過(guò)一系索列整合打拴造,習(xí)慣吃成內(nèi)街的如室內(nèi)空間橋,同時(shí)通奴過(guò)植物、擋路燈等強(qiáng)存化街道感子。BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mallBusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall特色空間梢節(jié)點(diǎn)——通過(guò)中淋庭、天坊井等空?qǐng)A間尺度練感的變講化，增郊加室內(nèi)附空間的鑰豐富性雙和層次貍感頂棚采小用可透歸光材料倡，形成朗采光中襯庭，打嚼造商業(yè)沸街的聚培焦點(diǎn)，儉可結(jié)合況各種活戚動(dòng)的舉甩行，聚攏集人氣后。燈光工梨程：結(jié)仁合商業(yè)祖建筑,靈入口或?yàn)a是轉(zhuǎn)角擋部分的顏設(shè)計(jì)，員形成獨(dú)墾特的商清業(yè)夜景玩,形成賞昭示性稱.燈光工曉程BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall公建化混立面：評(píng)以Ar憤td豪eco豎的立面讀風(fēng)格打猾造項(xiàng)目遇的城市有界面，槳強(qiáng)化項(xiàng)釋目城市惡形象采用歐之式元素誦的ar酬tde裕co立傅面打造掉公寓,或形成莊球重典雅身的品質(zhì)斑感.佛山禪衣城西區(qū)喉目前為拿止還沒(méi)節(jié)有能夠收形成地悲標(biāo)的樓窮盤(pán)形象闊，本項(xiàng)見(jiàn)目能夠扔借此機(jī)落會(huì)，打鋒造樹(shù)立少高端形肯象的住維宅/公晌寓，同摩時(shí)能夠絕較好的犧分解容拋積率BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造精裝修：少提升小面隊(duì)積產(chǎn)品的挽產(chǎn)品附加紅值和綜合景性價(jià)比保證內(nèi)姐裝修,沙家電全齊套配送純,業(yè)主宴拎包即仙可入住嚇.為投資扎者提供傘更大的柴附加值襪.BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造公共空跌間：高驚品質(zhì)酒斧店式大誕堂，提蜘升了住辛宅檔次采用酒財(cái)?shù)晔骄b修大三堂，為清住宅提尤供了更握多的附炕加值，臺(tái)大大提惡升了住站宅的品既質(zhì)感和候檔次，鈔打造酒氧店式公級(jí)寓住宅峽。BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸廣場(chǎng)營(yíng)造步行街營(yíng)造活動(dòng)秀場(chǎng)擋：預(yù)留空跌地，或通乞過(guò)空間的尚特殊處理旅，形成廣帝場(chǎng)的活動(dòng)似場(chǎng)廣場(chǎng)通過(guò)詠燈光與景喘觀設(shè)計(jì)元障素的結(jié)合夠，創(chuàng)造了戒富有趣味筋的城市廣篇場(chǎng)，由于明其藝術(shù)化騾的形象，通常在單這里舉猛行藝術(shù)散展覽，單科技S斬HOW康、小型霜音樂(lè)會(huì)丙等。人氣場(chǎng)BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸廣場(chǎng)營(yíng)造步行街營(yíng)造噴泉：靈銷動(dòng)的景觀請(qǐng)，增加了膛人氣，形眠成聚集效推應(yīng)商業(yè)入口而處的溪流壞形成了景先觀，增加債了人氣。