房地產(chǎn)業(yè)-營(yíng)改增-新規(guī)分析

房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”新規(guī)分析一、研究背景自2014年兩會(huì)提出“六大稅改”，2015年兩會(huì)進(jìn)而提出推進(jìn)“七大稅改”，增值稅改革一直是稅制改革的重要方面。2016年，“營(yíng)改增”全面鋪開勢(shì)在必行。實(shí)施“營(yíng)改增”改革則是推進(jìn)增值稅改革的重中之重，而房地產(chǎn)業(yè)的改革則是“營(yíng)改增”改革中最有難度的一部分。3月24日，財(cái)政部公布了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》細(xì)則，明確從2016年5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，并為房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)提供了過渡政策。由于房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜，牽扯的主體多，金額高，實(shí)施改革則對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)影響較大。因此，改革要慎之又慎。就整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的實(shí)施，將消除房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行增值稅、營(yíng)業(yè)稅并存引起的重復(fù)征稅現(xiàn)象，完善增值稅產(chǎn)業(yè)鏈條，解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅負(fù)不公問題，規(guī)范房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)，降低納稅人負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展。本組將從稅制要素，營(yíng)改增前后法規(guī)比較，稅負(fù)變化三個(gè)方面開始讓大家對(duì)此次房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增有個(gè)大致的了解。房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后稅制要素納稅人：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售不動(dòng)產(chǎn)或者提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)的單位和個(gè)人，為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納增值稅。其中單位是指企業(yè)、行政事業(yè)單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位，個(gè)人指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。其中納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。一般納稅人：年應(yīng)稅銷售額超過500萬元（含本數(shù)）的為一般納稅人。小規(guī)模納稅人：年應(yīng)稅銷售額超過500萬元的為小規(guī)模納稅人。符合一般納稅人條件的納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記。具體登記辦法由國(guó)家稅務(wù)總局制定。除國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。2.課稅對(duì)象：（1）銷售不動(dòng)產(chǎn)：指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。構(gòu)筑物包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。（2）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)：指在約定時(shí)間內(nèi)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等）按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。3.稅率：（1）一般計(jì)稅辦法：適用稅率為11%應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。（2）簡(jiǎn)易征收辦法：適用征收率為5%應(yīng)納稅額=銷售額×征收率計(jì)稅依據(jù)（含過渡政策）（1）銷售不動(dòng)產(chǎn)=1\*GB3①非房地產(chǎn)企業(yè)納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)納稅人納稅對(duì)象實(shí)行辦法計(jì)算公式一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%=2\*GB3②房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)征稅辦法稅率計(jì)算公式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額11%（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）×11%一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用計(jì)算銷售額。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。5%（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）×5%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。5%應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%備注：1.以上表格根據(jù)3月23日《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）整理而成，2.以上表格所稱取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。3.一般納稅人按5%或3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，都應(yīng)該按法定稅率11%向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。5.房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，或者《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。=3\*GB3③營(yíng)改增之銷售不動(dòng)產(chǎn)如何征稅速查表企業(yè)性質(zhì)納稅人性質(zhì)時(shí)間方式簡(jiǎn)易OR一般是否差額稅率征收方式非房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人4月30日前取得可選簡(jiǎn)易是5%征收率不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)。備注：適用一般納稅人的法定稅率為11%適用一般5%預(yù)征率4月30日前自建可選簡(jiǎn)易否5%征收率適用一般5%預(yù)征率5月1日后取得應(yīng)適用一般是5%預(yù)征率5月1日后自建否小規(guī)模納稅人—取得—是5%征收率自建否房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人4月30日前自行開發(fā)可選簡(jiǎn)易否5%征收率—適用一般否3%預(yù)征率不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)。備注：適用一般納稅人的法定稅率為11%5月1日后應(yīng)適用一般是11%稅率備注：扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款小規(guī)模納稅人——否5%的征收率—個(gè)體工商戶按個(gè)人購(gòu)買住房對(duì)外銷售處理，具體參見《過渡政策》第五條的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)。其他個(gè)人—取得—是5%的征收率備注：不含自建、不含其購(gòu)買的住房。