物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)

物業(yè)管理及法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)第一頁，共三十一頁。主要內(nèi)容

一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展二、物業(yè)管理基本概念三、物業(yè)管理的性質(zhì)和特點(diǎn)四、物業(yè)管理的作用五、物業(yè)、物業(yè)管理的分類六、物業(yè)管理的基本內(nèi)容七、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)第二頁，共三十一頁。涉及法規(guī)1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》——國務(wù)院379號(hào)令2003年9月1日實(shí)施2、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》——建設(shè)部110號(hào)令2002年5月1日實(shí)施3、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》——公安部61號(hào)令2002年5月1日實(shí)施4、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》——2002年11月1日實(shí)施第三頁，共三十一頁。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。履行下列職責(zé)：1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。概念五：業(yè)主委員會(huì)第四頁，共三十一頁。概念六：業(yè)主公約業(yè)主公約是指由全體業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面的權(quán)利義務(wù)的行為守則。應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。第五頁，共三十一頁。概念七、房屋本體維修基金：來源：住宅區(qū)竣工交付使用在一年以上的，由業(yè)主自保修期滿后第一個(gè)月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金用途：房屋共用部位包括承重結(jié)構(gòu)、抗震結(jié)構(gòu)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等的維護(hù)第六頁，共三十一頁。概念八、公用設(shè)施專用基金：來源：在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)總投資除地價(jià)以外的建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金用途：用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)的重大維修工程項(xiàng)目第七頁，共三十一頁。概念九、管理用房來源：按條例規(guī)定向業(yè)委會(huì)提供。以建造成本價(jià)提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主計(jì)算公式：人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)（0.06）X住宅區(qū)房屋的總套數(shù)（固定）X戶均人口數(shù)（3.75）包括：辦公、生活和庫房等用房。機(jī)電值班室第八頁，共三十一頁。概念十、商業(yè)用房：來源：以同期市政府微利房價(jià)格向業(yè)主委員會(huì)提供部分商業(yè)用房，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共用計(jì)算公式：多層總建筑面的千分之三高層總建筑面積的千分之二第九頁，共三十一頁。概念十一、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)來源：1、向業(yè)主收取的管理費(fèi)2、公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入3、部分商業(yè)用房的租金4、住宅區(qū)的其它合法收入第十頁，共三十一頁。三、物業(yè)管理的性質(zhì)和特點(diǎn)：1、物業(yè)管理的性質(zhì)社會(huì)化：有利提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提。專業(yè)化：設(shè)備、環(huán)境、安全、租售等企業(yè)化：物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為經(jīng)營型：物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，提供的是勞務(wù)與服務(wù)，推行有償服務(wù)、合理收費(fèi)。討論：物業(yè)管理企業(yè)開源節(jié)流方面應(yīng)有哪些新舉措？

第十一頁，共三十一頁。2、物業(yè)管理的基本特點(diǎn)業(yè)主自治自律（業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)）業(yè)主自治：業(yè)主對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，具有和行使管理權(quán)；業(yè)主自律：單個(gè)業(yè)主利益服從公眾利益。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化管理業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同關(guān)系第十二頁，共三十一頁。四、物業(yè)管理的作用確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，并且延長物業(yè)的使用壽命能夠?yàn)闃I(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境（怎樣理解予管理于服務(wù)之中？具體應(yīng)當(dāng)怎樣做）使物業(yè)保值、升值（消費(fèi)者注重長期效應(yīng)）促進(jìn)政府部分職能的轉(zhuǎn)變，減輕政府的財(cái)政補(bǔ)貼負(fù)擔(dān)（花園城市有賴于物業(yè)管理）

第十三頁，共三十一頁。五、物業(yè)、物業(yè)管理的分類

1、物業(yè)的分類按使用功能分為：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他按產(chǎn)權(quán)分為：公有產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)

按結(jié)構(gòu)層次分為：單層、多層、高層、超高層

第十四頁，共三十一頁。2、物業(yè)管理的類型

住宅區(qū)管理（廣州四季花城）工業(yè)區(qū)管理（廠區(qū)管理）寫字樓管理（中信大廈）商貿(mào)樓管理（深圳福景大廈）第十五頁，共三十一頁。六、物業(yè)管理的基本內(nèi)容

1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)2、消防設(shè)施設(shè)備、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車庫、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施、公共場所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理3、清潔衛(wèi)生（外包體現(xiàn)專業(yè)化分工）4、車輛行使及停泊

5、公共秩序（業(yè)主家中失竊是否應(yīng)由管理公司賠償）6、市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)：如房屋本體維修基金管理規(guī)定、公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定等

