XXXX商業(yè)地產行業(yè)特性與發(fā)展趨勢ar3

4、上海百聯(lián)世貿國際廣場上海百聯(lián)世貿國際廣場寫字樓的整個剪力墻核心筒落到商場，直接造成物業(yè)上永久的痛，影響經營質量！影響透視性動線設置困難割裂商業(yè)面積狹窄曲折的聯(lián)絡通道無法透視的兩端商業(yè)動線分叉與動線死角寫字樓核心筒落到底，沒做轉換層所致上海世貿百聯(lián)案例產品設計失誤的后果百聯(lián)世貿廣場案例中國商業(yè)地產的發(fā)展瓶頸的表現(xiàn)——商業(yè)地產建筑形態(tài)設計中的常見問題（1）建筑物業(yè)功能與經營功能的錯位（2）不符合商家要求，影響招商的實施（3）建筑配套不完善，影響客流導入商業(yè)地產建筑形態(tài)設計中的常見問題長壽路長寧路萬航渡路次干道主干道購物中心寫字樓商業(yè)與寫字樓的錯位?。?）建筑物業(yè)功能與經營功能的錯位A.產品位置擺錯案例：上海悅達889廣場建筑外觀的時尚性（1）建筑物業(yè)功能與經營功能的錯位B.建筑外觀錯位案例：上海大悅城（原新梅廣場）新梅廣場大悅城（1）建筑物業(yè)功能與經營功能的錯位C.物業(yè)價值降低案例：合肥信旺廣場（1）建筑物業(yè)功能與經營功能的錯位案例：松江青年城2012年2008年A.建筑層高限制招商案例：鹽城繽紛亞洲（2）不符合商家要求，影響招商的實施案例：鹽城繽紛亞洲A.建筑層高限制招商（2）不符合商家要求，影響招商的實施上海香溢花城商業(yè)一期實景住宅等分面積，單一功能，且缺乏物業(yè)配置。B.建筑功能限制招商案例：上海香溢花城商業(yè)項目（2）不符合商家要求，影響招商的實施后果：先建設后定位，建筑物業(yè)的商業(yè)功能缺失，錯失了零售市場的發(fā)展機會。B.建筑功能限制招商案例：上海香溢花城商業(yè)項目（2）不符合商家要求，影響招商的實施C.建筑平面限制招商案例：上海日月光廣場（2）不符合商家要求，影響招商的實施案例：上海曲陽生活購物中心樓上購物中心無法經營一、二層做超市賣場、樓上成死鋪無法經營曲陽生活購物中心入口家樂福超市2008年做百貨，后換成家電，都無法經營D.建筑樓層影響招商經營（2）不符合商家要求，影響招商的實施案例：南京恒順商廈D.建筑樓層影響招商經營（2）不符合商家要求，影響招商的實施在金角銀邊草肚皮的地方應設置主力店或目的性消費！主力店①③②④⑤⑥經營良好經營較差⑥張楊路金橋路10座尚未開業(yè)9座原商戶已停業(yè)9座宿野美容（2011年開業(yè)，2012年已經關門了）10座11座Lexus91110（3）建筑配套不完善，影響客流導入A.違背商業(yè)規(guī)律案例：上海金橋國際（3）建筑配套不完善，影響客流導入B.客流未被利用案例：上海仲盛世界商城（3）建筑配套不完善，影響客流導入C.車庫設計外行案例：西安長安國際案例：上海貝尚坊商業(yè)地產項目的科學開發(fā)流程為避免商業(yè)地產的發(fā)展瓶頸，請遵循科學的開發(fā)流程！科學的開發(fā)流程專業(yè)的市場調查準確的市場定位契合定位的建筑物業(yè)功能現(xiàn)代化的景觀氛圍營造商業(yè)專才的招商經營實操商業(yè)項目成功開發(fā)的幾大要素商業(yè)項藍目是否曲能夠成vs國外定位前置招商先行國內先建設后招商1選址建設管理團隊運營尋找投資基金投資基金評審招商考察定位投資評審未合格，則重新進行選址、定位、招商等工作2、國內商溫業(yè)地產項能目的開發(fā)廢流程我國現(xiàn)階啄段商業(yè)地課

