成都西部國際裝飾石材城住宅項目前期策劃報告XXXX年

謹呈：成都西南石材城有限公司西部國際裝飾(石材)城住宅項目前期策劃報告成都創(chuàng)展作為置業(yè)顧問有限公司【提供】顧問·策劃·代理·管理Consultancy·Planning·Agency·ManagementProjectmarketingplanning思路決定出路！每一場新鮮出爐的謀略，都是一次與固有思維的決裂。每一次出手，都是對貌似既定事實的助推。每一次亮像，都頑固自我的殘酷刷新?！胺康禺a(chǎn)首先是巨人的游戲，最終卻總是思想之間的對話”。一切都源于慎密的求證和策略之上的否定之否定。營銷時至今日，我們已不屑于就常規(guī)的營銷推廣方式的泛泛而談，成都經(jīng)驗也好，北京上海操盤模式也好，泛泛的經(jīng)驗空談之于本案而言，僅可借鑒，沒有實際意義。因此，我們與石材城面臨共同要完成的，是篇不折不扣的命題作文：《一場前途未知的博弈，如何成功運作石材城住宅項目?》首先，認清我們的命題……

【命題一】

在成都及全國房地產(chǎn)市場，風(fēng)起云涌變化莫測的時候，我們能把握好市場的脈搏嗎？【命題二】

在成都房地產(chǎn)開發(fā)市場百花齊放之時，我們能否突出重圍獨樹一幟，產(chǎn)品的唯一性和差異化從何而來？【命題三】

在與市場和消費者瘋狂博弈之時，我們的營銷策略能否完美的完成并突破目標(biāo)？Part.1回顧政策回顧市場回顧區(qū)域市場競品樓盤Part.4定基Part.5運籌Part.6贏局Part.2發(fā)現(xiàn)Part.3解構(gòu)區(qū)位交通Swot分析地塊因子項目綜評價值挖掘資源產(chǎn)品效益規(guī)控競品發(fā)展決策關(guān)鍵因素項目定位客群定位市場定位形象定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議書開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)原則經(jīng)濟預(yù)算營銷推廣開發(fā)節(jié)奏指導(dǎo)思想入市時機展示策略推廣總綱推廣主題媒體策略價格建議本報告總體思路地產(chǎn)政策與樓市宏觀運行情況基調(diào)——重民生，抑投機。增加非商品房類產(chǎn)品供給，狙擊房價過快增長。一、地產(chǎn)政策

細則——

1、存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)

今年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，且已達到16.5％，距歷史最高的17.5％僅一個百分點之遙。對于房地產(chǎn)的影響在于，控制了銀行貸款量,影響到開發(fā)商開發(fā)貸款，增加開發(fā)商貸款壓力。

2、二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消

今年1月1日起，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到五年，個人購買不足五年的非普通住房對外銷售的，國家將全額征收營業(yè)稅。

3、嚴(yán)格二套房貸

1月10日下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國11條），除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”。

4、國五條

1月10國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確提出加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的五條措施。這是國家在今年出臺的首個調(diào)控樓市的政策，被業(yè)界稱為“國五條”。其中最關(guān)鍵的是明確二套房貸首付不得低于4成，二套房認定以家庭為單位計算；打擊開發(fā)商的囤房和囤地，取得預(yù)售的商品房要一次性推出市場。細則二——

5、嚴(yán)格二套房貸

1月10日下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國11條），除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”。

6、明確首次購房標(biāo)準(zhǔn)

從2010年開始，首次購房標(biāo)準(zhǔn)以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認定。相關(guān)部門表示，此項政策主要是為契稅等相關(guān)優(yōu)惠政策提供配套標(biāo)準(zhǔn)。此次界定標(biāo)準(zhǔn)從“個人”變?yōu)椤皯簟?，將首次購房的人群進一步縮小，這將會把一部分原本打算打擦邊球的購房者擠出購房隊伍。

7、七折利率優(yōu)惠取消

中國銀行2月3日向《經(jīng)濟參考報》記者證實，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，并給出官方解釋：為進一步落實差別化信貸政策，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，中國銀行近期對個人住房貸款利率定價進行了適當(dāng)調(diào)整，降低了個人住房貸款的利率優(yōu)惠幅度，區(qū)分貸款用途、區(qū)分客戶信用狀況實行差別化定價。

8、首套房契稅優(yōu)惠收緊

3月9日，財政部、國家稅務(wù)總局日前聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，通知指出，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

細則三——

10、國19條

3月10日，國土資源部出臺整治房地產(chǎn)用地的專項文件——《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“國19條”)，全文包含19條土地新規(guī)，明確了保障性住房用地供應(yīng)、商品房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求。

11、78家央企退出地產(chǎn)

3月18日，國務(wù)院國資委明確提出要求：除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，還有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后退出房地產(chǎn)市場。市場各方大都在第一時間將此作為利好消息來解讀，不少專家認為國資委此番表態(tài)，是對于民怨的一種回應(yīng)，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，對其他"不務(wù)正業(yè)"的國有企業(yè)將有敲山震虎之效。

12、保障房用地計劃

3月22日，國土部召開國土資源系統(tǒng)視頻電話會議，再次強調(diào)要加強房地產(chǎn)供應(yīng)和監(jiān)管。首次提出要制定保障性住房供地計劃，用地計劃公布前不得出讓住房用地，并且還將在部分城市開展試點，堅持和完善土地招拍掛制度。

13、首套房首付收緊

四大國有銀行全面收緊首套房首付2成利率7折的房貸優(yōu)惠，從4月1日政策執(zhí)行近一周時間來，對成都樓市已經(jīng)產(chǎn)生較為明顯的影響。針對剛性需求客戶的中小戶型樓盤此次受到的影響最大，目前高端物業(yè)、改善性物業(yè)樓盤的影響并沒有顯現(xiàn)出來。

政策影響及樓市運行情況分析

1、消費者觀望情緒明顯,部分城市出現(xiàn)房價小幅下挫。2、商品房供給不足導(dǎo)致房價下跌艱難。3、一線城市自住型需求日漸式微，二、三線城市將獲益眾多。各建筑類型物業(yè)供求情況：住宅堅挺二、成都主城區(qū)與郊縣市場反應(yīng)

※相比各種物業(yè)，還是住宅更為堅挺，市場反應(yīng)更好?！k公用房在郊縣的供銷比遠遠大于主城區(qū)，出現(xiàn)滯銷局面?！虡I(yè)物業(yè)在主城區(qū)的供銷比下降很多，已慢慢接近住宅，商業(yè)物業(yè)在郊縣的供銷比也同期下降近半。各面積段供求情況：多層與洋房因稀缺而走俏※花園洋房和多層由于物業(yè)形態(tài)匱乏，價格比電梯高，但供銷比最低，去化率最快?！鶆e墅類物業(yè)，面積大，單價高，總價高，普通人難以承受，供銷比相比較高，去化率緩慢。銷售價格情況：價格杠桿使郊縣樓市大放異彩

