某地產(chǎn)國(guó)際開(kāi)盤前營(yíng)銷推廣執(zhí)行

綠城國(guó)際開(kāi)盤前營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案第一頁(yè)，共八十一頁(yè)。

第一章：市場(chǎng)背景第二章：項(xiàng)目房源梳理第三章：銷售策略及周期排布第四章：推廣時(shí)間及節(jié)點(diǎn)第五章：整體VI品鑒第六章：銷售中心軟包建議目錄第二頁(yè)，共八十一頁(yè)。第一章：市場(chǎng)背景第三頁(yè)，共八十一頁(yè)。臨潁發(fā)展規(guī)劃臨潁是食品加工、醫(yī)藥化工、機(jī)械制造基地，許漯地區(qū)生態(tài)休閑旅游度假之都，中原明珠，生態(tài)宜居城市。城市發(fā)展方向?yàn)椋阂岳铣菂^(qū)為核心，向北發(fā)展為輔，向南限制發(fā)展，向西整合產(chǎn)業(yè)，向東以發(fā)展生態(tài)保護(hù)休閑旅游用地為主。概括為：“北進(jìn)，南限，東保、西整”。行政新區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)紅色旅游區(qū)老城區(qū)★本案第四頁(yè)，共八十一頁(yè)。樓盤分布新城區(qū)粼水立方錦繡江南維也納花園四季花都潁和御苑潁郡尚城老城區(qū)南街村產(chǎn)業(yè)區(qū)天成逸家建業(yè)桂園尚正一品本案第五頁(yè)，共八十一頁(yè)。建業(yè)桂園樓盤分析項(xiàng)目名稱建業(yè)桂園項(xiàng)目地址臨潁縣繁昌路與新城路交匯處占地面積75畝投資/開(kāi)發(fā)商建業(yè)住宅集團(tuán)【中國(guó)】有限公司/臨潁建業(yè)城市建設(shè)有限公司建筑面積12萬(wàn)總套數(shù)798戶容積率2.28價(jià)格區(qū)間成交均價(jià)3280左右（住宅）商業(yè)規(guī)模2萬(wàn)㎡均價(jià)9900元/㎡（商業(yè)）綠化園林綠化率36.25%建筑類型多層、高層、商業(yè)建筑風(fēng)格新中式主力面積88-150項(xiàng)目賣點(diǎn)建業(yè)品牌、物業(yè)、品質(zhì)客戶群體行政單位高管、高收入者、外來(lái)人口。二次置業(yè)第六頁(yè)，共八十一頁(yè)。項(xiàng)目名稱粼水立方項(xiàng)目地址文化路與四環(huán)路交叉口電8666099投資/開(kāi)發(fā)商河南紅澄置業(yè)有限公司物業(yè)管理綠城物業(yè)全程代理鄭州潤(rùn)城顧問(wèn)機(jī)構(gòu)容積率1.7規(guī)模150畝，建筑面積24萬(wàn)㎡商業(yè)規(guī)模/均價(jià)成交均價(jià)3200元/㎡綠化園林水系景觀，引入滴翠湖水建筑類型多層洋房、小高層、高層建筑風(fēng)格簡(jiǎn)歐規(guī)劃/銷售分期3期，一期為多層洋房和小高層定位/推廣綠色低碳國(guó)際品質(zhì)生態(tài)大盤38萬(wàn)㎡國(guó)際島居生活新版圖戶型面積小三房100.73㎡，大三房122.67㎡、128.6㎡，四房143.6㎡社區(qū)配套小區(qū)外：商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、交通、公園、銀行/小區(qū)內(nèi)：會(huì)所幼兒園超市交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯停車地下停車場(chǎng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：緊靠梅園，環(huán)境好。新區(qū)環(huán)境寂靜，沒(méi)有噪音。劣勢(shì)：地勢(shì)低。周邊配套不齊全，生活不方便。粼水立方樓盤分析第七頁(yè)，共八十一頁(yè)。項(xiàng)目名稱錦繡江南項(xiàng)目地址潁川大道與建設(shè)路交匯處電8115555投資/開(kāi)發(fā)商臨潁縣源通置業(yè)有限公司容積率2.2規(guī)模占地100畝，18棟樓，建筑面積14萬(wàn)㎡商業(yè)規(guī)模沿街底商住宅均價(jià)成交均價(jià)3200元/㎡綠化園林江南園林建筑類型多層洋房、小高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格規(guī)劃/銷售分期三期定位/推廣錦繡人生江南逸居戶型面積81-209㎡，兩房81-95㎡、三房104-139㎡、四房139㎡、復(fù)式146-209㎡社區(qū)配套沿街底商、游泳池交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)金牌物業(yè)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目位于新區(qū)，周邊資源豐富、環(huán)境優(yōu)越、具有較大的升值潛力；規(guī)模相對(duì)較大，規(guī)劃產(chǎn)品品質(zhì)較高；戶型設(shè)計(jì)合理，配比全面；錦繡江南樓盤分析第八頁(yè)，共八十一頁(yè)。