商業(yè)地產(chǎn)前期策劃

世博花園酒店二號(hào)院改擴(kuò)建項(xiàng)目開發(fā)方向分析匯報(bào)昆明世博新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司2015年6月，原項(xiàng)目組針對(duì)泰姬酒店項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)及世博花園酒店二號(hào)院地塊的重新定位提出了多個(gè)開發(fā)方案，并委托世博投資公司針對(duì)各個(gè)方案開始進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作。2015年8月，世博投資公司完成了“世博花園酒店二號(hào)院改擴(kuò)建項(xiàng)目”的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作。2015年9月，項(xiàng)目規(guī)劃條件明確，用地性質(zhì)成功調(diào)整為B2兼容B1，項(xiàng)目開發(fā)方向有了更多的選擇性。為了保證產(chǎn)品開發(fā)的安全性，新區(qū)公司邀請(qǐng)了昆明金石發(fā)展咨詢有限公司，昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查與研究有限公司，昆明世聯(lián)卓群房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三家機(jī)構(gòu)并通過比選最終確定昆明金石發(fā)展咨詢有限公司負(fù)責(zé)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求做一份客觀的《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》。成果于2015年11月6日向公司及集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)作了匯報(bào)。前言Contants01昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀02昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析03項(xiàng)目宗地分析04項(xiàng)目開發(fā)方向建議05單一業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算與比較分析06開發(fā)強(qiáng)度彈性分析

07滿容開發(fā)業(yè)態(tài)配備建議08滿容開發(fā)現(xiàn)金平衡分析09方案優(yōu)選第一部分昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至開發(fā)上市時(shí)間1-2年推算，二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)洪峰體現(xiàn)在2012-2015年，2014-2015年開始土地供求銳減，將減輕2016-2017年市場(chǎng)供應(yīng)壓力昆明一級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)注：數(shù)據(jù)來源于昆明市國(guó)土資源局昆明市土地成交以住宅為主，商業(yè)占比較大，由土地市場(chǎng)成交情況可大致推算未來1-2年的市場(chǎng)供應(yīng)情況，由于2014及2015年一級(jí)市場(chǎng)成交巨減，預(yù)期2016-2017年新增供應(yīng)壓力不大，主要面臨庫(kù)存去化壓力昆明一級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)注：數(shù)據(jù)來源于昆明市國(guó)土資源局高庫(kù)存時(shí)期，市場(chǎng)供求關(guān)系嚴(yán)重失衡自2012年開始，市場(chǎng)供大于求的局面持續(xù)存在，商品房存量過巨，進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代昆明二級(jí)市場(chǎng)分析注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心自2010年以來，昆明商品房市場(chǎng)供大于求的局面開始長(zhǎng)期存在，在此壓力下市場(chǎng)供應(yīng)與成交量仍節(jié)節(jié)攀升，一方面反映出了強(qiáng)大的內(nèi)生動(dòng)力；而在樂觀的同時(shí)，商品房靜態(tài)存量也達(dá)到了2200萬㎡的驚人數(shù)字，是昆明兩年的去化量總和！昆明市商品房高庫(kù)存的壓力凸顯，在全國(guó)市場(chǎng)普遍開始轉(zhuǎn)暖的大環(huán)境下，昆明市場(chǎng)表現(xiàn)仍顯疲軟昆明二級(jí)市場(chǎng)分析注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心昆明二級(jí)市場(chǎng)分析近期市場(chǎng)成交較為平穩(wěn)，進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，市場(chǎng)仍無較大起色，預(yù)期年終促銷將拉動(dòng)成交量；而商品房成交均價(jià)環(huán)比下降，市場(chǎng)“以價(jià)換量”明顯昆明市主要商圈分布于市中心、南市區(qū)及北市區(qū)，世博板塊內(nèi)主要存活指向性商業(yè)昆明商圈分布現(xiàn)狀市中心：三市街主力商圈，為昆明傳統(tǒng)商圈，曾是昆明唯一集中商業(yè)區(qū)，吸引全市及絕大部分來昆外地人。北市區(qū)：片區(qū)發(fā)展較早，現(xiàn)已形成北辰財(cái)富中心、霖雨路及白云路等區(qū)域商圈，隨重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)，片區(qū)商業(yè)將有質(zhì)的飛躍。南市區(qū)：南亞風(fēng)情第一城代表了區(qū)域級(jí)商業(yè)中心的崛起，未來西山萬達(dá)廣場(chǎng)建成將再次完善片區(qū)商業(yè)配套。西市區(qū)：西市區(qū)尚無區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，人民路壹號(hào)廣場(chǎng)、保利六合、經(jīng)典雙城等大體量商業(yè)項(xiàng)目建成，方能使西市區(qū)商業(yè)大有改觀。東市區(qū)：人口密集區(qū)處于二環(huán)周邊，出二環(huán)后地勢(shì)多起伏，人口分布不均，以車市及餐飲等指向性商業(yè)為主。東南片區(qū)：現(xiàn)有商業(yè)多為專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)商人群眾多，商業(yè)較有活力，生活商業(yè)中心集中于世紀(jì)城商圈。

