山東舊城改造項目定位及物業(yè)發(fā)展建議含知名地產(chǎn)等經(jīng)典案例

>前言感謝開發(fā)商為我們提供本次研究與策劃創(chuàng)作的機(jī)會，從某種意義而言，我們對項目的研究都是立足于開發(fā)商的角度，扮演的角色是開發(fā)商的智囊與保姆，如有理解不到位的地方，希望得到開發(fā)商及時的溝通和幫助，這將使我們可以盡可能好的呈現(xiàn)項目在臨邑地產(chǎn)行業(yè)中的產(chǎn)品價值及全新生活方式的打造。

客戶接洽項目市場調(diào)研項目整體定位項目針對性整改建議項目營銷策劃建議項目形象包裝銷售進(jìn)場客戶提供項目基礎(chǔ)資料產(chǎn)品定位目標(biāo)客群定位市場形象定位推廣策略建議媒體整合建議SP活動建議銷售策略及價格建議售樓處及樣板間建議客戶提出方案要求市場研究客群研究項目研究規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議景觀設(shè)計優(yōu)化建議戶型結(jié)構(gòu)建議建筑細(xì)部調(diào)整建議樓書、DM單設(shè)計戶外廣告設(shè)計階段性廣告設(shè)計售樓處包裝設(shè)計目錄

PART1

宏觀市場概述

PART2區(qū)域市場分析

PART3

個案樓盤分析

PART4

項目地塊分析

PART5

項目整體定位

PART6物業(yè)反戰(zhàn)建議

PART7

營銷推廣策略

PART8投資收益分析

PART1宏觀市場概述新國八條出臺、限購令實施，調(diào)控立竿見影，一、二線城市紛現(xiàn)“量價”齊跌住建部長姜偉新:

樓市調(diào)控是長期性的，時刻準(zhǔn)備出臺下一步樓市的調(diào)控政策。政府工作報告明確提及，今年要堅定不移地搞好房地產(chǎn)的市場調(diào)控，進(jìn)一步落實和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。國土部：去年保障房用地占住宅用地82.3%徐紹史稱，按照國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》的要求，國土資源部將在新增建設(shè)用地年度計劃中單列保障性住房用地。針對1000萬套保障房土地的供應(yīng)，徐紹史斬釘截鐵地說：“一定能保證?！?/p>

房地產(chǎn)私募基金悄然集結(jié)千億外資伏擊國內(nèi)樓市據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，去年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內(nèi)貸款增長10.3%；利用外資增長66%，利用外資的增幅高出國內(nèi)貸款55.7個百分點?！皬耐馍掏顿Y的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)項目占比突出?！毙聡藯l的出臺，限購令的殺傷力立竿見影。一二線城市量價齊跌。從過去全民炒股到如今的全民炒房，政府的限購令恐怕也是無奈之舉。政府打壓房價的決心非往昔所能比。兩會的召開，房價更是放在民生的頭等議題之席。溫總理承諾，在位之際一定要將抑制房價。樓市的起伏已經(jīng)深深地關(guān)系到中國民生的政治問題上。2011年，樓市如果沒有達(dá)到政府的預(yù)想，那么后續(xù)的調(diào)控政策依然會層出不窮。調(diào)控的直接效應(yīng)--購買力被限制，開發(fā)商將面臨資金的壓力。

小結(jié)：2011，現(xiàn)金為王的情景將重演…PART2區(qū)域市場分析臨邑縣地處魯北平原，屬于德州市，總面積1016平方公里，人口52萬?？h城人口僅為5萬左右。臨邑縣地理位置優(yōu)越，是山東省進(jìn)出京津的喉嚨之地。是魯北重要的交通樞紐和商品集散地。104國道和臨棗、臨南、臨武、溶莘、永館等5條省道貫穿縣境，交會于縣城；境內(nèi)公路四通八達(dá)，交通十分便利。臨邑礦產(chǎn)資源豐富，境內(nèi)已探明石油儲量2.9億噸，天然氣40億立方米，開發(fā)前景非常廣闊。臨邑縣簡況《臨邑縣城市總體規(guī)劃2002-2020》臨邑城市未來發(fā)展方向為西南片區(qū)，西面為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，南面為新興城市政務(wù)區(qū)，目前臨邑城市的發(fā)展偏重于老城區(qū)舊村改造，但從長遠(yuǎn)來看，西南片區(qū)仍是臨邑縣未來發(fā)展的中心。一、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長，糧食生產(chǎn)再創(chuàng)新高2010年，全縣實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值52.8億元，比上年增長6.12%。二、工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)效益持續(xù)向好

（一）是工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長。2010年，全縣規(guī)模以上工業(yè)達(dá)到360家，比上年增加38家，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值91.47億元，增長19.47%，增幅比上年加快3.13個百分點，其中輕工業(yè)增長3.39%，重工業(yè)增長25.53%，重工業(yè)增勢強勁，拉動全縣工業(yè)增長16.68個百分點，重工業(yè)增加值比重達(dá)到69.6%，工業(yè)重工化結(jié)構(gòu)特征更趨顯著；臨邑2010年經(jīng)濟(jì)運行情況（二）企業(yè)效益持續(xù)向好。

2010年，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入379.37億元，增長22.11%，比上年提高6.43個百分點；實現(xiàn)利稅總額55.47億元，增長21.83%，利潤25.88億元，增長28.29%，分別比上年提高2.67和14.16個百分點；工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為310.37%，比上年提高13.62個百分點；三是支柱產(chǎn)業(yè)拉動作用明顯。2001年，食品、化工、紡織服裝、機(jī)械和建材五大支柱產(chǎn)業(yè)達(dá)到260家，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的72.2%，分別實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入和利稅279億元和40.68億元，分別增長21.4%和39%，分別拉動產(chǎn)品銷售收入和利稅總額增長15.8和25個百分點。四是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重較快提升。2010年，實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)值113.77億元，增長40.98%，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重達(dá)到29.76%，比上年提高5.5個百分點。臨邑2010年經(jīng)濟(jì)運行情況三、投資增長高位趨穩(wěn)，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化2010年，全縣完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資115億元，比上年增長23%，增幅同比回落1.8個百分點。一是固定資產(chǎn)投資在建項目進(jìn)展順利。全縣規(guī)模以上在建投資項目212個，其中5千萬元以上項目117個；新開工項目167個，占全縣在建項目的78.8%。二是從構(gòu)成看：2010年，建筑安裝工程和設(shè)備工器具購置投資分別完成55.55億元和47.33億元，分別增長29.5%和16.9%，兩項投資占全縣固定資產(chǎn)投資額的89.6%。三是從三次產(chǎn)業(yè)看：2010年，一二三次產(chǎn)業(yè)分別完成固定資產(chǎn)投資4.21億元、60.06億元和50.55億元，分別增長130.2%、13%和31.7%，固定資產(chǎn)投資仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，但第一、三產(chǎn)業(yè)增速明顯加快，三次產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整為3.7：52.3：44。四是房地產(chǎn)開發(fā)投資有所放緩。2010年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成10.75億元，比上年增長15.1%，增幅同比回落7.6個百分點，比全縣固定資產(chǎn)投資增幅低7.9個百分點。四、消費品市場持續(xù)旺盛，各行業(yè)全面增長2010年，全縣實現(xiàn)社會消費品零售額56.66億元，比上年增長19.4%，增幅同比提高0.2個百分點。臨邑2010年經(jīng)濟(jì)運行情況五、出口貿(mào)易快速增長。2010年，全縣累計實現(xiàn)進(jìn)出口總額23504萬美元，增長62.2%。六、民營經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。七、財政收入較快增長。2010年，全縣完成財政總收入116881萬元，比上年增長11.19%，地方財政收入68261萬元，增長13.01%；地方財政收入中稅收收入完成39547萬元，增長7.87%，占地方財政收入的57.93%；財政支出128635萬元，增長25.04%。八、各項存款平穩(wěn)增加，信貸投放小幅增長。截至12月末，金融機(jī)構(gòu)各項存款余額82.06億元，比年初增長20.6%。九、城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。2010年，全縣在崗職工平均工資23210元，比上年增長8.6%，農(nóng)民人均純收入7090元，增長13.9%。臨邑2010年經(jīng)濟(jì)運行情況臨邑經(jīng)濟(jì)是一個以能源為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)特征，以能源為產(chǎn)業(yè)鏈，以此為附屬的工業(yè)、加工、紡織、制造等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。城鎮(zhèn)人均月收入為1500-1700元左右，而涉及能源產(chǎn)業(yè)的職工收入在月收入在2000元左右。相對而言，對能源的依賴性較大，整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較單一，但能源產(chǎn)業(yè)的不可替代性，日趨稀缺性，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中最具有穩(wěn)定性和抗風(fēng)險性。政府南遷，雖然西南片區(qū)目前暫停地產(chǎn)開發(fā)，但是未來該片區(qū)仍將是城市中心地域西部以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主導(dǎo)，相應(yīng)的配套需求將配合整個區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃來完善。政府大力進(jìn)行舊城改造，老城區(qū)的成熟配套勢必吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的購買力，改善居住品質(zhì)的客群也是舊城改造的重要目標(biāo)群體。區(qū)域小結(jié)：PART3個案樓盤分析所選項目基本信息簡述項目名稱位置體量產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)商南鑫世紀(jì)城迎曦大街路北15萬平米多層/小高層南鑫地產(chǎn)比德弗國際花園南部新區(qū)明德廣場正東16萬平米多層、小高層、花園洋房比德弗房地產(chǎn)金龍盛世花園花園大道與迎曦大道交匯處東行100米路南28萬平米多層、小高層臨邑金龍房地產(chǎn)/山東德興鑫都御景苑邢侗公園南門20萬平米多層、小高層臨邑鑫匯房地產(chǎn)公司水木清華啟秀苑臨邑南部新城第一中學(xué)南鄰15萬平米多層，小高層德嘉房地產(chǎn)萬泰佳苑渤海路與永興大街交匯處12萬平米多層臨邑萬泰置業(yè)龍騰華府市場街與為民路交匯處南面17萬平米多層、小高層山東大圣房地產(chǎn)老城區(qū)--

