越秀地產(chǎn)第三方評估介紹

越秀地產(chǎn)第三方評估介紹第1頁/共35頁第一章第三方評估簡介第二章住宅項(xiàng)目評估體系介紹第三章商業(yè)項(xiàng)目評估體系介紹目錄第2頁/共35頁第一章第三方評估簡介第3頁/共35頁1.1概述

第三方評估，是通過第三方評估咨詢顧問企業(yè)，利用獨(dú)立、客觀、公正的評估體系，對有關(guān)客戶單位的工程項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地檢查并反饋成果。

評估內(nèi)容包括工程實(shí)體質(zhì)量實(shí)測實(shí)量、工程風(fēng)險評估、專項(xiàng)評估等。

通過第三方評估，可以讓相關(guān)決策者清晰掌握旗下項(xiàng)目總體質(zhì)量及風(fēng)險狀態(tài)，輔助項(xiàng)目管理者明確改進(jìn)和提升的方向。

同時，通過評估體系在項(xiàng)目過程管理上的運(yùn)用，達(dá)到降低工程風(fēng)險、提高工程質(zhì)量、提升客戶滿意度的目的，推動項(xiàng)目管理從向“精細(xì)化”轉(zhuǎn)移。第4頁/共35頁工程評估的提升思路形成企業(yè)質(zhì)量文化交付品質(zhì)評估專項(xiàng)驗(yàn)收評估過程質(zhì)量評估形成企業(yè)質(zhì)量文化，以文化影響參建管理團(tuán)隊及工人個體逆向把控交付品質(zhì)提高觀感質(zhì)量組織針對性驗(yàn)收降低客戶風(fēng)險1.2工程評估的提升思路第5頁/共35頁一、評估范圍

主體結(jié)構(gòu)施工到±0.000以上（公建項(xiàng)目施工到地下室底板以上）且具備檢測條件（結(jié)構(gòu)拆模）至竣工驗(yàn)收施工階段的所有在建項(xiàng)目。不具備檢測條件（結(jié)構(gòu)未拆模）或冬季暫停施工的項(xiàng)目，不參與產(chǎn)品實(shí)測實(shí)量合格率評估。但應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況，進(jìn)行質(zhì)量風(fēng)險評估。毛坯房、精裝房等任何交付形式均在評估范圍以內(nèi)（其中樣板房樓層以下除外）。在項(xiàng)目評估時由項(xiàng)目部書面提交《項(xiàng)目進(jìn)度采集表》，由項(xiàng)目評估小組負(fù)責(zé)人根據(jù)現(xiàn)場進(jìn)度隨機(jī)抽選項(xiàng)目評估測區(qū)。項(xiàng)目部應(yīng)對所提交的項(xiàng)目進(jìn)度的真實(shí)性負(fù)責(zé)，項(xiàng)目評估小組負(fù)責(zé)人應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)，如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場實(shí)際進(jìn)度與進(jìn)度表不符的，評估小組可以有權(quán)調(diào)整測區(qū)并上報集團(tuán)招投標(biāo)中心，集團(tuán)招投標(biāo)中心將對項(xiàng)目進(jìn)度的真實(shí)性進(jìn)行抽查，對現(xiàn)場進(jìn)度與實(shí)際不符的情況將視情況采取補(bǔ)測、罰分、通報批評等處理措施。原則上以總包（精裝）為單位進(jìn)行檢查。適用對象包括：住宅項(xiàng)目、公建項(xiàng)目。1.3項(xiàng)目評估工作二、評估周期每季度組織一次項(xiàng)目評估，由集團(tuán)招投標(biāo)中心統(tǒng)一編制項(xiàng)目評估工作計劃，各項(xiàng)目的具體評估時間將遵循事前保密、提前通知的原則。第6頁/共35頁人員架構(gòu)對接人評估一組評估二組評估三組評估四組評估五組評估六組1.3項(xiàng)目評估工作三、評估人員安排由集團(tuán)聘請第三方評估公司進(jìn)行項(xiàng)目評估，區(qū)域\城市子公司要全程參與本區(qū)域項(xiàng)目評估的配合、協(xié)調(diào)和現(xiàn)場見證，集團(tuán)招投標(biāo)中心將視情況需要進(jìn)行項(xiàng)目評估的現(xiàn)場監(jiān)督工作