昆明現(xiàn)有商圈分布圖商圈專業(yè)市場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)紅星國(guó)際白云路商圈世博園板塊自身商業(yè)匱乏依賴主城及北市區(qū)商圈昆明商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)昆明商業(yè)格局高新區(qū)商圈白云路商圈北辰商圈滇池路商圈世紀(jì)城商圈南市區(qū)商圈巫家壩城市副中心市中心商圈東市區(qū)商圈市中心外擴(kuò)商圈北京路沿線是昆明發(fā)展最密集的商業(yè)商務(wù)圈。本案處于世博板塊核心區(qū)域，片區(qū)植被覆蓋較多，整體偏靜，且地勢(shì)起伏，交通條件一般，從主城范圍來看屬于邊緣，不利于人流聚合及大型商業(yè)體存活。南市區(qū)是目前昆明新興商業(yè)最為集中的區(qū)域，代表了昆明城市的發(fā)展方向。近兩年運(yùn)營(yíng)商業(yè)中心概況本案同德昆明南屏街商圈南亞風(fēng)情商圈云路中心萬達(dá)廣場(chǎng)愛琴海銀海尚御融城金階公園1903七彩metown欣都龍城欣都龍城開業(yè)時(shí)間：2013年12月18日商業(yè)體量：8萬㎡項(xiàng)目特色：地鐵商業(yè)、北市區(qū)較成熟商圈昆明廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間：2014年12月12日商業(yè)體量：9萬㎡項(xiàng)目特色：二環(huán)物業(yè)、北京路、地標(biāo)建筑七彩metown開業(yè)時(shí)間：2013年5月25日商業(yè)體量：5.6萬㎡項(xiàng)目特色：一環(huán)物業(yè)、俊發(fā)品牌、人口基數(shù)大云路中心開業(yè)時(shí)間：2015年3月29日商業(yè)體量：3.5萬平方米項(xiàng)目特色：一環(huán)物業(yè)、品相高端萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間：2013年10月31日商業(yè)體量：12萬平方米項(xiàng)目特色：全國(guó)知名、全業(yè)態(tài)覆蓋、地標(biāo)建筑銀海尚御開業(yè)時(shí)間：未開業(yè)商業(yè)體量：4.5萬平方米項(xiàng)目特色：鄰里商業(yè)、街鋪與地下商業(yè)結(jié)合融城金階開業(yè)時(shí)間：2015年2月5日部分開業(yè)商業(yè)體量：5萬平方米項(xiàng)目特色：城市綜合體、城投品牌愛琴海開業(yè)時(shí)間：2014年12月20日商業(yè)體量：16萬平方米項(xiàng)目特色：雙MALL形式、業(yè)態(tài)豐富、紅星品牌公園1903開業(yè)時(shí)間：2015年1月23日商業(yè)體量：22萬平方米項(xiàng)目特色：金格奧特萊斯、環(huán)境優(yōu)秀、外立面獨(dú)特昆明近兩年開業(yè)的商業(yè)體以綜合MALL為主，體量10萬㎡左右，屬于區(qū)域型商業(yè)中心，5萬㎡以內(nèi)的小型MALL目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判2011-2013年受土地市場(chǎng)巨量成交影響，導(dǎo)致2012-2014年市場(chǎng)供應(yīng)量爆發(fā)式增長(zhǎng)，分別達(dá)到1100萬㎡、1700萬㎡、1800萬㎡，而當(dāng)期市場(chǎng)去化量?jī)H達(dá)到700-1100萬㎡左右，進(jìn)而產(chǎn)生了巨量庫(kù)存；2014年土地市場(chǎng)成交已明顯下降，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求：住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)。目前2015年土地供應(yīng)成交進(jìn)一步減少，后市新增供應(yīng)壓力減輕。目前昆明市商品房成交總量基本維持在年均1000萬㎡左右，住宅均價(jià)水平仍在繼續(xù)探底，但由于市場(chǎng)新增供應(yīng)減少，后市壓力減輕，出現(xiàn)大幅“跳水”的可能性不高，預(yù)期在明后年有望出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖。昆明商業(yè)用地成交占比較大，因此帶來了一系列問題，如城市商業(yè)承載力有限、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈、商業(yè)物業(yè)供應(yīng)嚴(yán)重過剩，此狀況既無法避免，短期內(nèi)亦不會(huì)消退，甚至將重蹈99世博會(huì)后的商用物業(yè)過剩局面。昆明商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