南鑫世紀(jì)城

地理位置：迎曦大街路北開發(fā)商：南鑫地產(chǎn)占地面積：109013平米建筑面積：150688平米容積率：1.49樓層：6/11層物業(yè)：廣廈物業(yè)0.2元/平米戶型面積：87-102平米，兩室兩廳約占60%，

130左右的三室兩廳戶型40%多層價格：2800-3100元/平米小高層價格：3200-3800元/平米交房時間：2011.10.30項目點評：該項目為臨邑縣城老城區(qū)典型項目，地理位置較好，整體項目品質(zhì)在臨邑屬較高水平，小區(qū)配套較為齊全，項目自開盤以后就備受市場追捧，目前一期已基本消化完畢。項目地址：邢侗公園南門開發(fā)商：臨邑鑫匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全程營銷：盛大策劃總占地面積：20萬平米物業(yè)收費：0.2元戶型面積：目前在售戶型為94㎡兩室和101㎡小三室戶型。項目售價：目前在售多層（6層產(chǎn)品），其中二-六層樓價格分別為：3955、3988、3888、3820、2400（閣樓）元平米；其項目中間為著名的臨邑第一商業(yè)步行街，沿街商業(yè)現(xiàn)已基本售罄，雙層均價6300元/平米，三層商鋪售價5800元/平米，商鋪單層面積在58平米左右。項目點評：該項目為臨邑市區(qū)中心位置樓盤，緊鄰新世紀(jì)廣場和邢侗公園，地理位置優(yōu)越，周邊配套成熟。項目整體品質(zhì)尚可，為目前臨邑售價最貴樓盤，是整個縣城的價格標(biāo)桿項目。老城區(qū)–鑫都御景苑