個(gè)人銷售自建自用住房免稅。（2）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃納稅主體納稅對(duì)象計(jì)稅方法一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，稅率為11%。小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房）經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額備注：以上表格根據(jù)3月23日《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）整理而成。減免稅（1）免稅：=1\*GB3①個(gè)人銷售自建自用住房。=2\*GB3②2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位出租公共租賃住房。公共租賃住房，是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保〔2010〕87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。=3\*GB3③軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入。=4\*GB3④為了配合國(guó)家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房取得的收入。=5\*GB3⑤涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)。家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。=6\*GB3⑥個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。（2）減稅個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納6.納稅期限增值稅的納稅期限分別為1日、3日、5日、10日、15日、1個(gè)月或者1個(gè)季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定。以1個(gè)季度為納稅期限的規(guī)定適用于小規(guī)模納稅人、銀行、財(cái)務(wù)公司、信托投資公司、信用社，以及財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他納稅人。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅人以1個(gè)月或者1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅；以1日、3日、5日、10日或者15日為1個(gè)納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款?？劾U義務(wù)人解繳稅款的期限，按照前兩款規(guī)定執(zhí)行。7.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)：為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。8、納稅地點(diǎn)固定業(yè)戶納稅人銷售租賃不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。其他個(gè)人銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?？劾U義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。特殊規(guī)定：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)或者提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”前后對(duì)比內(nèi)容營(yíng)業(yè)稅政策增值稅政策差異生效區(qū)域中國(guó)境內(nèi)中國(guó)境內(nèi)無納稅人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的的銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人（條例第一條）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱為境內(nèi)）銷售不動(dòng)產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人（財(cái)稅【2016】36號(hào)第一條）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅種扣繳義務(wù)人中華人民共和國(guó)境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人，在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買方為扣繳義務(wù)人。（條例第十一條）中華人民共和國(guó)境外(以下稱境外)單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以購(gòu)買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。(36號(hào)文第六條)應(yīng)扣繳行為從窮盡式列舉改為概念式定義，不再為代理人困擾，直接以購(gòu)買方為扣繳義務(wù)人。納稅地點(diǎn)納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?？劾U義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款。(條例第十四條)固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。(36號(hào)文四十六條)分固定和非固定業(yè)戶，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)因?yàn)樾柁k理大量資質(zhì)和批準(zhǔn)，一般以固定業(yè)戶為主。承包、承租、掛靠單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱承包人)發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人(以下統(tǒng)稱發(fā)包人)名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。(條例實(shí)施細(xì)則第十一條)單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱承包人)以發(fā)包人、出租人、被掛靠人(以下統(tǒng)稱發(fā)包人)名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。(36號(hào)文第二條)基本精神相同分類不分納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人(財(cái)稅【2016】36號(hào)文第三條)年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。(36號(hào)文第四條)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入一般納稅人和小規(guī)模納稅人時(shí)代。管理實(shí)行項(xiàng)目管理(國(guó)稅發(fā)【2006】128號(hào))符合一般納稅人條件的納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納積人資格登記。36號(hào)文第五條)有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：（一)一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。(二)應(yīng)當(dāng)辦理般納稅人資格登記而未辦理的。(36號(hào)文第三十三條)稅務(wù)部門將放棄扮演保姆的角色逐步由財(cái)務(wù)人員自行判斷自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)建議仔細(xì)品味第三十三條的意蘊(yùn)。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（1）直接收款納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。(條例第十二條)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天三先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。