淺析房地產(chǎn)信托的模式及法律風(fēng)險(xiǎn)控制

淺析房地產(chǎn)信托的模式及法律風(fēng)險(xiǎn)控制通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）后，房地產(chǎn)信托一詞頻繁出現(xiàn)于各謝謝閱讀類(lèi)媒體，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到信托投資公司、房地產(chǎn)企業(yè)和投資者的感謝閱讀廣泛關(guān)注，房地產(chǎn)信托成為信托投資公司的重要業(yè)務(wù)，為廣大房地產(chǎn)謝謝閱讀企業(yè)提供了融資途徑，為普通投資者向利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)投資提供謝謝閱讀了契機(jī)。感謝閱讀感謝閱讀一是資金信托業(yè)務(wù)，二是動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。從我國(guó)精品文檔放心下載目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看，既有投資者將資金委托給信托投資公司謝謝閱讀用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等委托給謝謝閱讀信托投資公司管理。也就是說(shuō)，既有資金信托，也有不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)謝謝閱讀產(chǎn)信托。但不論哪種類(lèi)型的房地產(chǎn)信托，其目的均是通過(guò)信托方式解精品文檔放心下載決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。因此，目前的房地產(chǎn)信托，并非真正意義謝謝閱讀上的不動(dòng)產(chǎn)信托，而是資金投向?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的一種信托產(chǎn)品。謝謝閱讀謝謝閱讀的青睞，但由于我國(guó)信托法律制度不健全、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)度高，房謝謝閱讀地產(chǎn)信托存在較高的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)予嚴(yán)格控制。一、資金信托類(lèi)房地產(chǎn)信托（一）貸款模式感謝閱讀資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金借給房地產(chǎn)企感謝閱讀業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在借款期限屆滿(mǎn)后向信托公司還本付息，信托公司向精品文檔放心下載投資者支付投資資金及收益。精品文檔放心下載方便、成本相對(duì)不高。精品文檔放心下載成前期開(kāi)發(fā)工作（取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)精品文檔放心下載精品文檔放心下載并且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%，資金投放時(shí)間、資金投放圍、感謝閱讀資金比例均受到限制；信托投資公司接受資金信托合同不得超過(guò)精品文檔放心下載份，每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元，不能滿(mǎn)足較大規(guī)模項(xiàng)目的謝謝閱讀資金需求（這是所有資金信托類(lèi)房地產(chǎn)信托的共同缺點(diǎn)，以下不再贅精品文檔放心下載述）；利息率受到管制。該模式的法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)在于：控制委托人和受益人的個(gè)精品文檔放心下載數(shù)，防止信托合同雖然不足200份，但因委托人和受益人的個(gè)數(shù)超過(guò)精品文檔放心下載200個(gè)而被認(rèn)定為違規(guī)（此為所有資金信托必須控制的風(fēng)險(xiǎn)，以下不感謝閱讀再贅述）；合理評(píng)估擔(dān)保物的價(jià)值，調(diào)查抵押物權(quán)利狀況，防止擔(dān)保感謝閱讀物不足值或權(quán)利受限；房地產(chǎn)企業(yè)提供信用保證，分解擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；按謝謝閱讀施工進(jìn)度發(fā)放貸款，嚴(yán)格監(jiān)督貸款運(yùn)用，防止貸款被挪用。精品文檔放心下載（二）股權(quán)融資模式精品文檔放心下載托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金用于認(rèn)購(gòu)謝謝閱讀房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股的股份，房地產(chǎn)企業(yè)的股東在期滿(mǎn)后溢價(jià)購(gòu)回購(gòu)感謝閱讀信托投資公司所認(rèn)購(gòu)的股份，信托投資公司向投資者支付投資資金及謝謝閱讀收益。感謝閱讀的四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受35%的限制，降低房地感謝閱讀產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；信托投資公司可以參與企業(yè)決策，進(jìn)一步防風(fēng)感謝閱讀險(xiǎn)。該模式的缺點(diǎn)在于：增加注冊(cè)資本，需召開(kāi)股東會(huì)決議，并辦理相關(guān)感謝閱讀驗(yàn)資、企業(yè)變更登記、頒發(fā)出資證明書(shū)等手續(xù)，操作較為復(fù)雜；存在感謝閱讀信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)所購(gòu)股份或者房地產(chǎn)企業(yè)股東不回購(gòu)股份的精品文檔放心下載風(fēng)險(xiǎn)；因股權(quán)買(mǎi)賣(mài)并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)謝謝閱讀險(xiǎn)。精品文檔放心下載股份的資金系信托資金，而非其固有資金，防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸精品文檔放心下載或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；選派具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人員代謝謝閱讀表信托公司參與管理，防項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；由房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其股東購(gòu)回感謝閱讀股份進(jìn)行擔(dān)保，防止股東不回購(gòu)股份。