項(xiàng)目名稱錦繡江南項(xiàng)目地址107國(guó)道與二環(huán)路交匯處電8156789投資/開(kāi)發(fā)商天成集團(tuán)/博鑫置業(yè)容積率3.12規(guī)模一期50畝，二期68畝；建筑面積：4萬(wàn)多方商業(yè)規(guī)模沿街底商均價(jià)成交均價(jià)3100元/㎡綠化園林/建筑類型小高層、多層建筑風(fēng)格法式住宅規(guī)劃/銷售分期/定位/推廣家在城中，園在景中戶型面積87-117㎡，兩房87.45㎡，小三房92.28㎡，95.19㎡，102.34㎡，105㎡，106.58㎡116.8㎡117.61㎡117.99㎡社區(qū)配套沿街底商、會(huì)所、幼兒園、超市交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)金牌物業(yè)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：1、在新城和老城交界處，地理位置好；2、小區(qū)就四棟樓，前面兩棟是小高層【兩棟樓都是兩個(gè)單元，一個(gè)單元6層，一個(gè)單元10層】。后面兩棟是高層【18層】；3、沿街商業(yè)配套齊全，外立面采用地中海風(fēng)格，看起來(lái)上檔次！劣勢(shì)：1、大型商業(yè)配套不齊全；2、離主城繁華區(qū)距離遠(yuǎn)；3、沒(méi)有小學(xué)、幼兒園；4、緊挨107，噪音大。天成逸家樓盤分析第九頁(yè)，共八十一頁(yè)。名稱規(guī)模容積率建筑形態(tài)價(jià)格（元/㎡）潁和御苑80畝、5萬(wàn)平米1.6多層電梯洋房、小高層均價(jià)3200建業(yè)桂園12萬(wàn)㎡2.28多層、高層、商業(yè)均價(jià)3300粼水立方150畝，建筑面積24萬(wàn)㎡1.7多層洋房、小高層、高層均價(jià)3200尚正一品占地60畝共13萬(wàn)㎡2.8多層、高層均價(jià)3200四季花都占地200畝，建筑面積21萬(wàn)㎡1.6多層、小高層均價(jià)3200錦繡江南占地100畝，18棟樓，建筑面積14萬(wàn)㎡2.1多層電梯洋房、小高層均價(jià)3200天成逸家占地面積一期50畝，二期68畝，建筑面積4萬(wàn)㎡3.12小高層均價(jià)3100樓市分析臨潁縣房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展將以多層電梯洋房、小高層住宅為主，在售項(xiàng)目集中在新區(qū)，規(guī)劃品質(zhì)較高，價(jià)位領(lǐng)先。結(jié)論：老城中心區(qū)受土地限制項(xiàng)目較少，新區(qū)主要為多層電梯洋房、小高層、高層，電梯房是客戶購(gòu)買的熱點(diǎn)和客戶接受度最高的產(chǎn)品。第十頁(yè)，共八十一頁(yè)。項(xiàng)目名稱水系水景特色樹(shù)種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施各種球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志備注潁和御苑——★★★★★★★—粼水立方★★★——★—★★—鑫城四季花都★★★——★—★★—建業(yè)桂圓★★★★★★—★★—天成逸家——★—————★—錦繡江南——★———★★★—尚正一品——★—★——★★—樓市分析結(jié)論：項(xiàng)目可基于客群接受度，社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施較完善品質(zhì)較高。第十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。樓市分析房型面積范圍潁和御苑粼水立方四季花都天成逸家建業(yè)桂圓尚正一品一房50-70兩房70以下———70-8080-90★88★88★8890-100★95100-120三房100以下★92-95100-110★100.7★104★102-106110-120★115★117★115120-140★135-140★122-129★120、125★133140-160160以上四房150以下★143.7★130150-160★155-158★15988-135㎡置業(yè)需求較高，140以上的大戶型較少。第十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。小結(jié)：