（36號(hào)第四十五條)疑問:如果是營(yíng)改增前應(yīng)確認(rèn)來確認(rèn)收入也未開具發(fā)票。且己被收繳營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的。營(yíng)改增后如何開票？（2）預(yù)收等納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。銷售自建建筑物的為銷售發(fā)生時(shí)間。(細(xì)則第二十五條)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)撇增值稅。（附件2)(一(八）7)征稅時(shí)間無差異差異在干增值稅實(shí)行預(yù)繳扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。(條例第十二條)增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。(三十六號(hào)文第四十五條)無差異征稅范圍條例規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為(以下稱應(yīng)稅行為)。但單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。(實(shí)施細(xì)則第二條)銷售無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但屬于下列非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情形除外：（一）行政單位收取的同時(shí)滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)。收取時(shí)開具省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)；收取款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供的工資的服務(wù)。單位或者個(gè)體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。（36號(hào)文第十條）價(jià)外費(fèi)用價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、偉約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：(一)由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（二)收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)，(三)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。(實(shí)施細(xì)則十三條)價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的音種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。（36號(hào)文第三十七條)以概念代替列舉計(jì)稅依據(jù)（1）營(yíng)業(yè)額：為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。（條例第五條）銷售額：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。（財(cái)稅【2016】36條第三十七條）營(yíng)業(yè)稅和增值稅是價(jià)內(nèi)稅和價(jià)外稅的不同，需要注意營(yíng)業(yè)額與銷售額的差異，一個(gè)含稅，一個(gè)不含稅。計(jì)稅依據(jù)（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。（附件2）（一、（三）、10）文本條巧妙地躲過了政府出讓土地價(jià)款并未繳稅，不得抵扣，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)居高不下的難題。計(jì)稅依據(jù)（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。（附件2）（一、（八）、7）過渡期政策，符合大多數(shù)人的期望，保證了總理的總體上稅負(fù)只減不增的承諾。（2）銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)（單位1.1）一般計(jì)稅方法單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。（財(cái)稅【2003】16號(hào)）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額。（附件2）（一（十））購(gòu)置改為取得，外延擴(kuò)大。沿襲差額計(jì)算的思想。（2）銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)（單位1.2）一般計(jì)稅方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。此段語言組織不清晰。似乎是想表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房地產(chǎn)老項(xiàng)目與機(jī)構(gòu)注冊(cè)、等級(jí)所在地不一致？容易引起誤解（2）銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)（單位1.3）一般計(jì)稅方法一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。問題同上（單位2）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人按照上述計(jì)稅辦法在不動(dòng)產(chǎn)所愛第預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。（附件2）（一（八））重點(diǎn)關(guān)注，自建部分沒有“減去”的內(nèi)容，即使自建部分可能原始成本不齊全，是否總局可考慮給予核定的兜底政策，以平衡自建和其他取得的不動(dòng)產(chǎn)的銷售稅負(fù)差。（個(gè)人）個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。（財(cái)稅【2015】39號(hào)）個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北上廣深。納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局委托地方稅務(wù)局代為征收。（36號(hào)文第五十一條）北、上、廣、深單獨(dú)列明，不再統(tǒng)一援引營(yíng)業(yè)稅政策。差異主要是非北上廣深的地區(qū)不區(qū)分普通和非普通住房。即使是非普通住宅，只要購(gòu)買時(shí)間超過2年（含2年）即可直接免征增值稅。視同銷售單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。（36號(hào)文第十四條）對(duì)公益行為擴(kuò)大優(yōu)惠范圍；原營(yíng)業(yè)稅關(guān)于自建銷售后，自建應(yīng)視同應(yīng)稅環(huán)節(jié)的定義被刪除。核定銷售額納稅人有價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額。（實(shí)施細(xì)則第二十條）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序確定銷售額（36號(hào)文第四十四條）偏高也是異常，合理商業(yè)目的概念被引入。計(jì)稅方法納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。（條例第四條）增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特點(diǎn)應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（36條文第十七條第十八條第十九條）引入一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法概念。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)稅額是增值稅獨(dú)有的概念；明確非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收，銷毀、拆除的情形。