※別墅的均價已經(jīng)突破一萬，價格高昂，所以去化率慢。※城區(qū)的多層價格在電梯公寓之上，但由于眾多郊區(qū)的多層，將多層的均價拖低。住宅銷售情況：除了高層，郊縣已在全面追趕主城區(qū)○別墅類產(chǎn)品現(xiàn)主集中于郊縣，銷售情況一般?！鸹▓@洋房和多層也多在郊縣，銷售情況良好?！鹦「邔赢a(chǎn)品上，郊縣已經(jīng)超過了主城區(qū)，并且銷售情況很好。○高層和超高層還是集中在主城區(qū)，銷售速度也比郊縣快。各環(huán)線住蜜宅面積段亞銷售情況大面積男大擱淺○70—9艱0㎡占據(jù)了葛最大比透例，國恥家的調(diào)控還是處起到了一射定作用?！鹦【緫粜驮诤酥鞒菂^(qū)瘡銷售較江快，但陪在環(huán)線外則顯疊得略微緩涉慢?！鸪蠊蠎粜秃统嘈粜弯N奴售數(shù)量少藏?！瓠h(huán)銷線外市稼場略淡蠅于主城潑區(qū)，但第較大的面積返段主要料集中在掩環(huán)線外澆。商品房存條量情況：○物業(yè)類型軟情況：存像量主要為胳郊縣住宅爬和主城區(qū)鼓辦公用房虛以及郊縣拆商業(yè)?！鹱≌冀ㄖ愋涂烨闆r：存閉量從絕對抱值上看主協(xié)要為高層無和中高層吧類，但從極可售周期怕上看，別確墅類特別填是雙拼別砌墅存量較蹲多?！鹱∧X宅面積凳段情況暴：主要尼集中在70-磁90㎡，其次為50-7越0㎡。郊縣的術(shù)非住宅振用房存持量大郫縣區(qū)酒位：郫縣位于殊四川省中鋒部，成都沿西部新中捉心，地處城川西，總箭面積437平方公里弱，48萬人，腎轄15個鎮(zhèn)。近確年來，郫怠縣堅持以轉(zhuǎn)經(jīng)濟建設(shè)頓為中心，塔以優(yōu)化投跨資環(huán)境、驕招商引資糧統(tǒng)攬縣域洞經(jīng)濟，經(jīng)例濟飛速發(fā)登展?？h域經(jīng)華濟發(fā)展觸綜合指織數(shù)排名終全國“膛百強縣安”第89位，經(jīng)摔濟基本艙競爭力昏位居西兼部“百左強縣”損第7位，連淡續(xù)5年進入竊全省綜額合經(jīng)濟自實力“鳳十強縣艷”。先爆后被列罪為全國鍛鄉(xiāng)村城撤市化試而點縣、橫國家級最生態(tài)示劑范區(qū).交通方政面：郫將縣地處半成都市創(chuàng)上游西列北郊，羞縣城距炸成都市感繞高速犯公路1公里，距媽成都市三逝環(huán)路6公里，派距成都顧市二環(huán)柱路10公里，距歡成都市一讀環(huán)路16公里，距撇雙流國際由機場20分鐘車程享，距成都司火車站30分鐘車程踢，已開通305、54、98等4條公交球線路，播直達成醉都市區(qū)些。三、郫啊縣經(jīng)濟姨情況項目區(qū)域郫縣經(jīng)絨濟發(fā)展偵狀況2009年，郫縣贈經(jīng)濟社會任繼續(xù)保持漫平穩(wěn)較快糞發(fā)展，全脅縣地區(qū)生膚產(chǎn)總值174億元，增斷長15.劫8%；完成廢固定資產(chǎn)投資215億元，增臣長25.1畫%；地方財艷政一般點預(yù)算收膽入9.8騙4億元，悄其中地夸方稅收8.13億元，咱分別增詠長1.0貼3%和8.0籍5%；城鎮(zhèn)居礙民人均鬧可支配床收入和挎農(nóng)民人層均純收鬼入分別網(wǎng)增長12%和14%。201乓0年預(yù)期目糧標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)虛總值增長13%，其中第服務(wù)業(yè)繞增加值愈增長15%，規(guī)模榜工業(yè)增桑加值增泥長20%，農(nóng)業(yè)鳳增加值宮增長3.9%，完成固定資六產(chǎn)投資180億元，社滅會消費品貫零售總額哀增長23%，招商引嫩資市外到朝位資金增覺長15%以上，實乳際使用外保資增長15%以上，地袍方財政一墓般預(yù)算收量入同口徑華增長15%，城鎮(zhèn)居畫民人均可自支配收入劉和農(nóng)民人廈均純收入逮增長12%，城鎮(zhèn)登謹記失業(yè)率陣控制在4%以內(nèi)，萬話元地區(qū)生奸產(chǎn)總值能復(fù)耗降低6%。郫縣規(guī)艙劃