地理位置：渤海路與永興大街交匯處開發(fā)商：臨邑萬泰置業(yè)總建筑面積：12萬平米建筑形態(tài)：多層、小高層物業(yè)費：預(yù)計0.1元/平米目前已銷售：約55%左右項目售價:該項目目前在售多層住宅剩余樓層較少，多層售價一、四層3180元/平米，二、三層3300元/平米，五層2910元/平米，六層2380元/平米，均價3000元/平米。項目點評：該項目建筑密度大，樓座布局過密，一樓采光不足，園林規(guī)劃也較差，整體品質(zhì)一般。目前在售樓座主體已經(jīng)基本封頂，將于今年底交工，該項目最大的優(yōu)勢就是緊鄰臨邑實驗小學(xué)，教育是該項目的主打品牌。老城區(qū)–萬泰佳苑地理位康置：南席部新區(qū)任明德廣江場正東占地面積藍(lán)：200畝總建筑印面積：16萬平米建筑形嘴態(tài)：多窩層、小野高層、落花園洋茫房物業(yè)費：剝預(yù)計0.3元/平米目前已銷滋售：約25%左右，約4-6萬平米。項目售價:該項目滾目前在扒售樓座鳴為6、7、11、12號四棟川小高層腥，戶型灘為125-續(xù)128平米的漆三室兩層廳戶型服，售價共為307址8-3婦688元/平米，均揉價3400元/平米；五倚層以下每僑層加80元/平米，諷六層以滴上每層冠加60元/平米；燙西山最饅貴，高10元/平米。項目點冠評：整雁個小區(qū)照品質(zhì)較晝高，應(yīng)購屬臨邑臂高檔的傾社區(qū)的珠代表，任浙江開禁發(fā)商，缸臨邑縣喝西南新朋區(qū)城市測建設(shè)的朋招商引休資項目吉，在西仗南新區(qū)新建設(shè)如賤火如荼咬的去年頓銷售業(yè)鋪績斐然配，銷售沙價格也捏直逼市忠區(qū)位置攔最好的迎樓盤，沿但隨著足臨邑縣潮政府領(lǐng)裳導(dǎo)班子掃的調(diào)整肥及整個惰城市規(guī)嘉劃發(fā)展枯方向的標(biāo)轉(zhuǎn)變，量新城區(qū)紹目前已持經(jīng)不作野為未來辮幾年內(nèi)填臨邑縣睡發(fā)展的隸重點方祥向，導(dǎo)惕致目前磁區(qū)域內(nèi)襖樓盤受尋關(guān)注度帖直線下音降，加統(tǒng)之其代撞理公司避采取的沃錯誤的近降價營紫銷策略狼，導(dǎo)致證該項目宏部分客驚戶退房筍情況較疤為嚴(yán)重嗓，項目身聲譽受曲損嚴(yán)重誦。西南片志區(qū)–比德弗速國際花撥園地理位術(shù)置：花栽園大道誤與迎曦宵大道交幸匯處東下行100米路南開發(fā)商古：臨邑鞋金龍房伏地產(chǎn)開族發(fā)公司肆山東德顏興企業(yè)掌發(fā)展聯(lián)怎盟占地面眉積：200畝數(shù)總建筑機(jī)面積：28萬平米彈建筑舍形態(tài)：告多層、尤小高層銷售價唐格：多孫層一、客二、三安層3838元/平米，撓四層365完8元/平米，陽五層3288元/平米六甚層2838元/平米；軟小高層306枝8-3族908元/平米，五自層以下每拔層高60元/平米，報六層以圓上每層顏高100元/平米。優(yōu)惠：一手次性免1年物業(yè)姓費和6000元的家自電卡；病銀行按洗揭免1年物業(yè)費羽和300封0元的家電鍵卡戶型區(qū)間甚：80-9毯8平米兩室白，120-嘆130平米的三依室戶型，醫(yī)三室為主警推戶型目前銷聰售進(jìn)度僵：除了夢前期部趨分團(tuán)購粉房源之殊外，銷平售不足15%貫.項目點筆評:該項目秤緊鄰比宴德弗花枝園，同館為臨邑慕縣西南目新區(qū)規(guī)脈劃下的錯項目，庸該項目誘開發(fā)商運為臨邑黃當(dāng)?shù)亻_僵發(fā)商，率資金實部力較弱厭，前期著一期所紋售樓房著為集資裕建房，兄目前在傲售的為抵二期房本源，雖敞然已經(jīng)觸開始有組動工跡華象，但脫該公司事資金不華足，至疾今在售有的二期瘋土地款緊仍未交悟齊，而蘆目前國轟家貸款該融資政攪策不斷售收緊，奪因此可痛以預(yù)見去該項目權(quán)后期操綁作難度敘非常大穗，項目窩進(jìn)度會松較慢。西南片區(qū)–金龍盛世游花園項目位置摩：臨邑南姻部新城第捏一中學(xué)南乳鄰開發(fā)商睜：德州繩德嘉房酸地產(chǎn)開妻發(fā)公司總樓座數(shù)匠：12棟多層總戶數(shù)：100盯0戶戶型面該積：90、98平米兩朋室、99-126平米三室繩戶型目前售色價：一簽、四層3098元/平米，二奮、三層321催8元/平米，楊五層280廣0元/平米，刃六層（閱閣樓）210慘0元/平米。優(yōu)惠：一垮次性95折，銀行酬按揭沒有項目點評回：該項目榜也屬于西鍋南新區(qū)內(nèi)勤的代表性咱項目，該悔項目緊鄰敞臨邑一中錘和西南新而城政府辦度公區(qū)，目橫前項目已購經(jīng)主體封域頂，整體布項目品質(zhì)俯一般，項蹤蝶目目前已癥經(jīng)推出8棟樓座聚，戶型傷包括90、98、99、125平米戶早型。西南片區(qū)–水木清華姥啟秀苑從目前單媽個項目供愈應(yīng)體量來脆看，臨邑吸縣樓盤規(guī)筋模普遍不工大，且目揭前市場上劃在售項目您較少且區(qū)站域相對集呼中，市場帶競爭尚不狡激烈；所素有項目均那以兩室、朵三室為主俱力戶型，味其中兩室逮面積集中券在85-循90平米，面柳積較大的偉兩室銷售糧速度明顯汽緩慢，三壟室戶型跨升度較大，崇以90-唯100平米的廟小三室秩戶型市錫場認(rèn)可獎度較高勁，120-濤130平米的鴨舒適性狐三室市肌場認(rèn)可旺度次之，四室及軌頂層復(fù)劉式的開語發(fā)量較嗎少，因抱總價較蓋高及需德求較少筆，銷售餃速度緩蝦慢；從價格角塵度來看，遷臨邑縣歷年來房去價漲幅較富大，目前者整個臨邑縣銷抱售均價已踐經(jīng)超過3000元/平米，未卷來幾年臨邑房價上悄漲勢頭降十分強匠勁；從客戶角熟度來看，糧目前臨邑購房客戶拌對臨邑的整涂體發(fā)展?jié)擆^力十分看將好，正逐拖步接受小翠高層、高看層住宅，田目前臨邑娘購房客戶看的年齡一糖般在25歲—45歲之間策，縣城參周邊及摧下屬鄉(xiāng)辜鎮(zhèn)居民致進(jìn)城購做房現(xiàn)象粒比較普嚷遍；臨邑房地產(chǎn)整刺體產(chǎn)品品脾質(zhì)屬中低訴等水平，脾多層、小撐高層產(chǎn)品腿供應(yīng)為目傍前市場主丈流。受整炸體價格因錯素影響，虜開發(fā)商在所產(chǎn)品品質(zhì)跨層面上投盛入較少，戶型同陽質(zhì)化現(xiàn)毛象普遍汁，市場寨競爭中蓄地段和惰價格因促素占據(jù)餡了主要敬比重；由于外衰來置業(yè)饒群體較腦少，屬于典名型的輸罵出型縣追城，從墨臨邑房地產(chǎn)偵市場發(fā)側(cè)展水平秋來看，在售址項目去跡化主要敗依托本裝地客戶潑，因此抹整個縣刻城目前并的年均烤消化總讓體量有蔬限，年跪平均約椅在10-2冠0萬平米，爆而目前臨膊邑縣的城于市總?cè)丝跊r特別是縣促城人口十石分有限，刷且目前整貸個城市的蛇房地產(chǎn)正晶處于起步每階段，因龜此大規(guī)模辜需求爆發(fā)筐的可能性南很小，但應(yīng)隨著舊城據(jù)改造、新芬區(qū)建設(shè)，僵供應(yīng)量會王越來越大，因此未浸來整個臨邑房忙地產(chǎn)市遺場前景推充滿機(jī)咱遇和挑已戰(zhàn)。競爭樓虜盤分析頌總結(jié)從目前嬸實際情脅況出發(fā)獸，美聯(lián)狗認(rèn)為本賭案的操三作戰(zhàn)略譽應(yīng)重點睛注重項譽目的通枕暢運作定性，重派點保證卸項目整糾體品質(zhì)置的均好剖性，通傷過品牌蔥營銷盡展可能避羨免大量藍(lán)的競爭矛威脅，蘆提升產(chǎn)堂品價值隨，創(chuàng)造裳最大利原潤，打票造臨邑迎最高端鉤品質(zhì)社旗區(qū)。PAR戶T4項目地塊分析迎賓最南路花園大道索通老廠第一水辱廠項目地路塊從上圖嘩可以看互出，項催目地塊址位于花準(zhǔn)園大道刮以北，膨迎賓南輕路以東糖，臨邑懼第一水?dāng)_廠以西招，包含慶原索通構(gòu)老廠區(qū)企，在整蟲體城市頑規(guī)劃中徑屬于南員部區(qū)域隊，地理饅位置優(yōu)聽越。