某大型地產(chǎn)商天津項目營銷策劃報告

**住宅定位報告1我們的客戶是誰？他們需要什么樣的產(chǎn)品？本次報告需要解決的問題2報告架構(gòu)項目本體分析住宅概念定位住宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)測算住宅市場調(diào)查住宅客戶定位成功案例借鑒銷售中心建議3**開發(fā)背景**集團(tuán)**集團(tuán)自1994年以來一直位列世界500強。其主業(yè)為：地產(chǎn)與酒店、生化能源、糧油加工、糧油貿(mào)易；目前在海內(nèi)外擁有5家上市公司：**國際、**地產(chǎn)、**屯河、**控股、豐原生化；**集團(tuán)計劃用10年時間成為全球最富有進(jìn)取精神、最優(yōu)秀、最令人尊敬的企業(yè)之一。**集團(tuán)**集團(tuán)是天津市房地產(chǎn)行業(yè)首家上市公司，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，為天津市房地產(chǎn)企業(yè)二十強、中國房地產(chǎn)企業(yè)200強、中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強.4**位于天津市中高收入階層聚集區(qū)域在天津的城市發(fā)展史上，西岸歷來是城市發(fā)展的主區(qū)與主要繁華區(qū)。直至今日，南開、和平、河西三區(qū)依然是天津最為繁華的三個行政區(qū)。本案所處位置目前老城廂地區(qū)居住項目成交價均已超過萬元，高于城區(qū)住宅項目成交均價14%，老城廂地區(qū)已成為天津中高收入階層的聚集區(qū)域。數(shù)據(jù)來源：思源數(shù)據(jù)庫5項目位置項目四至南門外大街以西、南開二馬路以東、南開一緯路以北、南馬路以南。交通分析本項目三面臨路，東側(cè)緊鄰之南門外大街和北側(cè)緊鄰之南馬路均為雙向六車道城市主干道。項目距天津火車站和京津唐高速出口僅20分鐘的車程，距離京津高速大巴總站5分鐘。服裝街南門外大街南開二馬路南馬路南開一緯路6總用地面積約8.9萬平米容積率>=3.7總建筑面積約50萬平米建筑密度B地塊小于等于60%C地塊小于等于35%**—都市綜合體地塊使用性質(zhì)地上建筑面積B地塊寫字樓60000商業(yè)114400車庫18285住宅68000會所/幼兒園2000C地塊酒店35000服務(wù)式公寓38750商業(yè)5810B地塊包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心、標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓和5座33層以下的住宅；C地塊包括超五星級大酒店及裙房商業(yè)、服務(wù)式公寓。**是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性都市綜合體。寫字樓商業(yè)酒店酒店式公寓住宅7**項目整體定位通過各種功能綜合互補，建立相互存在的價值關(guān)系，從而形成不同時段的城市多樣化生活

一個城市的精神引領(lǐng)、一個資源共生、聚合增值的模式，將生活資源融入其中城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的建筑群體。**國際生活中心8報告架構(gòu)項目本體分析住宅概念定位住宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)測算住宅市場調(diào)查住宅客戶定位成功案例借鑒銷售中心建議9**住宅物業(yè)基本特性協(xié)同性的發(fā)展：住宅物業(yè)檔次與項目整體保持統(tǒng)一性并協(xié)同發(fā)展商務(wù)性的特征：項目整體以商業(yè)、商務(wù)為主基調(diào)配套性的特點：住宅用地總建面積7.86萬㎡，占項目總體量的16%居住型的物業(yè)：住宅物業(yè)的終端客戶應(yīng)以長期居住做為主要目的限制條件：產(chǎn)品執(zhí)行90/70規(guī)定住宅物業(yè)與商業(yè)、高端酒店為鄰，自處鬧市繁華，卻又鬧中取靜、自成一體，這些難能可貴的特征和質(zhì)素，使得住宅物業(yè)區(qū)別于普通的住宅。10微觀依據(jù)城市中心綜合體商業(yè)商務(wù)的主基調(diào)住宅需與整體保持統(tǒng)一性住宅物業(yè)的居住性品牌號召力**住宅物業(yè)定位依據(jù)有一種居住方式，能夠讓擁有共同思想的人居于同一處；有一種生活態(tài)度，能夠讓生活半徑盡量縮??；有一種城市精神，能夠讓執(zhí)著定位城市中心！宏觀依據(jù)城市發(fā)展進(jìn)程城市主中心多元化的生活氛圍中高收入階層聚集的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的商務(wù)人群&11**住宅物業(yè)定位依據(jù)酒店管理公司公寓管理公司私人業(yè)主酒店公寓服務(wù)式公寓客群（差旅1-12天）客群（商務(wù)15天-半年）客群（居住1年以上）三種居住功能經(jīng)營者、客群不同，不存在直接競爭**居住功能類型12**住宅物業(yè)的概念定位城市中心高端公寓以居?。ńK端客戶）做為主導(dǎo)功能13報告架構(gòu)項目本體分析住宅概念定位住宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)測算住宅市場調(diào)查住宅客戶定位成功案例借鑒銷售中心建議競爭區(qū)域市場調(diào)研天津綜合體地產(chǎn)分析宏觀環(huán)境分析城市多核發(fā)展理論天津城市發(fā)展階段預(yù)判14城市多核發(fā)展理論15城市多核發(fā)展理論多核發(fā)展城市城市發(fā)展商務(wù)核心區(qū)金融核心區(qū)電子核心區(qū)娛樂核心區(qū)商業(yè)核心區(qū)文化核心區(qū)居住配套的出現(xiàn)16城市多核發(fā)展理論居住配套的出現(xiàn)發(fā)展初期發(fā)展中期主導(dǎo)功能建筑初具規(guī)模大量圍繞都市核心土地重新定位面世豪華城市公寓普遍單價較低以大戶型行政公館為主奢侈精裝豪宅面對公司高管以及高端客戶主導(dǎo)功能建筑日益完善、飽和、領(lǐng)袖地位凸顯大量土地均以出讓，并掌握在開發(fā)商手中土地稀缺性日益明顯，土地價格日益攀升客戶需求面積減小高單價產(chǎn)品出現(xiàn)中小戶型城市公寓單價相對較高以中小戶型為主，輔以少量大戶型、超小戶型現(xiàn)代簡約精裝修面對核心區(qū)內(nèi)中高端客戶多核發(fā)展城市階段17城市多核發(fā)展案例分析多核發(fā)展城市借鑒案例SOHO北京公館項目基本情況物業(yè)地址朝陽區(qū)新源南路與新源街路口西北角物業(yè)類型公寓開發(fā)商SOHO中國開盤時間2007年12月19日建筑規(guī)模66000平方米容積率6綠化率30%銷售狀況截至2008年初銷售48套目前主力戶型面積150--200平米占25%；200--250平米占40%均價46766元/平方米使用率75%總套數(shù)263套標(biāo)準(zhǔn)層高3.1米物業(yè)管理公司第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司該項目運作初期主力戶型面積在500—700平米之間，總價在1500萬/套以上，銷售套數(shù)幾乎為0，后來轉(zhuǎn)手給SOHO中國，分隔成150—250平米的小面積戶型，配以全套家俱家電，在一個月之間就售出48套。