（三）置業(yè)模式感謝閱讀資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購(gòu)買(mǎi)房精品文檔放心下載地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，然后將房產(chǎn)對(duì)外出租或出售，從而獲得收益，謝謝閱讀信托投資公司向投資者支付投資資金及收益。感謝閱讀價(jià)上漲后獲得收益；因系真實(shí)買(mǎi)賣(mài)，沒(méi)有被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)或無(wú)法感謝閱讀回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。感謝閱讀投放額度均受制約，無(wú)法滿(mǎn)足前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求；如果購(gòu)買(mǎi)的精品文檔放心下載謝謝閱讀無(wú)法監(jiān)控所購(gòu)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，存在不能按期接房或辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)感謝閱讀險(xiǎn)。感謝閱讀關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最謝謝閱讀好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；要求房地產(chǎn)企業(yè)提供足值的擔(dān)保，防止無(wú)感謝閱讀法追究其逾期交房、逾期辦證等違約行為的責(zé)任；如果整體收購(gòu)房產(chǎn)精品文檔放心下載項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購(gòu)的方式，以減少交易成本。（四）資產(chǎn)池模式感謝閱讀投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購(gòu)買(mǎi)感謝閱讀房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在約定的期限按原價(jià)或溢價(jià)回購(gòu)精品文檔放心下載該放產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資資金及收益。該模式的優(yōu)點(diǎn)在于：無(wú)需考慮所購(gòu)房產(chǎn)能否出租或出售的風(fēng)感謝閱讀險(xiǎn)，收益較穩(wěn)定；一般是以低于房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的價(jià)格收購(gòu)，房地產(chǎn)企感謝閱讀業(yè)不回購(gòu)的可能性較小，即使不回購(gòu)，也可以通過(guò)轉(zhuǎn)售收回成本和收感謝閱讀益。謝謝閱讀投放額度均受制約，無(wú)法滿(mǎn)足前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求；所涉稅費(fèi)較謝謝閱讀多，成本較高；因買(mǎi)賣(mài)并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸精品文檔放心下載的風(fēng)險(xiǎn)；如利潤(rùn)較高，存在信托投資公司不予回轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；如果房地感謝閱讀產(chǎn)企業(yè)到期不回購(gòu)，該房產(chǎn)又無(wú)法出售，則面臨成本和收益無(wú)法實(shí)現(xiàn)謝謝閱讀的風(fēng)險(xiǎn)。謝謝閱讀關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最感謝閱讀好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；以低于房產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，并由房地產(chǎn)精品文檔放心下載企業(yè)提供足值擔(dān)保，防止其到期不回購(gòu)或者所購(gòu)房產(chǎn)到期無(wú)法處置；感謝閱讀謝謝閱讀防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；如果整體精品文檔放心下載收購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購(gòu)的方式，以減少交易成本。謝謝閱讀（五）融資租賃模式精品文檔放心下載托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金購(gòu)買(mǎi)房地精品文檔放心下載產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，然后將該房產(chǎn)租給該房地產(chǎn)企業(yè)使用，房地產(chǎn)企精品文檔放心下載業(yè)向信托投資公司支付租金，到期回購(gòu)該房產(chǎn)，信托投資公司向投資感謝閱讀者支付投資資金及收益。謝謝閱讀格，可以避免類(lèi)似資產(chǎn)池模式被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)；能獲取穩(wěn)感謝閱讀定的收益；到期不回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)較小。感謝閱讀投放額度均受制約，無(wú)法滿(mǎn)足前期、中期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求；所涉謝謝閱讀稅費(fèi)較多，成本較高；存在房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購(gòu)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。精品文檔放心下載謝謝閱讀關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，避感謝閱讀免采取預(yù)售、預(yù)租方式；以低于房產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，并由房地產(chǎn)企感謝閱讀業(yè)提供足值擔(dān)保，防止其不按期支付租金，或到期不回購(gòu)，或者所購(gòu)精品文檔放心下載房產(chǎn)到期無(wú)法處置；如果整體收購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用收購(gòu)股權(quán)的方感謝閱讀式，以減少交易成本。