高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)E6地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū) 地塊項(xiàng)目第一章項(xiàng)目基本情況1.項(xiàng)1目概況1.1項(xiàng).目1名稱高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)地塊項(xiàng)目1.1項(xiàng).目2建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目地塊位于成都市高新區(qū)天府新城大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)，基地呈矩形，基地面積約31.4畝0。7具8體四至范圍是：南側(cè)為緯四路，北側(cè)為緯五路，西側(cè)為經(jīng)四路，東北側(cè)為經(jīng)三路。圖：天府新城項(xiàng)目分布圖（圖中紅色色塊位置即高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)地塊項(xiàng)目地塊）

天府新蹶項(xiàng)目分布圖注：■?學(xué)修或???天府新蹶項(xiàng)目分布圖注：■?學(xué)修或???■Icx????)??.smKMU0j)?Ra??*?.'RaBilUXfmiXMtlR項(xiàng).目3建設(shè)內(nèi)容高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)地塊項(xiàng)目將集合寫字樓物業(yè)、酒店物業(yè)、公寓物業(yè)及臨街商鋪等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，是一個(gè)開發(fā)體量約為15萬平米的中型復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng).目4組織運(yùn)營過程）1第）1第479號(hào)2）。項(xiàng).目5融資高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū) 地塊項(xiàng)目全部投資由四川川商置業(yè)有限公司自籌解決。1.1項(xiàng).目6建設(shè)周期高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)地塊項(xiàng)目工程建設(shè)周期為個(gè)月，從年6月開始至201年66月。其中，20年124月至201年412月為基礎(chǔ)施工期，20年1月至201年57月為結(jié)構(gòu)施工期，201年58月至201年66月為裝修和室外工程施工期。1.項(xiàng)2目建設(shè)單位簡介1.2建.設(shè)1單位情況四川川商置業(yè)有限公司具體承擔(dān)高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)地塊項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作。單位名稱：四川川商置業(yè)有限公司注冊(cè)地址：成都市高新區(qū)府城大道西段39號(hào)97棟2單元11層110號(hào)3注冊(cè)資金：13645萬.元23成立日期：201年31月8日1.2公.司2股東基本情況四川川商置業(yè)有限公司是四川川商投資控股有限公司名下全資控股的有限公司，而四川川商投資控股有限公司是一家由四川省省委統(tǒng)戰(zhàn)部、四川省工商聯(lián)（商會(huì)）牽頭組織，川內(nèi)20家大型民營企業(yè)共同出資設(shè)立的專業(yè)投資公司。公司注冊(cè)于成都市高新區(qū)工商行政管理局，注冊(cè)資本13.億3元1人民幣，經(jīng)營范圍為投資及資產(chǎn)管理，主要以全資、控股、參股等方式投資金融業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、開發(fā)區(qū)建設(shè)、私募股權(quán)、基金管理等領(lǐng)域項(xiàng)目。四川川商投資控股有限公司股東包括四川宏達(dá)（集團(tuán)）有限公司、四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、成都金驪實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、四川海特實(shí)業(yè)有限公司、四川首座投資集團(tuán)有限公司、四川長城電信集團(tuán)有限公司、四川西金資產(chǎn)管理有限公司、四川省川威集團(tuán)有限公司、四川劍南春（集團(tuán)）有限責(zé)任公司、四川濠吉食品（集團(tuán)）有限責(zé)任公司、四川藍(lán)劍投資管理有限公司、四川金廣實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司、成都華川進(jìn)出口集團(tuán)有限公司、四川明星電纜股份有限公司、成都市穗豐汽車用品有限公司、南方希望實(shí)業(yè)有限公司（原名稱為四川南方希望實(shí)業(yè)有限公司）、四川科倫實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、四川謙成科技企業(yè)有限公司、成都金陽實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、四川省華昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川瑞和豐投資管理有限公司、四川省圣澤建設(shè)集團(tuán)有限公司、遠(yuǎn)成物流股份有限公司（原名稱為上海遠(yuǎn)成實(shí)業(yè)有限公司）二十多家省內(nèi)知名民營企業(yè)。各家股東在投資開發(fā)、科技創(chuàng)新、經(jīng)營管理、資本融通方面，擁有雄厚的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)，為四川川商投資控股有限公司的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。川商投資公司的成立標(biāo)志著四川大型民營企業(yè)在產(chǎn)業(yè)投資聯(lián)合力度上的大力提高以及四川民間投資長期分散小規(guī)?，F(xiàn)狀的巨大改善，未來幾年里公司計(jì)劃發(fā)展成為西部最大的民營投資產(chǎn)業(yè)基金。川商投資公司的成立也是四川大型民營企業(yè)在實(shí)現(xiàn)抱團(tuán)發(fā)展道路上邁出的第一步，也是關(guān)鍵性的一步，它標(biāo)志著四川大型民營企業(yè)在產(chǎn)業(yè)投資聯(lián)合力度上的大力提高以及四川民間投資長期分散小規(guī)模現(xiàn)狀的巨大改善。1.2公.司3核心業(yè)務(wù)根據(jù)四川川商置業(yè)有限公司的整體發(fā)展規(guī)劃，未來幾年里公司將以打造川商金融地產(chǎn)為目標(biāo)，建立起涵蓋基金管理、置業(yè)開發(fā)、經(jīng)濟(jì)區(qū)投資等產(chǎn)業(yè)于一體的川商金融地產(chǎn)鏈，探索融合民營資本、金融資本及產(chǎn)業(yè)開發(fā)的金融地產(chǎn)試驗(yàn)田。目前川商置業(yè)的主要業(yè)務(wù)為成都市高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū) 地塊項(xiàng)目的投資開發(fā)。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景情況2.項(xiàng)1目建設(shè)的企業(yè)背景四川川商置業(yè)有限公司是由四川川商投資控股有限公司獨(dú)資設(shè)立，其成立時(shí)四川大型民營企業(yè)在實(shí)現(xiàn)抱團(tuán)發(fā)展道路上邁出的第一步。而高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)地塊項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，則標(biāo)志著這一步的實(shí)際來臨，同時(shí)也是川商系公司打造精品，樹立“川商品牌”形象的堅(jiān)實(shí)一步。2.項(xiàng)2目建設(shè)的宏觀背景2.2成.都1市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)介紹201年2，成都市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值813億8元.，9比上年增長13.，0增%速低于201年1，但仍保持較高水平增長。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值348億.元1，增長3.；8第%二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3790億.元6，增長15.；6第%三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4000億.元3，增長11.。5按%常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值576元2，4增長12.。5一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為4.3:46。.6:49.1201年2度，成都市全年固定資產(chǎn)投資完成5890億.元1，比上年增長17.。民間投資完成3624億.元1，增長15.。0全%年新增固定資產(chǎn)3591億.元9。全年房地產(chǎn)投資完成1890億.元0，比去年增長18.。5含%預(yù)售在內(nèi)的商品房銷售面積2845萬.平2方米，增長4.，9其%中住宅銷售面積2427萬.平7方米，增長4.；6實(shí)%現(xiàn)商品房銷售額2069億.元9，增長14.，3其%中住宅銷售額1618億元，增長1年2國家對(duì)于樓市調(diào)控基本并未發(fā)生太大的變化，雖然地方不時(shí)有一些小政策出臺(tái)，但市場復(fù)蘇跡象仍較為明顯，整體上房地產(chǎn)市場在度過一段較為艱難的發(fā)展階段后，已處于一個(gè)較為穩(wěn)定且良好的水平上。在進(jìn)入201年3度后，國家雖推出新的《國五條》調(diào)控樓市，但各地對(duì)于新政響應(yīng)程度不一，出臺(tái)的各類細(xì)則也不相同，從而導(dǎo)致各地新政效果出現(xiàn)一定的差異化。而就整體而言，此次新政出臺(tái)，雖然使得商品住宅市場的從去年開始的較好發(fā)展出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，但對(duì)純商業(yè)型住宅卻有一定利好作用。此外，隨著近期金融市場調(diào)整的逐漸明朗化，各大型開發(fā)企業(yè)對(duì)于樓房市市場紛紛看好，拿地積極性明顯好轉(zhuǎn)，這都充分說明對(duì)市場未來發(fā)展均持有較樂觀看法。除開各項(xiàng)政策帶來的影響，成都市近年也已投資大量資金進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，在經(jīng)過這一輪大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成都的城市面貌將發(fā)生翻天覆地的變化，使得成都將變得更都市化、更國際化、更為宜居。隨著成都知名度和吸引力進(jìn)一步的提升，勢(shì)必也將吸引越來越多的外地甚至境外的投資者前往投資發(fā)展，直接拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？傮w上看，成都經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正向多元化、高級(jí)化發(fā)展，居民財(cái)富也將隨之大幅增加。市民工作和生活方式正發(fā)生著深刻變化，整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)正朝著高增長、開放型、知識(shí)經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展，作為地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也有更好的發(fā)展支撐基礎(chǔ)。2.2高.新2區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展介紹成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃面積13平0方公里，由南部園區(qū)和西部園區(qū)組成。南部園區(qū)規(guī)劃面積87平方公里，按照“現(xiàn)代商務(wù)中心、高端產(chǎn)業(yè)新城”的成都中央商務(wù)區(qū)的定位，重點(diǎn)發(fā)展金融、商務(wù)、會(huì)展、研發(fā)、軟件及服務(wù)外包等高端服務(wù)業(yè)，建設(shè)宜業(yè)宜居的國際化現(xiàn)代新城。目前，在南部園區(qū)的中和片區(qū)，正在與新加坡合作，啟動(dòng)建設(shè)新川創(chuàng)新科技園，打造創(chuàng)新持續(xù)、智慧增長、開放人文的科技新城，將該片區(qū)建成產(chǎn)城一體樣板區(qū)和創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)。201年2，成都高新區(qū)完成產(chǎn)業(yè)增加值878億.元9，增長23.；2規(guī)%模以上工業(yè)增加值520億.元2，增長32.；1實(shí)%現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值223億0元，成為全省第一個(gè)過200億0元的工業(yè)園區(qū)；固定資產(chǎn)投資568億.元5，增長16.；1財(cái)%政總收入251億元，增長15.；9地%方公共財(cái)政預(yù)算收入84.億7元1，增長38；%到位外資16.億美元，增長34.；8區(qū)%內(nèi)重新認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到51家5，占成都市的52；聚集世界50強(qiáng)0企業(yè)及國際知名企業(yè)12余0家。2.3成都市高新區(qū)背景介紹根據(jù)近年來成都市發(fā)展的空間布局來看，成都市的重點(diǎn)發(fā)展方向是向南和向東，高新區(qū)天府新城城南片區(qū)、錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)無疑是現(xiàn)今成都最好的投資區(qū)域。“天府新城”200年8初由成都市規(guī)劃委員會(huì)正式命名，位于成都的科技商務(wù)中軸線——天府大道兩側(cè)，包括高新區(qū)南部園區(qū)的站南組團(tuán)和大源組團(tuán)，總用地面積37平方公里。規(guī)劃總建筑面積600萬0平方米，就業(yè)人口60萬人，總居住人口達(dá)20萬0人。天府新城高新片區(qū)不僅是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，更是成都開放、時(shí)尚、國際、宜居的一座新城。天府新城城市建設(shè)將定位于“科技城南”、“商務(wù)城南”、“國際城南”、“時(shí)尚城南”、“宜居城南”五種“風(fēng)味”。大源組團(tuán)是成都天府新城的核心區(qū)域，也是國際新城南的中心居住區(qū)（）D是指外環(huán)路（繞城高速）以南，錦江以西，成昆鐵路以東，高新區(qū)界以北區(qū)域，由會(huì)展片區(qū)、大源商務(wù)科技片區(qū)和大源生活片區(qū)組成，面積12.平2方公里。大源組團(tuán)交通便捷，組團(tuán)以北距現(xiàn)有城市中心區(qū)約10公里，通過天府大道、站華路、元華路等城市干線道路加以便捷聯(lián)系。地鐵1號(hào)線從市中心沿天府大道、穿越大源地區(qū)后繼續(xù)向南延伸至華陽，大源與市中心之間的乘車時(shí)間只需約20分鐘。另外，通過地區(qū)北側(cè)的環(huán)城高速公路，可與成都市主要的6條城際高速公路和7個(gè)衛(wèi)星城直接相連。距雙流機(jī)場約12公里，通過環(huán)城高速公路只需10多分鐘即可抵達(dá)。距成昆鐵路白家車站約3公里，該站將成為今后成都南部地區(qū)的貨運(yùn)樞紐車站和物流中心。第三章項(xiàng)目建設(shè)的場地情況3.高1新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)介紹高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)（以下簡稱“核心區(qū)”），區(qū)域北面是規(guī)劃的濕地公園，西側(cè)是城南中心居住區(qū)，東側(cè)是新會(huì)展領(lǐng)銜的會(huì)展區(qū)，南側(cè)是高新區(qū)后臺(tái)金融服務(wù)區(qū)。核心區(qū)區(qū)域總建筑面積約41萬0平方米，住宅建筑面積約10萬0平方米，25左%右。城市空間形態(tài)為“聚寶盆”，四周高，中間低。區(qū)內(nèi)，中心廣場是330米高地標(biāo)建筑，地下是我國中西部最大的地下空間以及中西部第一條城市地下環(huán)形車道。該地下空間由地下車道連通區(qū)域各個(gè)地塊項(xiàng)目而組成，形成車位300個(gè)0。0該地下空間共計(jì)2層，第一層地下環(huán)形車道全長2.公8里，與區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目地下一層相連；第二層7公里的綜合管廊將電力、電信、供水管道聚集一起。地下空間的建設(shè)，使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了真正意義上的人車分流的立體城市交通：行人和出租車、公交車走地面，社會(huì)車輛走地下。同時(shí)為了提高區(qū)域的宜居性，除了分布集中規(guī)劃的宜居區(qū)域外，還在建筑群落間打造了一個(gè)“以水而興”的2.萬3平方米的人工湖泊。目前，高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)區(qū)內(nèi)地塊已完成相關(guān)的土地出讓，已開工在建項(xiàng)目有17個(gè)，建筑面積約26萬0平方米，包括了富潤、海聯(lián)、東方希望、泰然、金控、華西、茂源、重投、蜀都、先鋒、華亨等金融、科技、商務(wù)等產(chǎn)業(yè)集群項(xiàng)目，擬建項(xiàng)目5個(gè)，包括保利國際文化中心、王府井、川商投資項(xiàng)目、集美、高

