商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體

商業(yè)綜合體研究什么是商業(yè)綜合體？將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體曼哈頓洛克菲勒中心北京國(guó)際貿(mào)易中心商業(yè)綜合體的外部特征功能復(fù)合性位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達(dá)性實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可商業(yè)綜合體以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)為特點(diǎn)，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。因其?guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城”商業(yè)綜合體的內(nèi)在特征大空間尺度

室內(nèi)外空間較大，一方面與城市規(guī)模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹(shù)型”體系。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。是高科技和高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。通道樹(shù)型交通體系現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)高科技集成設(shè)施西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南京國(guó)際廣場(chǎng)北京熙旺中心重慶財(cái)富中心商業(yè)綜合體產(chǎn)生的背景（一）個(gè)人生活成本加大經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低高品質(zhì)的生活需求缺乏景觀和活力商業(yè)綜合體產(chǎn)生城市人口日益膨脹土地資源日益稀缺城市快速發(fā)展中心區(qū)各種矛盾突出美國(guó)紐約洛克菲勒中心是上世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開(kāi)發(fā)從1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂(lè)中心。辦公購(gòu)物住宿休閑商業(yè)綜合體產(chǎn)生的背景（二）

在城市中的作用商業(yè)綜合體三維空間開(kāi)發(fā)立體交通體系多功能空間組合提高土地利用率改善區(qū)域交通產(chǎn)生機(jī)會(huì)收益降低投資風(fēng)險(xiǎn)滿足多種需求滿足高效率隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應(yīng)運(yùn)而生。它是多個(gè)使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。商業(yè)綜合體的分類商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此其在城市的核心區(qū)域和未來(lái)的核心區(qū)域，具體的位置大致可以分為四類：新開(kāi)發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐新開(kāi)發(fā)區(qū)中心1城市副中心2城市CBD中心3城市交通樞紐4商業(yè)綜合體新開(kāi)發(fā)區(qū)中的商業(yè)綜合體蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)——區(qū)位項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)中央商務(wù)區(qū)首席，毗鄰中央公園。蘇州工業(yè)園區(qū)，占地面積70平方公里，50多家全球500強(qiáng)企業(yè)在園區(qū)落戶，已形成電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、精細(xì)化工等新興產(chǎn)業(yè)群，物流會(huì)展、科技金融、酒店服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)正不斷推動(dòng)著園區(qū)的高速發(fā)展。

蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)——建設(shè)規(guī)模新天翔商業(yè)廣場(chǎng)是一座集22層甲級(jí)智能化寫字樓、大型SHOPPINGMALL、精裝鉑晶公寓，和2層地下停車場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心。占地面積19354m2商鋪53527m2地下超市4700m2總建筑面積125801m2寫字樓35400m2地下車庫(kù)37977m2容積率6.5酒店式公寓37401m2停車位817個(gè)技術(shù)指標(biāo)新天翔商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目擬建兩幢16-18層高樓，四層商業(yè)裙房連接兩樓。預(yù)計(jì)總投資逾8億元。蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)——定位思路市政交通分析區(qū)位條件分析相關(guān)政策分析確定項(xiàng)目輻射區(qū)域區(qū)域人口區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域公建區(qū)域欠缺業(yè)態(tài)確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)模及配比競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)分析第一步第二步第三步蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)——項(xiàng)目定位（一）園區(qū)大型購(gòu)物中心——蘇州工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃居住人口將達(dá)60萬(wàn)的新興城區(qū)，但從前的商業(yè)配套的相對(duì)滯后，給居民帶來(lái)極大的不便。園區(qū)雖不缺乏社區(qū)性質(zhì)的商場(chǎng)、娛樂(lè)中心，但根本無(wú)法滿足現(xiàn)代市民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和精神消費(fèi)需求。商貿(mào)中心卻依然稀缺。外資企業(yè)的白領(lǐng)、投資創(chuàng)業(yè)的成功人士還缺乏一個(gè)常規(guī)性的理想去處。蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)——項(xiàng)目定位（二）高檔商務(wù)辦公園區(qū)在金融科技、物流會(huì)展、酒店服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅跨國(guó)公司需要高檔辦公樓，中國(guó)本土公司對(duì)高檔辦公樓也有越來(lái)越多的需求。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等為核心的新興支柱產(chǎn)業(yè)，其占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的比重已經(jīng)達(dá)到了75%。這些高科技產(chǎn)業(yè)相對(duì)于傳統(tǒng)制造業(yè)來(lái)說(shuō)對(duì)于商務(wù)辦公的需求較大。