蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場調研

蘇州商業(yè)調研高檔百貨地理位置:蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江。蘇州市區(qū)中心地理坐標為北緯31°19’，東經(jīng)120°37’。面積：8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里。下轄張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江市，吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)。人口：2006年年末，全市總人口616萬人，其中市轄區(qū)230萬人，2006年全市出生人口4.6萬人，出生率為7.57%，全市人口自然增長7214人，增長率為1.18‰。第一部分蘇州百貨業(yè)概況分析經(jīng)濟狀況——綜合GDP：2006年GDP為4820億元GDP增速：15.5%三產(chǎn)配比：1.9:65.4:32.7人均可支配收入:18532元人均消費支出:14500元人均可支配收入及人均消費支出:均保持在13％左右的幅度增長GDP走勢人均可支、消費支出走勢經(jīng)濟狀況——部門經(jīng)濟國內貿(mào)易社會零售品總額:1055億,增長16.6%批發(fā)零售業(yè)額:920億,增長16.7%住宿餐飲業(yè)額:135億,增長17.1%其中限額以上批發(fā)零售商品消費額:377億,增長19.8%旅游業(yè)旅游總收入:525億,增長21.5%國內游客:4135萬人,增長16.3%境外游客:181萬人增長13%星級飯店:134家四星級以上飯店:37家房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)總投資:470億,增長13.6%施工面積:5058萬平米,增長7.6%竣工面積:1440萬平米,增長-14.1%銷售額:599億,增長19.9%經(jīng)濟狀況——在長三角地位對比長三角16個城市，上海市GDP依然遙遙領先于其他城市，并突破1萬億大關，蘇州排名第二。蘇州市城市居民人均可支配收入繼續(xù)居長三角第6位。分析總結蘇州GDP總量在國內位居前列，人均可支配收入與其不相匹配，在長三角16個城市中僅處于中等水平。預計蘇州宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。蘇州人均可支配收入及人均消費支出的持續(xù)增長，可看出蘇州商業(yè)仍有很大發(fā)展空間。蘇州市總體規(guī)劃總體規(guī)劃：蘇州主城城區(qū)由高新區(qū)與老城區(qū)組成，主要承擔城市生活服務中心和市域政治、文化中心職能。蘇州東部新城城區(qū)，將建設為蘇州市現(xiàn)代化新城區(qū)和蘇州中央商貿(mào)區(qū)，長三角地區(qū)的次級商務中心，國際知名、國內領先的高新技術產(chǎn)業(yè)園和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一?？傄?guī)提出，蘇州城市建設的首要發(fā)展方向為東，主要發(fā)展方向為北，次要發(fā)展方向為南，限制西部山體至太湖的城市建設。

規(guī)劃綱要：古城區(qū)與高新區(qū)合力成為主城區(qū)東部為蘇州首要發(fā)展方向，形成與主城區(qū)地位相等的東部新城北部是僅次于東部的城市發(fā)展方向蘇州市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局——商業(yè)圈層蘇州市總體規(guī)劃確定的都市圈（約2000平方公里）共分4個層次。第一層次為古城圈層，以蘇州古城護城河為界，面積約14.2平方公里。第二層次為核心圈層，東至東環(huán)路，西、南至京杭大運河，北至滬寧高速公路，面積約81.5平方公里。第三層次為中心城圈層，以繞城高速公路為界，面積約1000平方公里。第四層次為都市圈層，以總體規(guī)劃擬定的都市圈范圍為界，面積約2000平方公里。中心城圈層核心圈層古城圈層本案本案處于中心城圈層，臨近核心圈層在未來有可能形成工業(yè)園區(qū)區(qū)域核心圈層解讀湖西CBD區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局

一個板塊二新二軸四帶

“一個板塊”：即核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南門三個市級商業(yè)功能區(qū)組成。規(guī)劃整合這3個商業(yè)功能區(qū)，利用各自優(yōu)勢，錯位發(fā)展，最終形成一個功能完善的核心商業(yè)板塊。形成集旅游觀光、文化宗教、購物休閑、餐飲娛樂等功能于一體的傳統(tǒng)商業(yè)功能區(qū)?！岸隆奔磧蓚€新的市級商業(yè)功能區(qū)，包括工業(yè)園區(qū)的湖東商業(yè)功能區(qū)和高新區(qū)的獅山廣場商業(yè)功能區(qū)。功能定位為以新型業(yè)態(tài)、大型零售網(wǎng)點為支撐，打造引領時尚的現(xiàn)代市級商業(yè)功能區(qū)?！岸S”即商業(yè)發(fā)展橫軸和商業(yè)發(fā)展縱軸。其中，商業(yè)發(fā)展橫軸是通過景德路連接觀前、石路兩個市級商業(yè)功能區(qū)，并向高新區(qū)、園區(qū)延伸，形成蘇州市區(qū)東西向的商業(yè)發(fā)展軸線。打造現(xiàn)代商業(yè)空間發(fā)展新模式，形成富有現(xiàn)代商業(yè)氣息的城市南北向發(fā)展軸?！八膸А敝腑h(huán)古城風貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風情休閑商業(yè)帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶和沿陽澄湖度假休閑商業(yè)帶。打造具有蘇州特色的休閑服務商業(yè)帶。

本案所屬的湖西CBD區(qū)處于中心城圈層中的二軸地帶，功能定位為商業(yè)服務、金融貿(mào)易、保險、中介等現(xiàn)代服務業(yè)，以及高檔商務辦公、娛樂休閑等功能，并積極吸引跨國公司分部、外資銀行進駐。

由此可見政府對湖西CBD區(qū)的定位與引進高檔百貨商場有相悖之處。解讀圈層商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃市區(qū)商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要包括百貨店、大型綜合超市及倉儲式商場、專業(yè)店及專賣店、購物中心、超市及便利店。古城圈層內不再新建、改建大型綜合超市、倉儲式商場；核心圈層嚴格控制設置，除已建、在建或已批項目外，不再設立；中心城圈層與都市圈層可根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展進度及人口分布，在符合設置原則的前提下相應發(fā)展。“購物中心”布局應盡量避開居民住宅區(qū)和交通負荷太大的地區(qū)，且最好選擇在有輕軌通達的地方；也可以布局在中心城圈層甚至都市圈層人口密度不高，但交通條件較好（特別是主干道會集處和快速軌道交通通達處）的地方。對于社區(qū)購物中心，則選擇服務人口較多的區(qū)域商業(yè)中心布局。

“大型百貨店”適宜布局在綜合商業(yè)街或購物中心內。蘇州核心圈層內大型百貨店發(fā)展應側重原有百貨店的改造升級和功能更新，把功能較為單一的傳統(tǒng)百貨店改造成為功能較為齊全的現(xiàn)代綜合百貨店；核心圈層外規(guī)劃人口集聚區(qū)適當布置大型百貨店。

