房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛總結(jié)

第第頁(yè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛總結(jié)

隨著二手房市場(chǎng)的興起，二手房買(mǎi)賣(mài)交易日益頻繁。最近有關(guān)接二手房買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛案件也越來(lái)越多。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和房屋交易雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄是糾紛發(fā)生的主要原因。本文將重點(diǎn)分析其中幾個(gè)較為普遍發(fā)生的法律問(wèn)題，希望對(duì)廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。

一、房屋中介機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范

1.委托合同簽訂不規(guī)范

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋買(mǎi)賣(mài)交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與房屋買(mǎi)賣(mài)雙方一同簽訂一份合同，多稱為"房屋買(mǎi)賣(mài)委托合同'或"房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約補(bǔ)充協(xié)議'，將房屋買(mǎi)賣(mài)合同與房屋買(mǎi)賣(mài)委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、"缺斤少兩'。

2.逃避居間義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在南京市房產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《南京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》(現(xiàn)變更為《南京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》)上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。這樣一旦發(fā)生糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)常會(huì)就房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭(zhēng)議。

根據(jù)市政府辦公室2023年7月12日轉(zhuǎn)發(fā)市房產(chǎn)局《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》規(guī)定，從2023年9月1日起，本市主城區(qū)存量房實(shí)行網(wǎng)上交易管理，存量房交易資金監(jiān)管也一同實(shí)行。存量房實(shí)行網(wǎng)上交易，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《南京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》后，如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審，其他交易程序基本沒(méi)有變化，只是將原來(lái)手工填寫(xiě)的(《南京市房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書(shū)》存量房交易類)改為從網(wǎng)上打印。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成交易的，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供打印服務(wù)。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無(wú)法提供上述打印服務(wù)，則不具備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

在此，提醒廣大房屋買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免自己的權(quán)利被非法侵害。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容不完整

如上所述，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常沒(méi)有以居間人的身份協(xié)助房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而是與房屋買(mǎi)賣(mài)雙方一同簽訂一份房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同，對(duì)中介費(fèi)用(即報(bào)酬)的計(jì)算方式和支付方式作了明確約定，而對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的具體內(nèi)容語(yǔ)蔫不詳。根據(jù)《中G合同法》的相關(guān)規(guī)定和目前的實(shí)踐操作，一般來(lái)說(shuō)，二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交。其次，價(jià)款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi);如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。再次，合同中應(yīng)寫(xiě)明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

在此提醒購(gòu)房者，房款的支付時(shí)間應(yīng)當(dāng)與房屋的交付步驟相協(xié)調(diào)，有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)房款已經(jīng)全部支付但售房人尚未履行全部義務(wù)的情形，否則，一旦售房者違約，購(gòu)房者將難以得到救濟(jì)。筆者曾碰到房屋買(mǎi)賣(mài)雙方約定總房?jī)r(jià)包括裝修和附屬設(shè)施，但是在房屋交付前買(mǎi)賣(mài)者較房款全部交付給售房者，待交房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的裝修和附屬設(shè)施被一洗而空，此時(shí)售房人早已"失蹤'。

三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定

在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買(mǎi)房或者購(gòu)房的情形。但是，買(mǎi)賣(mài)雙方常常對(duì)是否解約不簽訂書(shū)面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方是否解約以及哪一方存在過(guò)錯(cuò)較難認(rèn)定。這樣，房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是房屋中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是