開發(fā)商既充當著資本運營商的角色，同時還擔當了部分商業(yè)運營商的角色。拿地建設考察定碑選擇管見理團隊招商運營調整點1調整點2國外的抵商業(yè)地猜產項目讀

三權分離的優(yōu)勢在于，開發(fā)商負責拿地，投資開發(fā)；定位、策劃、規(guī)劃、設計、招商、運營，各個環(huán)節(jié)均有專業(yè)團隊來做，有效避免了閉門造車的“拍腦袋”決策。所有權開發(fā)權經營權3、造成國簡內外開受發(fā)流程猾不同的兇原因三權的不禾同4、適合可行性論畜證考察定歌位選擇管括理團隊規(guī)劃設計調整設序計調整布局建設運營結合中國城市實際，調整開發(fā)流程確定開發(fā)鮮模式商業(yè)項憤目地塊斬利用價商業(yè)項目庫地塊利用炊價值最大跑化的案例躬介紹綜合體項賀目的定性佛決定它的舞開發(fā)量案例一：交上海城開穗南方商務輔區(qū)項目概況項目處于傷上海南方潑商城成熟證商圈，欲源打造具備確品牌影響懲力的城市赴綜合體項理目。案例一?。荷虾ｍ椖慷ㄐ员貜纳鐓^(qū)商拔業(yè)升級至咬區(qū)級商業(yè)搶，定性決座定定量。關于體量

商業(yè)面頌積從3萬㎡14萬㎡原方案開發(fā)商保宇守預計3萬㎡周邊已存目前區(qū)域商業(yè)供應量近50萬㎡；開發(fā)商商業(yè)地產開發(fā)經驗有限，認為開發(fā)3萬㎡商業(yè)。定位測姻算14萬㎡根據(jù)城市巖對已有商業(yè)分析，發(fā)展市場發(fā)展空間；通過現(xiàn)有供應及未來需求商業(yè)體量測算，科學預測商業(yè)缺口。測算未來商業(yè)收益。地塊規(guī)劃時指標10萬㎡其中4萬㎡從坊地下挖競掘案例一：改上海城開兄南方商務牌區(qū)項目項目地塊么指標決定衡項目的產珠品組合案例二翁：南京商業(yè)項目斯地塊利用性價值最大霞化的案例她介紹案例二元方案一方案二項目建筑夸密度指標吃從30％調整至42％。項目開發(fā)坑模式決定

案例三：山東濟南英雄山路項目

商業(yè)項目芝地塊利用鴨價值最大煎化的案例逼介紹案例三：貞濟南祥泰套英雄山路去項目方案一污：持有模式方案二：產權模式項目零售肝商業(yè)體量繪從10以超市賣柳場為主力喝店的，持千有集中商枕業(yè)的城市槳綜合體其特點方案一以休閑商呀業(yè)街區(qū)業(yè)赤態(tài)為主，姜實施全盤障銷售的城欲市綜合體其特點朝是以休候閑商業(yè)憶街區(qū)業(yè)辰態(tài)為主賞，商業(yè)籮大部分跌集中于方案二案例三塔：濟南計祥泰英泰雄山路抖項目項目的蹄功能從鴨零售購處物中心勤的商業(yè)舒到休閑尋商業(yè)街狂區(qū)。多棟單卵體高層花園式惰配套商餃業(yè)案例三：癢濟南祥泰悠英雄山路宇項目總體產脂品組合產定位公寓濃辦公免商業(yè)項目的開蹤蝶發(fā)模式/功能定位/客群定位/競爭格局小決定建筑符形態(tài)與風勢格案例四痕：上海斬城開南呀方商務罪區(qū)項目商業(yè)項躲目地塊織利用價匹值最大徒化的案殖例介紹通過對筑項目地袋塊價值際關于地塊從不規(guī)則難勾點至最佳排布高商業(yè)價值區(qū)域特點：符合商業(yè)金角銀邊的價值規(guī)律，客流導入關鍵點。利用：1.以廣場等手法擴大與外部客流的商業(yè)受視面。2.利用其商業(yè)昭示性，以標志性商家表達項目的商業(yè)功能和商業(yè)品質。中等價值區(qū)域特點：非客流主要進入點，但臨街面大，展示性較好。利用：臨街面宜有足夠的步行道路區(qū)域和收放的空間，以建筑外觀的商業(yè)元素體現(xiàn)商業(yè)的品質感。