二、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托類(lèi)房地產(chǎn)信托（一）不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式感謝閱讀為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將感謝閱讀該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過(guò)租金或溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方精品文檔放心下載式向投資人支付回報(bào)。謝謝閱讀得超過(guò)份，每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元”的限制，滿(mǎn)足謝謝閱讀房地產(chǎn)企業(yè)較大的資金需求，吸引更多的投資者；資金投放時(shí)間不受感謝閱讀限制，避免因項(xiàng)目未取的四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受感謝閱讀35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；可以取得較穩(wěn)定的受益。謝謝閱讀精品文檔放心下載法解決信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；所涉稅費(fèi)較多，交易成本較高；由于信托感謝閱讀投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投感謝閱讀資者的風(fēng)險(xiǎn)較大。感謝閱讀照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況、租金收益感謝閱讀情況等；以低于受益權(quán)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供足值擔(dān)感謝閱讀保，防止其不按期支付租金或到期不回購(gòu)。（二）股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式感謝閱讀信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該感謝閱讀信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過(guò)分紅或溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式謝謝閱讀向投資人支付回報(bào)。謝謝閱讀得超過(guò)份，每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元”的限制，滿(mǎn)足精品文檔放心下載房地產(chǎn)企業(yè)較大的資金需求，吸引更多的投資者；資金投放時(shí)間不受感謝閱讀限制，避免因項(xiàng)目未取的四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受精品文檔放心下載精品文檔放心下載成本相對(duì)不高；可以取得較穩(wěn)定的收益。感謝閱讀感謝閱讀著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險(xiǎn)較大。股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)在于：認(rèn)真評(píng)感謝閱讀估、調(diào)查信托股權(quán)的基本情況；以低于受益權(quán)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，并由謝謝閱讀房地產(chǎn)企業(yè)提供足值擔(dān)保，防止其不按期分紅或到期不回購(gòu)。謝謝閱讀三、混合信托類(lèi)房地產(chǎn)信托謝謝閱讀產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，二是資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)精品文檔放心下載讓相結(jié)合的模式。精品文檔放心下載企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后謝謝閱讀委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過(guò)租金或溢價(jià)精品文檔放心下載回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報(bào)；同時(shí)，投資者將資金委托感謝閱讀給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人謝謝閱讀集合的信托資金用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)。謝謝閱讀謝謝閱讀業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委感謝閱讀托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過(guò)分紅或溢價(jià)回感謝閱讀購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報(bào)；同時(shí)，投資者將資金委托給感謝閱讀信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集精品文檔放心下載合的信托資金用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)。精品文檔放心下載謝謝閱讀不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)無(wú)需轉(zhuǎn)讓?zhuān)康禺a(chǎn)企業(yè)可以就該房產(chǎn)采取其他信托謝謝閱讀模式籌資；信托投資公司系投資人的受托人，可以為投資人的利益參精品文檔放心下載與房產(chǎn)的管理，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)；可以取得較穩(wěn)定的受益。感謝閱讀感謝閱讀資公司接受資金信托合同不得超過(guò)200份，每份合同金額不得低于人精品文檔放心下載民幣5萬(wàn)元，不能滿(mǎn)足較大規(guī)模項(xiàng)目的資金需求；如果集合資金無(wú)法感謝閱讀購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)或股權(quán)信托受益權(quán)，資金信托和不動(dòng)產(chǎn)信托或精品文檔放心下載股權(quán)信托的目的都無(wú)法實(shí)現(xiàn)；信托投資公司同時(shí)為投資者和房地產(chǎn)企謝謝閱讀業(yè)的受托人，不能很好平衡委托人之間的利益沖突。精品文檔放心下載