關(guān)直鍵詞：人居新外城郫縣是運“全域挨成都”聽總體構(gòu)頃想中的社重點發(fā)寶展區(qū)域為構(gòu)筑成輛都市主城凱區(qū)七大組壟團之一郫縣新城比規(guī)劃為“就人居新城桐”“兩軸稠三園三死帶”規(guī)蒜劃打造繼開放式軟生態(tài)國正際新城占地5平方公里桂，居住用鍵地177.搭11公頃省政府鞭即將搬橫遷于郫歲縣新城將新增12萬精英鬧人士規(guī)劃建設(shè)航大型城市信公園、濱拘河綠化帶高新產(chǎn)稿業(yè)發(fā)集炒中區(qū)三個中心三組團，三擾塊樓市新配炭。郫筒片區(qū)姿：西部新球城綜合步中心，華新城主燙要發(fā)展使商務(wù)辦臨公、商券業(yè)金融慨、文化淋旅游、葉體育休項閑以及匯教育等。劃分疊為8個功能騾片區(qū)，認郫筒鎮(zhèn)鄉(xiāng)豐舊城區(qū)神、郫縣弓行政辦辜公區(qū)、憶北部、襯新區(qū)、禮體育中趣心區(qū)、籍文化休閑脫區(qū)、文耗教居住贊區(qū)、居婚住區(qū)和披清馬工改業(yè)區(qū)。紅光片捏區(qū)：郫縣產(chǎn)業(yè)勸配套服務(wù)訂區(qū)，主要頭發(fā)展現(xiàn)代取制造業(yè)、鋤服務(wù)業(yè)、恢房地產(chǎn)業(yè)銀。紅光組勿團：劃分莖為6個功能片區(qū)輪，為紅光頌鎮(zhèn)中心區(qū)幫、三觀居壟住區(qū)、紅漏光居住區(qū)剩、文教區(qū)售、紅光研雜發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)防、石材市場。犀浦片擠區(qū)：成都中心惱城區(qū)西部卡生活商務(wù)驕區(qū)，主要許發(fā)展商業(yè)鄭商務(wù)、服租務(wù)產(chǎn)業(yè)、餐創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)羞、房地產(chǎn)勤業(yè)。犀浦組芹團：劃溉分為6類功能甚片區(qū)，刑犀浦鎮(zhèn)宰行政辦罪公區(qū)、袋商業(yè)綜怎合區(qū)、殺文化產(chǎn)士業(yè)走廊愈、文教區(qū)、居腫住區(qū)和生灰態(tài)休閑區(qū)器。郫縣片續(xù)區(qū)規(guī)劃弦總體結(jié)把構(gòu)1）全域省現(xiàn)代交咐通網(wǎng)關(guān)鍵詞疊：成灌具快鐵、菠地鐵2號線、沙僻西線郫縣濟至都江堰暮段、成灌善路改造工菌程、IT大道。2)中高端嬌人群支飽撐關(guān)鍵詞悼：高新漢西區(qū)、匙現(xiàn)代工營業(yè)港、滲大量高結(jié)校。3)大鱷托衛(wèi)市關(guān)鍵詞：爬龍湖、中套信、嘉兆案業(yè)、合景標(biāo)泰富、中老鐵、綠地萍、華僑鳳旋凰集團1、郫縣房策地產(chǎn)潛力四、郫揪縣房地莊產(chǎn)綜述金溫江憶，銀郫厘縣，已隔成過去粒！明天是——金郫縣爺，銀溫植江！1）犀浦板堂塊A.概況：銷量大犧，存量飛也大因離成宮都市主輝城區(qū)最嬸近，物鬼業(yè)較成酒都主城妨區(qū)性價淡比高，通產(chǎn)品結(jié)瓦構(gòu)比較豈齊全，壩所以吸咳引了部穿分成都勁五城區(qū)床尤其是金牛區(qū)居站民和高新阿西區(qū)的上摘班族在此模購房。但艱是近幾年糠供應(yīng)量較論大，導(dǎo)致難目前存量詢積攢較多泊。地鐵二弟號線及成要灌快速鐵鋼路開通赤以后，筒區(qū)域交案通將更孝加便利詞。同時火依托電刷子科大水、西南喘交大、滅四川外液國語大友學(xué)等著均名高校檔的分校咱以及成都融紡專的索高校經(jīng)刊濟，房撕地產(chǎn)市束場前景?？春?。妙主要樓講盤有伊獻莎貝拉留、新里豬派克公叔館，片門區(qū)內(nèi)知卻名開發(fā)撞商有中訓(xùn)鐵集團、上班海綠地集畝團等。受熄置業(yè)客戶活類型的影災(zāi)響，犀浦蹤蝶板塊目前哭物業(yè)形態(tài)憤豐富，高憲層、小高謠層各占比39%和36%，多層和別攜墅也有10%以上的供腔應(yīng)；B.產(chǎn)品及戶央型：高層化，柔產(chǎn)品多樣窮，中小戶慮型崛起主要樓盤蛙有：伊莎狼貝拉、新危里派克公爸館、卡布望里城產(chǎn)品泳類型上，妖高層和小漠高層電梯醉公寓占據(jù)堵了絕對主注力位置，帖占有的比例裂有八成，育多層和別工墅越來越杠少，只占酬兩成。同賠樣受置業(yè)廣客戶的特霉點影響，間犀浦鎮(zhèn)各拐面積段供述應(yīng)也較為晶豐富，60-9傭0平米供軌應(yīng)最多涼。臨近蛇各個學(xué)廈校和高搜新西區(qū)究創(chuàng)新中畜心等的掩樓盤有胖針對性充的根據(jù)別本區(qū)域?qū)彿空咚频奶攸c委推出了大量的90平米以下謊的房源；耽而靠近犀讀浦鎮(zhèn)區(qū)的嬌樓盤則更伴多的推出120平米以上仇的套三及摩以上戶型填來來吸引腥改善型客戶；五、郫縣鼠各版塊運退行情況C.客戶群突分析：本地客戶注開發(fā)潛力枝小，其他蜘區(qū)域客戶考將占據(jù)主釀流由于犀浦競板塊地理丟位置上的視優(yōu)勢，一凡方面板塊凡靠近金牛束區(qū)，一方滾面又緊靠廊高新西區(qū)削，由此帶跡來的客喉戶資源國非?？扇怯^，且無客戶類缺型多樣迷化?？偢珞w上，撤在犀浦篩板塊置營業(yè)的主被要有以必下幾類澆人群：金牛區(qū)舊符城改造后包的拆遷戶徑；犀浦鎮(zhèn)本么地舊城改捷造的拆遷坊戶或改善蜜性客戶；高新西股區(qū)工業(yè)抖用地的廉拆遷安建置戶；高新西區(qū)融各大企業(yè)動上班的上黑班族；成都其他榨區(qū)域的購鋸房客戶。2）郫筒沿板塊A.概況：新城建設(shè)怕帶來的房妄產(chǎn)熱潮郫縣三災(zāi)大板塊涼中，由薯于一直擔(dān)以來是草郫縣主有要的政絞務(wù)、經(jīng)冰濟中心拉，所以透房地產(chǎn)立市場最已為發(fā)達趟。目前吩，郫筒板塊可拜分為兩足大片區(qū)各，包括禾老城鎮(zhèn)針片區(qū)、琴東南部樹新城區(qū)他，也就著是中信籌蜀都片報區(qū)。中鴨信集團墊負責(zé)一喊級土地開發(fā)的硬中信蜀尖都，規(guī)在劃用地競面積約7平方公吃里，是肯郫縣新碰政府所縫在地，夏未來將乳是郫縣削新的政沿治、經(jīng)劑濟、文化中影心，片起區(qū)發(fā)展挎已經(jīng)由勝龍湖弗境萊明戈弄的入市晚開始。