廣場(chǎng)標(biāo)厲志BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸廣場(chǎng)營(yíng)造步行街營(yíng)造標(biāo)志性至雕塑：佛獨(dú)有的縱標(biāo)志性旦雕塑將傾成為整店個(gè)廣場(chǎng)蠟的形象嫌名片，毛人氣聚貧集場(chǎng)獨(dú)特的翅雕塑設(shè)禾計(jì)不僅竟僅是景黎觀需要嗓，更是圓代言整攝個(gè)商業(yè)溉廣場(chǎng)的劍標(biāo)志.BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸廣場(chǎng)營(yíng)造步行街營(yíng)造趣味小品茶——結(jié)合米佛山商業(yè)探業(yè)態(tài)，形餅成獨(dú)有的脆標(biāo)志元素利，為商業(yè)揮增添色彩結(jié)合佛山趁特色的瓷劉器等商業(yè)氣業(yè)態(tài)，形駛成獨(dú)特的盛商業(yè)標(biāo)志零，如瓷器絹雕塑等。顆既能為商弄業(yè)提供標(biāo)踩志，又能慈增加廣場(chǎng)塊的情趣性梢。瓷器公仔BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸廣場(chǎng)營(yíng)造步行街營(yíng)造電視柱播掉放項(xiàng)目宣上傳片或不燒同國(guó)家的史電視片，結(jié)合雕若塑、水景駝和地表的奶獨(dú)特設(shè)計(jì)索，進(jìn)行景凱觀燈光的哭打造，營(yíng)恩造都市氛鼓圍。并形成獨(dú)終特的商業(yè)康標(biāo)志性，漸提升商業(yè)定的昭示性將。燈光工絡(luò)程——逼結(jié)合廣旬場(chǎng)的電萌視柱，飽打造都修市商業(yè)甲獨(dú)特標(biāo)則志！BusinessCenter商業(yè)立勢(shì)城市主場(chǎng)ABC城市公寓城市主軸廣場(chǎng)營(yíng)造步行街營(yíng)造城市主軸理——住宅魂底商與商倒業(yè)街區(qū)的湯氛圍呼應(yīng)失，延續(xù)仙稱槎南路的批城市氛圍綠化、櫥長(zhǎng)窗、虛實(shí)否空間的相諸互呼應(yīng)，近將街區(qū)的區(qū)城市感整括體烘托出風(fēng)來(lái)。同時(shí)，摟燈光工縱程的搭鐮配使用渾，將進(jìn)飯一步強(qiáng)角化商業(yè)揪街的城成市表情主。城市主軸城市西伙區(qū)的繁政華被點(diǎn)注亮！城市的生訂命力植根恭于整個(gè)商徹業(yè)的營(yíng)造算，繁華、劇熙攘、歌臉舞升平…寇…最新的城市街購(gòu)道；最聚人氣碧的商業(yè)廣貨場(chǎng)；最有趣科的時(shí)尚內(nèi)蒜街；最有名望的品牌百貨細(xì)；成就禪西蘇的城市封貴面Luxurioushouse關(guān)于開(kāi)發(fā)方向的思考保本銷售價(jià)值一級(jí)跳ABC價(jià)值二級(jí)跳保本銷捎售=6令000怒-70利00元礙/平的視銷售實(shí)且現(xiàn)1.市場(chǎng)騰供應(yīng)長(zhǎng)期堵處在空白鼓，項(xiàng)目舊燒改排頭兵茫，市場(chǎng)優(yōu)波勢(shì)明顯；么2.市倉(cāng)場(chǎng)需求被毒長(zhǎng)期壓抑彩，中低端傲剛性需求福旺盛

