大象也能跳舞別墅

大，很重要。因為規(guī)模就是杠桿。深度和廣度可以容納更大的投資、更大的風險以及更長久的對未來的投入。這不是大象能否戰(zhàn)勝螞蟻的問題，這是一只大象能否跳舞的問題。如果大象能夠跳舞，那么螞蟻就必須離開舞臺。IBM董事長

.郭士納我們的目標市場解碼解讀開發(fā)商項目定位客群梳理產(chǎn)品建議營銷推廣策略內(nèi)容概述我們的目標：一期完成銷售4.24億璀璨開盤首攻勝利項目概述山水大純遠三面環(huán)山，北靠紅螺湖，擁有大面積原生樹林566套純獨棟別墅大盤純獨棟別墅社區(qū)距北四環(huán)54公里市場解碼客觀看區(qū)域區(qū)塊自然及人文環(huán)境湖

懷柔的旅游特色中，以水為勝，紅螺湖為水景之勝，項目與紅螺湖一路之隔，占盡地利。山懷柔境內(nèi)山脈連綿，而項目的地理優(yōu)勢不僅可以望山、看山，且背山、居山，與山景融合緊密。境內(nèi)山青水秀，環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，有“天然氧吧”之稱.寺紅螺寺是區(qū)域內(nèi)歷史人文底蘊的主要支撐點，香火旺盛，有歷史與傳說根基”先有紅螺寺，后有北京城”，另一說為”先有潭柘寺，后有北京城”。懷柔的景觀條件具有普遍認知基礎(chǔ)懷柔的人文歷史資源具有普遍認知基礎(chǔ)懷柔之于北京懷柔被確定為北京東部發(fā)展帶的重要節(jié)點城市。發(fā)展產(chǎn)業(yè)大力吸引旅游、會議、影視娛樂、時尚文化、等新興產(chǎn)業(yè)。依托三個工業(yè)開發(fā)區(qū)，引進都市型工業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)。突出發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。強化“休閑懷柔”、“養(yǎng)生懷柔”的特色品牌。廟城板塊紅螺山板塊懷柔技術(shù)研發(fā)基地二區(qū)懷柔技術(shù)研發(fā)基地一區(qū)新城東區(qū)板塊中影集團生產(chǎn)基地暨國家數(shù)字電影基地京承高速10月全線開通將大大拉近懷柔在客戶心中的距離感。項目距北四環(huán)45分鐘車程。懷柔的發(fā)展結(jié)論：經(jīng)濟的穩(wěn)步快速發(fā)展，為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。交通的改善，給懷柔房地產(chǎn)市場帶來巨大商機的同時也放大了競爭面。區(qū)域別墅市場態(tài)勢山水墅紅螺湖別墅塞班假日Myvilla龍山新新小鎮(zhèn)本案懷柔別墅市場依托自然環(huán)境、依托交通形成現(xiàn)有三大競爭區(qū)塊老片區(qū)老片區(qū)新興區(qū)區(qū)域市場表現(xiàn)項目名稱類型規(guī)模容積率戶型售價特點起售時間月銷售（套）山水墅獨棟、雙拼、聯(lián)排2.38萬，69戶0.36285-407220萬“坡HOUSE”2005.111.5紅螺湖別墅獨棟2.9萬0.23234-1061400-818萬前期為高端大戶型。后期戶型變小2003.9一期0.8湖光山舍獨棟、雙拼2.5萬0.26378-568200-300萬濱湖私人碼頭、私家家庭泊船位2002.11.87塞班假日雙拼、聯(lián)排4.1萬，114戶0.64235-327126-190萬島嶼式度假生活2005.31MYVILLA獨棟總占地20萬。一期建筑面積5.3萬。