高商業(yè)價值區(qū)域中等商業(yè)價值區(qū)域價值重塑區(qū)域價值重塑區(qū)域特點：在人流及車流導入上均不占有優(yōu)勢。利用：1.通過建筑環(huán)境的打造，延伸商業(yè)建筑，增加情景性。2.適宜設置目的性較強及客群集聚效應較好的業(yè)態(tài)。對本項患目地塊振價值進仰行全面宴研判：案例四狹：上海志城開南頓方商務綁區(qū)項目關于地塊從不規(guī)則難遷點至最佳排柏布在地塊努價值判說斷基礎懷上，做稍出整體沒規(guī)劃布迎局：商業(yè)地標生活型商業(yè)（主力店區(qū)）Block精品餐飲購物街區(qū)與中小型主力店單體式組合大型主力店區(qū)品牌旗艦形象店商業(yè)地標機械穹頂規(guī)避建筑視線阻擋，最大限度輻射兩大人流集聚點。作為主力店間的連接空間，與餐飲休閑業(yè)態(tài)配合形成核心聚集點。作為主力店間的連接空間，與餐飲休閑業(yè)態(tài)配合形成核心聚集點。作為主廣場的氣候調節(jié)閥時尚購物與娛樂業(yè)態(tài)集中布局區(qū)于最佳形象展示面布置，體現(xiàn)品質形象。綠化隔離區(qū)阻止消費者沿西北東南動線撤離；與北部菜市場和居民區(qū)進行分隔。案例四：裕上海城開柔南方商務搞區(qū)項目通過對替項目地吳塊價值覺的解構福，為建筍筑設計檔提供依列據(jù)4家國際富知名設途計公司洪方案：第一家第三家第四家第二家案例四：懂上海城開稈南方商務程區(qū)項目為設計冰公司提未供國際妙最新商候業(yè)綜合路體設計備的參考訓案例我司提嘴供的實鹿地考察鞭項目案殊例：關于建筑設計從相信品殖牌至回歸訴求香港國鋒金中心拍將寫字巴樓入口銀設置在侍商場1樓香港圓寶方商業(yè)豎廣場將屠寫字樓幸入口設撓置在商系場B1F香港新城寬市廣場將窩酒店入口椒與商場相池連通案例四：獄上海城開賢南方商務說區(qū)項目40最終設計移稿商業(yè)、退寫字樓根、酒店與相互連殃通，實路現(xiàn)聯(lián)動集中式冒商業(yè)與鐵街區(qū)式慚商業(yè)相正結合案例四：椅上海城開徹南方商務柜區(qū)項目3、中國貸商業(yè)地等產的未亭來發(fā)展策趨勢1、拉蜜動內需剩的國策董與城市榴化進程貞繼續(xù)推動商業(yè)地滔產的持續(xù)燈開發(fā)2、商母業(yè)同質平化現(xiàn)象張將繼續(xù)肥存在發(fā)倦展3、持有椒開發(fā)經營秋的比重會沃不斷上升4、地產貸開發(fā)資本夏與商業(yè)資撇本的緊密第結合中國商躁業(yè)地產類的未來偶發(fā)展趨蹦勢5、低感能級城耍市開發(fā)多城市綜亮合體的悼風險趨數(shù)大6、商立業(yè)的購開物功能織弱化，洪綜合消駱費功能廢提升7裂、商業(yè)炊地產專臟業(yè)化分共工的作章用會逐她漸顯現(xiàn)8、商零業(yè)地產青呼喚專圓業(yè)商業(yè)白設計公位司/運擊營公司中國商鋒業(yè)地產依發(fā)展特劍征與未涌來發(fā)展獲趨勢三、中街國商業(yè)薯地產項廟目典型仍開發(fā)模圓式的介驗紹案例：釋綜合體躍商業(yè)案忙例——萬象城商業(yè)系列原產品分工貍定位的典電范1997年2004年2004年后……華潤置地趣第一個商漆業(yè)項目“步上海華潤便時代廣場離”開業(yè)。深圳萬垂象城開畢業(yè)，標倘志華潤儀商業(yè)地因產之路暈開啟。萬象城模迅式逐漸復賞制到杭州嗓沈陽等城索市。201丘1年后……歷經7年發(fā)展醋，萬象育城系列幕已成功踐布局全米國15大城市。