武漢某項目營銷策劃報告

XX城武漢XX項目

營銷策劃報告謹呈：武漢XX城實業(yè)發(fā)展有限公司一半是湖山●一半是天堂武漢XXXX房地產(chǎn)顧問有限公司2011年2月XX前期服務(wù)工作回顧：1.項目整體的前期定位2.物業(yè)發(fā)展建議3.項目整體規(guī)劃的持續(xù)跟進4.社區(qū)商業(yè)的整體定位5.歡樂谷前廣場地塊的商業(yè)定位6.濱水地塊的商業(yè)定位7.會所專題研究8.社區(qū)商業(yè)街專題研究9.建筑風(fēng)格專題研究10.創(chuàng)意商業(yè)、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)專題研究11.……2009~2011，XX持續(xù)服務(wù)三年，我們的工作，還在繼續(xù)……報告大綱及思路：引子——從一個武漢人對XX的印象，引出XX對于武漢的價值與意義第一篇——機會與夢想1.從武漢的發(fā)展引出，城市需要一個對外展示形象的窗口。2.從XX的價值引出，XX是武漢三大名片中對外展示的最好載體3.從項目價值梳理引出，本項目是代言武漢，代言XX的最好選擇4.從XX城的價值理念與央企責(zé)任，引出它是唯一的，最優(yōu)選擇結(jié)論：唯有XX城，唯有本項目，能成為未來代言武漢的最優(yōu)城市名片第二篇——市場與客戶一、市場分析——政策面分析、豪宅市場分析1.分析2011的宏觀政策面，得出2011市場相對較緊的市場政策面環(huán)境2.分析豪宅市場，從現(xiàn)狀，典型項目與未來供給三個維度分析，得出豪宅市場未來二、客戶分析——武漢高端客戶分析、目標客戶探求從現(xiàn)有豪宅客戶分析，得出時尚+文化的模式能得到客戶認可，本項目一期從客戶的XX情結(jié)出發(fā)，主打文化牌，形成人文豪宅影響力。第三篇——營銷與執(zhí)行一、營銷策略——“文化起勢，時尚作秀”四大策略——整合推廣策略、展示策略、價格策略、推售策略二、一期執(zhí)行計劃——四階段營銷鋪排時光的流逝，卻未曾帶走我對童年的美好回憶。【引子】XX：童年的夢

——童年封存的記憶【浩瀚】武漢的XX，碧波蕩漾，湖水清澈，氣勢浩瀚。北京的“海”，在這里不過是小小的水塘。杭州的西湖，和XX相比，小巫見大巫，只能算XX的一角?！緣簟縓X，曾經(jīng)是我童年的夢；夢中看到的是那綠悠悠的湖水和童年時扎猛子的背影……【樂園】XX在我童年的眼中是最美的樂園，我的少年時代幾乎是伴著XX度過的。水清得見底，魚兒自在暢游。獨自去XX游玩，父母從不過問，給我?guī)砹四蟮淖杂?。【重游】去年重陽?jié)學(xué)校組織退休老師游覽XX，我特地拿著數(shù)碼相機跑到湖邊看水，磨山下的湖水已經(jīng)清澈見底，我簡直不敢相信自己的眼睛。眼前秀麗的湖光山色讓我彷佛又回到了童年時代的XX，真是欣喜萬分！【情結(jié)】XX，你曾是我童年的夢，今天我仍然是那個熱愛你的孩子，盡管他已經(jīng)兩鬢斑白……XX：我依然熱愛你

——終極的精神歸宿機會&夢想1.理想篇在大武漢蓬勃發(fā)展的大背景下，本項目面臨的大機遇，承載的大使命，期望的大夢想機會1.大武漢的發(fā)展機會機遇一：從一線城市發(fā)展軌跡及武漢政府工作目標來看，未來幾年武漢經(jīng)濟將迎來爆發(fā)增長武漢市GDP五年時間內(nèi)實現(xiàn)跨越，邁入“5000億俱樂部”2005年武漢市GDP只有2000億，在五年時間內(nèi)完成“三級跳”，成功實現(xiàn)“十一五”期間GDP5000億的目標。北京GDP在2004年達到4283億之后開始快速增長北京在2004年之前GDP都是以一個較低的幅度增長，在2004年達到4283億之后，增速相對之前開始明顯放快。上海GDP在達到5210億之后邁入發(fā)展快車道2001年是上海經(jīng)濟發(fā)展的分水嶺，之前經(jīng)濟發(fā)展速度相對比較緩慢，在2001年達到5210億之后上海GDP開始大幅增長。深圳GDP在2005年完成接近5000億后增速開始放快深圳GDP總量在2005年之前5年內(nèi)增幅一直較慢，在邁過5000億大關(guān)后增幅雖不像北京、上海一樣增長明顯，但從圖表上還可以明顯看出增幅相對之前還是放快的。武漢政府目標：“十二五”期末GDP達到萬億2010年時任武漢市長阮成發(fā)表示：按照市委規(guī)劃，經(jīng)過6—7年，我們要達到1萬億，意味著今后6年左右的時間，每年GDP要以增長1000億的速度向上攀升。從一線城市經(jīng)濟發(fā)展的軌跡上來看，普遍在GDP達到5000億左右之后，經(jīng)濟增長速度開始放快；從一線城市的經(jīng)驗來看，武漢正處于一個快速發(fā)展的起點之上，未來幾年將迎來爆發(fā)式增長。武漢近年來實際利用外資額持續(xù)以兩位數(shù)的增幅增長年接待海外旅游者人數(shù)持續(xù)增長，武漢正以開放的姿態(tài)擁抱世界機遇二：可用外資額、海外游客數(shù)的持續(xù)攀升及大量國際奢侈品牌的進駐，表明武漢正迎來國際開放化的機遇2008年10月30日，路易·威豋（LV）奢侈品牌進駐武漢，國際時尚品牌開始在武漢出現(xiàn)2009年5月19日，武漢GUCCI店開業(yè)，由此之后，更多國際化奢侈品牌涌入武漢機遇三：

《武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃的建議》提出，未來五年努力將武漢建設(shè)成為國家中心城市和全國綜合交通樞紐，大武漢迎來交通升級全國高鐵線路圖武漢城市圈交通圖吸引產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移武漢城市地位的進一步提高，高鐵時代的來臨，將有效促進武漢承接“珠三角”、“長三角”等發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移大量人才匯集隨著武漢城市地位的提高和交通的進一步便捷，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時將為武漢引來大量人才帶動旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展隨著武廣、華東等方向高鐵開通，武漢今年春節(jié)黃金周7天，該市旅游景區(qū)共接待游客181.9萬人次，同比增長6.4%，實現(xiàn)旅游收入6.36億元，同比增長15.5%提高大武漢城市圈綜合影響力交通的一體化使武漢“8+1”城市圈快速融合，提高綜合影響力，加速大武漢向外拓展的步伐國務(wù)院關(guān)于武漢市城市總體規(guī)劃的批復(fù)國函〔2010〕24號：武漢市是湖北省省會國家歷史文化名城我國中部地區(qū)的中心城市全國重要的工業(yè)基地科教基地和綜合交通樞紐重工業(yè)區(qū)以外資投資為主的勞動密集型輕工業(yè)區(qū)以汽車產(chǎn)業(yè)為核心的現(xiàn)代裝備制造以教育、高新技術(shù)為核心的高新技術(shù)區(qū)港口物流為核心的保稅物流區(qū)以小商品貿(mào)易為核心的商貿(mào)區(qū)以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)為核心的中心區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：2008年6月，武漢市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移合作洽談會在深圳舉行，湖北省人民政府省長李鴻忠出席了洽談會。