其中，別墅112套。后期產(chǎn)品待定0.5300-420200萬北歐童話風格2005.72.5龍山新新小鎮(zhèn)鎮(zhèn)江南獨棟、TH、雙拼420套0.56245-300107萬-280萬北歐風情別墅2002.46.7獨棟119套（后續(xù)余400套左右）0.4420-530600萬－850萬江南園林別墅2006.3中低端產(chǎn)品是市場主流。純獨棟項目較少獨棟別墅，價格從6500-12000元/平米；雙拼、聯(lián)排別墅，價格集中在5800-6000元/平米；聯(lián)排別墅，價格集中在5000-5500元/平米。懷柔別墅市場整體銷售狀況低迷。6000元以下的中低檔別墅消化速度明顯大于6000元以上的項目，銷售速度及價格出現(xiàn)瓶頸懷柔區(qū)低密度市場屬于初期發(fā)展階段，價格水平未形成穩(wěn)定趨勢價格水平容積率均價項目名稱0.3以下8000-14000天籟紅螺、湖光山舍0.3-0.45800-6000山水墅、MYVILLA0.5-0.65000-5500塞班假日、龍山新新懷柔地區(qū)0.3-0.4容積率的別墅產(chǎn)品均價分布在6000元/平米左右售價最高的天籟紅螺容積率僅為0.232時間線03年04年5月5月05年老客戶帶朋友龍山新新小鎮(zhèn)簡介建筑面積：80萬平方米容積率：0.56產(chǎn)品類型：獨棟雙拼聯(lián)排

主力面積：獨棟300-350㎡雙拼210-260㎡聯(lián)排200㎡物業(yè)類型：獨棟、聯(lián)排產(chǎn)品風格：德式聯(lián)排別墅均價：4550元/平方米獨棟別墅均價：5000-7000元/平方米開盤日期：一期2002年4月二期2004年5月三期2006年3月歷年銷售平均80套左右已售約320套龍山新新小鎮(zhèn)主推聯(lián)排02年06年一期二期主推聯(lián)排（受歡迎）、獨棟主推獨棟三期受非典影響銷售不錯主要來自市區(qū)3月開盤開盤時間線04年10月開盤05年05年11月至今為止已銷售5套，4套獨棟，一套聯(lián)排山水墅簡介總建面：23877平方米容積率：0.37總套數(shù)：69套聯(lián)排28戶，主力面積310平米左右；雙拼10戶，主力面積280平米左右；獨棟31戶，主力面積290—350平米。物業(yè)類型：聯(lián)排、雙拼、獨棟均價：5800元/平米最高價：8000元/平米開盤日期：2004-10-30正式銷售時間：2005-11山水墅開盤后停止銷售一年，內(nèi)部客戶積累獨棟、聯(lián)排、雙拼同期推售客戶以私營業(yè)主、有小部分律師。90%作為第二居所時間線03年11月04年05年紅螺湖別墅紅螺湖項目簡介總建面：2.9萬平方米容積率：0.232一期：19套二期：81套主力面積：一期499.69－633.88平米二期234-1061平米開盤時間：一期：2003-11-25二期：未開盤，預計今年4月建筑風格：北美風格物業(yè)類型：全獨棟別墅

06年一期開盤預計06年4月開盤銷售情況不理想0.8/月產(chǎn)品：獨棟70%由政府官員購買進行隱性投資，預計二期客戶將來源于一期基礎(chǔ)■湖光山舍周邊地塊占地：5000畝其中1500畝建設(shè)為5星級度假村，1000畝別墅用地，2500畝高爾夫■雁棲湖地區(qū)三塊別墅用地占地：400畝建筑類型：聯(lián)排別墅占地：800畝建筑類型：獨棟別墅預期售價：8000元/㎡以上主力戶型：200平米以內(nèi)占地：200畝未進行招牌掛潛在供應(yīng)量將在2400畝左右。預計07－08年集中上市。未來競爭激烈。山天項目必須加快銷售速度。懷柔潛在項目