1、華潤雀發(fā)展歷秋程上海華燭潤時代肯廣場深圳萬匹象城成都萬象嘩城華潤華潤電力華潤金專融華潤燃氣華潤微鵝電子華潤水泥華潤置地華潤創(chuàng)業(yè)華潤零售療集團物業(yè)管理住宅開董發(fā)萬象城五彩城中藝華潤萬贈家華潤零斗售集團炭（香港陡）Viv景o＋Gal格ada仇yPac坡ifi皇cCo供ffe練eLeon列ardo華潤堂華潤萬家歡樂頌Voi陡-la夫!OleVAN述GOBit華潤萬家錫（香港）華潤蘇果2、華潤齒商業(yè)物指業(yè)品牌音管理架嗓構3、華潤售萬象城挪建筑設研計團隊強強聯(lián)手車，精英團密隊，群英街薈萃沈陽萬象伶城-塑造生活居地標合肥萬訴象城-開啟城境市萬象青島萬象獵城-城中之植城鄭州萬分象城-鑄造中原好核心商圈南寧萬象壞城-再續(xù)萬喚象傳奇成都萬牧象城-掌控一管城脈搏杭州萬巴象城-城市精蔬粹所在深圳萬象閃城-永不落斧幕的時板尚舞臺4、萬象貼城各地甜項目經津營主題華潤萬象貼城的系列春產品內容51高端品牌貝：華潤置絹地萬象城導系列購物中隙心主力策店：國際一線僵品牌、泰砌國CEN使TRA肚L百貨、爬嘉禾影蔬院、OLE超市、“戰(zhàn)冰紛萬象剛”真冰滑羨冰場、TOY幫S“R黨”US玩具“反撫”斗城、NOV很O新概念鎖、大食然代美食兩廣場、沃蘇浙匯降、NIK啦E等。大型購爺物中心5A寫字樓高尚住戴宅超五星酒名店酒店式蘋公寓高端品趴質消費中高端品包牌：華潤蘆五彩城livi扮ngma套ll系列購物中心層主力店：沃爾瑪超踢市、屈臣擊氏、SAS騙A、熱風悔、星巴擴克、浩濱泰冰上癥運勱中湯心、韓柏國CGV五星級野影院、sno歸opy樂園等圍。購物中滑心住宅年輕時尚彈家庭消費腿、中高層償年輕消費踐群體＋中低端倚品牌：純歡樂頌桂系列華潤萬家生目前擁有狀華潤萬家扶、蘇果、Ole救’精品超市敢、Va嶄ngo便利店、blt、Voi股la！酒窖啦、中藝頑、華潤思堂、Vivo語Plus等連鎖品碌牉，還進遮一步組建曠百貨公司故和院線、廟劇院，加泉上之前獨宰家經營的惹“Esp裂rit處”及“Red眠Ear逃th”的思捷恥環(huán)球，惡獨資擁卡有高檔生時裝皮馳具GAL亭ADAY及在201恒0年6月份收梅購的Paci獨fic友Coff斧ee“歡樂頌嚷”同時可喜以將華潤默旗下超市科、百貨、銅酒窖、咖肥啡店、美樂容與健康斑、高檔零方售等近10個零售納業(yè)態(tài)整碎合其中柴，涵蓋障主力店搶、中店競及小店綱，達到60%的體量彈由自己編旗下業(yè)炎態(tài)以及巷緊密合草作品牌棋實行一巧級控制秤，而其禁余40%的體量才卡對外招商傅，保證開暖業(yè)率及開孫業(yè)速度，懷為快速擴切張奠定堅來實基礎。區(qū)域型卵購物中野心大眾家庭溉消費百貨、大哄賣場、餐吉飲、游樂泳場、KTV、影院…持續(xù)升級扮中5、華潤噴持有型班物業(yè)三范類產品權比較分沫析RéE戚L時尚生活粥百貨——專為18~3叼5歲年輕牙女性打暈造的時毀尚生活堵館2.挨Olé超級市場——華潤萬奶家旗下嶼第一家逃新概念倘超市，炸以“時固尚、健腦康、快龍樂”為類經營理矮念。3.嘉禾深圳萬影城——目前深換圳最大居的電影候城4.冰紛萬象劣滑冰場——中國第適一個商抄業(yè)用途留奧林匹煌克標準甲真冰滑外冰場6、華潤繁萬象城4大主力居店7、華潤萬決象城管理手經營模式總部進駐一線品牌持有經營定義形象海外招商1、選城竭二線城達市3、業(yè)態(tài)顯定位一辜站式齊鬧全規(guī)劃1、開發(fā)乎商具備爹強大實籍力2、招商以谷一線品牌磨為主2、選址考純慮因素5、打造高傷端商業(yè)建藏筑形態(tài)外因內因a、城市萍金融商劈燕業(yè)核心咬位置c、周邊輩交通便滾捷，公千交線路黎多擁有地鐵b、區(qū)域我內缺乏腦一個高走端大型趨商業(yè)來統(tǒng)座領區(qū)域更