昆明總體商業(yè)主線呈北——南——東南方向延伸，局部地點(diǎn)有區(qū)域級(jí)服務(wù)中心；新興購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)大量入市，商業(yè)投資、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。良好的商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)及招商運(yùn)營(yíng)水平等能提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，拉升項(xiàng)目售價(jià)，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。目前商業(yè)過剩情況較為明朗，寫字樓整體租金、出租率下降明顯，投資客愈發(fā)稀少。第二部分昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析昆明市板塊劃分及屬性新貴區(qū)域、中高端物業(yè)為主傳統(tǒng)富人區(qū)，低密物業(yè)為主區(qū)域級(jí)商業(yè)中心分布密集區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈市中心核心地帶區(qū)域相對(duì)封閉，發(fā)展相對(duì)落后區(qū)域逐步成熟，人口涌入較多板塊位置較偏，客戶認(rèn)可度不高區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，主要面向剛需市場(chǎng)環(huán)境佳，心理距離遠(yuǎn)，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈昆明發(fā)展較活躍區(qū)域，客群基數(shù)大昆明高端住區(qū)之一，已有多年無新高端項(xiàng)目供應(yīng)空港服務(wù)性物業(yè)新興區(qū)域，區(qū)位及環(huán)境有一定優(yōu)勢(shì)，中低密項(xiàng)目為主區(qū)域發(fā)展較慢，內(nèi)生客群市場(chǎng)主要依賴內(nèi)生客群市場(chǎng)，區(qū)域相對(duì)獨(dú)立區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，外來客群涌入較多大學(xué)城及昆明行政中心拉動(dòng)，投資客為主昆明未來商業(yè)區(qū)主要集中于主城、南市區(qū)及東南片區(qū)，西市區(qū)及北市區(qū)也將逐漸形成規(guī)模昆明各區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量昆明寫字樓公寓供求情況寫字樓公寓產(chǎn)品供應(yīng)逐年遞增，而去化率則大幅下降，單純依靠市場(chǎng)去化壓力巨大注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心昆明商業(yè)供求情況商鋪產(chǎn)品整體去化率較低，2014年去化率有所回升，年均去化介于30-40萬㎡之間注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心項(xiàng)目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時(shí)間供應(yīng)（萬㎡）去化（萬㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價(jià)（元/㎡）霖嵐國(guó)際寫字樓2013.10.258.156.4779.38%223000前期預(yù)售0.8萬0.9-1.3萬中企萬派中心寫字樓2014.6.131.80.8346%155501-1.4萬云路中心寫字樓2013.11.151.661.5190.65%188401.4-2萬人民路壹號(hào)廣場(chǎng)寫字樓2013.9.180.870.7282.09%203601.1-1.5萬保利六合寫字樓2014.2.274.170.4310.3%173201.8-2.4萬昆明廣場(chǎng)寫字樓2013.12.279.296.570%1836001-2.5萬南悅城寫字樓2014.11.412.966.0546.68%1060000.9-1.3萬紅星國(guó)際寫字樓2014.3.287.982.4230.3%1714001-2.2萬廣福城寫字樓2013.10.2211.97.0951.2%2232000.7-1萬合計(jì)————58.7832.0254.47%——————昆明主要在售寫字樓項(xiàng)目供求分析寫字樓市場(chǎng)去化月均400-1000㎡，需要大幅調(diào)低售價(jià)引入大客戶資源提升去化量項(xiàng)目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時(shí)間供應(yīng)（萬㎡）去化（萬㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價(jià)（元/㎡）保利六合精裝公寓2013.8.27.303.4547.25%25138012000-13000大宥城公寓2014.9.90.970.6667.82%12550前期16000現(xiàn)12000協(xié)信學(xué)府天地公寓2014.5.161.320.9168.64%146507500-8500綠地大城天地公寓2014.12.122.880.5017.36%77008500-9500南悅城精裝公寓2014.11.246.10.8113.3%10800返租9300簡(jiǎn)裝7000H公寓精裝復(fù)式2014.5.202.21.2355.9%1488016000萬科金域國(guó)際公寓2013.7.293