試談北江明珠推廣案

北江明珠營銷推廣方案二00三年六月二十八日目錄營銷策略伶目標(biāo)客戶群蠻和競爭對(duì)手正分析項(xiàng)目定位蠶入市時(shí)機(jī)及揉姿態(tài)銷售節(jié)奏銷售目標(biāo)價(jià)格策略付款策略帆項(xiàng)目現(xiàn)場包模裝方案讀戶外廣告安蛛排應(yīng)報(bào)紙媒體推菌廣安排掩電視媒體推指廣安排址十一、流動(dòng)菊廣告推進(jìn)安榮排箏十四、發(fā)展戀商代理商工疾作流程安排葬十五、營銷絮推廣流程和保營銷預(yù)算營銷策略耽塑造本項(xiàng)目狀鮮明獨(dú)添特的市場形辭象，挖掘提糖煉并讓市場襲明確認(rèn)知到訊本項(xiàng)目與眾些不同的獨(dú)特議賣點(diǎn)，是實(shí)三現(xiàn)銷尾售目標(biāo)的關(guān)仆健點(diǎn)。為此沉，精準(zhǔn)的項(xiàng)北目定位、有季力的著usp鬼（獨(dú)特的銷偏售主張）主爸題，確立市粥場的差異化賞是我們?cè)跔I館銷推廣中的涌延展主線。誼本項(xiàng)目正式仇開盤至推售桑期間，是一刷個(gè)將北江明艦珠逐步推向粥市場、提高將人氣，進(jìn)而洞促進(jìn)銷售的荒過程。因此拾在銷月售中一定要半做到會(huì)“渾有計(jì)劃、有銹步驟、有重掀點(diǎn)包”什地推出物業(yè)艷。柏握營黎銷策略方案惠如下：繩1、采取嚴(yán)困格的銷控管淺理弦2愚、結(jié)合實(shí)際額的銷售情況絲制定出合理它的調(diào)價(jià)方案臺(tái)3快、銷售各階渠段與廣告促包進(jìn)密切聯(lián)動(dòng)敏4那、適時(shí)采用揪直接有力的領(lǐng)促銷活動(dòng)廳5遇、酌情進(jìn)行喊銷妙售政策的合篇理調(diào)整淚6濁、提升物業(yè)則質(zhì)素和發(fā)展炊商品牌策略嬸。女本項(xiàng)目可售懶建筑面積住慕宅約荷2.斧2辭萬久平方米，我訴們的銷售目守標(biāo)本著在盡酒可能短的時(shí)貸間內(nèi)取得最揭大的銷售業(yè)乳績，合理筆控制銷售節(jié)俯奏，處理好緊價(jià)格調(diào)整，肥配合強(qiáng)有力網(wǎng)的整合推廣徑策略，僚使開盤后的休銷售能一炮梯打響，甩開船競爭對(duì)手，彎成功占領(lǐng)市科場。顆價(jià)格實(shí)行轟“匆低開高走致”采的策略，起損始均價(jià)為2章300元/羅平米左右，核結(jié)合實(shí)際銷炕售情況逐步輔提價(jià)，每次易調(diào)價(jià)的幅度星要既能給予嶄前期購房者捐信心，又能特引導(dǎo)準(zhǔn)客戶屬產(chǎn)生購房欲拳望，最終達(dá)除到均價(jià)25品00元/平撕米以上的目恥標(biāo)。崖整個(gè)期間要棚求有步驟，槽有策略的進(jìn)邪行，對(duì)此，啟我們將整弱個(gè)期間按幾仇個(gè)重點(diǎn)時(shí)間久進(jìn)行了劃分宿，首先是開清盤后三個(gè)月鴨；第二是開濾盤后六個(gè)月澡；第蓮三后期尾盤繼階段。將整粗個(gè)項(xiàng)目銷售晃周期分成了摔三個(gè)區(qū)間，藝各個(gè)區(qū)間的煩目的與側(cè)重貞點(diǎn)各討有不同。其起最終目的與側(cè)作用都是達(dá)尿至銷售目標(biāo)犬的完成。鴿通過對(duì)大堂稻、電梯間和彈入戶大門的絡(luò)包裝以及真培空玻璃的應(yīng)鍛用等方面和戰(zhàn)日常生活密率切相關(guān)方面滅提升物業(yè)本慶身的質(zhì)素。產(chǎn)通過對(duì)發(fā)展歌商、設(shè)計(jì)單浸位、施工單剝位和園林設(shè)簡計(jì)單位的包擔(dān)裝來樹立市收?qǐng)龅男判暮弯J提升市場的吊知名度和增益加競爭力。溉目標(biāo)客戶群金和一級(jí)競爭小對(duì)手分析規(guī)無論是項(xiàng)目史的先天條件符還是后天的穴條件，項(xiàng)目映的目標(biāo)客戶屢群肯定是當(dāng)臨地高屈層次的成功嘴人士，這群碼人士有什么憂樣的特征呢謀？他們對(duì)住馬宅最關(guān)心的關(guān)特點(diǎn)又是什淚么呢購？他們的消遺費(fèi)行為習(xí)慣昨是什么呢？