（1）評估組數(shù)6組，評估組人員不少于3人，公建不少于4人；

（2）評估組明確一個小組負(fù)責(zé)人，具有豐富項(xiàng)目施工管理現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)，并經(jīng)甲方認(rèn)可；小組其他人員則可由乙方酌情調(diào)整，但需甲方認(rèn)可。第7頁/共35頁四、評估工作流程評估流程包括評估準(zhǔn)備、評估前會議、現(xiàn)場評估、評估后會議等。每個參評項(xiàng)目在一個工作日內(nèi)完成現(xiàn)場評估工作，第三方評估公司應(yīng)在15日內(nèi)完成公司所有項(xiàng)目的現(xiàn)場評估。流程示意圖抽檢部位機(jī)選評估準(zhǔn)備評估后會議評估前會議現(xiàn)場評估1.3項(xiàng)目評估工作第8頁/共35頁五、子公司、項(xiàng)目配合工作（1）子公司\項(xiàng)目應(yīng)按集團(tuán)統(tǒng)一要求配合第三方評估工作的開展。1.3項(xiàng)目評估工作六、評估報告（1）項(xiàng)目評估簡報：每個參評項(xiàng)目現(xiàn)場評估作業(yè)完成后，均需要由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目評估數(shù)據(jù)進(jìn)行簽字認(rèn)可，項(xiàng)目現(xiàn)場評估結(jié)束后3天內(nèi)，第三方評估公司編制完成項(xiàng)目\標(biāo)段評估報告，發(fā)送到集團(tuán)招投標(biāo)中心，由招投標(biāo)中心發(fā)送給參評項(xiàng)目部。（2）項(xiàng)目評估報告及季度評估總報：在全集團(tuán)所有參評項(xiàng)目評估結(jié)束后7天內(nèi)，第三方評估公司編制正式的項(xiàng)目評估報告及季度評估總報，發(fā)送到集團(tuán)招投標(biāo)中心。項(xiàng)目評估報告中應(yīng)闡述評估項(xiàng)目所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量、安全管理問題以及整改的建議。季度評估總包應(yīng)全面分析所有項(xiàng)目\標(biāo)段質(zhì)量數(shù)據(jù)、項(xiàng)目運(yùn)作狀態(tài)與質(zhì)量安全管理效果，對各項(xiàng)目\標(biāo)段的質(zhì)量安全管理得分進(jìn)行排名。第9頁/共35頁七、誠實(shí)守信管理（1）為確保第三方評估機(jī)構(gòu)的公正、獨(dú)立性，禁止各項(xiàng)目部采取一切誘導(dǎo)、干擾第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行公正、獨(dú)立的項(xiàng)目評估，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)弄虛作假、有違公正的現(xiàn)象，將采取補(bǔ)測、重測、罰分等處罰措施。（2）加強(qiáng)對第三方評估人員的職業(yè)操守的監(jiān)管，如對舉報查實(shí)將進(jìn)行嚴(yán)格查處、直至取消合同。（3）測量數(shù)據(jù)應(yīng)反映項(xiàng)目的真實(shí)質(zhì)量，避免為了片面提高實(shí)測指標(biāo)，過度修補(bǔ)或做表面文章，實(shí)測取點(diǎn)時應(yīng)規(guī)避相應(yīng)部位，并對修補(bǔ)方案合理性進(jìn)行檢查。（4）瑞捷咨詢將堅守回避原則，不再與一線公司合作（集團(tuán)另行要求除外）。