指標(biāo)累計(jì)（億元）同比（%）地區(qū)生產(chǎn)總值399.6421.3第二產(chǎn)業(yè)290.6619.1第三產(chǎn)業(yè)108.0528.1園區(qū)2007年上半年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)——項(xiàng)目定位（三）酒店式公寓區(qū)域酒店公寓三星酒店四星酒店五星酒店湖東中央?yún)^(qū)域0111湖西中央?yún)^(qū)域0111現(xiàn)代大道沿線1334機(jī)場(chǎng)路沿線1431園區(qū)內(nèi)的酒店“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。世界500強(qiáng)企業(yè)中有66家已經(jīng)在園區(qū)落戶，大批外資企業(yè)的涌入，帶來(lái)了大量的外方工作人員。對(duì)于這一群體來(lái)說(shuō)，低價(jià)位高品質(zhì)的酒店式公寓是一個(gè)比較好的選擇。園區(qū)內(nèi)的三星、四星、五星酒店都已經(jīng)占據(jù)較大規(guī)模，而酒店式公寓相對(duì)來(lái)說(shuō)供應(yīng)很少，適時(shí)推出酒店式公寓可以彌補(bǔ)市場(chǎng)上的這一欠缺。蘇州新天翔廣場(chǎng)——結(jié)論新天翔廣場(chǎng)大型購(gòu)物中心園區(qū)內(nèi)缺乏大型購(gòu)物中心，難以滿足白領(lǐng)的生活需求，項(xiàng)目彌補(bǔ)了不足項(xiàng)目位于園區(qū)中心商務(wù)區(qū)，區(qū)位條件好寫字樓隨著園區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的興起，寫字樓的需求加大園區(qū)以工業(yè)為主，對(duì)于辦公需求總量有限酒店公寓園區(qū)內(nèi)大量外資的入駐，外方人員增多，酒店公寓為其提供了臨時(shí)居住之所園區(qū)內(nèi)類似業(yè)態(tài)幾乎沒(méi)有核心商務(wù)區(qū)的商業(yè)綜合體北京·UN中心占地面積4.3萬(wàn)m2商業(yè)6.8萬(wàn)m235%總建筑面積19.7萬(wàn)m2寫字樓2.2萬(wàn)m211%容積率3.3酒店公寓6.4萬(wàn)m232%層數(shù)21F地下停車1.2萬(wàn)m212%技術(shù)指標(biāo)酒店式公寓+大型購(gòu)物廣場(chǎng)+5A級(jí)智能化寫字樓酒店式公寓，760套，40-90平方米，國(guó)際化精裝標(biāo)準(zhǔn)。高定位、低總價(jià)，面向CBD白領(lǐng)階層北京·華業(yè)國(guó)際中心

占地面積1.5萬(wàn)m2商業(yè)1.5萬(wàn)m219%總建筑面積8.0萬(wàn)m2寫字樓3.3萬(wàn)m241%容積率5.3酒店公寓2.4萬(wàn)m230%層數(shù)17F地下停車0.8萬(wàn)m210%技術(shù)指標(biāo)酒店公寓+LOFT辦公+5A寫字樓+商業(yè)廣場(chǎng)東座為5A級(jí)寫字樓，800-1600平米整層辦公空間西座為五星級(jí)酒店式公寓，共277套，40-130平米精裝商務(wù)公寓，主力戶型40-90平米華業(yè)國(guó)際中心位于北京東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋西北，地處CBD的東區(qū)，周邊有多個(gè)核心商圈城市副中心的商業(yè)綜合體城市副中心的概念社會(huì)高速發(fā)展，人口密度增加、交通瓶頸制約、土地日漸稀缺和價(jià)值高漲，將使城市區(qū)域的功能逐漸細(xì)分，并在與城市中心重要交通干線相連的地區(qū)發(fā)展起城市副中心。如上海的浦東新區(qū)、深圳的南山區(qū)。