盈他們的偏好渴又是什么呢縱？回答這些役問題后，我睜們就以能對(duì)項(xiàng)目的燥目標(biāo)客戶群斧有一個(gè)清晰毫的了解和理霞性的認(rèn)識(shí)，糾才能在包裝宮定位、廣告之推廣上有一祥個(gè)明確的目隸標(biāo)和既定的偶訴求對(duì)象，末才能有的放蠟矢，使我們千的包裝推廣擺落到實(shí)處，冶所以推廣這笛群人最感興赤趣的東西，皇包裝這群人科最喜歡的包店裝。適當(dāng)?shù)呐锍俺珜?dǎo)、刷引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)的任生活方式。癢是任何一個(gè)員樓盤營銷的附關(guān)鍵所在。叨很顯然，本褲項(xiàng)目的目標(biāo)唐客戶群有以餐下的特征：闊1、年齡：醒35眉——糾50之間。鴿2、職業(yè)：終私營業(yè)主、葡政于府官員、企住事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、忙下屬縣市土語財(cái)主等。斧3、家庭人安口構(gòu)成：3蒼——蘿4口。罩4將、收入：可競能沒有很高訂很固定的收鎖入，但積蓄優(yōu)頗豐。菠5、消費(fèi)偏盞好：不一定懇喜歡最適合迫自己的，但課絕對(duì)喜歡能襲彰顯自己鼠身份的物品亭。桐6、裝備：閑有私家車，設(shè)并不在乎離聰交通站點(diǎn)遠(yuǎn)倍近，但對(duì)交碼通要求很高愁絕對(duì)需要便嫌捷易達(dá)。拍7、心理：堅(jiān)有羊一定的從眾吐心莊理，消費(fèi)有我一定的盲目益性。調(diào)培8四、背景：也極許沒有很高淘的學(xué)歷，但涉很有社會(huì)閱珠歷。淘一級(jí)競爭對(duì)重手主要就是籃指越君豪庭乓，分析兩個(gè)斃項(xiàng)目的優(yōu)劣矮勢(shì)，我們認(rèn)誠為造成目前珍銷售狀況的匪差別的主要龍?jiān)蛳鄬?duì)來風(fēng)說有兩個(gè)：耐1、特別蛛突出的賣點(diǎn)伐：江濱公園撿和江心島工鳥程營造的極躁其突出的環(huán)庫境優(yōu)勢(shì)。而古北江明珠目舍前還說比較缺乏這睛種核心的競召爭性賣點(diǎn)。關(guān)2、客戶資摟源的優(yōu)勢(shì)：乖越君豪庭地節(jié)處政府各個(gè)放機(jī)關(guān)的附近掉，政府官員畝的原來住所缸就分布在附穗近，這些公刻務(wù)員的從近期心理和習(xí)慣貿(mào)一個(gè)居住片方區(qū)的情結(jié)導(dǎo)岔致他們的置滑業(yè)首選就是否越君豪庭。媽而北江明珠參項(xiàng)目周邊的欄客艇戶就相對(duì)較刃少。（據(jù)統(tǒng)稅計(jì)，越君豪妻庭目前有3柱0%的客戶梯屬于此種類委型）截所以，現(xiàn)我們項(xiàng)目當(dāng)中前的首要目遷標(biāo)就是提煉邪突出一個(gè)特棵別突出的賣洲點(diǎn)，確立市囑場的差異化蓋，讓客戶知陣道他們選擇鉛是一個(gè)豪宅聽同時(shí)，又能脈實(shí)在的感受司到豪宅的生穗活是一種怎麗樣的尊貴輕的享受。框銀三、項(xiàng)目定皺位廟從清遠(yuǎn)目前男的房地產(chǎn)市隔場比較來看幅，項(xiàng)目所處急的江畔遷地理位置無例可比擬，項(xiàng)蛾目本身的質(zhì)與素宴——集彰顯業(yè)主身史份的豪宅在拜當(dāng)?shù)匾彩乔鼧O指可數(shù)，所名以項(xiàng)目無論筑是在先天上掙還是在后天革上都有不可經(jīng)復(fù)制的獨(dú)特已性、稀缺性初。但因?yàn)楫?dāng)至地的經(jīng)濟(jì)發(fā)潔展情況以及季消費(fèi)者居住始理念的一定常限制性等方桌面的利差因播素導(dǎo)致項(xiàng)厘目目前處在豪階段性的困惡難時(shí)期，為閥了擺脫目前厭的困境，我球們對(duì)市場和診競爭對(duì)手做且了一個(gè)詳細(xì)弱而全面的分析析，經(jīng)過多漆位有房地產(chǎn)標(biāo)營銷推廣經(jīng)莖驗(yàn)的實(shí)干家逆進(jìn)行實(shí)地考借察后診斷，肚最終的結(jié)論義是：財(cái)我們項(xiàng)目不偷缺乏優(yōu)點(diǎn)賣恩點(diǎn)，反而是同優(yōu)點(diǎn)賣點(diǎn)太濕多。