武漢市市長阮成發(fā)向300多名客商端出了200多個項目的“大菜單”。2009年底，廣東萊克斯特智能插座公司落戶赤壁，總投資達8000萬元2009年底投資40億元人民幣的武漢天馬微電子有限公司第4.5代LCD生產(chǎn)線工程在XX開發(fā)區(qū)封頂，……產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機遇四：得利于城市地位上升和交通的改善，武漢大量承接沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)布局將日臻完善武漢7大都市工業(yè)園承接外部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移2008年，時任武漢市場阮成發(fā)鄂港粵經(jīng)貿(mào)合作洽談會上表示：在武漢市提出了“兩個千億板塊百億園區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是在2011年，在武漢中心城區(qū)建設(shè)7個市級都市工業(yè)園區(qū)，在遠城區(qū)打造6個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。對每一個千億板塊，武漢市都有發(fā)展現(xiàn)狀說明、詳細的產(chǎn)業(yè)定位以及具體的優(yōu)惠政策。機遇五：外轉(zhuǎn)內(nèi)的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，將使得具有良好工業(yè)基礎(chǔ)的武漢全面迎來產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟騰飛電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值超過800億元，預(yù)計到2015年，電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將超過3000億元。汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破1212.3億元，成為該市首個千億元產(chǎn)業(yè)。預(yù)計經(jīng)過5年發(fā)展，形成150萬輛整車生產(chǎn)能力，汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值3000億元以上。裝備制造業(yè)產(chǎn)值超800億元，今后5年該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值超過2000億元。鋼鐵產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已超800億元，到2015年產(chǎn)值達到1200億元。石油化工產(chǎn)業(yè)以80萬噸乙烯等重大項目和武石化等重點骨干企業(yè)為支撐，將打造中部地區(qū)石油和化學(xué)工業(yè)生產(chǎn)基地，到2015年實現(xiàn)產(chǎn)值1000億元。食品加工產(chǎn)業(yè)2015年目標是產(chǎn)值超過2000億元。2010-20152010-2015北京：貴氣、皇家、歷史感上海：現(xiàn)代、時尚、開放杭州：優(yōu)雅、美麗、悠閑武漢城市影響力的極度缺失！曾經(jīng)的武漢：工業(yè)化如今的武漢：?現(xiàn)實全面樞紐化、國際開放化、經(jīng)濟升級化的武漢和武漢城市形象缺失的矛盾，需要一個載體，抑或一個窗口！機遇一：從一線城市發(fā)展軌跡及武漢政府工作目標來看，未來幾年武漢經(jīng)濟將迎來爆發(fā)增長機遇二：《武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃的建議》提出，未來五年努力將武漢建設(shè)成為國家中心城市和全國綜合交通樞紐，大武漢迎來交通升級機遇三：可用外資額、海外游客數(shù)的持續(xù)攀升及大量國際奢侈品牌的進駐，表明武漢正迎來國際開放化的機遇機會一：小結(jié)——機遇四：得利于城市地位上升和交通的改善，武漢大量承接沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)布局將日臻完善機遇五：外轉(zhuǎn)內(nèi)的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，將使得具有良好工業(yè)基礎(chǔ)的武漢全面迎來產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟騰飛2.XX的機會機會目前，武昌區(qū)均價8866元/平米，而XX林語二手房均價已經(jīng)達到14000元/平米，遠高于市場均價。作為武漢房地產(chǎn)市場不可多見的XX板塊樓盤，成為武漢房地產(chǎn)市場一個標桿性的樓盤，至今前來觀摩的業(yè)內(nèi)人士仍然絡(luò)繹不絕。在武昌，居住往往因湖而興。XX周邊的樓盤依水而居，成就了武漢湖景居住的點睛之作。XX林語、XX天下、XX楚世家等樓盤,都是因湖而興，成為樓市的經(jīng)典之作。2002年，XX林語樓盤均價在4000元/平方米以上時，武漢樓盤均價還不到2000元/平方米，于是很多人都擔(dān)心XX林語的房子賣不出去，結(jié)果卻并非如此，一掃而空。XX林語XX林語XX天下與黃鶴樓、古琴臺并稱的XX，有機會承載城市的文化形象；伴隨武漢城市影響力的提升，XX將不再僅僅是武漢和湖北的XX文脈價值：“XX+省府旁+高校區(qū)+武漢站”，站在城市發(fā)展主軸線上，未來城市形象第一站湖北省委、省政府所在地，全省政治、文化和信息中心；中北路將被建設(shè)成“武漢城市的主軸線”，并將打造輻射華中的“金融中心”和武昌的“商務(wù)辦公中心；武昌深厚的人文沉淀，放眼全國亦無出其右者；武漢站運載而來的高鐵經(jīng)濟的逐步兌現(xiàn)以及地鐵4號線、5號線、10號線的多重規(guī)劃利好；1.中北路延長線+省府旁湖北省政府機會3.項目的機會武漢軌道交通遠景規(guī)劃10號線10號線4號線4號線5號線5號線武漢站2.城市主軸之——高鐵+軌道交通3.濃厚的人文氛圍（高校區(qū)）景觀價值：唯一的一線臨湖，無敵的景觀視野，超越曾經(jīng)的“XX項目”，并成為后無來者的絕唱不再停留在觀望的彼岸，人在風(fēng)景中，更在生活里旅游地產(chǎn)價值：集“歡樂谷、水主題公園、濱水高端商業(yè)街、住宅于一體”的大型旅游地產(chǎn)開發(fā)包括歡樂谷主題公園、獨立水公園、開放式的都市娛樂休閑區(qū)和主題社區(qū)產(chǎn)品價值：豐富的產(chǎn)品線，立體化布局，強調(diào)景觀最大化，同時保證了收藏型產(chǎn)品與宜居型產(chǎn)品共融臨湖獨棟/雙拼/聯(lián)排/高層/超高層呈現(xiàn)高端復(fù)合型社區(qū)的居住舒適性與居住氛圍社會責(zé)任感——作為隸屬國務(wù)院國資委管理的國有大型央企，XX城肩負著社會責(zé)任感25年來，XX城躋身世界旅游集團八強的大型中央企業(yè)，總資產(chǎn)突破600億，累計接待游客1.6億人次，為無數(shù)家庭帶去歡聲笑語，為國家貢獻了數(shù)量龐大的綠色GDP、歡樂GDP。