押老城鎮(zhèn)再片區(qū)以干舊城改聯(lián)造和環(huán)斗線外擴錯發(fā)展為嫂主，政府定位的掀職能是城嬸市的商業(yè)柿和文化娛柜樂中心，妹可給郫筒源板塊帶來潛一些拆遷傻戶的置業(yè)聾需求。B.產(chǎn)品類矮型及戶議型：宜居型產(chǎn)訓(xùn)品占據(jù)主待流主要樓盤言有：龍湖議弗萊明戈援、景尚景鄰、華僑鳳拔凰國際城離。經(jīng)過多禾年較快的刊發(fā)展，目繁前郫筒板害塊物業(yè)類墊型豐富，從超支高層到遠別墅，排均有物吵業(yè)供應(yīng)宵；另外促，還有蛙少量的致多層及執(zhí)別墅物匠業(yè)供應(yīng)鈴；郫筒三板塊在孩分面積警段供應(yīng)體方面也較為躺豐富；蘆各個面戀積段及醫(yī)各種戶辱型均占泰有一定揚的比例荷；其中90到140平米的戶華型是主流碰，尤以120平米左右的套三捕戶型最遲走俏；C.客戶：普通商以品房以束本地客播戶為主蜓，享受溫類產(chǎn)品腥以成都墾主城區(qū)蛙客戶為梁主在郫筒判板塊置棒業(yè)的客唇戶基本探上以郫寧筒鎮(zhèn)及仍紅光鎮(zhèn)挎本地居杜民為主出，老城離鎮(zhèn)相對純成熟和栽完善的疲生活配板套使得旱這部分人群就藥近置業(yè)；昏其次，阿鉆壩州、都堪江堰等周撫邊地區(qū)的允客戶能夠嘩占到23%的比例；勾成都市主笑城區(qū)的客赴戶雖占少數(shù)，翁但比例握越來越累大。3）紅光板旬塊A.概況：高新區(qū)昌配套房答產(chǎn)板塊板塊地處貢川西平原美腹心地帶以，距成都誼市區(qū)僅13公里，屬惡郫縣城市棕組團次中裹心，分為4個功能片恢區(qū)，即以工業(yè)為蛛主、約5平方公售里的紅栗光研發(fā)皺產(chǎn)業(yè)片商區(qū)；以樸教育為遷主、共3平方公里郊的西華大吃學(xué)片區(qū)；削以及以商綿業(yè)和居住為采主、總計仇為5平方公里披的三觀居妖住片區(qū)、基紅光居住略片區(qū)。作在為高新西之區(qū)的另外飯一個主要牧配套服務(wù)區(qū)，探以及成兔都現(xiàn)代包工業(yè)港沫的發(fā)展割，板塊既房地產(chǎn)覽市場相鴨對其他謹兩個板春塊，正抖處于起鑒步期。B.產(chǎn)品類烤型及戶饅型：電梯化，踏小戶型暢協(xié)銷主要樓盤結(jié)有正成名豈城左岸、恐萬基金藍晨灣。紅光板背塊由于潤開發(fā)樓船盤相對崖較少，翅所以物仆業(yè)類型逝也較為艇單調(diào)，艙板塊內(nèi)踏部高層脈和小高奴層占據(jù)麗了大部撥分市場。未來隨皆著板塊的濾日益開發(fā)晚，物業(yè)形撒態(tài)會有所螞豐富；戶往型區(qū)間：解主力戶型粱以80—1咱00平米的兩骨室和三室為主，染為了迎勿合周邊縮慧學(xué)校、品工業(yè)園均內(nèi)年輕胡客戶的殖需要，拘也有部垃分小戶童型，市或場反應(yīng)趕很好。C.客戶群價體分析均：區(qū)域及柴周邊客聾戶為主因板塊內(nèi)阿有成都現(xiàn)拖代工業(yè)港獎，工業(yè)園吳區(qū)及相關(guān)跑產(chǎn)業(yè)的從張業(yè)人員多底選擇就近送購房；另贏外，西華往大學(xué)工作苗的老師也遇多選擇店在本板肌塊內(nèi)置呈業(yè)；其軍他較少恩的本板負塊內(nèi)舊嗓城改造宜的拆遷澤安置戶塘也是板慈塊客戶連的一個夏來源。六、項目駛周邊競品并樓盤調(diào)查項目名稱交大卡布里城項目地址郫縣犀浦鎮(zhèn)校園路588號開發(fā)商郫縣三利房地產(chǎn)物業(yè)管理香港戴德梁行物業(yè)總占地面積100畝總建筑面積30萬平方米總戶數(shù)2501容積率4.89綠地率36.67%公攤率18-20%建筑形態(tài)普通住宅,高層銷售價格均價4400元/平方米配套設(shè)施交大、川大、電子科大交通情況交通路網(wǎng)可謂四通八達.羊西線沿線，成灌路，沙西線，地鐵二號線均從本案經(jīng)過,改造后的沙西線,從本案到市區(qū)的車只需要15分鐘.公交車116、311、312。項目亮卡點：○依托高即?！鸾煌ū憷饘拸V中靜庭○簡約風(fēng)軌格項目名稱伊薩貝拉項目地址成都犀浦犀團路國寧村開發(fā)商中鐵二院物業(yè)管理成都鐵二院九天置業(yè)總占地面積136畝總建筑面積27萬平方米總戶數(shù)2289容積率2.56綠地率56%公攤率17-22%建筑形態(tài)普通住宅,高層,多層銷售均價5000元/㎡配套設(shè)施歐式風(fēng)情街，體育設(shè)施，商業(yè)配套，農(nóng)貿(mào)市場，西南交大，西華大學(xué)，電子科技大學(xué)，樹德實驗中學(xué)，四川省公路醫(yī)院。交通情況221、305、4、7、310等多路公交車經(jīng)過，三環(huán)至四環(huán)。項目所在地塊道路系統(tǒng)豐富、完善。離市區(qū)僅十多分鐘車程。規(guī)劃中的地鐵二號線出入口緊鄰該地塊，交通條件極為優(yōu)越。項目亮細點○島居親分水理念○巴洛克澇元素○歐洲風(fēng)斥情街○組團化用景觀項目名稱正成名城左岸項目地址郫縣紅光鎮(zhèn)儀隆村一社開發(fā)商正成投資開發(fā)有限公司物業(yè)管理成都市中駿物業(yè)總占地面積130畝總建筑面積28萬平方米總戶數(shù)2427容積率3.98綠地率30%公攤率20%建筑形態(tài)公寓,高層銷售價格4000元/平方米配套設(shè)施會所、生態(tài)泳池、廣場、河畔公園交通情況320、221、310A、360、704、707等公交直達市區(qū)，交通便利;500米外更有成灌快鐵（2010年5月通車）站口，并可與地鐵2號線同站換乘，項目亮點○北歐蚊湖泊式學(xué)景觀○臨河公瞞園○生態(tài)忘泳池○依托西城華大學(xué)項目名稱萬基金藍灣項目地址郫縣紅光鎮(zhèn)開發(fā)商成都市萬基房產(chǎn)物業(yè)管理成都萬潤物業(yè)總占地面積60畝總建筑面積12萬平方米總戶數(shù)1296容積率3.99綠地率32.9%公攤率17-22%建筑形態(tài)高層銷售價格4300元/平方米配套設(shè)施8000平米法式中庭園林、10000平米商業(yè)配套、市政水岸公園、高校環(huán)抱、中庭花園、入戶花園、空中花園、花房、西華大學(xué)、紅光鎮(zhèn)小學(xué)、紅光鎮(zhèn)中學(xué),幼兒園:4所、農(nóng)貿(mào)市場、特惠超市旗艦店、金藍灣商業(yè)廣場、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、紅光鎮(zhèn)醫(yī)院交通情況320、221、310A、360、704、707等公交直達市區(qū)，交通便利；500米外更有成灌快鐵（2010年5月通車）站口，并可與地鐵2號線同站換乘，項目亮遞點○法式紛規(guī)劃理帳念○點式+蝶式建筑跡布局○雙層挑腦高空中花傳園○中庭估景觀項目名稱卡碧藍灣項目地址郫縣.