但是，暈沒有或者是薦沒有推出極饒其突出、獨(dú)旅特的賣點(diǎn)，析這就是造成萍當(dāng)前困境的招主要原因。瘋所以，出現(xiàn)邪“草處造處都行，但晚無一精通河”臭的尷尬境地敲，這樣一來曾，反而讓客板戶不會(huì)對(duì)項(xiàng)違目產(chǎn)生深刻溉的印拍象從而促進(jìn)益銷售，所以乏我們的策略源就是對(duì)項(xiàng)目增進(jìn)行一個(gè)更寬詳細(xì)、更理貍性、更明確濕的定位，采蒜取遙“匪突破一點(diǎn)，丟帶動(dòng)全面進(jìn)”涂的戰(zhàn)略，從雹而確立項(xiàng)目姨市場的差異急化，提具高項(xiàng)目的市點(diǎn)場認(rèn)知度。像同時(shí)又能使存“閘北江明珠押冠城尊府乳”溉的推廣口號(hào)炎落到實(shí)處，警讓市場、讓延客戶能清清帶楚楚看到北朽江明珠譽(yù)“艇冠暖”程在那里？喝“常尊偉”僵在那里？雷“奴高檔把”裝在那里？綜脖觀項(xiàng)目的各慨項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)，我聞們一致認(rèn)為溝，更能吸引弓市場眼球的盛，客戶不能素一眼看得明右白，了解得辦透徹的應(yīng)該鹿是項(xiàng)目的后休天優(yōu)勢(shì)由——烘星級(jí)配套，托星級(jí)酒店式叔服務(wù)和我們紅要營想造的一個(gè)星牌級(jí)尊貴生活裁社區(qū)！讓業(yè)塘主認(rèn)識(shí)到選家擇北江明珠桃，是體現(xiàn)個(gè)猜人尊貴身份們的選赴擇。所以我志們可以借助具四星級(jí)酒店春這個(gè)實(shí)物載愛體，讓市場捐確立北江明代珠是一個(gè)星拿級(jí)的高檔尊薪貴社區(qū)形象棋，同時(shí)結(jié)合施項(xiàng)目的先天談優(yōu)勢(shì)，以點(diǎn)哥帶面，打造襲項(xiàng)目的形象坑。所以，我塔們把項(xiàng)目重子新具體定位出為：狡清遠(yuǎn)核心價(jià)燙值區(qū)內(nèi)碌首家星級(jí)尊臂貴豪宅王為了更全面攏更具體的詮材釋這個(gè)概念趴，讓蓋“旁星級(jí)腔”衛(wèi)落到實(shí)處，小我們確立以奸下支撐星級(jí)委概念的分賣諒點(diǎn)：星級(jí)大堂星級(jí)會(huì)所星級(jí)物管腰星級(jí)配套鋼需對(duì)分賣點(diǎn)的懸具體詮釋，氏在以下的具宅體戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行刊的時(shí)候，我謹(jǐn)們分別予以幕詳述。桃入市時(shí)機(jī)及僚姿態(tài)途項(xiàng)目銷售條宅件完全具備赴為最佳入市都時(shí)機(jī)。擋銷售前期部散分推廣到位晉，提出的核拴心概念在市很場上已經(jīng)產(chǎn)疾生了一定的混知名度為入閑市的先決條閣件。恐可以采取淡筐市造市策略殊。（館如果入市的棟時(shí)候，是一扛般意義上的階強(qiáng)市，人人蠻都選擇在這耗一階段入市艦，那我們的棕廣告推剪廣可能淹沒撞在大家都在弟推廣的山海磚中，或者說鴉得到同樣的英效果需要更礦多的時(shí)間和螺精力；截如果在一般木意義上的弱而市，可能會(huì)訂形成一枝獨(dú)拳秀的局面，總達(dá)到推廣上裳的四兩撥千各斤的效果從何而實(shí)現(xiàn)即定哄的銷售目標(biāo)芹，盡快脫離器戰(zhàn)場。）游盡早入市可膀以在銷售高房峰期到來皮的時(shí)候進(jìn)行障預(yù)熱。勁開盤時(shí)間初瘡步?jīng)Q定在2滴003年8放月1蠢6洪日。（結(jié)合裂天氣等做適笛當(dāng)調(diào)整）銷售節(jié)奏予銷售節(jié)奏對(duì)拳一個(gè)樓盤來宰說至關(guān)重要非，執(zhí)行方法漲就是人為制中造熱銷現(xiàn)象皺，讓有從眾伏心理的客戶幣有緊迫感，創(chuàng)讓他沒有太治多的時(shí)間和漏空間來選擇洋。最終達(dá)到梨全部銷售的偽目的。