房地產(chǎn)策劃人應(yīng)具備的基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)策劃人應(yīng)具備的基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)策劃人基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)法律、法規(guī)市場營銷公共關(guān)系心理學(xué)園林規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)廣告設(shè)計(jì)房地產(chǎn)涉及領(lǐng)域房地產(chǎn)策劃的階段房地產(chǎn)全程策劃包括哪些階段？前期策劃，營銷策劃前期策劃和營銷策劃分別解決什么問題？前期策劃：解決產(chǎn)品定位營銷策劃：解決如何賣好房目錄一、房地產(chǎn)基本概念二、房地產(chǎn)市場理解三、房地產(chǎn)開發(fā)流程四、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)房地產(chǎn)定義：房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物；一、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)業(yè)；房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè)一、房地產(chǎn)基本概念“一級(jí)市場”——指土地使用權(quán)出讓，或批租的市場指土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場；“二級(jí)市場”——擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場“三級(jí)市場”——一、房地產(chǎn)基本概念“一級(jí)市場”、“二級(jí)市場”與“三級(jí)市場”房地產(chǎn)的類型：居住物業(yè)：自住、投資商用物業(yè)：經(jīng)營性、收益性或投資性物業(yè)。包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)（商場、購物中心、店鋪）、酒店、娛樂類物業(yè)等。工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)等特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機(jī)場、港口、高速公路、橋梁、隧道、賽馬場、高爾夫球場、滑雪場等一、房地產(chǎn)基本概念不同用途的土地使用年限：居住用地：70年工業(yè)用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂等用地：40年綜合或其他用地：50年一、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)市場的定義從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場所以及一切交易途徑和形式。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。二、房地產(chǎn)市場理解房地產(chǎn)市場的參與者土地所有者或當(dāng)前使用者開發(fā)商政府及其機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問建筑師工程師及造價(jià)工程師物業(yè)代理及估價(jià)師會(huì)計(jì)師律師消費(fèi)者或買家房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)市場指標(biāo)需求：消費(fèi)者在某特定時(shí)期，在一定市場上，按一定價(jià)格愿意且能購買的某種商品和勞務(wù)的數(shù)量。與消費(fèi)者的偏好、收入水平、商品的價(jià)格、相關(guān)商品（互補(bǔ)品、替代品）的價(jià)格、對(duì)商品未來價(jià)格的預(yù)期等有關(guān)。需求規(guī)律：價(jià)格效應(yīng)=替代效應(yīng)+收入效應(yīng)房地產(chǎn)市場指標(biāo)供給：廠商在一定市場上的某一特定時(shí)期內(nèi)，與一定價(jià)格相對(duì)應(yīng)，愿意且能提供商品的數(shù)量。與商品本身的價(jià)格、其他商品的價(jià)格、生產(chǎn)技術(shù)的變動(dòng)、生產(chǎn)要素的價(jià)格、政府的政策以及廠商對(duì)未來的預(yù)期正相關(guān)。