1.3項(xiàng)目評估工作第10頁/共35頁1.3項(xiàng)目評估工作八、出現(xiàn)以下情況，將按下述表格對評估結(jié)果（標(biāo)段綜合得分）進(jìn)行扣減分處理：被檢查方違規(guī)情況扣減項(xiàng)目綜合分值1、現(xiàn)場如有送禮品、購物卡、現(xiàn)金等情況（不分甲方、監(jiān)理、施工單位）。10分2、現(xiàn)場如有規(guī)避測區(qū)，部分測區(qū)不允許評估人員檢查的情況下。6分3、項(xiàng)目人員如對現(xiàn)場進(jìn)度及狀態(tài)有漏報、隱瞞情況，經(jīng)評估組在現(xiàn)場證實(shí)此情況后。3分4.在規(guī)定時間內(nèi)未對問題進(jìn)行整改閉合的3分5、項(xiàng)目人員在評估人員檢查過程中，有妨礙情況，如應(yīng)提供的儀器無法提供（該被檢查項(xiàng)為0分）、調(diào)整評估樓號、樓層號碼標(biāo)示牌等。2分6.在規(guī)定時間內(nèi)整改情況未回復(fù)或回復(fù)不及時等情況2分注：以上情況扣分前提都應(yīng)是據(jù)實(shí)可查，形成既定事實(shí)。第11頁/共35頁1.4第三方評估重要性1、成為業(yè)主考核施工單位的一把尺子，成為市場趨勢，游戲規(guī)則；2、直接在合同有專項(xiàng)條款約定，在業(yè)主集團(tuán)成績排名靠前或靠后的獎勵與處罰；3、排名直接影響在業(yè)主集團(tuán)范圍能否投標(biāo)；關(guān)乎企業(yè)生存。本項(xiàng)目經(jīng)歷3次第三方評估，成績在集團(tuán)排名處于中等位置，不是非常理想。后期涉及檢查內(nèi)容更多，想取得更好的排名，難度很大。第12頁/共35頁第二章住宅項(xiàng)目評估體系介紹第13頁/共35頁住宅項(xiàng)目評估體系實(shí)測實(shí)量安全文明施工專項(xiàng)評分質(zhì)量風(fēng)險評分住宅項(xiàng)目評估體系組成2.1住宅項(xiàng)目評估體系組成第14頁/共35頁2.1住宅項(xiàng)目評估體系組成住宅項(xiàng)目評估以國家規(guī)范作為實(shí)測實(shí)量判斷依據(jù)質(zhì)量風(fēng)險評分實(shí)測實(shí)量對施工質(zhì)量進(jìn)行風(fēng)險評估，判斷該項(xiàng)目是否存在相應(yīng)風(fēng)險，并依據(jù)評分表格評定出具體的分值安全文明施工專項(xiàng)評分依據(jù)《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ59-2011)編制安全文明檢查表60%30%10%60%40%有實(shí)測情況無實(shí)測情況（1）標(biāo)段綜合得分=實(shí)測實(shí)量*60%*100%+安全文明*10%*100%+質(zhì)量風(fēng)險得分*30%*100%（具備實(shí)測條件的標(biāo)段）。（2）標(biāo)段綜合得分=安全文明*40%*100%+質(zhì)量風(fēng)險得分*60%*100%（不具備實(shí)測條件的標(biāo)段）。組長檢查，檢查住宅樓棟不少于2棟，必檢屋面、露臺、地下室2名組員檢查，各大項(xiàng)不少于2層比重最大，得分關(guān)鍵第15頁/共35頁1）實(shí)測實(shí)量編制依據(jù)（國家、地方規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、客戶關(guān)注）2）實(shí)測實(shí)量體系內(nèi)容概括：尺寸控制、觀感質(zhì)量