勇7月30日吳前推出第一勾批單位（1遇0批）認(rèn)購面籌號(hào)為登記類發(fā)展商推出膛僅有的超值模單位介（建議A1悼戶型高中低系各1套、A毀2戶型低層蚊3套、B1活戶型低層1貴套、B2戶象型低層單位本3套，分別旬為：A1（蓮5、14、頸24）A2且（7、11刪、13）B衫1（7）B喜2（7、1屆0、14）坦這樣一來，亭一方面可以株讓不咳同喜好的客案戶有全面的私選擇，但另它一方面是選隔擇的空間不賣多，同時(shí)傳聰達(dá)其他的房密號(hào)稀弱缺的消息制慘造緊迫感，便促進(jìn)成交。性同時(shí)實(shí)際的趕情況可現(xiàn)場踐靈活調(diào)整。式）爐約8月15稈日加推出第誕二批單位（模15）泄發(fā)展商推出里最靚的單位毯（發(fā)展商保萄留的最好的掀房號(hào)推出市場）豎壺六、銷售激目標(biāo)鵝診厘優(yōu)良的銷季售業(yè)績，除話了人為的主數(shù)觀因素以外支，最終的結(jié)常果是取決于筍樓盤的本身善和發(fā)展商支肝持，如：工掌程進(jìn)度和形套象、示范單賀位的檔次和修形象、售樓幕現(xiàn)場的包裝苗、營銷推廣秀資金的準(zhǔn)備地等。相對(duì)目左前的現(xiàn)狀來般說，項(xiàng)目處滅于交通要道蹤，樓盤的進(jìn)肆度一目了然勺，按照正常嶺進(jìn)度，因?yàn)闈M項(xiàng)目憐可以時(shí)刻被緞關(guān)注，在心橡理因素上本鄰身就顯得相亞對(duì)較慢，如孟果再出現(xiàn)一率些意外的事逐故，萍就會(huì)非常夸遷大的削弱市陽場對(duì)項(xiàng)目的奸信心，影響造客戶對(duì)發(fā)展賭商的看法。每事實(shí)上，據(jù)擴(kuò)不完核全統(tǒng)計(jì)，越巾君豪庭有5回0%的客戶禾就是因?yàn)槠湓桨l(fā)展商來自杯香港才增加橫了信心采取脹了行動(dòng)，對(duì)栗他們來說，義來自香港就閘意味著發(fā)展寸商的實(shí)力雄炒厚，不會(huì)出燥現(xiàn)資金不足傾而后力不繼盞的情況，所倒以越君豪庭盆在項(xiàng)目開始普的時(shí)候就顯稻得底氣十足粗。因此當(dāng)前學(xué)我們的重要凍任務(wù)就是盡縮可能恢復(fù)市描場對(duì)項(xiàng)目的抵信心，以一濕種強(qiáng)者姿態(tài)剩重新入市，償顯示出開發(fā)強(qiáng)商過人實(shí)力邪，同時(shí)盡最眨大可能在開脂盤后銷售一虹炮打響，樹撞立口碑?？嫠庳偹裕茍F(tuán)訂銷售任務(wù)水要根據(jù)項(xiàng)目盡階段性的狀初態(tài)和銷售推酬廣策略來分嫩階段制訂。賤按照餡七月拿到銷貍售許可證、氏七月底樣板翁房到位（最竹好是新的營至銷中心到位盒、現(xiàn)場包裝碌到位裳）、項(xiàng)目市十月中旬封奏頂?shù)倪M(jìn)度計(jì)抽劃。我司初舅步厘定以下贈(zèng)銷售目標(biāo)：佛否匆詠營銷時(shí)段近家服疲縮土股蟲累計(jì)杯完成可頑好①發(fā)正式開盤后消三個(gè)月內(nèi)（碌預(yù)計(jì)11月掘中旬）熱蛋40煎%（39套熄）測(cè)瞎務(wù)②罪11.15尤日碼——絲春節(jié)前摟立會(huì)須胃泳70%評(píng)（29套）轉(zhuǎn)倒?jié)猗蹪撊牖锴叭f男槳腸棵遵塔皇9落0%（19感套）磨床平提來七、價(jià)格策清略逝康肯定朵要走增“氣低開高走錫”歷的價(jià)格策略究，針對(duì)一級(jí)瀉競爭對(duì)手襖——制越君豪庭起紡價(jià)比我們低條，在某一種挎程度上形成錫了價(jià)格比北蘋江離明珠低的市汽場假象（也敗不完全排除寒客戶實(shí)際成孟交價(jià)格確實(shí)咬比我們低的胳可能性），洲結(jié)合前期市嘗場的反映情仰況，我們建家議以均價(jià)2蜓375元/椅平方米為基村礎(chǔ)做出適當(dāng)斬的調(diào)整。同則時(shí)選取幾套失（建議10釋套）作為叩斤開市場的先喉頭兵，低價(jià)遇入市，努力心爭取在市場遠(yuǎn)上形窯成北江明珠時(shí)項(xiàng)目有很高牲的性價(jià)比的壘現(xiàn)象。在推坑出第二批房而號(hào)時(shí)可以再鴉做出適當(dāng)?shù)脑{(diào)整瓜。安八、付款策叛略聞要引發(fā)目標(biāo)擴(kuò)客戶的購買敬欲，取得銷援售成功，除矩物業(yè)本身的釋質(zhì)素及相關(guān)帽因素外，靈棉活的付款方期式也是銷售退的關(guān)鍵。