安靖鎮(zhèn)安豐路開發(fā)商四川寶瑞建設(shè)投資物業(yè)管理四川碩潤物業(yè)總占地面積100畝總建筑面積18萬平方米總戶數(shù)1500容積率3綠地率45%公攤率20%建筑形態(tài)高層銷售均價3600元/㎡配套設(shè)施雙層會所、游泳池、水景商業(yè)街、兒童游樂場、老年健身場地、觀景平臺、全民健身場地、休閑廊亭，周邊配套：安靖中學(xué)、小學(xué)，成都商業(yè)學(xué)校、交大、安靖公立醫(yī)院，喜安綜合市場，摩爾購物超市、紅旗超市、夜市、通訊一條街、農(nóng)村信用社、農(nóng)業(yè)銀行、蜀繡公園、火車站等。交通情況公交：88、95直達、311直達、362、365、678、704直達、749直達、119、成青快鐵、地鐵1、2號線。項目亮派點：○法式規(guī)白劃理念○地中協(xié)海歐式謹園林○游泳池鋼景觀帶○中庭曉景觀項目名稱萬樹森林項目地址犀浦鎮(zhèn)老成灌路犀浦鎮(zhèn)段開發(fā)商四川港湘房地產(chǎn)有限公司總占地面積90畝總建筑面積18萬平方米總戶數(shù)1300容積率3.6綠地率38%公攤率17-22%建筑形態(tài)小高層、高層銷售價格4100元/㎡元/平方米配套設(shè)施中央流水設(shè)計，將河岸閑適小景搬到家門口、中心花園、紅光鎮(zhèn)衛(wèi)生院、西南交大新校區(qū)、西華大學(xué)、電子科大新校區(qū)商業(yè)環(huán)境:高新區(qū)經(jīng)濟圈、大學(xué)經(jīng)濟圈交通情況交通路網(wǎng)可謂四通八達.羊西線沿線，成灌路，沙西線，地鐵二號線均從本案經(jīng)過,改造后的沙西線,從本案到市區(qū)的車只需要15分鐘.項目亮能點：○中央流削水設(shè)計○規(guī)劃中妻的交通干密線○河岸寇閑適小慎景項目分保析項目分環(huán)析項目技冬術(shù)參數(shù)項目經(jīng)處濟指標(biāo)用地面積83474.16㎡容積率≤3.0建筑面積≤250422㎡建筑密度≤22%限高≤100m綠化率≥30%項目區(qū)位踐及交通解趟讀○地處城西吃，上風(fēng)上輸水?！鹛幵谙瑵馄职鎵K倒內(nèi)，距屑離城區(qū)守較近。○在多個容商貿(mào)、蠻工業(yè)版進塊相夾啄中，使叼項目居住生活薦氣息略熱淡?！鸲鄺l交測通干線膝貫穿，限交通方掠便?！鸾煌顩r寶好，幾乎遵不無堵車埋情況?！鹩?10、362、365等公交車孝，可通向丘郫縣各區(qū)躬域，也觸可直達淹九里堤岸。項目地塊麻解讀1、地塊逢現(xiàn)為生孔地，可政塑性強衛(wèi)。2、地塊內(nèi)惕的障礙物伐較少，可橋節(jié)約前期工程費。3、電線良桿需要嶼遷移以靜及水塘頂需要填物充4、從項目葬中穿行的橫灌溉水渠晚，在規(guī)劃設(shè)計和戒后期施丟工中可階有效利醫(yī)用。5、目前項停目旁犀團懲線與沙西傷線相連得道路已茶修好，沙可適當(dāng)絨的進行政修正，為以后的葡項目打造業(yè)與宣傳做煎準(zhǔn)備。S（優(yōu)勢）1.地塊平考整，便部于施工梳建設(shè)和漲項目打雜造。2.形狀規(guī)整進。項目呈納規(guī)則多邊勒形，有利徹于更優(yōu)化僅的擺放建罵筑單體和錘整體規(guī)劃色設(shè)計。3.交通便肆利。項繩目被沙它西線與精犀團路拼兩條大葬道相夾冬，附近判有多路面公交車?yán)@，對有獎車無車拜的客戶輪都非常嘩方便。4.項目體倡量較大權(quán)，可塑臺性強。W（劣勢借）1.心理感棗受。項筐目非純音住宅項后目，而小是和石庫材城這孩樣的商望業(yè)混合雪的，給駕人的心溉理感受愚不好。2.居住品質(zhì)俯。石材城挖加工區(qū)會蛋產(chǎn)生一定譜的噪音和栽粉塵，對柿居住品質(zhì)叉會有一些嘆不利影響男。3.版塊劣勢辣，項目距旋離城區(qū)很壩近，處于堪正熱火的象犀浦版塊謙內(nèi)，但項蒜目不處于紗犀浦版塊命的核心優(yōu)躬勢區(qū)內(nèi)，某項目周邊謙是機電市勁場、建材久市場，于釣工業(yè)和商掏貿(mào)有利，紐奉于居住不筐利。4.業(yè)態(tài)劣施勢：周擋邊商業(yè)腥、居住禿配套少饅，都需贈要自己笑打造，頑勢必增絹加項目收的投資豬。O（機會猜）1.規(guī)劃道路蛙。周邊有意幾條規(guī)劃懲道路正在麗修建中，晚建成后項僅目的交通達條件將更互為便利。2.價格杠綢桿?，F(xiàn)龜在包括凈成都在賓內(nèi)的多乖個一線屋城市房惠價太高亂，普通近的工薪附族難以忠承受，閱紛紛選妥擇環(huán)線爺外和郊努縣購房拆。3.高校經(jīng)濟購。周邊有物魯迅藝術(shù)屑學(xué)院、四蒙川交大等阻高校，再捧往西有托索普學(xué)院、斑西華大學(xué)趕等高校。塘這幾個高薄校已經(jīng)逐鴉步形成了滴高校經(jīng)濟意圈，對項癥目將形成濃有力的支權(quán)撐。4.發(fā)展前元景。目舞前本區(qū)培域人氣欺不足，曬但已成綁為房產(chǎn)僅開發(fā)的競重點發(fā)婚展區(qū)域富，很快瞇會受到趟人們的辯矚目與亡購房者告的青睞挽。T（威脅智）1.國家調(diào)控版。國家正蒸在不斷調(diào)竟控房地產(chǎn)疾行業(yè)，未桂來的不預(yù)霞期因素增吃多。2.觀望態(tài)咬度。2010年沒有了09年的樓陵市火爆肺場景，愉加上國尚家調(diào)控俯和不確昏定性因羨素的增對多，購勤房者觀是望態(tài)度嚴(yán)更加明群顯。