.272.0963.9%25830毛坯5500裝修6200中天城理想中心公寓2015.6.104.731.9841.86%1020007800合計(jì)————28.7711.6339%——————昆明主要在售公寓項(xiàng)目供求分析2014年后上市公寓項(xiàng)目月均去化約700㎡，多數(shù)項(xiàng)目比前期售價(jià)下調(diào)30%左右項(xiàng)目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時(shí)間供應(yīng)（萬㎡）去化（萬㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價(jià)（元/㎡）潤(rùn)城第一大道商鋪2012.5.253.131.0633.8%333201.5-5萬南悅城商鋪2014.11.243.140.5918.8%415005-6萬（無公攤）紅星國(guó)際商鋪2014.3.282.030.9245.3%185101.8-7萬廣福城商鋪2013.12.133.060.278.8%142001.5-5.5萬保利六合商鋪2013.8.22.130.7434.70%213502-12萬昆明廣場(chǎng)商鋪2013.12.278.041.4618.22%178601.6-5萬協(xié)信學(xué)府天地商鋪2013.12.90.980.8384.78%174901.2-5.5萬大宥城商鋪2014.9.96.191.0517.03%715002-10萬霖嵐國(guó)際廣場(chǎng)商鋪2013.10.250.840.223.8%191001-7萬中企萬派中心商鋪2014.6.130.330.2781.8%132002-3.5萬合計(jì)————29.877.3924.7%——————昆明主要胳在售商鋪鳥產(chǎn)品供求陡分析商鋪售賣砌情況普遍少較差，月上均去化500㎡左右窄，去化錯(cuò)周期較社長(zhǎng)高標(biāo)寫傅字樓租堤售價(jià)格項(xiàng)目名稱每平米月租金（元）均價(jià)（元/㎡）云路中心90-14016000東方首座140-16025000-29000萬達(dá)雙塔——18000保利六合——20000同德昆明廣場(chǎng)15025000欣都龍城120-15017000-23000金平果商務(wù)中心10015000-17000俊發(fā)中心140——順城100-13024000-30000藍(lán)光昆侖中心90-140——目前昆蜜明主要抵高標(biāo)寫槍字樓平癥均租金120元/㎡/月，市面輛均價(jià)1700歇0-22披000元/㎡，大客量戶及內(nèi)部癥成交僅為糠市場(chǎng)價(jià)50-7哀0%，部分項(xiàng)墊目由于市叮場(chǎng)去化不連佳，推行劈燕“以租代招售”政策萬科白沙痛潤(rùn)園洋房：精蒸裝均價(jià)1100孝0元/㎡別墅220漫00元/㎡俊發(fā)盛唐皂城高層：予均價(jià)750朗0元/㎡云潤(rùn)天腫陽高層：700渡0元/㎡洋房：1200情0元/㎡清水佳湖顆雅居小高層：6600元/㎡世博首循岸大平層：捕均價(jià)1400狗0元/㎡銀海白沙縣郡洋房：均夠價(jià)7800應(yīng)-900鏈0元/㎡商鋪2-3萬/㎡紫東苑小高層憲：均價(jià)580追0-6界500元/㎡朝九晚匆五高層：均輪價(jià)750踩0元/㎡世博里地下商鋪肉：均價(jià)130夢(mèng)00元/㎡（帶12年返租）寫字樓價(jià)佩格待定本案本案地簽緣競(jìng)爭(zhēng)脆關(guān)系區(qū)域參毫考平臺(tái)封價(jià)：聯(lián)排別伶墅：2000劉0-22昌000元/㎡洋房：900用0-1怎200每0元/㎡高層住謀宅：750腎0元/㎡寫字樓:5A1極6000元/㎡公寓：暫壇無（參考辟金尚俊園850丘0；參考花蠅之城（精格裝高返租1300君0）本案處于渴世博核心般區(qū)，受用肥地規(guī)劃限割制，地理腦區(qū)位及片爐區(qū)特性影鏟響較大，愚與其他周針邊項(xiàng)目可恥比度極低名；地緣圈慚外主要烘為城中腦村項(xiàng)目能，產(chǎn)品字以高層丸住宅及近大體量遞綜合商介業(yè)為主衣；地緣圈午內(nèi)東白斧沙河區(qū)地域與本唉案區(qū)域趟條件相保仿，以澡洋房、尖別墅物犯業(yè)為主中；地緣競(jìng)爭(zhēng)齊度較高核心競(jìng)巷爭(zhēng)圈云山村項(xiàng)南目白龍寺全項(xiàng)目世博生回態(tài)城低躬碳中心5A寫字樓：1600妙0元/㎡本案區(qū)脆位及用叢地條件墓與區(qū)域光外項(xiàng)目莊相似度律極低，廣競(jìng)爭(zhēng)關(guān)差系較弱狀態(tài)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型占地（畝）建面（萬㎡）容積率與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系待售世博里商業(yè)、寫字樓459.51.25★★★★★在售世博生態(tài)城低碳中心寫字樓4614.392.99★★在售云潤(rùn)天陽高層、洋房、公寓、商住9223.272.5★在售清水佳湖雅居小高層172.513.131.41★在售盛唐城住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓727.992254.9★在售世博首岸住宅409.272.5★在售白沙郡洋房、別墅150181.19★在售白沙潤(rùn)園洋房、別墅300301.2★在售紫東苑住宅160171.19★在售朝九晚五住宅10520.61.99★潛在云山村項(xiàng)目住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓289874★★★★潛在白龍寺項(xiàng)目住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓154544.5★★★本案地緣眼競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系區(qū)域項(xiàng)膜目主要炕在售住野宅類產(chǎn)伯品，但稍各類型偷商業(yè)、杠商務(wù)產(chǎn)汪品規(guī)劃野均有，車本案需棚找市場(chǎng)翅差異化偷切入點(diǎn)片區(qū)二驚手房市貪場(chǎng)情況項(xiàng)目名稱類型面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）世博生態(tài)城別墅27419000520世博生態(tài)城獨(dú)棟485206001000博園鄰里疊加26417500460世博生態(tài)城飛行的樹海洋房9111500105項(xiàng)目名稱類型面積（㎡）月租（元）月租金/㎡（元）世博生態(tài)城依山鄰里聯(lián)排別墅2571200047世博生態(tài)城雙拼3001600053世博生態(tài)城獨(dú)棟5003000060片區(qū)別改墅二手籮房單價(jià)呼約2萬元/㎡，獨(dú)棟兆售價(jià)相對(duì)貴偏低主要圓受總價(jià)影束響，每平愿米月租金罪約50-飄60元注：可繩供本案妖參考的畝公寓、敬寫字樓約租售樣招本缺乏第三部鉗分項(xiàng)目宗地仁分析周邊配套盤龍區(qū)人民醫(yī)院西南林業(yè)大學(xué)云波小學(xué)世博園金殿青云小學(xué)金實(shí)小學(xué)聯(lián)盟小學(xué)解放軍533醫(yī)院家樂福麥德龍超市欣都龍城北辰財(cái)富中心明通小學(xué)北辰校區(qū)北市區(qū)醫(yī)院中匯商業(yè)廣場(chǎng)天詳小學(xué)理工大學(xué)延安醫(yī)院北區(qū)分院云南婦女兒童醫(yī)院家樂福園博花鳥世博車市1KM2KM3KM項(xiàng)目隸屬齊于世博板巨塊，但該困板塊的最?yuàn)W大劣勢(shì)就瓦為配套極極度匱乏。商業(yè)購(gòu)物僵消費(fèi)需求追基本在半失徑三公里蜜外，商業(yè)缺非常稀缺穴。醫(yī)療資玩源基本波能保證繩就醫(yī)需驢求但并拳不豐富較于資源崇較為匱孫乏，小勞學(xué)教學(xué)妹質(zhì)量較類低，中延學(xué)幾乎職沒有。較近的商刃業(yè)類型策物業(yè)基旨本都為晃專業(yè)市貢場(chǎng)，如洗園博花愁鳥市場(chǎng)寺、世博芹車市等叢。本項(xiàng)目電周邊基溉本為高勝檔別墅態(tài)住宅小獎(jiǎng)區(qū)，交笑通基本軋靠自駕僻車，所替以對(duì)附盜近資源星需求也扒較低，擋可接受舒較遠(yuǎn)配什套。地塊現(xiàn)狀屠及指標(biāo)容積率滲：1.2建筑密狠度：40%限高：40M用地面積乘：56.7畝地塊形狀忠不規(guī)則，贏破差12米，地質(zhì)故穩(wěn)定，增坡加后期規(guī)欣劃設(shè)計(jì)和趁施工建造慶的難度。學(xué)但為低容村產(chǎn)品的擺伍放提供高興差條件，撫利用坡差河可打造較嗎為錯(cuò)落的遷建筑調(diào)性寄。地塊內(nèi)現(xiàn)雖有建筑物涉，較為老逝舊。后期奇項(xiàng)目啟動(dòng)橡需協(xié)調(diào)拆割遷、安置士等后續(xù)工白作增加項(xiàng)共目開發(fā)周音期及難度塔；項(xiàng)目毗鄰島世博園，奪優(yōu)資自然塵資源能很尺好拉動(dòng)腹零地物業(yè)價(jià)濕值；四周均有距道路，施至工車輛進(jìn)組出，施工訊廢料處理算較為容易繡。建筑建筑中心綠地建筑建筑210180230280容積率1.2代表本洪項(xiàng)目可瀉以出現(xiàn)服的產(chǎn)品后類型較戒為豐富砍，別墅沿、商街偉、公寓客、小高踏層等均攤有條件限高40M，因容攜積率小叼于1.2的限制，元實(shí)際造成射的影響較融小56.較7畝用地面痰積，項(xiàng)目洪為較小地欺塊，開發(fā)考體量較小教，資金壓址力較小，岔比較靈活指向性商誼業(yè)風(fēng)情化產(chǎn)品中高端方杜向基地屬性用地性質(zhì)商業(yè)商務(wù)世博園核心區(qū)知名度高自然環(huán)境綠色氧拜吧規(guī)劃控制低密物業(yè)基地屬性愿梳理地塊規(guī)模精品小盤區(qū)域認(rèn)知富人區(qū)交通人流不利普通過商業(yè)世博園核懲心資源品牌知侮名度大環(huán)境閣配套游客資拒源片區(qū)發(fā)勿展?jié)摿匦「艚Y(jié)板塊價(jià)值本案位于昆明東北板塊的中心，屬于世博園板塊，傳統(tǒng)別墅板塊區(qū)，板塊資源優(yōu)勢(shì)較大，資源占有價(jià)值較高；周邊配套變化項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套、教育配套，商業(yè)配套、休閑配套較為稀缺；區(qū)域內(nèi)自然人口稀薄，商業(yè)氛圍不夠濃郁，商業(yè)業(yè)態(tài)多為高檔餐飲，私密娛樂等具有較強(qiáng)指向性；道路及交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目周邊道路通達(dá)，公共交通便捷，距離地鐵站較近，交通優(yōu)勢(shì)明顯；地塊板塊內(nèi)大盤相繼開發(fā)，未來商業(yè)建成開業(yè)、小區(qū)入住率提高將共同炒熱片區(qū)，本案在區(qū)域影響力也將得以提升。開發(fā)判研基地內(nèi)部現(xiàn)存建筑增加開發(fā)周期和難度，坡差增加產(chǎn)品多樣性，項(xiàng)目自然資源的利用對(duì)地塊腹地產(chǎn)品價(jià)值拉動(dòng)較大；基地小顯結(jié)充分利瞇用項(xiàng)目廢自然優(yōu)汽勢(shì)和板蓄塊優(yōu)勢(shì)蛇開發(fā)板疾塊稀缺沫物業(yè)--創(chuàng)造有一定喂風(fēng)情感粥、高體撿驗(yàn)式的亭叫囂產(chǎn)騾品

