房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅相關(guān)法律解析

房地產(chǎn)、建安業(yè)涉稅相關(guān)法律

引言

眾所周知，房地產(chǎn)、建安業(yè)的稅務(wù)處理是十分復(fù)雜的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)、建安業(yè)開發(fā)產(chǎn)品周期長(zhǎng)，涉及資金額大，業(yè)務(wù)運(yùn)作復(fù)雜，相應(yīng)的會(huì)計(jì)、稅務(wù)處理也因此錯(cuò)綜復(fù)雜，而涉及的相關(guān)法律也繁多。但其業(yè)務(wù)基本是法律框架內(nèi)運(yùn)作的，因此，對(duì)房地產(chǎn)、建安業(yè)開相關(guān)法律制度的學(xué)習(xí)，將有助于對(duì)該行業(yè)稅務(wù)業(yè)務(wù)的理解、把握和研判。2023/4/29教學(xué)目標(biāo)

通過對(duì)房地產(chǎn)、建安業(yè)開相關(guān)法律制度的分析、研討與交流

，能夠了解該行業(yè)的業(yè)務(wù)流程，從相關(guān)法律的角度進(jìn)一步理解、把握和研判該行業(yè)稅收政策及其會(huì)計(jì)處理方法，為該行業(yè)的稅務(wù)處理工作提供法律背景和支撐。2023/4/29土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)：第三條無形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。主要教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)、建安業(yè)基本工作流程土地法律制度城市規(guī)劃法律制度建筑業(yè)法律制度房產(chǎn)交易法律制度合同法律制度2023/4/29一、房地產(chǎn)、建安業(yè)基本工作流程

買地施工準(zhǔn)備建筑施工產(chǎn)品銷售售后服務(wù)

2023/4/29二、土地法律制度

1.我國土地所有制：社會(huì)主義公有制全民所有制土地（國有土地）房地產(chǎn)開發(fā)勞動(dòng)群眾集體所有制土地征收房地產(chǎn)開發(fā)2023/4/29二、土地法律制度

2.

土地登記制度：國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號(hào)、用途和取得價(jià)格；

（四）地上附著物情況。

2023/4/29二、土地法律制度

3.土地查詢制度：縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)土地登記資料的公開查詢工作。具體見《土地登記資料公開查詢辦法

》

4.土地用途管制

與土地利用規(guī)劃制度2023/4/29二、土地法律制度

5.

國有土地使用權(quán)有償出讓制度國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度（劃撥除外）。土地使用權(quán)出讓年限限制制度。出讓方式：招標(biāo)拍賣掛牌、協(xié)議。

成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。6.土地閑置處置制度

2023/4/29二、土地法律制度

7.

拆遷補(bǔ)償、安置制度拆遷補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)，也可以二者組合。注意的問題

2023/4/29注意的問題1.實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可能被拆遷人要付給房產(chǎn)公司差價(jià)。2.拆遷費(fèi)用包括：被拆遷的房屋補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停業(yè)、停產(chǎn)損失，拆遷管理費(fèi)、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金等。2023/4/29三、城市規(guī)劃法律制度1.

施工前，開發(fā)企業(yè)需要辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2.規(guī)劃的具體內(nèi)容：建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求

。（具體見《城市規(guī)劃編制辦法》）3.注意查詢《建筑物分戶實(shí)測(cè)成果表》。2023/4/29四、建筑業(yè)法律制度1.建筑工程依法實(shí)行招標(biāo)發(fā)包制度。開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。2.建筑工程竣工驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案管理制度，尤其注意技術(shù)檔案和施工管理資料和按合同約定支付工程款的情況。

2023/4/29四、建筑業(yè)法律制度3.建筑工程依法實(shí)行質(zhì)量保證金制度（5%）。4.建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算制度

合同條款中對(duì)涉及工程價(jià)款結(jié)算約定事項(xiàng)。工程進(jìn)度款結(jié)算與支付的規(guī)定，包括工程進(jìn)度款結(jié)算方式、工程量計(jì)算、工程進(jìn)度款支付、工程竣工結(jié)算等內(nèi)容。

2023/4/29五、房產(chǎn)交易法律制度1.房產(chǎn)交易實(shí)行基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格定期確定與公布制度。2.國家房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，但對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。注意初始登記的內(nèi)容：房屋已竣工的證明與房屋測(cè)繪報(bào)告。而且建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記。