由喚于本項(xiàng)目屬弊遠(yuǎn)期樓花，耍客戶的信心宜有一定的影嗽響，因此項(xiàng)服目獨(dú)特的良單好的付款方巧式可以給客滅戶充分的信夏心，對(duì)監(jiān)于發(fā)展商的壤銷售進(jìn)度有參充分的促進(jìn)織，資金的回條收也有一定鞠的保障。以巾下方式可選變用或組合使蠻用。意A、銀行按敗揭濾銀行提供3縫0年按揭濃爭取二成首燭期臺(tái)可以考慮業(yè)適主首付一成途，另外一成劫入伙時(shí)支付林。一方面制瞞造市場上4提萬元就可入表住星級(jí)服務(wù)謝的豪宅的噱山頭，另一方鉆面可以減輕歐業(yè)主購房、皺裝修的資金觸的壓力。三成首期鏡可以考慮首薪期一策成、封頂一野成、灑入伙一成。幣B、一次性學(xué)付款哄妖浩1、可否考泉慮首期4成重，封頂4成關(guān)，入伙2成夏的超檢值付款方式極。行九、項(xiàng)目現(xiàn)行場包裝方案售樓處奉于七月三十動(dòng)日前完成裝椒修便驗(yàn)收。友（委托專業(yè)魂裝修公司完寄成）眼地點(diǎn)：原擬斃訂處布置：曲入口的文章皂，在入口就鑰要營造一個(gè)登酒店式高檔已豪華的氣氛柿。悄與門相對(duì)的翼墻壁掛一幅山小區(qū)全景圖沃（鳥瞰圖）復(fù)重新制作星求級(jí)大堂、物蜘業(yè)管理、會(huì)熄所、配套展叮板。甚大廳的右側(cè)局?jǐn)[放接待臺(tái)褲中央擺放小恒區(qū)規(guī)劃模型旺、樓盤模型它和戶瑞型模型辦樓盤效果圖殺和平面圖懸體掛于墻壁的染顯眼處梁五證制作成嘆展板掛于墻資體或立在愚地面銷控板腸其他渲染現(xiàn)佩場感性氣氛俗的展板和裝樣飾物支電視宣傳片影的反復(fù)播放稱控制房號(hào)期哲間，懸掛記嘩數(shù)牌譯——釣彰顯身份，昆您僅有克檢清度個(gè)選擇機(jī)會(huì)時(shí)！請(qǐng)及時(shí)把勞握！咽樓體掛幅：筍北江明珠，舟市政府呈“形2妥·林28象”昌重點(diǎn)工程弊拳猶級(jí)北江明珠，抽給你一個(gè)星翅級(jí)的家！戰(zhàn)庫消繪入戶超大綠晉色陽臺(tái)左尊享園林空縣中泳池！樣板房悼完成時(shí)間：倍七月三十日宿前完成并驗(yàn)壘收漫主體格調(diào)以畜富麗堂皇為稻主（金黃色詠），凸現(xiàn)業(yè)步主尊榮華貴螺。拔考性慮因素：樓典層景觀、朝灶向、視野等昆因素?？礃潜ねǖ李^的布置和各存種導(dǎo)示系統(tǒng)牢的標(biāo)明。貨重點(diǎn)因素：年采用特種隔襖音玻璃，解喪決嘈雜問題脹其他：體現(xiàn)命出頂級(jí)豪宅撕的品位感，疤如在樣板房我入口處安置籮一個(gè)非常有釘服務(wù)水平的柏保安或侍者益（配有專門晉的有檔次的眾服裝、鞋帽催、手套殲等），用一翅種專業(yè)的服調(diào)務(wù)姿態(tài)為客瓦戶做看房指追引。讓客戶否感受到受到迫不一般的尊售重和體現(xiàn)個(gè)史人的優(yōu)越感五和成功感。圍墻演營造周圍施墾工現(xiàn)場的環(huán)妹境可以體現(xiàn)沉發(fā)展商的管密理水平、塑普造項(xiàng)目整體駱形象和提升呢客戶的購買榜信心。答現(xiàn)有西面的忠圍墻拆除后舟移，堆積材疾料遷移，騰攀出空地做成麥休閑廣場，藝并與鴻基連兄接，便于在慶此廣場舉行罪經(jīng)常性的促溫銷活動(dòng)，積剝聚人氣，帶焰動(dòng)銷售。同守時(shí)使業(yè)主去底售樓處的時(shí)矛間縮短，為芬更好的銷售岔創(chuàng)造條件。乘廣場不一定相做出來，但執(zhí)土地一定要槐平整，部分希硬化、綠袍化。頓噴泉廣場的迫效果圖要能法提供給銷售蠅現(xiàn)場。旱其他圍墻段淹由廣告公司惜擬訂包裝內(nèi)沿容和形式綠項(xiàng)目德周邊主要路層段插布燈桿仆旗、彩旗鳳十、戶外廣纖告安排奶擬訂在新城茅區(qū)繁華地段幻樹立二塊廣厭告牌，舊城刊區(qū)繁華地段瞧樹立二塊廣悲告牌由新城區(qū)：廣嚷清路上小市版轉(zhuǎn)盤附近或德汽車站附近蛛、贏之城附優(yōu)近踏舊城區(qū)：先采鋒路上可以階考慮燈桿旗煌或彩旗、中擺山公園附近佳、新中源營誘銷中心附近南（已定）。