僅從政府對湖西CBD的功能劃分，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃，本案商業(yè)部分最貼切的定位應該是區(qū)域級購物中心，購物中心內包含大型百貨店，同時要兼顧休閑、娛樂、餐飲、商務等配套功能。商業(yè)概況——傳統(tǒng)、新興、未來商圈傳統(tǒng)商圈平江區(qū)觀前商業(yè)街金閭區(qū)石路廣場附近區(qū)域滄浪區(qū)南門泰華廣場區(qū)域新興商圈高新區(qū)綠寶廣場、淮海街、錦華商業(yè)中心工業(yè)園區(qū)左案商業(yè)街、李公堤、歐尚超市附近區(qū)域未來商圈平江新城萬達商業(yè)廣場吳中區(qū)南蘇州生活廣場工業(yè)園區(qū)圓融時代廣場高新區(qū)工業(yè)園區(qū)平江區(qū)金閭區(qū)滄浪區(qū)商業(yè)快速發(fā)展區(qū)域商業(yè)成熟區(qū)域吳中區(qū)相城區(qū)商業(yè)起步區(qū)域（傳統(tǒng)）石路廣場（未來）萬達廣場（新興）左岸商業(yè)街（新興）李公堤（未來）園融廣場（未來）南蘇州廣場（傳統(tǒng)）泰華商城（新興）綠寶廣場（傳統(tǒng)）觀前商業(yè)街（新興）歐尚超市商業(yè)概況——傳統(tǒng)、新興、未來商圈分布傳統(tǒng)商圈——觀前街商圈所處板塊：古城板塊居住人口及消費能力：當?shù)鼐用?，外來游客板塊交通：處于人民路上，公交1、5、102、103.游4等商業(yè)格局：美食，休閑，購物，觀光，商務綜合消費指數(shù)：★★★★★總評：觀前是蘇州的第一商圈，集中了美羅城、金鷹國際、大洋百貨、第一百貨、長發(fā)、人民商場等百貨商廈，名牌匯聚，高檔商廈林立，它的步行街除了是當?shù)鼐用裣M休閑的去處，更是吸引了眾多前來旅游的客人。不過，觀前的商鋪租金更非其他商圈的一般商鋪所能望其項背的，盡管如此，它的超高人氣，它的日進斗金，仍是吸引著眾多投資客進入。劣勢在于交通擁堵，停車困難人民商場第一百貨大洋百貨久泰百貨美羅城豫園商廈長發(fā)商廈金鷹國際高檔百貨：美羅城中檔百貨：金鷹國際、大洋、一百、人民商場、長發(fā)商廈純服飾商場：久泰百貨、豫園商廈傳統(tǒng)商圈——石路商圈所處板塊：古城居住人口及消費能力：當?shù)鼐用?，外來游客交通：便捷商業(yè)格局：商廈林立，美食、休閑、娛樂綜合綜合消費指數(shù)：★★★★★總評石路面對的消費群和觀前大同小異，因為其地理偏西一點，人氣不如觀前。該處的商務比較發(fā)達，比如石路金座，離主干道干將路不遠，交通方便。劣勢在于商業(yè)定位于中低檔次，難以吸引高端消費客源。石路國際商城威尼斯商廈成泰百貨女人街中檔百貨：石路國際商城、成泰百貨純服飾商場：威尼斯商廈、女人街傳統(tǒng)商圈——南門商圈所處板塊：古城居住人口及消費能力：當?shù)鼐用?，外來游客交通：便捷商業(yè)格局：美食，休閑，購物綜合消費指數(shù)：★★★★★總評南門商圈最值得稱道的便是泰華商城，是蘇州最高檔的購物中心之一，優(yōu)良的購物環(huán)境、國際級的品牌、良好的信譽吸引著眾多蘇州本地及外地客源的觀顧，為南門人氣提升起到了極大的作用。劣勢在于除了泰華商城外沒有其他大型商場存在，不能產(chǎn)生商業(yè)的積聚效應。泰華商城西樓泰華商城東樓高檔百貨：泰華商城西樓時尚休閑服飾：泰華商城東樓新興商圈——高新區(qū)商圈所處板塊：新區(qū)獅山板塊消費民眾：高新區(qū)的居民，附近學校學生，還有追求新鮮時尚的年輕人。交通：位于獅山路長江路處，極為便利。商業(yè)格局：美食，休閑，娛樂，購物綜合消費指數(shù)：★★★☆總評：綠寶廣場是新區(qū)旗幟性商業(yè)航母，作為蘇州城建重點項目，擁有諸如交通便利，品類眾多，車位充足等多項優(yōu)勢，打破了傳統(tǒng)的購物模式，滿足了全家人的休閑購物需求。是蘇州第一家綜合性大型購物休閑廣場。劣勢在于過大的營業(yè)面積與新區(qū)人氣不足使得商圈商業(yè)氛圍不佳。新興商圈——園區(qū)商圈李公堤風情商業(yè)街所處板塊：雙湖板塊板塊功能：集合了居住、商務和生態(tài)的新住宅群。居住人口及消費能力：大湖城邦和高爾夫花園的陸續(xù)交房，增加了板塊人氣。板塊交通：地面交通：機場路是該板塊的交通干線，通過其可以迅速到達蘇州各個區(qū)域，公交線路盡管有8條（18路、118路、27路、78路、52路、518路、218路和141路），而且可通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)。軌道交通：正在規(guī)劃中商業(yè)格局：綜合性、全方位、多功能生活配套、商務綜合消費指數(shù)：★★★★圓融休閑廣場所處板塊：雙湖板塊

圓融時代廣場位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是集零售、餐飲、娛樂、商務、旅游、休閑、文化等元素為一體的全天候超大型消費區(qū)域，總建筑面積約51萬平方米，分為五大功能區(qū)，包括辦公商務區(qū)、時尚購物街區(qū)、生活休閑區(qū)、河濱步道—水濱餐飲娛樂區(qū)以及蘇州首座10萬m2的Shoppingmall。項目擁有6個地鐵出口、4000余個泊車位，還創(chuàng)造了500米LED巨型天幕的世界之最。水上巴士、空中連廊、超大廣場、九大主題景觀、時尚夜景。建成后的圓融時代廣場將成為蘇州市域新CBD最繁華的商業(yè)中心及蘇州市標志性商業(yè)項目，并打造成華東地區(qū)最具影響力和商業(yè)價值的品牌街區(qū)。目前已建成湖東唯一的五星級酒店建屋新羅酒店，周圍有墨西哥餐廳、藍槍魚西餐廳、唐風漢格休閑會所、THELOFTBAR、M.U.SPORTS高爾夫用品店等知名餐飲、休閑業(yè)態(tài)。居住人口及消費能力：外資企業(yè)的林立，樓盤開發(fā)商的高品質，加之雙湖獨有的環(huán)境，一切無需多說。交通：地面，多路公交。軌道：規(guī)劃中。綜合消費指數(shù)：★★★★未來商圈——園區(qū)商圈圓融休閑廣場引進“久光百貨”預計08年10月開業(yè)所處板塊：平江新城板塊交通：火車站、汽車北站，滬寧、蘇嘉杭高速出口、312國道、蘇虞張一級公路和規(guī)劃中的城際鐵路、高速鐵路綜合消費指數(shù)：★★★★

總評平江新城藍圖圍繞三大功能區(qū)定位：交通樞紐、生態(tài)居住和中央商務，這三大功能區(qū)相互促進，協(xié)調發(fā)展，據(jù)悉，新城中央商務區(qū)規(guī)劃由兩大區(qū)域組成，分別是0.96平方公里的新火車站商業(yè)區(qū)和1.72平方公里的商貿(mào)商務區(qū)。大連萬達集團最先用2.5億元拍下了新城100畝土地，計劃投入25億元建造一個集商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂等功能一體的綜合性商業(yè)廣場，建筑面積約45萬平米，商業(yè)約20萬平米，萬達訂單式的商業(yè)模式更是帶來了一種創(chuàng)新。政府的支持，古城文化底蘊的支撐，引進商業(yè)的前瞻性，一切都譜寫了平江新城的新篇章。由此，平江新城的商業(yè)、居住環(huán)境將得到一定的提升。未來商圈——蘇州萬達商業(yè)廣場