商業(yè)形拋象4、引進館國際一澤流的精刑英團隊8、華潤蠅萬象城蔥成功的KPI體系初期過渡期平穩(wěn)上披漲期萬象城萬象城財拴務線圖示一期租金洞收益平衡渾二期邪開發(fā)租金及物耕業(yè)價值平毒穩(wěn)上漲首期資撞金投入罩大現(xiàn)金流時間9、華潤萬擴象城投入銅與收益支出收入9、華潤萬焰象城投入錯與收益1、單糞一產品巴難以生盼存第一個項須目后開發(fā)燃速度很慢拳，原因：坊純商業(yè)，僻持有經營乓，只有投坐入，制約坑著它的開家發(fā)速度。柏開始要尋織求多產品狹（資金平鍵衡）的發(fā)霜展模式。萬象城的此發(fā)展經驗績給予我們那的啟示2、科學的它開發(fā)流程圣，高起點陷規(guī)劃專業(yè)化挑是發(fā)展蓄購物中消心行業(yè)吃的一個傻根本性員的問題搖。聘請久多家專許業(yè)公司界介入，襲整個合巧作團隊評發(fā)揮各疼自專業(yè)兵作用，樣從而實苗現(xiàn)多贏詳。3、做出品簡牌，做出胳標準，形質成模式持續(xù)的閉營銷活棄動讓萬什象城商到業(yè)打出郵了品牌于，延伸罪出高中都低三大特產品線利，形成溉模式后宗，商業(yè)設發(fā)展進協(xié)入了快機車道。案例：綜泄合體商業(yè)聽案例——萬達廣獵場綜合體開嫂發(fā)的成功逗模式萬達在星全國商總業(yè)地產堪開發(fā)領盼域中的繼地位——商業(yè)綜抓合體開黨發(fā)的領策跑者品牌的力量！（一）唯萬達集橡團轉型銅之路第一期第二期第三期第四期住宅多元產爛業(yè)住宅聚焦商項業(yè)地產駝、酒店見、文化廉產業(yè)、離連鎖百痕貨1989耕-199欠2200丑1-至今1993峰-199始71998宣-200調0時間軸開發(fā)產距品公司特剝征核心競爭虎力開發(fā)模式萬達集女團轉型傘之路（二）萬惠達三代產注品內容萬達產泡品的發(fā)秤展演變杜過程第三代萬達第二代萬達第一代萬達長春萬達廣場長沙萬達廣場濟南萬達廣場南昌萬達廣場南京萬達廣場第一代萬勵達廣場（單店拘，5-6萬平方米）萬達一泳代產品末的缺陷?。喊咐耗暇┤f達——坐擁新街業(yè)口市級核蠟心商圈，議經營的卻聞是小業(yè)主市的小商鋪順，經營價干值嚴重弱倉化，土地坐價值極低說，對土地梳是種浪費溝！第二代體萬達廣裁場哈爾濱萬達廣場武漢萬達廣場南寧萬達廣場沈陽萬達廣場天津萬達廣場哈爾濱萬達廣場（組合店短，10-1境5萬平方米斤）萬達二代播產品的缺唉陷：案例：武漢萬達——坐擁市中釘心核心商蓄圈，商業(yè)亡建筑缺乏赴現(xiàn)代商業(yè)遠元素，商遺品品牌度盲很低，小稈面積商鋪罪多，很難暴提升品牌預檔次。第三代萬瘦達廣場（城市慚綜合體盒，30萬平方米型以上）包頭青轟山萬達襪廣場長春紅旗冤街萬達廣妖場福州金融巴街萬達廣蜻場合肥包河旨萬達廣場呼和浩訂特萬達衛(wèi)廣場濟南魏家維莊萬達廣扇場購物中墳心+酒店+寫字樓+公寓+住宅萬達三代晃產品的缺餡陷：案例：周浦萬達——為了快免速回籠勵資金再容開發(fā)，淚采用大戴單體商悶業(yè)+酒吧餐斷飲街的尤模式，抱以銷售煩商業(yè)街靈養(yǎng)單體熄的商業(yè)攔模式。險因此，甲商業(yè)建居筑及其牛動線簡名單，只辱能做中途低端的優(yōu)購物中逐心，喪增失了商澡業(yè)檔次猜提升基緩礎硬件聚。萬達三涉代產品蜂的特點幫比較及銅優(yōu)劣勢降分析（三）優(yōu)萬達第屈三代產窯品的選拋址與結凈構消費傳統(tǒng)租金交通周邊人口規(guī)劃一看消費傳統(tǒng)首選傳統(tǒng)商業(yè)地段。最好不去新創(chuàng)造商氣。商業(yè)地段商氣形成最重要的是歷史，而不是購物中心自身建設規(guī)模和體量。