如上所述臨潁樓盤主要集中在北區(qū)，市場(chǎng)主流戶型為88-133㎡，產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨向品牌化，個(gè)性化，人性化；價(jià)格區(qū)間3100-3200元/㎡，老城區(qū)由于土地限制，基本沒(méi)有可與本案相競(jìng)爭(zhēng)的樓盤，但是根據(jù)多方了解老城區(qū)舊城改造項(xiàng)目將逐步啟動(dòng)，未來(lái)將出現(xiàn)數(shù)個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤。第十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。再來(lái)看看，項(xiàng)目本身第十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。項(xiàng)目區(qū)位汽車站實(shí)驗(yàn)小學(xué)購(gòu)物中心超市農(nóng)信社櫻桃郭小學(xué)鎮(zhèn)中心醫(yī)院中醫(yī)院實(shí)驗(yàn)中學(xué)購(gòu)物中心景區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校公路局項(xiàng)目位于老城區(qū)核心位置，周邊配套完善。醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等環(huán)繞左右。項(xiàng)目毗鄰臨潁汽車站、緊鄰迎賓大道與人民路兩條城市主干道交通通達(dá)性良好。項(xiàng)目臨近南街村風(fēng)景區(qū)，自然景觀優(yōu)美。宜居、宜住、易發(fā)展。第十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。項(xiàng)目總占地約100畝，總建筑面積266864㎡，產(chǎn)品由高層、小高層組成，地理位置卓越；內(nèi)部配套幼兒園、籃球場(chǎng)、老年活動(dòng)中心、3.7萬(wàn)平大型綜合商業(yè)，完善的內(nèi)部設(shè)施可滿足業(yè)主的各種需求。第十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。項(xiàng)目總體可容納1132戶，住宅戶型面積91-143㎡不等，戶型配比全面，偏大于市場(chǎng)置業(yè)主流需求，建筑設(shè)計(jì)采用2T3、2T2，整體排列錯(cuò)開(kāi)設(shè)計(jì)，充分保證了每戶的采光以及通風(fēng)。第十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。★項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析Strength(優(yōu)勢(shì)解析)weakness(劣勢(shì)解析）·迎賓大道與人民路交匯處，交通通達(dá)性好·緊臨老城區(qū)配套完善·社區(qū)獨(dú)特的規(guī)劃與設(shè)計(jì)·臨潁首席綜合體項(xiàng)目、緊鄰紅色旅游區(qū)·內(nèi)、外部配套完善·未來(lái)升值潛力…·緊臨迎賓大道，受到噪音干擾·入市時(shí)間較晚，在市場(chǎng)無(wú)知名度·安置區(qū)與商品房在同一社區(qū)內(nèi)，對(duì)樓盤形象有一定的影響opportunity（機(jī)會(huì)解析）threat（威脅解析）·中央政策調(diào)控，銀行貸款政策調(diào)整階段·老城區(qū)完善的配套，目前區(qū)域內(nèi)無(wú)可比性競(jìng)品樓盤·市場(chǎng)大環(huán)境不好，整體置業(yè)觀望情緒濃厚·城市較小，配套資源可以共享，北新區(qū)樓盤繁多客戶容易分流·項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)榕f城改造區(qū)域存在潛在威脅·市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品供應(yīng)大量，搶奪客戶，迫在眉睫第十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。第二章：項(xiàng)目房源梳理第十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。1#2#4#5#6#3#7#項(xiàng)目現(xiàn)在建共七棟樓。如圖所示1-7#樓。