老城區(qū)新城政伏務(wù)區(qū)項目地塊畝區(qū)位圖索通老廠贈區(qū)現(xiàn)狀圖地塊北籌側(cè)道路著現(xiàn)狀圖臨邑第尊一水廠右現(xiàn)狀圖地塊內(nèi)穴部東側(cè)充現(xiàn)狀圖地塊南稻側(cè)花園鈔大道現(xiàn)到狀圖地塊南側(cè)田現(xiàn)狀建筑眉圖項目地軍塊現(xiàn)狀本地塊位仙于臨邑縣避南大門門慘戶位置，坦西鄰迎賓銹大道，南高鄰花園大見道，距離蜘中心城區(qū)3分鐘車泥程，交童通便捷療，地理爛位置優(yōu)嘆越。項與目東側(cè)蔥緊鄰臨斗邑水資辰源保護(hù)串地公園——臨邑第廳一水廠胞，環(huán)境匆優(yōu)雅，走自然景芽觀均好形性十分拳突出，方后期為竿重要的域項目可辣利用因制素。項炸目目前濤地上附程著物較善多，后份期拆遷老體量較顏大。整嫂個地塊昆不太規(guī)辰整，這著也給未版來規(guī)劃辰設(shè)計帶艘來一定沒的難度婚?？傮w來各說，本姿地塊綜借合評價孩較高，店可操作攤性價值祥較大。項目地塊盞現(xiàn)狀小結(jié)方法論概活述：本次深化拉梳理分析友所選用的罵指導(dǎo)方法淺論是“奠推基理論”耀，該理論阿是在社會腐學(xué)研究領(lǐng)欠域中常用助的信息加粒工及定性寇分析方法脅。該方法橋擅長通過饅編碼并篩鴿選、分類滿、組合編該碼的方法端，對散點瘡式信息進(jìn)尺行分析，禁從而在沒頂有任何假見設(shè)的前提秧下通過歸臟納及演繹流法從數(shù)據(jù)叉中直接提拆煉出結(jié)論渡。我們將首贈先對項目是的各項信踏息特點進(jìn)冒行編碼，嘗再通過以沉下四個步柏驟的篩分陸、組合，歸通過交叉對分析探討粗各項目特乏點對于本砌案的可利市用程度和棒所需條件丈，從而歸妨納出本案祖最具實質(zhì)影意義的可常利用優(yōu)勢站，進(jìn)而演聽繹歸納出銳本案的核豈心價值，腥從而更精地準(zhǔn)的指導(dǎo)趣下一步的瞧定位工作轟。項目價驚值分析伏方法步驟一郵：深入SWO庸T分析。對襲本案所具借備的各項共特點，按藝照優(yōu)勢、對劣勢、機(jī)帥會、威脅編進(jìn)行分類餓并進(jìn)行編轎碼。步驟二崗：改良的波育士頓矩陣含分析法?？畚覀冋J(rèn)為望一般的SWO鳴T分析中德相關(guān)項赤目特點請都是靜足態(tài)的，只在外界銷因素發(fā)義生變化黨的時候薯，項目到特點也串會隨之軋發(fā)生變夾化。因報此還需雞要針對駕項目特凝點進(jìn)行惰辯證的卵分析，敢對編碼納做進(jìn)一撒步梳理批，通過槍“可利嶺用/改造性”售和“影響縱力”這兩肢個因素建鏡立二維坐扶標(biāo)，動態(tài)設(shè)的確定各亦編碼/特點的確忍定性和不齡確定性以稀及其深化肚的價值。步驟三鑒：劣勢及榴威脅進(jìn)揚化分析鏟。針對銅步驟二固中間不黎確定性享因素最漿高的兩悄個象限植中的特冤點，探杰討其轉(zhuǎn)舍化或進(jìn)嫌化的可培能性，體從而篩嫩選出其誘他補充邊性的項蔥目價值迷。項目價值來分析步驟項目地規(guī)塊地理端位置優(yōu)熟越，有縮慧升值潛費力；項目地陸塊交通蛙便捷，短出行十竟分方便挨；地塊東側(cè)脾緊臨第一專水廠水資跑源保護(hù)地廈，具有一貿(mào)定景觀價脈值；索通集功團(tuán)在臨愧邑當(dāng)?shù)匚钠放苾?yōu)企業(yè)形銳象，給蟲房地產(chǎn)島開發(fā)會昆帶來較肌大便利四性。優(yōu)勢（S鐮）步驟一：松深入SWOT分析及編慰碼項目目劉前地上屯附屬物銳較多，省后期拆束遷總體俱量較大雅；周邊的融生活、酬教育等津配套資涼源尚不串完善，蒸會對項們目品質(zhì)涉產(chǎn)生不笑利影響編。劣勢（W）步驟一釣：深入SWO碑T分析及類編碼臨邑縣正涌在進(jìn)行較愿大規(guī)模的屑城市改造搞，會產(chǎn)生勺大量的購屋房需求；項目地塊搖也屬于目壁前政府大定規(guī)模舊城惱改造的范扮圍，有機(jī)孤會尋求政工策方面的坡支持;目前市場但產(chǎn)品品質(zhì)隱較低，且甩單一化，缺乏漁差異、錫缺乏高直品質(zhì)產(chǎn)享品；本地營殲銷推廣抽操作成宴熟度較編低，對乒本案營芒銷推廣拌提供了際機(jī)會；先進(jìn)的開可發(fā)理念，酷可以保證隙項目打造泰高品質(zhì)產(chǎn)骨品、樹立員良好的品煌牌形象機(jī)會（O）步驟一：籠深入SWO背T分析及握編碼隨著整個臨邑允大規(guī)模城向市改造的這進(jìn)行，后倉期潛在供挺應(yīng)量巨大河，勢必會倆分流大量欲客群，對痕本案會形床成較大沖妻擊；國家今年亡房地產(chǎn)打精壓政策十鮮分嚴(yán)厲，府目前全國擋整體房地葉產(chǎn)市場形次勢十分嚴(yán)豎峻；國家信貸醉政策全面朝收緊，嚴(yán)碑重降低了拴回款速度莖；威脅（T）步驟一：紋深入SWO般T分析及編狠碼對項目對項目難改變易改變明星問號瘦狗奶牛步驟二：鑄改良的波筐士頓矩陣奇分析法上圖根據(jù)猜項目特點蛾對本案影窗響的大小冠和改變的君難易程度河劃分為四遮個象限，分別命名遠(yuǎn)為：明星、奶革牛、瘦狗孔、問號通常來移講，有毫四種不示同的戰(zhàn)默略目標(biāo)孕對應(yīng)不舊同的象槳限：發(fā)展：重穩(wěn)點利用和犧宣揚的特漿點。主要吸針對明星伶和有部分赴發(fā)展前途屯的問號；維持：維融持現(xiàn)狀。坡主要針對陸部分穩(wěn)定攜的奶牛；收獲：硬實質(zhì)上冬是一種碌榨取，交目的是沸在短期婦內(nèi)盡可芒能達(dá)到掀最大限尾度的利粒用；主要針竭對部分鼓處境不六佳的奶格牛和部嚇分沒有醉發(fā)展前偶途的瘦預(yù)狗和問鵲號；放棄：目叉標(biāo)在于清浙理和規(guī)避陳，主要針毀對部分無如利可圖的廳瘦狗和問兵號。在實地操擔(dān)作中，往封往根據(jù)實悠際情況的亦不同，多誼種戰(zhàn)略混早合使用。步驟二街：改良縣的波士魚頓矩陣同分析法明星為本案伐特點中孤較容易堪改變或腦獲得和俘利用并柱且對本育案的發(fā)炭展影響修很大的導(dǎo)因素，苦這些因屯素我們借可以直正接利用拍，打造洪成為本洗案的亮積點，從朋而進(jìn)入界本案的汪核心價振值體系芽。本案的明翅星因素：S項目地黎塊地理位呈置優(yōu)越，吃未來升值歷潛力巨大鋸；S項目餃地塊交菠通便捷盼，出行繳十分方取便；S地塊疤東側(cè)緊律臨第一待水廠水刪資源保縮慧護(hù)地，嶺具有一脈定景觀蒼價值；S索通集掩團(tuán)在臨邑綿當(dāng)?shù)氐钠酚闻破髽I(yè)形棗象，給房航地產(chǎn)開發(fā)拿會帶來較脆大便利性遇；o目前錦市場產(chǎn)牧品品質(zhì)嘗較低，講且單一艷化，缺躺乏差異兼、缺乏渴高品質(zhì)凈產(chǎn)品；o開發(fā)車商充足慮的資金綁保障和客先進(jìn)的券開發(fā)理值念，可傍以保證清項目打作造高品伍質(zhì)產(chǎn)品鉆、樹立霉良好的峰開發(fā)企功業(yè)品牌壯形象。步驟二：斗改良的波撲士頓矩陣海分析法奶牛為本案擺特點中抱較容易寶改變或要獲得但騰是對本薦案的發(fā)熄展影響米相對較穿小的因舒素，可令以通過截附加少告量的外拳部條件塌，將其達(dá)改善成砍為本案尾可利用袖的機(jī)會鬼，打造爭成為本匙案的亮搶點，但奔不成為炕本案的和核心價那值體系本案的耕奶牛因砍素：o項目地添塊也屬于慣目前政府阻大規(guī)模舊欺城改造的欣范圍，有震機(jī)會尋求曬政策方面踐的支持;o臨邑日縣正在唉進(jìn)行較捷大規(guī)?？鹊某鞘屑S改造，里會產(chǎn)生慌大量的情購房需朝求o本地次營銷推瞞廣操作膛成熟度勻較低，光對本案灰營銷推刻廣提供廁了機(jī)會非；o開發(fā)組商充足萍的資金展保障和訂先進(jìn)的溪開發(fā)理突念，可蒼以保證悔項目打賞造高品筒質(zhì)產(chǎn)品梁、樹立閃良好的純開發(fā)企撲業(yè)品牌寧形象。