梨推出時(shí)間：倉開盤前一周疊一次性推儉出碰內(nèi)容和口號(hào)略如下：牌十一、報(bào)紙江媒體推廣計(jì)區(qū)劃錘愚箱為了打造幾飄個(gè)皮“解星級(jí)幣”倘的概念，有頌必要在媒體孟上作出相關(guān)織的廣告，泥包括硬版廣赴告和軟性新店聞以及人物制訪談幾個(gè)方螞面。硬版廣告：談媒營體沈——襪清遠(yuǎn)日?qǐng)?bào)牢主題用——循北江明珠，班星級(jí)生巧活，成就挑人生！浮時(shí)治間砍——和第一階段：撤按七月中旬灑銷售許可證壁到位，到位顛后預(yù)告超值只內(nèi)部認(rèn)購的殃消息。開盤旺前一周內(nèi)安襯排周一、周弓三、周五。且共四次。耽仍阿第二階賄段：開盤后怨三個(gè)月內(nèi)，有每周保證兩貴次。共六次皇。并穿插一抱定數(shù)量的軟精性新聞宣傳粱和軟文宣傳私。鋤墓釣第三階供段：開盤后哀六個(gè)月內(nèi)。林酌情增減。臣憲怖升目的跳——媽全力打造片“種星級(jí)槐”受概念，把盆“景星級(jí)沾”鉆包括的內(nèi)容活反復(fù)向市場冬渲染，確立策市場差異化懼和提高識(shí)別差度。似造標(biāo)慚催紙方法邊——泡配合各素種有震撼力優(yōu)的圖片和感值性化標(biāo)語詮抽釋星級(jí)的生旱活！慢絞丘軟性新聞：鈔傾兩普汁初全面詮釋北堂江明珠的星窩級(jí)概念：從住星級(jí)大堂的奴給人的第一燭印象、星級(jí)慚會(huì)所的高貴慰生活、星級(jí)常配套的便利歌生活、星級(jí)撥物業(yè)管理的物舒心生活分休項(xiàng)描述星級(jí)竄生活和星級(jí)窄享受！郵礎(chǔ)障星級(jí)會(huì)所：注益?zhèn)捎诒疚飿I(yè)抵為高消費(fèi)能喘力人士，需負(fù)要與之相配我套的娛樂服階務(wù)設(shè)施現(xiàn)有扯四星級(jí)酒店傭物業(yè)，有可界能也完全有沫能力滿足以救上業(yè)主的要裁求，提升本烏物業(yè)的檔次月。制造賣點(diǎn)瘡，促進(jìn)銷售識(shí)，也是酒店誕盈利的一個(gè)勒方面。紹為了提升業(yè)浪主的身份登，塑造會(huì)所犯的價(jià)值，建鉤議采用莫私人會(huì)所棚的形式，除躍了酒店的客橡戶以外，其籃它客人以會(huì)釀籍制度（類浮似高爾夫會(huì)凈所）進(jìn)行經(jīng)比營。建議入增會(huì)費(fèi)3萬元背左右。可以殊優(yōu)惠及免費(fèi)本價(jià)格享受會(huì)止所的一切設(shè)卡施。當(dāng)然根豎據(jù)情況，非膊客戶也可進(jìn)葵入消費(fèi)，但虎價(jià)格方面沒故有會(huì)員優(yōu)惠燈。同時(shí)一定覽數(shù)量的業(yè)主魂也可贈(zèng)送會(huì)識(shí)員卡作為促榴銷手段。茂根據(jù)閉現(xiàn)在物業(yè)情伸況，建議會(huì)輸所設(shè)施如下評(píng)：超1鞭.聾豪華宴會(huì)廳顧茅饞匪10.飼商務(wù)中心喜2.把中，西餐廳逼唉劣1蒼1鄭.辣視聽中心愈3.正半戶外咖啡逗室德織象12.箱卡拉OK歌鍛舞廳攪4.巡桑拿浴室色復(fù)地盾昌13.梳的士高均5.以健身房末紀(jì)舍平住14.像閱覽室勸6.種壁球室奮虎乳摟并15.鞠兒童游戲室泉7.鋪乒乓球室釣慚洪疊16.和亞熱帶園林請(qǐng)景觀戶外游練泳池我8.胡桌球室盡隱角碑異17.勵(lì)亞熱帶戶外癥庭園（芭提歉亞風(fēng)格）辜9.挖麻雀室胖滾蒙泰謠18.圈多功能視像刺會(huì)議室械19.美容赴美發(fā)槐肯津20.排室內(nèi)高爾夫答練習(xí)場星級(jí)大堂邪時(shí)譯凸現(xiàn)業(yè)主的鏈尊榮華貴（曾附圖）岔煎星級(jí)物管到則尊貴的豪宅仙，需要與之煤相配套的酒興店式物業(yè)管之理，不僅是撇業(yè)主的安全式、舒服的需元要，更能提番升物業(yè)的保降值及價(jià)格，含也是尊貴身嗓份的體現(xiàn)。憑沃由于清遠(yuǎn)大盲環(huán)境及物業(yè)儲(chǔ)情況的限制糠，可以利用格國際知名物張管公司作為天顧問，提供小全套的酒店胖式家居管理冬服務(wù)。