第十六頁，共三十一頁。相關(guān)案例分析之一犬在給人類帶來樂趣的同時(shí)也給社區(qū)帶來不安（咬人、擾人、嚇人）！《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)限制養(yǎng)犬規(guī)定》有時(shí)我也很乖！養(yǎng)犬證件：《犬類免疫證》、《養(yǎng)犬許可證》犬只戶外活動(dòng)須遵守：1、佩帶號(hào)牌；2、戴防護(hù)口罩；3、佩帶犬鏈、成人牽領(lǐng)看管；4、即時(shí)清除糞便。第十七頁，共三十一頁。相關(guān)案例分析之二停車場車輛被撞、被盜1、認(rèn)真作好記錄，車輛檢查、放行到位（制度）2、安全防范、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的造就3、尋求第三方進(jìn)行幫助以某大廈住戶車被一外來車刮傷的案例以小區(qū)的停車小票在另一小區(qū)出現(xiàn)為例以小區(qū)車輛丟失為例入世了，我也更貼近您的生活，有關(guān)我的安全也越來越被人關(guān)注了第十八頁，共三十一頁。相關(guān)案例分析之三小區(qū)發(fā)生被盜的處理以送東西為由入室，搶劫、勒索、綁架事主1、定期調(diào)整巡邏路線，加強(qiáng)對(duì)安全盲區(qū)的警戒2、強(qiáng)化安全員主動(dòng)獲得信息的能力2、保留好現(xiàn)場記錄3、尋求第三方協(xié)助再高的檻也攔不住我，我時(shí)常惦記著你您哪！第十九頁，共三十一頁。相關(guān)案例分析之四鄰里利益的處理1、上下層滲水，各自不管。2、上下層水管堵塞，下家不予支持。1、參照條例中相關(guān)的條款進(jìn)行說服（房屋毗連部位：房屋本體中中不屬于共用和自用部位的部位、設(shè)施設(shè)備）2、適時(shí)運(yùn)用下層業(yè)主一同進(jìn)行協(xié)商第二十頁，共三十一頁。相關(guān)案例分析之五禁止行為1、破壞承重結(jié)構(gòu)、拆、鑿、搭2、破壞防水層3、增加負(fù)載4、使用不符消防要求裝修材料5、超時(shí)等違章裝修巡查關(guān)鍵點(diǎn)：崗位？記錄；停水停電停工要慎重裝修單位：《承建資格證書》、上崗證入住前您必須先過我這關(guān)！深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定第二十一頁，共三十一頁。配套說明房屋的五分法：1、自用部位：責(zé)任人為業(yè)主2、毗連部位：責(zé)任人為毗連業(yè)主3、本體（共用部位）：本體內(nèi)的全體業(yè)主4、公用設(shè)施：責(zé)任人為業(yè)委會(huì)5、居民生活供應(yīng)部門（供水、供氣、供電等）責(zé)任人為有關(guān)部門第二十二頁，共三十一頁。住宅區(qū)內(nèi)禁止的行為1、踐踏、占用綠化地；2、占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；3、亂拋垃圾、雜物；4、影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；5、損毀、涂畫園林藝術(shù)雕塑；6、聚眾喧鬧；7、隨意停放車輛和鳴喇叭；8、發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；9、排放有毒、有害物質(zhì)；10、經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；11、法律法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。第二十三頁，共三十一頁。相關(guān)案例分析之六高空拋物問題的處理1、住戶家中拋出物品2、樓體附作物脫落3、高空作業(yè)1、加強(qiáng)宣傳（事故實(shí)物展）2、加強(qiáng)樓附著物的檢查巡視3、加強(qiáng)高空作業(yè)的保護(hù)監(jiān)視4、明確安全生產(chǎn)責(zé)任誰總是這樣討厭？第二十四頁，共三十一頁。相關(guān)案例分析之七商戶管理中容易出現(xiàn)的一些問題1、違章、占道經(jīng)營2、不按消防要求或不按管理處的要求執(zhí)行1、溝通、教育；2、政府部門協(xié)調(diào)3、文明經(jīng)商戶評(píng)比活動(dòng)、商會(huì)4、通過其它方式（拍照、曝光）引以自律它需要綜合治理《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)消防管理?xiàng)l例》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》要求：1、防火重點(diǎn)日檢查：用火用電、通道出口、指示標(biāo)志、設(shè)施器材、防火門、防火卷簾等2、其他單位月、季度檢查：隱患整改及防范措施落實(shí)、消防水源、滅火器材配置有效、人員消防知識(shí)掌握、危險(xiǎn)品防火防爆、控制室值班記錄等第二十五頁，共三十一頁。相關(guān)案例分析之八對(duì)小區(qū)內(nèi)發(fā)廣告人員的管理1、封閉小區(qū)派發(fā)廣告、2、非封閉小區(qū)3、派發(fā)廣告的位置：信箱、戶內(nèi)1、可以聯(lián)系公安城管2、平時(shí)進(jìn)行宣傳和監(jiān)控3、采取其它方式的處分措施玩的就是你不注意第二十六頁，共三十一頁。相關(guān)案例分析之九遇有家居報(bào)警的處理方法1、家居報(bào)警時(shí)破門而入的損失2、家居報(bào)警時(shí)袖手旁觀的損入什么樣的情況下可以破門而入？能否破門而入？私闖民宅？火災(zāi)、煤氣泄漏、刑事案件以及其它嚴(yán)重的情況（如泡水）正當(dāng)防衛(wèi)、緊急避險(xiǎn)。最好現(xiàn)場有第三人，帶相機(jī)，破門前后均要進(jìn)行拍照難過的僅僅只是這道門？第二十七頁，共三十一頁。七、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)1、策劃階段

早期介入：項(xiàng)目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)制定管理方案：確定管理檔次、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)收支預(yù)算組建或選聘物業(yè)管理企業(yè)2、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段

物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置與擬定人員編制物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)規(guī)章制度和制定第二十八頁，共三十一頁。3、啟動(dòng)階段

接管驗(yàn)收用戶入?。ㄑb修管理）產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)4、日常運(yùn)作階段

日常綜合服務(wù)與管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)（內(nèi)部、外部關(guān)系）第二十九頁，共三十一頁。謝謝大家第三十頁，共三十一頁。內(nèi)容總結(jié)物業(yè)管理及法規(guī)。業(yè)主公約是指由全體業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面的權(quán)利義務(wù)的行為守則。應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、