其中：

1#:51套

2#:102套

3#:152套

4#:72套

5#:78套

6#:101套

7#:78套

1#2#及3#部分為安置房。

現(xiàn)一期可售房源為4-7#共計(jì)329套房源。第二十頁(yè)，共八十一頁(yè)。樓棟面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)總面積總套數(shù)1125.99㎡17套91.53㎡17套130.76㎡17套5920.62㎡51套2130.79㎡34套91.56㎡34套126.02㎡34套11844.3㎡102套3127.44㎡33套92.81㎡34套125.56㎡34套18064.2㎡152套127.03㎡34套124.39㎡17套//4143.16㎡34套143.84㎡36套142.05㎡2套10329.01㎡72套5128.30㎡26套127.83㎡26套128.61㎡26套10003.2㎡78套6131.04㎡17套91.73㎡17套126.26㎡17套11677.81㎡101套126.17㎡17套93.32/54.46㎡16/1套128.15㎡16套7127.54㎡26套127.08㎡26套127.85㎡26套9944.19㎡78套合計(jì)：77783.33㎡634套第二十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。小結(jié)：

項(xiàng)目在建共計(jì)7棟樓。房源總計(jì)：634套，主力面積由91-143㎡不等。其中1#、2#和3#的部分房源為安置區(qū)，一期可售房源為4-7#樓共計(jì)329套，戶型面積為91-143㎡不等。

臨潁市場(chǎng)目前主流銷售戶型為88-133㎡戶型，同時(shí)2014年接近尾聲，采用“高打平入”的策略。先打開(kāi)臨潁市場(chǎng)，取得知名度為后期的開(kāi)發(fā)與銷售奠定基礎(chǔ)。第二十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。第三章：銷售策略及周期排布第二十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。營(yíng)銷環(huán)境市場(chǎng)上升期，供應(yīng)量增大;品牌時(shí)代到來(lái)，外域市場(chǎng)壓力與內(nèi)部市場(chǎng)壓力并存。未來(lái)愿景締造臨潁主城區(qū)地標(biāo)性建筑；樹(shù)立城市標(biāo)桿，奠定臨潁資深地位；控制風(fēng)險(xiǎn)，速度優(yōu)先。

營(yíng)銷核心目標(biāo)：高打平入，速度為王銷售策略第二十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。4-7#共計(jì)329套房源4#共計(jì)72套，面積142㎡左右5#共計(jì)78套，面積127㎡左右6#共計(jì)101套，面積91-128㎡7#共計(jì)78套，面積127㎡

如圖所示項(xiàng)目目前可售房源為4-7#樓共計(jì)329套。推售層略上根據(jù)臨潁市場(chǎng)情況建議分二批進(jìn)行。首批房源建議推出4#樓東單元、5#、6#樓共計(jì)215套房源。推售計(jì)劃第二十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。2014年銷售周期/節(jié)點(diǎn)第二十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。2014.10.12015.1月2015.1月底2014.12月項(xiàng)目開(kāi)始組織籌備12月20日開(kāi)盤項(xiàng)目二批儲(chǔ)備期10月18日開(kāi)放及認(rèn)籌2013.10.18二批加推持續(xù)銷售第二十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。時(shí)間軸事件軸策略軸第一階段：導(dǎo)入期第二階段：蓄勢(shì)期第二階段：開(kāi)盤強(qiáng)銷期2014.102014.112014.12

媒體洽談、銷售再培訓(xùn)