步驟二：覽改良的波竄士頓矩陣什分析法瘦狗為本案魔特點中刑較難改談變或獲襯得且對小本案的外發(fā)展影南響相對結(jié)較小的援因素，鹿這些因殲素我們連即使加較以改善處，但難制度大且文收效小般，再加騎之其對怕本案的鉤影響又矛不大，肚因此，恥可以考筑慮舍棄雞或者規(guī)汁避。本案的瘦秋狗因素：W地塊整枯體不太施規(guī)整，射給規(guī)劃首設(shè)計帶泡來一定經(jīng)的難度W項目目前約地上附屬紗物較多，悼后期拆遷擾總體量較奔大；T城市經(jīng)擔(dān)濟(jì)水平從不高，惹面對逐款步提升遺的房價克，消費膛者絕對吊購買力禾有限，帥對高端顯產(chǎn)品承懶受力較寨差；T整個市區(qū)燈部分競爭唐項目規(guī)模掩較大，戶謹(jǐn)型種類豐部富，社區(qū)接配套較齊花全，會對事本案產(chǎn)生軟較大沖擊步。步驟二設(shè)：改良鹽的波士煤頓矩陣斧分析法問號為本案特侵點中，較育難改變或帆獲得，但則是對本案糖的發(fā)展會宇產(chǎn)生很大訊影響的因議素。對于傳這些因素調(diào)，我們既傭需要花大作力氣去爭師取，又要亭時刻關(guān)注踩這些因素役的變化情膛況，因為僻這些因素免均具有較曲強的不確脂定性，隨婆時可能變撿成本案的成威脅因素石。本案的醬問號因史素W周邊潮的教育挨等配套土資源尚濤不完善惕，會對滑項目品拉質(zhì)產(chǎn)生舊不利影詞響；T國家今茶年房地濕產(chǎn)打壓棵政策十足分嚴(yán)厲個，目前姓全國整逐體房地拴產(chǎn)市場幣形勢十脈分嚴(yán)峻；T國家信魄貸政策殺全面收秋緊，大梳大增加姑了房地沒產(chǎn)開發(fā)府的資金籌成本，旅嚴(yán)重降盟低回款摧速度;T國家羊通貨膨莫脹嚴(yán)重萌，物價園持續(xù)走裹高，項徐目開發(fā)罷的各項渠支出不晶斷上漲妥;T整個娃臨邑競閑爭項目煩潛在供羊應(yīng)量巨蘇大，對夠本案會委形成較集大沖擊衛(wèi)。步驟二尖：改良切的波士魔頓矩陣錄分析法通過步闖驟二的嚴(yán)分析可棕以看出刃，靜態(tài)啦的SW推OT信稈息在進(jìn)榮行“可悔利用性取”和“懂影響力襪”評估繩后出現(xiàn)惠了交叉覆的現(xiàn)象位。本著誦資源最怒佳配置黨的原則雀，我們譯首先對稅“瘦狗刃”類型稼的因素板采取放須棄的戰(zhàn)役略，重設(shè)點研究咽“奶牛舒”和“啞問號”鎮(zhèn)類型的竊因素，秩探討如恭何進(jìn)行報資源最郵優(yōu)配置班進(jìn)而達(dá)胞到使威啄脅和劣竟勢得以你進(jìn)化的滅結(jié)果，賞形成新市的項目耀價值點丟。同時刑結(jié)合本翼案的“偏明星”睛因素，踢共同形辦成本案懇的核心酸價值體季系。步驟三吼：威脅標(biāo)及劣勢籍進(jìn)化研慘究目前臨文邑縣正以進(jìn)行大錢規(guī)模城猛市改造，會產(chǎn)生大既量的回遷截房安置房盼，這部分奶房源會給裂市場帶來兆較大的沖蠶擊，所以陸未來本地成塊的客源厭還是有保戚證的；項目地塊屬于劍舊城改造范圍，可擠以尋求政苗府相關(guān)政位策法規(guī)方宰面的支持橡與幫助，辯降低項目翅的開發(fā)風(fēng)摘險和資金迷成本；牢牢把扭握住臨融邑高端器購房客忽戶群體愚的需求意及對生莖活品質(zhì)峰的追求芬，打造屠適合其倦需求的傍高品質(zhì)闖產(chǎn)品；媒體的膀成熟度度較低是固地縣級立城市存柜在的普屋遍現(xiàn)象貨，根據(jù)伸我們掌躍握的地羅縣級城設(shè)市營銷花推廣的欲系統(tǒng)方剩法和手鍵段，屆康時將通私過系列跡的營銷商推廣方尤案及sp活動彌玻補這一蕩不足。奶牛因旁素進(jìn)化崖及改善趣評析：步驟三趟：威脅飾及劣勢帖進(jìn)化研遞究結(jié)合周邊搜的未來城霞市規(guī)劃，鼓與政府協(xié)脅商解決周交邊缺乏的設(shè)的配套資朵源的問題索；時刻關(guān)渾注國家小相關(guān)政形策及法風(fēng)律法規(guī)位的最新芹規(guī)定，敵合理利衣用各種字資源，某想盡各清種辦法怖，努力扎將政策趁給樓市如帶來不許良影響示降到最嚇低；隨著臨邑賤大規(guī)模的匪城市改造鹽產(chǎn)生的大看量土地供彎應(yīng)，這些情土地將陸辣續(xù)進(jìn)入市臭場，未來練整個城市橡商品房供杠應(yīng)量將十偷分巨大，詢這就帶來回了嚴(yán)重的祝市場競爭南壓力，但瘡?fù)瑯右册寗e放出了較要多的購房禍需求，結(jié)考合項目地捐塊本身的嶼優(yōu)勢，打共造市場差廣異化明星蒼產(chǎn)品，實迷現(xiàn)價值最頓大化；問號因愧素進(jìn)化樸及改進(jìn)般評析：綜上所述捷，結(jié)合貴邁公司的想逐法和思路晃，我司建時議將本案新定位為臨旗邑最高端海尚品社區(qū)，以高品質(zhì)產(chǎn)品尋、高居住貓舒適度為主打滾賣點，冒塑造高端形象，提升戒產(chǎn)品附維加值，優(yōu)化自身全產(chǎn)品品質(zhì)禍，以高品質(zhì)產(chǎn)錄品取勝，醋追求高移利潤率仆的同時，注漏重索通房隱地產(chǎn)良好企業(yè)品牌形廁象的塑晝造，擺巧脫市場文低檔產(chǎn)慕品供應(yīng)仁量大的鑒重重包唯圍，達(dá)暢成終極址營銷目什標(biāo)，實復(fù)現(xiàn)利潤毒的最大?；?。步驟三懸：威脅浙及劣勢慚進(jìn)化研賀究PART5項目整乎體定位本章節(jié)劫的目的挪在于綜姿合分析竹項目與悟目前在侄售競爭貞項目在宗地段、治交通、相自然環(huán)幕境、規(guī)者模、規(guī)曲劃、戶償型等方科面的優(yōu)獨劣。以期幫助本案在瞧競爭激董烈的市遠(yuǎn)場情況渡下，發(fā)枝揮優(yōu)勢子規(guī)避劣質(zhì)勢，成柏功突圍！本章節(jié)遲將重點父分析項掏目地塊普與目前嚴(yán)臨邑縣牽城在售抬項目之菊間的優(yōu)飯劣勢比甘較，從拘中求得炭本案地涉塊的綜怎合對比鍋情況，航從而為刃項目地服塊未來牌的市場斬定位做央一定的抬參考借迫鑒。本上章節(jié)將蒜重點把鑫都御景顛苑、南鑫課世紀(jì)城、理比德弗國融際花園、需鑫龍盛世考花園、水年木清華啟厲秀苑、萬夕泰佳苑作為對比企對象。要素鑫都御景苑南鑫世紀(jì)城比德弗國際花園鑫龍盛世花園啟秀苑萬泰佳苑本案地段5544444交通5544454自然環(huán)境5354434規(guī)模4345434市政配套5544454開發(fā)商品牌4443334合計28252524232324通過客觀親評分系統(tǒng)漏可以看出陸本案在基閑本條件方啟面與競爭突對手類比掃系數(shù)中的托優(yōu)劣勢，哀找到項目腐在市場競場爭中的位暫置，才能不為項目未趣來的發(fā)展木作出理性趣的判斷和憂戰(zhàn)略定位禍，從而實掌現(xiàn)項目品涌質(zhì)的全面湯提升與超旬越。競爭樓蹦盤綜合朋類比評軟析在競爭削激烈的搭市場情錢況下，鋒如何發(fā)跨揮優(yōu)勢問規(guī)避劣唱勢，成視功突圍催，避開大誦量同質(zhì)進(jìn)化產(chǎn)品芬及大量裂回遷安扎置房競掘爭層面撈，獨樹喂一幟。差異化產(chǎn)備品，差異掠化形象，猜打造臨邑拖高端樣板海盤案例借煮鑒核心能妨力建立該開發(fā)模獨式研究1產(chǎn)品創(chuàng)新掠型社區(qū)2科技領(lǐng)先碼型社區(qū)3主題概念油型社區(qū)4創(chuàng)意領(lǐng)禁先型社夠區(qū)5配套升級須型社區(qū)萬科系列臟：基于客超戶需求深繡入研究上格的產(chǎn)品創(chuàng)普新產(chǎn)品創(chuàng)新巖型社區(qū)金色家暈園創(chuàng)造扣了最簡炭潔的建遮筑形態(tài)奇和最單肢純的功玩能形態(tài)質(zhì)樓體外彩檐是低府調(diào)而有籠性格的壇顏色層倒次，構(gòu)孫成完整魚的六面責(zé)造型，巨體態(tài)綽剖約；一個單銅元的純革板樓，飯充分保溫障了歸廁屬感與史私密性坊，成雙釣成對的借錯落布懸局，達(dá)粘到共享習(xí)與均好止的最大中化；三種戶倒型，構(gòu)桐造了純槳粹的居蓄住環(huán)境地，營造冰順暢與剛友善的攝溝通空默間。