（36號(hào)文第二十八條）稅率（1）銷售不動(dòng)產(chǎn)5%（條例）銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)11%（財(cái)稅【2016】36號(hào)第十五條）稅率和計(jì)算方式都有了變化。（2）其他同上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。（附件2）（一（八）9）征稅率同上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。（附件2）（一（八）7、8）應(yīng)納稅額計(jì)算公式應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額X稅率（條例第四條）一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額；簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)納稅額=銷售額X征收率（36號(hào)文第二十一條，第三十四條）引入了銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額；含稅、不含稅概念。折讓、退回的處理折讓無明細(xì)規(guī)定；退回；銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項(xiàng)退款已征收過營(yíng)業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營(yíng)業(yè)額中減除。(財(cái)稅【2003】16號(hào))第三條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票。(第四十二條)增值稅比營(yíng)業(yè)稅增加了折讓的規(guī)定。營(yíng)改增后營(yíng)業(yè)稅已不能減除，已征收的只能申請(qǐng)退稅。折扣納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除?！矔盒袟l例實(shí)施細(xì)則第十五條)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價(jià)款為銷售額，未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價(jià)款為銷售，不得扣減折扣額?！驳谒氖龡l)基本思路相同重組在資產(chǎn)重組過程中通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力為一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營(yíng)業(yè)稅。(總局2011年第51號(hào)公告)(二)在資產(chǎn)重組過程中通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地便用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。（附件2.一、）基本思路相同試點(diǎn)前發(fā)生業(yè)務(wù)的特殊規(guī)定11.試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的，因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以低減允許扣除項(xiàng)目金額，截止納人營(yíng)改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅。差額征收的營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增前沒抵減完的，不遞減營(yíng)改增后的增值稅，而是向原地稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。試點(diǎn)前發(fā)生業(yè)務(wù)的特殊規(guī)定22.試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的，營(yíng)改增后發(fā)生退款，向原來收了營(yíng)業(yè)稅的主管地稅局申請(qǐng)退稅。試點(diǎn)前發(fā)生業(yè)務(wù)的特殊規(guī)定33.試點(diǎn)納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增日之前的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為，自然還是應(yīng)補(bǔ)營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”前后稅負(fù)比較（含案例）1.銷售不動(dòng)產(chǎn)稅負(fù)分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本主要有三大塊：建筑安裝及配套設(shè)施成本、土地出讓成本以及財(cái)務(wù)成本。根據(jù)改革方案，對(duì)于適用或選擇適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，按11%增值稅率繳稅，可以將土地出讓金成本從銷售額中扣除。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地出讓金是最大的一塊，約占房地產(chǎn)成本的30%到40%，一線城市甚至更高。土地出讓金可以在銷售額中扣除，對(duì)于減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)至關(guān)重要。建筑業(yè)和金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)一并納入營(yíng)改增試點(diǎn)，有助于降低蓋房和融資成本。因此，稅負(fù)一般會(huì)降低。對(duì)于適用或選擇適用一般計(jì)稅方法的非房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人轉(zhuǎn)讓非自建不動(dòng)產(chǎn)類似比較方法，主要考慮購(gòu)置原價(jià)占售價(jià)比重，但一般購(gòu)置原價(jià)占比較大，所以稅負(fù)往往是下降的。非房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人自建不動(dòng)產(chǎn)“營(yíng)改增”后，稅率由5%升為11%，要依據(jù)其進(jìn)項(xiàng)抵扣情況來判斷稅負(fù)變化。此外，房地產(chǎn)業(yè)中小規(guī)模納稅人，以及選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的所有一般納稅人，按照5%的征收率計(jì)稅，由于營(yíng)業(yè)稅實(shí)行的是價(jià)內(nèi)稅，稅負(fù)略有所下降。【案例1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司（一般納稅人）銷售一幢新建商品房，取得銷售收入7000萬元，已知該公司支付的與商品房相關(guān)的土地出讓金為2000萬元，購(gòu)買電梯等設(shè)備800萬元，建筑安裝工程費(fèi)為1500萬元，接受設(shè)計(jì)服務(wù)花費(fèi)200萬元，（以上均為不含稅價(jià)格，以上購(gòu)進(jìn)均取得增值稅專用發(fā)票且已通過認(rèn)證允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額），支付員工工資600萬元。營(yíng)改增前，交納營(yíng)業(yè)稅，且購(gòu)進(jìn)材料和服務(wù)不能抵扣應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=7000×5%=350（萬元）營(yíng)改增后，交納增值稅，且可抵扣符合條件的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)交增值稅=（7000－2000）×11%－（800×17%+1500×11%+200×6%）=550-313=237（萬元）很明顯營(yíng)改增后有了較大的降稅比例。2.個(gè)人二手房交易，稅率“平移”，稅負(fù)不變?cè)鲋刀惖牧⒎ㄔ瓌t是不含稅計(jì)征，屬于價(jià)外稅，那么按照住房成交價(jià)計(jì)征增值稅時(shí)需要將含稅銷售額進(jìn)行換算，換算公式為：不含稅銷售額=成交價(jià)÷（1+5%），應(yīng)納增值稅=不含稅銷售額×5%，實(shí)際稅負(fù)為4.76%[1÷（1+5%）×5%=4.76%]。由于營(yíng)業(yè)稅實(shí)行的是價(jià)內(nèi)稅，因此，二手房實(shí)行增值稅后比原來的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)略有所下降?！景咐?】市民出售購(gòu)買2年內(nèi)房屋，如果銷售額總價(jià)100萬元。