上海新長(zhǎng)征中環(huán)商務(wù)樓裙房商業(yè)策劃建議書(shū)

上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)商務(wù)樓裙房商業(yè)策劃建議書(shū)STRATEGYPROPOSAL2010年3月22日

第一頁(yè)，共三十九頁(yè)。[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]根據(jù)所具有的上海新長(zhǎng)征中環(huán)設(shè)計(jì)說(shuō)明及我司針對(duì)該項(xiàng)目周邊環(huán)境的調(diào)查分析，在與貴司正式斡旋前，先予之商業(yè)策劃建議書(shū)，望有幸與貴司就該項(xiàng)目進(jìn)行合作。本方案主要包括如下內(nèi)容：

項(xiàng)目整體定位的設(shè)想和細(xì)化項(xiàng)目業(yè)態(tài)方案租金和租賃政策希望通過(guò)本方案能夠不斷完善和細(xì)化新長(zhǎng)征中環(huán)商務(wù)樓裙房之商業(yè)策劃。上海升階投資管理有限公司RLTZInvestmentConsultingLimited2010年3月22日第二頁(yè)，共三十九頁(yè)。1.0項(xiàng)目整體定位普陀區(qū)長(zhǎng)征鎮(zhèn)是我司較熟悉的區(qū)位之一。針對(duì)新長(zhǎng)征中環(huán)商務(wù)樓的地理位置，周邊環(huán)境，我司給出了該項(xiàng)目的整體定位及思路[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]本案第三頁(yè)，共三十九頁(yè)。1.0項(xiàng)目整體定位[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]祥和家園祥和名邸開(kāi)發(fā)商宏泉集團(tuán)（申豪房產(chǎn)公司）交房時(shí)間一期：1999年；二期：2001年建筑面積24萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型小高層、多層價(jià)格范圍1.2～1.4萬(wàn)元/平方米（二手房）開(kāi)發(fā)商宏泉集團(tuán)（申豪房產(chǎn)公司）交房時(shí)間2005年12月建筑面積30萬(wàn)平方米產(chǎn)品類(lèi)型小高層、別墅價(jià)格范圍公寓：1.4～1.5萬(wàn)元/平方米聯(lián)排：1.7～2萬(wàn)元/平方米獨(dú)棟：2.6～3萬(wàn)元/平方米第四頁(yè)，共三十九頁(yè)。1.0項(xiàng)目整體定位[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)總建筑面積43萬(wàn)平方米商業(yè)建筑面積26萬(wàn)平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年12月長(zhǎng)三角規(guī)模最大的SHOPPINGMALL之一，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體A區(qū)C區(qū)A區(qū)商場(chǎng)計(jì)20萬(wàn)平方米，分為地上四層、地下兩層。主要業(yè)態(tài)有精品百貨、超市大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)以及各式主題餐廳、專(zhuān)賣(mài)店等業(yè)態(tài)布局C區(qū)為弧形建筑，位于A區(qū)商場(chǎng)北側(cè)，靠近曹安路，分為地上四層、地下一層。內(nèi)容以餐飲、休閑、娛樂(lè)為主。1、2F小商鋪(40～80平)租金7～10元/平*天第五頁(yè)，共三十九頁(yè)。1.0項(xiàng)目整體定位[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]規(guī)劃開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)，將商鋪與住宅項(xiàng)目分離，使所有商鋪均能不受限制的用于餐飲業(yè)的經(jīng)營(yíng)1999～2001年招商初期2001～2002年起初定位時(shí)，考慮將商鋪售出開(kāi)發(fā)商決定保留整條商街，只租不售生鋪階段，認(rèn)同度不高養(yǎng)鋪、改造2002～2004年商家經(jīng)營(yíng)困難，商鋪快速換手隨品牌商家入駐、周?chē)鷺潜P(pán)入住率提升，經(jīng)營(yíng)狀況有一定好轉(zhuǎn)招商率在50％左右，租金長(zhǎng)期在不到4元/平方米*天徘徊以2～2.5元/平*天的租金引進(jìn)麥當(dāng)勞、豪享來(lái)等品牌餐飲發(fā)展成熟2005～目前05年中旬，租金漲至5～6元/平*天，基本為滿租06年至今，底鋪?zhàn)饨疬_(dá)9～10元/平*天，2、3樓平價(jià)租金約3.5元/平*天商鋪基本保持滿租，餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況佳10年實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)：1、2F租金：7元/平方米*天；1、2、3F租金：4～5元/平方米*天。據(jù)此測(cè)算整條商業(yè)街年稅前租金收入約1.2億元調(diào)整商業(yè)組合，重點(diǎn)招商餐飲業(yè)梅川路商業(yè)街發(fā)展進(jìn)程第六頁(yè)，共三十九頁(yè)。類(lèi)型定位檔次定位目標(biāo)消費(fèi)者定位主題定位定位描述：社區(qū)型生活休閑購(gòu)物商業(yè)中心1.0項(xiàng)目整體定位定位描述：周邊物業(yè)項(xiàng)目的高端住戶(hù)消費(fèi)者特征：25-50歲的中青年群體，以休閑消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)和家庭消費(fèi)為主要形式。定位描述：中高檔精品產(chǎn)品定位描述：高品質(zhì)生活、藍(lán)調(diào)爵士生活、純自然生活、品味生活[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第七頁(yè)，共三十九頁(yè)。2.0業(yè)態(tài)布局及租戶(hù)組合根據(jù)該項(xiàng)目周邊環(huán)境，我司給出該項(xiàng)目的一些布局建議及組合。[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第八頁(yè)，共三十九頁(yè)。