未來商圈——南蘇州生活廣場

所處板塊：越溪——石湖板塊南蘇州生活廣場

在吳中開發(fā)區(qū)的中心地帶，石湖華城的西面，北面就是大學城，越溪區(qū)域第一個開工建設的大型集中型商業(yè)旗艦?？偨ㄖ娣e約14萬平方米，其中商業(yè)面積達到約10萬平方米。體現(xiàn)多樣、現(xiàn)代、快捷、方便和繁華的集百貨、餐飲、娛樂、酒店為一體。南蘇州生活廣場是屬于體驗式商業(yè)，與一般傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它的消費互動性強，他的重要是重要再生體驗，重在情感消費，你可以購物，也可以去看電影，喝咖啡，包括在商場隨意逛逛，這是一種全新的商場的消費模式。綜合消費指數(shù)：★★★☆總評：越溪城市副中心的建立，吳中區(qū)各政府機關集體遷址越溪，越溪將成為集行政、商業(yè)、文化、教育、居住等功能為一體的“衛(wèi)星城”，友新高架與銜接城市與太湖的“吳中大道”，實現(xiàn)了越溪板塊與城區(qū)的15分鐘快速對接，加之未來輕軌的建設，可謂交通無比便捷。石湖之韻、石湖華城、錦和加州、石湖小鎮(zhèn)、水岸清華、越湖名邸……住宅項目的陸續(xù)完工，急需商業(yè)配套的完善，南蘇州生活廣場可謂是應時而生。教育園八萬多的學生，加之政府機關的公務員，附近的居民，可以說未來此地會形成一個不算太小的商業(yè)圈。

未來商幅圈——述相城區(qū)齒商圈所處板伍塊：春申湖板脆塊板塊功局能：集合了啟居住、咽商務和雪生態(tài)的謹新住宅隸群。綜合消費涼指數(shù)：★★★惡★中翔商盤貿(mào)城：蘇州市相樸城區(qū)相城恨大道，滬皂寧高速公蛋路蘇州市遣區(qū)入口處物，總占地尖近500尤畝，總建蒙筑面積為鑰50萬方破。小商品達批發(fā)市場浙是中翔商已貿(mào)城的重測點項目，紫項目建成歸后將成為雁華東地區(qū)待最大的小炮商品批發(fā)該集散基地慌。嘉元廣場越：地上建筑醫(yī)面積約6欲2080暑平米，地再下建筑面釣積137遠48平米四，項目規(guī)艦劃總用地逼面積16歷763平物米，南北狠深約80且米，東西鳴長約21膝0米。嘉辟元廣場位索于相城區(qū)英嘉元路以攤北、相城震大道以西叔交界處。篇其西側是章工行相成膛支行、南財亞大廈、磁開元銀座哨寫字樓，姐嘉元路政唇府擬規(guī)劃把為金融一濱條街；正耐東過相城控大道是相呈城區(qū)政府初、行政服陣務中心、脆大潤發(fā)超燙市；北側蜻隔河是國蠅際服裝城囑；南臨嘉邊元路。商圈比步較分析無法撼動的傳統(tǒng)商圈核心地位中高檔百貨商場精品專賣店商業(yè)街大賣場便利超市觀前街商圈石路商圈南門商圈當?shù)鼐用裢鈦砉ぷ魅藛T外籍人士游客輻射強，含蓋面廣，突出的地段優(yōu)勢，傳統(tǒng)商業(yè)文化與習慣，消費者的認同。挑戰(zhàn)傳統(tǒng)核心商圈Shoppingmall特色風情街大賣場專業(yè)市場高新區(qū)商圈園區(qū)商圈區(qū)域常住居民區(qū)域內工作人員外籍人士游客自然環(huán)境、硬件條件佳，產(chǎn)業(yè)結構導致區(qū)域人口人口結構年輕化，消費傾向與能力加大，特色風情街改變了老蘇州市民的生活方式。彌補區(qū)域商業(yè)空白后期將大有所為超級Mall大型百貨精品店商業(yè)街萬達廣場圓融廣場南蘇州廣場相城區(qū)商圈主要為區(qū)域內居民、工作人員區(qū)域外部分客源少量游客超大體量的一站式購物中心吸引力不小，各種資源整合力強，整體運作，有成本優(yōu)勢，主題定位明確市場空間廣闊商圈劃分地位業(yè)態(tài)消費群體特點區(qū)域競爭裕分析直接競汽爭間接競爭間接利好直接利好中心商圈樸的核心地泊位無法撼貞動，客源特分流湖東圓匯融時代叢廣場帶薯來的區(qū)牛域競爭夸，其力倒量甚至察可以影跡響到全巷市的商渾業(yè)格局湖西CBD區(qū)其他確商業(yè)項奸目也對斥本案構畝成威脅中心商如圈的核邊心地位失無法撼詢動，客匯源分流火車站旁石的萬達廣劉場影響力識不可小視卡，作為中動國商業(yè)杜地產(chǎn)的龍拘頭，與其屢競爭壓力蘿巨大其他區(qū)域藥商業(yè)圈的目興起周邊城市蔥的商業(yè)輻慣射創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)游園的定位而帶來潛在繁的商業(yè)價辦值湖西CBD區(qū)配套的龍逐步完善塘，周邊商匪業(yè)形成積斷聚效應軌道交通觸帶來巨大跪人流周邊高檔坑寫字樓集夏中，白領祖階層眾多蘇州城市眨的高速發(fā)早展與經(jīng)濟捆地位的提械升政府各級烤領導支持問，園區(qū)高黑級人才的焦引進環(huán)金雞職湖休閑全帶的成愁熟與繁該榮湖西CBD乃至整倉個園區(qū)將的面貌渡不斷的畜更新升株級中蘇州商版業(yè)潛力彎分析—鋪—產(chǎn)業(yè)惠分析47.賣96%全國17栽大城市第直三產(chǎn)業(yè)（林服務業(yè))巾平均所占雁比例為47.亭96%，而蘇州悅只有32.7辱%,水平遠頁遠低于十七大城狡市的平均狼水平，但舅是政府已泊經(jīng)注意到耀第三產(chǎn)業(yè)檢發(fā)展水平蛋較低的問詠題，從而沒在未來幾非年重點改孟造、新建穩(wěn)、引導伏、扶持戲大型商蔬貿(mào)流通釣業(yè)。另攏一方面闖也說明斗蘇州的態(tài)商業(yè)空品間巨大鹿，但不冬排除未防來競爭蛇的劇烈蘇州商帖業(yè)潛力順分析—痕—工業(yè)售園區(qū)的午高檔商協(xié)業(yè)工業(yè)園當區(qū)第二畫產(chǎn)業(yè)比濁重很大蜂，第三病產(chǎn)業(yè)也悠在逐漸行跟上，冷但第二但產(chǎn)業(yè)和熄第三產(chǎn)壞業(yè)的關雙系是密婆切的，腿也是相拾互促進率的，但巨兩者不括是互為充分必爹要條件轟，應該是襪充分條舟件或者旗說是相絮互發(fā)展誦的前提條葉件。我認為傻影響園驚區(qū)商業(yè)松潛力主界要取決賤于以下導六個方差面因素豪。真實需求有效需求產(chǎn)業(yè)結構政府引導生活和居住成本結構性供應有需求但不一定有效，高端商業(yè)可控性不強，異地消費嚴重，其購物的頻次、需求量也不高園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結構特性會直接增加對專業(yè)市場、流通性商業(yè)地產(chǎn)需求，間接影響到百貨、超市等其他常規(guī)商業(yè)園區(qū)低入住率、低人氣與高昂的居住生活成本、商業(yè)配套分不開，未來結構供應也影響園區(qū)商業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展機會與挑戰(zhàn)并存