11層的建憑筑，采蕩用了重蘭度純色堅方案，乘從視覺惜上降低詢了色彩劇的刺激執(zhí)度，拉綠開了樓值與樓之忌間的心普理距離漆；另外一種18層的建筑群，則采用鼓了高、中竄、低三種蹤蝶明度的深時色設(shè)計，鏟在與純色11層建筑痛相融合古的基礎(chǔ)港上，豐齒富了色始彩感，伏提高了施整體建蛇筑群的銳層次感旦，凸現(xiàn)飽建筑的射個性風(fēng)閃格與時慣代感。首先是在腰市場研究汪和客戶細(xì)粱分的基礎(chǔ)芝上聚焦目斗標(biāo)客戶，講確定了兩杠種人群，銀一類是“也社會新銳效”，一類孔是“望子呢成龍”然后根據(jù)與對這兩類男客戶的家旺庭結(jié)構(gòu)、撲生活習(xí)慣方、空間審綠美的研究重，設(shè)計和欺推敲適合醫(yī)他們的具話體戶型。最終金色雅家園一共斷只推出11層和18層兩種樓謠型、3種戶型故，分別堡是105平米平偉層兩室鄉(xiāng)豐、101平躍層兩話室、117平三室。筋其中面向繁“社會新即銳”的設(shè)秧計的101平的兩膊房躍層泛，獲得夏天津創(chuàng)稅新戶型棗大獎，刃被譽為珍“最具規(guī)個性的京品質(zhì)婚家房”。在101平的兩再房躍層粱戶型中辜，除了丟情趣感勒和舒適殺度之外摸，最大妄的亮點預(yù)是近8平米的抗超大露固臺，將懂戶外生梳活盡情稍發(fā)揮，孫并與樓鋤上主臥丙外陽臺貧遙相呼端應(yīng)，平規(guī)添一份路生活情雹趣。聘請著名坦建筑設(shè)計授公司，在頸成熟社區(qū)巴注重功能款和實用的突開發(fā)，外襖觀時尚、位現(xiàn)代的露表臺，還能梳兼顧其他怨功能。萬科天津孔金色家園鋒尚系列申：憑借高鹽檔、高科島技含量的梅建材、設(shè)盡備設(shè)施創(chuàng)客造產(chǎn)品價存值位于海淀故萬柳居住竄區(qū);建筑面積8萬，容積沾率3，四棟遣塔樓和添兩棟板極樓組成;顛覆板押與塔的醉比較體合系;歐洲居各住標(biāo)準(zhǔn)牧，新風(fēng)顧系統(tǒng)、LOW主-E玻璃、外織墻保溫、哀地板熱輻份射采暖等酬科技住宅凈八大子系老統(tǒng);周邊價厭格平臺7000～8000元/平米，本孩項目實現(xiàn)消均價1050榨0元/平米。整體規(guī)劃外部看板裸體樣板間高科技住規(guī)宅的定位響符合區(qū)域宗中關(guān)村客撈戶的價值司取向，實三現(xiàn)了超額播溢價?？萍碱I(lǐng)先篩型社區(qū)成功案例襪：北京鋒法尚國際公淋寓、南京盞鋒尚國際核公寓等北京鋒革尚金地格林糖系列：以滾純正的歐回洲小鎮(zhèn)風(fēng)激情為主題它，創(chuàng)造全角新的居住臂理念主題概備念型社流區(qū)東莞金淹地格林繞小城：典雅明元快的德留式建筑等風(fēng)格繽紛浪漫俱的歐洲風(fēng)熱情商業(yè)街特色配銳套：印象館音樂坊標(biāo)志物花毛塔……格林系列蕩：北京金令地格林小臉鎮(zhèn)、北京吼金地格林年小鎮(zhèn)6、武漢金鍛地格林小詳城、東莞管金地格林榆小城等主題社區(qū)排主要類別泛與典型代洽表：風(fēng)情主題舊：金地格限林系列運動主榆題：奧織林匹克屈花園教育主題榴：深圳桃激源居陽光100系列：國糊際大師設(shè)子計，打造既城市新興遇地帶具有嫩強烈標(biāo)志五性的國際仆新城創(chuàng)意領(lǐng)笑先型社畏區(qū)天津陽光100：規(guī)劃：借用到北京故冊宮軸線籃對稱的表空間格泊局，建脈筑高低飲錯落，俱塔樓與核板樓之村間，空艙間開放襪流暢，捆將中庭顫花園、滔灰色過綱渡空間離結(jié)合得錫完美和瞧諧。建筑：牧紅、黃插、灰妹建筑外騰立面景觀：620米的長湖沿湖濱600米的景霜觀大道庭院式花束園幾何造程型樓間褲花園成功案塊例：北節(jié)京陽光100、天津惜陽光100、沈陽陽蛋光100等合生帝景藝系列：通殿過配套設(shè)作施的全面頌升級，實穩(wěn)現(xiàn)市場超涌越珠江帝純景：精裝修公跟寓，塔樓侍均價9300元/平米，板醒樓均價110若00元/平米，實閣現(xiàn)市場平形臺超越2.5公里長倦，10萬平米歐喝陸風(fēng)情商壩業(yè)街五星級酒萌店會所5A級寫字曲樓星級酒貌店式商招務(wù)公寓成功案例灰：北京珠辣江帝景、紫廣州珠江舊帝景、惠欺州帝景灣份等配套升級冠型社區(qū)類似案例放：鵬潤第烤一城系列國美第一述城明天又一舅城通過大應(yīng)型商城勒配套建禿立差異木化競爭揉優(yōu)勢核心能糞力建立開發(fā)模單式總結(jié)模式類別典型案例典型案例的典型動作模式總結(jié)產(chǎn)品創(chuàng)新型社區(qū)萬科系列產(chǎn)品具備個性風(fēng)格的建筑外形注重功能與實用的創(chuàng)新戶型強調(diào)舒適度與情趣空間依靠強大的產(chǎn)品研發(fā)能力，扮演需求引領(lǐng)者，基于不同客戶細(xì)分和城市階段形成產(chǎn)品系列，“選擇填空式”的復(fù)制科技領(lǐng)先型社區(qū)鋒尚系列產(chǎn)品從通風(fēng)、保溫、采暖八大系統(tǒng)，滿足歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)國際領(lǐng)先節(jié)能技術(shù)通過先進(jìn)材料設(shè)備的引入，引發(fā)生活品質(zhì)的明顯提升或變革性改良主題概念型社區(qū)風(fēng)情主題運動主題教育主題……金地格林系列產(chǎn)品風(fēng)格化建筑風(fēng)格風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)標(biāo)志物圍繞主題，做足文章，形成系統(tǒng)化的開發(fā)體系，在“套路化”的同時形成品牌優(yōu)勢創(chuàng)意領(lǐng)先型社區(qū)陽光100系列產(chǎn)品國際大師設(shè)計形式感的整體規(guī)劃色彩鮮艷的建筑外立面設(shè)計發(fā)力，推出高辨識度的創(chuàng)意形象，鎖定城市中日益增加的“創(chuàng)意敏感人群”，城市新面孔的制造者配套升級型社區(qū)合生帝景系列產(chǎn)品五星級酒店會所5A級寫字樓星級酒店式商務(wù)公寓通過開發(fā)商自身強勢的資源能力，整合高檔或大規(guī)模配套的強勢拉動，提升項目競爭力核心能拒力建立繞開發(fā)模磚式選擇根據(jù)當(dāng)琴前市場詠階段的斷客戶敏娃感性、蔑現(xiàn)有市渣場空間糧、開發(fā)凍模式的裝投入產(chǎn)隔出比等訓(xùn)因素，扒建議本果項目采標(biāo)用“主題社蜻區(qū)”的開發(fā)現(xiàn)模式。主題社刺區(qū)模式猴優(yōu)勢：1、項目形昆象鮮明，拖價值“外辨”現(xiàn)，易詳被目標(biāo)客蛙戶感知2、目前樸有較大宏市場空悟間，差覽異化力屠度明顯巴，易于勺形成品莖牌認(rèn)知3、投入墻產(chǎn)出比蹈高，易磁于成本稅控制4、對地朱塊資源叛條件較屠小，易抬于模式綁化套用唯復(fù)制主題社區(qū)宮成功案例盟研究案例：東渣莞金地格廟林小城項目位置：南城控區(qū)東莞差大道與路四環(huán)路乘交匯處煙，北臨布四環(huán)路窩，西近醒東莞大丘道，南跪靠新中葡路，東漏至宏偉竊路項目規(guī)激模：項目總敵占地面積13.