95%的業(yè)主作為第二居所居住，年齡在40歲左右，其職業(yè)以私營業(yè)主占絕大多數(shù)，其次是國企公司高管層、律師等結(jié)論－客群山水墅“69館席爵版地動山水別墅宿大宅;0距離遞享用懷置柔18曠景第一僑排自然奶風光”紅螺湖別稍墅“湖畔載坡嶺，多肌庭院，私腦人山水別暗墅”各項目均明以山水景勸觀為主要劈燕推廣內(nèi)容My場vil劈燕l(xiāng)a童話小鎮(zhèn)“北歐獨蔑棟庭院別兇墅;毗領(lǐng)予京承高速餐;瞬間切妹換繁華與薯寧靜”結(jié)論－推姓廣結(jié)論－瓣市場■市場狀失態(tài)低迷，語銷售速度董與價格出偶現(xiàn)瓶頸■總價鋒300宴萬以下印項目占地市場主君流。■需求或以休閑姑度假第業(yè)二居所追為主。■未來倘幾年，詳懷柔別咐墅市場負競爭激喉烈，產(chǎn)互品形式秤多樣。庫新開項殘目更加循注重產(chǎn)英品力的痰營造區(qū)塊市困場認知一片生謙長別墅站的土壤膜，一護個存在斜于理想藍中的精費神生活脫領(lǐng)地，巨但她需腐要付出猶的代價者超出物習質(zhì)范疇字。對于稀彎缺資源癢，市場棒認同價牧值，卻歌不認同旅付出。在區(qū)域訪市場整播體供應(yīng)志量不超主過600套的狀況奮下，除塞另班假日外其，各項目譯銷售進度脹為最高30套/年。在北京局房地產(chǎn)搬整體市婚場及別幣墅整體夜市場依糠然風生懇水起的切時候，燈懷柔別粥墅市場湖呈現(xiàn)明注顯的成透交不足咸。以懷柔獨季棟產(chǎn)品銷墳售現(xiàn)狀類束推本項目整盤銷售計566套劈燕，至少耗意時近10年！國家加大箭宏觀調(diào)控像力度，影它響深遠。印房地產(chǎn)市歌場逐步趨屆向有序理妄性。2退005別葵墅市場受攤政策影響低比較小200蛾4年以豪后土地您供應(yīng)逐爺步減少弄，現(xiàn)階解段在售前的別墅洽多是2馬003凍年批下割的土地連，“稀坦缺資源爛”集中甩放量別墅市場義客戶承受騎風險的能惡力更強，建自住需求促和長線投刑資需求將偽在優(yōu)質(zhì)項開目中得到壞釋放。2005椒年北京別序墅現(xiàn)狀延慶密云懷柔燕郊傳統(tǒng)別墅區(qū)門頭溝北京別儲墅的競波爭已形鮮成板塊鎮(zhèn)競爭與菊項目競澆爭，板提塊特點膨得到強蓄化，而嗓且板塊逃競爭先胸于項目溪競爭。泥懷柔板乘塊已初扎步確立石。突破“傳瞧統(tǒng)別墅區(qū)聯(lián)”，到達悄各個區(qū)域血，甚至遠劃郊區(qū)縣；隨著城零市道路赴的擴展籍，呈“鞋蛙跳式減”發(fā)展灘趨勢；北部區(qū)縣良依托于自黨然風景，上休閑度假靜別墅市場矮升溫。分布態(tài)勢高性價比溜的別墅大奶量推出，許并迅速占盡領(lǐng)市場隨著城市罪道路的擴接展，一些絲式遠郊區(qū)縣震價格相對惱較低的別囑墅開始面辦向市場，謹整體拉低過了銷售均封價從20菌00年裳到20型05年代，市場柜在售的什別墅項掏目個數(shù)使逐年呈屆比較明切顯的遞蔽增趨勢200佛5年新腸增別墅蔬供應(yīng)量拾突進，慮大量中棋低價位摘別墅成摸為北京索別墅市脊場主流睡，瞄準址廣闊的狂中產(chǎn)階觸級。同時，別兵墅市場的揪終端客戶庭向外資、渴外地化偏夜移。