上海浦東新區(qū)深圳南山區(qū)財(cái)富國(guó)村際廣場(chǎng)鑰——所尼在區(qū)位上海五角藥場(chǎng)副中心規(guī)劃面積快約3.1企1平方公扎里，分為林南部、中臺(tái)部和北部裹，計(jì)劃開(kāi)禾發(fā)總量為蟻309.旦2萬(wàn)平方耳米。功能定位斑：以下沉后式廣場(chǎng)為松中心，以隆知識(shí)創(chuàng)新悄區(qū)公共活疑動(dòng)為特色薯，融商業(yè)掀、金融、戒辦公、文舌化、體育蹲、高科技鑼研發(fā)及居倘住為一體刑的綜合型形市級(jí)公共聚活動(dòng)中心延。五角場(chǎng)城榜市副中心南部—滔—市級(jí)箱商業(yè)中撓心，以振五角場(chǎng)垃環(huán)島為猛中心，題呈“一薦圈五線包”的星嶺狀布局算，以商渠業(yè)、辦鞠公服務(wù)尊業(yè)和賓內(nèi)館業(yè)為邊主。中部—齡—知識(shí)挖創(chuàng)新區(qū)屠中央社什區(qū)，由疑知識(shí)創(chuàng)針新區(qū)公使共活動(dòng)擋中心、考生活工飼作區(qū)和邊科技園捕區(qū)三部擴(kuò)分組成北部—鎮(zhèn)—知識(shí)栗創(chuàng)新基明地，與旱新江灣襯城相接濱，基地役包括技舟術(shù)研發(fā)賣試驗(yàn)室搶、商務(wù)副會(huì)所和始投資中謎心等，叢依托大茶學(xué)集中衛(wèi)的智力同因素，大形成具國(guó)有特色沈的都市瞧產(chǎn)業(yè)區(qū)幼。到20港10年政，僅五怪角場(chǎng)的貞商業(yè)面敘積將達(dá)平到75爆萬(wàn)平方苗米。楊抬浦區(qū)及暈周邊常淋住人口朽近30灣0萬(wàn)人推，確保智了龐大妄的消費(fèi)脾群體，凍并將直洋接影響螺和輻射丹楊浦區(qū)頃、虹口飄區(qū)、閘悔北區(qū)、嗓寶山區(qū)稿等區(qū)域討。財(cái)富國(guó)程際廣場(chǎng)楊——項(xiàng)辣目概況財(cái)富國(guó)顯際廣場(chǎng)險(xiǎn)填補(bǔ)了碌楊浦區(qū)括缺乏高第檔寫字茅樓的空鐘白，同慢時(shí)也順邪應(yīng)了五捧角場(chǎng)地創(chuàng)區(qū)未來(lái)拒對(duì)寫字懂樓市場(chǎng)緒的需求替。財(cái)富答國(guó)際廣削場(chǎng)作為訊一個(gè)擁慕有頂尖泳配置的柱商務(wù)航托母，從陡小戶型證公寓式糊辦公到廉獨(dú)棟式異空中別麗墅辦公硬，可滿瘡足企業(yè)吼發(fā)展各惱階段的糊不同需茂求。財(cái)富國(guó)焦際廣場(chǎng)每地處上沿海市五浩角場(chǎng)城駛市副中搞心繁華松商業(yè)地經(jīng)段，占飼地3.溉548參7萬(wàn)平齡方米，竭總建筑日面積約紛18萬(wàn)漲平方米師。五角場(chǎng)遲城市副物中心的墓標(biāo)志性菊樓宇經(jīng)堵濟(jì)項(xiàng)目廈，也是果楊浦區(qū)訊售價(jià)最源貴的寫攪字樓之島一，并環(huán)有望成蛋為楊浦忠區(qū)首個(gè)娛“稅收傲上億元夫項(xiàng)目”財(cái)富國(guó)際端廣場(chǎng)——槳市場(chǎng)定位膝（一）周邊高校細(xì)支撐政策引導(dǎo)新江灣媽城成型濱江岸勻線改造缺乏高端洗產(chǎn)品新商圈的帳形成原先的育上海軍竭用機(jī)場(chǎng)裳將被改凡建成大郊型高檔供居住區(qū)皂，即現(xiàn)川在的新鏈江灣城宇，五角繡場(chǎng)商圈聞?dòng)纱酥毕步荧@得蹈有力的熊居住人臘群支撐2002閣年初，五而角場(chǎng)的規(guī)各劃定位被徹正式確立支為“城市屬副中心”煤，成為繼驕虹橋商圈汗和陸家嘴突商圈后上時(shí)海要打造任的第三極楊浦區(qū)經(jīng)兆濟(jì)發(fā)展相竟對(duì)較慢，散區(qū)內(nèi)高檔避寫字樓較防為缺乏，忽尤其缺少介缺乏地標(biāo)置性產(chǎn)品楊浦區(qū)擁核有15.逢5公里的訴黃浦江岸改線，為全糠市各區(qū)之奧首。在幾鞏年后一定菜會(huì)獲得大誤力改造，福全面開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)商攏業(yè)廣場(chǎng)插、百聯(lián)擋又一城施等數(shù)十過(guò)萬(wàn)平方唐米的巨廉大商業(yè)叫項(xiàng)目，禽偕同五碑角場(chǎng)的淡空中巨踏蛋環(huán)路蓬，使得逃整個(gè)五褲角場(chǎng)商劃圈氛圍買連跳三戶級(jí)，品英質(zhì)逼近川徐家匯項(xiàng)目依床托復(fù)旦押、同濟(jì)德，財(cái)經(jīng)將等十余功所名校惜科研所失的優(yōu)越徒人才聚搞集效應(yīng)悲，形成哥了知識(shí)拔型、創(chuàng)斑業(yè)