空間大，但定位需“精準”受政策面影響深遠周邊商業(yè)全面興起提升是重要保障項目優(yōu)勢特色發(fā)揮是關鍵商業(yè)的后期經(jīng)營才是“王道”商圈內老消費者榜特征分鬧析家庭收入2000供元以下2000畝-400圾0元4000均-100晚00元職業(yè)家庭主仍婦其他職業(yè)其他白歇領白領/震專業(yè)人縮慧士教育程練度高等教育中級教育初級教有育家庭人較數(shù)4-5器人家庭3人家仍庭1-2人注家庭性別:男性女性年齡:20-22歲23-燦25歲26-稻29歲30-遵35歲36-別39歲40-4吩5歲46-圖50歲婚姻狀況:已婚，績無小孩已婚，有敢小孩單身年齡2焰3-3真9歲男書女一般無小筒孩是商圈甜最旺盛子消費群體家庭月擱收入2踩000傻元以上有固定職撞業(yè)受過初煮級以上寒教育家庭成員夜3人以上是商圈氣最基礎悉、消費量最大言的群體有經(jīng)濟純基礎有消費傾杜向有消費沖裙動部分享受嚷型商圈內校消費者礎偏好分樂析基本生活消費大宗商品消費娛樂休閑消費大、中、小型超市日雜商店大賣場專業(yè)市場、專營店購物中心酒吧、KTV、茶餐廳休閑中心、會所享受型消費高檔百貨商場樂購、歐尚、百潤發(fā)華聯(lián)、菜市場、商業(yè)街五星、國美其他專業(yè)市場十全街、李公堤其他特色休閑區(qū)域泰華商城美羅城等消費類型消費業(yè)態(tài)消費場所商業(yè)典型舌分析——距百貨業(yè)態(tài)市中心悼觀前街美羅城、插金鷹國際句、大洋百屯貨、人民燭商場、長稍發(fā)商廈、絮第一百貨石路區(qū)籍域石路國買際商城辣、成泰鑄百貨、傲威尼斯侵百貨南門區(qū)悉域泰華廣倡場東樓否、泰華書廣場西芬樓工業(yè)園腰區(qū)擬引盯入（金惜雞湖東賤）久光百盆貨人民商另場第一百貨長發(fā)商廈威尼斯談百貨金鷹國際泰華商城煩東樓石路國耀際商城成泰百貨大洋百蜻貨泰華商城翅西樓美羅城高檔中高檔中低檔百貨商允場——面基本分星析商場名稱位置營業(yè)面積經(jīng)營種類人民商場觀南20000食品超市、肯德基餐廳、自行車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產(chǎn)品、床上用品、男女式服裝、鞋帽天地、視聽中心、文要體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品、餐廳、臺灣波卡貓游戲機、兒童娛樂天地。長發(fā)商廈觀東22000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內衣、游樂場、書店、服裝、鐘表、家電、餐飲、超市。第一百貨觀西18000鞋帽、箱包、食品、家具、化妝品、工藝品、文化用品、體育器材、金銀首飾、通訊器材、家電、玩具、服裝。大洋百貨觀西30000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。金鷹國際觀東18000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。美羅城觀南40000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。泰華商城人民40000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。石路商城石路42000食品超市、自行車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產(chǎn)品、床上用品、男女式服裝、鞋帽天地、音像用品、文體體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品。成泰百貨石路12000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內衣、服裝、鐘表、超市。類別面積范圍主力面積主力面積比例鋪位個數(shù)占總鋪位的比例服裝5-70平米30-50平米60%128953.8%鞋帽10-80平米30平米左右62%2028.4%箱包5-50平米15-20平米61%893.7%家電20-80平米25平米左右48%25110.5%食品20-30平米20平米左右65%341.4%金店15-35平米15平米左右50%441.8%體育器材30-80平米40平米左右46%70.3%醫(yī)藥保健15-50平米15-20平米75%80.3%玩具30-100平米100平米50%40.2%眼鏡、鐘表15-35平米20平米左右67%964.0%家具、潔具30-100平米50平米45%883.7%兒童用品20-50平米20-30平米48%341.4%化妝品5-30平米15平米80%1265.3%工藝品5-150平米30平米56%341.4%文化用品20-300平米25左右48%150.6%通訊器材15-50平米20-30平米53%361.5%飾品10-20平米15平米左右55%110.5%其他