（1）營(yíng)改增前，需繳納營(yíng)業(yè)稅5萬元。營(yíng)改增后，按增值稅算，把100萬視作含稅銷售額，那么不含稅銷售額就是：100÷（1+0.05）=95.24（萬元），即應(yīng)繳納增值稅額=95.24×5%=4.76（萬元），相比營(yíng)業(yè)稅少了0.24萬元。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃不動(dòng)產(chǎn)租賃“營(yíng)改增”后，適用或者選擇適用一般計(jì)稅計(jì)稅方法的稅率由5%升為11%，要依據(jù)其進(jìn)項(xiàng)抵扣情況來判斷稅負(fù)變化。小規(guī)模納稅人以及選擇簡(jiǎn)易征收辦法的一般納稅人，按照5%的征收率計(jì)稅，由于營(yíng)業(yè)稅實(shí)行的是價(jià)內(nèi)稅，稅負(fù)略有所下降。個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)“營(yíng)改增”前營(yíng)業(yè)稅按3%減半征收，與“營(yíng)改增”后按1.5%一致，由于營(yíng)業(yè)稅實(shí)行的是價(jià)內(nèi)稅，稅負(fù)略有所下降?；贑8051F單片機(jī)直流電動(dòng)機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對(duì)良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實(shí)現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級(jí)倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營(yíng)養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測(cè)試儀的研制基于單片機(jī)的自動(dòng)找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機(jī)的液壓動(dòng)力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測(cè)儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實(shí)現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗(yàn)臺(tái)控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動(dòng)器的研究和設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實(shí)時(shí)內(nèi)核設(shè)計(jì)及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測(cè)儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點(diǎn)滴速度自動(dòng)檢測(cè)儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測(cè)量?jī)x的研制基于PIC單片機(jī)的電能采集終端的設(shè)計(jì)和應(yīng)用基于單片機(jī)的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機(jī)單片機(jī)控制系統(tǒng)的研制基于單片機(jī)的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機(jī)的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機(jī)的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機(jī)控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機(jī)的多生理信號(hào)檢測(cè)儀基于單片機(jī)的電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)Pico專用單片機(jī)核的可測(cè)性設(shè)計(jì)研究基于MCS-51單片機(jī)的熱量計(jì)基于雙單片機(jī)的智能遙測(cè)微型氣象站MCS-51單片機(jī)構(gòu)建機(jī)器人的實(shí)踐研究基于單片機(jī)的輪軌力檢測(cè)基于單片機(jī)的GPS定位儀的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機(jī)系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機(jī)的時(shí)控和計(jì)數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機(jī)和CPLD的粗光柵位移測(cè)量系統(tǒng)研究單片機(jī)控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機(jī)應(yīng)用能力的探究基于單片機(jī)控制的自動(dòng)低頻減載裝置研究基于單片機(jī)控制的水下焊接電源的研究基于單片機(jī)的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機(jī)的氚表面污染測(cè)量?jī)x的研制基于單片機(jī)的紅外測(cè)油儀的研究96系列單片機(jī)仿真器研究與設(shè)計(jì)基于單片機(jī)的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機(jī)的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)基于MSP430單片機(jī)的電梯門機(jī)控制器的研制基于單片機(jī)的氣體測(cè)漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機(jī)的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機(jī)和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測(cè)技術(shù)研究基于單片機(jī)的膛壁溫度報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于AVR單片機(jī)的低壓無功補(bǔ)償控制器的設(shè)計(jì)基于單片機(jī)船舶電力推進(jìn)電機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于單片機(jī)網(wǎng)絡(luò)的振動(dòng)信號(hào)的采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的大容量數(shù)據(jù)存儲(chǔ)技術(shù)的應(yīng)用研究基于單片機(jī)的疊圖機(jī)研究與教學(xué)方法實(shí)踐基于單片機(jī)嵌入式Web服務(wù)器技術(shù)的研究及實(shí)現(xiàn)基于AT89S52單片機(jī)的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的多道脈沖幅度分析儀研究機(jī)器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機(jī)控制系統(tǒng)基于單片機(jī)的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學(xué)實(shí)驗(yàn)中的應(yīng)用研究基于單片機(jī)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)通信研究與應(yīng)用基于PIC16F877單片機(jī)的莫爾斯碼自動(dòng)譯碼系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的模糊控制器在工業(yè)電阻爐上的應(yīng)用研究基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究與開發(fā)基于Cygnal單片機(jī)的μC/OS-Ⅱ的研究基于單片機(jī)的一體化智能差示掃描量熱儀系統(tǒng)研究基于TCP/IP協(xié)議的單片機(jī)與Internet互聯(lián)的研究與實(shí)現(xiàn)變頻調(diào)速液壓電梯單片機(jī)控制器的研究基于單片機(jī)γ-免疫計(jì)數(shù)器自動(dòng)換樣功能的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的倒立擺控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)HYPERLINK