央企責(zé)任系于心間推動城市產(chǎn)業(yè)升級XX城所到之處，不僅給當(dāng)?shù)卦黾哟罅烤蜆I(yè)機會，而且改善了當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，有力推進城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，成為當(dāng)?shù)匦碌慕?jīng)濟增長點;構(gòu)建和諧人居XX城的環(huán)境效益和企業(yè)經(jīng)濟效益密切結(jié)合，整個城區(qū)的人居品質(zhì)得到極大提升;踐行低碳環(huán)保近年來，隨著企業(yè)的高速發(fā)展，XX城堅持低碳環(huán)保理念，并借由各主營業(yè)務(wù)板塊以及遍布各地的重點項目，整合25年來在低碳環(huán)保領(lǐng)域積攢的豐富經(jīng)驗和獨特優(yōu)勢，在更廣的范圍內(nèi)拓展和推廣，帶動全民踐行生態(tài)環(huán)保的熱情;熱心公益文化事業(yè)多年來，XX城投資創(chuàng)辦了何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心和OCT當(dāng)代藝術(shù)中心，引入深圳雕塑展、城市建筑雙年展等大型藝術(shù)展覽，每周開展免費藝術(shù)講座，為營造城市文化氛圍，提高城市藝術(shù)品位作出了巨大貢獻;積極扶貧濟困XX城從創(chuàng)業(yè)起始，便開展各種公益捐獻活動100多次，面對汶川地震、臺灣颶風(fēng)、舟曲泥石流等自然災(zāi)害，XX城總是第一時間開展捐款賑災(zāi)；2004年以來，XX城定點幫扶貴州黔東南州，積極探索開創(chuàng)新型扶貧模式；XX城康佳投資數(shù)千萬元在京九線和延安開展系列科技扶貧活動，并建設(shè)康佳希望小學(xué)16所……XX城成立25周年開發(fā)理念——立志成為中國先進生活方式的原創(chuàng)中心和策源地，創(chuàng)想中國人自己的優(yōu)質(zhì)生活，打造中國優(yōu)質(zhì)生活示范樣板XX城的生活形態(tài)是包容的XX城的生活是立體的點、線、面資源的有機集成，傳統(tǒng)的、現(xiàn)代的、民族的、國際的，五彩繽紛的生活形態(tài)共生共榮，生生不息。創(chuàng)想無限,有夢者行

——XX城，優(yōu)質(zhì)生活的創(chuàng)想家演繹和諧人居創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活XX城的生活是愜意的、多彩的清晨，在清脆的鳥鳴中走過安靜的林蔭道去上班；傍晚，在湖心島畔散步或是到華夏藝術(shù)中心聽音樂會，到XX城高爾夫俱樂部打球，到世界之窗看演出、在OCT當(dāng)代藝術(shù)中心參加一場時尚發(fā)布會……生態(tài)、藝術(shù)、人文、商務(wù)、教育、旅游、居住相互交融，XX城已成為優(yōu)質(zhì)生活的代名詞，吸引著所有熱愛這片土地的人們慕名而來。XX城的生活是先進的、引領(lǐng)時代的25年，XX城塑造文化力量、培育商業(yè)精英、引領(lǐng)社會生活，成為了中國先進生活方式的原創(chuàng)中心和策源地，創(chuàng)想中國人自己的優(yōu)質(zhì)生活，打造中國優(yōu)質(zhì)生活示范樣板。旅游主宣題地產(chǎn)招的品牌直影響力——XX城在全蜂國一二油線重點走城市的法品牌影撈響力已姓形成，穿并具備威專業(yè)開迎發(fā)“真坊旅游、鋪真地產(chǎn)捷”的區(qū)亮域運營業(yè)能力21一線城市篇布局：北京XX城、深圳冷東部XX城、上羊海XX城、上海缺浦江XX城；二線城市塔布局：成都XX城、江蘇儉泰州XX城、深盤圳歡樂竄海岸、怠云南XX城、天拋津XX城、武識漢XX城、西柱安XX城、青島XX城。深圳歡樂谷錦繡中華深圳歡樂籍谷：全國蝴規(guī)模最大康、最先進笨的現(xiàn)代主娛題樂園深圳歡朵樂谷是XX城集團新傾一代大型擠主題樂園第，首批國懲家AAAA龜A級旅游癥景區(qū)，密占地面具積35萬平方早米，總伸投資17億元人民干幣，是一耐座融參與昌性、觀賞妨性、娛樂甜性、趣味想性于一體他的中國現(xiàn)伏代主題樂授園。1998年開業(yè)以旦來，深圳端歡樂谷經(jīng)捐過一期、勉二期、三隱期的滾動六發(fā)展，已階成為國內(nèi)縮慧投資規(guī)模伴最大、設(shè)超施最先進擠的現(xiàn)代主狐題樂園。咸十二年來藏，深圳歡都樂谷共接撲待2250萬游客最。錦繡中序華：世低界上面涌積最大勢、內(nèi)容筑最豐富墾的實景唱微縮景籮區(qū)錦繡中華席坐落在風(fēng)柜光綺麗的粒深圳灣畔刮。是目前單世界上面廉積最大、厘內(nèi)容最豐科富的實景危微縮景區(qū)糧，占地四甩百五十畝隸，分為主陜點區(qū)和綜愚合服務(wù)區(qū)違兩部分。82個景點喊均按中茫國版圖杠位置分攏布，比個例大部罰分按1：15建造。尾“錦重繡中華章”的景詳點均是拜按它在樂中國版那圖上的釣位置擺棉布的，霧全園面餓積有如石一幅巨授大的中業(yè)國地圖賄。這些賽景點可賊以分為住三大類完：古建組筑類、什山水名似勝類、鍵民居民堡俗類?；鸢仓迷诖舾骶包c隨上的陶煌藝小人樂達五萬律多人。價值梳理1.——文脈價臉值緊鄰XX，選址“少中北路延矩長線+省府旁+高校區(qū)”巷，站在城舌市發(fā)展主摩軸線上價值梳理2.—陜—景觀價傭值唯一的岔一線臨掘湖，無械敵的景答觀視野癢，超越恨曾經(jīng)的翠“XX項目”，盾并成為后渠無來者的蹄絕唱價值梳理3.—艱—產(chǎn)品價欺值臨湖別墅知，高層、表超高層產(chǎn)大品，呈現(xiàn)漁立體化的麗布局，強目調(diào)景觀最白大化，同聞時保證了鳳收藏型產(chǎn)我品與宜居享型產(chǎn)品共第融，呈現(xiàn)誓高端復(fù)合隆型社區(qū)的役居住舒適專性與居住青氛圍價值梳踩理4.—席—品牌價值XX城的“膠旅游地悔產(chǎn)”實緩力，保浪證了品來質(zhì)，使修項目具朗備商業(yè)鞏、旅游悉等綜合址特質(zhì)，含成為XX邊的綜合伏性大社區(qū)積，為XX增值的裂同時，鋒也成為勉展示武悶漢形象混最好的杰代言人3.項目的機缺會本項目照的文脈+景觀+產(chǎn)品+品牌四大原復(fù)合價值旨，作為絕生版XX位置下的狀最后絕唱依，將成為安代言XX，代言武漠漢的最優(yōu)夸選擇1.大武漢的攤?cè)嫔壏?，需要一蛙個窗口去液展示武漢赤的城市形訂象2.XX以其獨特砍的文化底叢蘊和人居震條件，成妄為武漢的塘城市名片3.項目的先膠天麗質(zhì)與曬后天打造辮，注定了蒼代言武漢川的使命與焦責(zé)任4.XX城的央肆企責(zé)任疊感與旅墨游地產(chǎn)勸開發(fā)優(yōu)震勢，成頭了打造懷代言武圍漢的名費片項目體的最優(yōu)姨選擇，陰也是唯欲一選擇唯有XX城，唯有本洲項目，能夠成椒為代言武刻漢城市形盜象的名片零！大武漢發(fā)尊展機遇，XX的機遇郊，項目延的機遇+XX城的實隔力和責(zé)后任我們有奧理由確林信：小結(jié)————但媒介劑？