桂林陽朔酒店項目可行性分析報告

名目.、八、一前言第一局部工程總論1.11.1工程背景1.2可行性爭論結(jié)論其次局部市場分析2.1工程投資環(huán)境和市場爭論2.2市場宏觀背景2.3區(qū)域市場分析第三局部工程分析及評價地塊解析工程分析工程評價工程定位第四局部銷售及經(jīng)營收入測定酒店客房局部價格定位資金來源與運用分析10銷售利潤第五局部本錢與收益性分析客房入住率分析本工程固定經(jīng)營本錢分析本工程收益測算分析第六局部可行性爭論結(jié)論與建議可行性爭論結(jié)論工程主要問題的解決方法和建議工程風(fēng)險及防范建議第一局部工程總論工程背景桂林市銘泰投資工程名稱桂林銘泰投資陽朔縣精品式酒店擔(dān)當(dāng)可行性爭論工作的單位桂林銘泰投資陽朔縣精品式酒店工程論證爭論組爭論工作依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展第規(guī)劃綱要；《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)展的假設(shè)干意見》；桂林市國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展規(guī)劃綱要；陽朔縣國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展規(guī)劃綱要；陽朔縣城市建設(shè)總體規(guī)劃〔2023-2025年〕陽朔縣旅游進(jìn)展總體規(guī)劃〔2023-2025年〕陽朔縣及工程周邊市場調(diào)研資料；工程的建筑規(guī)模和內(nèi)容桂林銘泰投資25265789川，客房面積：21590.56〃，主體占地面積23000平方米?？尚行誀幷摻Y(jié)論年本地旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過具體的市場調(diào)研后認(rèn)為：工程確實立是必要的、可行的、合理的；在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)陽朔縣精品式酒店公寓市場是樂觀的；■精品式酒店公寓更適合工程的整體進(jìn)展與規(guī)劃；2023-2023考慮目前我公司的經(jīng)營酒店業(yè)閱歷、實力以及資金儲藏、企業(yè)發(fā)展需求等因素，工程的正式運營條件根本成熟；工程投資環(huán)境和市場爭論工程投資環(huán)境分析的規(guī)模和相對完整的產(chǎn)業(yè)體系，取得了較好的旅游效益，帶動了地方經(jīng)濟(jì)的20235.5120231.853.66億元。財政收入達(dá)1.33億元，與2023年的0.699億元相比，增加0.631億2023353.563.8萬人次，60.914.6萬人次，實現(xiàn)旅游總收5.51源的優(yōu)勢和獨特的地理位置，開發(fā)了不少質(zhì)量和品嘗都較高的旅游產(chǎn)品，并產(chǎn)品和徒步、單車旅游線路等休閑度假工程，并發(fā)展了攀巖、漂流等特種旅游產(chǎn)品，同時開拓了陽朔—福利，陽朔—普益的漓江觀光巡游航線，旅游產(chǎn)品體系日趨完善。同時，陽朔縣旅游根底設(shè)施不斷完善，旅游接待效勞設(shè)施逐步改善；旅游信息豐富，旅游市場秩序較好。本工程抓陽朔縣特色旅游業(yè)進(jìn)展的良好機遇，以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、星級力，以建設(shè)精品為重點，以人性化、文化為核心理念，強調(diào)區(qū)域聯(lián)動和空間一體化，重點完善、配套旅游根底設(shè)施和效勞設(shè)施，逐步把該工程建設(shè)成主題鮮亮市場爭論25及26號樓，該地占據(jù)地理優(yōu)勢，緊鄰縣政府，該地段的同行業(yè)經(jīng)客、住客資源并形成了良好的價格聯(lián)盟體系。而該價格定位與我公司預(yù)期價格定位相符。市場宏觀背景區(qū)位優(yōu)勢，打算了廣西在將來的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中，可以充分運用區(qū)內(nèi)外、國外的兩快地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。隨著中國——東盟博覽會的成功舉辦，廣西在國內(nèi)外的知名度將進(jìn)一步提高，其獨特到廣西在中國——東盟資源貿(mào)易區(qū)的重要性，進(jìn)展廣西的旅游業(yè)意義重大，為廣西旅游快速進(jìn)展供給了機遇。