1、依托世博園核心區(qū)優(yōu)勢(shì)

2、打造片區(qū)“稀缺精品樓盤”3、提高項(xiàng)目調(diào)性，在產(chǎn)品宣傳和服務(wù)上做文章4、借助展示和服務(wù)實(shí)現(xiàn)品牌落地和價(jià)值傳遞減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)依托區(qū)域資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，打造片區(qū)精品項(xiàng)目，樹立片區(qū)標(biāo)桿！S優(yōu)勢(shì)1、開發(fā)商品牌及世博園知名度2、區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)異，毗鄰世博園3、地塊體量不大，適于做精品4、區(qū)域公共交通體系發(fā)達(dá)，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮骔劣勢(shì)1、周邊傳統(tǒng)商業(yè)氛圍較弱，核心地緣客戶稀薄2、地塊道路通達(dá)性不佳；3、商業(yè)用地性質(zhì)與區(qū)域接受度匹配度較低；O機(jī)會(huì)T威脅1、昆明商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)庫(kù)存巨量；2、市場(chǎng)投資、自用客群已大幅減少；3、片區(qū)在售及潛在項(xiàng)目有大量商業(yè)待售。SWOT分析1、世博園核心區(qū)探索轉(zhuǎn)型升級(jí)；2、項(xiàng)目容積率有一定空間往低密方向開發(fā)，規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)紅海；3、國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)積極扶持，政策利好不斷利用世博園核心區(qū)規(guī)劃，充分展示好片區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展，突出項(xiàng)目稀缺感與投資價(jià)值。結(jié)合世博園景區(qū)資源打造項(xiàng)目特有產(chǎn)品，借勢(shì)周邊項(xiàng)目配套資源，以及項(xiàng)目獨(dú)特性，削弱劣勢(shì)，打動(dòng)客戶。充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)及設(shè)計(jì)資源，進(jìn)行產(chǎn)品及區(qū)位差異化競(jìng)爭(zhēng)，主打區(qū)域“稀缺別墅”，區(qū)別其他項(xiàng)目。項(xiàng)目SWOT分析第四部走分項(xiàng)目開發(fā)爽方向建議【商務(wù)公腰寓&辦公】【主題商業(yè)設(shè)及商墅】【投資&居住公形寓】購(gòu)物中心居住商務(wù)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓服務(wù)公寓LOFT主題商業(yè)鄰里中心別墅高端辦公商業(yè)會(huì)所投資&居住公寓項(xiàng)目定耗位方向廟建議符合條稻件的物蟲業(yè)類型方向一植：旅游里購(gòu)物風(fēng)氧情商街優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用售地屬性足為商業(yè)笛用地，旋經(jīng)濟(jì)指酒標(biāo)條件到與開發(fā)佛物業(yè)匹融配度較存高；商業(yè)產(chǎn)品著開發(fā)強(qiáng)度否較低且溢偏價(jià)空間較態(tài)大，可實(shí)繭現(xiàn)高利潤(rùn)攏產(chǎn)出；商街形到式多樣?xùn)|且具有殊較強(qiáng)吸笨納能力偽，結(jié)合壞旅游資宵源效果供好；劣勢(shì)以昆明近嘴期一級(jí)土平地供應(yīng)市狡場(chǎng)來看，推供地均為目商業(yè)用地襲屬性，現(xiàn)你昆明市場(chǎng)永商業(yè)配比笛及存量遠(yuǎn)妥超服務(wù)人限群需求，嫩商業(yè)不僅恐從存量、莫投資市場(chǎng)抄均存在嚴(yán)誓重客群面滾問題；商業(yè)產(chǎn)使品雖溢冊(cè)價(jià)空間致較大，達(dá)但可售愧性較差傘，固有夾資產(chǎn)僅歪為賬面醒產(chǎn)值，磚難以實(shí)煉現(xiàn)現(xiàn)金豈利潤(rùn)轉(zhuǎn)召化；風(fēng)情商街么多需充足蘿固定人口懲作為支撐雷，且對(duì)開永發(fā)商要求縫較高，需派長(zhǎng)期運(yùn)管遵方能實(shí)現(xiàn)稿；項(xiàng)目定位怕方向建議需游客資爭(zhēng)源支撐項(xiàng)目定位宿方向建議方向二專：總部媽基地商枯務(wù)園區(qū)優(yōu)勢(shì)相比常規(guī)休高密商務(wù)肉而言項(xiàng)目1.2容積率活、建筑40米限高運(yùn)，可規(guī)但劃出較磨為高端弄的低密謠商務(wù)辦感公產(chǎn)品欠；項(xiàng)目所處革板塊及區(qū)拖域規(guī)劃與家低密園林播式辦公匹嫁配度較高糕，物業(yè)可號(hào)與酒店、躺公寓等同去類物業(yè)進(jìn)爽行轉(zhuǎn)換；劣勢(shì)縱觀昆明叨商務(wù)市場(chǎng)民由于現(xiàn)有霜存量遠(yuǎn)盛盒于需求量新，已淪為征普遍低價(jià)缺無市的尷晴尬局面；區(qū)域沒交有傳統(tǒng)市辦公氛紡圍，且鳥交通、漫通達(dá)性深與辦公踩客群訴頑求相違壯背；物業(yè)市場(chǎng)孟客群稀薄需且面臨同謎區(qū)域類似蓬項(xiàng)目直面饅競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)辭目若以商怖務(wù)定性將噴陷入僵局項(xiàng)；商務(wù)市場(chǎng)拿過飽和項(xiàng)目定塊位方向歐建議方向三：描商務(wù)商業(yè)鈴別墅區(qū)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所蓋處板塊毀及區(qū)域課規(guī)劃較忠為支持山該類物洪業(yè)，通健過物業(yè)旬營(yíng)銷推愉廣可有糧效對(duì)整故盤形象夠氣質(zhì)進(jìn)泰一步提矩升；通過官邸孔類商墅兼珍顧商務(wù)與妻私家別墅茄雙重屬性過，從而拓原寬市場(chǎng)滿態(tài)足高端客餐群需求；劣勢(shì)物業(yè)體抹量產(chǎn)出聚較少，亂綜合考早慮地價(jià)堅(jiān)及成本吧費(fèi)用還丘需進(jìn)行矮經(jīng)濟(jì)論陶證物業(yè)題經(jīng)濟(jì)可鍋行性；物業(yè)規(guī)截劃設(shè)計(jì)迎要求較宴高，接攝受該類忘物業(yè)人狀群屬窄洋眾客群睛，由于紅總價(jià)原以因?qū)е掠嗁?gòu)買門寨檻較高莖；物業(yè)除扇產(chǎn)品本訴身外還琴需公共隸產(chǎn)品及籮大環(huán)境告、軟性型服務(wù)等版對(duì)物業(yè)圈作為強(qiáng)棉支撐；容積率無堪法做滿第五部分單一業(yè)猛態(tài)開發(fā)輩經(jīng)濟(jì)測(cè)蘿算與比敬較分析單一業(yè)超態(tài)經(jīng)濟(jì)叮測(cè)算業(yè)態(tài)利潤(rùn)而率比選從上表可鋼看出除公寓/寫字樓外笨，商業(yè)及初別墅物業(yè)作利潤(rùn)率相勞近，因此項(xiàng)目以買經(jīng)濟(jì)角嘩度出發(fā)紫應(yīng)以低萬密物業(yè)滾為導(dǎo)向；為確保賬廁面經(jīng)濟(jì)效艙益有效轉(zhuǎn)賤化，項(xiàng)目朝重點(diǎn)在于鴨產(chǎn)品貨系要分配的合脊理性；備注：此診輪測(cè)算將土地靈成本按藍(lán)零計(jì)算攜，不代驅(qū)表實(shí)際把利潤(rùn)產(chǎn)忌出，僅泄用于業(yè)遍態(tài)排序腰甄選。因而利安潤(rùn)率偏徹高，若衛(wèi)加入土喪地成本猶因素考粉慮，利具潤(rùn)率需爪≥20%才可保證撒項(xiàng)目開發(fā)搭安全。雙拼獨(dú)棟商業(yè)聯(lián)排公寓/寫字樓（單畝/零地價(jià)）業(yè)態(tài)優(yōu)埋選對(duì)比物業(yè)類型容積率總建面（㎡）售價(jià)預(yù)估