基本概況：位賭置：頤和園東50米建筑形更式：獨棟占地面積牲：9780向8.9平方米建筑面積墾：1320擊00平方米規(guī)毅模：91棟開盤時清間：200生8年7月容積噴率：0.5綠化樂率：22.日78%景觀資源：背靠燕山余順脈，西鄰頤和園昆明湖，位于清滲朝康熙、鐵雍正、乾隆所刷締造的蕉三大皇碎家園林（暢春筆園、圓窩明園、芒頤和園腦）的中心位置舍。外部景觀攜資源豐富案例借驅(qū)鑒1——頤和原著陷（北京）整體定位——位于三闖大皇家圖園林中貓心位置傍，與頤爬和園僅裹一墻之蘇隔,定位于棗時代稀跑缺型物都業(yè)建筑風(fēng)咬格與內(nèi)沉部設(shè)計形象展示推廣理念——以中魂惜西技，琴將中國腎傳統(tǒng)官缸院住宅借與當(dāng)代切生活理是念完美栗結(jié)合，闊致力于真將項目敞打造成康一個傳察世收藏識品屋頂采用深褐色瓦片重現(xiàn)唐朝一度風(fēng)行的大檐坡屋頂排水管全部采用紫銅材質(zhì)，量身定做建筑形態(tài)以中式元素作為點睛之筆西式現(xiàn)代生活的的內(nèi)部設(shè)計銷售情陰況：共有91套，目燙前共簽約49套，其中08年簽約12套，09年簽約20套，10年簽約17套，鉛均價6500丈0元/平米201問0年上半年仔北京房地肌產(chǎn)均價2200戀0元/㎡，頤和酬原著在合均價方宇面超過市瓶場兩倍鑼以上客戶情吼況：客戶覆舊蓋面較通廣，北京及外亞地客戶各孤占50%，北京區(qū)京域內(nèi)客戶殃也比較分梯散客戶年哭齡集中猴在30-豎50歲之間距，客戶基本攪經(jīng)商；以自住客戶居由多，對于會汗所需求靈較弱；客戶非捕常認可項目所處音位置、環(huán)境、園林、產(chǎn)品獨棟伴形式及開發(fā)商乒品牌；市場表貴現(xiàn)——91席稀世孩珍藏別狠墅，主索力戶型陪總價1億元/套起，實絹現(xiàn)均價6500員0元/㎡，均價梁超過市辭場均價2倍以上基本概況：位井置：東側(cè)緊鄰釣糖魚臺國絨賓館，全國尤最為重迷要的金融街勝核心區(qū)近在咫軟尺，又境與著名革的科技茶文化區(qū)捷“中關(guān)休村”相龍比鄰建筑形毛式：多層、小筍高層占地面積數(shù)：1666爭7平方米建筑面積情：433稼83平方米規(guī)旗模：106棟開盤時巨間：200旁9年6月容忙積女率：2.58綠化掙率：30%景觀資裝源：北京西三絞環(huán)內(nèi)的玉擱淵潭公園原北岸，距沾玉淵潭公稱園61公頃湖忍面僅80余米案例借盒鑒2——釣魚臺七抓號院（北施京）位于國家平中央政務(wù)悔區(qū)核心地錦帶，緊鄰精釣魚臺賓瓦館，獨享項稀缺公園校環(huán)境的100席湖岸宅費邸圓騰柱唐草八寶燈飾線腳中央吸塵系統(tǒng)現(xiàn)代安防系統(tǒng)新風(fēng)及新風(fēng)加濕系統(tǒng)外部建筑誰大量運用濕中式歷史盒傳統(tǒng)元素內(nèi)部采梢用大量炮現(xiàn)代科葉技智能皂系統(tǒng)，綁享受現(xiàn)宴代生活建筑設(shè)計剩理念——中式歷蕩史傳統(tǒng)炎元素與廈現(xiàn)代科肯技智能硬技術(shù)完此美融合瓣，傳承嶄歷史文謝化，演枕繹現(xiàn)代貓生活市場表現(xiàn)——連續(xù)五樸個季度抄以上榮顯膺北京超房地產(chǎn)敞銷售價替格排行界榜首位,兩年內(nèi)膚銷售77％，成波為絕對傭的地產(chǎn)見經(jīng)典案迅例銷售情蠅況：09年7月開盤，實橡現(xiàn)實收價萌格7.4萬/平米，怎目前已銷售77%；價格連槳續(xù)五個谷季度以殼上引領(lǐng)逃北京房框地產(chǎn)價專格風(fēng)向賤。2011年2月，項糊目目前在售房夜源約20套，戶型輪面積350-輔1000平米起價1100港00元/平米，總價4000萬/套起精扒裝修標款準800水0元/平米?；靖呕艣r：區(qū)位：曲江池西翻路與曲江竹池南路交濱匯處東北揮角交通：項目周邊甚道路通達多性強，與狗市中心聯(lián)館系便捷資源：環(huán)繞曲循江池遺離址公園腹，北望穗大唐芙茶蓉園、押大雁塔鐘，“六依園一塔累”、內(nèi)放部絕版蘋景觀資稻源建筑形式響：低層、凱多層物業(yè)類型拐：酒店、棍商業(yè)、錯教育、豪景區(qū)、桌住宅建筑規(guī)模掠：180萬大盤容積率柱：0.8篩-2.腰6中低密刺度混合鴉物業(yè)綠化率謝：55％案例借鑒3——湖城大享境（西壁安，XX代理）項目外部段生活配套纖和景觀休努閑配套雙友優(yōu)；內(nèi)部近盡享52萬平米遭湖景，寬景觀資隊源西安略之最且殿絕無僅仇有項目位于祝西安市曲葡江區(qū)，屬裝于文化景納觀資源競驅(qū)動下的城稅市高端若居住區(qū)英；曲江獎新區(qū)依狐托于城拋市文教托中心雁塔區(qū)，片區(qū)內(nèi)肆部具備豐昂富的人文蘭景觀資源卸，以唐文化為主題證的旅游開醉發(fā)帶動下使其近跌年來成為犬城市的熱案點，為西瓦安市居住價值偉的最高點，西安絕志對意義上衛(wèi)的富人居住潛區(qū)。曲江區(qū)市中心（鐘樓）主城區(qū)大雁塔

車程15-25分鐘開發(fā)理孟念——結(jié)合項目遷先天擁有斥的自然、巴歷史人文孔及城市資橋源，定位疑“史詩般妥瑰麗的東抹方水上城奸邦”整體定昂位：史址詩般瑰旦麗的東蛾方水上扭城邦城市資辜源自然景炭觀歷史人文湖城大岔境資源賞構(gòu)成位于城市腿高端居住隙區(qū)中部，榴距離城市休中心僅5公里；擁享曲窯江最核旋心景觀弦資源，科獨攬700畝曲江務(wù)池一線麗湖景；坐擁世控界級皇原脈福地——曲江，環(huán)滴千年曲江涉池而生；公關(guān)造戶勢——公關(guān)造姐勢：明線星聯(lián)誼晃，公關(guān)墊造勢，篩發(fā)布新安書標桿鄭項目價耳值公關(guān)造勢——起勢期，廉大活動、臟大事件、鍛高強度媒即體配合：配合重大陡節(jié)點活動歌線上形象黑推廣與小戰(zhàn)眾活動渠置道推廣結(jié)絕合A：發(fā)布《境界中扣國》09年10月31日香格校里拉“靈引遇東壞方美境籮”產(chǎn)品禾發(fā)布會訂邀請周騾瑛琦、殃費玉清撫發(fā)布《境界中國》一書，咽建立項伍目區(qū)域沃價值。10年5月22日在展存示區(qū)新矩品發(fā)布痛會，邀陡請胡一很虎、齊圖豫發(fā)布《胡說》一書，深軌入解析項奏目本體價桐值。B：發(fā)布《胡說》名人營扛銷——文化名人肢效應(yīng)：藝赤術(shù)聯(lián)誼，敢持續(xù)達到蒙圈層影響鉗力的傳播能，形成與徐定位相匹蛙配的人文幸調(diào)性2009年10月2010年5月2010年12月201乏1年1月10月31日，“引山遇東方美旁境”產(chǎn)品泳發(fā)布會香亦格里拉盛確大舉行費玉清垂、周瑛飯綺聯(lián)袂曬演繹5月22日，與廚心同游介中國境攝新品發(fā)虧布會；弟胡一虎深親情現(xiàn)沿藝2010年11月，金競地藝術(shù)草季啟幕，日郎朗少誓兒鋼琴胃大賽熱駱場市場表現(xiàn)——單價高出眠市場均價50%以上，月來均160套銷售冶速度，燦單盤30億年度銷柄售額，書鐵寫一系列喚西安地產(chǎn)佩新紀錄201展0年8月28日，開盤擺當(dāng)天推出476套，實現(xiàn)飽銷售381套，銷售販金額超7億，創(chuàng)西安蒸市場當(dāng)日激銷售奇跡晨，消化率杜達到80%；2010年全年惡銷售金史額30億，創(chuàng)西妥安房地產(chǎn)劉交易史上圓奇跡銷售奇制跡上客量斧奇跡強勢蓄客蹦期，周上睡門量維持艱在500批，實現(xiàn)了門高速銷售牛的基礎(chǔ)；而此時周握邊樓盤周北上門量僅眠為60批；從6月16日到10月16日，四個役月實現(xiàn)銷茶售630套，月均160套，以天價用急速的態(tài)貧勢獲得市法場認可；速度奇臨跡金地湖城孤大境小高買層產(chǎn)品開勾盤實現(xiàn)1400德0元/平米銷昌售均價釘，最高攔價230賢00元/平米，遠酷超周邊同客類產(chǎn)品900思0元/平米的均紙價；單價奇跡案例借鑒削小結(jié)——1.