消費者心理覺得某地方值得去買東西就去了，歷史心理發(fā)生作用。二看租金選擇租金或預期租金比較高的地方。區(qū)域環(huán)境面貌整潔與否并非決定租金高低的因素，許多城市不起眼的區(qū)域租金卻很高。三看交通購物中心一定要兩邊或者四邊都是大馬路，因購物中心停車位最少是幾百個，多的幾千個，對交通影響非常大。四看周邊人口現(xiàn)狀人口多且居住人口占大多數(shù)是重要因素，因為購物中心服務半徑為5公里到10公里，所以周邊人口數(shù)需在30萬以上。五看規(guī)劃新規(guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。購物中心建設需兩年周期，未來周邊人口發(fā)展規(guī)?？梢詽M足條件。要素一要素二要素三要素四要素五1、萬達開倒發(fā)選址五池要點集中于吧城市核盜心區(qū)或豬未來城宜市拓展您區(qū)！按中國屆國情和群快速發(fā)每展態(tài)勢補，15萬㎡是最佳媽上限。至少要5家不同業(yè)態(tài)嗎的主力店席和超過20家次主力金店來組移合。中牛國零售辱業(yè)態(tài)匱氧乏，1萬㎡以上特的超市、款建材主力楊店多，但100月0-2欲000㎡的次秒主力店交少。規(guī)模與效沈益相關，置規(guī)模越大繩，租金越被低。規(guī)模紙體量要求霉最佳，不幅求最大，燈比較效益柴目標優(yōu)先會。了解當屬地城市雕規(guī)劃和掙城市發(fā)紹展方向茶?，F(xiàn)狀絨人口少遞非主要今關注點苦，未來組人口增遍長是關除注點。墾預計幾塔年后會現(xiàn)如何？病大勢確梅定后，填新區(qū)也儉可以選湯擇。不同業(yè)謝態(tài)對區(qū)冰位要求控不同。核心商圈不能搞象建材、崖家居，腐大賣場宣，盡可疾能選租盯金比較目高的業(yè)城態(tài)。副中心要選新興停業(yè)態(tài)。郊區(qū)不適合參做百貨愛、珠寶向，應選勾聚人氣賀的業(yè)態(tài)擴。萬達廣場妙娛樂、休釀閑功能做影得好，購言物中心就杜成功，因犁為文化娛墻樂可增加趙人群滯留菠期間。選址體量主力店2、萬達付的定位界關注點超市樓娛樂樓百貨樓綜合樓步行街室外步行街3、萬達廣蔑場規(guī)劃設疤計及功能累分區(qū)Fron保tPers砌pect跌iveLeft萬達城貴市綜合如體之購趙物中心娘設計生流成模式片示意主力管店精品鑰店步行街為二至三撒層超市雀樓1-3根F家樂福終等綜合樓1F零售專賣2F家飾家紡3F家居廣場娛樂真樓1F神采飛戴揚2F奸K記T嬸V趁3F萬達影城時尚樓1F運動專賣2F國美電梢器3F書表城4F健濟身酒樓1-4F萬千百貨1-5增F中極庭全天候欠室內步莖行街步行才街萬千百穿貨萬達國火際影城大歌星筍ＫＴＶ熱娛樂廣賢場神采飛揚略電子游藝途廣場國美電器何數(shù)碼廣場一兆韋德磚國際健身扶中心運動100體育用品襲廣場4、萬達商法業(yè)7大主力店建筑構成規(guī)劃特色業(yè)態(tài)組合采用萬達燙標準化模瓦式設計，信同時結合幫項目做適誕應性調整子，采用街鏈坊式布局斷，購物中泊心做到主尺題化和休惕閑化，人罪流動線盡飽量避免盲高點，形成使閉合的內倦部回路。攀建筑設計盈突出體現(xiàn)均城市意向壺和地標式雙建筑。步行街板為綜合忠體的靈澡魂和紐麻帶。建筑面卻積一般繞地上面借積14萬㎡以上聰，地下7萬㎡以上多城市綜危合體。仁一般包映括酒店秒、寫字殖樓、公禮共空間遣、購物帽中心，峰文化娛辜樂休閑乓設施、駐公寓以春及停車演場等產背品，廣階場中心陶為商業(yè)然步行街桌，主力治店均圍嶄繞步行傍街布局責，形成浪良好動賢線和公長共空間后。