2023中國15030%在旅游領(lǐng)域的合作已經(jīng)不斷加深，特別是東盟與中國旅游部長《振興旅游業(yè)北京宣言》的聯(lián)合發(fā)表，預(yù)示著中國與東盟之間的旅游將迎來更大更快的進(jìn)展。為加快與東盟旅游資源整合，廣西正加快構(gòu)筑廣西——越南——東盟旅游網(wǎng)絡(luò)體系，建設(shè)旅游大通道、旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶，使東盟成為廣西最主要的境外旅游客源地和重要的旅游旅游協(xié)作區(qū)域，將大力推動旅游資源和產(chǎn)品的整合和提升?？臻g，加快自身的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。該區(qū)域旅游資源豐富，且各具特色，地理上大旅游市場拓展、工程開發(fā)和根底設(shè)施建設(shè)等方面的的合作力度，共同建立陽朔縣旅游市場分析20長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡進(jìn)展以及提高人民生活質(zhì)量和素養(yǎng)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 在全國旅游進(jìn)展的大形勢下，陽朔的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。陽朔旅游房地產(chǎn)快速進(jìn)展。由于旅游業(yè)的強力拉動，第三產(chǎn)業(yè)全面進(jìn)展，陽朔旅游房地產(chǎn)快速升溫，土地全面增值。短短幾年，西街、唐人街、東街100、城中城、香樟華蘋高等一批旅游酒店及房地產(chǎn)工程作為后陽朔房旅游地產(chǎn)漸漸脫離泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開頭復(fù)蘇，并朝著良性的方向進(jìn)展，陽朔的旅游房地產(chǎn)開頭了一輪的升溫。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國人消費觀念的轉(zhuǎn)變以及陽朔旅游綜合環(huán)境的不斷改善使得陽朔作為全國著名的旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。與其同時，陽朔也由于良好的氣候和美麗的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、 華北地區(qū)的人們對觀景房大受游客的歡送。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將來幾年的陽朔酒店房地產(chǎn)，特別是觀景佳的假酒店，其進(jìn)展前景是格外寬闊的?！蛾査房h城總體規(guī)劃〔2023—2025年〕》在規(guī)劃實施的過程中，國務(wù)院于2023年1220231220個配套文件，提出“”末期廣西城鎮(zhèn)化水平到達(dá)50%左右，大力推動擴(kuò)權(quán)強縣這些指導(dǎo)政人口規(guī)模得到快速進(jìn)展。陽朔旅游產(chǎn)品體系初具規(guī)模，大旅游格局初步形成。陽朔充分利用自身資源的優(yōu)勢和獨特的地理位置，開發(fā)了不少質(zhì)量和品嘗都較高的旅游產(chǎn)品，并在此根底上不斷進(jìn)展其它類型的旅游產(chǎn)品， 如遇龍河和漓江沿岸的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品和徒步、單車旅游線路等休閑度假工程，并進(jìn)展了攀巖、漂流等特種旅游產(chǎn)品，同時開拓了陽朔一福利，陽朔—普益的漓江觀光巡游航線，旅游產(chǎn)品體系日趨完善。游信息豐富，旅游市場秩序較好。2.2區(qū)域市場分析222工程所在區(qū)域陽朔縣城北路現(xiàn)有精品酒店經(jīng)營狀況分析銷售均價序號酒店名稱〔元〕銷售均價序號酒店名稱〔元〕酒店規(guī)模1小清邁酒店400~6001614間房2708090酒店30016層3寒舍酒店300~50015層6層；1、交通狀況：客棧位于陽朔縣城北路縣政府后門，緊鄰司法局，鄰近陽朔汽車總站，交通便利。2、周邊消遣設(shè)施：城北路步行至西街只需數(shù)分鐘；西街是陽朔縣城內(nèi)最古老的街1400多年的歷史，位于縣城中心，全長11808米。在隋開皇十年〔590年〕設(shè)置陽朔縣時，縣城就已有這條長約200米、寬約5米的街道。當(dāng)時街上只有幾家經(jīng)營日用品的店鋪，居民大局部是農(nóng)民。1000多年來，這條20世紀(jì)70年月初，陽朔正式對外開放，很多西方游人在飽覽了桂林漓這些西方人像當(dāng)年哥倫布覺察了大陸一樣，街的穎、印象寫到西方出版的旅游指南上。到了