271.1%合計

2395100%百貨商鵲場內鋪弟位營業(yè)將面積情烘況表百貨業(yè)態(tài)扭典型分析解——泰華殲商城品牌一線品牌LOUI欲S

VU就ITTO男N（路易野·威登）箭TOD繁′S（托沫德斯）觀MARC宜BY艘MA博RC典JACO譽BS（馬琴克·雅可戲布）

M拳OSCH圍INO曾（莫斯望奇諾）懸JOSE腸PH

（膀約瑟夫）統(tǒng)KEN釣ZO

（晃高田賢三促）

ST雜EFAN材EL

（至史帝文麗洋）

DI愿OR（迪悠奧）

P擾RADA攜(普勞拉達)闊Erme備negi耗ldo填Zegn列a

(杰敢尼亞)馳Gian狐ni

V絲式ersa賭ce(范蔽思哲)犯CELI圾NE（賽帽琳）

B補VLGA伙RI（寶餅格麗）綠BURB鏡ERRY加（巴寶莉晴）

Ca徹tier錯（卡地亞討）

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La告uren堵（拉夫勞磨倫）

A哭quas增cutu擊m（雅格覺獅丹）百貨業(yè)態(tài)宴典型分析芝——泰華報商城體驗革式購物百貨業(yè)態(tài)院典型分析米——泰華皂商城消費猛者反饋商場環(huán)境誤、服務很撈好布局合理遷，主樓休有閑小吧可絞以讓購物駱的疲勞得淋到放松體驗式購裕物開創(chuàng)蘇兔州商場之偉先河停車比慎較方便虹（憑購怪物發(fā)票銹就可拿綢停車票盈）打折促銷蠢活動不多化妝品、吵服裝品牌泰仍不夠多舉，尤其是息名牌化妝聚品品牌沒有賴美羅更新勵快一線品落牌ARMA述NI(阿利瑪尼)GUC豬CI（槳古奇）CKMAX遞MAR慎ABOSSHUGO登喜路萬寶路杰尼亞蘭蔻香奈爾資生堂倩碧赫蓮娜百貨業(yè)龜態(tài)典型襯分析—棋—美羅套城頂級瘦品牌百貨業(yè)極態(tài)典型委分析—麗—美羅畜城消費臉者反饋一流的硬宣件設施，除店堂明亮交，幾乎每田年都翻修害，購物環(huán)期境十分突療出國際化品鳥牌，且更垮新速度快窩，很多品濾牌都是蘇問州獨一無案二的化妝品槐一線品光牌大多匙到齊，蕉在蘇州魚沒有別慢的商場蛛能在短禍時間內通撼動美叛羅城在兇化妝品衰上的地坊位很多品牌訴服裝鎖定邪的消費人蕉群一般在輩三十歲以假上，年輕亂人由于購氏買力問題種只能望洋塞生嘆太貴、詞累人是插很多消酷費者反員映的問悲題，部佳分人感謙覺去趟轟美羅不繼如找個蜘機會去附趟香港等來的實漲惠服務態(tài)度停差交通擁秋擠，停嘗車困難百貨業(yè)態(tài)饑典型分析薪——大洋材品牌戰(zhàn)略品牌競爭積策略以18-3蓄5歲年青女鐮性為主要武訴求，與泡其他百貨再公司錯位最經(jīng)營力求蘇州缸大洋成為劫當?shù)啬贻p架女性流連巖往返的購大物休閑首忍選地。衣服品位殿差，都是邁三、四線消品牌，品莊牌雜亂，裕良莠不齊鵲，好品牌四被送金券侄、打折嚇葡跑優(yōu)惠券被的促銷促活動變忠成困擾配消費者返的頑疾價格基本換適合當?shù)貍湎M者，匠美譽度低女裝品詢牌比較盟豐富，建男裝略堡顯不足適合“小求女生”購件物的地方環(huán)境越淡來越凌可亂,東西檔員次也不鑒高交通擁擠莫，停車難百貨業(yè)嬌態(tài)典型躍分析—刪—大洋國百貨消被費者反彼饋另人生厭瞞的代金券百貨商癢場——普經(jīng)營狀加況租金狀隨況單個鋪位銜按銷售額蛋16-3必2%抽傭泉（視經(jīng)營位業(yè)種、地構段、樓層對進行調整但）結算系面統(tǒng)統(tǒng)一收銀扎、統(tǒng)一結比算（半月舟或一月一鵝結）品牌管汽理積極引進“名、至優(yōu)、新誕”品牌末位淘延汰——核淘汰部慎分經(jīng)營的不善、叼品牌過確時商家人流量累與顧客范滯留量人流量它、顧客染滯留量娃與百貨綿商場檔枝次成反楚比，可仆見絕大蚊多數(shù)蘇壺州市民區(qū)處在中假檔消費圈層次提袋率提袋率有與百貨阻商場檔饒次成正罪比，越榨是高檔欠消費場盼所，消耕費者購忠物目的悶性越強研，沖動喉型消費劈燕、搶購潤現(xiàn)象少辛，高檔稠商場平辯均提袋察率高于酸30%吵，中高暫檔在2袋5%左另右，中漫低檔在俯18%蔽左右（陳提袋率庭按顧客攻組計算廚）平均消費蘋額中低端平太均消費在輕300元走以下，中裹高端平均攪消費在3賺00-8坑00元左紹右，高端吼平均消費粱在200猛0元以上百貨商悲場——瞎消費者管特征百貨店重珍度和中度嚼使用者特嗓征：每個壘月光顧百瓶貨店2次憂以上者年齡：2甜0-39段歲婚姻狀儉況：單覆身，已嫩婚無小災孩收入和職陵業(yè)：20欲00元以寬下低收入叛藍領，以偏及300侵0-50丸00中等貌收入白領教育：高肅等或中級恭教育程度輕度使用散者特征：矩每個月光疑顧百貨店嶺1次者年齡：沒40-顆50歲婚姻狀況頁：已婚有艷小孩收入：屆200因0元以保下者為周主重點客戶趁群百貨商場呢——影響叔消費者購碰物因素分狀析價格合狐理商品貨阿架布置飛合理,艱容易找空間寬沿敞有寬松的慣退換貨政霸策不斷更新鬧商品服務人漏員態(tài)度登親切自冒然有足夠的寸空間休息購物結令賬速度信快商品品底牌有特要色和其貝他商場金不同商品時做尚,引著領潮流無干擾牌服務，魄在顧客耳需要時仆服務主塔動、熱姿情周到距離很縣近交通便映捷，近納公交車外點"經(jīng)理商或負責勵人對待名顧客誠抓懇認真叮"有免費膨購物專剛車通過很碰多不同裝方式來育宣傳促袍銷活動更多適宣合身材藍高大,跟中年女呈性穿著攔的服裝有足夠避的綠化福和自然懂景觀有更多高共檔品牌的繞商品促銷活框動豐富垂多彩，繩次數(shù)多VIP卡損或友情卡爸很吸引人店內有卸豐富的興表演節(jié)冒目或展明覽活動有附帶的彈超市重要性蘇州百可貨商場虛特點與味總結本次調查紐奉這幾家百卡貨商場平薪均營業(yè)面閱積在2800籮0平米左右計，體量適雅中。未來兼將會有單各體超過十羊萬平米的遞超級商場翻出現(xiàn)，競堡爭形勢嚴達峻。九家百你貨商場灶共數(shù)得貪店中店632個，面薪積范圍增在20-2熱50平米之間方，主力面跟積在40-蘇50平米和70-喪80平米兩段摸，各占38%左右，尿兩者相刻加占到井店中店尊總個數(shù)扛的76%。絕大多隙數(shù)的店中說店都是經(jīng)拼營服裝類例。百貨品牌遣多樣化、徑國際化、捷頂級化是舟蘇州大型箱百貨商場澡的主要特孟征，其品嬸牌、業(yè)種跨的多樣化份、差異化惡基本滿足碼蘇州市民菠及其他人他群的需求枝，商場單傻純依靠高認檔、頂級僑、精品百驚貨來獲得醋市場空間煩難度很大票。從服務程上來看調，蘇州產(chǎn)的百貨記商場的習意識仍川然處在轉中流水孔平，無餐論是接持待的熱絹情、售盲后服務而均差強僵人意。商場營銷添方式單一瓦，除了打孕折、贈券恰、VIP促銷活置動吸引逢客源以族外，其迷他如戶蒼外活動粉、電視帖廣告形堅式的促行銷鮮見突。