18結(jié)論北京公館先期以大戶型為主，總價在1500萬元/套以上，與客戶的支付能力與心里需求有一定差距，因此先期銷售較為失敗；后期，北京公館將戶型面積縮小至150-250平米為主，減小戶型面積，從而減少了戶型總價，并以贈送全套家電、家具來增加附加值，因此后期獲得了成功銷售。先期后期主力面積總價范圍銷售狀況500-700平米1500萬元/套以上銷售率幾乎為0150-250平米700-1000萬元/套之間一個月內(nèi)售出48套附加值：贈送全套家電、家具城市多核發(fā)展案例分析19多核發(fā)展城市借鑒案例思源目前代理某項目規(guī)劃總用地：3.089公頃總建筑面積：18.36萬M2其中：住宅建筑面積：4.87萬M2配套公建建筑面積：5.08萬M2非配套公建建筑面積：8.42萬M2居住戶數(shù)：216戶容積率：3.97建筑密度：43.11%綠化率：30%停車數(shù)量：汽車716輛、自行車2688輛層數(shù)：地下3層。地上裙房5層，高層18層。城市多核發(fā)展案例分析20多核發(fā)展拳城市典型找案例住宅戶數(shù)比及面積比高層住宅戶型面積戶數(shù)戶數(shù)比建筑面積面積比50㎡－100㎡62.78%5371.10%100㎡－150㎡2511.57%34937.17%150㎡－200㎡5625.93%989620.32%200㎡－250㎡3918.06%863417.73%250㎡－300㎡5826.85%1556631.96%300㎡－350㎡2712.50%877518.02%350㎡－400㎡52.31%17993.69%合計216100%48700100%思源目快前代理炒某項目住宅戶室比高層住宅居室數(shù)戶數(shù)戶室比一居156.94%二居7032.41%三居12055.56%四居115.09%合計216100%整體的伸戶型面是積偏大干，使用播率偏低庭。存在紅一定比樹例的2罪00平告米的兩掉居、2捷50—妙350夸平米以東上的三叼居；按言照24凡000腫元/平漿方米的回單價計國算，將撫出現(xiàn)總扭價在5耕00萬尚以上的銅兩居產(chǎn)阿品和近巧千萬的吉三居戶晃型。這污對銷售厘形成很去大阻力兩。因此我們待建議開發(fā)帳商務(wù)必要遞做戶型面扯積調(diào)整，師經(jīng)過大量誘的設(shè)計、佳報批、調(diào)素整工作后祖，目前戶券型在80藝-180拾平米，從蝕而使總價邁降低，減棉少了銷售屋壓力。城市多核生發(fā)展案例橫分析21結(jié)論該項目的眾戶型規(guī)劃擔(dān)設(shè)計由原宗來的中大初戶型為主免，以50刪0—10針00萬元嚇/套的總澇價面世，身勢必導(dǎo)致線銷售壓力緣瑞過大的局模面，因此偵經(jīng)過建議太調(diào)整后的也主力戶型兄為180砌平米，按藝均價24隱000元磨/平米計谷算，主力考戶型總價籠集中在4基00萬/造套左右，剝極大的降效低了銷售義風(fēng)險，保鳴障了今后伙的成功銷袍售。城市多核列發(fā)展案例裝分析先期后期主力面積總價范圍銷售狀況200-350平米500-1000萬元/套銷售阻力極大80-180平米190萬-400萬元/套降低銷售風(fēng)險，減少銷售壓力22從以上坦兩個失杰敗案例誘可以看羅出，開咽發(fā)商在河開發(fā)產(chǎn)盯品到產(chǎn)遼品面世般，需要鏡1-2膛年時間蝦，在這垮段時間飛內(nèi)，開未發(fā)單位啞沒有對恰城市發(fā)芬展階段砌進(jìn)行準(zhǔn)顯確預(yù)判睜，導(dǎo)致庭這兩個覺項目先貼期的銷碗售情況劇不理想飯，因此專：判斷一個谷城市所處憑的發(fā)展階配段，對地脈產(chǎn)項目的遙客群定位套、產(chǎn)品定里位以及最束后的成敗領(lǐng)至關(guān)重要那么，蜓判斷天并津所處峰的城市象發(fā)展階類段，將肆成為本攻項目定捆位以及徑未來發(fā)刊展方向喪的前提級。城市多核裁發(fā)展案例趙分析由于：援北京在胖06-首07年埋已經(jīng)由跪城市多圓核化發(fā)蝴展初期須進(jìn)入到炒中期階居段產(chǎn)品設(shè)計發(fā)展初期1-2年發(fā)展中期產(chǎn)品問世1-2年城市多核發(fā)展產(chǎn)品開發(fā)過程23宏觀環(huán)境肚分析242006蹲年6月，攔“國務(wù)院松20號文沫”，確立態(tài)了天津金丑融先行先散試。200寬6年8杠月9日羽，國務(wù)嫂院正式尖發(fā)布了笑對《天撲津市城爛市總體全規(guī)劃(燒200琴5-2參020騾年)》爬的批復(fù)毒，首次讀明確天玩津為是吳環(huán)渤海瓜地區(qū)的竭經(jīng)濟(jì)中咳心，并暑逐步建愿設(shè)成為貞國際港棗口城市舉、北方宇經(jīng)濟(jì)中騙心和生明態(tài)城市纖。2006伴年天津已施成為我國寧繼上海、錢北京之后蟲，第三個笛常住人口邪人均生產(chǎn)吸總值超過合5000丘美元的省債份/直轄聞市。2008縮慧.1.2籍4日天津選市統(tǒng)計局充宣布，初牌步核算，厘并經(jīng)國家匙統(tǒng)計局評捉估審定，符2007尖年該市經(jīng)融濟(jì)總量為腰5018目.28億毀元，按可艦比價格計闊算，比上介年增長1斑5.1%練。人均生產(chǎn)?？傊?0永22美元。天津定翼位北方賊經(jīng)濟(jì)中針心，經(jīng)極濟(jì)穩(wěn)步競發(fā)展達(dá)違到中上婚等國家窮水平宏觀環(huán)境虧分析25OTC效（Ov層er層The伶Co兵unt需er）停市場，闖又稱“徐柜臺交謙易”市悟場、“燃場外交線易”市傲場，統(tǒng)資指在交籌易所市員場外進(jìn)驚行的證什券交易劉，其具轉(zhuǎn)體形式污不是常牽設(shè)的市惱場而是忍一個投暴資網(wǎng)絡(luò)守。在柜槐臺交易攀市場中降，證券浙經(jīng)營機霞構(gòu)一般伶發(fā)揮做牲市商的斯作用，虛既是交專易的組嗚織者，悶又是交丙易的參歸與者，散證券投僅資者通敏過柜臺想，或面作談、電潑話、傳展真、網(wǎng)腔絡(luò)等方甜式與做騾市商直逗接進(jìn)行忍證券交污易。200嫁8年3敏月17壓日《天覆津濱海粉新區(qū)綜終合配套偶改革試本驗方案曬》，獲虛得中國鐘國務(wù)院膠正式批蜂復(fù)。天津市亞獲得全飽國性O(shè)如TC市腹場（柜片臺交易碧市場）筋開辦權(quán)天津即燭將有全悟國性的棗股票較患易市場溝，未來詳將成為環(huán)中國經(jīng)位濟(jì)增長勉的第三蟻極宏觀環(huán)境雅分析26上圖可浴以看出果，天津苗從04阻年以來醬實際利跪用外資門額已基跨本與深推圳和北梨京持平知；從0慨2年以拉來實際盤利用外第資增長淋率一直包保持較嚴(yán)高增長途率，除康03年斧有所下范降外，斯基本比鎖同期上奔海、北忠京和深演圳要髙項。資料來界源：統(tǒng)逝計年鑒大量外羞資相繼虜進(jìn)入天慣津而且啟保持一囑個較高古增長勢看頭宏觀環(huán)境鋼分析27200像7年，表天津市況引進(jìn)國建內(nèi)資金歪到位額妥612襪億元，疊其中引勵進(jìn)超億看元的大磚項目1釣12個鎮(zhèn)，促進(jìn)瘦了區(qū)域役間的經(jīng)鈔濟(jì)合作蛋向多層降次、多害領(lǐng)域、穴多途徑所延伸。08年擇1月份凡，全市蔑共引進(jìn)敵國內(nèi)招桐商引資像項目1停68個登，到位咸資金6演4.6瘦2億元華，同比腰增長6蛇9.9庫3%，砌完成全希年預(yù)期淚工作目叢標(biāo)80踢1億元磨的8.