3.替代產(chǎn)為品沖擊伏。目前董國家為獸了緩和招人們的睬住房矛誓盾，正統(tǒng)大力興住建保障您性住房液，在兩漸到三年排內(nèi)，會妥有大量步的保障磨性住房之面世，選這樣會蠢對整個槍商品房渣市場形催成強大魂沖擊。腰還有就直是城鄉(xiāng)伯結(jié)合部翼區(qū)，多編小產(chǎn)權(quán)半住房，金也會對名項目產(chǎn)滲生一些捏不利影棟響。4.競品威脅岔。目前區(qū)燈域內(nèi)項目稀少，但周傳邊空地多而，未來會智有更多的煙競爭樓盤倦入市。強展示沒提誦高價值尼點集中強勢銅推廣體府驗營銷拓寬渠道伙搶奪裙客戶發(fā)揮綜合吉優(yōu)勢叉樹立區(qū)撒域中高端徐形象項目SWOT矩陣分控析1）提升形矩象可通過項狀目打造和萬宣傳推廣竹，提高區(qū)菊域認知度享：有效的膝引導(dǎo)，帶扛來人流人傷氣，樹立貪項目形象頑。2）營造氣撒氛項目周鮮邊現(xiàn)較克空曠，友人氣淡共，在銷運售時可智多布置甘道旗、障大幅噴萄繪等，深以渲染慨銷售氣段氛，化座去項目這方面痰的不足。3）綠化攻艱勢項目旁有蠻石材城加袖工區(qū)，會夸產(chǎn)生噪音衫和粉塵，棒對項目不系利?？蛇m汁當(dāng)增加項掏目綠化標(biāo)艇準(zhǔn)，尤其亦是向石材城務(wù)加工區(qū)區(qū)潤域，可種惡植喬木。孕這樣既遮按擋了噪音則和粉塵，碑又可提升繭項目品質(zhì)物感。4）合理蔑規(guī)劃適度超扇前打造分，既迎樣合市場全需求，致又能走捎在競爭鼠對手前唱面，定荒能引領(lǐng)愁潮流。沸同時以宋合理的任規(guī)劃可揚長避躲短，體現(xiàn)管項目優(yōu)勢駕，并彌補伙項目諸多燦不足。5）適當(dāng)降癥低項目建包筑密度提高綠化綁率，以避折免給人造耗成壓迫感雪。6）配套建浴設(shè)項目周示邊生活周、商業(yè)況設(shè)施上出，可適趁度建設(shè)看部分商著業(yè)，既分解決以逝后業(yè)主挪消費購危物的不修便，又猜可以提高產(chǎn)值紛，但開發(fā)女量不可過碎大。劣勢規(guī)評避建議因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓對外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無弱勢資源一般無無對公共配套的依賴弱較弱較強較強強強環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強強強對公共交通的依賴弱較弱一般較強強強對場地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無要求基本無要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率一般一般基本無要求高容積率景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低對成本價格的適應(yīng)性強強較強控制成本較低成本一般對銷售價格的限制市場制高點較高價格較高價格一般低價格一般地塊匹配情況不太適宜具備一些條件存在一定障礙基本符合較為符合目標(biāo)不支持區(qū)位不支持項目地塊繳因子分析項目最鉆適宜打安造的產(chǎn)按品項目次勾適宜打始造的產(chǎn)霜品項目總評通過項目貫解讀、swot分析及地捧塊因子分莊析，得到乳的結(jié)論如習(xí)下：◎項目度有天生騰麗質(zhì)的富地方，清也有一題定的硬推傷，短鴨時期內(nèi)滅是難以洲解決的傘?；厩疫m宜做度中高端特產(chǎn)品，拖因此建鳴議項目咽按中高禍端產(chǎn)品呢的標(biāo)準(zhǔn)胸打造，長以中端歉產(chǎn)品的護價格入恐市，提矛高產(chǎn)品縣性價比悅，以化泛解市場濁阻力?！蝽椖恳變?yōu)勢和寶劣勢都聽相當(dāng)明癥顯，可越通過規(guī)毫劃設(shè)計讓、科學(xué)蔬理念、齡綠化打耍造、營炮銷宣傳圍等手段員揚長避聲短。◎除了投內(nèi)在的解影響，楊就是國翁家各種律政策的理影響和久競品的敲影響。聾但無論丑形勢如蟲何變化口，無論疼保障房脂、小產(chǎn)諒權(quán)房、立其他商梨品房的尖的如何尼沖擊，直高性價龜比的精速品樓盤銜都是購坊房者夢衛(wèi)寐以求副的，如希此市場王風(fēng)險可猾降到最幅低。產(chǎn)品品押質(zhì)高質(zhì)量的巨產(chǎn)品設(shè)計窮，品質(zhì)感臨強規(guī)模20萬方；自閣我配套的摸完善園林規(guī)邀劃和景酷觀設(shè)計超越市斥場水準(zhǔn)聯(lián)的園林妥規(guī)劃和映景觀設(shè)郵計區(qū)域增砍值潛力政府的支鞠持，便利浸的交通區(qū)域的狀規(guī)劃發(fā)腎展項目價寇值點梳常理區(qū)域稀絡(luò)缺產(chǎn)品小高層發(fā)設(shè)計，軟區(qū)域市客場上的你差異化猜產(chǎn)品供起給12345從上述仗市場形雄勢、項勻目本體飲、競爭心情況和跑客戶需星求等因膨素綜合順考慮，復(fù)產(chǎn)品是桂本項目起切入市晌場最有鑼效的利劍器。挖掘項狡目的價拒值點決策矛孩盾與核礦心問題影響本案舍發(fā)展決策緞的最關(guān)鍵樂要素資源：地返塊資源的門卓越。產(chǎn)品：舒嫂適度，產(chǎn)亡品形態(tài)在青一統(tǒng)中多躁元。效益：既僚定指標(biāo)3衡.0容積攻率的飽和鞠。規(guī)控：童整體地泄塊10們0米限登高。競品：蔥微觀環(huán)徒境的競老爭與博贊弈。品牌：莫市場品暮牌和區(qū)犬域產(chǎn)品吃的互動堪延伸。決策點1徹：資源地塊資三源：從地塊凝先天條豪件看，嗽本項目菌是一塊黨自然人效文生態(tài)僅的絕佳型人居生道態(tài)居住絞用地，腐具備建務(wù)造集中忠高尚生泉態(tài)住區(qū)貼的各種蘆條件，爆稱得上郊是“自談然生態(tài)塔人居，星造詣上飾品天成洲”。決策點2獲：產(chǎn)品應(yīng)達成尿?qū)Φ貕K幻玉資源的盲有效利原用。符合開疾發(fā)機構(gòu)佳一貫的訴產(chǎn)品傾仇向和品犁牌態(tài)度晝。適度超前噸，多元產(chǎn)稿品形態(tài)在躬一定程度艘上的一統(tǒng)宜。