2.2實(shí)測實(shí)量體系實(shí)測實(shí)量總體框架混凝土結(jié)構(gòu)工程砌體工程輕質(zhì)隔墻工程設(shè)備安裝抹灰工程防水工程涂飾工程飾面磚粘貼（墻面）飾面磚粘貼（地面）室內(nèi)門鋁合金門窗（或塑鋼窗）地板不一定是最新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范第16頁/共35頁檢查原則為保證公正、公平，采用隨機(jī)抽選的方式，對標(biāo)段內(nèi)不同施工階段隨機(jī)選取實(shí)測測區(qū)，并遵守以下要求：隨機(jī)原則：各實(shí)測取樣的樓棟、樓層、房間、測點(diǎn)等，結(jié)合當(dāng)前各標(biāo)段施工進(jìn)度，通過電腦軟件隨機(jī)抽選?？勺匪菰瓌t：對實(shí)測實(shí)量的各項(xiàng)目標(biāo)段結(jié)構(gòu)層或房間的具體樓棟號、房號做好書面記錄并存檔。完整原則：同一分部工程內(nèi)所有分項(xiàng)實(shí)測指標(biāo)，根據(jù)現(xiàn)場情況具備條件的必須全部進(jìn)行實(shí)測，不能有遺漏。效率原則：在選取實(shí)測套房時，要充分考慮各分部分項(xiàng)的實(shí)測指標(biāo)的可測性，使一套房包括盡可能多的實(shí)測指標(biāo)，以提高實(shí)測效率。真實(shí)原則：測量數(shù)據(jù)應(yīng)反映項(xiàng)目的真實(shí)質(zhì)量，避免為了片面提高實(shí)測指標(biāo)，過度修補(bǔ)或做表面文章，實(shí)測取點(diǎn)時應(yīng)規(guī)避相應(yīng)部位，并對修補(bǔ)方案合理性進(jìn)行檢查。測區(qū)抽選數(shù)量：結(jié)構(gòu)階段每標(biāo)段抽取2層，砌筑、裝飾階段每標(biāo)段抽取2層，公共部位每標(biāo)段抽取兩層。實(shí)測時依據(jù)記錄表要求全部滿測，如果測區(qū)內(nèi)測點(diǎn)不足時，在其他測區(qū)內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)測，測滿為止。

2.2.1實(shí)測實(shí)量體系檢查原則及圖解第17頁/共35頁隨機(jī)原則可追溯原則完整原則效率原則真實(shí)原則

2.2.1實(shí)測實(shí)量體系檢查原則及圖解第18頁/共35頁一、混凝土結(jié)構(gòu)工程：1.1截面尺寸選取原則：1棟→2樓層→2*10＝20個實(shí)測區(qū)圖例演示砼結(jié)構(gòu)工程實(shí)測內(nèi)容

截面尺寸偏差【合格標(biāo)準(zhǔn)】截面尺寸偏差[－5，8]mm【測量工具】

5M鋼卷尺【圖形演示】

2.2.1實(shí)測實(shí)量體系檢查原則及圖解第19頁/共35頁【合格標(biāo)準(zhǔn)】[0，8]mm1.3垂直度（砼結(jié)構(gòu)）1.2表面平整度（砼結(jié)構(gòu)）【圖例演示】【測量工具】2米靠尺、楔形塞尺【圖例演示】【合格標(biāo)準(zhǔn)】[0，8]mm【測量工具】2米靠尺、楔形塞尺

2.2.1實(shí)測實(shí)量體系檢查原則及圖解第20頁/共35頁1.4頂板水平度極差（砼結(jié)構(gòu)）【圖例演示】【合格標(biāo)準(zhǔn)】[0，15]mm【測量工具】激光掃平儀、塔尺

2.2.1實(shí)測實(shí)量體系檢查原則及圖解第21頁/共35頁1.5樓板厚度偏差（砼結(jié)構(gòu)）【圖例演示】【合格標(biāo)準(zhǔn)】[－5，8]mm【測量工具】鋼尺

2.2.1實(shí)測實(shí)量體系檢查原則及圖解第22頁/共35頁選取原則：1棟→2-4套房→10個實(shí)測區(qū)【合格標(biāo)準(zhǔn)】[0，8]mm【測量工具】