3壟.600加0-70露00元/性平的市場(chǎng)干價(jià)格接受奇度較好借商業(yè)帥起勢(shì)，喬成為區(qū)藝域城市蜓中心！線保利成糞為城市財(cái)運(yùn)營(yíng)商價(jià)值一級(jí)決跳=發(fā)揮姑項(xiàng)目最大靜的優(yōu)勢(shì)，避建立區(qū)域朱城市封面層，700竹0-80定00元/讀平的從價(jià)求值突破1.項(xiàng)泛目具備無(wú)優(yōu)質(zhì)的畏城市基蕩礎(chǔ)+保螺利品牌東2.補(bǔ)商業(yè)立煎勢(shì)，借脫助規(guī)模發(fā)優(yōu)勢(shì)打堡造區(qū)域畝商業(yè)中濁心

3冬.城市足界面強(qiáng)墨化項(xiàng)目齡城市感Luxurioushouse關(guān)于開(kāi)發(fā)方向的思考保本銷售價(jià)值一級(jí)跳AB價(jià)值二級(jí)跳C價(jià)值二級(jí)半跳：進(jìn)一偵步吸納區(qū)沾域外客戶博，成就禪沉西名盤(pán)，霸8000鈴以上的可輩能性？Q3：如耽何建立全駁新的價(jià)值承體系，吸神引到區(qū)域晝外的中高股端客戶置溫業(yè)？市場(chǎng)格標(biāo)局東平新城樓7500炭-950席0資源+根規(guī)劃(河景資饒?jiān)错?xiàng)目)老城區(qū)板痕塊城市價(jià)馬值650讀0-7曬500盒（當(dāng)銷前僅個(gè)霜盤(pán)在售烈）千燈湖案-桂城弊東規(guī)劃利恥好850極0-1啟100刮0城南板塊城市價(jià)值800械0-9色000南莊板亭塊

5夏000慎-70圓00價(jià)格優(yōu)議勢(shì)（當(dāng)前有因部分資源望型項(xiàng)目在曠售）亞藝湖板預(yù)塊資源價(jià)值8000疑-110租00張槎片悲區(qū)城市價(jià)爛值(無(wú)在售截）資源|隨區(qū)域規(guī)淚劃相對(duì)蘭成熟城市成熟加區(qū)域城市邊搜緣|規(guī)剝劃新區(qū)喉（不成掀熟）城郊傳統(tǒng)豪宅姓片區(qū)：亞藝|賀桂城東銅-千燈烏湖，0建.9-籠1.1赤萬(wàn)元/凍平新興豪宅售片區(qū)：東平新城泊，0.8轟5-0.撇95萬(wàn)元喂/平城東板塊次級(jí)資源青+規(guī)劃(無(wú)在勺售)傳統(tǒng)豪宅島：亞藝板鑒塊

0.貫8-1.屢1萬(wàn)/平癢，極致景嚴(yán)觀資源，違富人區(qū)雛扯形具備，圈大戶型為隨主，全佛亦山范圍吸嫂納高端客醋戶項(xiàng)目名稱在售主力戶型均價(jià)

元/平6月銷售套數(shù)雅居樂(lè)花園104套：230-243930330套天湖酈都251-300南向湖景單位1206922套金地九瓏璧4房174-191/2房73-93759731套中海文華熙岸1-7#280/8-12#：160-1907982103套怡翠宏璟65套90-170923641套匯銀環(huán)湖國(guó)際204套88-90811429套嘉俊華苑3房130—141/4房135-171/復(fù)式121-245597615套雅居樂(lè)仰花園天湖酈都金地九瓏壁中海文畏華熙岸怡翠宏璟環(huán)湖國(guó)際文華公園亞藝公園當(dāng)前成噸交的客蜂戶中有題74%蘋(píng)都是禪呼城區(qū)，智其中以標(biāo)舊城區(qū)抹45%津居多，晶桂城和柱南海各霉鎮(zhèn)區(qū)總帶體比率鋸占到1宗4%；天湖酈都蔽成交客戶蓋分析傳統(tǒng)豪狼宅：桂燥城東-畢千燈湖溝板塊厚0.8戒5-1快.1萬(wàn)岸/平，昌廣佛R科BD規(guī)膊劃利好平，中大燭戶型為綠主，對(duì)膨禪城中叢高端客赤戶吸引榨力逐漸女增大千燈湖項(xiàng)目名稱在售主力戶型均價(jià)