市場態(tài)勢1、北京晉市別墅市白場動態(tài)競投爭八達嶺喝京昌別虹墅沿線中央別柴墅區(qū)京承別綁墅沿線立湯別惠墅沿線密云別墅辜區(qū)京密引宏水渠沿爐線別墅鏈區(qū)西山別拜墅區(qū)客戶被第內(nèi)一波別墅矮區(qū)攔截—中央別背墅區(qū)、那西山別父墅區(qū)懷柔別壯墅區(qū)客戶被第匠二波別墅怠區(qū)攔截—京承高趕速沿線釋別墅區(qū)壇、立湯績路別墅芹沿線、兼八達嶺懶京昌沿翅線客戶繼續(xù)舞分流至－懷柔別墅塑區(qū)、密云佳別墅區(qū)客群被柱幾條交握通干線炭上的項念目沿路粥攔截，妄京承高抗速的修產(chǎn)通將會爭使密云融成為懷浪柔的直尚接競爭聽板塊區(qū)域市場據(jù)發(fā)展不成便熟，仍處險于初級階腸段。價格水死平相對摸較低，捷500指0元以顫下的項說目占主觸導。產(chǎn)品缺乏闖特色。以噴相對經(jīng)濟恒實用的小侄獨棟或類購別墅物業(yè)帖為主。密云市場住現(xiàn)狀目前區(qū)譜域市場嫩的供應(yīng)愈是以中型低價格兇為主，念經(jīng)濟型涂趨勢明綢顯。位置：密搏云縣京承丑高速公路椒出口50望0米總建面：宣10萬平神方米竄容積紙率：0庭.15喂總套數(shù)：慈160戶主力面河積：一弟期：饑290脹-50蟻5.6哪6平方筒米,其角中獨院該別墅2壯41.混01-并324手.98忘平方米須;二期暴：40擦0-8漠00平荷方米物業(yè)類型幼：獨棟、漠雙拼別墅但、獨院式起聯(lián)排建筑類型呼：聯(lián)排、噴獨棟別墅扒總價疫：30批0-10筍00萬元開盤日期拆：一期2末002-占12-3時1

二期析2005否年5月亞瀾擴灣亞瀾灣簡注介該項目為譜目前密云羞區(qū)域內(nèi)產(chǎn)配品品質(zhì)、哭價格最高銷的別墅項逼目。該項往目無論從鍬規(guī)劃到產(chǎn)肆品設(shè)計、客園林水景愛，還是休歪閑配套方胸面，都可杯算是設(shè)計桑獨具匠心癢、質(zhì)量水巴平一流。制但是開盤零三年以來杜，市場對役該項目的丟接受程度驢并不高，毅項目銷售幻玉情況不佳策。分析原因耀：高端別墅睡在密云市應(yīng)場需求存杰在瓶頸水墨庭院插簡介總建面速：52榮000混平米工容帆積率：渡0.5畏6主力面智積：2介20－寶230獨平米物業(yè)類教型：小見獨棟幅疊拼起價：支458懲0元/㎡均闊價：5益200鈔元/㎡妥最高汪價：7倒100營元/㎡總價鮮一期9語0－2淡00萬宏二鉆期11掘0-2譯00萬開盤日期茫：一期2志004.碰9二識期200鉤5.9水墨色庭類院購買主體議為密云當姥地客戶，政府公務(wù)的員及私營業(yè)斯主改善居座住少部分為休閑度針假型市歸內(nèi)客戶北京天輕恒置業(yè)努集團以往開發(fā)鞋項目多集觀中在西城夜區(qū)，企業(yè)灣在向區(qū)外截擴展的同牌時亟待進嘴行品牌樹籃立及整合衰。山天項項目是天慘恒置業(yè)荒集團第稈一個遠隱郊獨棟段別墅項裳目，是杠天恒置街業(yè)集團仍進行品橋牌整合沖的契機布之一。山天項熱目前期講投入資啦金量大顯，在確峰保利益他最大化揉的前提昏下快速蛛銷售是絕項目操容作的核鏡心目標潑。北京市彈房地產(chǎn)攻綜合開蕉發(fā)骨干銳企業(yè)之棕一。累角計竣工濾房屋面面積超過霸400老萬平方逼米，二晨十余年補的公司鉛運營，嶼具備綜程合開發(fā)絲式經(jīng)驗。市場壓力酬巨大--導-560默套的持續(xù)獄熱銷，年航銷量是懷惰柔現(xiàn)在整烘體別墅市母場的銷售利總合項目面輛臨的核鋼心問題累與開發(fā)疊心態(tài)分菌析不成熟驕區(qū)域銷街售屏障軋,未來繭2－3穴年的市挑場巨大轟放量開發(fā)前駱期資金枕投入巨拌大，資頃金快速消回籠要牧求迫切首攻的極戰(zhàn)略意氧義與實薦際執(zhí)行恭的限制高利潤與全品牌塑造煩的長遠需犯求分析任務(wù)庸與常規(guī)運完作模式之鐘間的矛盾江，規(guī)避未凱來的大規(guī)奸模市場競框爭。轉(zhuǎn)換視腸角，創(chuàng)菜新思路田，拓展廳渠道，寶務(wù)求快管速消化成！我們認昆為天恒是戰(zhàn)一只大瓜象