2米靠尺、楔形塞尺2.1表面平整度（砌筑工程）圖例演示砌體工程實(shí)測內(nèi)容【圖形演示】

2.2.1實(shí)測實(shí)量體系檢查原則及圖解二、砌體工程第23頁/共35頁2.2垂直度（砌筑工程）【圖例演示】【合格標(biāo)準(zhǔn)】[0，5]mm

【測量工具】2米靠尺

2.2.1實(shí)測實(shí)量體系檢查原則及圖解第24頁/共35頁2.4外門窗洞口尺寸偏差（砌筑工程）【圖例演示】【合格標(biāo)準(zhǔn)】[－10，10]mm

【測量工具】5米鋼卷尺或激光測距儀

2.2.1實(shí)測實(shí)量體系檢查原則及圖解第25頁/共35頁（1）質(zhì)量風(fēng)險編制依據(jù)（國家、地方規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、客戶關(guān)注）

2.3質(zhì)量風(fēng)險量化指標(biāo)6大方面扣分嚴(yán)重扣分嚴(yán)重第26頁/共35頁1、《扣分標(biāo)準(zhǔn)》所列舉的質(zhì)量缺陷都按在該檢查區(qū)出現(xiàn)的頻率扣分：A：屬于個性問題，在檢查區(qū)內(nèi)個別存在；B：屬于重點(diǎn)關(guān)注性問題，在檢查區(qū)內(nèi)部分存在；C：屬于系統(tǒng)性質(zhì)量問題，在檢查區(qū)內(nèi)普遍發(fā)生。2、本表《扣分標(biāo)準(zhǔn)》中所說的“施工方案”，是指已通過審批的施工方案。3、標(biāo)段風(fēng)險評價應(yīng)得分為該檢查項(xiàng)所有參與檢查的“檢查大項(xiàng)”分值之和；標(biāo)段風(fēng)險評價扣分為該檢查項(xiàng)所有參與檢查的“檢查大項(xiàng)”扣分之和；標(biāo)段風(fēng)險評價得分率=（參與的檢查項(xiàng)總分-參與的檢查區(qū)扣分）/檢查項(xiàng)總分*100%。4、紅線扣分項(xiàng)說明：凡每出現(xiàn)一項(xiàng)帶★項(xiàng)扣分為B級的，對質(zhì)量風(fēng)險評估總分加扣1分（按百分制）；凡每出現(xiàn)一項(xiàng)帶★項(xiàng)扣分為C級的，對質(zhì)量風(fēng)險評估總分加扣3分（按百分制）。測區(qū)選擇：質(zhì)量風(fēng)險測區(qū)原則上高層建筑不少于２棟、洋房不少于３棟、別墅不少于５棟；地下室、屋面、露臺、外墻為必選部位。

2.3.1質(zhì)量風(fēng)險量化指標(biāo)評分說明第27頁/共35頁主要質(zhì)量風(fēng)險案例（滲漏）及建議做法

2.3.2質(zhì)量風(fēng)險案例分析第28頁/共35頁

2.4安全文明施工專項(xiàng)評分安全文明施工評分表（住宅&商業(yè)）安全生產(chǎn)防火管理三寶、四口、五臨邊、腳手架安全用電機(jī)械設(shè)備基坑、管溝支護(hù)文明施工場容場貌6大方面扣分最多占比最大（50%），安全帽、大便發(fā)現(xiàn)一處直接從總分扣除第29頁/共35頁第三章商業(yè)項(xiàng)目評估體系介紹第30頁/共35頁3.1商業(yè)項(xiàng)目評估體系商業(yè)項(xiàng)目評估以國家規(guī)范作為實(shí)測實(shí)量判斷依據(jù)質(zhì)量風(fēng)險評分實(shí)測實(shí)量對施工質(zhì)量進(jìn)行風(fēng)險評估，判斷該項(xiàng)目是否存在相應(yīng)風(fēng)險，并依據(jù)評分表格評定出具體的扣分值安全文明施工專項(xiàng)評分依據(jù)《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ59-2011)編制安全文明檢查表