（萬元/㎡）總銷售額（萬元）建安成本（元/㎡）其它開發(fā)成本（元/㎡）成本合計(jì)（萬元）單畝利潤(rùn)額（萬元）利潤(rùn)率獨(dú)棟0.32002.85603500708321234862.20%雙拼0.453002.47203500526826345763.47%聯(lián)排0.75500210003500428838961161.06%商業(yè)0.85331.89603000394237059061.44%公寓辦公2.214670.8512473000207074450340.35%聯(lián)排商業(yè)公寓辦公雙拼獨(dú)棟業(yè)態(tài)利潤(rùn)額憑比選業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)等比選通過以上杰折線圖進(jìn)恢行分析獨(dú)棟、雙熊拼別墅均令屬單畝建準(zhǔn)筑面積少岔，利潤(rùn)率好高的物業(yè)爬；商業(yè)及捷聯(lián)排別戴墅單畝業(yè)面積產(chǎn)鋸出與利員潤(rùn)產(chǎn)出姜大致相凡同；酒店公寓抗為單畝建扣筑體量大購(gòu)、經(jīng)濟(jì)效督益相對(duì)較唉差物業(yè)，擊由經(jīng)濟(jì)性扭出發(fā)因盡言量少配；項(xiàng)目用地阿性質(zhì)為商碌業(yè)用地，跑故而可考賄慮比選物籌業(yè)受到局帽限，僅能評(píng)從別墅、駱商務(wù)、商俱業(yè)角度進(jìn)馳行考慮；隨產(chǎn)品省方案容桌積率增傲加，利便潤(rùn)上升左狀況并籍不明顯齊！相反詢，利潤(rùn)燃率下降助嚴(yán)重產(chǎn)品業(yè)態(tài)遼建議業(yè)態(tài)利潤(rùn)客群面市場(chǎng)稀缺度商業(yè)★★★★★★★獨(dú)棟★★★★★★★★★★★雙拼★★★★★★★★★★★聯(lián)排★★★★★★★★★★★公寓/寫字樓★★★★業(yè)態(tài)各項(xiàng)胃權(quán)重分桶析商業(yè)體殊量需根芝據(jù)項(xiàng)目簽需求程柄度切實(shí)另規(guī)劃，灶綜合考順慮其市糟場(chǎng)需求緊及自持儉可能；公寓/寫字樓產(chǎn)晃品根據(jù)甲炮方訴求具盾體考慮，退隨容積率籮升高，在蒜零地價(jià)條榨件下，項(xiàng)糕目利潤(rùn)率冠明顯下降樹，產(chǎn)品去序化風(fēng)險(xiǎn)也封將增高。綜合項(xiàng)目懇自身?xiàng)l件三、市場(chǎng)、慘經(jīng)濟(jì)預(yù)算膀多重因素壟考慮，產(chǎn)握品業(yè)態(tài)建臂議以低密銹類別墅為溫主或優(yōu)先賀選擇！為濃提高項(xiàng)目糊經(jīng)濟(jì)效益霧，應(yīng)考慮群容積率突級(jí)破手法設(shè)顫計(jì)，在相俊同的業(yè)態(tài)痛標(biāo)準(zhǔn)下，桿盡量提升辱容積率。第六部分開發(fā)強(qiáng)頓度彈性條分析項(xiàng)目開姻發(fā)風(fēng)險(xiǎn)輸提示綜合分析羞：通過不同缸容積率模訂擬規(guī)劃經(jīng)籮濟(jì)效益對(duì)餅比發(fā)現(xiàn)，若以全別葛墅產(chǎn)品進(jìn)經(jīng)行規(guī)劃，臟項(xiàng)目開發(fā)鄰利潤(rùn)較為過樂觀；相比以異滿容積輔率1.2為目標(biāo)勉配置公乒寓\寫字樓硬產(chǎn)品，庸項(xiàng)目開征發(fā)強(qiáng)度檔增加，館雖利潤(rùn)煌額增加啞，但利挖潤(rùn)率大轉(zhuǎn)幅度縮脆減；說摧明項(xiàng)目所風(fēng)險(xiǎn)加悔大。建議若以經(jīng)濟(jì)舒、可售等蠅角度進(jìn)行心綜合考慮系必須降低匆容積率才岔能有效確絮保項(xiàng)目開神發(fā)合理性，若滿容獻(xiàn)開發(fā)，在停目前投資撲客缺乏的水市場(chǎng)條件叫下，高容道產(chǎn)品銷售葉難以保證曉。在不同冒容積率朱比選下享，計(jì)入1.06億地價(jià)成嶼本，在R=0龜.75時(shí)利潤(rùn)率膛最優(yōu)容積率0.30.450.7511.2總成本2245325331324083471737600賬面產(chǎn)值3136040320560005367056341利潤(rùn)率28%37%42%35%33%第七部分滿容開漂發(fā)業(yè)態(tài)痕配備建戲議產(chǎn)品配比霜建議滿容配膠比建議滿容規(guī)劃頌建議：項(xiàng)目若考慮滿出足規(guī)劃，公寓、惹寫字樓為逐填充容積昂率產(chǎn)品，坡由于綜合陽效益較低足，應(yīng)按照座最低配比炭進(jìn)行規(guī)劃剖；低密物污業(yè)注重產(chǎn)堤品的價(jià)值仙感建立；分布物業(yè)類型建筑面積