衡6萬平方寒米，總?cè)陆ㄖ媾品e25萬平方砍米容積率:1件.9產(chǎn)品類短型：多層、舒小高層、號高層、商溉業(yè)街客戶構(gòu)勵成：聚焦城市燙中堅階層旱，為客戶嚼創(chuàng)造全方桿位高檔品瞧質(zhì)生活格林小綢城整體江規(guī)劃由迫一條橫短向景觀擇軸貫穿叢整個社膛區(qū)，將臟各組團(tuán)彼有機(jī)組順合在一賀起，沿卸軸線布寫置景觀列節(jié)點采用東莞組首創(chuàng)的曰冤形組團(tuán)，列住宅與住井宅之間形套成內(nèi)庭環(huán)危境，整體命規(guī)劃上，顧構(gòu)成圍合填式院落橫向景觀常軸貫穿整營個社區(qū)，嫌將各組團(tuán)迎有機(jī)組合巧在一起沿景觀軸峽布置景觀身以廣場為烏核心的景虧觀節(jié)點主入口處撕設(shè)置假日通休閑廣場肆，與商業(yè)臨街有效結(jié)適合，展示音項目形象景觀軸運動休閑區(qū)商業(yè)街格林小城炎整體規(guī)劃館圖建筑風(fēng)糊格典雅蚊明快，早為東莞幕市場首鐮個純正剪德國現(xiàn)登代建筑抗風(fēng)情項都目，獲開得市場哨的高度遞認(rèn)可材料局部添采用石、傷木本色，拋頂部以白升色為主調(diào)脈，外墻以少米白色為隸主，結(jié)合喉綠色的透顯明玻璃窗童，穿插灰唯色、深色旦的線條和嗎色塊，豐勺富的色彩跡變化為整坊體注入活輪力，表現(xiàn)霧親切快樂狼，很有濃莫郁生活氣講息；帶有創(chuàng)麗新亮點戲的住宅化產(chǎn)品，秘體現(xiàn)了督居住品廊質(zhì)的提繪升東莞首肅創(chuàng)全落遵地飄窗全景致滴洋房的杠五度空什間：寬度：相同的面辱積，比別候人多了30公分，伏景致更厲寬闊高度：全落地窗姥，比普通隸窗戶高了30公分角度：實用的90度角度鋼，戶型驚設(shè)計特圈點為方簡正、實砍用360度：一梯兩戶合，南北通憶透，享受獎不同方向切風(fēng)景。適度：適合人妙居的尺暑寸設(shè)計六層全務(wù)景致洋倦房效果獨圖較之市場惱平臺，強鍬化了社區(qū)命公共空間濕的品質(zhì)和演社區(qū)氛圍珠的營造，惜社區(qū)形象偷具有濃郁乓的小鎮(zhèn)風(fēng)穿情意向小城符號磁花鋁板——體現(xiàn)著對濫歐洲現(xiàn)代旺主義建筑膽的完美演哭繹浪漫的歐霜洲風(fēng)情商燒業(yè)街、具熔有藝術(shù)氣踏質(zhì)的高端回配套設(shè)施醫(yī)充分展示有了項目的鳳高形象，剩標(biāo)志了社共區(qū)生活的紗領(lǐng)先性150米的商喝業(yè)街，飾盛產(chǎn)咖惕啡香、母書香、僑面包香陡，傳播戒衣韻、斤樂韻、限美顏雅獻(xiàn)韻……音樂坊印象館風(fēng)情商業(yè)院街印象館照：散布肆在園林負(fù)及建筑鞠間的會雀所。被包設(shè)計大勞師稱之顫為“無坐邊界會匙所”社區(qū)同時筐還具備網(wǎng)珠球場、健即身房和青胡少年室（炸功能齊全辱的活動中捕心，有了婦乒乓球、卸泡泡球、程閱覽室等匙）休閑游威泳館實迷景_65_總結(jié)：吊主題社莖區(qū)開發(fā)里模式四購大要素：2、重點花打造體高現(xiàn)社區(qū)盟主題的善風(fēng)情示抵范區(qū)，撈形成鮮描明的形算象標(biāo)簽蝴。1、社區(qū)漢主題具第有鮮明憲的市場挖識別性罷，并能督夠激發(fā)榆客戶的址價值聯(lián)飛想3、圍繞敢主題，逗形成體心系化的匹物業(yè)體妄系，社據(jù)區(qū)風(fēng)格躁統(tǒng)一勻歷質(zhì)，大潑量使用呈“點題潤”的符莖號與元嗎素。4、少而家精的亮聰點配套紛，營銷套社區(qū)生共活領(lǐng)先贈性。主題的療價值感主題的蓬濃縮展寬示主題的體阿系化表達(dá)緊扣主題杰的社區(qū)精鍋神營銷√√√√品質(zhì)感風(fēng)情化精致感_66_項目整膀體定位滔建議：臨邑首鄙席地中撇海風(fēng)情蔬大宅產(chǎn)品核心吊價值臨邑首棟席地中回海風(fēng)情帆大宅周邊自行然景觀舟良好、滿緊鄰水遷資源保弄護(hù)公園視覺價值呢、休閑.頂生態(tài)價唉值尊崇上厘層生活抓場高層、小盟高層、花齒園洋房、漢聯(lián)排別墅上層社祥會聚集舍地未來核板心地段城市配套岡體系逐漸交完善項目定肯位主推案名索通.裝名郡SLO藏GAN呀:西班牙原價裝風(fēng)情大鑒宅形象定萄位其他建議案名索通.華說府索通.彎南都SLO標(biāo)GAN呢:地中海原裝風(fēng)情布社區(qū)形象定位本案價意格定位通過分閘析臨邑姨市場的普整體市欠況，結(jié)功合調(diào)查您同區(qū)域友內(nèi)周邊瓜樓盤的芽價格水窯平，再摩通過對紫各物業(yè)蔑的環(huán)境柳配套、羅交通狀芳況、小著區(qū)規(guī)劃佩、物業(yè)匠管理、期升值潛幼力等影藍(lán)響價格崇的因素園做類比崗分析，仇以便得傳出該物件業(yè)最合端理的價賞格水平訊。定價原書則參考項目秀選取原則本案臨近次原則/建筑類呀型相同劇原則/銷售價彼格相近恩原則/與本案墾形成直膊接競爭撞原則參考項屢目鑫都御滲景苑/刊南鑫世捧紀(jì)城/蜓比德弗耽國際花擺園/鑫栽龍盛世橫花園參考項葡目比較煩因素地理位置眾道路交辱通周邊閉配套環(huán)鮮境景觀料建筑規(guī)劃宵建筑類研型戶型猴設(shè)計園鋼林景觀綠化率淋社疲區(qū)配套儀層高倍開前發(fā)商齡安防系綢數(shù)物怖業(yè)服務(wù)鬧裝修下標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)會所可比樓并盤量化紗定價法產(chǎn)品品質(zhì)王定價地段升值隸潛力本案價格定位價格定井位美聯(lián)采取“可舞比樓盤量源化定價法多”對本案唐樓盤定價飾：針對許多僻樓盤均傾苗向于定性次描述的現(xiàn)稅狀，我們敗嘗試對樓糠盤進(jìn)行定怒量描述。喪進(jìn)行量化諒統(tǒng)計的樓鳴盤應(yīng)為可繭比性較強組的、地段曲、價格、萌功能、用治途、檔次黃都相近的須現(xiàn)樓、準(zhǔn)盜現(xiàn)樓或樓胃花。每一刻樓盤定級忘因素的具部體指標(biāo)及催等級劃分別只有落實風(fēng)到具體樓比盤所在片旬區(qū)予以清牙楚描述。序號摘要評選指標(biāo)權(quán)重比德弗國際花園南鑫世紀(jì)城鑫龍盛世花園本案1區(qū)域因素地塊區(qū)位96765交通因素8565523自然環(huán)境65.53544生活配套94.574.555教育配套755536發(fā)展前景865.5657項目因素項目規(guī)模544548建筑品質(zhì)75.554.569戶型設(shè)計7554.55.510園林景觀75.54.55611社區(qū)配套53.5334.512物業(yè)管理53.533413項目形象54.544514品牌效應(yīng)6555515宣傳推廣643.53.54.5合計10072.570.56971.5項目均價(元/平米）340035003488加權(quán)系數(shù)0.7250.7050.690.715比較系數(shù)55%30%15%本案均價（元/平米）3378小高層價塔格——市場比粉較法本案入垃市價格蝦定位：小高層乎：3380元/平米高層：348眼0元/平米花園洋房露：4380元/平米別墅：6300元/平米小高層購買力客戶定位按3380元/平米，傭一套100平米的住宅計彎算：總房價：33.8萬首付：10.8萬；貸款20年；商業(yè)程貸款：23萬。月還款北額度：176群0元（按首套糞房還款利率闖計算）可承受的至基本家庭閱月收入：176裂0元*2=3民520元（50%為還款安格全系數(shù)）可承受傍的基本校家庭年吳收入：4224貍0元根據(jù)2010年，全縣駁在崗職工乏平均工資2321頌0元/人能夠達(dá)吼到家庭年收入4224豈0萬元的購買東力基本客任戶類型為:經(jīng)濟(jì)型躺家庭，輔助客課戶類型驚包括富裕型寒家庭和中產(chǎn)型何家庭（晉拆遷剛性需要）?？蛻舳ㄎ换▓@洋天房購買力客戶定位按438牢0元/平米，嶄一套130平米的住宅計筍算：總房價：57萬首付：17萬；貸近款20年；商業(yè)濾貸款：40萬。月還款額盯度：306磁0元（按首套房墻還款利率傍計算）可承受的耀基本家庭腹月收入：306淺0元*2=61跳20元（50%為還款挺安全系滅數(shù)）可承受的靈基本家庭挪年收入：734蠅00元根據(jù)2010年，全體縣在崗炎職工平闊均工資2321吃0元/人能夠達(dá)逃到家庭年收入7340杏0元的購買脈力基本圣客戶類型為:中產(chǎn)型家厘庭，輔助客戶初類型包括富裕型瀉家庭和經(jīng)濟(jì)型家籍庭（拆遷剛性需要）?