具體樣內(nèi)容如下：慈大堂禮賓式醉服務(wù)（酒政店式保安、雜清潔、機(jī)電密維修）挑家居服務(wù)對(duì)：家庭清潔壞/整理旦經(jīng)社衣物洗燙/膝代為高級(jí)衣?lián)跷锔上捶?wù)伯離科代購物及速蛛遞服務(wù)輸擇清洗私家罰車輛等訴減禮他嶄烹調(diào)服務(wù)鄰按邪輸以業(yè)主療家庭花木養(yǎng)紙護(hù)溉嬰拋幼兒暫托服宏務(wù)幅倦障啄家蹄庭維修掠完勸私點(diǎn)人保姆服務(wù)趟宅笨商務(wù)餐禮儀服務(wù)：渾酒店及火車管票/機(jī)票代平訂隱商務(wù)秘書服垃務(wù)浸累末餐宴服務(wù)賓：會(huì)案所訂餐/送廳餐福仿百庫代訂覆/代辦豪華賊家庭宴會(huì)命保健服務(wù)攻：定期組織貍業(yè)主體檢/補(bǔ)建立業(yè)主健陜康檔案下汪瞞買無償率配備急救箱鬧/急救藥品槐掉凱社區(qū)服務(wù)抖：邀請(qǐng)有關(guān)膊展覽/小區(qū)貼演出隊(duì)來州社區(qū)服務(wù)棵奴民庸舉辦代各種知識(shí)講致座拐補(bǔ)蔥高科技智能的化電子眼遠(yuǎn)符程監(jiān)控，智淹能化消防系損統(tǒng)。紅外線梅圍墻等各式菠安全保障措教施，一應(yīng)俱沫全，讓尊貴頸的業(yè)主完全錘享受皇族禮鉗遇。恥趴害皇者級(jí)生活粗素質(zhì)，當(dāng)然黑只有追求高扣品質(zhì)生活和帶藝術(shù)的您才環(huán)值得擁有原。盯十二、電視經(jīng)媒體計(jì)劃安蔥排簡要說明：秩1、30秒疼電視標(biāo)版。冶開始于地方龜臺(tái)新聞中段巖插播，強(qiáng)化甘人們對(duì)三大擋概念及北江險(xiǎn)明珠的聯(lián)系揭，配合近期政之報(bào)紙與電艱視在概念上辱的不斷深化伯，建立高品跡質(zhì)高起點(diǎn)的莖項(xiàng)目平臺(tái)，資為銷售推廣儉助勢(shì)，原則鉛上逢周五、絮周六增加1閉/青2眾頻率，本片石為了體現(xiàn)品渾質(zhì)，需進(jìn)行宗三維動(dòng)畫制納作片。桌2勸、祝8分鐘電視剝宣傳片。見樓盤資料和應(yīng)優(yōu)勢(shì)的全面貪展現(xiàn)，業(yè)主挺可以現(xiàn)場欣劈賞，也可以辯壓制成阿協(xié)VCD作為掃樓盤宣傳資使料的一部分努。矛備注：具體陵創(chuàng)意后期同他電視廣告公崇司互動(dòng)提供按。歲十三、流動(dòng)客廣告推進(jìn)安哭排銳開盤前后各中一個(gè)月公交蘆巴士巡城。軋選定四條公幟交巴士宵，在巴士上導(dǎo)噴繪宣傳廣虹告，線路選盤擇離項(xiàng)目近毯一點(diǎn)附近人乞多一點(diǎn)及行怒車速度快一紹點(diǎn)的住宅小我區(qū)路線，與吐公交部門聯(lián)撐系暫定兩個(gè)危月。內(nèi)容以鞭星級(jí)尊貴生花活為主題。揪十四、飽發(fā)展商和代縱理商工作流跪程安排濤倦屢●怎發(fā)展商工作殼流程：韻抖1、7月8綿日凡施對(duì)接的廣告鉛公司、拍攝劉公司的確定肚雕2、7月1窯0日復(fù)樓盤樂禮物的確定方翼3、7月麗30日棋樣匠板房裝修到玻位宿么4、8月8煎日極樣板盒房室內(nèi)裝飾廚到位鹿校5、7月3身0日滋看樓割通道裝飾，被主要是住宅首梯的裝修圍語6、7摧月30日粉熟廣場的清理識(shí)、裝飾、燈陡光、硬綠化團(tuán)等鑄念7、7月3嫌0日盛售樓命處的裝飾（童內(nèi)部和外部索）引型8、10月杠15日派按照乘預(yù)定的施工爭進(jìn)度，封頂項(xiàng)。堤柴●冶廣告公司工房作流程：塑女碧1焰、7月5日巴爸完成售印樓資料戶型咬平面方案垃夸2、7月1企0日至完成償廣告牌平面港方案寧異3、7月1肆3日數(shù)完成如電視宣傳廣鋒告片的創(chuàng)意拼和細(xì)節(jié)旺豬4、7月1報(bào)4日諸車體芬廣告的車次銜、平面的確乖定欠掀5、7月1嗓5日浴完成禾售樓處新展譯板平面方案雅屋6、7月1博7日約樓體帆掛幅的內(nèi)容予和形式的確塵定違昨7、7月2小0日君完成叫售樓處廣場除及導(dǎo)示牌裝微飾方案牲另8、7月3珠0日于完成勤電視宣傳廣胳告片初稿（棉電視）淹偷9怒、8月5日蘭渣報(bào)紙媒袋體計(jì)劃平面碗廣告方案、績軟性新聞方閘案的確定悟1膚1、8月8閉日另電視罰宣傳終稿確低定和播放計(jì)未劃的確定座1傲2、8月1壩0日淺完成改開盤儀式方共案和現(xiàn)場包顫裝方案捕1疫3、8月1悼5日悟完成膊現(xiàn)場布置?！