充分利用媒體資源，整合推廣，進(jìn)一步深入臨潁市場(chǎng)利用政府、行業(yè)領(lǐng)袖的公信度充分展現(xiàn)細(xì)節(jié)魅力完善銷售體驗(yàn)區(qū)布置，整合媒體資源，高調(diào)入市前景造勢(shì)細(xì)節(jié)解讀事件營(yíng)銷第三階段：房源促銷期2015.1充分利用口碑效應(yīng)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力深耕已成交客戶、挖掘潛在客群，進(jìn)行二批房源的推售客戶耕耘元旦、臘八節(jié)日系列暖場(chǎng)活動(dòng)組織實(shí)施產(chǎn)品推薦會(huì)、首期開(kāi)盤、大型活動(dòng)全城推廣、公關(guān)活動(dòng)第二十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。階段任務(wù)：為項(xiàng)目入市的準(zhǔn)備階段，主要工作以現(xiàn)場(chǎng)接待中心布置方案，道旗、戶外資源洽談，銷售物料完善為主。工作重點(diǎn)包括：物料設(shè)計(jì)制作、媒體選擇。第一階段籌備期(2014.10.1——2014.10.18）第二十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。一）、策略方面：1、確定項(xiàng)目推售方案、推廣策略及媒體計(jì)劃等；2、道旗、戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體資源洽談、確定。二）、銷售部方面：1、根據(jù)項(xiàng)目確立的調(diào)性，完成售房部布置工作；2、銷售相關(guān)培訓(xùn)工作。第三十頁(yè)，共八十一頁(yè)。三）、銷售物料準(zhǔn)備方面：完善項(xiàng)目銷售物料：包括1、戶型單頁(yè)、宣傳折頁(yè)、樓書、DM單的設(shè)計(jì)、制作；2、銷售資料夾的完善；3、看房禮品設(shè)計(jì)制作。第三十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。階段任務(wù)：經(jīng)過(guò)前期的籌備工作，已經(jīng)具備了對(duì)外開(kāi)放的條件，10、11月份是項(xiàng)目入市宣傳的重要時(shí)期，建議項(xiàng)目高調(diào)入市，通過(guò)戶外、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)等媒體，釋放“項(xiàng)目入市”信息，為下階段開(kāi)盤充分蓄勢(shì)。第二階段形象導(dǎo)入期(2014.10—2014.11）第三十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。一）、宣傳媒體方面：以戶外、夾報(bào)、道旗、網(wǎng)絡(luò)等大眾媒體為主，DM單頁(yè)、短信等小眾媒體為補(bǔ)充，對(duì)項(xiàng)目入市信息進(jìn)行全方位，多維度宣傳為下階段開(kāi)盤充分蓄勢(shì)。報(bào)紙類：以日?qǐng)?bào)、夾報(bào)為主，10月開(kāi)始陸續(xù)釋放網(wǎng)絡(luò)類：房產(chǎn)信息網(wǎng)、自建項(xiàng)目門戶網(wǎng)站戶外類：以戶外大牌、道旗、路牌為主分眾類：DM、短信為主。外展類：酒店、商場(chǎng)、資料架及社區(qū)海報(bào)第三十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。二）、推廣策略層面