房地產(chǎn)市場指標(biāo)需求指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)城市家庭人口就業(yè)人員數(shù)量及就業(yè)分布城市家庭可支配收入及城市家庭總支出房屋空間使用數(shù)量商品零售價(jià)格指數(shù)及城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場指標(biāo)彈性理論需求價(jià)格彈性：商品的需求量對(duì)商品本身價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度供給價(jià)格彈性：供給量變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值。影響因素，一是廠商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期，二是產(chǎn)品的生產(chǎn)成本市場均衡需求的數(shù)量等于供給的數(shù)量房地產(chǎn)市場指標(biāo)消費(fèi)者行為理論

邊際效用（MU）消費(fèi)的某種物品每增加一個(gè)單位所獲得的總效用的增加。邊際效用遞減規(guī)律：消費(fèi)者消費(fèi)后一個(gè)單位商品所獲得的效用增量小于它消費(fèi)前一個(gè)單位商品所獲得的效用增量。

房地產(chǎn)市場指標(biāo)消費(fèi)者行為理論消費(fèi)者均衡：

消費(fèi)者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費(fèi)于各種消費(fèi)品的組合，使消費(fèi)者獲得了最大的效用總量，此時(shí)消費(fèi)者不再改變其購買各種消費(fèi)品的數(shù)量，則消費(fèi)者的決策行為已達(dá)到均衡狀態(tài)。二、房地產(chǎn)市場影響房地產(chǎn)價(jià)格的九大因素房地產(chǎn)自身的因素環(huán)境因素人口因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素行政因素國際因素心理因素其他因素

房地產(chǎn)市場指三標(biāo)供給指三標(biāo)存量新開工量竣工量空置量三及空置三率可供租三售量房屋施三工面積房屋新三開工面三積平均建三設(shè)周期竣工房三屋價(jià)值1、簡單三的開發(fā)三流程設(shè)計(jì)拿地施工開售交房作為一三個(gè)專業(yè)三的房地三產(chǎn)策劃三人，只三知道簡三單的開三發(fā)流程三是遠(yuǎn)遠(yuǎn)三不夠的三！三、房三地產(chǎn)開三發(fā)流程2、完整三的開發(fā)三流程階段流程時(shí)間、三部門解決問三題1、設(shè)計(jì)三、規(guī)劃三、勘探2、辦理三規(guī)劃用三地批準(zhǔn)三書3、辦理三建設(shè)項(xiàng)三目選址三意見書4、辦理三立項(xiàng)手三續(xù)拿地協(xié)議出三讓、掛三牌出讓三、股權(quán)三出讓國有土三地使用三證立項(xiàng)約3個(gè)月和第一三項(xiàng)同時(shí)三進(jìn)行（市規(guī)三劃局辦三理）15個(gè)工作三日（市計(jì)三劃發(fā)展三局辦理三）15個(gè)工作三日項(xiàng)目前三策2、完整三的開發(fā)三流程階段流程時(shí)間、三部門解決問三題報(bào)批、報(bào)建建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證（建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證）5、辦理三建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證6、辦理三環(huán)境評(píng)三估報(bào)告三書7、辦理三地震安三全性評(píng)三估報(bào)告8、辦理三小區(qū)規(guī)三劃方案三送審9、辦理三項(xiàng)目手三冊10、辦理三建筑設(shè)三計(jì)方案三送審11、辦理三消防、三人防12、辦理三建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證13、辦理三規(guī)劃放三線手續(xù)14建筑工三程使用三人工挖三樁備案15、辦理三施工圖三紙審查16、工程三質(zhì)量監(jiān)三督、安三全監(jiān)督（市規(guī)三劃局辦三理）15個(gè)工作三日約2個(gè)月（市地三震局）15個(gè)工作三日（市規(guī)三劃局辦三理）15個(gè)工作三日（市規(guī)三劃局辦三理）15個(gè)工作三日（市消三防局、三人防所三）15個(gè)工作三日（市規(guī)三劃局辦三理）15個(gè)工作三日（市規(guī)三劃局辦三理）15個(gè)工作三日（市建三設(shè)局總?cè)な肄k三理）20個(gè)工作三日（大業(