元/平6月銷售套數(shù)保利花園130-160平米10000359套中海萬(wàn)錦豪園165平米1150060套江南名居276套3房140-160平84套3房129平米690042套星暉園3房123+126平米4房166-170平米550029套南海頤景園87-242平米96008套保利星座77-120平米7800151套怡翠馨園220-250平米850030套金御華府（尾貨）250平米單位81002套保利花召園中海萬(wàn)錦豆豪園時(shí)代名廣居星暉園保利星座南海頤貿(mào)景園怡翠馨園金御華府千燈湖早板塊桂城東板貿(mào)塊桂城典型緒項(xiàng)目客戶怨來(lái)源區(qū)域核心城鏈區(qū)：老植城區(qū)|爹城南板智塊

6寬500之-75躬00元滑/平，云成熟市栗場(chǎng)，中菠大戶型樸為主，悄新增供杰應(yīng)基本東完畢，禮僅有個(gè)吉盤(pán)在售項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量在售主力戶型均價(jià)

元/平6月銷售套數(shù)天倫世嘉4.6萬(wàn)140-1806500-75009星星華園國(guó)際27160-200806024世博嘉園50130-180700022天倫世嘉老城區(qū)板塊世博嘉園星星華園國(guó)際城南板塊當(dāng)前老輛城區(qū)基勇本已經(jīng)封步入供真應(yīng)尾聲煌，個(gè)別蛙小體量克樓盤(pán)在去售；城南區(qū)貫以兩個(gè)盛大盤(pán)持拾續(xù)供應(yīng)內(nèi)，未來(lái)江供應(yīng)以農(nóng)商業(yè)地狡塊為主新興豪宅描：東平新老城板塊仿7500釀-900飛0元/平鑼，板塊發(fā)研展初級(jí)，糠資源區(qū)域播優(yōu)先啟動(dòng)取，吸引到醋大量禪城仗中高端客可戶項(xiàng)目名稱在售主力戶型均價(jià)

元/平6月銷售套數(shù)濱海御庭7-8#：150-175平米113688套東方水岸200套80-130平米766529套凱德瀚城40套187平米743325套凱德泊宮43套聯(lián)排/疊加220-370平米4-5房1137827套海景藍(lán)灣110-200平米763849套濱海御庭凱德瀚城凱德伯宮慧港國(guó)際依云水岸海景藍(lán)灣東方水岸東平河濱海御庭膜成交客戶裕分析在售中兆高檔大綱盤(pán)在售高映端大盤(pán)在售普通明大盤(pán)項(xiàng)目總建主力面積未來(lái)供應(yīng)備注九鼎國(guó)際城3640-604.5預(yù)計(jì)2010年初推出恒福新城3080-1207.6金地九瓏璧31180-25013.8二期7萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)2010年中上市中海文華熙岸30160-2809.8怡翠宏璟22120-14020.3二期預(yù)計(jì)2010年下半年推出雅居樂(lè)47.5250-38023二期中小戶型及商業(yè)鴻業(yè)項(xiàng)目1888-13017.1萬(wàn)科金御華府33.580-1801.2保利花園47140-18018南海頤景園50130-1507.4中海萬(wàn)錦東苑18.980-15017.952010年上半年中海萬(wàn)錦豪園74.2130-2305.7水韻尚都16150-250162010年下半年美邦公寓0.730-600.72009年年底鴻榮源地塊39120-180362011年底競(jìng)爭(zhēng)——豪得宅板塊亞藝湖煩板塊未盟來(lái)供應(yīng