決策點3遠：效益既定指標(biāo)廣決策：容積率3茅.0的飽拆和原則（倚需聯(lián)動市要場品牌及白區(qū)域產(chǎn)品領(lǐng)進行綜合環(huán)考慮）。需達成與屈建筑密度鍋和產(chǎn)品舒勞適度的和只諧并舉。對市場家定位、霉產(chǎn)品形龍態(tài)和社愿區(qū)規(guī)劃植的全面雷考量。決策點侮4：規(guī)敵控不高于1杠00m的山建筑限高古要求。125段余畝土暖地的開煌發(fā)節(jié)奏旁。是否有建臣筑風(fēng)格及插立面設(shè)計脊在政府城偏市風(fēng)貌的劈燕限制？決策點5仿：競品微觀競狀爭環(huán)境靠：因地塊懶特點、激圈地時煉機、區(qū)猾域放量籍等原因宇，項目荷在本區(qū)幼域有著堪以國企俘世界五堵百強的按中鐵二饒院開發(fā)送項目伊捉莎貝拉鋤為直接嶺的競爭騎對手，帥微觀競防爭環(huán)境駛凸顯。在市場開冷發(fā)過程中遞，本案的驢發(fā)展傾向降和營銷動俊態(tài)均將呈魔現(xiàn)區(qū)域突糕圍的競爭崖態(tài)勢。決策點磨6：品故牌規(guī)劃產(chǎn)的品與市私場需求搜品質(zhì)的桌延伸與橡互動：得天獨漫厚的地奔塊，天濃時、地牲利、人宮和的統(tǒng)躺一。高度張齊揚的產(chǎn)美品品質(zhì)參，低調(diào)紫孤傲的剃入市姿變態(tài)。項目品質(zhì)原與石材城燦的合理延夜展與互動學(xué)。既有簇擁獎人群對本頂案市場圈旬層的貢獻郵和分享。決策關(guān)鍵土地造聲就的產(chǎn)斷品與房降產(chǎn)開發(fā)雀效益如懷何有效粥聯(lián)動？產(chǎn)品VS.效益VS.市場核心問題咐點1：滑產(chǎn)品最大摧化還是市汽場最大化源？產(chǎn)品最司大化就西是加大斯容積率櫻，尤其扎是混合攜物業(yè)的宣搭配，尸這樣勢棕必會加控大建筑株密度，田降低綠奏化率，婦減少景花觀。購房者慢對環(huán)境齡要求很準(zhǔn)高，“性買房子例就是買淚環(huán)境”稍，尤其心對于環(huán)漸線外的稠項目，共沒有好手環(huán)境這戶個閃亮碗招牌，爪很難吸在引挑剔鐮的購房紫者。最大化佩的產(chǎn)品倡，購房狐者是否倘愿意買糊單，是伶?zhèn)€問題獄！核心問羽題二：筑客戶炕最廣化置還是最桐?；?？客戶策略胖有兩種，糾一種是實嗚行各種混善合物業(yè)，欣以吸引盡位量廣泛的足客戶。一茅種是開發(fā)所單純物業(yè)恰，為某類扭購房者量燦身定做。項目屬如于中偏能大的項饒目，客邪戶不會滴是單一新的，但鑒由于缺粒乏大型密項目的燥規(guī)模效現(xiàn)應(yīng)和超使強的吸毒附力，貞客戶寬戀度和廣嗚度會受穴到一定甚的限制甚。全面出甘擊，可扮能分散朵力氣，柱收效難重測，專兇一進攻畢，風(fēng)險滅也很大胡。這也妹是一個需問題。核心問丈題三：卷價值旗最大化鬧還是銷廁售最優(yōu)潛化？價值最大瞎化就是盡雅量把容積凍率做滿，唇求最大的拘利潤。如杯此項目品想質(zhì)會受到挪一定影響廚。銷售最優(yōu)肯化就是犧慎牲一定的牽容積率，犯加大項目拉的綠化率盟和通透空邊間，這樣巖劣勢在于齡會減少部葬分利潤，肌優(yōu)勢是讓臘產(chǎn)品性價泰比更高，疊更容易受益到客戶的扯青睞。核心問戴題釋答囑！效益最錯大化！短產(chǎn)品、輸效益、犯市場三患者之間買，效益違是產(chǎn)品享與市場拴博弈出刪來的結(jié)韻果。沒鳴有市場耍認可，逼產(chǎn)品銷逮售不好帥，就不掠會有效還益。堅決做航景觀！商環(huán)線外瓶的產(chǎn)品難，沒有們景觀，嶄就等于示失去了射最華美芽的光環(huán)返，難以鏈吸引人沈。精品混合罷社區(qū)！項的目自身特察點決定要斑用混合物掏業(yè)。通過憲物業(yè)有效虧合理的搭還配，形成掀一種和諧派的局面。艙吸引不同監(jiān)的客戶，故但又不能驢太過散漫由，否則會不失去大量俯潛在客戶跌群。市場最優(yōu)準(zhǔn)化！為了勻獲得市場婆的青睞，揮可降低部遠分容積率單，降低部保分利潤，鹽為購房者飲打造宜居結(jié)怡然的產(chǎn)厭品，才能硬受到市場拍的追捧。產(chǎn)品規(guī)湯劃思路0品質(zhì)感容積率1.02.03.04.0低高分析：從上圖顧可以看冒見容積禽率與項僻目品質(zhì)單的關(guān)系午，即容繭積率越痰高項目賭的品質(zhì)昂越低。灘因此本控項目的針容積率賠要根據(jù)捆項目的霉屬性分板析來進走行科學(xué)宵的確定融，既要恢保證品給質(zhì)感又鉆要考慮糕到項目闊本身利親潤最大趟化。容積率掌與品質(zhì)戶關(guān)系分倦析0項目產(chǎn)值市場風(fēng)采險低高分析：從上圖可拳以看見項檢目產(chǎn)值與情市場風(fēng)險則之間的關(guān)穿系，即一你般情況下好，項目的謝產(chǎn)值越高饅則項目的句風(fēng)險也相翼對逐漸放骨大，因為越產(chǎn)值高說啟明項目的谷體量也較拉大，市場惱銷售周期筍相對較長胸，面臨的籮風(fēng)險因素圣多，風(fēng)險蓄也就相應(yīng)跨加大。產(chǎn)值與泥風(fēng)險關(guān)桌系分析根據(jù)項吼目地理節(jié)條件及帆周邊環(huán)輸境不同堡，可以耳看出項拔目地塊滾的居住仍價值層飾級提升凝。根據(jù)居住寫價值的不瘦同可將項雖目地塊劃烤分為A、損B、C三徒個區(qū)域，脂其居住價飛值比較值：A>慌B>C亮。區(qū)域劃分ABC售樓部(會所)樣板區(qū)從、項目堪商業(yè)配館套區(qū)結(jié)合前述或項目規(guī)劃溉和區(qū)域劃鈔分進行產(chǎn)單品落位，光因此在產(chǎn)謹品分區(qū)上朽做如下建托議：A-多驢層（洋插房），B-高層悲景觀電梯烈，C-小習(xí)高層品旁質(zhì)電梯躬公寓，D-市場剛商業(yè)配套垃區(qū)注：根據(jù)建筑剝規(guī)劃的基激地布控，午區(qū)域A與區(qū)域典B可根裕據(jù)實際抗情況進狂行多層、高層會物業(yè)的猾合理布露局規(guī)劃姥。產(chǎn)品分活區(qū)注：桃各產(chǎn)品繁區(qū)占地貝面積可泳根據(jù)實爛際規(guī)劃嘉設(shè)計需溫要進行警調(diào)整。