方案：高品質(zhì)生活功能性業(yè)態(tài)-精品家居專(zhuān)賣(mài)精品零售婚紗影樓個(gè)人護(hù)理及醫(yī)療休閑簡(jiǎn)餐兒童天地特色業(yè)態(tài)小型超市社區(qū)配套健體瑜伽館方案A：生活婚紗影樓家居專(zhuān)賣(mài)個(gè)人護(hù)理休閑簡(jiǎn)餐精品超市社區(qū)配套方案B：運(yùn)動(dòng)精品零售健身＆瑜伽個(gè)人護(hù)理休閑簡(jiǎn)餐小型超市社區(qū)配套方案C：親子兒童教育兒童用品精品零售個(gè)人護(hù)理休閑簡(jiǎn)餐小型超市社區(qū)配套2.0業(yè)態(tài)布局及租戶(hù)組合[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第九頁(yè)，共三十九頁(yè)。租戶(hù)推薦匯總業(yè)態(tài)內(nèi)容家居專(zhuān)賣(mài)（精品家具）世茂、達(dá)芬奇、馬可波羅或國(guó)內(nèi)外知名品牌；精品專(zhuān)賣(mài)藝術(shù)畫(huà)廊、汽車(chē)音響專(zhuān)賣(mài)、汽車(chē)高級(jí)飾品專(zhuān)賣(mài)、康體休閑用品專(zhuān)賣(mài)等、高爾夫運(yùn)動(dòng)用品專(zhuān)賣(mài)、釣魚(yú)用品專(zhuān)賣(mài)、野外用品專(zhuān)賣(mài)兒童天地兒童早教中心、兒童鋼琴城、兒童用品專(zhuān)賣(mài)、嬰兒用品專(zhuān)賣(mài)證券及銀行國(guó)內(nèi)外、本地知名品牌綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)超市、快餐店、面包店、花店、沖印店、洗衣店、茶葉店、眼鏡店、郵政服務(wù)店、機(jī)票代售點(diǎn)、自助銀行、皮鞋皮具養(yǎng)護(hù)店、書(shū)店、音像店、寵物診所及用品店等西餐餐飲、酒吧、咖啡國(guó)內(nèi)外、本地知名品牌西餐餐飲、酒吧、咖啡國(guó)內(nèi)外、本地知名品牌特色餐飲國(guó)內(nèi)外、本地知名品牌個(gè)人護(hù)理及醫(yī)療美容美發(fā)、小型SPA、以及口腔醫(yī)院等體育運(yùn)動(dòng)中心瑜伽學(xué)校、壁球練習(xí)場(chǎng)2.0業(yè)態(tài)布局及租戶(hù)組合[上海·新長(zhǎng)征中環(huán)]第十頁(yè)，共三十九頁(yè)。建議業(yè)態(tài)：家居專(zhuān)賣(mài)（精品家具）推薦租戶(hù)組合：世茂家具、達(dá)芬奇、馬可波羅2.0業(yè)態(tài)布局及租戶(hù)組合[上海·新長(zhǎng)征中環(huán)]第十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。建議業(yè)態(tài)：體育運(yùn)動(dòng)中心推薦租戶(hù)組合：瑜伽學(xué)校、壁球中心、小型高爾夫訓(xùn)練基地2.0業(yè)態(tài)布局及租戶(hù)組合[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。建議業(yè)態(tài)：精品零售業(yè)態(tài)；推薦組合：藝術(shù)畫(huà)廊、汽車(chē)音響專(zhuān)賣(mài)、汽車(chē)高級(jí)飾品專(zhuān)賣(mài)、康體休閑用品專(zhuān)賣(mài)等；高爾夫運(yùn)動(dòng)用品專(zhuān)賣(mài)、釣魚(yú)用品專(zhuān)賣(mài)、野外用品專(zhuān)賣(mài)等；2.0業(yè)態(tài)布局及租戶(hù)組合[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。建議業(yè)態(tài)：綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)推薦組合：超市、快餐店、面包店、花店、沖印店、洗衣店、茶葉店、眼鏡店、郵政服務(wù)店、機(jī)票代售點(diǎn)、自助銀行、皮鞋皮具養(yǎng)護(hù)店、書(shū)店、音像店、寵物診所及用品店2.0業(yè)態(tài)布局及租戶(hù)組合[上海·新長(zhǎng)征中環(huán)]第十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。建議業(yè)態(tài)：時(shí)尚餐飲，品牌餐飲推薦組合：以國(guó)內(nèi)外知名餐飲為主2.0業(yè)態(tài)布局及租戶(hù)組合[上海·新長(zhǎng)征中環(huán)]第十五頁(yè)，共三十九頁(yè)。建議業(yè)態(tài)：特色餐飲推薦組合：以具備潮流特色或本地特色為主導(dǎo)，建議：茶樓、紅酒，雪茄吧等；2.0業(yè)態(tài)布局及租戶(hù)組合[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。建議業(yè)態(tài)：個(gè)人護(hù)理及醫(yī)療推薦組合：美容美發(fā)、小型SPA、口腔醫(yī)院等；2.0業(yè)態(tài)布局及租戶(hù)組合[上海·新長(zhǎng)征中環(huán)]第十七頁(yè)，共三十九頁(yè)。3.0租賃政策本章將根據(jù)新長(zhǎng)征中環(huán)的業(yè)態(tài)布局以及周邊其它商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、招商情況提出如下方案：3.1策略考慮因素3.2租賃策略[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第十八頁(yè)，共三十九頁(yè)。3.1影響租金方案的因素我司認(rèn)為在擬定新長(zhǎng)征中環(huán)商業(yè)中心的租金和租賃政策方案時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注如下三個(gè)方面的問(wèn)題：1、附近商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租賃政策為了保證新長(zhǎng)征中環(huán)商業(yè)中心招商工作的正常開(kāi)展。我司認(rèn)為我們有必要參考周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租金標(biāo)準(zhǔn)和招商政策。從而為制定準(zhǔn)確的租金標(biāo)準(zhǔn)以及良好的招商政策提供數(shù)據(jù)參考。2、體現(xiàn)新長(zhǎng)征中環(huán)商業(yè)中心的稅收