呆1%。全市國樹內(nèi)引資酒在實現(xiàn)坐高起步屈的同時婦，呈現(xiàn)路出新的兄特點。誓一是服蓮務(wù)業(yè)在始引進(jìn)內(nèi)肅資中比些重增大略。一月戲份投向往服務(wù)業(yè)泛的內(nèi)資售項目共捎91個單，到位私資金5它6.1界億元，州占全市厚引進(jìn)內(nèi)剩資比重嶼的86勿.8%施。二是畏民營資律本快速帆涌入津墻門。外呼地民營淡企業(yè)在守津投資練項目1脹55個雄，到位狐資金4乘8.3乖6億元作，同比沾增長1消03%閣。大量內(nèi)門資高速滴進(jìn)入天成津市場笨，自2夜003春年以來閉已超過忘外資實巴際利用日額宏觀環(huán)境千分析28天津市規(guī)述劃形成“迎一軸兩帶屈三區(qū)”的養(yǎng)市域空間烤布局結(jié)構(gòu)“一軸漂”是指：“安武清——拾中心城區(qū)則——濱海市新區(qū)核心貿(mào)區(qū)”發(fā)展影主軸；“兩帶”是指：“崗寧河——董漢沽——涂濱海新區(qū)員核心區(qū)—季—大港”釋東部沿海疑發(fā)展帶和色“薊縣—唇—寶坻—鞏—中心城束區(qū)——靜宴海”西部廢城鎮(zhèn)發(fā)展胡帶?！叭齾^(qū)”是指：北惑部薊縣山辰地生態(tài)環(huán)境建婦設(shè)區(qū)、房誠中部“納七里海傷——大柴黃堡洼籮”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)榜區(qū)、南部?！皥F(tuán)泊洼嘉水庫——驅(qū)北大港水遮庫”濕地生態(tài)環(huán)境建罷設(shè)區(qū)，棉主要發(fā)嫩展生態(tài)完優(yōu)勢。一軸兩帶懷三區(qū)，帶翻狀延伸為掙主，形成華由中心城惹市、區(qū)縣臂新城、中倡心鎮(zhèn)、一漲般建制鎮(zhèn)煤構(gòu)成的市業(yè)域城鎮(zhèn)結(jié)連構(gòu)。宏觀環(huán)境康分析29以“中動心城區(qū)垂&濱海輪新區(qū)核航心區(qū)”剛為主體駛，結(jié)合翅東部沿張海發(fā)展鉆帶，構(gòu)蟲筑“T祥”型組闖團(tuán)式布憂局結(jié)構(gòu)紐奉。以中心取城區(qū)為遇主中心攻，以濱放海新區(qū)靠核心區(qū)墳和海河燭新城為潤副中心草。在外燃圍發(fā)展壁居住就持業(yè)綜合瞞型城市畢組團(tuán)，約利用河柏流、濕卷地等自過然生態(tài)遠(yuǎn)條件，匹構(gòu)筑網(wǎng)偽絡(luò)狀綠座地及開判敞空間行系統(tǒng)。公共設(shè)施風(fēng)布局形成偏“一主一聚副多核”隔的空間結(jié)愚構(gòu)?！耙恢鼬B”指市級才公共設(shè)蜻施主中綱心，位杜于中心量城區(qū)的范海河兩摟岸地區(qū)鎮(zhèn)?！耙桓苯馈敝甘屑壒焦苍O(shè)施副身中心，位祝于濱海新陪區(qū)核心區(qū)精?！岸嗪恕敝付鄠€六區(qū)級、倉組團(tuán)級紋公共設(shè)景施中心昏。宏觀環(huán)境請分析30中心城市悠包括中心算城區(qū)及外捏圍地區(qū)和杯濱海新區(qū)束，主要發(fā)爐揮其對環(huán)衡渤海地區(qū)抖乃至我國解北方的吸心引、輻射牙和帶動作釣用。強力促貢進(jìn)中心喘城市發(fā)章展中心城區(qū)哲積極發(fā)展驕金融、商才貿(mào)、科教辮、信息、啦文化等高爬端服務(wù)職塊能，并安薪排必要的政居住功能抱，重點建銜設(shè)客運交毛通樞紐，摸適當(dāng)發(fā)展餅都市型工梢業(yè)，形成嗚城市功能園完善、生酷活服務(wù)設(shè)泳施齊全，毫立足環(huán)渤煉海，面向揉東北亞的拿我國北方瘋經(jīng)濟(jì)中心螺。外圍地哈區(qū)重點室發(fā)展高興新技術(shù)綠產(chǎn)業(yè)、利現(xiàn)代制君造業(yè)、束教育科哲研等專勒業(yè)化職途能，接豬納中心特城區(qū)人肅口和工彎業(yè)外移曾，分擔(dān)粒中心城桶區(qū)壓力雖。濱海新理區(qū)立足衰天津、惑服務(wù)環(huán)錯渤海，何輻射“華三北”拖，面向雀東北亞雨，建成傻現(xiàn)代化郵的世界理性加工聞制造基粥地和物耳流中心都。具體威為：國遼內(nèi)外資腫本投向津的重要副聚集地胡，現(xiàn)代緊化的世烈界性加噴工制造歉基地和臟物流中項心；東有北亞地干區(qū)經(jīng)濟(jì)稅合作的熄前沿；獨促進(jìn)環(huán)藝渤海區(qū)勵域經(jīng)濟(jì)重加快發(fā)旗展的突腿破口；約京津冀尖區(qū)域經(jīng)提濟(jì)合作取的切入策點；天豪津市經(jīng)娘濟(jì)發(fā)展昌的引擎棄，國際墳港口城蔽市的標(biāo)養(yǎng)志區(qū)。宏觀環(huán)境捆分析31據(jù)天津置市統(tǒng)計造公報顯后示，2銹007眉年末，釘全市常睛住人口蛛為11來15萬停人，戶麥籍人口奔959易.10消萬人。勉其中外孤來人口嘆155鴉.9萬偽人，占均常住人適口的1爛3.9最8%。故與上年法相比增只加了2移9.7乖8萬人及，增長出速度達(dá)覆23.尚61%每，增加水的外來血人口占箱全市新錄增常住統(tǒng)人口的盒74.忽45％年份2004200520062007常住非戶籍人口91.12103.69126.12155.9增長率6.82%13.79%21.63%23.61%單位：等萬人市區(qū)人口井向外擴散罷，外來人若口猛增，咐城市處于創(chuàng)向多中心耗演變的階教段人口分布娛呈逐步向育城區(qū)外圍啟擴散，但幟仍保持市貼中心六區(qū)酷為重心、成放射式梯畜次向外擴該散的大體僅輪廓。天繼津人口的凍空間分布除具有3個頑顯著特征汁：1．市被中心地區(qū)要人口向外蛾擴散趨勢饅明顯；2左．環(huán)城地籮區(qū)與濱海鄙新區(qū)成為毀新的人口座聚集地：斗3．人口縮慧重心繼續(xù)壞向東南移足動。宏觀環(huán)境筋分析32從套均勸面積上救看，1御00平堵米左右填的適居按戶型一墳直是市騰場的主悅力產(chǎn)品陽。但套虎均面積利需求隨穗著價格姿的上升恐呈縮減熄的趨勢肺。天津客善戶對于蝦戶型面積需求呈縮小四趨勢宏觀環(huán)籌境分析33天津住練宅市場次價格已壘經(jīng)達(dá)到懶一定高謹(jǐn)度從圖表潑中可以照看出截愉至20霧07年別，天津闊住宅市縣場成交攔均價平摧均已達(dá)書到72尸00元謀/平米支，較2萍006鬼年相比鄰平均漲野幅為2源9%，愁可見，惠目前天故津住宅山市場價伏格已經(jīng)磚達(dá)到一督個新的半高度，神價格增陷長幅度學(xué)較快。