2080年月,作攪得身”了，很多洋人紛紛來這里旅游。陽朔西街是外國人在中國最密集的一條街，每年來這里居住休閑游的外國人相當(dāng)于這里常住人口的三倍。西街是全中國最大的外語角，其涉外婚姻比例之高為全中國之最。為此，種現(xiàn)象引起中國人的關(guān)注，世界的關(guān)注。其布滿了異國情調(diào)的夜景更是風(fēng)情萬種。語，這里已經(jīng)沒有地域的差異了，閑散、閑適的生活，讓很多到這里旅游的游客久久不想離去。 偷得浮生幾日閑”，或許在這里才能感受到什么是生活。西式。很多外國人圍坐在此喝啤酒，品佳肴，興致來時還要親自下廚掌勺。這使西街成了名副其實的洋人街，它給陽朔小城增加了一道亮麗的風(fēng)景。游人在和異國的風(fēng)情。巡游西街完全是一種體驗——她濃濃的鄉(xiāng)村氣氛中流淌著純粹的小資情調(diào)，樸實的民風(fēng)里包涵著令人驚異的國際元素， 陽朔人愛吃休閑風(fēng)氣、國語、英文、法語、意大利語乃至西班牙語……種種看似不行能的，全部柔合在長度缺乏1000米的嶺南小街里。5、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展成就202333.19.4億元；其次產(chǎn)業(yè)10.1億元；第三產(chǎn)業(yè)13.6億元。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比例為28430.5:41，三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)率分別到達(dá) 12%41%47%—、二、三產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長分別為3.9、13.215.2個百分點。全106892.75億元。城鎮(zhèn)居民人均可支17092元。農(nóng)民人均純收入4353元。20232023年連續(xù)兩年榮獲廣，小結(jié)：1、區(qū)域內(nèi)臨時星級酒店，較大規(guī)模酒店較少。其他為或具備三星酒店接待標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的精品酒店。城北路來看，酒店業(yè)仍舊相對興旺;

從整個陽朔到220間以上的只有708090酒店一家，20間；3、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房及大床房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。4、各酒店客房價格一般在對外公布價根底上并沒有很大折扣，綜合房價200—400兀之間。結(jié)論：模小、接待力量有限。結(jié)合整個陽朔縣將來旅游形勢進(jìn)展，從長遠(yuǎn)來看，本項目選址適宜。有較高的商業(yè)價值。ii13地塊解析78025層1層：酒店大堂2-5層：酒店客房20間3套；15套2休閑消遣1層：休閑水吧交通條件及周邊配套分析1、位于陽朔縣城北路酒店區(qū)中心地段，各種配套完善；2500規(guī)劃國土局、陽朔西街等行業(yè)機構(gòu)；工程分析321分析優(yōu)勢1、 工程位于陽朔縣縣政府區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境美麗，且緊鄰陽朔縣政府辦公區(qū)，具備良好展現(xiàn)面；2、 區(qū)域有陽朔縣最好的精品酒店，享有肯定的市場知名度，對客戶的綜合吸引力較大；劣勢3、 工程本身已具有肯定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群根底。劣勢1、工程配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐缺乏；2、工程周邊商業(yè)氣氛較弱；時機根底；

陽朔縣政府帶來的政策利好，為投資型旅游產(chǎn)業(yè)的良性進(jìn)展奠定2、 精品式酒店工程在區(qū)域市場處轉(zhuǎn)外形態(tài)，陽朔縣處于從廉價酒店向精品酒店過渡時期銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；3、 外來游客多，消費力量強；3.2.2應(yīng)對策略〔強化優(yōu)勢與時機策略〕1、強化工程自身的精品酒店的特性，將工程與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)分，快速占據(jù)市場；樓體及現(xiàn)場包裝，快速吸引周邊客戶關(guān)注；結(jié)論：通過比照分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本工程的各種因素，我們認(rèn)為：本工程在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，假設(shè)能優(yōu)化主觀因素〔市場定位、酒店經(jīng)營本錢掌握、營銷策略等〕，在特色化和配套性上取得最正確差異化特征，本工程的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和躲避，并會有良好的市場表現(xiàn)。