文化氣質(zhì)堆。絕版的名禁片型資源蠅代表了一缸個城市的播文化底蘊2.古老氣糖質(zhì)與時核尚生活畝的碰撞陰。時尚與籠文化的彼交融，錢既有現(xiàn)間代化的燃便利與靜奢華，報又有歷抹史格調(diào)恢的優(yōu)雅侵與內(nèi)涵邀。3.領(lǐng)導(dǎo)級漿市場表憤現(xiàn)。具備標箱桿價格讓和較好踢的市場榮銷售表陽現(xiàn)具有同樣輝絕版條件守的本項目王，應(yīng)該具倉有怎樣的萄形象與氣漁質(zhì)？“屈原進取精晚神清靈奇麗外柔內(nèi)擇剛楚辭博采眾長粵劇陶藝粵劇從【武漢】文脈說孩起“執(zhí)著、乳擔(dān)當(dāng)”有容乃孩大開放精搞神興邦昌視國不屈不饒3500年前，武黨漢歷史正曉式開始，筋隨后楚人乒興盛、三偽國承接、鳥到明清四泥大名鎮(zhèn)、肆武昌起義蘆，九省通獎衢帶動文摧明脈絡(luò)一根路向前；楚劇，黃閉鶴樓、秀磚麗的珞珈缸山、香火施興盛的歸準元寺，處裳處留存著徐歷史和文雪化的印記框；江漢路判步行街、狗中國第一靜的光谷、片世界第三抖的高樓，仿又處處彰功顯著武漢娘的現(xiàn)代與扶前沿，所怨有這一切狀，都詮釋時著江城武胳漢獨有的橋文化氣質(zhì)高和時尚趨時勢！武漢之“古風(fēng)”冠：古琴臺纖。東對龜山親、北臨月葡湖，湖景音相映，景粗色秀麗，執(zhí)幽靜宜人宮，文化內(nèi)纖涵豐富。較相傳楚國趙琴師俞伯級牙在此鼓隨琴抒懷遇蜂知音鐘子肌期，幾年焰以后，為衡紀念病故湊知音，特棍在此筑臺兔以紀念。晴川閣。其名取秒自唐代贏詩人崔察顥詩句確“晴川飛歷歷漢朝陽樹”菠。有“蓋楚四名敏樓”之范譽。因憤與對岸膀黃鶴樓誓隔江對雪峙，相淋映生輝擋，被稱歇為"三楚勝顯境"。黃鶴樓。中國四甘大名樓寬之一，松素來享覆有“天島下絕景拋”、“糧天下江椅山第一丑樓”美枕譽。經(jīng)聰過流光基的洗禮窩，時代陰的磨難撤，樓中情裝的也章不再僅曉僅是雕觸梁畫棟族，水墨滾丹青，篇而是盛伏滿了詩簡情，盛加滿了畫滾意，盛摔滿了濃宗濃的情歡結(jié)。武漢之“景致挎”：XX。中國最微大的楚矩文化游伯覽地，198帳2年被國惠務(wù)院列未為首批夕國家重哭點風(fēng)景嚷區(qū)，靠由郭鄭作湖、水尾果湖、埋喻家湖逝、湯湖傳、牛巢徐湖五個橡湖泊組蹦成。長江。華燈初上效。站在高旨處的黃鶴思樓之上，李俯視長江書，江兩岸桌的明燈在槍水里形成援的倒影，急波光粼粼納。遠處的乖晴川閣，凝看起來是饑那么的神阻明，此情初此景，詩那意盎然。XX長江湖北省綠博物館鞋。湖北省歪文物及票標本的鼓主要收饑藏、宣裳傳和研偏究機構(gòu)催，反映腸本省自松古至今始各時期鋒的各類棟文物、清標本近20萬件。省博武漢之“藝術(shù)賤”：楚劇。楚劇是楚抖苑藝壇一廳枝獨秀的糞奇葩。從192壓6年冠名嘉到今天脈，已有80多年的縫歷史了需，它一柿直以鮮拌明的平曉民化、狼地方化遷、通俗慚化、生像活化特雖色，吸爺引著大小量的聽捎眾。編鐘表演。武漢XX磨山景膠區(qū)，登尋山三百禿多級臺傾級的楚賄天臺，徐以編鐘榆領(lǐng)衍的叢古樂和搬舞蹈給殺游客帶拾來的不財僅是視嫌覺的盛澡宴，更損是心靈請的振撼鐮，讓腔游客體虜驗穿越職時空的尿中國古悟代音樂蛇之魅力味。湖北大鼓。湖北大杰鼓原名兔“鼓書稠”，又房誠稱“打寄鼓說書倦”、“捕打鼓京擇腔”等材。1950年定名厘湖北大敏鼓后，緣瑞在湖北盡省內(nèi)廣枕泛流傳違。相比北京之“貴”北京有著葬中國的歷禁史與皇家逼的人文精布神緊扣與或傳承皇綠家的貴向氣與尊筍崇建筑的生表現(xiàn)元濤素：故禿宮的紅翅、城墻踩的厚、尤朱紅的“門”、“龍”的形、嗚大圓柱愧的“重”。盤古大牽觀的龍獸型規(guī)劃猜設(shè)計——4估11米的龍鬧廊上警，立有66顆龍頭艙和66根龍柱御園的夸傳統(tǒng)石轉(zhuǎn)柱設(shè)計疫，體現(xiàn)刑歷史風(fēng)何情釣魚臺單七號的介紅磚朱己門，盡弊顯京城傾貴氣相比上海之“洋”上海的睡十里洋幼場，新?lián)翁斓氐氖彻沤ㄖ雅c洋文化的融愛合是中國鑼的國際捆化表情小，洋派惕的外灘上海的鉆洋讓建洋筑都長花上了Artd親eco表情，歷史的厚耽重、中國辜的繁藝與桃奢華的建浩筑語言翠湖天吐地的ARTD挽ECO風(fēng)格世茂濱聲江的現(xiàn)跨代時尚濫風(fēng)格湯臣一品江的現(xiàn)代風(fēng)鍵格相比杭州之“雅”“上有天堂腸，下有蘇盲杭”，西湖的斯水優(yōu)雅的鑰流淌龍井的帳茶、西雁湖的美最、橋的橋傳說、獸溫柔的粱美在西田湖邊安晨靜的訴甲說著杭津州的“秀”與“雅”杭州的雅長是用園林寸、小林、秧中式的建蕩筑慢慢講檢述西湖天場堂的江熄南傳統(tǒng)楊園林設(shè)刪計百家樂西原園的水景綁、朱墻與雅園林榮邦·水岸蓮無花設(shè)計慚的小橋斯流水當(dāng)漢口明肢末清初早姐已被海外慶譽為“東怒方芝加哥發(fā)”之一時僵，為何現(xiàn)孩在卻又回保歸到僅停深留在武漢渡？武漢文測化的遺襖憾：有歷史區(qū)，有精殊髓，但烈在中部驢崛起過賤于強調(diào)鉆城市化鏈進程下界，與城蕩市發(fā)展硬脫節(jié)——這是中國反許多所謂懲“歷史文鄰化名城”咐的精神實撥況?！獣r尚與獸傳統(tǒng)，陪新潮與嗽舊事似垃乎難以到協(xié)調(diào)——城市高農(nóng)速的現(xiàn)跑代化發(fā)眠展與歷碎史文明礎(chǔ)漸行漸礦遠——那些遺留醒的記憶停老留在武漢球，局限在堪中部，始狠終無法走傘向世界當(dāng)武漢北到處都柱是新區(qū)械，都是膝現(xiàn)代高禽樓，都宮是時尚SHOP涌PING挖MAL傭L時，武喇漢文脈陜是否僅沾能在幾敬處博物項館與文慘化景點數(shù)覓到了……一個真肢正能持識續(xù)價值甜的項目是讓項目槽成為城市額文脈的延堡續(xù)，成為啞城市可以爐記憶的永傘久符號。文化傳四承與發(fā)東揚：“記憶是潮城市的靈串魂”。城市文脈偽探求1：古今楚人洋共同的“精神寄井托”+“靈感之霧湖”XX湖水面液積三十折三平方蕩公里，店岸線曲蜓折，有塞九十九彩彎之稱原；歷史吉脈絡(luò)一付路傳承時，XX是楚文夸化集大報成的中閃心，從然來，都澇是楚人囑的“精神寄孫托”XX風(fēng)景區(qū)貼內(nèi)有湖劃北最大筐的盆景氧園，全瘡國四大葡梅園之愛一的磨濕山梅園影，以及垂杜鵑園場等十三鴨個植物旱觀賞園診，亭臺峰館榭;XX，平凡的城是水，不古平凡的是弊真正的自側(cè)然生態(tài)，是楚誦人生命虧中不可轟或缺的“靈感之膏湖”?！癤X暫讓西語湖好，讀今后將跡比西湖惰強?！敝斓峦?95城4年來游XX后所題詩后所述。他甲預(yù)言XX風(fēng)景區(qū)蔥的發(fā)展壤遠景將幫會勝過行杭州西歡湖。XX沿線孕育岡的古今文棒化XXXX東路磨山XX南路XX路中北路八一路魯磨路沿湖大道青王路徐東大街武珞路珞瑜路珞獅路行吟閣屈原紀念婆館楚天臺楚城摩崖石啟刻煙浪亭楚風(fēng)園先月亭可竹軒楚市楚才園九女墩楚市行吟閣楚城楚才園湖北在范古楚國庫屬荊楚陜區(qū)域，晨武漢自籍古是楚俗國腹地焰，XX風(fēng)景名曬勝區(qū)有爪著濃郁眉的楚風(fēng)福楚韻景兆觀，并已逐宿漸成為匹全國楚疾文化游票覽的中闖心。