（㎡）銷售面積

（㎡）預(yù)估單價(jià)

(元/㎡)賬面產(chǎn)值

（萬元）自持率（%）可售產(chǎn)值（萬元）地上商業(yè)15001500.001800027000%2700獨(dú)棟商墅10301030.002800028840%2884雙拼商墅20602060.002400049440%4944聯(lián)排商墅103001030020000206000%20600酒店公寓/寫字樓2966229662.008500252130%25213小計(jì)地上總建面4455244552

56341

56341

住宅下車位

地下停車位14257358140000/個(gè)50120%5012小計(jì)地下總建面14257

5012

5012合計(jì)總建筑面積58809

61353

61353項(xiàng)目開發(fā)總成本45510整盤現(xiàn)金銷售總額61353開發(fā)周期現(xiàn)金收益15843開發(fā)周期現(xiàn)金利潤(rùn)率25.8%第八部分滿容開寄發(fā)現(xiàn)金坦平衡分疾析項(xiàng)目現(xiàn)諒金平衡覺建議現(xiàn)金平硬衡建議現(xiàn)金平衡顫建議：項(xiàng)目低密惡物業(yè)全部擠銷售，可促快速回流化大量開發(fā)想資金；同期銷港售部分窗公寓及俗寫字樓槽，當(dāng)銷憂售面積摧達(dá)到58%時(shí)，項(xiàng)目攻總投入與曾銷售收入房誠(chéng)基本持平幫，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)渾金平衡。分布物業(yè)類型建筑面積

（㎡）銷售面積

（㎡）預(yù)估單價(jià)

(元/㎡)賬面產(chǎn)值

（萬元）銷售率（%）售賣產(chǎn)值（萬元）地上商業(yè)15001500.00180002700100%2700獨(dú)棟商墅10301030.00280002884100%2884雙拼商墅20602060.00240004944100%4944聯(lián)排商墅10300103002000020600100%20600酒店公寓/寫字樓2966229662.0085002521358%14623小計(jì)地上總建面4455244552

56341

45751

住宅下車位

地下停車位14257358140000/個(gè)50120%0小計(jì)地下總建面14257

5012

0合計(jì)總建筑面積58809

61353

45751項(xiàng)目開發(fā)總成本45510現(xiàn)金銷售總額45751自持部分酒店公寓/寫字樓自持面積（㎡）12458車位（個(gè)）358現(xiàn)金平衡注：按燈現(xiàn)金平將衡要求知，項(xiàng)目篇將自持1.2判5萬㎡酒落店公寓/寫字樓控。車位狂可完全填自持。第九部旺分方案優(yōu)選方案優(yōu)選在測(cè)算脹不同業(yè)饒態(tài)項(xiàng)目杰收益率腸的基礎(chǔ)值上，必尿須從市昆場(chǎng)銷售膀的角度頑綜合考證慮產(chǎn)品遲開發(fā)方勵(lì)向。由于市仔場(chǎng)對(duì)世御博片區(qū)受“富人倘居住區(qū)毫”的認(rèn)史知一臥直未變死（在該俘片區(qū)長(zhǎng)矮期未推包出房地妖產(chǎn)項(xiàng)目垃的同時(shí)戴，滇池四度假片召區(qū)高品安質(zhì)樓盤斯層出不蹈窮，導(dǎo)篇致世博渠片區(qū)認(rèn)功知的唯耀一性被峽打破）允。我們認(rèn)屯為方向三這樣“禮低強(qiáng)度生，高品棄質(zhì)，多臺(tái)