數(shù)據(jù)來源社：天津市牙房管局宏觀環(huán)境嗽分析3435天津城市溝發(fā)展階段撿預(yù)判35從宏觀而經(jīng)濟(jì)上冷看天津習(xí)即將進(jìn)返入城市升多核化宮發(fā)展中構(gòu)期目前天漢津已經(jīng)蕩建立了灘雄厚的抄經(jīng)濟(jì)基櫻礎(chǔ)，多我中心發(fā)石展成為序城市發(fā)熔展的必合經(jīng)之路挽；大量外資守與內(nèi)資的六涌入，帶育來了大量聚的國內(nèi)外筐高端、知夸名企業(yè)進(jìn)撥駐天津，肺推動了天仍津商務(wù)地癥產(chǎn)市場發(fā)極展；天津獲得OTC市場開舉辦權(quán)，姥更加速役了天津晝的經(jīng)濟(jì)涂發(fā)展與庭國際知信名度；從天津駕未來規(guī)故劃上看境，“一棵軸兩帶末”的城緣瑞市空間壘布局與最“一主廟一副多梅核”的義空間結(jié)釣構(gòu)將輻使射并帶嘉動整個祝天津經(jīng)萍濟(jì)的發(fā)窄展；越來越多丑的外來人濕口涌入天算津，天津遙市區(qū)人口僵不斷外擴逮，加快了愚天津向多慰中心發(fā)展猛的速度，因此，醋我們判僚斷：目前天津電仍處于多沫核發(fā)展城死市初期，逮但在未來字的1-2犁年將進(jìn)入城市多核化仇發(fā)展中籠期天津城市笑發(fā)展階段黃預(yù)判36天津進(jìn)肅入多核必化發(fā)展系城市中膏期的特伐征：天遠(yuǎn)津未來務(wù)1-2近年將會悲有大量輸?shù)某鞘蟹ゾC合體顫問世，參例如泰舉達(dá)時尚膀廣場、毯天津嘉贈里中心潮、仁恒迷海河廣夸場等，族可以看防出：天津進(jìn)入支多核化發(fā)艦展中期的志特征天津即腸將進(jìn)入耍多核化鞏發(fā)展城紗市中期運——都市綜捉合體時頌代即將到寶來天津城市踐發(fā)展階段碌預(yù)判37天津所岔處的城深市發(fā)展糾階段判蚊斷天津在筍近兩年須推出以顧及未來黃供應(yīng)主酒要綜合礎(chǔ)體案例從天津在益售綜合體映項目和未底來即將問販?zhǔn)赖木C合粉體項目可童以看出，謙近1-2蠅年內(nèi)大量怎都市綜合悉體在天津職出現(xiàn)，且歉戶型呈現(xiàn)癢小型化趨劉勢天津近兩年推出主要綜合體項目項目名稱開盤時間產(chǎn)品組合住宅主力戶型面積均價住宅開盤時間天津灣2006年8月寫字樓、商業(yè)、住宅、公寓、酒店、城市公園92—140平米的二居和三居暫無2008年下半年萬通上游國際2007年6月3日寫字樓、酒店、餐飲、娛樂、住宅、別墅91平米二居、130-150平米三居10000元/平米2007年6月3日天津中心2007年6月15日酒店式公寓、酒店、寫字樓——25000元/平米2007年12月底天津目未來供應(yīng)主要綜合體項目泰達(dá)時尚廣場未定住宅、聯(lián)排、公寓、寫字樓，商業(yè)、娛樂、體育未定10000元/平米未定天津嘉里中心2009年6月后酒店、寫字樓、高級公寓、商場120-130平米二居；150-160平米三居未定未定仁恒海河廣場2008年9月后公寓、商業(yè)、綜合樓160-180平米三居未定未定陸家嘴小伙巷項目2009年6月后商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓、住宅未定未定未定38天津綜而合體競圓品研究具分析綜合體潔競品項嗓目綜合陜分析綜合體項脾目數(shù)據(jù)項目區(qū)域跪分布分析開發(fā)規(guī)模佛分析業(yè)態(tài)組板合分析居住物塌業(yè)部分冶單項分留析產(chǎn)品精裝漂修分析戶型面稻積及比封例分析物業(yè)服躺務(wù)分析購買客群幅分析競品綜吸合體研誰究結(jié)論39天津綜合覆體項目列表項目嘉里中心時代奧城國際區(qū)君隆廣場海河廣場天津現(xiàn)代城位置天津河?xùn)|區(qū)，以六經(jīng)路、六緯路、保定橋延長線和海河?xùn)|路為界它東臨衛(wèi)津南路，西臨水上西路，南臨凌水道，北臨賓水西道南京路99號，南京路與河北路交口處。東馬路水閣南地塊濱江道兩側(cè)，東至赤峰道，西至長春道，南至南京路，北至山西路區(qū)域河?xùn)|區(qū)河西區(qū)和平區(qū)南開區(qū)和平區(qū)開發(fā)面積72萬平米45萬平米18萬平米50萬平米75萬平米業(yè)態(tài)組合商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅、公寓商業(yè)、寫字樓、酒店公寓、酒店商業(yè)、寫字樓、酒店公寓、酒店商業(yè)、寫字樓、住宅公寓、酒店商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓開發(fā)進(jìn)度基礎(chǔ)施工階段商業(yè)及寫字樓和部分酒店公寓開發(fā)完成結(jié)構(gòu)封頂，進(jìn)入外裝階段基礎(chǔ)施工，完成銷售準(zhǔn)備工作商業(yè)部分已投入使用，寫字樓完成拆遷、酒店進(jìn)入前期施工，公寓正在規(guī)劃開發(fā)品牌嘉里建設(shè)融創(chuàng)中國御道津旅仁恒地產(chǎn)天津現(xiàn)代集團(tuán)（注：本騾次天津綜膝合項目的貧調(diào)查研究石是基于與咽天津**邪項目有相傳近的業(yè)態(tài)侄比例和規(guī)握模體量，坡投入運營王或?qū)⒔隀M成項目開剝發(fā)為參考能依據(jù)。因雅此我司選綠擇了時代奧鉤城、君鞭隆廣場懇、仁恒碑海河廣創(chuàng)場、天擴津現(xiàn)代吳城和嘉謝里中心等五項目求作為研究隊范本進(jìn)行障綜合研究孔。）40天津綜合乘體項目分布君隆廣場現(xiàn)代城嘉里中心海河廣場時代奧城分析：天津綜合業(yè)項目分布諒多以城市鍋中心區(qū)和描次中心區(qū)纏分布，其睜中南京路君和海河沿散線集中了數(shù)目前多數(shù)盾綜合體項煌目。41天津綜獅合體開畝發(fā)規(guī)模項目嘉里中心奧城國際區(qū)君隆廣場海河廣場天津現(xiàn)代城合計規(guī)模7245185075260（單位漏：萬平縱米）分析：天津區(qū)域戀市場與*思*項目類旺似的開發(fā)禿項目目前偵有5個，什其開發(fā)總薦體量達(dá)2侵60萬平慈米，其中冠嘉里中心持和天津現(xiàn)唯代城兩項接目的開發(fā)駛規(guī)模占天犁津城市綜斥合體項目亞開發(fā)總量魔的50%羽以上，達(dá)稀到147劃萬平米。42天津綜喝合體業(yè)蛇態(tài)組合商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅嘉里中心奧城國凡際區(qū)君隆廣寄場海河廣場天津現(xiàn)毒代城獨立商業(yè)甲級寫陪字樓香格里拉50年旨產(chǎn)權(quán)獨立商業(yè)級別呆不詳星級涉不燙詳70年顧產(chǎn)權(quán)街區(qū)商業(yè)甲級寫字洞樓威斯汀礙酒店50年略產(chǎn)權(quán)街區(qū)商珍業(yè)級別氧不鐵詳星級獨不役詳50年邀產(chǎn)權(quán)50年產(chǎn)結(jié)權(quán)凱賓斯基甲級寫字斥樓獨立商拌業(yè)分析：天津區(qū)域梯市場與*詳*項目類被似的綜合賺體項基本抗上都出現(xiàn)佳了4個以克上業(yè)態(tài)的汽組合，其喘中嘉里中駱心和海河為廣場兩項悶?zāi)康臉I(yè)態(tài)喉到達(dá)了5宴個。上述稿天津各綜猾合體業(yè)態(tài)守組合表明塑目前天津睬綜合體開趟發(fā)進(jìn)入了土一個快速嗓放量和相毛對成熟的鄰發(fā)展階段摩。43天津綜合暴體競品研革究分析綜合體門競品項盞目綜合扔分析綜合體項悄目數(shù)據(jù)項目區(qū)域瞧分布分析開發(fā)規(guī)模比分析業(yè)態(tài)組合床分析居住物恰業(yè)部分團(tuán)單項分檔析產(chǎn)品精談裝修分短析戶型面派積及比凳例分析物業(yè)服權(quán)務(wù)分析購買客遵群分析競品綜缺合體研叉究結(jié)論44分析：天疤津綜合體司建筑風(fēng)格宴多數(shù)項目展現(xiàn)代簡約贈，除仁恒坡海河廣場群項目外，竹其他項目校外立面多法為石材（章或鋁塑板舟）+局部娘玻璃幕墻愧搭配。項現(xiàn)目立面形旱象大氣簡削潔、品質(zhì)犁感強。天津綜合鉗體建筑立握面君隆廣折場時代奧城仁恒海河碰廣場嘉里中心天津現(xiàn)扭代城45項目嘉里中心奧城國際區(qū)君隆廣場海河廣場天津現(xiàn)代城裝修標(biāo)準(zhǔn)≥3000200040003000裝修特點參考北京嘉里中心公寓，具體不詳。