商業(yè)中參零售和殼非零售群的比例念各占50%，零售、羊餐飲、娛帶樂比例控君制在4：3：3，在豎向維上，不同穴的業(yè)態(tài)在油不同樓棟拘進行縱向粘業(yè)態(tài)組合從，例如家語具、家飾羞、家紡和詢建材在一濃起，娛樂計、網吧、翻電玩城在界一起，形促成客流搭僵配和時間似的連續(xù)性饅效應。步行街的辟零售商鋪亡形成主力牙店的補充茂，為消費竹提供延續(xù)奔性消費同錦時提供租精金收入。5、萬達廣伯場第三代總產品開發(fā)安模式特征經營成果萬達綜合趴體集中體湊現(xiàn)了“聚逆合規(guī)模效緩應”即城捧市中心點溝建設將帶餡動商鋪在水短期之內蕩的價值至趁少有10%的提升。碼在經營兩紛年之后，穩(wěn)它整體商營鋪租金有20%的提升冷，與萬園達類似斃的北京翁國貿、婦上海新斜天地，計都對周存邊的物隸業(yè)價值晌生活品乒質有明漢顯提升懼，開發(fā)賠商也從廚中獲得較增值收幸益。（四）碌萬達商傘業(yè)“訂幟單式”沾運作模樓式1、三點慕一線定厘位結合中國媽實際，選隔擇中心城抵區(qū)開店。3、規(guī)劃層環(huán)節(jié)四個環(huán)節(jié)無控制規(guī)劃另設計。2、提前招濤商訂單商業(yè)姿，降低成飾本，降低楊風險。招商規(guī)劃業(yè)態(tài)定位4、業(yè)態(tài)調嘴整及管理三年培譽育期，盡隨時調險整。1、萬達奪模式的4大運作環(huán)評節(jié)2、萬達我綜合體醒的核心亞商業(yè)模脖式訂單商具業(yè)定義在開發(fā)越建設的拌時候，90%的商戶榜已經全旱部確定劣。優(yōu)勢縮短建設宇周期、降極低建造成考本。招商那在先，定元制開發(fā)，欠避免了招邀商時發(fā)現(xiàn)甩建筑體與凳招商條件謠不匹配。新項目葬開發(fā)可衛(wèi)利用商維家經驗璃進行可栗行性研振究。主力商家議在全國與體萬達有戰(zhàn)糊略合作，攤可獲得優(yōu)癥惠租金，朵而先租后豎建的模式撫令萬達提峰前獲得預胡付租金收罵益。訂單地產歷程初期——和沃爾瑪顧合作。5-6年后——積累了大致批各種業(yè)不態(tài)領先的勿商戶。6-10年后——全國已浩有30多個商業(yè)圖廣場，具搖備實力后悶，主力商度家如果不限進某個廣算場，后面框廣場都不么能進。目前——進入萬徐達的都薪是國內堪國際的糠大牌商寶戶。2、萬達葬綜合體際的核心造商業(yè)模噸式——訂單地產鳳歷程聯(lián)合協(xié)叨議萬達和17家跨國企羽業(yè)（其中10家世界500強企業(yè)由）簽訂再聯(lián)合發(fā)紹展協(xié)議類，約定屢包括目或標城市怪的選擇膜、面積定的要求勞、租金怪條件等傲條款。共同參與共同選徑擇城市君和地塊荷，萬達走先選址豆，商家憐對每一昏個店址原大家提您出意見憑，書面甩確認。篩選址挖后進行慈技術對戚接（店轟面層高懂、面積絡、出入駝口、交擋通體系煎、設備腎等）。平均租添金萬達與所國有合作的浸伙伴約定笛一個前提農條件，要壘求接受平呀均租金概矛念。即將渠全國的城狼市分三等削租金（北示京上海廣案州深圳為雪第一等，襪省會等二夸線城市算溜第二等）趨，事先約蟻定租金水顛平，改變移了分別主砍力談判對斷發(fā)展速度洗的制約的蒙局面。正式開工餡建設前先刑簽租約，鼠要求商家遠要先交保舞證金，或脆者開具保修單。之后戀萬達建設在，計租方清式：商業(yè)錫廣場開業(yè)90天或是對候方進場90天就開始辦計租。袋購物中燭心只要艦開業(yè)，疤一兩個稱月就能墓收到租所金。一伏旦運營鄉(xiāng)豐，商家嫁不管開薄不開業(yè)弟，進不然進場都岔必須付杯租金。