投等項(xiàng)目，建筑面積約14萬0平方米。圖：大源區(qū)項(xiàng)目情況重投九華安好神航｛，神

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希望注：圖中紅色字體為已投入使用物業(yè)，綠色為在建物業(yè)，藍(lán)色為待建物業(yè)高2新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)周邊區(qū)域介紹圖：周邊區(qū)域介紹(30/IM)新會(huì)展區(qū)中央居住區(qū)大源商業(yè)商務(wù)核心區(qū)大源商務(wù)區(qū)北區(qū)■金融后臺(tái)服務(wù)區(qū)：主要以建行、農(nóng)行、工行、招行、郵政(30/IM)新會(huì)展區(qū)中央居住區(qū)大源商業(yè)商務(wù)核心區(qū)大源商務(wù)區(qū)北區(qū)■金融后臺(tái)服務(wù)區(qū)：主要以建行、農(nóng)行、工行、招行、郵政儲(chǔ)蓄等大型銀行為主的金融后臺(tái)服務(wù)區(qū)，工該片區(qū)已有少數(shù)項(xiàng)目啟動(dòng)■規(guī)劃的中央居住區(qū)：該片區(qū)目前尚未成熟，已有部分物業(yè)被開發(fā)，但入住率較低。熟、除會(huì)展城外，洲際、假日酒店、世紀(jì)風(fēng)景、成達(dá)佳園等均已入住■大源商務(wù)區(qū)北區(qū)：片區(qū)處于集中建設(shè)期，已有多個(gè)項(xiàng)目亮相■軟件園片區(qū)：區(qū)內(nèi)已較為成熟，目前入駐有微軟、IBM等廠商，形成超過100萬平方米的建成區(qū)6,項(xiàng)目所在大源商業(yè)商務(wù)核心區(qū)：片區(qū)土地出讓已進(jìn)入尾聲，區(qū)內(nèi)除南側(cè)及西北側(cè)外，大部分項(xiàng)目尚未正式進(jìn)入開發(fā)期新會(huì)展片區(qū)：區(qū)域較為成項(xiàng)3目地塊介紹3.3項(xiàng).目1地塊簡介項(xiàng)目地塊位于成都市高新區(qū)天府新城大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，基地呈矩形，基地面積約31.4畝0；7具8體四至范圍是：南側(cè)為緯四路，北側(cè)為緯五路，西側(cè)為經(jīng)四路，東北側(cè)為經(jīng)三路；用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地。3.3地.塊2規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)TOC\o"1-5"\h\z凈用地面積： m2容積率：4.8計(jì)入容積率總建筑面積： m0綠地率：15%建筑密度：不高于 ，其中 不大于，不大于建筑限高：不高于 ，其中 ： ， :圖：地塊規(guī)劃圖x，，5Y7877002M四川先鋒經(jīng)經(jīng)四珞Y-18835.0224一 77aM274"Y=18755.1529Y=18909.5?62X?77122269>X?7655.2628/Y=i8917.57KX=765454757Ji南35.6046E6?等亙x，，5Y7877002M四川先鋒經(jīng)經(jīng)四珞Y-18835.0224一 77aM274"Y=18755.1529Y=18909.5?62X?77122269>X?7655.2628/Y=i8917.57KX=765454757Ji南35.6046E6?等亙X*76018170丫=189255278-、保利國際廣場.地3塊周邊道路：地塊北側(cè)：緯五路為雙向四車道城市道路，其道路截面寬25米，道路類型為：

建筑退界的自行車道公交車道 公交車道 向行車道地塊東側(cè)：經(jīng)三路北路，為雙向6車道城市道路，其路面截面寬52米，道路類型為：自行車道自行車道地塊西側(cè)：經(jīng)四路為雙向兩車道城市道路，其路面截面寬16米，道路類型為：地塊南側(cè)：緯四路為雙向四車道城市道路，其路面截面寬21米，道路類型為：機(jī)動(dòng)車道自行車道人行道2M機(jī)動(dòng)車道自行車道人行道2M2.5MI自行車道人行道2M25M///地.塊4現(xiàn)狀圖由于前期區(qū)域內(nèi)地下綜合官網(wǎng)施工， 地塊之上有大量覆土，截至 年月日施工方并未處理，目測(cè)6地塊表面覆土超過3日施工方并未處理，目測(cè)6地塊表面覆土超過3萬方。地.塊5所屬區(qū)域地下路網(wǎng)大源核心區(qū)地下是我國中西部最大的地下空間以及中西部第一條城市地下環(huán)形車道。該地下空間共計(jì)2層，第一層車道全長2.公8里，與區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目地下一層相連；第二層7公里的綜合管廊將電力、電信、供水管道聚集一起。地下空間的建設(shè)，使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了真正意義上的人車分流的立體城市交通：行人和出租車、公交車走地面，社會(huì)車輛走地下。3.3地.塊6區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目信息按照政府規(guī)劃，大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)總建筑開發(fā)面積約41萬0平方米，其中約10萬0平方米住宅，占比約25，%片區(qū)內(nèi)未來有較多的人口集聚。同時(shí)，核心區(qū)內(nèi)項(xiàng)目大多采用定向掛牌的方式出讓，整體樓面地價(jià)偏低，而 地塊在并未兼容住宅的情況下，樓面地價(jià)在區(qū)內(nèi)偏高，同時(shí) 地塊也是區(qū)內(nèi)唯一沒有兼容住宅的項(xiàng)目。表：高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)項(xiàng)目信息

編號(hào)成交年份買家土地位置地塊面積（畝）用地性質(zhì)樓面地價(jià)元m2富潤高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心商業(yè)金融用地兼區(qū)內(nèi) 地塊容W 住宅四川友利投資高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心商業(yè)金融業(yè)用地區(qū)內(nèi)地塊兼容W 住宅成都瑞泰華高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心商業(yè)金融用地可區(qū)內(nèi) 地塊兼容W 住宅保利高新區(qū)大源組團(tuán)內(nèi)，瞻遠(yuǎn)西商業(yè)金融用地三街以南，榮華南路以西，拓新西三街以北，西以欄桿堰西側(cè)規(guī)劃米道路為界格爾木藏格鉀高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心商業(yè)金融用地兼肥成都興鉑仕區(qū)內(nèi)、2 、地塊容W 住宅建設(shè)成都神州航天高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心商業(yè)金融用地可區(qū)內(nèi)，規(guī)劃 - -、兼容W 住宅- 地塊成都金控高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心商業(yè)金融用地可區(qū)內(nèi)地塊兼容W 住宅四川泰然高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心商業(yè)金融用地可區(qū)內(nèi)地塊兼容W 住宅上海加冷松芝南部新區(qū)大源組團(tuán)，規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地

米道路以西、劍南大道以東、盛錦二街以南、盛安街以北兼容W 的住宅重慶國際信托高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)1地塊商業(yè)金融業(yè)用地可兼容W住宅四川星慧酒店管理集團(tuán)高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)地塊商業(yè)金融業(yè)用地可兼容W住宅成都茂源投資高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)1地塊商業(yè)金融業(yè)用地可兼容W住宅成都海聯(lián)實(shí)業(yè)高新區(qū)大源商業(yè)核心區(qū)內(nèi)地塊商業(yè)金融用地可兼容W 住宅成都銀河灣高新區(qū)大源新世紀(jì)西路北側(cè)，站華路西側(cè)二類住宅用地兼容 商業(yè)四川川商投資控股有限公司高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)地塊商業(yè)金融業(yè)用地四川省集美實(shí)業(yè)有限公司高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)地塊商業(yè)金融業(yè)用地兼容W 住宅成都市潤萊置業(yè)有限公司高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)地塊商業(yè)金融業(yè)用地兼容W的住宅目.前7核心區(qū)內(nèi)的供地已經(jīng)完成，且大部分已進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作階段。大源區(qū)部分項(xiàng)目方案情況：

地塊分析.3.優(yōu)5勢(shì).：1項(xiàng)目位于大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，該區(qū)域是高新區(qū)政府重點(diǎn)打造的純商業(yè)示范區(qū)域，其配套基礎(chǔ)設(shè)施完善，定位起點(diǎn)高；地塊緊鄰城南第一高樓——保利城南廣場，擁有較好的識(shí)別性；項(xiàng)目地塊工整，有利于各業(yè)態(tài)布局；項(xiàng)目周邊交通便利，可到達(dá)性高。.3.劣5勢(shì).：2地塊未臨主干道、且限高條件嚴(yán)苛，展示性和可塑性較差；項(xiàng)目體量較小，市場影響力和展示性受限。機(jī)5會(huì).：