前期以認(rèn)籌啟動(dòng)為契機(jī)，通過(guò)大型熱點(diǎn)活動(dòng)，迅速切入市場(chǎng)，快速樹(shù)立項(xiàng)目高端物業(yè)形象，同時(shí)以公關(guān)活動(dòng)滲入各個(gè)企、事業(yè)單位，挖掘集團(tuán)性消費(fèi)的可能性。第三十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。認(rèn)籌啟動(dòng)活動(dòng)——邀請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、知名人士啟動(dòng)“水晶球”、“私人飛機(jī)展”，配合禮品贈(zèng)送，籍此項(xiàng)目形象面向社會(huì)，吸納人氣。認(rèn)籌啟動(dòng)活動(dòng)第三十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。認(rèn)籌啟動(dòng)活動(dòng)認(rèn)籌期間開(kāi)展不定時(shí)抓現(xiàn)金活動(dòng)，認(rèn)籌客戶可在現(xiàn)場(chǎng)參與活動(dòng)，所獲得獎(jiǎng)金可在購(gòu)房時(shí)直接沖抵房款。第三十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。第三階段開(kāi)盤期(2014.11月底/12月）階段任務(wù)：通過(guò)開(kāi)盤的公關(guān)活動(dòng)，營(yíng)造火熱的認(rèn)購(gòu)氣氛，配合相關(guān)促銷活動(dòng)，禮品贈(zèng)送，使意向客戶真正轉(zhuǎn)化為購(gòu)房客戶，為開(kāi)發(fā)商快速回收資金。關(guān)鍵詞：強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤，活動(dòng)刺激，業(yè)績(jī)炒作第三十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。開(kāi)盤思路方面：把銷售中心作為項(xiàng)目開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，并邀請(qǐng)相關(guān)電視媒體進(jìn)行全程跟蹤。選房形式：產(chǎn)品推薦會(huì)+開(kāi)盤邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)院對(duì)區(qū)域規(guī)劃前景、產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)進(jìn)行講解，利用權(quán)威，促進(jìn)成交。優(yōu)惠措施：定房客戶當(dāng)日可享受開(kāi)盤優(yōu)惠，并可獲贈(zèng)相應(yīng)禮品。第三十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。產(chǎn)品推薦會(huì)第三十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。第四階段強(qiáng)銷期(2014年12月）階段任務(wù)：經(jīng)過(guò)項(xiàng)目開(kāi)盤期的熱銷引爆，項(xiàng)目形象已經(jīng)滲透全城，在本階段主要平實(shí)的訴求形式圍繞實(shí)際賣點(diǎn)訴求展開(kāi)宣傳，并推出少量特價(jià)房源以較低價(jià)格吸引市場(chǎng)，短時(shí)間聚集人氣。同時(shí)加大對(duì)未成交的意向客戶電話邀約，保證項(xiàng)目的持續(xù)熱銷。第四十頁(yè)，共八十一頁(yè)。活動(dòng)目的：通過(guò)業(yè)主答謝酒會(huì)活動(dòng)維系老客戶關(guān)系，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，促進(jìn)老帶新成交；活動(dòng)方式：邀請(qǐng)已簽約業(yè)主，意向較強(qiáng)客戶至活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)參與活動(dòng)。業(yè)主答謝酒會(huì)活動(dòng)部署：大小特色活動(dòng)搭配，保持市場(chǎng)熱點(diǎn)第四十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。女士格調(diào)沙龍針對(duì)業(yè)主的配偶，家人舉辦的一席關(guān)于“女性美顏藝術(shù)”的沙龍。（女士美容，養(yǎng)顏，護(hù)膚，保健等知識(shí)輔導(dǎo)，交流為主題）第四十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。書畫鑒賞沙龍針對(duì)業(yè)主及子女，家人舉辦的一席關(guān)于書畫鑒賞，學(xué)術(shù)交流，拍賣等內(nèi)容的沙龍。（書畫鑒賞，名家揮毫，家庭聚會(huì)等主題）第四十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。階段任務(wù)：重大節(jié)日集中，購(gòu)房進(jìn)入返鄉(xiāng)置業(yè)旺季，以活動(dòng)營(yíng)銷及相關(guān)優(yōu)惠促銷活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)蓄客和銷售，針對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)客群進(jìn)行項(xiàng)目二批推售。第五階段房源促銷期(2015年1月）第四十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。一）、節(jié)日氣氛營(yíng)造本階段節(jié)日較多，有元旦、臘八等，建議以節(jié)日為噱頭，對(duì)售樓處進(jìn)行點(diǎn)綴，現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備臺(tái)歷、對(duì)聯(lián)、音樂(lè)卡等小型精美禮品，制作“元旦快樂(lè)、新年快樂(lè)”等問(wèn)候標(biāo)牌，體現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售工作的細(xì)致、以人為本。第四十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。二）其它系列暖場(chǎng)特色活動(dòng)：

——原生態(tài)陶藝體驗(yàn)——純品咖啡品鑒——馬克杯DIY活動(dòng)……第四十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。第四章：推廣時(shí)間及節(jié)點(diǎn)第四十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。產(chǎn)品推廣策略：

綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及項(xiàng)目自身賣點(diǎn)的分析，產(chǎn)品的突出優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)在于產(chǎn)品地段價(jià)值、產(chǎn)品的差異化。項(xiàng)目為綜合體項(xiàng)目，內(nèi)部配套設(shè)施完善。同區(qū)域內(nèi)基本無(wú)可比性競(jìng)品項(xiàng)目。

因此產(chǎn)品推廣上將以產(chǎn)品本身為主力訴求點(diǎn)，以產(chǎn)品的綜合價(jià)值奠基榮鑫綠城國(guó)際的品牌影響力。

思路解析：

1、圍繞項(xiàng)目核心價(jià)值，多角度、全方位傳播項(xiàng)目產(chǎn)品的特性及其帶給客戶的利益點(diǎn)；

2、根據(jù)客戶需求的特點(diǎn)、價(jià)值觀、購(gòu)買力等組織有針對(duì)性的整合推廣；

3、媒體力量集中造勢(shì)，短期內(nèi)形成市場(chǎng)熱點(diǎn)；

4、推廣過(guò)程中強(qiáng)調(diào)對(duì)媒體資源的整合力和執(zhí)行力；

第四十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。形象定位：“奢適品”以奢適品作為本項(xiàng)目的推廣主題，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目特性的“奢”與目標(biāo)客群生活的形態(tài)“適”的有機(jī)銜接與融合。奢適品有效的結(jié)合了產(chǎn)品的特性與目標(biāo)客戶群對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的預(yù)期，搭建項(xiàng)目與客戶群溝通的橋梁。

以奢適品為主線，差異于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的訴求，可保證傳播效果脫穎而出與項(xiàng)目形象的唯一化。第四十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。第五十頁(yè)，共八十一頁(yè)。第五十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。第五十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。核心訴求點(diǎn)及支撐點(diǎn):

奢適地段、奢適配套、奢適物業(yè)

奢適建筑、奢適園林、奢適幼兒園

從項(xiàng)目的建筑、園林、物業(yè)、幼兒園、區(qū)位、配套等六大奢適品標(biāo)準(zhǔn)建立項(xiàng)目“奢適”產(chǎn)品的支撐點(diǎn)，以生動(dòng)細(xì)節(jié)支撐起客戶對(duì)項(xiàng)目的“奢適”未來(lái)預(yù)期，達(dá)成溝通的成功。第五十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)

形象導(dǎo)入期：2014年10月18日-月底

市場(chǎng)蓄勢(shì)期：2014年11月-開(kāi)盤前

開(kāi)盤強(qiáng)銷期：2014年12月

策略修正階段：2015年1月

第二批強(qiáng)銷階段：2015年1月底第五十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。

形象導(dǎo)入期1、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2014年10月18日-月底2、推廣目標(biāo)：1）創(chuàng)造市場(chǎng)的高姿態(tài)亮相，保證更多人群的信息認(rèn)知；2）后期強(qiáng)勢(shì)推廣籌備；3、推廣策略：通過(guò)大規(guī)模推廣，快速傳播項(xiàng)目信息，拉高項(xiàng)目基調(diào)；4、媒體選擇：1）戶外：迎賓大道、人民路；2）工地圍擋：工地圍墻沿線3）道旗：迎賓大道：潁松路至穎川大道段4）DM單頁(yè)：鬧市區(qū)、人群聚集地每天不間斷派發(fā)5）報(bào)廣：整版5、時(shí)間安排：10月15日第五十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。

形象推廣主題

奢適品2014臨潁從此奢適10月18日，1000抵10000VIP會(huì)員全城招募中！第五十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。第五十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。