千年歷史的淵源的XX沿線，中發(fā)源了革武漢的悠各種特畜色，匯茂聚了武稻漢的文歐化精粹刮?！俺蔽恼一杏瓜碌牡腦X地脈，武漢獨一請無二的核役心稀缺城賓市公園武漢經(jīng)濟發(fā)展渣下城市形威象、影響吹力的缺失XX+楚文化城市名片雄、城市形扒象精神化XX城XX代表賓館坐落閣于風(fēng)景秀糠麗的XX之濱，扯庭院面悅積200考0余畝。東端院與XX公園相臨，拾西院與鼻珞珈山亂、磨山隔岸相慣望，院衫內(nèi)高樹三如云，辭鳥語花叢香，鷺揚飛鶴翔艙，自然環(huán)境仆優(yōu)美，政治人減文資源喝豐厚，素有“湖北中南安?！敝Q。綿毛主席曾謠將這里稱判為“白云黃文鶴的地豎方”。這跡里是毛澤東、騾鄧小平、貧江澤民、連胡錦濤等黨和國家缸領(lǐng)導(dǎo)人在湖北視狼察、工作墾的駐驊之鐵地，接待艦來湖北訪排問、出席圈會議、會葬晤的外國元首和貴賓的地方鉗。1955年4月9日毛澤東顛在東湖賓館也與中共認武漢市親委書記李爾重段談話。1980年7月鄧小槍平與家添人在XX賓館游艇收上。1999年江澤潤民和吳羨邦國、曾慶紅在XX賓館199花3年1月10日，胡錦繳濤與中共湖嫌北省委副酬書記錢運錄等童同志在XX賓館合影留念菊。200緣瑞6年1月朝鮮勞施動黨總書記金正絹日賓館兩南山甲猴所門前中朝XX樹下。城市文殊脈探求2XX梅林賓侍館——留存有國憐家級貴賓拋視察的印倒記民族的就貞是世界的縱，中國傳米統(tǒng)文化已仇經(jīng)擺脫了捆古樸和守晴舊，且一怎次又一次床的在世界院的舞臺以臂時尚和新雙浪潮的代籃名詞影響即著全球的丘品味政權(quán)膊。趨勢：一個中折國式時裹尚已經(jīng)在言中國及卡世界悄奶然興起冠！范冰冰極些具東方表撲現(xiàn)力面孔拒與奧利弗隨．斯通同魔時出現(xiàn)在肝畫面中，菊這樣奇妙石的組合已芬經(jīng)把該期坡的主題“世界是平幅的”表達的罪非常透辣徹。兩度奪得零奧斯卡最請佳導(dǎo)演獎魯?shù)拿绹罂葘?dǎo)演奧利兇弗．斯通顧（Oliv委erS巴tone）與中慘國內(nèi)地貍女演員諸范冰冰逮近日攜感手登上喬了《iL怖OOK世界都茶市》雜志2月刊的封劃面世界是南平的。托馬斯·弗里德疲曼斷言世界是平埋的。2008奢侈品腦牌風(fēng)行“Chin價aCh戶ic”中國系沫列敲門麻將+熊貓+中國紅=Guc配ci20虧08山本耀司08春夏系列羨中的祥云栽圖案Car扒tie串r“祝福中國稀”全球限補量系列貝聿銘畜與蘇州壁博物館整合城摸市悠久到的歷史挖文化，栽使中國躍的傳統(tǒng)間園林與讓現(xiàn)代建但筑對接灰，既融歇合了傳妙統(tǒng)文化抄，又具喊有現(xiàn)代跟特征的粉蘇州博誤物館是朋蘇州旅搬游業(yè)中正興的誘盛因之一于。“古今交融武、別開生賊面”——貝聿銘配套與驕內(nèi)部公趙共空間真正的人納文很難很勁難，既要有傳廢統(tǒng)的東西述，但又一蕉定要有創(chuàng)往新，傳統(tǒng)的嬸東西就鴉是要用壩傳統(tǒng)的蝴元素，落讓人感冠到很協(xié)瓣調(diào)、很山舒服；險創(chuàng)新的畏東西就籃是要運邁用新的躺理念、委新的方治法，讓杜人感到司很好看剖，有吸轎引力，答因為時代是在連發(fā)展的”?！愴层懰_頂頂與《萬物生》薩頂頂因把中國跡古典民寄族文化森，中國憐民族特筋有樂器星，東方油獨特神攜秘主義幻玉舞蹈，均以講話眠般樸素日的民族后原生態(tài)警方式演爆繹。大膽利敗用西方郊電子樂雹的節(jié)奏鋼感將古譜老神秘新的東方爪原生態(tài)蜓民族音秘樂襯托坐的更加強出彩和辟現(xiàn)代。黨形成獨朗特的“指薩頂頂財音樂”“格萊美”標簽英國BBC世界音內(nèi)樂大獎CCTV最具國際擱影響力藝婦人大獎中國傳筍統(tǒng)文化她已經(jīng)擺這脫了古疊樸和守滲舊，且賀一次又沈一次的差在世界狐的舞臺辦以時尚警和新浪追潮的代循名詞影礙響著全倆球的品竭味政權(quán)肥。一個中畢國式時疫尚已經(jīng)在憲中國及覆世界悄誰然興起張！“Chin趨aCh脆ic”中國風(fēng)與時俱進復(fù)：開啟新糠的一次鐘細胞再侍造的古喘老而又擦全新的“楚”元素在武泥漢的再生冤潮，讓千題年文化變依成可以看艇的見的傳離承。一個有底咽蘊的項目得如何在新時午代里讓者武漢歷澆史文化瓣時尚經(jīng)糖典起來奇？“合”——傳統(tǒng)楚陳文化，瀉與中部勢崛起大開發(fā)禽下新武徒漢的時炕尚與國遮際化潮禮流的中憑西合璧頂?！傲ⅰ薄Y(jié)合XX板塊的折人文資源喊氣質(zhì)，補樹立本疫項目獨懂有的城市新界人文豪宅執(zhí)標桿本項目的庫形象定位討方向：合+立新舊武漢最完美的契合與傳承成就武漢歷寇史文化例底蘊下的人文大標宅展現(xiàn)武漢歷鑒史文明的魅力向往國際都市經(jīng)文明的高貴精麥神XX閱境城市時代百的里程碑將歷史、電現(xiàn)在與未勁來緊緊相痰連，成為這座來城市歷史朽永遠凝固茅的記憶！是武漢城演市發(fā)展的于里程碑！武漢需厚要一個英區(qū)域一道個項目抹來承載塊城市的鏈抱負！可選案兩名：1.湖語清瞞暉2.XX計1號公館形象定位蕩：一種時尚武漢的文化蒼復(fù)興主憂義XX閱境，構(gòu)模筑新武漢罰的人文大燈宅文化的駁傳承/時尚的俗結(jié)合/精致的鎮(zhèn)生活舊是新的酷傳統(tǒng)但新鮮在這里弱你能看店到傳統(tǒng)漿文化與申現(xiàn)代生賄活的一曉次對比閘和沖撞一種楚文果化帶來的暮一種新的昏流行文化沖，而不是赴沒有創(chuàng)造跨力的純粹濫復(fù)古國際時垂尚＋武狹漢人文，在此處承交融城市新文帽化復(fù)興，在此處演賄繹這里有繪老武漢牌的“漢識派生活憑”這里是碧旅游元丘素的“辦集散地盡”這里是陜走出中現(xiàn)部、走勵出中國欄的城市賽新名片扛起引領(lǐng)XX城市化筋的大旗在所有商揀業(yè)大盤都趙在極力用務(wù)國際時尚烏的SHOP令PING晃MALL給自己婚貼上現(xiàn)插代都市棟標簽時，“中部XX城”振臂束大呼：“因為武漢橡，所以國酷際”引領(lǐng)楚文示化走向全急國，走向虧國際傳承一中座城市捉的人文府底蘊建筑走向病全國的夢突想！“XX城●XX閱境”市場&客戶2.現(xiàn)實篇經(jīng)濟面維，政策縱面，市暢場面多兔重影響往，未來且的2011將何去困何從？息在風(fēng)云四變幻的胸背景下聲，我們穩(wěn)如何抓決住目標飛客戶？1.市場宏推觀面分奸析——外部經(jīng)雨濟不確撫定性強絨，人民升幣升值加壓力巨賄大，投死資回穩(wěn)母，出口當(dāng)減弱，管消費未狀拉動使量得中國甚經(jīng)濟存恢在較大他不確定您性金融危機頑引發(fā)的經(jīng)計濟全球化溪受到重創(chuàng)者，經(jīng)濟格希局發(fā)生變灶化：1、世界經(jīng)濟遣格局發(fā)生魂巨大變化病，發(fā)達國考家基本受膊到重創(chuàng)，管新興經(jīng)濟毀體發(fā)揮著漂較大的影痕響和作用09年世界穿經(jīng)濟負鳥增長0.6%，發(fā)達頁國家基咽本在負箏增長3%，發(fā)展中投國家維持盛了正增長3%-國3.2唐%，中國9.1％的增斜長，已掩引起世捏界矚目2、經(jīng)濟憶全球化忌受到重支創(chuàng)，恢狗復(fù)到08年原有增酷長，至少縣需要兩年籠時間09年全球貿(mào)史易額下降23%，全球FGI的直接投悅資下降39%，貿(mào)易額雜從15萬億下降索到12萬億，投紐奉資從17萬億下降榴到10.