作為天府新城的核心區(qū)，組團(tuán)的發(fā)展可以預(yù)期；核心區(qū)整體設(shè)計(jì)、統(tǒng)一配套的基礎(chǔ)設(shè)施，將大大提升區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。.3.挑5戰(zhàn).：4項(xiàng)目總體量有限，且為純商業(yè)項(xiàng)目，復(fù)合業(yè)態(tài)打造難度較大；地下交通路網(wǎng)對(duì)項(xiàng)目的展示存在一定的影響。第四章物業(yè)市場投資環(huán)境分析4.1土地市場分析年土2地0市1場3綜述成都市在近兩年采取了一系列措施，加強(qiáng)土地管理工作，改善宏觀調(diào)控，對(duì)土地市場的影響重大而深遠(yuǎn)。進(jìn)入201年3，成都土地市場延續(xù)了201年2年度的高熱態(tài)勢(shì)，高單價(jià)、高溢價(jià)層出不窮。受“新國五條“影響，上半年土地供應(yīng)有所減少，201年31月，僅1686畝.土8地入市，同比下降34。%接下來的三個(gè)月里，成都土地供應(yīng)持續(xù)走低，其中四月份僅563畝.土9地入市，是上半年供應(yīng)的最低值。這之后，土地市場逐漸恢復(fù)，直到六月份土地供應(yīng)達(dá)到了最高值1813畝.。6盡管土地供應(yīng)有所恢復(fù)，但對(duì)于開發(fā)商日漸高漲的購地?zé)崆閬碚f，供應(yīng)量依舊難以滿足市場需求。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，201年31-月6，成都地區(qū)共出讓13宗8地塊，合計(jì)總面積約538公.頃9（折合約8082畝.），6同比去年上半年上漲13.；4成%交量方面，上半年共成交土地12宗3，成交面積493.萬2方9，同比略有上漲；成交金額方面，1年1年3上半年成都經(jīng)營性用地土地出讓金共計(jì).億3元7，同比上漲25；%前個(gè)月主城區(qū)平均樓面地價(jià)為411元0/平米，同比上漲年成2都0市1主3城區(qū)土地供應(yīng)情況（截至7月15日）截至統(tǒng)計(jì)時(shí)間，成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開拍賣、掛牌住宅類及商業(yè)類國有建設(shè)用地32宗（未包含已發(fā)布摘牌掛公告但未正式舉行招拍掛交易的項(xiàng)目），總出讓面積1745，.成6交31713畝.，3合3計(jì)30宗，平均樓面地價(jià)550元/平米，總成交金額約152.億6元7；未成交面積32.畝3，0合計(jì)2宗。臺(tái)灣遠(yuǎn)雄建設(shè)事業(yè)股份有限公司以樓面地價(jià) 元itf,溢價(jià)約購得成都市武侯區(qū)紅牌樓街道辦事處太平村一、二、三、七組地塊，成為成都最高土地單價(jià)地王。在四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司以總價(jià) 億元購得武侯區(qū)半邊街村地塊，成為上半年成都最高土地總價(jià)地王，之后不到一個(gè)月內(nèi)，由鄭州致方置業(yè)有限公司以13.億4購2得成都市青羊區(qū)萬家灣村4、5組（北地塊），中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)四川有限公司以21.億4購6得成華區(qū)北湖7號(hào)地塊，先后兩度刷今年總價(jià)地王紀(jì)錄。表： 成都主城區(qū)土地市場總價(jià) （截止統(tǒng)計(jì)時(shí)間 ）地塊名出讓面積（畝）成交總價(jià)萬元拿地企業(yè)排名成都市成華區(qū)北湖號(hào)地塊中鐵成都市青羊區(qū)萬家灣村、組（北地塊）鄭州致方武侯區(qū)半邊街、白佛村地塊藍(lán)光（中鴻）成華區(qū)青龍街道新山社區(qū)地塊藍(lán)光金牛區(qū)鳳凰大道以北地塊臺(tái)灣鄉(xiāng)林集團(tuán)成華區(qū)崔家店路號(hào)地塊四川蜀鑫青羊區(qū)清波村地塊藍(lán)光

青羊區(qū)清波村、組地塊藍(lán)光青羊區(qū)蘇坡街道培風(fēng)社區(qū)、組成都榮盛青羊區(qū)文家街道辦事處馬廠村、組佳兆業(yè)表： 成都主城區(qū)土地市場單價(jià) （截止統(tǒng)計(jì)時(shí)間 ）地塊名出讓面積（畝）成交單價(jià)元平拿地企業(yè)排名武侯區(qū)紅牌樓街道辦事處太平村、、、組臺(tái)灣遠(yuǎn)雄建設(shè)武侯區(qū)紅牌樓北街號(hào)地塊四川信誠武侯區(qū)簇橋街道高碑村地塊四川鑫怡置業(yè)青羊區(qū)大慶路號(hào)地塊成都朗詩置業(yè)武侯區(qū)半邊街、白佛村地塊藍(lán)光（中鴻）武侯區(qū)半邊街、白佛村地塊藍(lán)光（中鴻）成華區(qū)青龍街道地塊藍(lán)光青羊區(qū)清波村地塊藍(lán)光武侯區(qū)機(jī)投街辦地塊青海省夏都酒店青羊區(qū)蘇坡街道培風(fēng)社區(qū)、組成都榮盛表： 成都主城區(qū)土地市場溢價(jià) （截止統(tǒng)計(jì)時(shí)間 ）地塊名出讓面積（畝）溢價(jià)率拿地企業(yè)排名武侯區(qū)半邊街、白佛村地塊藍(lán)光武侯區(qū)半邊街村，白佛村地塊藍(lán)光成都市成華區(qū)北湖號(hào)地塊中鐵成都市金牛區(qū)土橋、組鄭州致方武侯區(qū)機(jī)投街辦萬壽村四組、機(jī)投村四組青海省夏都酒店成都市武侯區(qū)紅牌樓北街號(hào)四川信誠武侯區(qū)紅牌樓街道辦事處太平村、、、組臺(tái)灣遠(yuǎn)雄建設(shè)成都市青羊區(qū)萬家灣村、組（北地塊）鄭州致方成華區(qū)青龍街道新山社區(qū)、組藍(lán)光成都市成華區(qū)長春四組地塊成都交大工程上半2年0土1地3供應(yīng)特點(diǎn)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在主城區(qū)已成交的32幅土地宗，有21幅地塊出現(xiàn)了不同程度溢價(jià)，其中15幅地塊溢價(jià)超過了50。%另外，有著土地市場“奇葩”之稱的50畝以下“邊角余料”地塊在上半年同樣風(fēng)光無限，半年單價(jià)地王臺(tái)灣遠(yuǎn)雄建設(shè)事業(yè)股份有限公司以樓面地價(jià)元m2,溢價(jià)約，購得成都市武侯區(qū)紅牌樓街道辦事處太平村一、二、三、七組地塊30畝地塊；另外四川信誠樓面價(jià)830元0/平摘得“回鍋肉”紅牌樓北街2號(hào)9畝地塊。隨著財(cái)富全球論壇在成都如期舉行，這一盛會(huì)在加速了成都的國際步伐的同時(shí)也吸引了國內(nèi)外眾多發(fā)展商前來成都掘金。來自臺(tái)灣的鄉(xiāng)林集團(tuán)終于落子成都，將位于金牛區(qū)鳳凰山片區(qū)約287畝.土4地收之麾下、鄭州致方聯(lián)手重慶東原13.億刷新藍(lán)光上半年地方紀(jì)錄。根據(jù)成都市政府公布《批轉(zhuǎn)市國土局關(guān)于成都市中心城區(qū)年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃的通知》顯示， 年成都市中心區(qū)城區(qū)全年計(jì)劃總供地 公頃。其中，住宅用地公頃（約）,商業(yè)用地公頃（約）％在已完成的交易中，成都主城區(qū)（含高新區(qū)）僅有三宗純商業(yè)用地，合計(jì)11畝5，其他混合用地，含商業(yè)均不超過20。%最后，高新區(qū)今年上半年僅有航空港區(qū)域2宗地入市，供應(yīng)不多，也可以理解為，高新區(qū)這一輪土地供應(yīng)的放緩，意味著區(qū)域進(jìn)入了集中開發(fā)的新階段。4.2商業(yè)地產(chǎn)市場分析成都市及人均國內(nèi)生產(chǎn)總值和社會(huì)消費(fèi)品零售額的增長速度、現(xiàn)狀水平,均說明成都市商業(yè)地產(chǎn)市場即將進(jìn)入快速發(fā)展的階段。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資來講，意味著市場進(jìn)一步擴(kuò)大。自201年0仁恒置地廣場、來福士廣場、華潤萬象城等一批優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開張，成都也吸引著越來越多的國際知名商業(yè)品牌進(jìn)入。另外，近年國家對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，集中在住宅領(lǐng)域，這直接刺激了商業(yè)地產(chǎn)市場的爆發(fā)式增長。未來，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展不可避免地面臨高度競爭，汰弱留強(qiáng)。4.2寫.1字樓市場分析4.2.寫1字.1樓市場綜述伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展同樣突飛猛進(jìn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，20年成都甲級(jí)寫字樓存量大約是57萬平方米，到201年2飆升至近24萬4平方米。未來成都寫字樓供應(yīng)量依然非常龐大，據(jù)可偵測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013~年2間0，1甲6級(jí)和乙級(jí)寫字總樓供應(yīng)超過70萬0平方米，其中甲級(jí)約30萬0平方米；從區(qū)域上來看，天府新城區(qū)域是未來主要的供應(yīng)區(qū)，但區(qū)域內(nèi)甲級(jí)物業(yè)占比低。在同類寫字樓物業(yè)中，位于市區(qū)核心商圈的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)以其產(chǎn)品的稀缺性在市場競爭中的資產(chǎn)表現(xiàn)更具優(yōu)勢(shì)；大量散售項(xiàng)目密集的天府新城區(qū)域預(yù)計(jì)將面臨更為激烈的市場競爭，新入市項(xiàng)目去化壓力將不斷增加，其租賃和銷售壓力將面臨更大挑戰(zhàn)。另外，隨著大量外資開發(fā)企業(yè)的帶動(dòng)，新建寫字樓物業(yè)項(xiàng)目的硬件水平已經(jīng)達(dá)到了很高的水平。1寫.字2樓市場供應(yīng)情況過去的201年2，成都甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，總存量增至129.萬平方米；全年共計(jì)8個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目建成入市，新增供應(yīng)達(dá)62.萬9平方米。由于大批甲級(jí)項(xiàng)目建成入市，全市甲級(jí)寫字樓的平均空置率已由201年1底的18.上漲到42.。2內(nèi)%資企業(yè)需求推動(dòng)201全2年甲級(jí)寫字樓凈吸納面積同比增長28.，創(chuàng)歷史新高；金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)建筑等行業(yè)是成都甲級(jí)寫字樓租賃需求的主要來源。隨著部分租戶的租約到期，可以預(yù)計(jì)企業(yè)擴(kuò)租、搬遷以及升級(jí)的需求將不斷增加。表：201年2度成都市全市及天府新城區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龌A(chǔ)數(shù)據(jù)成都市天府新城租金租金環(huán)比新增供應(yīng)（平米）空置率空置率環(huán)比租金租金環(huán)比新增供應(yīng)（平米）空置率空置率環(huán)比114.4-4%62900042.2%26.6%857%32800048.2/表：成都可甄別甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目名稱位置竣工時(shí)間建筑面積寫字樓面積開發(fā)商業(yè)權(quán)情況川信大廈天府廣場川信單一業(yè)權(quán)中環(huán)廣場鹽市口爪哇控股單一業(yè)權(quán)香格里拉東大街嘉里集團(tuán)單一業(yè)權(quán)平安財(cái)富中心人民南路平安保險(xiǎn)單一業(yè)權(quán)國航世紀(jì)中心人民南路中國航空集團(tuán)大宗銷售錦江國際人民南路川投單一業(yè)權(quán)仁恒置地廣場人民南路仁恒置地單一業(yè)權(quán)四川投資大廈天府新城川投單一業(yè)權(quán)