市場(chǎng)蓄勢(shì)階段1、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2014年11月-開(kāi)盤前2、推廣目標(biāo)：1）配植項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值，集中造勢(shì)；2）樹(shù)立市場(chǎng)項(xiàng)目地位，奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)；3）提高項(xiàng)目來(lái)訪量，為開(kāi)盤奠定基礎(chǔ)；3、推廣策略：以“奢適區(qū)位、奢適建筑、奢適園林、奢適物業(yè)、奢適幼兒園、奢適配套”奢適社區(qū)的六大標(biāo)準(zhǔn)演繹榮鑫綠城國(guó)際項(xiàng)目的高品質(zhì)形象，樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)的地位；4、媒體選擇：1）戶外：迎賓大道、人民路；2）短信：每周1、3、5上午10點(diǎn)之前不間斷發(fā)送3）道旗：迎賓大道：潁松路至穎川大道段4）DM單頁(yè)：鬧市區(qū)、人群聚集地每天不間斷派發(fā)（11月份每天）5）外展：金地購(gòu)物廣場(chǎng)、城區(qū)老社區(qū)（11月份案場(chǎng)每周兩次安排人員）5、時(shí)間安排：11月1日6、公關(guān)活動(dòng)：奢適建筑品鑒會(huì)（開(kāi)盤前一周）第五十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。

市場(chǎng)蓄勢(shì)階段推廣主題臨潁奢適時(shí)代來(lái)臨榮鑫綠城國(guó)際——奢適品第五十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。開(kāi)盤強(qiáng)銷期1、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2014年12月 2、推廣目標(biāo)：1）樹(shù)立項(xiàng)目高端市場(chǎng)地位，奠定市場(chǎng)形象基礎(chǔ)；2）樹(shù)立項(xiàng)目高端社區(qū)概念，以溫馨、舒適、簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單的形象加入臨潁豪宅陣營(yíng)，區(qū)別于市場(chǎng)其他項(xiàng)目；3）為項(xiàng)目開(kāi)盤造勢(shì)，形成短期市場(chǎng)熱點(diǎn)；3、推廣策略：以奢適品開(kāi)盤為主要訴求點(diǎn)，通過(guò)各類媒體宣傳樓盤銷售火爆的信息，奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)；4、媒體選擇：1）戶外：迎賓大道、人民路；2）短信：每周1、3、5上午10點(diǎn)之前不間斷發(fā)送3）報(bào)廣：整版4）DM單頁(yè)：鬧市區(qū)、人群聚集地每天不間斷派發(fā)5）工地圍擋：工地圍墻沿線5、時(shí)間安排：開(kāi)盤前三天6、公關(guān)活動(dòng)：老業(yè)主答謝酒會(huì)（開(kāi)盤后簽約完成）第六十頁(yè)，共八十一頁(yè)。開(kāi)盤強(qiáng)銷期推廣主題

臨潁奢適人居時(shí)代來(lái)臨綠城國(guó)際12月20盛大開(kāi)盤

奢適品熱銷全城第六十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。策略修正階段1、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2015年1月2、推廣目標(biāo)：1）持續(xù)推廣，構(gòu)建項(xiàng)目綜合價(jià)值；2）提高來(lái)電來(lái)訪量，為銷售提供客源支持；3、推廣策略：本階段的推廣以產(chǎn)品細(xì)節(jié)為主，配以活動(dòng)組織執(zhí)行保持市場(chǎng)熱度，消化首批剩余房源的同時(shí)為二批開(kāi)盤做好準(zhǔn)備；4、媒體選擇：1）戶外：迎賓大道、人民路；2）短信：每周1、3、5上午10點(diǎn)之前不間斷發(fā)送3）道旗：迎賓大道：潁松路至穎川大道段4）DM單頁(yè)：鬧市區(qū)、人群聚集地每天不間斷派發(fā)5）工地圍擋：工地圍墻沿線5、時(shí)間安排：2015年1月10日（根據(jù)實(shí)際情況）6、公關(guān)活動(dòng)：樣板間品鑒第六十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。策略修正階段推廣主題XX月XX日樣板間開(kāi)放

奢適區(qū)位奢適建筑第六十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。二批強(qiáng)銷期1、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2015年1月底2、推廣目標(biāo)：1）打造項(xiàng)目