)蠶項(xiàng)目少禽，逐漸嶄淡寂；治千燈湖斯板塊大遠(yuǎn)盤(pán)近尾燙聲，1盟0年下呀半年有扶新的一標(biāo)輪放量番，整體陪項(xiàng)目少競(jìng)爭(zhēng)——傳俘統(tǒng)豪宅望之爭(zhēng)禪桂在售涼傳統(tǒng)豪宅鞠基本步入寶供應(yīng)尾聲盤(pán)，未來(lái)2申011年丸基本銷售恐完畢10年3像季度10年2堂季度10年1探季度恒福新城盲，新貨仁量80-西160平飽米/約7乞06套，享約7.6慨萬(wàn)平方米09年4蠶季度09年3火季度怡翠宏激璟，約佳7.3讓萬(wàn)平米印二期幫共13乳萬(wàn)㎡匯銀環(huán)察湖國(guó)際蒸，約逼2萬(wàn)平柴米10年陰4季度11年1爸季度11年2惰季度11年3饑季度11年4身季度天湖酈都藍(lán)25眉0-26誦0平米約企245套俯，別墅3型套，約7礦萬(wàn)平米中海文忌華熙岸殼160跪-28象0方約扛248險(xiǎn)套，別份墅65販套，1鈴10方房誠(chéng)約49統(tǒng)6套，勢(shì)共約9播.8萬(wàn)憂平米佛山雅限居樂(lè)花畫(huà)園，2突50-怠380苦平米約誼5.6城萬(wàn)平米鬼二期中矮小戶型充7萬(wàn)刃㎡金地九碗瓏璧，血250訓(xùn)平米洋峰房、別褲墅共約增5.8撫萬(wàn)平米耍二寶期中大親戶型為傅主建面慕8萬(wàn)九鼎國(guó)際刷城南區(qū)酬30-6犬0平米/聚約6萬(wàn)平雖米中海萬(wàn)展錦豪園燦，共約駛3.5燭萬(wàn)平米江南名供居五期鋒，錦苑鍋、熙苑水，約8并.1萬(wàn)惑平米南海頤景密園，共約藍(lán)6.7萬(wàn)隊(duì)平米保利星診座，7眠8～1碎35/冒200四套約2江.6萬(wàn)等平米保利花園的，120鋪～190火約120慎0套約1叛9萬(wàn)平米金御華薦府王80-寇180盯平米/攔150吸套，別殿墅約2蔽3套，撞；共約叛2萬(wàn)平壩米怡翠馨園釣，共約跑4.7萬(wàn)芳平米招商依強(qiáng)去水岸糊二期烏90-悟190吃平米，辮103熱6套，碰共12李萬(wàn)；聯(lián)三期9托0-1醋90平洗米，1西036昆套，共艙12萬(wàn)濱海御收庭二期零住宅建奪面8.袍4萬(wàn)，獲有寫(xiě)字擦樓、公蜘寓功能有、預(yù)期元以小戶寫(xiě)型為主競(jìng)爭(zhēng)——新興間豪宅未來(lái)兩篇年高端紡豪宅供謝應(yīng)體量嚼巨大，詠且以城市型大體盤(pán)、東平糕新城資源悼型豪宅為供咸應(yīng)趨勢(shì)能興南都既，約42位.6萬(wàn)平侵米凱德城脈釣，約7.框9萬(wàn)平米依云上城抱，約25澡.6萬(wàn)平皺米，小戶私型，90凝70，但閑地價(jià)整體和較高東建普君爽，約81戰(zhàn).9萬(wàn)平槳米星星工廠靠，50黎萬(wàn)平米嶺南新天櫻地，15笨0萬(wàn)平，跑預(yù)計(jì)以別左墅先行啟吼動(dòng)市場(chǎng)工業(yè)大溉道，2徒7萬(wàn)，饒100魔-13悶0㎡為姻主翠堤明珠綁，21.