便捷性一瓶般，主要雞是因為市她區(qū)內交通伶擁堵，停季車位匱乏控，部分商印場人氣相佳對不足。引進百余貨業(yè)態(tài)耀需重點提考慮的盟問題：商場軟姿硬件要霸突出，軟注意人裁性化設怖計，留士有足夠村的顧客象活動、達休息、有體驗空印間。品牌更領新速度沒要快，汪需緊貼粱世界潮椒流。如做不到袍品牌在蘇奮州的唯一飛性，那么嶼服務水平饞與產(chǎn)品檔濟次應做到刮第一，需瓣完善客服妨機制，注意保栗持與顧茅客互動燭，了解領消費動末態(tài)，把授握市場逢脈搏。項目周壩邊概況項目周敬邊商業(yè)宴軟硬環(huán)潤境總體光分析商圈輻射事人口及人失流狀況隨著CBD區(qū)域商業(yè)半配套逐步刃的完善，嫂其輻射能覆力亦在增慚強，加之友軌道交通尤的營運，兼以周邊半騰徑2公里計掘算，保牛守估計健商圈可降輻射人給口在20萬人以上銅。除去工幻玉作、外來杠人流，估市計商圈內杠常住人口沒密度將大遼于500康0人/平方公里車流與候交通狀悔況項目位于珠蘇州核心場大道干將魂路延伸段望，屬于商畝業(yè)東軸線欣中端。由戶于園區(qū)道嫂路寬闊、鋸筆直、沒約有護攔，序商業(yè)體可莖視性強，氏加上軌道寬交通分流形，擁堵現(xiàn)嗎象將不太駁明顯，但鞋是CBD區(qū)寫字樓檢林立，停勞車問題將頓十分突出濕，勢必引要起關注。消費能儀力與潛姨力勿庸置媽疑園區(qū)香內居住懇的大部會分都是韻高收入文階層和蕉外企高鬼管，其沒能力足軌以支撐盯起高層妨次消費備，另外液蘇州的址人均可巖支配收眠入與人股均消費任將隨著GDP的攀升而泳提高，消攏費潛力巨圍大。政府的杠支持城市建設率逐漸成熟率、市政府只、園區(qū)各喉級政府的載重視與扶共持將成就鏟湖西CBD地理中心懸及商業(yè)集莊聚效應地塊處于堡湖西CBD中心的骨中心，汪加上周苦邊商業(yè)敏的大量狡興起，邁區(qū)域輻挎射與消絡費吸納陶能力將肅愈發(fā)增吹強。地理的中濤心CBD欠的核心東軸線姥的中端軌道交善通與地黨面交通逮的交匯劍處消費群體耕來源分析來源包括對象居住人口指居住在項目附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內基本客戶的主要來源。工作人口指那些工作地點在項目附近的人口，這部分人口有不少會形成購物、休閑的習慣，他們是商圈顧客的次主要來源。一般來說，在商業(yè)體附近工作的人愈多，商圈規(guī)模相對的擴展路力就愈強，對商業(yè)體的經(jīng)營就越有利。流動人口指在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人口，這些人口構成次級、邊緣商圈內顧客的基礎，一個地區(qū)的流動人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)驗的商業(yè)體可以捕獲的潛在客戶就越多。人流導萬入示意軌道交通堂出入口商業(yè)軸角線人口結構園區(qū)以工業(yè)為主導，其特殊的產(chǎn)業(yè)結構必將對人口遷入帶來很大的影響，人口結構相對年輕化。新建的小區(qū)入住率也將隨著配套完善而逐漸提高。園區(qū)人口增長不是問題，僅僅是增長速度的問題。收入水平高收入階層、外企高管、CBD白領、企業(yè)中級管理技術人員的收入、消費水平高出蘇州的平均水平。購買行為目前在園區(qū)內購買日常生活用品只能選擇金雞湖路上的歐尚超市，同時歐尚超市附近小區(qū)在整個園區(qū)入住率最高，這無一不顯示出商業(yè)配套的對人口產(chǎn)生的作用。園區(qū)的高檔商品、服務匱乏，市場存在較大的發(fā)展空間。消費水平園區(qū)消費水平高于市區(qū)平均水平消費者究生活結撓構分析隨著園衛(wèi)區(qū)開發(fā)伸力度的詳加大、衡生活配爸套設施脆的逐步全完善、慰人口的歌逐漸遷狀移、軌仙道交通映的運營、政府留的積極引暖導，都將梅大大增加千商圈內的伸輻射人口董，為本項辮目的成功填奠定了堅散實的基礎。忽歐尚超市搖人滿為患緒，昭示著介園區(qū)內商交業(yè)配套的礦嚴重不足餡，更反映蹤蝶了園區(qū)生摧活群體對大型虹商業(yè)的迫飾切渴望與膏需求。項目S拆WOT紐奉矩陣分璃析S（優(yōu)轎勢點）位于商業(yè)明、交通主沈干道和軌仰道交通站偵口，路面壤交通狀況額很好政府機關撫的大力支恢持，園區(qū)錄規(guī)模、競紐奉爭力加大玻，產(chǎn)業(yè)結醫(yī)構不段深脾化，為湖賭西CBD將帶來衰巨大的禍推動作醫(yī)用園區(qū)乃至裂市區(qū)的地喪標性建筑雅，形象好惕，影響力燃大環(huán)境的優(yōu)晌越，兩湖世湖景的增匪色，地段孔的特殊性售、稀缺性顆為商業(yè)的使形象、商徹業(yè)的繁榮執(zhí)創(chuàng)造了良寨機距城市中部心商圈較桃近，部分悄客源將會分缺流目前較檔低的小重區(qū)入住紛率，使栗得園區(qū)醫(yī)人氣不寺足地塊小，狡容積高，隆投入大，濾工期長，霉回收慢規(guī)劃較難意操作，尤收其是停車厚場的規(guī)劃陷問題突出就目前園厲區(qū)商業(yè)氣廊氛來看招泥商則顯得戀比較困難市場對超合高層建筑嘩接受程度六在未來三憐年內經(jīng)受煎考驗國家收緊瘋銀根在一溜定程度影照響了項目價的推案速助度，不可便預見的風基險在工期肯長的項目館中表現(xiàn)尤垃為突出W（劣勢燙點）O（機會遠點）T（威脅刪點）區(qū)域內面大量高滅檔小區(qū)漆為本項燈目商業(yè)豬的成功姜奠定了圈客源基斬礎，園旨區(qū)大量辣的工作磁人員亦笛擁有強熟大的購謀買力周邊商朗業(yè)的興職起，環(huán)筒金雞湖孟商業(yè)帶神充足的偶人氣為襯本項目虜帶來外必在的拉硬動力區(qū)域房號地產(chǎn)市葛場正處爐在增長呈期，本儉案的地墨標及率具先開發(fā)良的優(yōu)勢澇將隨著蘆園區(qū)不條斷的完舅善和成頸熟而受荷到市場罪追捧如能引傍進全球忌知名百飾貨公司嬌，將為也本項目陰加重成鑼功的砝巧碼商業(yè)的部叛分領域受游到上海的椒壓制區(qū)域商業(yè)挑供應體量嘆巨大，競帳爭激烈尤其百貨歷業(yè)競爭異熱常激烈，玻僅靠走高悠端百貨路適線如履薄呢冰由于高惱端商品畝購買頻喬次相對好較低，諷難免使撿本來人友氣不足持的商場決雪上加梯霜現(xiàn)金流套面臨巨傭大挑戰(zhàn)杯，需要乏充分估蠟計市場拜疲軟時尿遇到的棄困境競爭對手籮的招商能燒力、商業(yè)劃人才儲備煙、商場運深營能力較沉我們更具陰優(yōu)勢商業(yè)部送分——條高檔百淘貨市場勞切入點對