采用高檔入戶門；采用國產(chǎn)品牌復(fù)合木地板。墻面涂刷乳膠漆。局部輕鋼龍骨石膏板吊頂；涂刷乳膠漆。廳或臥吊頂區(qū)域配筒燈廚房；封閉式廚房墻和地面用瓷磚，開放式廚房墻面局部采用瓷磚。高檔櫥柜配不銹鋼洗槽（含龍頭）。配電磁爐，排油煙機。伊萊克斯、海爾或LG牌冰箱。TOTO或科勒牌潔/浴具。龍頭及花灑；蘭日蘭、西門子或奇勝開關(guān)面板。德國艾洛櫥柜；德國漢斯格雅整體衛(wèi)浴及配件；瑞士勞芬洗面盆、座便器、德國卡德維鋼板浴缸。羅德爾內(nèi)夾鋼板三防門。仁恒品牌裝修具體不詳。該項目公寓部分還處于規(guī)劃階段，具體不詳。家電家具不贈送索尼、三星或飛利浦牌電視機，一室戶配25寸電視，二室戶及以上配29寸電視；AO史密斯或阿里斯頓牌熱水器。電視柜、床、床頭柜、沙發(fā)、茶幾、寫字臺及椅子、衣柜，贈餐臺、椅子。意大利華倫帝燃?xì)庠?、抽油煙機、嵌入式微波爐、消毒柜、洗衣機干衣機、冰箱；不贈送該項目還處于規(guī)劃階段具體不詳。天津綜勾合體競逆品裝修乒標(biāo)準(zhǔn)分析：從上表可羞以看出，子目前天津爺綜合體競幅品項目多堂主打成品狐全精裝概苗念，在提也供于項目囑定位相匹湊配的裝修逗材料的同贈時贈送多乳數(shù)家電產(chǎn)俯品。46項目嘉里中心奧城國際區(qū)君隆廣場海河廣場現(xiàn)代城面積居室面積銷售率面積銷售率銷售率面積銷售率一居80-90該項目尚未這正是銷售30-40100%76-8995%50該項目尚未這正是銷售——二居120-13068-6980%123-16093%80-110——三居156-160110100%180-300100%160-180——四居200-220————220——主力產(chǎn)品兩居、三居占總比例超過60%一居占總面積超過70%一居、兩居占總比例超過80%住宅部分尚未運作天津綜農(nóng)合體住豪宅戶型逮面積（單位券：平米競）分析：，天津綜唐合體內(nèi)住污宅產(chǎn)品戶法型一居范旨圍在30倦-90平柏米之間，恩兩居范圍兼在68-珠130平另米，三居券在110田-300脹平米不等暈。其中高茫檔定位項霜目均為舒乎適甚至奢咳侈型面積齒配置例如挨嘉里中心次和君隆廣膊場兩項目別，而中檔療項目定位社的奧城整定體戶型偏踐緊湊和經(jīng)色濟(jì)，二海悶河廣場項院目戶型面街積配置適達(dá)中屬于舒壇適型，而亡嘉里中心民的一、二畢居和君隆拳廣場的二嚴(yán)、三居戶開型面積配窗置均為奢劃侈型定位怖。從銷售暮角度分析塌，該類產(chǎn)針品消費呈爬兩端化，鞋大戶型和遺小戶型相隱對銷售較乘快，而中間間面積的方兩居產(chǎn)品且消化較慢后。47項目嘉里中心奧城國際區(qū)君隆廣場海河廣場天津現(xiàn)代城物業(yè)公司嘉里物業(yè)融創(chuàng)物業(yè)戴德梁行顧問仁恒物業(yè)——物業(yè)費用——2.2元/月.平米8元/月.平米————服務(wù)內(nèi)容——常規(guī)酒店服務(wù)內(nèi)容酒店服務(wù)+特約服務(wù)項目————天津綜蝕合體競粉品物業(yè)勢服務(wù)分析：從上表可誕以看出，狐目前天津北綜合體競美品項目的票物業(yè)服務(wù)國多數(shù)都由華開發(fā)商自仔己名下公葡司提供日捧常物業(yè)服封務(wù)，且服均務(wù)內(nèi)容于畫其服務(wù)費茶用掛鉤。48項目奧城國際區(qū)君隆廣場客群描述客群面較廣，有區(qū)域工薪階層，也有高端消費人群，其中多為小企業(yè)主和城市白領(lǐng)。企業(yè)高管、高級公務(wù)員、私營企業(yè)主、置業(yè)投資人。置業(yè)訴求區(qū)位、配套、精裝修、戶型、升值空間地段、物業(yè)服務(wù)、精裝修、城市發(fā)展?jié)摿^(qū)域來源周邊、梅江、體北、華苑80%環(huán)渤海其他城市占20%港澳臺、國內(nèi)其他地區(qū)占40%項目周邊區(qū)域、天津城區(qū)60%置業(yè)目的70%自住，30%投資；70%投資，30%投資投資80%，20%自用；60%自用，40%投資；天津綜脂合體競撤品購買播客群分析：從上述曾兩項目源分析可風(fēng)以看出辜目前綜憑合體項革目的客潮群來源膊中外地席甚至國義外購房賠人群占循到了一閘定比例俘，地緣怕性特征廁并不明察顯，而們其置業(yè)咳的著眼忙點在于穗項目地坐段和物信業(yè)服務(wù)今，是其間最主要態(tài)參考的曠對象。偵外地客尿群多以預(yù)投資為縮慧主，而她本地客盈群自用魄或自住病巨作。49天津綜合廟體競品研石究分析綜合體競味品項目綜設(shè)合分析綜合體項獅目數(shù)據(jù)項目區(qū)域屋分布分析開發(fā)規(guī)模嚼分析業(yè)態(tài)組合春分析居住物觀業(yè)部分悉單項分挖析產(chǎn)品精裝牌修分析戶型面確積及比忍例分析物業(yè)服務(wù)果分析購買客群右分析競品綜透合體研名究結(jié)論50天津綜針合體競逐品研究寒總結(jié)通過對目片前天津與挪項目開發(fā)獅體量和產(chǎn)西品定位接罪近的五個閘中高端綜息合項目的齡單項綜合蟻分析，可輸以看出目緒前天津綜次合體項目濱開發(fā)已進(jìn)懲入了市場傲集中放量善階段，甚別至可以說愈未來一兩路年將是天磁津地產(chǎn)的謙綜合體時突期。同時作娛為高端臺綜合體促的標(biāo)志強，多數(shù)遣品牌開變發(fā)商的所大體量串項目均鴿在物業(yè)俊管理和踏簽約酒友店方面葵都有國乏際知名宗品牌引老進(jìn)。而雞作為面抖向天津刻高端置爸業(yè)人群舉的綜合宋體競品地項目戶次型面積鏈多是舒耕適甚至蘇奢侈型貧面積配瞎置。綜上所述連天津**翅項目未來介要在市場磁上確定成閱功，就必選須尋求差滴異化，在告產(chǎn)品特色草功能上做脹出特色，謹(jǐn)并深挖客摟群需求進(jìn)仆行針對性床的營銷推堤廣，方可推在未來的錫市場開發(fā)營中立于不核敗之地。51居住類物亭業(yè)市場研扇究分析區(qū)域潛在滿市場競爭歷分析居住類物溜業(yè)篩選天津高檔辜住宅市場扯研究分析天津高嚷檔住宅告競品綜慶合分析天津高檔棚住宅典型堤競品分析天津高央檔公寓免市場研捐究分析天津高獎檔公寓緒競品綜朽合分析天津高茂檔公寓蹈典型競層品分析天津居戀住類物隸業(yè)市場媽分析結(jié)腳論區(qū)域競爭禮市場調(diào)研52天津居住價類物業(yè)競喚爭項目篩轉(zhuǎn)選原則本案上市久時間在0琴9年后，燒目前選取開的一些項回目主要是法目前在售眨且對本案壯有一定借讓鑒意義的肺項目。篩分原則關(guān)注點項目例舉區(qū)域接近原則通過分析周邊城市中心區(qū)域和次城市中心區(qū)域在售項目，為本案從區(qū)域和項目角度提供借鑒指導(dǎo)海河大道、伊頓玫瑰、上城豪苑、萬通上游國際、富力城、金盛國際檔次接近原則通過分析中高檔次在售項目，為本案從客戶角度提供借鑒指導(dǎo)華僑御景灣、君臨天下、犀地、天津公館、君隆廣場、迎賓國際公寓、天津中心注：在分析露比較時移我們將流按產(chǎn)品究性質(zhì)進(jìn)陶行歸類歪分析。53住宅類項目公寓類項目天津居鈔住類物督業(yè)競爭辛項目區(qū)反域分布注：本次遴觸選的競爭尋項目研究煙為13個仗，其中住蛇宅類項目劈燕7個，公陜寓類項目食6個。多登分布在老比城廂板塊甘及其輻射接區(qū)域，包野括城市中拖心區(qū)域。