2、萬達綜頌合體的核闖心商業(yè)模逐式——訂單地仿產4要素先租后客建“一座鑄萬達廣幅場，一些個城市傘中心”3、城市簽綜合體梅的產品葡組合（君資金平刪衡）商業(yè)步行算街高檔住宅SOH果O公寓辦公樓大型購抗物中心星級酒昌店回現(xiàn)產品（五）麻萬達商士業(yè)的競娘爭優(yōu)勢每個城市捷綜合體都等能改善城蹄市產業(yè)結太構，創(chuàng)造渠一個城市怒新中心；每個綜合慚體都是一恨站式消費倘場所，能競全方位滿尸足市民的烈綜合消費敢需求，達取到全面提膏升城市商混業(yè)能級目粉標；每個綜把合體都鬼能為當細地城市精新增近會萬個就標業(yè)崗位蒸；每個綜合危體每年能就創(chuàng)造幾千表萬元甚至母超億元稅拒收。1、萬達城四市綜合體歲開發(fā)對城潔市的貢獻1、萬達笛城市綜株合體開避發(fā)對城控市的貢炸獻—4大競爭窩優(yōu)勢容易獲得項目。住宅開發(fā)競爭激烈，一旦房地產價格升值趨緩或是停止，拍賣拿地的模式將面臨巨大風險。而商業(yè)地產容易拿到土地。相比住宅可享受雙重利潤。商業(yè)地產除了每年可以收到穩(wěn)定的租金，還能在未來變現(xiàn)時享受未來資產價格升值和土地升值的雙重利潤。受到政府的歡迎。萬達通過“四個好處”工程，在與各地方政府談判項目過程中，獲得有利地位，將土地成本壓縮到最低。商業(yè)地產競爭對手少。萬達是唯一將跨區(qū)域開發(fā)與持有型商業(yè)地產作為主要發(fā)展方向的內資企業(yè)。優(yōu)勢一優(yōu)勢二優(yōu)勢四優(yōu)勢三1購物中心三里最大新慌增1萬人就業(yè)盈，最小有6、7千人就業(yè)役，符合中蜻國正處于束就業(yè)高峰灰期及中央屑號召加強蟻社會穩(wěn)定慘的現(xiàn)實國鏡情。就業(yè)工程稅收工程購物中心杜開業(yè)后每門年有幾千烘萬甚至過蚊億稅收，捉穩(wěn)定且能縣隨銷售的祖增長而增敢加。招商引資屑工程形象工程綜合體成例為城市標擦志性建筑汗，提升城屢市形象。讓所在城堪市的商業(yè)括水準跟國油際接軌，揀且?guī)нM去竿的零售商后一般是500強企業(yè)。1、萬達晨城市綜節(jié)合體開灶發(fā)對城殊市的貢瓦獻—4個好處肢工程（六）溉萬達商驚業(yè)的開串發(fā)資金舟來源與搖構成中長期金融支翼持項目自身滾動商業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)新：萬達列汪為全國發(fā)房地產萄金融改處革試點牧企業(yè)，澡允許異洪地貸款網，不受糧地域的貼約束，單筆貸款銜在5億之內久無需審占批，兩天迅三天可鞠以批款螺。萬達電宵影院占師全國15%份額，對迎集團資金孟支持1-2%左右?！暗统杀灸美鄣亍盶“訂單商歇業(yè)預收租令金”“先建銷場售型物業(yè)詳后造持有螺型商業(yè)”基金：成立麥裙格里萬我達中國卷基金，邪得到優(yōu)關良評級套后，在揉海外發(fā)撥債只要產募資3.3喘%的成本朗。銀行：中國銀已行總行攪、工商臣銀行，卷農業(yè)銀饑行總行竭給萬達桂巨額的丟授信。商業(yè)管理調公司將管圓理費和租枕金分開算某，通過節(jié)傍約增效，由開展招商喂營運，每燒年產生幾新千萬的利營潤。低成本資金來源1、萬達私模式3大融資共渠道2、萬達不模式獲氏得現(xiàn)金嗽的3種途徑途徑一途徑三在購物回中心旁東邊規(guī)劃開發(fā)柜一些住宅。以賣大店的現(xiàn)金流虎來平衡回介報率，但閉不要賣小環(huán)店鋪，小車店鋪的租扇金是隨著蔬商業(yè)的升憑值不斷增釘加的，大套店的租金員則是非常蛇穩(wěn)定的，慮幾乎