山擇天項目扮就是他隙最好的熱舞臺螞蟻大象固守拘質(zhì)泥于現(xiàn)洋有市場以創(chuàng)新的介眼光看市撲場以顛覆炎、動態(tài)夾的眼光略看客群創(chuàng)造并攫勇取新需求打破價值出與成本之述間的權(quán)衡坑取舍爭奪現(xiàn)有萌需求固守現(xiàn)賺有靜態(tài)虛客群在價值謝與成本膏之間的脫權(quán)衡取筐舍以發(fā)展佳的眼光崇看項目以靜態(tài)剃的眼光病看項目S1.鞏大盤S2.爸依山傍水線、自然環(huán)吉境良好；S3.山勝地別墅、推下沉式庭側(cè)院、大面把積會所；S4.幸天恒集蜓團具備鄙一定開搶發(fā)實力蜂；S5.天與其它霉風景旅致游區(qū)比凝較更具暖有近距下離優(yōu)勢W1.費大盤開濁發(fā)周期蜂長，未搖來運作陶資金壓例力大W2.呢區(qū)域樣成熟度先不足；W3.牛后期規(guī)劃做未明確；W4.型車程遠鹽；W5.惡項目東烤南方位匪置將受租鐵路噪列音干擾虜；W6.產(chǎn)姨品設(shè)計單護一，客群義范圍受限白制；W7.產(chǎn)考品設(shè)計風落格普通，悄面寬過窄忌；O1.京惜承高速路盼10月全裕線開通；O2.中知產(chǎn)階級逐使?jié)u擴大；O3.天政策法豎規(guī)的利證好；O4.景北京別派墅市場鍬未來走券勢良好O5.懷陸柔規(guī)劃利鉛好，懷柔秤成熟度逐故步提升；T1.全績市競爭；T2.歉經(jīng)濟父型別墅情迅速放煉量；T3.區(qū)絡(luò)域市場低乞迷，價格乞出現(xiàn)上升王瓶頸。T4.須懷柔、箭密云等泥區(qū)域同埋類產(chǎn)品叢放量較誼多Stren毀gths抗/優(yōu)勢分噴析Weak負nes仇s/劣的勢分析Oppor沸tuni間ties敢/機會分幫析Thre談ats幅/威脅趴分析項目S顆WOT搶分析面對上爸述復雜議的優(yōu)劣顫勢情況花，很難橡找出一雪個簡單蒼的方法柏解決所坐有的問俊題。作為大象丙，面對它采所需要解像決的問題排，最有效漆的途徑是偉將大象的旨優(yōu)勢發(fā)揮忌到極致，崖一旦大象脖學會跳舞找，則螞蟻渾必將離開融舞臺。大象的優(yōu)陜勢是什么戶？城市山水第一極城市別墅第一居所對區(qū)位要求較高，位于城市中心區(qū)或較靠近城市的區(qū)域，交通便利；要求內(nèi)部居住功能完善，實用性強對配套要求較高第二極近郊別墅第1－1.5居所對區(qū)位要求不敏感，距離城市中心區(qū)有一段距離；功能相對完善，具有部分個性化的元素多功能的特性，既具有純粹的第一居所的功能特征，亦可以實現(xiàn)部分休閑居住的要求。第三極遠郊別墅第1.5－2.5居所遠離城市回歸自然，注重自然景觀；休閑度假的功能強；強調(diào)個性化的要求，居住功能性相對較弱對私家車的依賴性較強；別墅層級溫再次解讀北部別周墅市場講再次解急讀第一極歡別墅：北京最早少主流別墅罪區(qū)以第一居圍所為主。頭稀缺資源豆：靠近城竊市、溫榆薪河。第二極別初墅：逐步發(fā)展租的亞北板珍塊早期基賀本為第協(xié)二居所謝，無特珍殊稀缺巾資源。僵屬近郊靜別墅。施隨著交吳通的改面善正逐便步向1源.5居救所和第粘一居所邀演變。懷密板塊第三極參別墅：新興懷勁密山水繁板塊現(xiàn)階段犁以第二詞居所為爐主。稀殲缺資源荒：北部改自然風播光、人帽文環(huán)境作為第二縮慧極別墅的筆亞北板塊耳，因無