3、充分考慮新長(zhǎng)征中環(huán)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)針對(duì)新長(zhǎng)征中環(huán)周邊商業(yè)物業(yè)及開(kāi)發(fā)商所持有的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃，能夠保證招商策略及經(jīng)營(yíng)完全符合未來(lái)該地區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，要注意商業(yè)氛圍的整體性及與周邊商業(yè)未來(lái)趨勢(shì)相符。[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第十九頁(yè)，共三十九頁(yè)。3.2租賃策略重點(diǎn)商戶(hù)的評(píng)估及招商策略建議針對(duì)體育中心/兒童早教中心/婚紗影樓/精品家居專(zhuān)賣(mài)等重點(diǎn)業(yè)態(tài)，采取起步期免收基本租金、僅收取扣率租金的方式執(zhí)行。起步期優(yōu)惠折讓問(wèn)題建議起步期集中采取30%-50%折讓的方式；品牌、特色與租金的關(guān)系問(wèn)題以品牌、特色為主導(dǎo)因素；租金水平為輔助因素進(jìn)行考量；[上海·新長(zhǎng)征中環(huán)]社區(qū)交通的關(guān)鍵作用中國(guó)人特有的購(gòu)物習(xí)慣和購(gòu)物廣場(chǎng)的人流需求要求我們必須打通社區(qū)交通瓶頸，增強(qiáng)商業(yè)吸引力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。特色服務(wù)項(xiàng)目的吸引作用特色服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置能夠突出項(xiàng)目主題，利于吸引人流；第二十頁(yè)，共三十九頁(yè)。4.0升階介紹本章將向您展示一家在競(jìng)爭(zhēng)激烈的長(zhǎng)三角地區(qū)逐漸嶄露頭角的商業(yè)物業(yè)顧問(wèn)公司—上海升階投資管理有限公司。4.1介紹4.2成就4.3人脈4.4收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第二十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。4.1介紹“上海升階投資管理有限公司”為一家專(zhuān)業(yè)化之綜合性房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)，創(chuàng)立于2003年。截止2009年年底，全國(guó)涉足城市12個(gè)。服務(wù)內(nèi)容包括房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、策劃、推廣、開(kāi)發(fā)、專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)、房地產(chǎn)招商及商業(yè)地產(chǎn)的租賃、專(zhuān)案收購(gòu)、投資評(píng)估等投資性或資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)。[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第二十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。主要服務(wù)內(nèi)容（一）商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)1、市場(chǎng)顧問(wèn)：市場(chǎng)策略顧問(wèn)、市場(chǎng)定位顧問(wèn)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)、市場(chǎng)推廣顧問(wèn)