型企提業(yè)的聚即攏財(cái)富國(guó)際私廣場(chǎng)項(xiàng)目背景向分析財(cái)富國(guó)箭際廣場(chǎng)臣——市艦場(chǎng)定位酷（二）項(xiàng)目定允位：高端商胞務(wù)綜合縮慧體，五瞇角場(chǎng)商迎圈的標(biāo)愁桿型商央務(wù)產(chǎn)品高檔寫兼字樓+宮商業(yè)街漢+配套高檔寫字瘦樓生態(tài)辦公面積靈贊活，滿禽足中小宣企業(yè)需碰求在后期傻配以少晴量創(chuàng)新膨型產(chǎn)品商業(yè)打造歐干式休閑麗步行街位，增強(qiáng)趣綜合體而的休閑好娛樂(lè)氛捐圍綜合配稠套提升辦公百樓檔次，倡配套高檔鄙會(huì)所及充堪足地下停破車等酒店公寓周邊”未延來(lái)窗IF號(hào)社區(qū)“、外”東上海芒中心“等榴項(xiàng)目中有帖高檔住宅獲公寓業(yè)態(tài)商圈目前盆目前對(duì)于懇酒店公寓術(shù)需求量不稱大客戶定估位：由于存透在區(qū)域價(jià)姥格優(yōu)勢(shì)，章客戶以創(chuàng)業(yè)者稅、中小棚企業(yè)、膀區(qū)域性票客戶為主X財(cái)富國(guó)樓際廣場(chǎng)莊——產(chǎn)然品形態(tài)停機(jī)坪設(shè)計(jì)了直漢升機(jī)專用峽停機(jī)坪，教并申請(qǐng)了除專用航道生態(tài)辦囑公4000態(tài)平方米的負(fù)中央園林毫景觀成為牽整個(gè)商務(wù)是區(qū)私家冊(cè)綠肺環(huán)保節(jié)廳能巨資引購(gòu)進(jìn)環(huán)保百節(jié)能綠鄰色“冰隱蓄冷中紋央空調(diào)槽系統(tǒng)”高檔配套100騰0個(gè)停疊車位、叛多國(guó)語(yǔ)說(shuō)言同聲喂翻譯會(huì)寫議中心躺、指紋勝及虹膜蕉門禁系泊統(tǒng)區(qū)域內(nèi)，才還有區(qū)域躁外很多江依浙地區(qū)的緩實(shí)力型企棚業(yè)，都對(duì)爐“財(cái)富國(guó)燦際廣場(chǎng)”份這一高端浮物業(yè)產(chǎn)生喊了濃厚興位趣。超前視的配備，仰良好的生怨態(tài)環(huán)境，浩還有豪華鵲的建筑外揚(yáng)立面等成垮為他們對(duì)擋財(cái)富國(guó)際壘廣場(chǎng)不同概的興趣點(diǎn)會(huì)。財(cái)富國(guó)際傳廣場(chǎng)——某分期名稱層數(shù)面積（萬(wàn)m2）功能一期智尊銀座25F3.1小面積辦公為主,營(yíng)造彈性商務(wù)空間的公寓式辦公樓華貴金座26F4.8酒店式辦公樓風(fēng)范王座4F2.7集商業(yè)、辦公、泛會(huì)所為一體的綜合辦公樓地下車庫(kù)-2F3.41000個(gè)地下車位二期休閑街3F4.0歐式商業(yè)休閑步行街,上方是專為品牌型總部的設(shè)立而設(shè)計(jì)建設(shè)的獨(dú)幢別墅式辦公樓項(xiàng)目分禮期財(cái)富國(guó)際仿廣場(chǎng)是集量商業(yè)、辦配公、休閑太于一體的汪綜合體項(xiàng)踏目，共分訪為兩期，待一期包括垂26F酒懼店式辦公薪樓、25頃F公寓式俘辦公樓、貿(mào)4F綜合天辦公樓，爸二期為歐掛式休閑商拴業(yè)街，其難中包括獨(dú)旁幢別墅式太辦公樓。分期策文略楊浦區(qū)經(jīng)五濟(jì)發(fā)展目爺前相對(duì)落拴后，五角曉場(chǎng)商圈剛扁興起，市鏡場(chǎng)尚無(wú)法淋支撐大量鼻的高檔寫獵字樓，因付此在一期測(cè)針對(duì)周邊它“知識(shí)楊稅浦”的地泊域優(yōu)勢(shì)，飄推出小面撿積辦公空逐間。二期隨籠著市場(chǎng)襲的成熟血推出少塊量較大描面積的岔創(chuàng)新產(chǎn)雁品別墅駝式辦公哪樓財(cái)富國(guó)際著廣場(chǎng)——“擁一期智尊銀座竿”O(jiān)xy箏gen（氧氣灶）生態(tài)辦挎公，盡限情享用運(yùn)62萬(wàn)背平方米損黃興綠夏地造就康的私家涌氧吧Off凱ice務(wù)pa疏rk（花園卡辦公）30%綠擠化，約4蜓平方米中俯央綠地，奴情趣屋頂賤花園景觀Ope券n（開(kāi)放沿而自由巡壽）5.55錦米層高空劇間開(kāi)闊，鴨交通便捷成，業(yè)態(tài)豐