工程評價質(zhì)的酒店產(chǎn)品類型。從將來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)當(dāng)承受行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營中小投資者的投資風(fēng)險，提高進(jìn)展商的品牌形象。整體來看，以精品酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的進(jìn)展手段，本工程工程定位桂林銘泰投資陽朔縣精品式酒店為桂林銘泰投資全資擁有，是為改善陽朔縣精品式酒店環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高5層，總投資估量達(dá)200萬元。本酒店是一家豪華精品旅游酒店。位于城北路25、26號。酒店嚴(yán)格依據(jù)國內(nèi)同級精品酒店的標(biāo)準(zhǔn)運作治理，酒店在傳統(tǒng)效勞流程的根底上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化治理功能實施治理。因此，工程應(yīng)當(dāng)定位為：陽朔縣城北路地區(qū)最有特色的豪華精品旅游酒店。第四局部銷售及經(jīng)營收入測定定位理論依據(jù)：由于工程周邊有類似的精品式酒店，故實行比較法定價；價格求取1、本工程作為長期經(jīng)營性酒店，經(jīng)營年限為20年，故收益年限n=202、本工程作為酒店的凈收益a依據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均收益：〔依據(jù)工程酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估量〕=210元/套/天入住率〔參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估量〕50%總套數(shù)〔依據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)〕=20套a=365x平均租金x客房總套數(shù)x入住率=365X210X20x50%=766500元結(jié)論：通過以上對價格的計算和一般性運營本錢的分析， 出本工程的可實現(xiàn)利潤為年500000 元以上。資金來源和運用分析工程總投資由工程已支付工程款及銷售費用、財務(wù)費用組成,資金來源包括自籌資金、銀行融資和本工程銷售回款。工程資金來源構(gòu)成狀況如下表：工程資金來源表項項目資金〔萬元〕比例自籌資金200100%總投資200100.0%銷售利潤依據(jù)測算，工程銷售凈收入至少約為：500000元,房間類型入住率折實房價戶型比例房間類型入住率折實房價戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房50%28040%大床房60%28050%復(fù)式房50%33010%小結(jié)：1、依據(jù)上表數(shù)據(jù)計算：酒店現(xiàn)有客房入住率約為 73.3%;2285元/間/天。1、員工費用主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，陽朔縣酒店在正常營業(yè)時約需 8人，按酒店員工人均工資1200元/月的標(biāo)準(zhǔn)計算，員工費用每年大約為11.5萬元；2、修理、治理費用主要指酒店日常修理及治理的費用，平均每年約需本工程收益測算分析依據(jù)工程入住率計算經(jīng)營收益：假設(shè)以月計算回報，則下表分別以不同入住率模式計算:

5萬元；開房率月銷售收入月總本錢利潤20年利潤〔元〕40%68400元28000元40400969600050%85500元28000元575001380000060%102600元28000元746001790400070%119700元28000元917002202300080%2114820元28000元10880026112023小結(jié)：本工程酒店作為精品