2、招商顧問(wèn)：業(yè)態(tài)業(yè)種配置建議、個(gè)性招商策略提議、分步招商計(jì)劃審定

3、招商顧問(wèn)：招商賣(mài)點(diǎn)選擇、招商計(jì)劃協(xié)助、招商人員培訓(xùn)、招商效果測(cè)定4、營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)：案名選擇、視覺(jué)形象審定、文案策劃審稿、平面設(shè)計(jì)創(chuàng)意提示5、推廣顧問(wèn)：媒體組合和媒體選擇建議、推廣計(jì)劃審核、費(fèi)用預(yù)算審核6、商管顧問(wèn)：商管公司設(shè)置建議、商管建章立制審核、商管運(yùn)營(yíng)效果測(cè)評(píng)4.1介紹[上海·新長(zhǎng)征中環(huán)]第二十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。主要服務(wù)內(nèi)容（二）商業(yè)地產(chǎn)策劃1、概念策劃：概念設(shè)計(jì)、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、概念實(shí)施

2、全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業(yè)規(guī)劃、招商策劃、招商策劃3、商業(yè)規(guī)劃：商品定位、商業(yè)布局、功能定位、動(dòng)線設(shè)置、人流導(dǎo)引、DM規(guī)劃

4、市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)定位、投資經(jīng)營(yíng)戶(hù)定位、市場(chǎng)功能定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位