窨舜砩坦ふl作內(nèi)容：獸1柔、完成全面監(jiān)的包裝推廣玩方案歉2骨、完成項(xiàng)目冶工作人員安遲排計(jì)劃見3王、協(xié)助發(fā)展短商監(jiān)督廣告眾公司的各項(xiàng)更工作內(nèi)容和挖質(zhì)量。暖4槐、及時(shí)掌握薪市場及競爭放對(duì)手的動(dòng)態(tài)太，在銷售策周略上作出及姿時(shí)的調(diào)整。漫5圾、隨時(shí)制訂橋出最符合市飲場的價(jià)格策描略和推廣策伴略。霞6框、完成既定史的工作任務(wù)辦。撞7沸、全面協(xié)調(diào)急開盤的各項(xiàng)鳳工作。兄8垮、售樓現(xiàn)場逆的管理和調(diào)鼠配。安9勝、銷售氣氛貨的營造。今十五、營銷爺推廣流程和擺營銷預(yù)算丘一氧般來講，營初銷推廣費(fèi)用母絕大部分都吵集中在開盤概后三個(gè)月內(nèi)摸，包括前期限各種碼媒體的制作冰費(fèi)用和開盤休前后的相對(duì)忘大量的推廣榨費(fèi)用，我們風(fēng)建議此階段落的營銷費(fèi)用知占用整個(gè)營梳銷費(fèi)用預(yù)算眾的7成以上秒。伴著節(jié)省呼發(fā)揮最大效死用的原則，觸我們提出以筍下的初步預(yù)巾算：索獻(xiàn)A、制作費(fèi)餓用慈時(shí)間慰內(nèi)容曠預(yù)算（元）冶責(zé)任方嫁監(jiān)督方互備注構(gòu)7/1-7叮/7貌戶型平面圖裳（16開雙糠面）崇1500小廣告公司賭代理商盾3000份福7/3-7促/30攜戶外廣告牌丸13000包0句廣告公司涼代理商六3塊，每塊河半年期談7/10-荷7/16詞宣傳海報(bào)揉4開雙面，權(quán)營造星級(jí)概待念細(xì)6000騎廣告公司嶼代理商雕3000份請(qǐng)7/5-7許/20附售樓處展筍板耕（12*6沾）卵6000態(tài)廣告公司視代理商尾6塊，設(shè)計(jì)栗噴繪信7/7-7酬/25視售樓處廣場時(shí)包裝聲10000米廣告公司稼代理商派部分導(dǎo)示系而統(tǒng)和必要的利裝飾統(tǒng)7/14-禿7/15康制作樓盤禮勵(lì)品雨傘、手虛提袋、電子論禮物等恐20000進(jìn)制作公司壩代理商舟分檔次、類缸型制作犬7/10-絕7/15秤車體廣告寒40000鍵廣告公司鴨公交公司揮代理商旋計(jì)劃10輛洲車，半年期殼7/10-驚8/8集電視廣告片寇50000移制作公司兆代理商福30秒宣傳叼和8分鐘廣憶告片豎7/15-翅8/8尸報(bào)紙平面廣劍告拴4000端廣告公司饑代理商恩制作8屈個(gè)P闊7/20-兆8/14買開盤現(xiàn)場布死置及開盤費(fèi)梯用鳥80000存廣告公司際代理商急包括現(xiàn)場布橋置和刺“耽風(fēng)水大師臟”眨秀費(fèi)用?？肿⑻J：以上總計(jì)獅費(fèi)用為：3泡47500堆元，所有制味作項(xiàng)都需要斃發(fā)展商終審武。蜻B、推廣投今入費(fèi)用（第盆一階段）椒第一期投入府費(fèi)用偶：止報(bào)紙：漁時(shí)間項(xiàng)內(nèi)容瞧費(fèi)用世執(zhí)行方捧備注航7/18（際周五，拿到選許可證后）宵內(nèi)部優(yōu)惠認(rèn)叉購消息誘7200預(yù)代理商、廣株告公司蓋B版半版躁8/11（柱周一）距新概念豪宅庫開盤消息仆7200叉代理商、廣秧告公司袋B版半版澤8/13（倒周三）承新概念豪宅檢開盤消息逃7200踏代理商、廣與告統(tǒng)公司逼B版半版寬8/15（倒周五）果新概念豪宅滾開盤消息戴20400務(wù)代理商、廣債告公司約清遠(yuǎn)日?qǐng)?bào)A嗎版整版壺8/22（渴周五）謎新概念豪宅哄，開盤一周葉熱銷的消息躲7200慨代理商、廣震告公司鍵B版半版楊8/24（哥周一）夕記實(shí)報(bào)道果0義代理商爺、日?qǐng)?bào)社太新聞專題哲8/29（循周五）侄新概念豪宅我7200著代理商、日鞠報(bào)社倍B版半版膜報(bào)紙總費(fèi)用暖：5640書0蜘電視：赴8/8-8敬/30滋——壘本港臺(tái)、翡交翠臺(tái)黃金時(shí)所段每天4次冒，共：18念4次（市區(qū)揉臺(tái)）得8/8-8房/30