認(rèn)7萬(wàn)10年3季度10年2季度10年1季度09年4季度09年3季度10年4季度11年1季度11年2季度11年3季度11年4季度鴻業(yè)地豎塊，1早8萬(wàn)平脂方米，舉主力面峰積88存-16殃0㎡萬(wàn)科南膏村，5渣0萬(wàn)平妨米保利文化礦公園項(xiàng)目嚼12萬(wàn)中海萬(wàn)錦禽東苑/高辨層/8剛0～15帽0，約夢(mèng)19萬(wàn)平哨米鴻榮源項(xiàng)駁目約39勢(shì)萬(wàn)豐樹(shù)集彎團(tuán)，占薄地11個(gè)萬(wàn)創(chuàng)鴻項(xiàng)目招約16萬(wàn)萬(wàn)科尖雕東，約僚58萬(wàn)品平米萬(wàn)科潭州枕村項(xiàng)目，脅約71萬(wàn)相平米高端豪宅懷項(xiàng)目中大盤(pán)嚼新增供框應(yīng)體量10-30萬(wàn)體量≥30萬(wàn)豪宅預(yù)期競(jìng)爭(zhēng)——豪妖宅從單棵中心到般多中心姑轉(zhuǎn)變，懇多元化熄的新興挖豪宅爭(zhēng)碧取開(kāi)始豪宅格者局由傳用統(tǒng)的豪謎宅區(qū)向千多區(qū)域膽分散發(fā)傳展，且簡(jiǎn)呈現(xiàn)出個(gè)相對(duì)單礎(chǔ)一的豪書(shū)宅價(jià)值床體系品牌+規(guī)寨模+城市價(jià)蒜值規(guī)劃+品密牌+公園配套季華路地襲段優(yōu)勢(shì)+規(guī)模品牌+規(guī)清模+資源規(guī)劃+笨規(guī)模+資源季華路伏地段優(yōu)真勢(shì)+規(guī)模+袍品牌本項(xiàng)目亞藝湖凝豪宅板塞塊的傳承統(tǒng)豪宅御價(jià)值體鬼系構(gòu)建拜在資源+闊地段，未來(lái)正新興豪賤宅則體麻現(xiàn)為單一的城洽市價(jià)值或留資源價(jià)值爭(zhēng)競(jìng)高端豪宅叨的競(jìng)爭(zhēng)分給析：

作殺為豪宅本己項(xiàng)目將面癥對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)放格局亞藝湖千燈湖本項(xiàng)目豪宅板源塊星星工塌廠嶺南新虹天地萬(wàn)科尖東依云水醬岸Luxurioushouse關(guān)于開(kāi)發(fā)方向的思考保本銷售價(jià)值一級(jí)跳AB價(jià)值二級(jí)跳C新興豪宅東平新城新興豪宅舞的崛起，殖絕對(duì)一線徹豪宅的嶺揚(yáng)南新天地態(tài)給項(xiàng)目帶菊來(lái)最佳比求價(jià)體系輕工路祖廟張槎路會(huì)機(jī)本項(xiàng)目嶺南新稻天地佛山嶺南刺天地位于礙佛山市禪心城區(qū)祖廟東堪華里中害心地段。項(xiàng)目占地面積費(fèi)達(dá)65公茄頃，總建撲筑面積達(dá)考150萬(wàn)湊平方米。項(xiàng)目盯共分五逆期開(kāi)發(fā)截，預(yù)計(jì)拌整體開(kāi)有發(fā)完成頸時(shí)間為族202柏0年。局在一期歪工程內(nèi)倍，包括零新廣場(chǎng)在五星級(jí)焰酒店及轎旁邊商艙業(yè)街區(qū)勻部分將吐于20嗚10年叔廣州亞褲運(yùn)會(huì)前敢建成開(kāi)周業(yè)，亞仆運(yùn)會(huì)佛勻山分賽哥區(qū)屆時(shí)遵將向世緞人展現(xiàn)啄靚麗形虎象。一磁期已經(jīng)泥啟動(dòng)，邁包括一座五星刪級(jí)酒店、顯一座精品圍酒店、特罰色商業(yè)街快及低密度枕高尚住宅等。一蠅期范圍厭囊括了臂簡(jiǎn)氏別蔥墅、嫁頂娶屋等蛇文物保倚護(hù)單位披、歷史蒸文化街慶區(qū)。預(yù)多期其將糖成為禪桂城的絕遭對(duì)一線某豪宅項(xiàng)目通過(guò)輕工路蜻/張槎斯路通達(dá)祖斷廟，僅五分鐘的膚路程，城市恰關(guān)系及闖其緊密會(huì)機(jī)嶺南新河天地—信—絕對(duì)頂?shù)囊痪€為城市豪倒宅；臟項(xiàng)目的假比價(jià)系鑄統(tǒng)建立偽前提：“同類產(chǎn)尚品”，我們闊需要將清自己偽裝成光“豪宅綁的模樣嗓”，進(jìn)入同液一類“商屋品”進(jìn)行比價(jià)?？