航天科技大廈人民南路航天科技大廈公司大宗銷售茂業(yè)中心天府新城茂業(yè)集團(tuán)、成商集團(tuán)散售百揚(yáng)大廈鹽市口成都百揚(yáng)實(shí)業(yè)單一業(yè)權(quán)來福士廣場人民南路凱德置地單一業(yè)權(quán)大陸國際人民南路大陸房地產(chǎn)散售明宇金融廣場東大街明宇環(huán)球置業(yè)散售華潤大廈萬年場華潤單一業(yè)權(quán)富力天匯中心天府廣場富力地產(chǎn)散售時(shí)代號(hào)東大街九龍倉散售晶科號(hào)天府新城九龍倉散售國際金融中心東大街九龍倉單一業(yè)權(quán)保利中心人民南路保利散售華潤東湖寫字樓東二環(huán)華潤散售希頓國際天府新城喬治希頓散售時(shí)代一號(hào)東大街九龍倉散售華置廣場太升路華人置地散售東大街明宇環(huán)球置業(yè)散售棕櫚泉國際中心天府新城成都棕櫚泉聯(lián)英置業(yè)大宗銷售鐵獅門中心東大街美國鐵獅門單一業(yè)權(quán)睿東中心東大街太古、遠(yuǎn)洋單一業(yè)權(quán)銀泰中心天府新城銀泰置地城市之心三期天府廣場成都漢景實(shí)業(yè)中天盈譽(yù)峰期天府新城中天盈成都大魔方天府新城中冶文投通過數(shù)據(jù)顯示，未來供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)，大多數(shù)仍處于市中心、東大街及人民南路沿線等傳統(tǒng)核心商圈內(nèi)，這些物業(yè)大多由外來資本投資開發(fā)，其物業(yè)品質(zhì)較之市區(qū)其他區(qū)域更高。其中有很大一部分物業(yè)為單一業(yè)權(quán)只租不售或采取大宗交易的銷售定位，從市場需求角度來說，單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫字樓和分散業(yè)權(quán)甲級(jí)寫字樓租金差異在不斷加大。雖然成都寫字樓供應(yīng)量巨大，但是統(tǒng)一業(yè)權(quán)只租不售的甲級(jí)寫字樓租金很堅(jiān)挺，而銷售型分散業(yè)權(quán)甲級(jí)寫字樓租金則應(yīng)供應(yīng)增多呈現(xiàn)出明顯的下滑趨勢(shì)。天1府.新3區(qū)供應(yīng)情況截止201年2底，成都市寫字樓存量已超過20萬0平方米，其中天府新城區(qū)域超過40萬平方米。201年3起成都寫字樓市場將迎來新一輪放量高峰，未來幾年內(nèi)，成都市全市將新增約70萬0平方米寫字樓，其中天府新城新增供應(yīng)在30萬0平方米以上。隨著物業(yè)供應(yīng)量的不斷增加，市內(nèi)核心商務(wù)區(qū)與南部新區(qū)的物業(yè)品質(zhì)差異也將進(jìn)一步加大。受此影響，寫字樓的資產(chǎn)表現(xiàn)差異在不同區(qū)域間以及不同項(xiàng)目間將會(huì)更加明顯。表：201年3-20年1寫6字樓新增供應(yīng)城市城市總新增供應(yīng)（平方米）區(qū)域天府新城新增供應(yīng)（平方米）供應(yīng)占比成都天府新城在天府新城區(qū)域內(nèi)，含寫字樓物業(yè)的項(xiàng)目眾多，但從可判斷的項(xiàng)目中，僅有棕櫚泉國際中心、 中天盈項(xiàng)目、成都大魔方、希頓國際廣場、四川投資大廈、中航國際廣場、銀泰中心等少數(shù)項(xiàng)目為甲級(jí)寫字樓物業(yè)，甲級(jí)辦公樓供應(yīng)量在區(qū)域

內(nèi)占比低，僅約為11.，6其%余全部為準(zhǔn)甲級(jí)或乙級(jí)辦公樓，多以散售為主。表：天府新城區(qū)域部分項(xiàng)目列表編號(hào)項(xiàng)目名稱竣工時(shí)間編號(hào)項(xiàng)目名稱竣工時(shí)間高新國際廣場三峽大廈特拉克斯國際廣場茂業(yè)中心拉德方斯大廈德商國際川投大廈恒澤動(dòng)力曙光國際威爾斯洲際廣場大鼎世紀(jì)廣場首座寫字樓天府中心奧克斯財(cái)富廣場康普雷斯鴻昌嘉泰金融中心中航國際廣場中航國際廣場中海國際中心布魯明頓廣場東方希望中心創(chuàng)新時(shí)代廣場天合凱旋廣場希頓國際廣場國際科技節(jié)能大廈世豪廣場東方天祥項(xiàng)目復(fù)城國際香年廣場原中信廣場蜀都中心期金融城雙子塔無國界金控廣場海洋中心華僑鳳凰辦公樓棕櫚泉國際中心兩江國際

大源國際中心銀泰中心新世紀(jì)環(huán)球中心保利國際廣場晶科號(hào)中天盈譽(yù)峰期4.2.寫1字.樓4市場需求情況近年來除了供應(yīng)龐大外，成都寫字樓市場需求也同樣旺盛，據(jù)統(tǒng)計(jì)201年0成都甲級(jí)寫字樓凈吸納量是10萬平方米，至201年2則達(dá)到了31萬平方米，201上3半年也有超過11萬平方米的凈吸納面積。但對(duì)于巨大的供應(yīng)量來說，物業(yè)吸納量還是有所不及，從長期來看，成都寫字樓物業(yè)還將經(jīng)歷一段空置率高企的階段。雖然短期內(nèi)成都寫字樓市場供大于求，但對(duì)于需求大宗交易優(yōu)質(zhì)寫字樓來說正是脫穎而出的好時(shí)機(jī)。成都近年來銀行、證券、信托、能源化工類企業(yè)得以迅速發(fā)展，企業(yè)自身資金實(shí)力不斷增強(qiáng)，加之國內(nèi)投資渠道較窄，受相對(duì)較高的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)率吸引，部分有實(shí)力的國有大中型企業(yè)常選擇大宗購買商業(yè)物業(yè)作為長期資產(chǎn)投資。表：部分大宗銷售情況購買方購買面積所屬行業(yè)購買項(xiàng)目深圳某私募基金金融服務(wù)業(yè)睿東中心哈爾濱銀行金融服務(wù)業(yè)棕櫚泉招商銀行金融服務(wù)業(yè)中匯廣場一期西藏同信證券金融服務(wù)業(yè)喜年廣場衡平信托金融服務(wù)業(yè)國航世紀(jì)中心華夏銀行金融服務(wù)業(yè)國航世紀(jì)中心上海銀行金融服務(wù)業(yè)國航世紀(jì)中心國家開發(fā)銀行金融服務(wù)業(yè)匯日央擴(kuò)國家開發(fā)銀行金融服務(wù)業(yè)恒澤動(dòng)力攀枝花煤礦公司能源化工匯日央擴(kuò)匯日電力集團(tuán)能源化工匯日央擴(kuò)中信國家進(jìn)出口銀行金融服務(wù)業(yè)拉德芳斯安邦保險(xiǎn)金融服務(wù)業(yè)金融城一期民生銀行金融服務(wù)業(yè)金融城一期太平人壽金融服務(wù)業(yè)金融城一期進(jìn)入201年3，寫字樓物業(yè)大宗交易需求依舊熱烈：鐵獅門晶融匯一期甲級(jí)寫字樓物業(yè)整體出售給中國平安，晶融匯也成為平安保險(xiǎn)在成都持有的第二個(gè)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，第一個(gè)是為位于人民南路的平安財(cái)富中心。進(jìn)入8月份，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)聯(lián)手打造的睿東中心，以約21億元的價(jià)格整體出售給深圳某私募基金；棕櫚泉國際中心僅半月變賣出3個(gè)整層寫字樓，最高單價(jià)每平米超過2萬元。大宗交易需求的旺盛，也說明了真正的高端物業(yè)擁有更好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和定價(jià)權(quán)能力，這些都能最大限度保護(hù)投資者的投資資產(chǎn)從而達(dá)到升值的目的，因而這類物業(yè)也贏得了更多高端客戶的青睞。天.府新5城區(qū)域?qū)懽謽切枨笄闆r對(duì)于天府新城區(qū)域，隨著以新世紀(jì)環(huán)球中心為代表的散售型乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目在南部新區(qū)集中入市，區(qū)域內(nèi)寫字樓的租賃及銷售進(jìn)度受到了極大挑戰(zhàn)。近年，天府新城區(qū)域?qū)懽謽强罩寐示痈卟幌?，始終在40以%上水平，受未來3年即將到來的大量新增供應(yīng)的影響，可以預(yù)計(jì)區(qū)內(nèi)物業(yè)空置率還有大幅增加的可能；與空置率走高的同時(shí)，租金水平及物業(yè)銷售的價(jià)格卻將繼續(xù)下探?？梢灶A(yù)計(jì)未來對(duì)價(jià)格成本最為敏感的中小企業(yè)及個(gè)人投資者將更有可能成為天府新區(qū)內(nèi)物業(yè)的潛在購買者。對(duì)于天府新城區(qū)域的項(xiàng)目來說，自200年6以來，物業(yè)租金一直呈現(xiàn)增長的態(tài)勢(shì)，租金的年增長率也高于全市平均水平，隨著區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)物業(yè)增多以及商業(yè)氛圍地不斷完善成熟，區(qū)內(nèi)物業(yè)租金有很大上漲的空間。但需要認(rèn)識(shí)到的是，由于同類物業(yè)近幾年放量增多，使得區(qū)域物業(yè)空置率不斷上升，導(dǎo)致售價(jià)及租金上漲有所放緩。隨著未來幾年大量物業(yè)上市，區(qū)域物業(yè)售價(jià)和租金有很大下探可能。大源區(qū)項(xiàng)目售價(jià)均價(jià)：項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域銷售均價(jià)（元平米）業(yè)態(tài)新世紀(jì)環(huán)球中心高新區(qū)散售蜀都中心大源核心區(qū)散售星宸國際大源核心區(qū)散售兩江國際大源核心區(qū)散售復(fù)城國際大源散售希頓國際大源散售棕櫚泉國際大源大宗銷售福年廣場大源散售香年廣場大源散售美年廣場大源散售東方希望天翔大源核心區(qū)散售就物業(yè)出售價(jià)格來看，毫無疑問的棕櫚泉國際無論從品牌上還是物業(yè)品質(zhì)上都成為了天府新城區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿物業(yè)，160至02060元0的0銷售均價(jià)也已經(jīng)拉大了與同區(qū)域其他項(xiàng)目的差距。區(qū)內(nèi)另一個(gè)高端項(xiàng)目希頓國際廣場，同棕櫚泉一樣走高端路線，其180元0/0平米的銷售價(jià)格也是對(duì)其品質(zhì)的肯定。另外，棕櫚泉國際同希頓國際兩個(gè)項(xiàng)目能拉開同區(qū)域其他項(xiàng)目的距離，除了其硬件品質(zhì)高外，還在于其項(xiàng)目內(nèi)均包含有星級(jí)酒店配套，在服務(wù)軟配套上更可以得到保證，這也是很多客戶比較看重的地方。除此之外，大源核心區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，目前在售的項(xiàng)目均價(jià)基本在125元0/0平米至1350元0/平0米水平范圍內(nèi)，高于除上述2個(gè)項(xiàng)目外大源區(qū)其他區(qū)域大多數(shù)項(xiàng)目的平均價(jià)格。這也正好說明了核心區(qū)整體設(shè)計(jì)、統(tǒng)一配套的基礎(chǔ)設(shè)施，確實(shí)能夠提升了區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和市場競爭力。4.2.租1金.需6求：就寫字樓物業(yè)租金表現(xiàn)來看，市中心及東大街片區(qū)的物業(yè)已經(jīng)與其他區(qū)域拉開一定的距離，造成這種距離的主要原因除了該區(qū)域的項(xiàng)目在地段上擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)外，其物業(yè)硬件水平、物業(yè)管理服務(wù)水平以及政府的政策的支持都是支撐起其良好發(fā)展的關(guān)鍵。同時(shí)也可以看出，單一業(yè)權(quán)的物業(yè)，其租金表現(xiàn)也更為出色。區(qū)域市中心及東大街人民南路天府新城租金元月平方米元月平方米元月平方米物業(yè)管理費(fèi)元月平方米元月平方米元月平方米表：市區(qū)各區(qū)域代表項(xiàng)目租金項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域銷售均價(jià)（元平米月）業(yè)權(quán)百揚(yáng)大廈天府廣場單一業(yè)權(quán)航天科技大廈天府廣場單一業(yè)權(quán)明宇金融廣場東大街單一業(yè)權(quán)時(shí)代號(hào)東大街散售保利中心人民南路散售新世紀(jì)環(huán)球中心高新區(qū)散售晶科號(hào)高新區(qū)散售蜀都中心大源核心區(qū)散售東方希望天祥大源核心區(qū)散售香年廣場大源散售高新區(qū)天府新城區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，根據(jù)其地段及物業(yè)品質(zhì)的不同，其租金水平大概在45-之6間0。新世界環(huán)球中心的售價(jià)和租金據(jù)在區(qū)域中處于偏低水平，這主要是因?yàn)槠鋯误w開發(fā)量太大，潛在租戶選擇面也更大。4.2.市1場.研7究結(jié)果天府新城區(qū)域內(nèi)物業(yè)的租金、售價(jià)相較市區(qū)物業(yè)項(xiàng)目來說要低一些，原因有三：1.區(qū)域商業(yè)氣氛也有不足；2區(qū).域物業(yè)的租售價(jià)格受市場供應(yīng)的影響更大，物業(yè)的大量集中供應(yīng)，導(dǎo)致市場存量進(jìn)一步加大，去化周期加長；3雖.然棕櫚泉、希頓國際廣場等物業(yè)在高端市場表現(xiàn)不錯(cuò)，但區(qū)域內(nèi)更多項(xiàng)目是以散售、物業(yè)水平也多是準(zhǔn)甲級(jí)或乙級(jí)寫字樓，物業(yè)品質(zhì)較之其他區(qū)域并無優(yōu)勢(shì)；4.區(qū)內(nèi)物業(yè)大多數(shù)將目標(biāo)客群鎖定在個(gè)人及中小企業(yè)上，定位規(guī)劃設(shè)計(jì)上同質(zhì)化嚴(yán)重，同類物業(yè)間競爭異常慘烈，這也進(jìn)一步削弱了區(qū)內(nèi)項(xiàng)目業(yè)主方的議價(jià)能力。天府新城大源片區(qū)目前整體處于一個(gè)快速成長的階段，區(qū)域商業(yè)氣氛不足，整體成熟度還有待提高，因而其售價(jià)同租金等來看，同市內(nèi)其他區(qū)域比較仍處于低位。但從整體來看，整體區(qū)域內(nèi)部各板塊功能規(guī)劃定位合理，功能配套齊全，基礎(chǔ)建設(shè)已近完成，同時(shí)區(qū)域內(nèi)已有大量項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際開發(fā)階段，區(qū)域未來發(fā)展前景任可以期待。而對(duì)于大源核心區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目來說，大源核心區(qū)在功能定位上是城南的新天府廣場，是成都市多核發(fā)展的中心之一，同時(shí)也是高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展、統(tǒng)一設(shè)計(jì)配套的核心區(qū)域；隨著區(qū)域項(xiàng)目的不斷呈現(xiàn)，基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較之其他區(qū)域項(xiàng)目勢(shì)必受到更多商戶的青睞，內(nèi)部項(xiàng)目物業(yè)投資潛力也更大。酒.店2市場分析酒店產(chǎn)品類型不能滿足多樣性需求，成都酒店市場仍有潛力。隨著成都旅游市場的強(qiáng)勁發(fā)展，大量國際品牌酒店搶灘成都，未來競爭加劇。成都入境旅游強(qiáng)勁發(fā)展，高端酒店業(yè)績穩(wěn)步上漲。自200年8以來，成都入境旅游持續(xù)上漲，并在201年1達(dá)到121萬.人6次，比201年0增長51.，6大%大超過了200年8地震前水平。截至201年211月，入境旅游人次達(dá)到151.萬6人4次，比201年1同期增長28.，9再%創(chuàng)新高。強(qiáng)勁的旅游發(fā)展，為成都市酒店業(yè)帶來了更多機(jī)會(huì)，就五星級(jí)酒店表現(xiàn)來看，無論是入住率還是平均房價(jià)都保持上漲的態(tài)勢(shì)，截至201年211月底日平均房價(jià)比上年同期增長了8.1，%雖然入住率略有0.9的%下降，但由于房價(jià)的上漲，每間可出租客房收益仍然有6.7的%上漲。201年2，伴隨著市場信心的增加，國際品牌酒店加快了進(jìn)入成都的步伐。同年在成都主要國際品牌酒店全年新增2,3間2客0房，未來五年內(nèi)已知進(jìn)入成都市場的國際品牌酒店超過40家。到201年7成都市主要國際品牌酒店房間數(shù)將接近1.5萬6間，且多分布在市中心傳統(tǒng)商圈以及高新南區(qū)天府新城區(qū)域等高端寫字樓集中區(qū)域。大量新增的供給將對(duì)成都市場帶來不小沖擊，市場需要一段時(shí)間消化。另外，大量國際高端品牌酒店的進(jìn)入對(duì)成都現(xiàn)有的酒店，特別是國內(nèi)品牌酒店無論是市場占有率還是人力資源等方面都將可能有較大影響，成都市酒店格局或面臨重新洗牌。表：目前可甄別的五星級(jí)酒店項(xiàng)目星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店品牌所屬項(xiàng)目國際酒店品牌希爾頓酒店集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)華爾道夫銀泰中心