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的？最重要的干、一定要辦表現(xiàn)優(yōu)秀拴的因素：價格合理商品貨害架布置陽合理，鏡容易找商品品牌融有特色，施和其他商索場不同促銷實惠無干擾貫服務，淡在顧客瓦需要時且服務主柜動、熱乎情周到能夠形店成差異史的、百右貨店A判需要區(qū)烘別對待堅的因素狀：促銷活授動豐富毒多彩，屆次數(shù)多VIP卡接或友情卡摸很吸引人有附帶像的超市通過不鳳同方式垮來宣傳孕促銷更多適采合身材輸高大，墻中年女粘性穿著胡的服裝未滿需歲求：服務人漿員態(tài)度蠢親切自染然空間寬敞購物結未賬速度慣快有寬松的醬退換貨政灰策有免費購艷物專車高檔百貨體——優(yōu)秀攻因素表現(xiàn)價格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實惠有附帶的超市無干擾服務，在顧客需要時服務主動、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時尚,引領潮流不斷更新商品經(jīng)理或負責人對待顧客誠懇認真服務人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結賬速度快有寬松的退換貨政策店內有豐富的表演節(jié)目或展覽活動交通便捷，近公交車點有更多高檔品牌的商品有免費購物專車一定要表現(xiàn)優(yōu)秀的因素高檔百貨尚——差異想化因素表伴現(xiàn)價格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實惠有附帶的超市無干擾服務，在顧客需要時服務主動、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時尚,引領潮流不斷更新商品經(jīng)理或負責人對待顧客誠懇認真服務人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結賬速度快有寬松的退換貨政策店內有豐富的表演節(jié)目或展覽活動交通便捷，近公交車點有更多高檔品牌的商品有免費購物專車差異化因素高檔百荒貨——冬存在的洲機會價格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實惠有附帶的超市無干擾服務，在顧客需要時服務主動、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時尚,引領潮流不斷更新商品經(jīng)理或負責人對待顧客誠懇認真服務人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結賬速度快有寬松的退換貨政策店內有豐富的表演節(jié)目或展覽活動交通便捷，近公交車點有更多高檔品牌的商品有免費購物專車可能的機會我們公司桶的優(yōu)勢在翠哪里？項遣目商業(yè)部差分創(chuàng)新突杰破點在哪毀里？優(yōu)勢集團管理層眼光長遠，思路清晰、能力出眾基層員工執(zhí)行力優(yōu)秀，學習、適應能力強團隊的凝聚力強經(jīng)驗豐富，成績突出名人效應，領導的個人魅力形象包裝能力尤為出色傳播渠道多元化資源整合能力極佳創(chuàng)新能力優(yōu)秀善于總結，能虛心接受批評與建議經(jīng)營意識、管理意識超前商場的樓建筑設碧計、機蘋電設備裝修風戶格、內所部空間脾的優(yōu)化外部綠森化廣場伯的綜合背利用購物班車之的配備商場業(yè)種委名優(yōu)齊整怠，塑立某影業(yè)種的龍離頭地位利用獨特麥的建筑格塑局經(jīng)營“露天圓”酒吧，察音樂茶駛座電游城所、臺球止館滿足景不同年洲齡層次鑄和階層公的娛樂放需求引入西方在超前的服蜜務意識，騎建立完善琴的客服系畜統(tǒng)因為我們鎖一直在思屬考、一直鴉在用心、缸一直在努戰(zhàn)力，所以燦我們的創(chuàng)回新突破一個定會不斷捆的“綻放洪”突破商業(yè)部分責整體定位疊建議市區(qū)傳統(tǒng)丑商圈的競倘爭區(qū)域新喘興商業(yè)伯的潛在扛競爭園區(qū)生活但工作人員痛的真實需幼求本項目的提優(yōu)劣勢政府意愿京與行政壓同力公司的綜饒合實力定位依據(jù)應當實版行以打然造區(qū)域深型購物攻中心為翁目標，飼依托大型超市安帶動人林氣，高蹦檔百貨獸提升檔工次，商懇務辦公優(yōu)勢互補拿，縱深兼藏顧的戰(zhàn)略串定位商業(yè)部謀分功能顯定位及航配套建偏議樓層面積(m2)樓層功能定位功能及經(jīng)營范圍備注（理由）負三層6000停車場地下泊車位450個，地面臨時泊車位30個（貨物運輸車）盡一切可能利用空間增加停車位，創(chuàng)造更多的附加值負二層8000負一層8000大型超市/倉儲經(jīng)營生鮮水果、熟食海鮮、飲料奶品、各類蔬菜、日常生活用品等園區(qū)至少缺三個歐尚超市首層5000百貨/餐飲一層外圍區(qū)域盡可能留有營業(yè)空間提供給西式快餐、咖啡廳、名品店；內部劃分盡可能多的面積經(jīng)營化妝品，部分留由精品鞋帽、皮具經(jīng)營化妝品是吸引女性的法寶，同時也是女性平衡男女消費的杠桿，應包括世界盡可能多的頂級化妝品品牌二層5000高檔百貨職業(yè)女裝，都市女性精品服飾，高檔內衣、飾品等滿足園區(qū)女白領、外企女高管需求三層5000高檔百貨/體驗式中心女士休閑服飾，時尚地帶，休閑驛站滿足園區(qū)時尚女性需求四層5000高檔百貨男式頂級品牌服裝滿足成功男式需求五層5000高檔百貨運動系列，休閑服飾，游藝城/臺球城游藝城、臺球城聚攏人氣功力非凡六層5000精品家紡/電器/高檔廚具名品家紡，品牌電器，世界名品廚具滿足貴族般奢華需求經(jīng)濟測勒算——雷成本及統(tǒng)稅金營運成本營運費用+營業(yè)稅及附加營運費用年租金*5%營業(yè)稅及附加年租金*5.55%項目面積（m2）單價總投資（萬）備注建筑安裝380001100041800建設期三年，第一、二、三年分別投入30%、40%、30%裝修攤銷3800020007600建設期一年總成本齊分為建端筑裝修叔總投資宵和營運超成本兩麗部分商場每俱3年裝早修一次凡，費用本為19膝00萬杏（按5被00元他/m2計算）在經(jīng)營悲期內平或均攤銷效益測底算——下收入樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬）年凈收益（除稅）負一層8000超市1元/m2292276地上六層30000百貨、餐飲、休閑1.8元/m2197118632139樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬）年凈收益（除稅）負一層8000超市1.5元/m2438414地上六層30000百貨、餐飲、休閑2.5元/m2273825873001一般大型零高檔百貨夕起租期為宿10年，默多數(shù)在1隨5-20隸年，租金蘆很低，一絡般在1.麻8-3.齒5元/m嗚2之間第4年至第13年第14年至第23年第4年至第13年樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬）年凈收益（除稅）負一層8000超市1.8元/m2527498地上六層30000百貨、餐飲、休閑3.5元/m2383336224142經(jīng)濟測算依——現(xiàn)金刪流量表見蔬附錄經(jīng)過推白算可以葡得出以回下結論投資回報占率為5.2濱3%酒店市贏值為4.9飛4億元單位物跨業(yè)價值爽為1300定0元/平米購物中儀心建筑驗設計一睡般要求顧客購妖物疲勞旋度對商立場單店火規(guī)模的叨制約。和一般情款況下，斥顧客在勤商場購炮物的時切間一般悟不會超柴過3小時，梢其中一神般有半吊個小時杰到一個攔小時是樣休息時義間。超害過這個憐時間就綢容易處配于疲勞停狀態(tài)。顧客購物話休閑的步標速一般是30-克40米/分鐘，飾瀏覽購蕉物的步主行距離莖一般不應超過480襲0米。顧客對健商場單玩店營業(yè)舒面積的蝦最大承汪受能力迅在3萬平方綱米左右決。商場建筑劍設計一般思要求蘇州眼商業(yè)賤調研高檔酒玩店美國*盟*房地民產(chǎn)開發(fā)逢集團研豆展部2008駕年1月1臨7日第二部怕分蘇捆州酒店孔概況分螞析相關指標2006年2007年上半年同期增長入境游客（萬人次）181.4984.9219.54%國內游客（萬人次）4135235016%旅游創(chuàng)匯（億美元）7.483.2223.40%旅游總收入（億人民幣）524.9225524%星級飯店（家）1341468.9%主要特恭點：入境旅百游繼續(xù)大保持高尸位增長幫，增幅蓬高達19.5諒4%歐美洲際夫客源市場攜增長強勁縫，市場份鵲額進一步僑擴大景區(qū)接堵待全面似普漲，途品牌效誘應逐漸攀顯現(xiàn)旅行社境歐外外聯(lián)增池長強勁，昂國內接待市能力增強旅游飯店廟規(guī)模不斷純擴張，經(jīng)蔽營能力進茄一步增強假日旅性游經(jīng)濟橫發(fā)展迅記猛，服遵務質量幼進一步喜提升其中蘇州女市200朱7年上半眨年接待游客7鋪73.1販5萬人次炒，同比增長38聽.83%蘇州旅游吸——洲際皺客源市場新分析洲際客源僵市場接待佛以及市場棍份額增減短情況指標亞洲歐洲美洲大洋洲非洲其他接待人數(shù)（人次）3185571106568425910365129711995同比（％）9.4533.6734.7926.5440.22397.92市場份額（％）59.3120.6015.691.930.242.23市場份額增減（%）-5.72.151.720.10.031.69全市共剃接待“過夜”外國人53.爛71萬人次，犬同比增長19.1潛6％。從洲際客耗源市場來最看，歐美站客源市場茄增長強勁庸，增幅達王到35個百分點改，市場份頃額相應增仙加了2.15個百分點扒和1.7管2個百分廳點。蘇州旅游仗——客源史國接待分靜析客源國接士待以及市華場份額增滑減情況排名國家接待人數(shù)（人次）同比增長（％）市場份額（％）市場份額增減(%)1日本1433315.5326.68-3.662韓國1056023.7219.66-3.133美國7142132.7913.301.284馬來西亞2234936.204.160.495法國2224836.704.140.516德國2078517.193.87-0.087新加坡1781611.793.32-0.258英國1682528.943.130.229意大利1029450.981.920.4010泰國747232.081.390.13從客源國盲來看，聾日本、韓忘國、美國盡、馬來西執(zhí)亞、法國上位居前五春位日本、韓接國增長趨誼緩，市場駕份額呈現(xiàn)私下降趨勢美國、法蠶國、英國掩、意大利椒等增長強響勁，尤其妻是美國增界長迅猛，庭使得市場惑份額進一逗步增長，諒達到13.3膊%。全市1輔46家揚旅游飯壯店營收嶼總額為數(shù)15.雹59億想元，同襯比增長蹤蝶16.查62％班，其中趣客房收喊入7.勁46億宗元，同愈比增長逝10.技05％畢，餐飲甩收入6蕩.77罷億元，樣同比增疼長23浙.19亮％，客榨房平均亂入住率茂為52植.19這％，同喬比下降家8.0李3%，啞平均房鋪價為3波52.賞99元球，同比恥增長3崖.81括元/間盡天。隨著各半地旅游昌飯店規(guī)叉模不斷政擴張，惜規(guī)格和全檔次不掏斷提升脈，致使現(xiàn)各地客臘房供應嬌進一步脖緩和，嚇平均入柴住率逐快步下降培，蘇州趕市區(qū)房尺價由于即競爭激召烈房價迫略有下庫滑，其辦他轄市臉房價不傳斷攀升稿。2007斗年上半年鳳蘇州市酒餐店經(jīng)營狀抗況各地區(qū)渴旅游酒獻店主要燙經(jīng)營情親況區(qū)域入住率同比平均房價同比營收總額客房收入餐飲收入（％）（％）（元）（％）（億元）（億元）（億元）蘇州市（整體）52.19-8.033531.0915.597.466.77主城區(qū)51.43-9.03390-1.197.284.012.72吳中區(qū)40.672.012515.390.30.160.11工業(yè)園區(qū)72.8-7.05638-4.991.290.90.33常熟45.88-14.25317-1.691.720.680.93張家港60.47-6.213392.942.10.80.92昆山53.49-3.143219.712.391.151.08吳江55.95-5.952721.741.330.50.71太倉47.83-4.993507.230.770.330.4園區(qū)酒店出租率“一枝刷獨秀”星級飯店床主要經(jīng)營陣情況2007糖年上半年使蘇州市星贏級酒店經(jīng)詞營狀況星級入住率同比平均房價同比營收總額客房收入餐飲收入（％）（％）（元）（％）（億元）（億元）（億元）5星56.56-11.45870-4.442.791.241.134星51.98-8.47375-1.644.121.931.843星54.68-5.2246-1.813.241.431.552星51.39-6.211814.930.90.370.49非星級48.94-8.884255.374.552.491.76酒店經(jīng)營勵呈現(xiàn)星級轉越高，客捉房入住率纏越高，平猜均房價越防高等特點2006咐年著名旅娃游城市五激星級酒店熱經(jīng)營狀況城市房價入住率上海135869%北京94371%蘇州91063%深圳86269%青島78577%大連76268%三亞75976%廣州74260%成都71769%天津71168%杭州70969%西安61968%廈門59260%06年儲五星級剪酒店經(jīng)頭營狀況06年著名城送市五星級振酒店平均頭房價：804元平均入邪住率：68%06蘇州五星行級酒店房顯價910元，列蘋第三，譯高于07年40元入住率63%，列倒疲數(shù)第三證，高于07年6.5個百分點蘇州市五麗星級酒店茂——概況蘇州五星級酒店一覽表（含掛牌、準五星級）名稱區(qū)域地址開業(yè)時間層數(shù)套間(個）套間面積豪華客房（元）一般客房（元）蘇州吳宮喜來登大酒店滄浪區(qū)新市路259號1999年9月5391401200780蘇州南園賓館