；▓@洋秩房購買力客戶定位按438身0元/平米，一套140平米的住宅計磚算：總房價：6132士00元首付：37.麻32萬；貸菌款20年；商業(yè)貸帥款：24萬。月還款紀(jì)額度：182箭4元（按二套房豎還款利率擇計算）可承受的鑰基本家庭禍月收入：1824元*2=36售50元（50%為還款務(wù)安全系外數(shù)）可承受的去基本家庭猜年收入：438秘00元根據(jù)201督0年，全縣妄在崗職工顫平均工資232濤10元/人能夠達(dá)到玻家庭年收入4380告0元的購買亞力基本扛客戶類銀型為：富裕型家庭，輔助客戶棟類型包括中產(chǎn)型家庭和經(jīng)濟(jì)型家饞庭（拆遷剛性需要）。項目客戶展類型細(xì)分重要客戶核心客戶次要客戶補充客戶核心客沿戶：二檔次置業(yè)傲換房者勸、能源邊企業(yè)職抖工、鄉(xiāng)煮鎮(zhèn)居民散、商業(yè)因經(jīng)營者棗、政府鳳事業(yè)單勤位職工次要客戶畏：周邊居善民、外出墳務(wù)工人員重要客匙戶：首瞇次置業(yè)撞年輕人補充客播戶：返蠶鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)扔者、城流區(qū)之外析投資者尋求他鐮們在價攪值觀、吼信念、送心態(tài)、擊生活方諒式、社段會角色器上的共榴同點2530354050初生群體進(jìn)取群體成就群體還沒有自影己的財產(chǎn)都、房子或該車和定型棗的事業(yè)“闖”頃天下，杏“創(chuàng)”那業(yè)對未來姑充滿夢這想，樂逼于接受性新事物捕捉機(jī)測會，從削一個高姐起點向沉自己的房誠目標(biāo)努市力嘗試，挑惱戰(zhàn)，多做辨，快跑常問的問泛題是：為急什么不？掙下自衫己的財秩產(chǎn)，事聞業(yè)有成有更高晝的目標(biāo)培，爭取炊更多不斷提局升自己植，工作盤大于生袍活，忙姑碌見證了自殿己越來越講好，但必言須努力常問的問講題是：下傾一個是什甚么？擁有家忠庭，事闊業(yè)，身娃份注重優(yōu)暮越感、諸自得要輕松擠，不要范松懈，保持成就利和舒適，狗事業(yè)很重乘要夢想擁倍有和諧威平衡充甩實的生平活孩子早教育，萬家庭生榜活，娛鴿樂社交孩，自我間實現(xiàn)都筒是生活蠶的重點常問的淋問題是溝：還有榜什么是菠我沒有桐體會到移的？別墅客戶溪定位別墅購買力客戶定位按630拌0元/平米，覽一套260平米的住宅計何算：總房價：164萬首付：82萬；貸款15年；商業(yè)叼貸款：82萬。月還款額偵度：7752元（按首套科房還款利率臂計算）可承受栽的基本槍家庭月咱收入：7752元*2=15炎504元（50%為還款安蟲全系數(shù)）可承受的漂基本家庭個年收入：186發(fā)048元根據(jù)201雙0年，全縣果在崗職工僻平均工資232烈10元/人能夠達(dá)溜到家庭年收入186蒙048元的購買躲力基本神客戶類型為:富裕型肯家庭別墅客戶俯群職業(yè)背輕景特性1、臨邑著大型企礦業(yè)高管催及能源愚化工高宿技術(shù)人葡才；2、臨邑外淡出經(jīng)商人脹員；3、當(dāng)?shù)貍ル[性收年入人群高；別墅客戶拍群家庭年互齡與家庭丸結(jié)構(gòu)特性購買別墅唐的客戶基麻本在40至60之間，家肅庭成員3-6人居多別墅客額戶群基額本特性他們屬伴于社會莫上比較義富裕的訪群體，汽有穩(wěn)定乎的收入貢，具有升較高甚公至顯赫昨的社會高地位他們擁有盾雄厚的個萌人資本，甩喜好購買再抵抗金融新風(fēng)險強，劑升值潛力若大的商品浙用以保值咳和增值其階資產(chǎn)他們含蓄傍內(nèi)斂，深市藏不露，灰不事張揚聽，不喜“薄露富”在事業(yè)肥成功的誓同時，昌內(nèi)心深經(jīng)處追求售享受成拉功的快黨感，喜役歡樹立誤自我，即標(biāo)榜個擔(dān)性，追解求獨特喘的文化逢品位，注重高品被質(zhì)休閑健學(xué)康的生活蠅方式生活閱歷鼓豐富，見絡(luò)識廣博、爸視野開闊配，對文化膜有很強的查認(rèn)同與敬撞慕，鐘情潑于純自然兔背景和高晶品質(zhì)建筑查，追求對仍稀缺的柿自然資淋源、人始文資源國的擁有迫，享受偷“珍品瘦化”生活通過對溫臨邑潛鏟在別墅賊客戶的倍描述，袍基本可哭以說明龍本案潛那在的客唱戶群是垮人生閱貢歷豐富捐，眼界多極廣的頑人群，傲可以說剃他們見鵲過甚至抄擁有很挺多高品虎質(zhì)住宅虹和別墅叢，因此代，針對抵這部分嫩客戶群蓮而言，會如果要能讓他們淘成為我霉們的業(yè)道主就需創(chuàng)要打造虜更高標(biāo)壤準(zhǔn)、更戀完美的貞產(chǎn)品，予才能打匙動他們忠的購買糕欲望。PAR腿T6物業(yè)發(fā)羨展建議就目前臨量邑縣的城剪市未來發(fā)扛展趨勢可什以看出，未來的大點量土地供禍應(yīng)，大量尿的回遷安擱置房、中確低品質(zhì)商毯品房的建蘆造勢必會導(dǎo)俯致目前在跡售樓盤產(chǎn)客品品質(zhì)無走法得到提益升，面對未來備市場的激款烈競爭狀能態(tài)，為了避免繼未來陷入秀與低檔產(chǎn)噸品拼價格柴的被動局晉面，更為猴了攫取高悶額的利潤寬，我司建議踢將該項目衫地塊打造用成目前臨脖邑最高端映的居住產(chǎn)練品類型，雖然高鄙端意味絨高投入嘗，同時竿意味著誰更高的寇風(fēng)險。但這樣擇做可以隊保證取赤得市場辛競爭的鐵勝利，揚避免同滴質(zhì)化現(xiàn)它象發(fā)生桶，并同時壩考量投酸入與利旨潤，與房誠當(dāng)今市禽場格局規(guī)的矛盾聚關(guān)系，是本案產(chǎn)襲品定位的嘆主要思考宜點？根據(jù)貴公枝司的要求成，我司結(jié)柄合上述分恒析可以得咐知：本項目產(chǎn)品品質(zhì)拘必須升級駝，避免同給質(zhì)化競爭制，與周邊項才目拉開差軍距，擺脫陷危入價格設(shè)戰(zhàn)的糾憂纏，也為了能違獲得更高墓的投資利顏潤；打造高檔乖尚居社區(qū)占，重視自投身產(chǎn)品品痰質(zhì)的提升猾及配套設(shè)類施的完善永；為了實濟(jì)現(xiàn)打造先高品質(zhì)校社區(qū)的陵產(chǎn)品定傭位，必慈須將產(chǎn)簡品豐富睜化，引入高端蒜物業(yè)形態(tài)——別墅；小高層、劣高層戶型宮選取市場銜上最熱銷農(nóng)的85-120平米全明予戶型為主受，控制總價；花園洋蜘房產(chǎn)品面漏積做大一榆些,以舒趣適度為戶到型指標(biāo)；重視小劣區(qū)內(nèi)園傍林景觀的的打造宮；本案產(chǎn)見品形態(tài)囑定位：小高層、兔高層、花貨園洋房、咳別墅堅持“豆厚重、挺內(nèi)斂、第低調(diào)、里陽光、相浪漫”止的西班棕牙設(shè)計撥風(fēng)格，嚇營造異柜國風(fēng)情咽的住宅度區(qū)。通過建筑址外立面、煩各種建筑過形態(tài)的組監(jiān)合及原生荷態(tài)主題景錄觀設(shè)計彰顯高筐端品質(zhì)恥社區(qū)整體規(guī)劃怕設(shè)計原則總體平孝面規(guī)劃譜建議項目產(chǎn)師品布局地塊西作側(cè)和南安側(cè)沿街殲做小高摩層；北鏟側(cè)沿街上做高層程；規(guī)劃撫路北側(cè)非地塊建若造高層遮；迎賓路與健花園大道桃交匯處做伶一個酒店毯與住宅（枝寫字樓）濱的綜合體常，占地面只積10-1幕5畝，酒駁店體量頓約2萬平米厲，層數(shù)蓄控制在6層內(nèi)，酒摘店上面為融住宅或?qū)戝N字樓；第一水廠袖地塊可做付為本項目漸綠化景觀胃配套，納愁入到本項廈目生態(tài)景銳觀設(shè)計系公統(tǒng)中，項求目中心主斜題景觀可平與該綠化脊區(qū)域結(jié)合鬧進(jìn)行設(shè)計凝。中心景唯觀區(qū)域擺齡放獨棟別助墅和聯(lián)排竹別墅；別墅、花可園洋房、侄