頂級(jí)六星級(jí)康拉德西部國際金融中心五星級(jí)希爾頓成都世茂猛追灣五星級(jí)希爾頓希頓國際廣場五星級(jí)逸林成都天鵝湖喜達(dá)屋酒店集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)圣瑞吉華置廣場超五星級(jí)皇家艾美成都信遠(yuǎn)太陽公元超五星級(jí)威斯汀來福士廣場超五星級(jí)酒店中天盈譽(yù)峰期五星級(jí)喜來登天府麗都喜來登五星級(jí)喜來登協(xié)信中心準(zhǔn)五星級(jí)福朋美年廣場萬豪酒店集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)麗思卡爾頓富力天匯廣場超五星級(jí)萬豪茂業(yè)天地五星萬麗藍(lán)光都江堰五星萬豪行政首座洲際酒店集團(tuán)超五星級(jí)洲際酒店成都世紀(jì)城超五星級(jí)洲際酒店新世紀(jì)環(huán)球中心五星級(jí)皇冠假日總府路皇冠假日酒店五星級(jí)皇冠假日保利

五星級(jí)皇冠假日新世紀(jì)環(huán)球中心五星級(jí)皇冠假日成都盛大國際廣場五星級(jí)假日成都世紀(jì)城五星級(jí)假日成都世紀(jì)城東樓五星級(jí)假日成都東方廣場四星級(jí)智選成都鼓樓世家費(fèi)爾蒙萊佛士頂級(jí)六星級(jí)費(fèi)爾蒙成都棕櫚泉國際五星級(jí)瑞士酒店南湖項(xiàng)目凱越酒店集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)柏悅成都超五星級(jí)君悅?cè)汗鈴V場雅高酒店集團(tuán)超五星級(jí)索菲特萬達(dá)五星級(jí)鉑爾曼紫檀五星級(jí)美居總府路紫薇大廈四星級(jí)宜必思永豐路、科華路四季酒店集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)四季匯日國際廣場悅榕莊集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)悅榕莊成都北湖熊貓小鎮(zhèn)超五星級(jí)悅椿莊成都世紀(jì)城

朱美拉頂級(jí)六星級(jí)朱美拉成都環(huán)球匯文華東方集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)文華東方成都東方薈馬可孛羅酒店集團(tuán)頂級(jí)六星級(jí)馬可孛羅太古酒店集團(tuán)超五星級(jí)精品酒店博舍太古大慈寺溫德姆酒店集團(tuán)五星級(jí)溫德姆成都天之府豪庭五星級(jí)溫德姆廣場準(zhǔn)五星級(jí)華美達(dá)金府路準(zhǔn)五星級(jí)華美達(dá)浣花御境準(zhǔn)五星級(jí)戴斯大鼎世紀(jì)廣場準(zhǔn)五星級(jí)戴斯浣花御境釣魚臺(tái)米高梅集團(tuán)超五星級(jí)精品酒店釣魚臺(tái)寬窄巷子雅思閣集團(tuán)超五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓雅思閣天府國際金融中心五星級(jí)酒店服務(wù)公寓盛捷中匯廣場輝盛閣超五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓輝盛閣仁恒置地廣場

奧克伍德準(zhǔn)五星級(jí)奧克伍德豐德國際千禧國敦酒店集團(tuán)五星級(jí)千禧成都新東方卡爾森酒店集團(tuán)五星級(jí)麗笙成都準(zhǔn)五星級(jí)麗亭成都置信麗亭麗晶酒店超五星級(jí)麗晶成都龍之夢(mèng)中心富豪集團(tuán)五星級(jí)富豪首座富豪凱賓斯基酒店集團(tuán)五星級(jí)凱賓斯基人民南路凱賓斯基酒店朗挺酒店集團(tuán)五星級(jí)朗豪非遺公園項(xiàng)目本土酒店品牌明宇酒店集團(tuán)五星級(jí)豪雅明宇金融廣場五星級(jí)尚雅錦江國際五星級(jí)麗雅仁和春天四星級(jí)宇豪羅曼大酒店錦江賓館酒店

超五星級(jí)錦江賓館貴賓樓錦江賓館五星級(jí)錦江賓館錦江賓館川投國際網(wǎng)球中心五星級(jí)川投國際酒店城市名人酒店集團(tuán)五星級(jí)城市名人酒店五星級(jí)名人花水灣溫泉酒店其他本土品牌酒店五星級(jí)成都海悅酒店五星級(jí)成都明悅大酒店五星級(jí)岷山飯店五星級(jí)加州花園酒店五星級(jí)望江賓館五星級(jí)西藏飯店五星級(jí)家園國際酒店成都未來幾年酒店供給的特點(diǎn)可以歸納為以下幾點(diǎn)：1供.應(yīng)量大，超過50座星級(jí)酒店,超過上萬間的客房，僅天府新區(qū)就有超過30座以上五星級(jí)星級(jí)酒店；2上.市時(shí)間集中在未來3-年5內(nèi)，短期內(nèi)同類物業(yè)競爭勢(shì)必激烈；3品.牌覆蓋廣，幾乎涵蓋全部國際一流酒店品牌，考慮到各酒店品牌公司的擴(kuò)展速度，可以供新物業(yè)業(yè)主選擇的酒店品牌已經(jīng)很少；4產(chǎn).品差異化程度不夠，已知的酒店項(xiàng)目中，絕大多數(shù)為傳統(tǒng)型商務(wù)酒店，而魚臺(tái)項(xiàng)目），在市場充分發(fā)展及細(xì)分下，如精品酒店、主題酒店等仍有一定的市場空間。整個(gè)成都已知僅有3整個(gè)成都已知僅有3座星級(jí)精品酒店（譽(yù)峰,太古博舍，以及寬窄巷子釣4.2商.業(yè)3市場分析4.2.3整.體1特征銷售市場方面，201年2成都市主城區(qū)商鋪新增供應(yīng)154.萬0平2方米，同比增加63.4，9成%交68.萬0平2方米，同比下降10.4。8受%住宅限購政策影響，住宅投資需求抑制，開發(fā)商通過加大商鋪供應(yīng)量以快速回籠資金，新增商鋪供應(yīng)大幅上升。但與此同時(shí)，由于近年實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，投資信心不足，加上商鋪投資門檻上升，在供應(yīng)大幅放量的同時(shí)，成交量不升反降，市場供過于求情形較為突出。租賃市場方面，整體發(fā)展較為平穩(wěn)，租金隨著商鋪價(jià)格持續(xù)走高而穩(wěn)步上漲，上漲幅度5%-不10等%。201年2開始多個(gè)綜合體項(xiàng)目中的購物中心相繼開業(yè)，受軌道交通的帶動(dòng)，地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)市場表現(xiàn)較好。市場以核心商圈為主，多個(gè)次級(jí)商圈共同發(fā)展的格局加速形成。成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量大，未來供應(yīng)仍保持在較高水平，當(dāng)中不乏大型商業(yè)廣場項(xiàng)目出現(xiàn)。在住宅市場持續(xù)限購的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)依舊是主要的投資渠道，商鋪銷售市場將出現(xiàn)一定回升。4.2.3商.鋪2銷售市場供應(yīng)情況201年3上半年成都市主城區(qū)商鋪新增約60完平米，同比增幅超過70，%存量面積超過31萬0平米。上半年商鋪銷售趨于平穩(wěn)，高新區(qū)依舊為主城區(qū)商鋪存量及供應(yīng)量最高的城區(qū)，存量面積超過10萬0方，新增供應(yīng)超過20萬方；預(yù)計(jì)201年下半年成都市主城區(qū)將共新增83.萬4方3。4.2.3商.鋪銷3售市場需求情況過去一年多時(shí)間內(nèi)，商鋪市場出現(xiàn)明顯降溫，較多項(xiàng)目成交乏力，整體去化緩