滄浪區(qū)十全街249號2006年310044800800蘇州中茵皇冠假日酒店

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新區(qū)長江路379號2006年12月413936788529區(qū)域酒店數(shù)套數(shù)單間面積總面積工業(yè)園區(qū)8164937.562249新區(qū)25293920631滄浪區(qū)24914220622平江湖風景閭區(qū)12873510045相城區(qū)1240368640吳中區(qū)1119364284總數(shù)173944——148186蘇州共傻有17嫁家五星登級酒店（含掛退牌、準托五星）共有3嬸944道間五星婚級客房客房總面竊積約15窗萬平米豪華客璃房面積估在34戒-42串平米其中：園區(qū)五枕星級酒仇店8家警，居各印區(qū)之首園區(qū)豪們華客房姓164依9間，晝居各區(qū)流之首單間面檔積為3疑7.7蘋5平米蘇州市五悄星級酒店坐——區(qū)域鳳分布蘇州市物五星級鳥酒店—舅—價格悠分析酒店名稱豪華客房（元）一般客房（元）吳宮喜來登1200780南園800800中茵皇冠假日1720929中茵皇冠國際

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機場路328號2007年8月22497421080988園區(qū)五星割酒店有八畝家，共1585間客房孩，占整擠個市區(qū)概的43%，是蘇州團高檔酒店叫最集中的激區(qū)域，價添格在蘇州院處于最高早水平。開業(yè)時間選均不長，祥酒店經(jīng)營并狀況要明著顯優(yōu)于其讀他區(qū)域，陽平均入住帽率高于75%迷,尤其是萬甩豪集團旗傻下的萬麗厘酒店更是贏一房難求嚴。凱賓斯瓶基即將援開業(yè)，京洲際、洞凱悅、匠萬豪旗磚下品牌王酒店正歷在建設問中，九起龍倉、柴新鴻基淘地塊也劃準備籌裁建五星俱級酒店蘭，四季聚酒店也給躍躍欲張試?？偣胖?，隨繁著園區(qū)晚高檔酒娘店的進精駐，蘇慣州酒店纏行業(yè)的據(jù)升級將咸會加速威，同時波