yè)三審圖機(jī)三構(gòu)辦理三）15個(gè)工作三日（城建三辦、市三建設(shè)局三辦理）15個(gè)工作三日2、完整三的開發(fā)三流程階段流程時(shí)間、三部門解決問三題施工建設(shè)工三程施工三許可證17、建筑三工程施三工許可三證18、防雷19、基礎(chǔ)三檢測20、辦理三商品預(yù)三售證（城建三辦、市三建設(shè)局三辦理）15個(gè)工作三日（開三工）（市防三雷設(shè)施三檢測所三辦理）15個(gè)工作三日（城建三辦辦理三）15個(gè)工作三日（市房三管局辦三理）15個(gè)工作商品房三預(yù)售證認(rèn)籌開盤2、完整三的開發(fā)三流程階段流程時(shí)間、三部門解決問三題竣工驗(yàn)收交樓房產(chǎn)證21、交付三物業(yè)公三司22、辦理三商品房三備案手三續(xù)23、工程三結(jié)構(gòu)抽三芯手續(xù)24、室內(nèi)三環(huán)境檢三測25、房屋三峻工驗(yàn)三收26、房屋三建筑工三程和市政基三礎(chǔ)設(shè)施三工程峻三工驗(yàn)收三備案27、房地三產(chǎn)項(xiàng)目三綜合驗(yàn)三收備案三登記28、交付三業(yè)主使三用（市房三管局審三核）15個(gè)工作三日（市房三管局辦三理）15個(gè)工作（城建三辦辦理三）15個(gè)工作（市質(zhì)三監(jiān)局辦三理）15個(gè)工作三日（市建三設(shè)局辦三理）15個(gè)工作三日（市建三設(shè)局辦三理）15個(gè)工作三日（市建三設(shè)局辦三理）15個(gè)工作三日策劃可三能介入三的時(shí)機(jī)全程策劃（土地評(píng)估、投資分析、規(guī)劃建議、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入（規(guī)劃建議、投資分析、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）建設(shè)階段介入（投資分析、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）銷售階段介入（推廣策劃、銷售策劃和代理）拿地項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目施工項(xiàng)目銷售項(xiàng)目竣工項(xiàng)目結(jié)束3、房地產(chǎn)三策劃工三作介入三的階段什么是三用地紅三線？什么是三建筑紅三線？用地紅三線和建三筑紅線三區(qū)分和三差別？四、建三筑規(guī)劃三設(shè)計(jì)基三礎(chǔ)用地紅三線建筑紅三線1、如何三看紅線三圖用地紅三線：各類建三筑工程三項(xiàng)目用三地的使三用權(quán)屬三范圍的三邊界線三。（開三發(fā)商花三錢購買三土地的三所有權(quán)三邊界線三）建筑紅三線：建筑紅三線，也三稱“建三筑控制三線”，三指城市三規(guī)劃管三理中，三控制城三市道路三兩側(cè)沿三街建筑三物或構(gòu)三筑物(如外墻三、臺(tái)階三等)靠臨街三面的界三線。任三何臨街三建筑物三或構(gòu)筑三物不得三超過建三筑紅線三。（建三筑紅線三在用地三紅線內(nèi)三）用地紅三線和建三筑紅線三區(qū)分和三差別：建筑紅三線內(nèi)的三面積＜三建筑紅三線內(nèi)的三面積2、樓間三距及計(jì)三算樓間距三的涵義三？如何計(jì)三算樓間三距？樓間距三的涵義兩相鄰三樓的外三墻面距三離。同三一個(gè)小三區(qū)兩棟三相鄰的三樓與樓三之間的三距離。樓間距三實(shí)質(zhì)解三決的問三題為了滿三足居住三者冬至三日照時(shí)三間不低三于1小時(shí)（三房子最三底層窗三戶）樓間距三的計(jì)算三方式日照間三距D=三L×（H-H三1）樓間距三的簡單三計(jì)算中高層三及以下三建筑樓三間距（9層以下三）（1）平行三布置：三南北三向≥1.0三H（南側(cè)三或東側(cè)三建筑高三度），三東西向三≥0.8三H;（2）非平三行非垂三直布置三：按平三行布置0.9倍控制三。（3）垂直三布置：三新區(qū)三：南北三向≥0.8三H，東西三向≥0.7三H;高層建三筑樓間三距（9層以上三）（1）平行三布置：三南北向三≥30＋0.3（H－30）米，三東西向三：≥24＋0.2（H－30）米。三（2）非平三行非垂三直布置三：按平三行布置0.9倍控制三。（3）垂直三布置：三當(dāng)山墻三面寬≤14米時(shí)，三間距≥15米；平行非平行三非垂直垂直舉例：21米高建三筑、60米建筑三高樓間三距計(jì)算2、點(diǎn)式三、板式三、多聯(lián)三建筑2、容積三率容積率:是反映三和衡量三地塊開三發(fā)強(qiáng)度三的一項(xiàng)三重要指三標(biāo)，指三一定地三塊內(nèi)總建筑三面積與三建筑用三地面積三的比值三。容積率=總建筑三面積/建筑用三地面積試算：三某地塊三的總面三積為100三0平方米三，其上三建筑物三的總面三積為400三0平方米三，問