54居住類勤物業(yè)市榮場研究翻分析區(qū)域潛蹦在市場協(xié)競爭分脊析居住類爬物業(yè)篩煎選天津高檔蜘住宅市場查研究分析天津高出檔住宅效競品綜像合分析天津高檔郊住宅典型內(nèi)競品分析天津高檔寇公寓市場嬌研究分析天津高檔饑公寓競品吹綜合分析天津高檔須公寓典型菠競品分析天津居竄住類物告業(yè)市場宿分析結(jié)娃論區(qū)域競越爭市場壇調(diào)研55住宅競唇品項目聽綜合分必析項目名稱開盤時間原始開盤價格（元/㎡）07年開盤價（元/㎡）目前均價（元/㎡）是否精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）富力城05.7.306757887012500是1000伊頓玫瑰公寓08.3.1110001100012000否—上城豪苑07.9.1100001000013000是1500萬通上游國際07.68000800010000否—犀地05.11.2681801300018000否—金盛國際07.12.28100001100013500是1800價格分魂析分析：目前本案攀周邊的主棋要住宅競宿品項目售俱價平均在卸1300洪0元/平糊米左右；芝其中大盤咬項目，歷仍年的價格胳漲幅在2刊0%左右甲；目前周肺邊新上市云的項目均惹已進(jìn)行精絮裝修，裝銳修標(biāo)準(zhǔn)在雕1500炭元左右。56建筑風(fēng)音格富力城萬通上瘋游國際犀地城上城伊頓玫虧瑰金盛國查際海河大道分析：項目住宅很競品項目冒的建筑風(fēng)械格多以現(xiàn)貿(mào)代簡約為畫主，項目公整體形象奔檔次高，豎品質(zhì)感強姑。住宅競品瞧項目綜合詢分析57建筑形戚式項目名稱容積率建筑形態(tài)幾梯幾戶外立面材質(zhì)建筑風(fēng)格得房率層高富力城2.9以24到28層短板純南北向住宅為主兩梯兩戶兩梯三戶外墻飾面主材為優(yōu)質(zhì)外墻磚，底層裝飾石材或其它材質(zhì)南派主題建筑風(fēng)格80%3米伊頓玫瑰公寓4.5一棟蝶形點式高層和三棟短板式高層組成兩梯四戶兩梯七戶涂料新哥特式建筑78%3米城上城4.5建筑形態(tài)為20到33層11棟塔板結(jié)構(gòu)兩梯兩戶兩梯三戶LOW-E玻璃幕墻與高級石材的完美結(jié)合新古典主義78%2.9-3米.12號樓4.8米萬通上游國際2.76高層32層兩梯兩戶兩梯三戶涂料現(xiàn)代風(fēng)格76%3米犀地3.5由11座31層板式高層組成一梯一戶兩梯兩戶三梯兩戶石材法國邊鋒主義783米海河大道2.80

20棟住宅樓，3段底商，3處景觀，1個會所，1座公建兩梯三戶兩梯兩戶涂料歐式現(xiàn)代風(fēng)格75%2.9-3.1米金盛國際7.52凍塔樓,23層、40層6梯21戶4梯20戶玻璃幕墻加鋁板現(xiàn)代風(fēng)格70%3-4.36米住宅產(chǎn)品久的梯戶狀易況多為2勻梯2戶，兆甚至有3惰梯2戶的浴設(shè)計，突桿出產(chǎn)品的騙舒適度；甩目前各項錦目的整體激容積率均番在3及以欄上，土地副利用率較餃高；整體膽層高一般友在3米左泄右，出房找率在78株%左右。住宅競品郵項目綜合叮分析58戶型面焰積及配纖比分析：富力城升、海河夫大道和花犀地均道以大戶千型為主徒，上城鋸豪苑及廚萬通上洽游國際康以中小所戶型為交主，伊貴頓及金彎盛國際辭兩項目訴則以小串戶型為襯主。大炒盤項目剃整體戶交型面積好均比較毅偏大，擇中小樓論盤的戶耐型面積字整體偏恭小。住宅競品足項目綜合衣分析59消化速度占及存量目前富濾力城、迫海河大等道等項賣目均已閥接近尾時盤，產(chǎn)訂品所剩械不多，誕其余新篩開項目意的整體械體量不蘋大，消挽化周期尋在一年挺左右；英中等戶丘型為主都的項目謹(jǐn)月消化技套數(shù)在央30套摧左右，汁高端項氣目犀地膝月消化乳速度在淡15套舅左右；捕整體來才看，小裝戶型在魂各項目悠的消化壺速度較擇快，存念量較少零。注：統(tǒng)計記時間截至買到08年犧4月住宅競品枝項目綜合性分析60建材及設(shè)盼施設(shè)備分析：從上表尼可以看昏出住宅品競品項案目的裝歡修標(biāo)準(zhǔn)握，整體慢檔次較悲高，其愁中外墻地部分多遞采用局膽部石材起和幕墻尚或鋁塑漿板裝飾大；門窗足部分都半采用斷慢橋鋁；沸大堂裝琴修整體昨檔次較篇高，其胳中部分兄吸項目枕的大堂事更是采孔用的類貧似豪華籃酒店的聚裝修標(biāo)失準(zhǔn)。住宅競曠品項目邊綜合分怒析61建材及唇設(shè)施設(shè)絕備分析：從上表款可以看撞出，項懸目的住貸宅競品袋項目其書空調(diào)配出套多為牽分戶中洋央空調(diào)癥，電梯注檔次整錄體頗高嫁，二項壁目供水戚設(shè)備多窯為變頻肺分戶計脆量。住宅競包品項目挺綜合分呼析62客戶群體分析：從區(qū)域來蝴源看：住休宅產(chǎn)品的嫩地緣性成麻交較為突廢出，南開闖區(qū)是各項味目成交的情主要區(qū)域許；從年齡鑰上看：年佛輕白領(lǐng)及傍中年實力六群體是支軋撐各項目爐的主要群贊體；從購毀買動機：鵲周邊學(xué)校陪及配套成睛熟以及老胳城廂的核透心區(qū)位優(yōu)壁勢，是客懲戶成交的譯共同特點；住宅競屑品項目爸綜合分甜析63客戶整體特征來源年齡特征職業(yè)特點購房動機及關(guān)注點自住客戶自住客戶主要集中在南開區(qū)為主，對老城廂有一定的情結(jié)自住客戶的年齡主要集中在30—50歲之間.跨度從年輕群體到一些養(yǎng)老群體事業(yè)單位中、高層；年輕白領(lǐng)和一些私營業(yè)主老城廂成熟的配套、交通；學(xué)校教育資源；項目產(chǎn)品舒適度和性價比。投資客戶投資客戶的來源比較廣泛，分布在市內(nèi)六區(qū)和外地一些投資群體投資客戶主要集中在35—45歲之間的實力群體為主主要集中在一些私營業(yè)主老城廂的地段價值和項目的投資升值潛力分析：住宅項膏目的自蚊住客戶幅和投資燦客戶的霧比例一西般為7邁：3，堅自住客蠶戶占到錦項目成亂交的主固體客群分析住宅競球品項目腦綜合分隊析64住宅項說目整體臘對比分濕析項目名稱綠化率景觀形式（水景、地形、植物、小品、集中綠地）富力城31%設(shè)計為南派風(fēng)格園林住宅。由多種植物及廳廊水景組合的社區(qū)景觀，更強調(diào)了現(xiàn)代園林住宅在城市中心的應(yīng)用，其中的“守舊”元素為區(qū)域內(nèi)原有的道路脈絡(luò)。體現(xiàn)了老城廂融合文化的特點。伊頓玫瑰公寓26%內(nèi)庭外園-雙景觀，采用組團(tuán)景觀帶的設(shè)計手法上城豪苑30%雙公園綠色環(huán)保，城市中心自然與人居的和諧共生萬通上游國際35%7個主題廣場，能夠滿足不同人的不同需要，結(jié)合社區(qū)商業(yè)街和中央休閑綠地相互呼應(yīng),內(nèi)外聯(lián)系,開放與私密結(jié)合,動靜分隔有致,創(chuàng)造出層次空間變化的社區(qū)景觀犀地43%約1萬平米中央公園；5000平米空中花園；純街區(qū)式休閑境地海河大道40%三大社區(qū)景觀:入口中央景觀，北側(cè)社區(qū)內(nèi)部景觀和南側(cè)會館周邊景觀相結(jié)合金盛國際-6層上空中花園景觀及綠番化對比分析：住宅項目笨的綠化率倚一般在3鉤0%以上故大盤；如漫富力城和在城上城等螞項目，在獸綠化手筆筆上比較大箏氣，且營湖造一定的洲主題，用旺來提升項沃目的空間初感受；中曾小樓盤則鉗通過組團(tuán)董綠化來提度升項目的王景觀價值華。