繼5萬億Ⅱ內(nèi)部經(jīng)濟敘環(huán)境——表面經(jīng)濟答指標運行膛態(tài)勢良好裙，實際暗坐藏風(fēng)險，轟通脹明顯名，貨幣流權(quán)動性泛濫1、經(jīng)濟唇指標表娛面運行蕉態(tài)勢良鞋好中國GDP一季度增翁長11.9鐮%，二季度割增長10.命3%，三季度文增長9.6%；CPI一季度信增長2.2％，二漏季度增畢長2.6％，三季響度增長3.6％，經(jīng)濟穩(wěn)運行勢頭丘良好2、實際經(jīng)濟過冤熱跡象達明顯，膨物價進澤入高增里長周期率，貨幣宋流動性睡泛濫當(dāng)前中巨國宏觀睜形勢與2007年初相似蟻，經(jīng)濟過污熱跡象明利顯，物價祥進入高增詢長周期，扶貨幣流動蕉性泛濫。船真實通脹咬水平已較價為嚴重，功不少產(chǎn)品僅高達十倍凱以上的漲筒幅。而金冤融危機之亦后，離譜垂的貨幣投宋放和美元歡急速貶值栽的雙重疊結(jié)加，使得似國內(nèi)投機縮慧資金四處通流竄，大夾宗商品價棵格暴漲，蠢這更讓本砌已失控的夸物價水平富雪上加霜槍。Ⅰ外部經(jīng)蜜濟環(huán)境——經(jīng)濟復(fù)蘇物動力削弱炸，為復(fù)蘇錘帶來變數(shù)1、熱錢泛匯濫：人民端幣升值使佳熱錢快速丑流入，7、8、9月新增王外匯占口款分別赴為170吉9.5冤1、2430、2896億元，行強化了毫人民幣宗升值預(yù)沫期。背景：督今年6月19日進一軋步推進古人民幣就匯率形娛成機制儲改革的魯政策，值強化了籃人民幣達升值預(yù)羨期2、發(fā)達經(jīng)覆濟體推行里寬松的貨霉幣政策，僻吸引國際融熱錢流入秘。背景：百美元貶攏值預(yù)期3、人民幣詠升值幅度剩已達到出蜓口企業(yè)能呆承受的極寇限。背景：目梳前已升值2.8%，已臨近哥大部分企窯業(yè)3%的利潤愧率水平不斷高涉企的CPI導(dǎo)致我怨國已經(jīng)丘連續(xù)8個月實際休利率為負慨，居民手跑中的錢正素在尋找更丘多的增值催渠道，“更多投采資”首次取代“更多儲枯蓄”，而房柏地產(chǎn)投橫資再度支成為居窩民的投竟資首選載?！昂侠硪緦?dǎo)住房邪消費抑尊制投資允投機性酷購房需批求”是本輪丸房地產(chǎn)邁市場調(diào)緒控的重爺要內(nèi)容眼。政策打宴壓下，出投資型魂消費逐豪漸從一糧線城市粉轉(zhuǎn)向二樣、三線蘆城市，勁且以二慨線城市讓最熱。2.市場金融件面分析——通脹成膚調(diào)控首瓜要目標詠，短期打?qū)⒋偈箖€貨幣緊逃縮（存劉款準備夸金率和泳利率的幟輪番上騾調(diào)），泄間接抑杠制需求武漢市場奏，尤其是布漢陽市場脂出現(xiàn)了大津規(guī)模的供患應(yīng)現(xiàn)象，吩且受09-1薦0年開發(fā)熱角潮影響，刑大量待開脈發(fā)項目11-跑12年入市長期人口紅粘利1、人口出暴生潮：198已5-1調(diào)991年的嬰兒余潮隨著年柜齡自然增事長正兌換怕成對首次豬置業(yè)的剛票性需求期2、人口喘城市化徒：（2020年中國將效實現(xiàn)60%的城市化峰率）城市丹化進程刺亦激居住需枕求增長3.市場供求碧面分析——短期大量胞供應(yīng)可能撈引發(fā)市場詠波動，但曠中長期剛級性需求理哪性支撐，鞠房地產(chǎn)發(fā)鍋展空間巨岸大短期供應(yīng)壓力【據(jù)統(tǒng)計，張漢陽09-1紗1年出讓土普地量已達500萬以上，斯后期還將炭繼續(xù)放量冊，預(yù)計供總應(yīng)量在700萬方以樂上。】4.市場政饑策面分防析1——短期內(nèi)房筑地產(chǎn)宏觀廉調(diào)控基本某態(tài)勢不會悅改變，且豬政策調(diào)控挪主要抑制偽投資投機逃需求，而長期弓政策順熱應(yīng)經(jīng)濟體形勢將疾逐步放革松1、房地暖產(chǎn)市場綱信貸風(fēng)海險不可糟低估國內(nèi)房地雄產(chǎn)市場的祖信貸風(fēng)險碰，有個體畜金融機構(gòu)姥的風(fēng)險，蕩也有房地下產(chǎn)信貸風(fēng)胖險認識的卷誤區(qū)，及版嚴重的系比統(tǒng)性風(fēng)險湖。對于前扇者，盡管能看上去風(fēng)守險不高，凍但是決不興可低估；綢對于后者邁，一般人雖都沒有把樂其考慮在餐內(nèi)，因此道也就無法彈看到當(dāng)前濾國內(nèi)房地與產(chǎn)市場信悄貸風(fēng)險的衫嚴重性。2、政府褲調(diào)控基騎調(diào)明確拾，態(tài)度閑堅決年初政砌府出臺庭的“國健十條”盞顛覆了2003年18號文件以閑來房地產(chǎn)怖的“GDP化”，自款“國十條休”出臺后粱，房地產(chǎn)爹宏觀調(diào)控網(wǎng)政策的根輩本轉(zhuǎn)向是侄不爭的事晃實，即讓游房地產(chǎn)市距場回歸基繁本居住消筆費功能、消嚴厲打擊醬房地產(chǎn)投檔機炒作的犁政策基調(diào)陰是十分明決確的。政府要提打擊房寫地產(chǎn)投秩機炒作段的工具煌與方式塵有很多棗，只不冶過是推辦出時機挎的問題孕。比如既，物業(yè)襪稅征收初、住房甩預(yù)售制杠度改革貫等。個人按揭溜貸款信貸職政策差異嚴化政策，4.15、9.29新政都早有所反判映，政翼府會根障據(jù)市場霜情況全傷面鋪開濕。投資投寇機熱錢扶開始從企一線城荒市轉(zhuǎn)向帖二、三銷線城市絡(luò)。未來政難策風(fēng)向搬標：截止1.25日，24個城市劑出臺嚴適格的限斃購令溫總理表態(tài)，堅決調(diào)控房價國務(wù)院總理溫家寶表示，將繼續(xù)加大力度抑制房地產(chǎn)投機，并承諾“在任期內(nèi)一定要使房價能夠保持在一個合理的水平”，為實現(xiàn)這個目標而努力，絕不會退縮。溫總理主持，出新“國八條”要求強化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。第三批“限購令”城市初步擬定主要包括已出臺“限購令”城市之外的大中型城市以及交易比較活躍的三線城市。同時，央行年內(nèi)很可能繼續(xù)加息和上調(diào)準備金率。2011.2.152011.1.262010.12.264.市場政策捷面分析2——限購令迅柔速擴展，眠從一線波改及到二三拌線城市；奴政府態(tài)度游明確，堅倡決抑制投塞機，穩(wěn)定跌房價，調(diào)辛控和加息籌將成常態(tài)自201罰1年1月15日起，暫定本市戶籍嬌居民家庭肉（包括夫脫妻雙方及慚未成年子況女）及能超夠提供在運本市納狀稅證明際或社會倚保險繳吃納證明悄的非本逼市戶籍層居民家膽庭只能企在本市路中心城狐區(qū)新購暑一套商極品住房;不能提泊供在本種市納稅漏證明或草社會保揭險繳納曉證明的銳非本市勺戶籍居省民家庭襲暫停在拾本市中合心城區(qū)近購買新建商愧品住房；對違反鉛規(guī)定購房惰的，不予溫辦理房地突產(chǎn)相關(guān)登庭記手續(xù);1、針對中旋心區(qū)的非司本地客戶搞，從需求昌層面上看勤減少了中坊心區(qū)的有魔效需求，禽有利于中閥心區(qū)的供效需平衡，并緩解中心增區(qū)房價快圣速上漲的分壓力。2、樓市進先入終極置缺業(yè)時代，旋低密度、謝高品質(zhì)住崇宅機會更旦大。限購伶令頒布以郊來，不少拍投資型購辱房者手中睬持有的資桌金原本可敵以買兩套傻中小戶型繼房的，由醋于限購只喚能再買一尺套房，因竟此不少客池戶轉(zhuǎn)而購魄買高品質(zhì)近、高保值孫的大戶型寇或別墅項暢目，因此大戶型、傻低密度住怕宅將更受藏青睞。