5、招商策劃:業(yè)態(tài)業(yè)種配置、個(gè)性招商策略、分步招商計(jì)劃、招商文案技巧6、市場(chǎng)推廣：媒體組合、媒體選擇、推廣計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算4.1介紹[上海·新長(zhǎng)征中環(huán)]第二十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。4.1介紹主要服務(wù)內(nèi)容[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]（三）招商工作1、組建項(xiàng)目招商隊(duì)伍2、對(duì)招商人員進(jìn)行招商技能培訓(xùn)3、招商控制的組織與安排4、來(lái)訪客戶(hù)的登記與接待5、每日的招商總結(jié)與分析6、現(xiàn)場(chǎng)廣告效果跟蹤7、分析來(lái)電來(lái)訪情況8、分析每周每月實(shí)際成交情況9、提供每周招商情況表及每月招商計(jì)劃書(shū)10、根據(jù)招商情況調(diào)整招商策略等第二十五頁(yè)，共三十九頁(yè)。4.2成就哈爾濱勝達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)前期策劃、招商以及經(jīng)營(yíng)管理勝達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)占地面積8000平方米，總建筑面積3.9萬(wàn)平方米，商業(yè)面積2.8萬(wàn)平方米。升階公司于2003年入駐，成功招商世紀(jì)聯(lián)華，世紀(jì)聯(lián)華勝達(dá)店于2003年4月開(kāi)業(yè)，同年11月，剩余1萬(wàn)平米分租區(qū)全部招商完畢。社區(qū)型商業(yè)[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第二十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。4.2成就上海金盛家居購(gòu)物中心的策劃及招商 上海金盛家居購(gòu)物中心總營(yíng)業(yè)面積為30萬(wàn)平方米，位于銅川路185號(hào)，一期于2004年2月開(kāi)業(yè)，升階公司成功完成其10萬(wàn)平米商業(yè)面積的招商工作，并且引進(jìn)世紀(jì)聯(lián)華。綜合型商業(yè)[上海·新長(zhǎng)征中環(huán)]第二十七頁(yè)，共三十九頁(yè)。4.2成就浙江衢州時(shí)代廣場(chǎng)前期策劃、招商 浙江衢州時(shí)代廣場(chǎng)于2005年5月開(kāi)業(yè)，升階公司于2004年入駐該項(xiàng)目，成功引進(jìn)百貨以及大型生活賣(mài)場(chǎng)沃爾瑪，在短短3個(gè)月內(nèi)完成其30000平米的招商工作。購(gòu)物中心[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第二十八頁(yè)，共三十九頁(yè)。4.2成就上海莘莊世紀(jì)聯(lián)華社區(qū)商業(yè)中心的租賃區(qū)域的招商及經(jīng)營(yíng)管理 上海世紀(jì)聯(lián)華莘莊店總經(jīng)營(yíng)面積2萬(wàn)平米，在升階公司的努力下，世紀(jì)聯(lián)華于2002年12月開(kāi)業(yè)，其中8000平米分租區(qū)于2003年3月全部招商完畢。社區(qū)型商業(yè)[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第二十九頁(yè)，共三十九頁(yè)。4.2成就上海七浦路服飾批發(fā)市場(chǎng)策劃及招商

上海七浦路服飾批發(fā)市場(chǎng)（興旺）于2006年圣誕開(kāi)業(yè)，升階公司于2005年入駐該項(xiàng)目，在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前成功完成其招商工作。專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第三十頁(yè)，共三十九頁(yè)。4.2成就上海灘國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)地塊前期概念設(shè)計(jì)及前期招商 成功為上海市虹口區(qū)海門(mén)路630號(hào)地塊（上海灘國(guó)際廣場(chǎng)位置）進(jìn)行前期概念設(shè)計(jì)和招商。購(gòu)物中心[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第三十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。4.2成就曹安路晶鋪壹號(hào)商業(yè)地塊前期概念設(shè)計(jì) 成功為坐落于曹安路嘉怡路的晶鋪壹號(hào)一期進(jìn)行前期策劃定位，總建筑總面積15267平方米，地上10505平方米，地下建筑總面積4762。購(gòu)物中心[上?！ば麻L(zhǎng)征中環(huán)]第三十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。4.2成就三林森宏購(gòu)物中心前期策劃和招商 三林森宏購(gòu)物中心總建筑面積9萬(wàn)㎡，純商業(yè)面積6萬(wàn)㎡。于2010年春節(jié)前夕開(kāi)業(yè)，升階公司于200