3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式

：買賣、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)作價(jià)入股、提供土地使用權(quán)合作、合資、收購、兼并或合并、以房地產(chǎn)抵債等形式。2023/4/29五、房產(chǎn)交易法律制度4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容5.國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。（《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》T14）6.城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定。本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。（《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》T25、

《物權(quán)法》T74）

2023/4/29五、房產(chǎn)交易法律制度7.禁止采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房。（《商品房銷售管理辦法》T42

）8.房產(chǎn)交易實(shí)行商品房預(yù)售許可制度。申請(qǐng)預(yù)售許可，還應(yīng)提供商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。（《城市商品房預(yù)售管理辦法》T6、T7

）2023/4/29五、房產(chǎn)交易法律制度9.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。（《物業(yè)管理?xiàng)l例》T42）10.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

2023/4/29六、合同法律制度1.合同成立的要件雙方當(dāng)事人經(jīng)過協(xié)商，就合同內(nèi)容意思表示一致，合同就成立。具體要件為：（1）有兩個(gè)以上的相互獨(dú)立的訂約當(dāng)事人。（2）訂約各方意思一致。2023/4/292.合同成水立的時(shí)柱間（1）書面合太同，以最疤后簽字或可者蓋章的叫時(shí)間為合鴿同成立時(shí)瀉間。（2）當(dāng)事人扎要求在合月同成立之距前簽訂確氏認(rèn)書的，息簽訂確認(rèn)單書的時(shí)間籠為合同成杜立時(shí)間。202乖3/4候/233.合同成立誤的地點(diǎn)（1）承諾生葵效的地點(diǎn)矩為合同成供立的地點(diǎn)廈。（2）當(dāng)事人賺采用合同述書形式訂催立合同的濟(jì)，雙方當(dāng)姨事人簽字似或者蓋章折的地點(diǎn)為斑合同成立掠的地點(diǎn)。撲雙方當(dāng)事蛙人簽字或班者蓋章的食地點(diǎn)不為陶同一地的愿，以最后斯簽字或者販蓋章的時(shí)饒間為合同赴成立時(shí)間礙。（3）采用數(shù)容據(jù)電文形尺式訂立合樸同的，最當(dāng)事人有員約定合同戴成立地點(diǎn)醬的，以其臂約定；沒揮有約定的即，收件人磨的主營業(yè)狼地為合同仔成立的地凡點(diǎn)；沒有旁主營業(yè)地河的，其經(jīng)澇常居住地頭為合同成濕立的地點(diǎn)犯。2023鬧/4/2廣34.合同的文條款（1）當(dāng)事人的名稱或院者姓名和唇住所；（2）標(biāo)的；（3）數(shù)量柜；（4）質(zhì)量目；（5）價(jià)款或筑者報(bào)酬；（6）履行主期限、欄地點(diǎn)和測(cè)方式；（7）違約責(zé)泛任；（8）解決瘡爭(zhēng)議的赤方法。202凳3/4崖/235.審查合兵同注意定事項(xiàng)當(dāng)事人許、標(biāo)的版、報(bào)酬段為合同輩的必須荷條款，屠否則合縣同不成屈立；其醒他條款殺為一般激條款，霸沒有約逃定或者濃約定不鞠明的，脫可以由和當(dāng)事人念協(xié)商補(bǔ)半充。協(xié)乘商不成潔的，按伶照合同括有關(guān)條誤款或者甚交易習(xí)沸慣確定頁；仍不株能確定蹈的，按瓜照《合同法》6尚2條處理船。202側(cè)3/4希/236.違約金比例的規(guī)牧定7.違約金撕與定金咳的償付2023餓/4/2癢32009年8月15日，某市早地稅稽查竿局對(duì)新華里房地產(chǎn)公脈司200戀8年度涉頃稅情況悅進(jìn)行檢悉查。發(fā)棍現(xiàn)該公維司在2008年所得負(fù)稅賬務(wù)尋處理時(shí)悔，有一村筆扣除錢為：定羅金支出20萬元，違蕩約金支出20萬元?；滩槿藛T查丟到相關(guān)合于同，原來科該公司與齊張某于2008年6月簽訂了塘一份商品屑房銷售合招同，合同秒約定：合督同金額為100萬元，張鏈某支付了烘定金2