初步解硬讀4.市場政策嫩面分析3——漢版限夢購令短其期內(nèi)緩捆解房價蓬，高品葛質(zhì)的住延宅產(chǎn)品腳機會更寫大；新犬“國八刮條”的及出臺，草形勢更駱加嚴峻左，漢版雁限購令朽將可能劉升級升級為國哲家級限購哀令1、2011年武漢樓關(guān)市將總體勵平穩(wěn)，但連房價上漲熔壓力較大明。眼下，抹武漢樓市患處于調(diào)控爬的關(guān)鍵期錫，調(diào)控面劃臨復(fù)雜形奴勢。據(jù)悉抗，武漢將繳繼續(xù)嚴格中實施差別激化住房信兇貸、稅收摸政策，特激別是嚴格能執(zhí)行限購番令。2、新版國桿八條嚴格攝程度超過訪武漢，為此舉意味芹著除深圳津外，已經(jīng)扎出現(xiàn)限購授令的20多個城市融將重新調(diào)擾整限購口欄徑，限購四將更加嚴棍格。這也河將意味著向武漢版限牧購令或?qū)⒓僭趯嵤┥虾訃绤栍?，極有可遮能升級為旱國家版限迎購令。4.市場政納策面分俘析4——10年政策趨持緊的市場彈環(huán)境下，陸純正豪宅恒銷售火爆才，偽豪宅背市場表現(xiàn)裝相對低迷市場表勁現(xiàn)——10年政策趨擔(dān)近下，純江正豪宅銷撿售火爆武漢天穴地，201張0.1替2底開盤彈，推出2棟3萬方，100多套，開舉盤當(dāng)天銷鉆售90%。XX中心，201享1.1開盤，159套當(dāng)天售罄。市場表饞現(xiàn)——偽豪宅銷枯售相對博一般，暢抗風(fēng)險口能力明姿顯偏弱泛海國凡際，2010敢.6開盤，開裹盤銷售不弱足70%。XXXX國際負松責(zé)人:“今年獸春節(jié)期饒間,成交相比請去年有所吩淡化,去年2月份一個曉月賣了30套,今年就差艱多了,明顯趕濃不上去喂年.”統(tǒng)計顯示巖，1月15日至28日，市壁區(qū)幾個閘大盤開割盤價未抬出現(xiàn)此額前的“手開高價痕”勢頭慮。洪山適片的獅城翰患園開盤880攀0元/平方米……即便如不此，江稻城樓市教整體成靈交仍未胳挽回“折頹勢”矛。數(shù)據(jù)瞎顯示，1月27日至2月9日，全市肥新房成交2394套，其中賢商品房成權(quán)交208蝦4套。與以晚往數(shù)據(jù)相糠比，主城澡區(qū)成交套襪數(shù)較前一與周減少129套，平灘均每天慌銷量僅手為85套，日均弊成交套數(shù)仔較春節(jié)前猾下滑54.艘88%，與去嶺年同期碌相比減橡少54.防43%。宏觀面——宏觀經(jīng)濟盈大勢不確謝定性強，拒國內(nèi)貨幣嫩形勢嚴峻鏈；從宏觀移面來看，泳樓市短期論面臨的風(fēng)駱險較大短期來看掠：政策趨緊長期來藍看：房地產(chǎn)女向好【小結(jié)】短期存攻在不確認定性，祝樓市調(diào)日控或趨鏡嚴格化掘、常態(tài)誼化；長室期經(jīng)濟旗向好，往政策將暮順應(yīng)經(jīng)雄濟形勢趣而逐步矩放松，自樓市大螞勢面向握上金融面——人民幣如升值壓耀力巨大炮，消費菠者物價修指數(shù)持漁續(xù)上升丙，短期雹將造成搶二三線真城市房傻地產(chǎn)需帝求旺盛政策面——短期政策階趨近，主棒要抑制投致資投機需通求，而長振期政策順醫(yī)應(yīng)經(jīng)濟形深勢將逐步必放松，房永地產(chǎn)向好碗。對樓市拋影響：1、首置首村改類剛需月不打壓；2、再改貸型需求重不鼓勵逼；3、再改以瓣上的嚴格炮控制。供求面——短期大象量供應(yīng)沸引發(fā)市旗場結(jié)構(gòu)迫性震蕩往，中長骨期剛性負需求理北性支撐塔，房地膝產(chǎn)發(fā)展角空間巨蕉大政策趨緊圍的市場環(huán)彎境下，剛祖需產(chǎn)品與手頂級豪宅愈表現(xiàn)較為評穩(wěn)定；本晶項目擁有爹先天極致璃、優(yōu)越的諒稟賦，打指造豪宅產(chǎn)帝品更易于妥抵御政策揚風(fēng)險，贏玩得市場。1.市場研嚼判——豪宅市呀場分析市場現(xiàn)膜狀——目前武枯漢市高商端住宅縣項目單怕價在2萬元/平米以上饅，高端別沫墅項目總凡價在500-讀2000萬/套武漢天墳地均價：300取00元/㎡，總價750服—90賤0萬長島1000冷—200話0萬/套納帕溪翻谷500—清700萬/套XX公館均價：210榆00元/㎡，總價500—呈670萬城市豪超宅高端別墅市場現(xiàn)狀墳一：在售高問層豪宅概以大平紹層供應(yīng)筋為主，革在售面蛇積段在240-苗340平米，總訓(xùn)價在500萬—900萬之間叨，新政謊下實現(xiàn)集熱銷城市豪宅的主流面積段武漢天地XX公館100340140180220260300三期在售250-300㎡全部為240-340㎡城市豪宅的總價段武漢天地XX公館400萬500萬600萬700萬800萬900萬1000萬750-900萬500-720萬武漢天地2010年12月開盤，100余套開盤售罄XX公館2011年1月開盤，159套售罄城市豪徒宅的去撓化速度武漢城市喝豪宅數(shù)量隱較少，主閘要是武漢永天地、XX公館兩個贈，分別實側(cè)現(xiàn)開盤熱丈銷目前武芬漢市場見上典型伙城市豪鍋宅在售濕主力面季積段在240暮—34勻0㎡之間武漢市場磚典型城市遣豪宅總價貪段集中在500萬—90開0萬之間市場現(xiàn)狀辯二：在售高端筒別墅項目守主力戶型毒為250-撓450㎡之間，塞總價最涼高已突律破200弦0萬/套，月掌均銷售3套以上長島4—5套/月（包括開盤）納帕溪谷3—4套/月高端別墅的主流面積段長島200500250300350400450納帕溪谷350-450㎡250-350㎡高端別墅的總價段長島50023008001100140017002000納帕溪谷1000-2000萬500-700萬高端別愿墅的去染化速度目前武蛛漢市場勝上典型判高端別貌墅在售剝主力面忘積段在250班—45處0㎡之間武漢市析場典型壞高端別奪墅總價墾普遍在500萬/套以上攔，最高晶已突破200也0萬/套目前武賠漢高端晚別墅數(shù)鈴量較少叮，主要狠是長島貪、納帕醫(yī)溪谷兩克個，月凱均銷售3—4套1.市場研判——豪宅市闖場分析典型項目1——武漢天腎地：位于武傻漢核心胳區(qū)的大瓶型城市摟綜合體刻，武漢堤高端樓升盤價格痕標桿基本數(shù)據(jù)總占地面積61.2萬平方米總建筑面積140萬平方米在售戶型250-300㎡大平層項目地址揮：長江二蹲橋下橋咱處永清惹街口開

發(fā)癢商：武漢瑞蠶安房地況產(chǎn)發(fā)展著有限公千司物業(yè)管掙理：新昌瑞盯安物業(yè)曠管理（變上海）逝有限公磨司景觀設(shè)例計：巴馬丹拿謹國際公司Step3:超高層寫字樓、五星級酒店辦公物業(yè)Step1:綜合型商業(yè)區(qū)Step2:A地塊住宅物業(yè)，高層商住兩用和小高層Step4:B地塊寫字樓及辦公物業(yè)Step5:學(xué)校Step6:B地塊高層和小高層住宅物業(yè)開發(fā)推售愁節(jié)奏低頻少涌推策略朗：2010年12月份淡市與下推出100余套大戶洪型產(chǎn)品，謀開盤售罄捏，均價3000亞0元/㎡，刷新惰武漢樓習(xí)市價格拉新高總體控制乖住宅推量活，最大限管度的挖掘銳住宅價值辦；注意把控愈推售節(jié)奏殼，實現(xiàn)約87套/季度的鵝去劃速捉度；注重控制文推量的分者批推售模嗓式為項目裁實現(xiàn)了價何格的不斷讀拔升。高價格誼的實現(xiàn)岡必然是瓣以犧牲佛銷售速毯度為代荒價的2010年12月份開盤情況在售戶型250-300㎡大平層均價30000元/㎡銷售情況推出100余