65住宅項目記整體對比腫分析物業(yè)管猴理及車灘位項目物業(yè)公司物業(yè)費服務(wù)特色車位形式比例售價富力城北京恒富物業(yè)管理有限公司天津分公司2.20元/平方米*月普通物業(yè)服務(wù)地下停車1：110-14萬伊頓玫瑰公寓天津羅泰物業(yè)有限公司2.40元/平方米·月普通物業(yè)服務(wù)地下停車1：1未確定上城豪苑戴德梁行2.8元/平米/月普通物業(yè)服務(wù)地下停車和地面停車相結(jié)合1：112萬左右萬通上游國際北京萬通鼎安國際物業(yè)顧問有限公司2.10元/平方米·月普通物業(yè)服務(wù)地下停車和地面停車相結(jié)合1：1未確定犀地深圳銀典物業(yè)3.5元/平方米*月普通物業(yè)服務(wù)地下停車1：1以上18.3萬元/位海河大道加拿大高力國際物業(yè)顧問，天津市陽光家園物業(yè)管理有限公司2.50元/平方米·月普通物業(yè)服務(wù)地下停車和地面停車相結(jié)合1：111.8萬元/位金盛國際上海陸家嘴物業(yè)管理公司2.2元/平方米·月普通物業(yè)服務(wù)地下停車1：0.6未確定分析：物業(yè)服務(wù)瓶一般為開碑發(fā)商自行稈所帶物業(yè)真公司與知獵名顧問相延結(jié)合，提事供普通的樣物業(yè)服務(wù)映，物業(yè)費悄在2.2擴元/平米食·月；住懶宅車位比蕉例一般在樣1：1及干以上，目敗前普遍采倘用地下停歇車，人車縣分流的形次式，車位花售價在目燙前區(qū)域樓悄盤一般在乘12萬左虜右66住宅項表目整體寺對比分拼析小結(jié)產(chǎn)品形慈式可類比絕住宅項洪目的均賠以舒適防性的兩甩居和三青居為主宿，滿足艙人們自齒住需求歸，在新汪近推出侵的樓盤進(jìn)中，由戶于老城翻廂地塊葛的住宅堂項目逐斥漸稀缺膀，小戶叫型為主事的產(chǎn)品屬開始面浙市。銷售方籠面區(qū)域內(nèi)莫的住宅呆產(chǎn)品售悼價平均捧在1300叛0元/平米，目撞前部分接餅近尾盤，島后期純住剪宅項目在冬該板塊將疲成為一個忽稀缺，住勒宅整體月駐均消化速掉度在40套左右暖。設(shè)備設(shè)施目前大部克分均采用撐精裝修的是形式，來歉提升項目廈品質(zhì)，同探時外立面平和建材等韻施工用料秤上都體現(xiàn)狂項目的檔穗次，增加蘇產(chǎn)品性價拴比?？蛻魧用娴鼐壭钥桶羰亲≌瑖槷a(chǎn)品消化索的主力客然群，同時畏老城廂的迫核心地段煩及配套是綿客戶認(rèn)購睛的主要動沸機，客戶麥群體集中蔥在35-4擦5歲的實力抱群體。67居住類這物業(yè)市滔場研究含分析區(qū)域潛在瀉市場競爭醫(yī)分析居住類款物業(yè)篩戀選天津高檔理住宅市場頓研究分析天津高北檔住宅委競品綜搭合分析天津高在檔住宅櫻典型競帆品分析天津高南檔公寓平市場研片究分析天津高檔轎公寓競品撓綜合分析天津高效檔公寓嗓典型競填品分析天津居住慨類物業(yè)市計場分析結(jié)頓論區(qū)域競爭夫市場調(diào)研68住宅典稼型項目林分析原則：我們選取決在老城廂勢區(qū)域具有詞標(biāo)桿和檔潑次較為相晚近（精裝到修）的項裙目進(jìn)行類桃比分析，論從而獲取索本案可以膜借鑒的經(jīng)陰驗。富力城中新城上細(xì)城金盛國際選取原橫則69項目簡介[毛坯房渾的終結(jié)者通]富力城蹄是老城負(fù)廂第一遍個啟動課的項目激，利用其開品牌大靜盤的號拆召力，禮迅速占販領(lǐng)天津域高端市卸場，憑借鋪悔天蓋地殼的廣告鑰宣傳及襖“彩蛋揮”樓處電的新鮮毅創(chuàng)意，泡在短期餃內(nèi)達(dá)到駛廣泛的策市場認(rèn)毀知度。老城廂宋西部的悔富力城秋，是建筑面積竄72萬平依方米的精教裝修大盤影，設(shè)計為局南派風(fēng)此格園林腔住宅。探由多種貫植物及脾廳廊水凍景組合悔的社區(qū)毫景觀，喪更強調(diào)貪了現(xiàn)代濁園林住出宅在城劈燕市中心樣的應(yīng)用黎，其中臂的“守作舊”元始素為區(qū)獄域內(nèi)原腐有的道態(tài)路脈絡(luò)友。體現(xiàn)精了老城型廂融合縮慧文化的賤特點。住宅典型嚇項目之富鳴力城70項目占誰地面積雪達(dá)215訊550魯㎡，地上總稠建筑面積7242償30㎡；容積率2.9建筑形態(tài)怠以24到28層短板純賠南北向住筋宅為主；樓體均為兵單體建筑裕，最多兩符幢聯(lián)體；產(chǎn)品進(jìn)深12-民13米，層椒高3米；南派園林掘，一步一樓景，形成鹽多重景觀貌中心；精裝修捉交房，創(chuàng)無論是子外立面何，還是急內(nèi)裝修昏，從地站磚、墻腫面到衛(wèi)西生間的有水龍頭屯，都采銅用羅馬境、高儀圾等知名綿品牌；四星級酒昨店標(biāo)準(zhǔn)的魄大堂、走竊廊和電梯寸間，豪華盛氣派的公續(xù)共空間。產(chǎn)品描述住宅典型超項目之富燈力城71建材裝修外墻飾面族主材為優(yōu)稼質(zhì)外墻磚斯，底層裝殿飾石材或妙其它材質(zhì)入戶門?。焊?種.3米姜，采用潑高檔木街制四防根門，配之高檔次睜門鎖，慨防盜眼室內(nèi)門：摸門高2.哨3米，采艷用優(yōu)質(zhì)實狼木復(fù)合門吉，配高檔奮次門鎖。地面材質(zhì)征為拼花圖椒案花崗巖煎/大理石墻身主系材貼大豪理石到悟天花頂?shù)蹙捞炜罨ㄅ涿烙^罪燈飾公共出蘆入口選憶用電子搬控制透隱明玻璃過門。首層室刺外入口昏局部鋪均裝粗磨秘花崗巖療或同等退效果其掏它材質(zhì)燦地面。交房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)濕施供暖：市珍政供暖，頁戶內(nèi)設(shè)森曬德、努奧宮奴高檔暖亡氣片或同筋檔次品牌電梯：互廣州日鋒立，轎棉廂高檔具裝修電視：鄉(xiāng)豐有線電夫視到戶代，客廳勇及主臥戲預(yù)留端崖口電話：客帳廳、主臥呆預(yù)留端口配電：每杠戶均設(shè)獨滲立電表（識采用卡式爹表）、配羨電箱一個外，配插座鳴，室內(nèi)管局線暗裝燃?xì)猓好@每戶預(yù)晨留燃?xì)夂艿兰笆幙ㄊ奖砉┧焊嗖捎米兘祁l式供腥水系統(tǒng)籃，提供耕24小璃時生活離用冷、把熱水，捕每戶設(shè)緩直接飲程用純凈燈水管道暴系統(tǒng)，厚并配專劈燕用水表犬一個。住宅典型蘆項目之富亞力城72產(chǎn)品分泡析分析：本項目共厘35個樓羨座，已開暈盤31個怠樓座，剩解余4個樓聽座；主乒力戶型定曾位在二室雜和三室，奮其中二室閣主力面積弱在120覽-140庸平米左右磨，。而三俘室在14廊0-19耳0平米之做間√√√√注：√未開盤腹樓座居室面積區(qū)間配比一室70-85㎡5%二室90-110㎡15%120-140㎡35%三室140-160㎡20%160-190㎡15%四室200-240㎡10%住宅典究型項目熄之富力恥城73已售產(chǎn)品

一室二廳二室二廳三室二廳四室二廳總計套數(shù)156121410891202579套數(shù)比例6.05%47.07%42.23%4.65%100.00%建筑面積11811.99139032.4167389.725185.16343419.2面積比例3.44%40.48%48.74%7.33%100.00%分析：各種產(chǎn)品語線銷售速賴度比較均額衡，并未腰出現(xiàn)大戶民型銷售速嗚度慢的現(xiàn)刃象；目前，識剩余療產(chǎn)品主馳要集中健在頂層130-火240㎡之間的職單位，滅共計6套和臨陷近變電租站的2套單位亭，面積兵為95妻㎡、130紫㎡。數(shù)據(jù)來挺源：天柿津房管罷局信息稠網(wǎng)數(shù)據(jù)截止托至200盤7.年1氣2月住宅典型島項目分析74來源區(qū)域流：一期以南棗開客戶為芽主，占60%；紅橋肌、和平麗、外地厚客戶各祥占10%。二期客健戶分布如更為廣鏡泛，尤能其是外癢地及郊配縣的客故戶達(dá)到京近50%。成交客戶住宅典型諸項目之富艱力城年齡分積布：25-3速0歲占10%;30-4販0歲占30%；40-5言0歲占40%；50歲以上斧占20%.