慢。盡管銷售狀況不佳，但商鋪價(jià)格保持了持續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，商鋪成交價(jià)格為251元/平方米。從區(qū)域來看，新增商鋪向外環(huán)發(fā)展趨勢(shì)加劇，中心城區(qū)商鋪市場占比逐漸減少，而三環(huán)外尤其是城南為商鋪供應(yīng)最為集中的區(qū)域，但市場成交項(xiàng)目主要集中在三環(huán)內(nèi)，三環(huán)外項(xiàng)目則出現(xiàn)一定滯銷。1年3上半年商鋪銷售備案前十序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域備案套數(shù)備案均價(jià)（元M銀石廣場市中心雄飛中心市中心中海城南官邸天府新城大鼎世紀(jì)廣場天府新城新熙門市中心壹品天成武侯外雙楠奧克斯廣場天府新城斯嘉麗廣場青羊區(qū)金牛萬達(dá)廣場金牛區(qū)保利茉莉公館青羊區(qū)商3鋪.租4賃市場成都良好的地理位置及市場輻射面、升級(jí)且日趨多元化的消費(fèi)需求令各類品牌在蓉?cái)U(kuò)張意愿強(qiáng)烈，全年零售物業(yè)租賃市場表現(xiàn)活躍。奢侈品牌、快時(shí)尚品牌、咖啡連鎖品牌等均進(jìn)駐成都。此外，快時(shí)尚品牌均加快在新興商圈的拓點(diǎn)，并積極促成其姊妹品牌在蓉開店。受強(qiáng)勁租賃需求推動(dòng)，五個(gè)新開業(yè)項(xiàng)目均錄得較低空置率，全市零售物業(yè)空置率繼續(xù)下降至7.7。2%01年2第四季度末全市優(yōu)質(zhì)物業(yè)首層平均凈租金同比上漲3.至1%36元5/平米/月。其中，核心商圈平均租金達(dá)66元9/