雌饋?lái)和既一線豪宅姑是同一陣寸列，借助真豪富宅的天價(jià)，成全項(xiàng)流目的價(jià)廁格二級(jí)配跳！然而，卻我們?nèi)珉S何成為勁市場(chǎng)認(rèn)規(guī)可的“峽豪宅項(xiàng)伐目”？中海萬(wàn)錦吼豪園（當(dāng)民前價(jià)格0碰.97-螞1萬(wàn)/平手）佛山豪掠宅表皮即借鑒萬(wàn)科金型御華府貨（當(dāng)前公價(jià)格0賽.9元怠/平）選擇理由療：新區(qū)建肝立豪宅口罰碑，當(dāng)前探成為市場(chǎng)恭公認(rèn)高端梅豪宅，豪重宅符號(hào)認(rèn)殃可度廣選擇理京由：憑錄借標(biāo)志濁性的豪那宅符號(hào)數(shù)，在非襯豪宅片報(bào)區(qū)、資受源缺失蠟的情況敏下，成述就高價(jià)符號(hào)1克：豪宅鵝形象—隸—立面典雅高乏貴的立鬼面建筑慮風(fēng)格、氏品質(zhì)的抗立面細(xì)喚節(jié)打造臺(tái)，在佛苦山市場(chǎng)遵上獲得儀一直的乎口碑認(rèn)葵可采用古典疑主義的三段式剩方式，劉并加以瞎簡(jiǎn)化，去除了避古典主義盾的繁瑣和禮冗長(zhǎng)，形饞成了獨(dú)具解一格的立配面形象；怒通過(guò)對(duì)色系的挨把握，細(xì)膠節(jié)的歐式魯元素的裝講飾，讓整個(gè)尤立面看紹起來(lái)磅湯礴大氣哥而不失沸細(xì)節(jié)推始敲。中海萬(wàn)錦預(yù)豪園在立面睛采用了棄典雅高準(zhǔn)貴的暖澤色系，鐮簡(jiǎn)單的普歐式元稼素進(jìn)行父裝飾，香既避免愿了純歐師式的繁錦瑣，又活體現(xiàn)了繁細(xì)節(jié)的兩質(zhì)感。符號(hào)1與：豪宅怒形象—筒星級(jí)會(huì)陸所星級(jí)的豪光華水會(huì)所晝，高端會(huì)果所形象及淋豐富的會(huì)章所功能成紹為中海萬(wàn)蠅錦豪園的妄豪宅標(biāo)簽刃之一會(huì)所采辛用奢華劉的歐式扇風(fēng)格，結(jié)合泳炮池形成而無(wú)邊界蝕水會(huì)所饑，打造星毒級(jí)的奢形華體驗(yàn)紫。會(huì)所配備聾室內(nèi)恒溫柄泳池、國(guó)禿際標(biāo)準(zhǔn)籃但球場(chǎng)等設(shè)紫施，打造星級(jí)百的會(huì)所服凡務(wù)。。兩個(gè)星級(jí)瘡會(huì)所，總沙面積達(dá)到級(jí)1.2萬(wàn)參㎡；一期殘5000武㎡將配喂置室內(nèi)恒落溫泳池、劈燕國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)貓籃球場(chǎng)等循設(shè)施。會(huì)所結(jié)合禿泳池，形茫成無(wú)邊界兔水會(huì)所。符號(hào)2詳：豪宅泛價(jià)值基敘礎(chǔ)——集資源級(jí)遠(yuǎn)差打造內(nèi)部園炒林景觀盒軸的重店點(diǎn)打造脂，人為緞劃分園搞林資源駕級(jí)差，鵝形成不似同層級(jí)軌的產(chǎn)品犁，樓王療產(chǎn)品豪織宅化突萍出規(guī)劃排夜布中，臥除了考伴慮外部泳的濕地白景觀以秤外，更注重內(nèi)擾部的景觀他打造，采用浪漫干飄逸的巴匯厘風(fēng)情園曉林，大面毯積水系形湊成奢華麻景觀主兼軸。組團(tuán)圍和含式規(guī)劃，膊以樓間距輔和風(fēng)情園媽林打造，糠保證社區(qū)綢在空間上掛的舒適性刻，同時(shí)形坐成奢華的創(chuàng)園林風(fēng)格裳