備注：從目前雙已入住迫的客戶脹來判斷港其中7好0%-治80%汗客戶擁堂有私家線車購買心隸理：認(rèn)可富哪力品牌伍占第一權(quán)位；富力城籌的高端詢大盤形哈象深入臂人心；回歸老疼城里的異心理；精裝成斜品房省盈心省力漏；向往市中育心便捷生饞活75項目簡算介“天津的限紐約上城動”中新城上狗城的規(guī)劃榴理念為：礎(chǔ)克隆一個掛紐約上城隨到天津，同世界經(jīng)典分之作！中新城域上城的忍規(guī)劃設(shè)蝦計靈感疊則完全粱源自紐腰約上城艷的現(xiàn)代攜建設(shè)思柄想和全礦球的財芳富基礎(chǔ)乞，將紐癥約的上雨東區(qū)、恐上西區(qū)絞的豪宅疤范本移旗植到[上城子豪苑]挑，將[上城公嶼館]打造成紐百約第五大褲道的奢華肢商業(yè)，將業(yè)紐約的金席融中心華龍爾街復(fù)制織到[上城C培BD]，將紐約柏中央別墅績區(qū)搬到[上城曉官邸]。住宅典型啦項目之城槐上城76占地面松積達(dá)4.2萬㎡，牛地上總青建筑面禿積17.腸2萬㎡；容積率4.5建筑形鞋態(tài)為20到33層11棟塔板臥結(jié)構(gòu)；層高2.9餡-3米；樓間距70-8猴0米總戶數(shù)163跌2套精裝修交居房產(chǎn)品描副述住宅典型辭項目之城膊上城77交工標(biāo)準(zhǔn)6重精竟裝：立面精鐵裝：L嶼OW-渡E玻璃夫幕墻與同高級石擺材的完類美結(jié)合蘆，LE宇D夜間甩照明技占術(shù)運用坊，平添查璀璨，薯面面生翁輝。柔園林精上裝：新見藝術(shù)主挎義景觀渣精華，莖游離于謊園林各程個角落尋，寧靜膜考究中快體驗自武然與人周居的和照諧共生偶。

大島堂精裝早：私屬秋酒店大胸堂，奢虎華石材額掩映堂沾皇通透策的空間守。

會互所精裝射：50暫000勒平米奢剖侈消費翁泛會所付＋60化00平仁米專屬膀會所，牌身份標(biāo)加簽于此胳呈現(xiàn)。否戶內(nèi)耗精裝：耐國際化攝空間布松局、藝競術(shù)與品仔質(zhì)雙重?fù)u標(biāo)準(zhǔn)，宮一線品成牌入住腎。

電點梯廳精懲裝：豪敲華奢侈腳的大理裝石裝飾倡，造就悄等候空肉間的通許透舒適隔。住宅典型統(tǒng)項目之城陡上城十重安防博系統(tǒng)第一重蕉：周界坊安全防肅范

第波二重：壘小區(qū)電輔子巡更瓣系統(tǒng)雅第三重械：保安酷無線對踩講系統(tǒng)哪第四匙重：小她區(qū)內(nèi)無模死角監(jiān)哪控系統(tǒng)架第五熔重：可邊視對講杜門禁系致統(tǒng)，具血備二次蕉確認(rèn)功隸能

第堪六重：烘IC卡蟻智能門虛禁系統(tǒng)肉，具備短遠(yuǎn)距離玩感應(yīng)功縣能

第闖七重：苦緊急報做警系統(tǒng)賣第八協(xié)重：紅毀外幕簾基探測系挽統(tǒng)

第柱九重：冒室內(nèi)意扮外事件啦告警裝獻(xiàn)置

第咸十重：發(fā)小區(qū)內(nèi)巾車庫管摸理、門仗禁一卡塘通系統(tǒng)78上市產(chǎn)品本項目錢共11個樓座，紀(jì)已開盤8個樓座別，剩余3個樓座（卻大戶型）主力戶干型定位情在一室柱和二室柳，其中爛一室主施力面積正在53-6秩6平米左唯右，二御室在82-9芹0平米之間居室面積區(qū)間比例一室53-67㎡18%二室85-11055%三、四室160-19018%樓王226-2609%未開盤53.剩25㎡86.5虹5㎡住宅典引型項目稼之城上揭城79已售產(chǎn)造品分析從上市然產(chǎn)品的余銷售上砍看：主要集中池在1室戶型截止200替7.7裙.4日，共銷塑售260狹64.沒17平方米，邁套均面積70平方米截止200喝7.7師.4日，銷售消均價9771元/平方米，數(shù)據(jù)來赴源：天挑津房管積局信息粥網(wǎng)數(shù)據(jù)截創(chuàng)止至2猶007嗚.7.草4日房型一室一廳二室一廳總計面積區(qū)間53.21-61.74㎡86.55-90.58㎡---總套數(shù)48010061486已售套數(shù)216154370銷售率45%15.3%24.9%銷售均價9607元/㎡9954元/㎡9771元/㎡住宅典型臟項目之城義上城80來源區(qū)域可：以南開區(qū)附、紅橋區(qū)檔客戶為主年齡分布憂：25-3越0歲占10%榜;30-4腫0歲占40%；40-5句0歲占30%；50歲以上非占20%吹.購房目的投資30%結(jié)婚30%為孩子上渠學(xué)20%自住20%（工作色地點在培大胡同油，方便臟）成交客折戶住宅典型轎項目之城藥上城60%補-70嬌%客戶擁飛有私家挖車；81未上市產(chǎn)猶品未開盤有3個樓座；未售產(chǎn)攤品為160暮-19晨0㎡、226眠-26庫0平米水；164府.45側(cè)㎡226.劃33㎡住宅典型阻項目之城落上城82投資商欣：上海符金潤集第團(tuán)開發(fā)商源：天津腸金盛置基業(yè)發(fā)展涼有限公擱司地理位炊置：老傲城廂西宜南角南尺馬路與們西馬路簽交口；建筑面黑積：17萬平米蔽，其中6萬平米公覺寓開盤時即間：200槳7.1焰2竣工時震間：2009年下半年停車位:中600個裝修情況激：精裝修銷售均價鑒：1350垂0基本概幻玉況住宅典揪型項目搬之金盛恩國際83規(guī)劃狀況金盛國那際產(chǎn)品羅面積段忍在50窩-80食㎡，共亮計設(shè)計泰套數(shù)1主014霜套，精撐裝修標(biāo)影準(zhǔn)為1宰800框元/平協(xié)米，現(xiàn)駛代風(fēng)格葡。戶型面積段比例一室50-65㎡65%兩室70-80㎡35%住宅典型窯項目之金攤盛國際84從到訪撇區(qū)域看：以老城選廂情結(jié)的妨客戶居多性，南開區(qū)阻域的客戶喂占到比較漿大的比例是；從客群特動征看：年輕白模領(lǐng)、投蹤蝶資客戶尖和老年攻養(yǎng)老各律占到一排定的比煤例，以寄年輕白征領(lǐng)置業(yè)女和投資變客戶群陽體居多灶；從置業(yè)蝕目的看：老城驗廂的完柄善配套櫻和核心貍位置是誼客戶的標(biāo)主要認(rèn)懂可點，譽同時戶編型面積挪不大，扣產(chǎn)品性限價比較卡高；住宅典型叛項目之金臭盛國際成交客濃群85住宅典型攜項目對比茶分析戶型要零素項目名稱房型主臥客廳衛(wèi)生間朝向面積朝向面積朝向面積城上城兩居（90㎡）朝南20㎡朝南30㎡非南朝向5-9㎡三居（125㎡）朝南24㎡朝南35㎡四居（220㎡）朝南28㎡朝南45㎡富力城兩室（120㎡）朝南24㎡朝南27㎡非南朝向5-11㎡三室（140㎡）朝南26㎡朝南30㎡金盛國際一居（50㎡）朝向較多15㎡朝向較多—朝向較多5㎡兩居（80㎡）朝向較多18㎡朝向較多18㎡分析：住宅戶型渣產(chǎn)品大部仰分為正南啦北朝向，侮做為產(chǎn)品鍛重要的空裹間客廳和叨主臥均在陷陽光充足恐的南邊。以舒適性的喬客廳一般膽在28社㎡以上，所臥室在2廳5㎡左倘右，衛(wèi)生鑒間根據(jù)客嚇衛(wèi)和主衛(wèi)算的不同，醫(yī)一般在5驅(qū)-10㎡之間。86價值要蒙素項目名稱均價（元/平米）一居總價兩居總價三居總價城上城1300090萬120萬160萬富力城1250085萬左右140萬180萬金盛國際1350075萬左右100萬左右—分析：從單價來邪看：富力染城基本屬醋于清盤狀播態(tài)，單價衰不高，城粱上城均價灰適中，金色盛國際因埋其均為小資戶型，單分價較高；兇從套價值誕來看：富虜力的戶型年整體偏大宗，城上城第的戶型為悶中小戶型孔，金盛國宴際為小戶逃型，對比掘來看上城爛豪苑的套閃價值較高意。住宅典型貪項目對比找分析87客群要素項目名稱區(qū)域來源置業(yè)目的項目關(guān)注點城上城南開為主孩子上學(xué)、周邊配套成熟、上班便利產(chǎn)品的性價比、裝修風(fēng)格富力城南開為主孩子上學(xué)、上班便利、老人養(yǎng)老大