平米/月。1年平米/月。1年2新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高。1年2，成都共有包括萬象城等在內(nèi)的五個(gè)項(xiàng)目落成開業(yè)，總體量達(dá)約84萬平方米，創(chuàng)歷史新高。新增物業(yè)均位于二環(huán)路商業(yè)帶及南部新區(qū)兩個(gè)新興商圈，均為成都帶來諸多全新品牌。除進(jìn)一步填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)配套空白、促進(jìn)區(qū)域商業(yè)氛圍顯著提升外，部分項(xiàng)目獨(dú)特的景觀設(shè)計(jì)亦為顧客提供全新的一站式購物體驗(yàn)。伴隨零售商業(yè)供應(yīng)高峰將促使市場進(jìn)一步細(xì)分，差異化競爭及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)或?qū)⒊芍苿訇P(guān)鍵。201年3成都零售物業(yè)市場也將迎來供應(yīng)高峰。隨著成都基礎(chǔ)建設(shè)升級(jí)及“北改”等規(guī)劃進(jìn)程加快，新興商圈將有望迎來更多物業(yè)落成開業(yè)，而優(yōu)質(zhì)物業(yè)將集中入駐核心商圈。品牌零售商預(yù)計(jì)將保持積極的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，并繼續(xù)加強(qiáng)在新興商圈拓點(diǎn)。此外，成都良好的市場輻射面及居民升級(jí)且日趨多元化的消費(fèi)需求將促進(jìn)更多全新品牌來蓉拓展市場。商3鋪.市5場總結(jié)隨著大量優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的入市將促進(jìn)整體市場氛圍進(jìn)一步成熟，但物業(yè)間的激烈競爭將可能導(dǎo)致業(yè)主議價(jià)能力有所下降、全市租金增幅有所減緩。物業(yè)市場或?qū)⑦M(jìn)一步細(xì)分，位置較好、定位更明確、招商運(yùn)營方面更富專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的零售物業(yè)將有望贏得更好的市場表現(xiàn)。、公寓市場分析目前，不僅可以作為年輕一族追求個(gè)性居住的載體，更多作為寫字樓物業(yè)的填充型產(chǎn)品。在成都市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大環(huán)境下，除了世界50，0國有大型企業(yè)，實(shí)力民營企業(yè)紛紛進(jìn)駐成都外，更多與之配套的上下游中小企業(yè)以及新的成長型企業(yè)對(duì)于辦公類物業(yè)有了更大的需求，同時(shí)隨著成都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)、軟件服務(wù)產(chǎn)業(yè)等發(fā)展，這些都是產(chǎn)品的目標(biāo)市場。序號(hào)項(xiàng)目層高面積區(qū)間（）實(shí)得均價(jià)產(chǎn)權(quán)年限特點(diǎn)（元）中德英倫聯(lián)邦蘋果高層*變變保利星座變獨(dú)立雙入戶就市場供給來看，目前市面上最主要有.米兩種產(chǎn)品，4.2.整4體.特1征產(chǎn)品主要集中在成都市主城區(qū)范圍內(nèi)，整體去化情況欠佳。 年主城區(qū)新增供應(yīng)約14.萬4平7米，銷售10.萬8平6米，存量達(dá)46.萬2平9米。預(yù)計(jì)下半年將新增13.萬9平1米。第五章項(xiàng)目定位建議5.項(xiàng)1目定位綜述5.1大.源1區(qū)市場分析：通過上述市場分析可知，無論是寫字樓物業(yè)，或是酒店物業(yè)，成都市場未來數(shù)年內(nèi)都將迎來一個(gè)爆發(fā)式增長的過場，存量消化需時(shí)。同時(shí)對(duì)于地塊項(xiàng)目所在的大源區(qū)來說，目前仍處于建設(shè)期，區(qū)域整體實(shí)景還需要一段時(shí)間，區(qū)域內(nèi)一、兩年難以形成聚集效應(yīng)，對(duì)于人群和人氣的聚集來說會(huì)有一定的制約。但就整體來說，正是因?yàn)榇笤春诵膮^(qū)本身就是高新區(qū)政府出資、整體規(guī)劃，整體建設(shè)、重點(diǎn)打造的核心商務(wù)區(qū)，其存在的意義就是天府新城的門戶作用，市場影響巨大。而核心區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，幾乎均有品牌開發(fā)商投資開發(fā)，項(xiàng)目整體品質(zhì)較高，使得整個(gè)區(qū)域的價(jià)值有很好的保證。同時(shí)，地鐵一號(hào)、天府大道、益州大道等縱橫交通網(wǎng)，也給區(qū)域提供了很好的交通設(shè)施配套，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目可達(dá)性良好。正因?yàn)榇?，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，無論從保值性，或物業(yè)的增值潛力都會(huì)較之其他區(qū)域的項(xiàng)目更高。5.1.項(xiàng)2目業(yè)態(tài)組合根據(jù)市場分析，本項(xiàng)目將建成以寫字樓、精品酒店為主、商業(yè)街鋪為輔的精品商業(yè)綜合體。其各部門比例為：地上部分：座：超甲級(jí)寫字樓 米、層、建筑面積 平米；座：精品酒店超甲級(jí)寫字樓 米，其中酒店客房約套，共11層，建筑面積約22066平.米2；4寫字樓面積約174平0米0，共12層；商業(yè)街鋪2451平8米.，2共4層。注：項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)建筑方案、外立面形態(tài)、業(yè)態(tài)分配數(shù)據(jù)、車位數(shù)量等技術(shù)信息及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均以規(guī)劃局正式批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)。定2位分析：.寫2字.樓1部分客戶群分析就目前成都市寫字樓市場來看，雖然這幾年供應(yīng)量巨大，市場存量去化周期較長，但考慮到近年整體去化率也較為穩(wěn)定，同時(shí)，高新區(qū)目前僅有少量項(xiàng)目可做大宗銷售（整棟或整層購買），因此市場依舊留有空間。同時(shí)，本項(xiàng)目開發(fā)業(yè)主，本身是由省工商聯(lián)牽頭川內(nèi)多家知名民營企業(yè)合資設(shè)立，其社會(huì)、民營資源廣闊，也為項(xiàng)目提供了足夠的潛在客源。.2寫.字2樓客戶定位基于項(xiàng)目自身的產(chǎn)品定位，同時(shí)結(jié)合市場需求同業(yè)主的背景資源，本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)目標(biāo)客群是大型金融機(jī)構(gòu)、實(shí)力民營企業(yè)。他們對(duì)于項(xiàng)目有整體收購的實(shí)力，或有抱團(tuán)發(fā)展的需求。5.1.酒2店.部3分客戶群分析（1）主要以居住和商務(wù)為目的高級(jí)商務(wù)人士在租用或投資酒店時(shí)，他們的直接目的在于可長期居住，又可獲得生活和工作上的方便，其商務(wù)要求較高。（2）需要高檔、方便的居住商務(wù)環(huán)境以及細(xì)致入微的專業(yè)服務(wù)酒店的租用者一般都具有三高、二多、一化特征，即學(xué)歷高、素質(zhì)高、地位高，事務(wù)多、需求多，國際化。他們對(duì)居住文化、辦公或商業(yè)環(huán)境有著獨(dú)特的理解與需求，對(duì)反映酒店檔次的裝修裝飾、外部環(huán)境、配套設(shè)施、管理服務(wù)水平等要求也較高。（3）以外籍人士較長時(shí)期的租用為主酒店定位高，收費(fèi)高，服務(wù)層次高，消費(fèi)該類物業(yè)需要較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這就決定了酒店的租用者以外籍人士為主。5.1.2商.鋪4客群分析通過市場分析，南區(qū)商鋪的購買者，主要為個(gè)人，其可接受單價(jià)在4至5萬元每平米，其購買的目的，也多為保值。第六章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析項(xiàng)目用地范圍及自然狀況項(xiàng).目1地理位置項(xiàng)目用地位于高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū) 地塊，距地鐵一號(hào)線世紀(jì)城站約米0。6.1項(xiàng).目2用地范圍項(xiàng)目地塊位于高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)腹地，基地成規(guī)則矩形，基地面積約31.4畝0。7具8體四至范圍是：南側(cè)為緯四路、北側(cè)為緯五路、東側(cè)為經(jīng)三北路、西側(cè)為經(jīng)四路。6.1項(xiàng).目3自然狀況項(xiàng)目東側(cè)有規(guī)劃綠化用地，且項(xiàng)目自身綠化率不低于15，%此外，項(xiàng)目西南側(cè)為保利國際廣場的綠化廣場，西北側(cè)可見核心區(qū)打造的月牙湖。6.1項(xiàng).目4周邊環(huán)境1）位于大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)腹地，南面毗鄰城南第一高樓保利國際廣場。2）核心區(qū)內(nèi)，已知有王府井、伊勢(shì)丹等大型百貨進(jìn)駐。3）核心區(qū)東臨新會(huì)展中心，北側(cè)為200畝0市政公園，南側(cè)為大源核心區(qū)金融后臺(tái)區(qū)、西側(cè)為大源中央居住區(qū)，商業(yè)中心價(jià)值卓越。6．2市政配套條件6.2道.路1交通條件1）項(xiàng)目地塊北核心區(qū)內(nèi)環(huán)線緯五路，西側(cè)為經(jīng)四路，東側(cè)為核心區(qū)52米寬的主干道經(jīng)三北路，南側(cè)為緯四路；2）距雙流際機(jī)場約15分鐘車程；3）地鐵1號(hào)線與區(qū)域地塊地下環(huán)線無縫連接。6.2市.政2基礎(chǔ)設(shè)施情況地塊所處區(qū)域?yàn)槌悄铣鞘兄行纳虡I(yè)區(qū)腹地，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃完善，建設(shè)地塊紅線外達(dá)到“七通”，地塊內(nèi)場地平整。第七章項(xiàng)目建設(shè)方案7．1項(xiàng)目總體規(guī)劃本案所涉及大源區(qū)地塊項(xiàng)目，是由國際甲級(jí)寫字樓、精品酒店、商業(yè)街配套共同構(gòu)成成熟的現(xiàn)代化綜合體，為入駐企業(yè)提供完善的商務(wù)服務(wù)。7.1核.心2區(qū)內(nèi)所有項(xiàng)目的地下空間均與區(qū)域的地下綜合環(huán)網(wǎng)連接，使得整個(gè)核心區(qū)構(gòu)成總建筑面積達(dá)數(shù)十萬平方米的地下城。并獨(dú)創(chuàng)“綜合管廊、地下空間開發(fā)、地下環(huán)形車道”三位一體的地下綜合構(gòu)筑物模式。地下一層建有西南首次采用的貫通所有建筑的交通環(huán)廊以及上萬平米商業(yè)配套。整個(gè)核心區(qū)共有200多00個(gè)停車位，為泊車者解除了找車位的煩惱。7.1.核3心采用了世界先進(jìn)的集中供冷技術(shù)。其獨(dú)特的大型外融冰方式蓄冰供冷技術(shù)，夜間發(fā)電特點(diǎn)，具有保護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境、節(jié)約能源等優(yōu)點(diǎn)。這里將成為具有世界先進(jìn)水平、西南第一的大型集中供冷系統(tǒng)，從根本改變了空調(diào)供冷的傳統(tǒng)方式。7.1.核4心區(qū)設(shè)置集中水處理站。各建筑物廢水，經(jīng)過處理變成中水，再對(duì)區(qū)域的園林、綠化進(jìn)行灌溉。這種中水處理方法有效而合理地利用資源。較之各建筑物分設(shè)中水系統(tǒng)具有節(jié)能、環(huán)保的優(yōu)點(diǎn)。7.1.核5心區(qū)內(nèi)設(shè)立統(tǒng)一信息平臺(tái)，位于綜合環(huán)廊地下二層的綜合管網(wǎng)為區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的管線布置，提供了統(tǒng)一的設(shè)計(jì)和陪同，大大方便了區(qū)域項(xiàng)目的管線連接升級(jí)。管線包括語音通信網(wǎng)、數(shù)據(jù)交換網(wǎng)、有線電視網(wǎng)。滿足區(qū)內(nèi)對(duì)通訊、信息處理、廣播電視等方面的需求。提供多家電信運(yùn)營商服務(wù)，為區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商以及業(yè)主提供全方位的服務(wù)。6項(xiàng)目南面正對(duì)城南第一高樓，32米0設(shè)計(jì)高度的保利塔，城市景觀得天獨(dú)厚。7．2建設(shè)規(guī)模及概況工程總建筑面積約 。其中地2建筑面積 3地下建筑面積5地下三層，地上二十四層。地下功能為地下商業(yè)街、物業(yè)配套用房、停車庫及機(jī)電設(shè)備用房，共設(shè)有約90個(gè)5機(jī)動(dòng)車停車位；自行車停車位130個(gè)0；地上部分由寫字樓、精品酒店及商業(yè)街裙樓2棟塔樓建筑組成，精品酒店11層+甲級(jí)寫字樓24層，高100.；0寫0字下樓23層，高10；0商下業(yè)4層，高25。下注：項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)建筑方案、外立面形態(tài)、業(yè)態(tài)分配數(shù)據(jù)、車位數(shù)量等技術(shù)信息及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均以規(guī)劃局正式批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)。7．3項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)格7.3.建1筑結(jié)構(gòu)本工程由三部分組成：辦公樓、精品酒店、裙樓商業(yè)街。主樓與群房間采用抗震裂縫分開。辦公樓、精品酒店采用框架——剪力墻結(jié)構(gòu)（級(jí)）。酒店裙房由于酒店大堂及大小宴會(huì)廳大空間的影響，特別是大宴會(huì)廳上部游泳池對(duì)整體結(jié)構(gòu)的影響，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)很不經(jīng)濟(jì)，所以欲采用鋼框架結(jié)構(gòu)。大宴會(huì)廳（義）頂板采用單向工字形鋼梁支撐。 商業(yè)部分采用鋼框架結(jié)構(gòu)。地下部分當(dāng)上部結(jié)構(gòu)為鋼框架時(shí)（酒店裙房和商業(yè)），鋼框架柱延伸至地下一層。具體指標(biāo)如下：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限： 10年0。建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：一級(jí)。建筑抗震等級(jí)：除地下二~四層框架剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)，其余均為一級(jí)。外2觀風(fēng)格擬建建筑物為精品酒店、甲級(jí)寫字樓及商業(yè)街。為達(dá)到建筑氣派、現(xiàn)代、尊貴的視覺感觀，建筑在立面設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)水平線條，以顯示建筑物舒展的形體。立面主要墻面選用透明玻璃結(jié)合石材扣板的幕墻結(jié)構(gòu)，大氣莊總，玻璃采用節(jié)能型雙層絕緣玻璃。從建筑外觀的肌理中可以找出立面的韻律，形成自己的特色。其中酒店與寫字樓立面統(tǒng)一，整體感強(qiáng)，商業(yè)街保持自己的特色。整個(gè)建筑群給人以穩(wěn)重、舒展、大方的感覺。7.3裝.修3風(fēng)格精品酒店精裝修，寫字樓公共區(qū)域精裝修，商業(yè)街鋪清水。7.3配.套4設(shè)備電氣系統(tǒng)：設(shè)有高、低壓配電系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、一般照明、應(yīng)急照明及疏散照明配電系統(tǒng)、電氣安全、防雷接電系統(tǒng)。集中供冷系統(tǒng)：獨(dú)特的大型水冷技術(shù)，夜間發(fā)電特點(diǎn)，具有保護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境、節(jié)約能源等優(yōu)點(diǎn)。安全防范系統(tǒng)：進(jìn)出口、電梯、公共走廊及停車場均設(shè)置閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；通訊系統(tǒng)：預(yù)留電話線路，預(yù)留電話接口，預(yù)留寬帶網(wǎng)接口；消防系統(tǒng)：室外消火栓系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、水噴霧滅火系統(tǒng)，除此之外，在消火栓箱下配置若干手提式磷酸銨鹽干粉滅火器、在地下停車庫加配推車式輕水泡沫滅火器。地下車庫管理系統(tǒng)7．4項(xiàng)目外部配套建設(shè)方案管1線建設(shè)內(nèi)容?上水：由市政自來水管網(wǎng)供給。項(xiàng)目管線從用地北側(cè)地下公用支管廊內(nèi)市政生活給水管引一路給水管；?中水：建筑物衛(wèi)生器具沖洗、道路廣場澆灑及綠化用水由大源核心區(qū)中水管網(wǎng)供給。雨水：建筑紅線內(nèi)的雨水分三個(gè)出口有組織排入周邊市政雨水排水管網(wǎng)。寫字樓雨水采用 管道用地北側(cè)市政雨水排水管網(wǎng)。酒店區(qū)域雨水采用0 管道排入用地北側(cè)西段市政雨水排水管網(wǎng)。商業(yè)樓區(qū)域雨水采用一 管道排入用地南側(cè)西段市政雨水排水管網(wǎng)。污水：分兩個(gè)出口排入用地北側(cè)市政污水排水管網(wǎng)。餐飲、娛樂等非衛(wèi)生間排水不進(jìn)入化糞池。酒店污水采用 0 管道排入用地北側(cè)市政污水排水管網(wǎng)。寫字樓污水采用 一 管道排入用地北側(cè)市政污水排水管網(wǎng)。商業(yè)樓污水采用 一 管道排入用地北側(cè)市政污水排水管網(wǎng)。燃?xì)猓汗こ烫烊粴馊肟谟?jì)量間有1處。由市政天然氣中壓管道從綜合官網(wǎng)引出，經(jīng)設(shè)置在室外的調(diào)壓箱減壓后，按壓力分4路進(jìn)入室內(nèi)計(jì)量間。進(jìn)入酒店計(jì)量間的是二路，其中一路為鍋爐用，另一路為餐飲用，其它2路為餐飲灶具用。供電：項(xiàng)目由附近 變電站供兩路 電源至本建筑變電所高壓柜上端頭。兩路電源同時(shí)工作，設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)，互為備用，每路電源能承擔(dān)全部負(fù)荷。系統(tǒng)的接地型式為小電阻接地系統(tǒng)。7.4.交2通組織情況交通組織交通組織的原則是使各種物流和人流的路線最短、交叉最少且盡量避免迂回。根據(jù)用地規(guī)劃，在用地區(qū)域由東向西設(shè)有一個(gè)步行通道，作為主人流的出入口，貫穿整個(gè)項(xiàng)目；在正北側(cè)設(shè)一個(gè)出人口，作為進(jìn)出寫字樓的人流出入口；在北側(cè)偏西位置，設(shè)一出入口，作為酒店主人流出人口；在項(xiàng)目西南側(cè)及南偏東設(shè)2個(gè)次出人口，作為商業(yè)人流動(dòng)線出人口。區(qū)域內(nèi)除連接地下環(huán)網(wǎng)的2個(gè)地下汽車庫出入口外，在項(xiàng)目西側(cè)地面設(shè)一地下車庫出入口，供酒店車輛出入。交通布置在酒店北側(cè)布置有地面落客區(qū)，道路寬度為，路邊轉(zhuǎn)彎半徑最小為。項(xiàng)目中步行通道寬為16米。第八章項(xiàng)目節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、消防節(jié)約能源是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展一項(xiàng)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，建筑節(jié)能是節(jié)能工作的一個(gè)重要領(lǐng)域，節(jié)約能源是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則。為保證工程項(xiàng)目做到合理利用能源和節(jié)約能源，項(xiàng)目的建設(shè)水平應(yīng)達(dá)到成都市節(jié)能型建筑的指標(biāo)。8．1節(jié)能貫徹執(zhí)行《中華人民共和國節(jié)約能源法》和《成都市建筑節(jié)能管理規(guī)定》，充分有效的利用能源，提高能源利用率。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，重點(diǎn)考慮建筑物的形式、結(jié)構(gòu)、采暖、采光照明、建筑材料和機(jī)電設(shè)備的選型，以及項(xiàng)目建成后的運(yùn)營管理等方面的節(jié)能措施。8.1編.制1依據(jù)1）《中華人民共和國節(jié)約能源法》2）《成都市建筑節(jié)能管理規(guī)定》8.1節(jié).能2措施8.1.建2筑.節(jié)1能措施建筑節(jié)能設(shè)計(jì)將貫徹執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ 8、成都市地方《四川省民用建筑節(jié)能管理辦法》、《成都市建筑節(jié)能管理規(guī)定》的要求，建筑物外墻頂棚、樓地面以及其他圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用新型保溫隔熱材料。建筑設(shè)計(jì)中注重節(jié)能設(shè)計(jì)。通過對(duì)建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)包括外墻、屋面等進(jìn)行合理設(shè)計(jì)和優(yōu)化，提高其隔熱保溫水平；建筑外圍門窗注意運(yùn)用熱性能好的構(gòu)造材料與節(jié)點(diǎn)，節(jié)省能耗。外窗擬采用保溫、隔音、隔熱效果好的多層玻璃或中空玻璃窗、低反射率玻璃窗或填充氣體等方法，使整窗的傳熱系數(shù)降低至 （n/-）以下；在圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱良好的情況下，室內(nèi)用各種重質(zhì)材料建成厚重結(jié)構(gòu)，以利于蓄存室內(nèi)熱能，調(diào)節(jié)室溫。建筑設(shè)計(jì)中注意利用自然通風(fēng)技術(shù)，在春秋季節(jié)，盡量依靠自然通風(fēng)來維持室內(nèi)舒適的條件。建筑外形盡量方整，減少外墻表面。盡量利用太陽能熱水器設(shè)備提供熱水系統(tǒng)。普2通.機(jī)2電設(shè)備節(jié)能措施供電系統(tǒng)采用合理的工藝流程，盡可能降低途中的消耗。按要求配裝能源計(jì)量表。本項(xiàng)目所選用機(jī)電設(shè)備的負(fù)荷率必須達(dá)到國家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求，提高設(shè)備利用率。電氣系統(tǒng)選用節(jié)能變壓器，裝設(shè)低壓電力電容器補(bǔ)償無功功率。各類設(shè)備及器材的選型一律采用國家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中的高效節(jié)能設(shè)備的器材。8.1.2空.調(diào)3節(jié)能冷水組通過自控系統(tǒng)保證冷凍水的供水溫度和流量，并根據(jù)負(fù)荷變化自動(dòng)調(diào)節(jié)冷水機(jī)組、冷凍水泵、冷卻水泵和冷卻塔的運(yùn)行參數(shù)?？照{(diào)機(jī)組回水管上均設(shè)動(dòng)態(tài)平衡閥。在穩(wěn)定流量和壓力的同時(shí)，通過空調(diào)回風(fēng)溫度自動(dòng)調(diào)節(jié)冷熱水水量達(dá)到節(jié)能的目的。新風(fēng)機(jī)組系統(tǒng)回管上均設(shè)流量平衡閥和直線型電動(dòng)二通閥。在穩(wěn)定流量和壓力的同時(shí)，通過送風(fēng)和新風(fēng)溫度自動(dòng)調(diào)節(jié)冷熱水水量達(dá)到節(jié)能的目的。8.1.動(dòng)2.力4節(jié)能選擇優(yōu)質(zhì)鍋爐，熱效率大于等于90；%采用變頻循環(huán)水泵；優(yōu)化控制；閉式系統(tǒng)，配備真空脫氣器，水中氣體極少，熱效率提高。設(shè)備、管路壽命提高。8.1.照2明.系5統(tǒng)節(jié)能措施根據(jù)各功能區(qū)的實(shí)際需要配置照明，既保證照明需要又達(dá)到節(jié)能目的。照明光源采用新型高效節(jié)能光源，如緊湊型熒光燈、細(xì)徑直管熒光燈等新型高效光源并配置以節(jié)能型電子鎮(zhèn)流器，從而降低照明用電量，創(chuàng)造以人為本的綠色照明環(huán)境。選用效率高、壽命長、安全和性能穩(wěn)定的電光源、燈具、配線器材以及調(diào)光控制設(shè)備和光控器件。既在提高亮度節(jié)省電能及改善照明質(zhì)量的同時(shí)保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，又有益于環(huán)境和人的身心健康。項(xiàng)目建設(shè)主要采用以下幾項(xiàng)節(jié)能措施：8.1.電2氣.節(jié)6能配變電所盡量設(shè)置負(fù)荷中心，采用節(jié)能變壓器，并設(shè)置集中低壓電容器補(bǔ)償柜，補(bǔ)償后功率因數(shù)不小于0.；9采2用高效節(jié)能光源及燈具并加裝電子鎮(zhèn)流器，并對(duì)公共照明、室外照明等進(jìn)行集中控制。對(duì)于靠外窗的燈具單獨(dú)設(shè)立回路控制，以達(dá)到白天節(jié)能的目的。2節(jié)水節(jié).水1措施采用符合國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的高效低能耗供排水設(shè)備；供水系統(tǒng)分類別設(shè)多極計(jì)量；采用一次沖洗水量小于等于的節(jié)水型坐便器，小便器采用感應(yīng)式自閉式?jīng)_洗閥，各種用水水龍頭均采用陶瓷密封芯片節(jié)水型龍頭；酒店及公寓、寫字樓、商業(yè)樓均使用市政中水、供衛(wèi)生間便器沖洗和綠化澆灌使用，綠化采用微噴節(jié)水灌溉；空調(diào)循環(huán)冷卻水系統(tǒng)采用的冷卻塔為北京市環(huán)保節(jié)水部門推薦使用的超低噪聲節(jié)水型產(chǎn)品，冷卻水循環(huán)利用率98.；5%酒店及公寓游泳池循環(huán)水處理系統(tǒng)，水循環(huán)利用率97.。5%供水系統(tǒng)采用合理的工藝流程，推薦使用充氣水嘴、真空排水系統(tǒng)等先進(jìn)的節(jié)水技術(shù)。推薦安裝6升水便器配套系統(tǒng)，并使用兩檔式便器水箱及配件。衛(wèi)生器具管件等采用節(jié)水型設(shè)備。衛(wèi)生器具最低配水點(diǎn)處的靜壓力不超過 5在給水、總?cè)肟谔幘O(shè)水表。采取防滲漏措施，杜絕水量流失。全部生活廢水及部分污水經(jīng)中水系統(tǒng)處理后回用來沖廁、洗車、澆灌和道路噴灑等；選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數(shù)，綠化澆灌采用先進(jìn)的節(jié)水澆灌技術(shù)。雨.水2資源化園區(qū)內(nèi)綠地與土壤之間設(shè)貯水層、透水層，以減緩雨水地表徑流的速度，增加土壤的相對(duì)含水量，減少綠化的人工澆灌用水。8．3環(huán)保分析生.活1污水餐飲污水經(jīng)兩級(jí)隔油設(shè)備除油處理達(dá)標(biāo)后排放；便器沖洗污水經(jīng)鋼筋混凝土化糞池處理后排入市政污水排水管網(wǎng)；除潛水排污泵外，其余水泵均采取積極隔振措施。8.3噪.聲2通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)選用高效、低噪型設(shè)備，并設(shè)減振裝置。各機(jī)房均設(shè)置隔聲門、窗，并作吸音處理?？照{(diào)機(jī)組的送、回風(fēng)管上均設(shè)消聲器，風(fēng)機(jī)（排煙機(jī)除外）進(jìn)、出風(fēng)口設(shè)消聲器，設(shè)備與風(fēng)管連接處均用不燃的軟接頭連接；空調(diào)機(jī)組、冷水機(jī)組及水泵供、回水管均設(shè)隔振喉，以消除機(jī)械震動(dòng)噪聲。除僅供排風(fēng)用風(fēng)管外，其他風(fēng)管均采用不燃材料保溫和隔熱。8.3天.然3氣蒸汽鍋爐房的水泵均選用進(jìn)口或國產(chǎn)屏蔽泵，加上隔震、消聲措施完全能滿足北京市的環(huán)保要求。鍋爐優(yōu)質(zhì)，符合環(huán)保要求。鍋爐煙囪通過管井，伸出最高建筑物m8.消4防安全建筑物屬于一類建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)。防火卷簾采用以背火面溫升作耐火極限判定條件，且耐火極限不低于 的特級(jí)防火卷簾。項(xiàng)目的消防系統(tǒng)主要包括室外消火栓系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、水噴霧滅火系統(tǒng)，除此之外，在消火栓箱下配置若干手提式磷酸銨鹽干粉滅火器、在地下停車庫加配推車式輕水泡沫滅火器。給.排1水根據(jù)業(yè)主及其物業(yè)管理公司的要求，酒店、寫字樓、商業(yè)區(qū)域分別設(shè)置完全獨(dú)立的消防給水系統(tǒng)。建筑物室內(nèi)消防用水由市政選自來水管網(wǎng)供給。酒店從用地北側(cè)地下4＃公用支管廊內(nèi)市政生活給水管上引一路 給水管至地下四層儲(chǔ)水池；寫字樓、商業(yè)樓從給5水0用地北側(cè)地下給5水08.4暖.通2工程按一類高層民用建筑進(jìn)行防火和防排煙，防煙樓梯間及其前室、消防電梯前室均分別設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。8.4弱.電3本工程為一級(jí)保護(hù)對(duì)象，采用控制中心火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，在酒店、辦公及商業(yè)部分分別設(shè)置各自的消防控制室，管理本區(qū)域的火災(zāi)報(bào)警及消防控制系統(tǒng)。設(shè)計(jì)選用開放型、尋址式的總線型自動(dòng)報(bào)警的消防控制系統(tǒng)，除面積小于5平方米的廁所、衛(wèi)生間外，全部設(shè)置火災(zāi)探測(cè)器。另外，還根據(jù)場所不同安裝可燃?xì)怏w探測(cè)器、感溫控測(cè)器、感煙探測(cè)器等。8.4.動(dòng)4力、天然氣天然氣計(jì)量間、鍋爐間有良好的自然通風(fēng)，同時(shí)設(shè)有事故機(jī)械排風(fēng)裝置。計(jì)量間、鍋爐間有可燃?xì)怏w檢測(cè)報(bào)警裝置及防爆燈具，在建筑結(jié)構(gòu)上設(shè)有防爆泄壓措施。第九章項(xiàng)目勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生、消防及對(duì)環(huán)境影響貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針，要確保建設(shè)項(xiàng)目符合國家規(guī)定的勞動(dòng)安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，保障工作人員及廣大小業(yè)主的安全和健康。9．1編織依據(jù)國務(wù)院令第25號(hào)3文《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例》（199年811月29日）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（198年912月26日）《中華人民共和國水污染防治法》（199年65月）《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（199年64月）《城市污水處理工程項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（建設(shè)部、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)200年14月16日發(fā)布，200年16月1日起施行）《成都市環(huán)境噪聲管理暫行辦法》《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ ， 年版）《建筑物防雷設(shè)施規(guī)范》（ ， 年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 版《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》《消防安全標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)》9．2安全與勞動(dòng)保護(hù)建筑安全本項(xiàng)目按抗震8度設(shè)防，工程的重點(diǎn)部位，按有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)算，限制其地震位移。公共衛(wèi)生間采取防滑措施。防火本項(xiàng)目有關(guān)防火措施應(yīng)嚴(yán)格按建筑防火規(guī)范設(shè)計(jì)。電氣安全本工程采用接地系統(tǒng)，全樓采用等電位聯(lián)結(jié)，洗手盆及其管道等裝置進(jìn)行輔助等電位聯(lián)結(jié)。為減少接地故障引起電氣火災(zāi)危險(xiǎn)而裝設(shè)的漏電電流作用保護(hù)器，其額定動(dòng)作電流不應(yīng)超過。建筑物內(nèi)一般場所的插座配電采用三相五線制，并加漏電保護(hù)開關(guān)。對(duì)餐廳、廚房等比較潮濕的地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)。本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別設(shè)有負(fù)荷保護(hù)和短路保護(hù)，對(duì)插座及照明器具等采用標(biāo)準(zhǔn)電壓不超過的安全超低壓供電。對(duì)走廊等處安裝高度較低的照明燈具加裝防護(hù)設(shè)施或采用安全電壓供電。防雷設(shè)施按建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（ 5規(guī)定，本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電波被浸入的措施，以及防側(cè)擊的保護(hù)措施。9．3衛(wèi)生防護(hù)本項(xiàng)目設(shè)有公共廁所等，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)要符合防疫要求。生活給水對(duì)生活用水加裝紫外線消毒設(shè)施。排水盥洗污水、糞便污水等污水及雨水采用分流系統(tǒng)。通風(fēng)衛(wèi)生間、盥洗間、庫房等場所均設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。9．4安全保衛(wèi)及消防設(shè)施安全保衛(wèi)本項(xiàng)目作為人員密集型場所，應(yīng)高度重視自身的安全保衛(wèi)工作。?安全保衛(wèi)設(shè)施安全保衛(wèi)設(shè)施主要是在本項(xiàng)目施工期及投入使用后安全，如突發(fā)事件、提供安全服務(wù)設(shè)施。通過有線、無線等通訊手段對(duì)整個(gè)區(qū)域的火災(zāi)情況進(jìn)行指揮，同時(shí)設(shè)專線與上級(jí)指揮部保持聯(lián)系。?安全保衛(wèi)的技術(shù)保障配備通訊保障系統(tǒng)，以支持和保障無線通訊網(wǎng)絡(luò)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。消防本項(xiàng)目設(shè)計(jì)貫徹“預(yù)防為主，消防結(jié)合”的原則。本項(xiàng)目按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，合理地確定建筑的位置；在主體建筑物的前面有滿足消防車通行的消防車道，車道寬度大于4米，滿足防火規(guī)范關(guān)于消防車道的要求。同時(shí)設(shè)計(jì)有消防給水系統(tǒng)，確保消防用水量。9．5項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響及處理本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的主要影響是：污水、噪音、廢氣、揚(yáng)塵和廢棄物，分別進(jìn)行處理。污水本項(xiàng)目雨水、廢水和污水分開，執(zhí)行《四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》。北區(qū)雨水排入市政雨水管道，廢水收集后處理成中水回用，污水經(jīng)室外化糞池排入市政污水管道。噪音本項(xiàng)目所用設(shè)備（風(fēng)機(jī)、水泵等）采