ABCD建筑規(guī)爛劃概念從設(shè)計方侵案多層洋壞房業(yè)態(tài)秋區(qū)域高層觀景怕電梯住宅答區(qū)小高層品私質(zhì)電梯住優(yōu)區(qū)市場定溫位策略根據(jù)前壟期市場絲式調(diào)查研右究的基西礎(chǔ)數(shù)據(jù)鐮，綜合茫區(qū)域樓凍盤的客礦戶來源母及需求沉特征定碎量統(tǒng)計混分析，丘結(jié)合項塌目地塊道綜合開雜發(fā)條件塊，我司驢對沿用鼻專業(yè)化騙的層次嚴(yán)定位進霉行全方柜位立體睡化的研增判，作取出以下育結(jié)論性鼻論述：1、主流黃目標(biāo)客狹源城西區(qū)域冷及高新西喜區(qū)區(qū)域內(nèi)雞，以滿足玩自住需求丙為購房目片的的，中播青年首次繩置業(yè)者，村他們在城繡西居住、看工作，但飾難以承受靜城西區(qū)域田高昂的房判價。2、次主余流目標(biāo)秀客源犀浦鎮(zhèn)炮、紅光爺鎮(zhèn)、提懇升居住旦品質(zhì)為薯目的的喇二、三監(jiān)次置業(yè)細的中端棟群體，潑他們具援有一定葉的經(jīng)濟獅基礎(chǔ)和青較為穩(wěn)音定的收礙入來源白。3、輔助目腿標(biāo)客源A、對板線塊未來頑發(fā)展看流好的投久資性客幕戶。B、成都周鋒邊區(qū)域客是戶C、大成訴都以外旁區(qū)域客累戶。目標(biāo)客源料定位1客戶區(qū)域?qū)姨卣鞅卷椖繅啬繕?biāo)客假戶區(qū)域砌主次順朋序為：傳統(tǒng)城裁西二環(huán)問外區(qū)域雖，高新憶西區(qū)，馳犀浦鎮(zhèn)并、紅光住鎮(zhèn)，川罰南、川貼北區(qū)域月，其他掘區(qū)域。2客戶職挎業(yè)特征私營企陷業(yè)業(yè)主視、IT、制藥等刻行業(yè)從業(yè)理人員、教始師、公務(wù)兔員等傳統(tǒng)張職業(yè)3客戶職務(wù)拘特征年輕白領(lǐng)攜、專業(yè)技蛇術(shù)人員、心一般公務(wù)隱員等4客戶年替齡特征以25-翠30歲、35-帽40歲左右客錢源為主，25歲以下、50歲以上為蜜輔5客戶收入題特征月收入繳在3000炭—400煉0之間6客戶家庭衰特征二口之案家、三犬口之家游組成7客戶教獎育特征均受中高畝層次教育渣，大?；驌尨髮Ｒ陨详枌W(xué)歷8客戶習(xí)性集特征思想靈活帳，樂于接頂受新鮮事者物，崇尚撕多元化生強活方式，魚有理想但仗比較現(xiàn)實葉，能理性剩思考問題，生該活中多從廚實際出發(fā)準(zhǔn)。目標(biāo)客戶贈具象化描質(zhì)述1、客戶的部生活方式兩大類芳客戶有仔兩種風(fēng)步格特性靠完全不饞同的生慰活方式改，一種括側(cè)重于辦陽光、貪時尚、雀充滿青扭春活力簡的生活豈方式；垮一種側(cè)昌重于傳浙統(tǒng)居家留型的生晝活方式異。2、客戶皺的置業(yè)桑動機解決居住謀問題為主旁，改善現(xiàn)壩有居住條礦件提升生吧活品質(zhì)為菜輔3、客戶的獵戶型及總灶價需求落都點對應(yīng)其置猴業(yè)動機，瞞目標(biāo)客源舌對戶型的帥需求落點循集中在以址經(jīng)濟實用饑的二房、駛?cè)繛橹鲿?；對總價與的需求落杯點集中在盆二房25萬—29萬之間、層二房35萬—39萬之間。4、客戶的雁付款方式挖特點項目對靠應(yīng)主要澇目標(biāo)客蓋源的特囑征決定牽了其購煉買力不愈高，多欺采用分道期付款仗、按揭拋貸款的覺付款方嫌式。5、客戶的尋裝修標(biāo)準(zhǔn)蜘需求對共公牢空間的還裝修表救現(xiàn)達到怕中檔水涌平，能螺體現(xiàn)其庫居住的遵生活環(huán)耀境氛圍賽，達到嗎一定的仗生活品臺質(zhì)；室毀內(nèi)的裝誰修達到須基本的僚交房標(biāo)鉤準(zhǔn)即可除，最終蒙的使用倚標(biāo)準(zhǔn)有賠待客戶納個性化吼表現(xiàn)。6、客戶的塊生活配套走需求能具備枕滿足日案常生活黎需求的惠商品及東服務(wù)配瘦套。7、客戶載的建筑堤風(fēng)格需堤求現(xiàn)代、簡黎約化的風(fēng)積格，即能葬對應(yīng)目標(biāo)翅客源的習(xí)與性愛好，陷也能體現(xiàn)啄項目本身微特性。目標(biāo)客繭源需求疊分析項目市件場定位霜思路索菠引領(lǐng)導(dǎo)者—制定游戲牢規(guī)則—壟斷價譯格—產(chǎn)品有不熊可復(fù)制性—成本優(yōu)吼勢補缺者—瞄準(zhǔn)市場啊空隙—目標(biāo)明女確挖懶掘客戶—創(chuàng)新產(chǎn)蓮品挑戰(zhàn)者—改變游陽戲規(guī)則—建立新豎的標(biāo)準(zhǔn)—產(chǎn)品差啄異化—低成本結(jié)擇構(gòu)追隨者—搭便車圈、借勢—以小博合大—跟隨價格項目處于吸開發(fā)熱點造的犀浦版忍塊內(nèi)，但項目碗及其周簽邊區(qū)域挖尚未開棋發(fā)出來，屬木于“熱找版塊中秩的冷區(qū)掙域”死，是犀浦房沫地產(chǎn)未來他的發(fā)展重盼心。項目的之出現(xiàn)將限彌補本跨區(qū)域無話大中型住宅滅項目的搞空白，院尤其是森項目的商業(yè)，茅可改變本茂區(qū)域內(nèi)商拌業(yè)設(shè)施缺乏南落后的鑼現(xiàn)狀。項目一出側(cè)現(xiàn)，將成訪為本區(qū)域卷的領(lǐng)導(dǎo)者。但本孝區(qū)域及郫牧縣本地購鑼房客戶資源有限蘇，更大的妹客戶群還訂在成都主城區(qū)凍。為了倚將主城控區(qū)更廣株闊的客戶引流到渣本項目，博就要以創(chuàng)增新的產(chǎn)品和理念攝，補缺市棚場空隙。如何找挺準(zhǔn)自己峽的角色您？項目市場寶定位以產(chǎn)品差上異化和創(chuàng)遮新打造項劉目核心競天爭力產(chǎn)品為鳴基礎(chǔ)，籮營銷為襪依托，決品牌為凱引線，亭實現(xiàn)市盆場延續(xù)侮熱度成為區(qū)域屋領(lǐng)導(dǎo)者，以項目的澤獨特優(yōu)勢徐鎖定周邊捆客戶成為市場今機會的補前缺者，以價格疊杠桿和持產(chǎn)品差顆異性引相流各區(qū)購域客戶項目形象滋定位思路禾索引關(guān)鍵詞：律棲居，離兩城且近城盞?！半x塵趟、不離城擴?！币郧?，很娘多人想逃毛離城市的非塵埃，親伙近自然，意但交通條以件不允許她。現(xiàn)在，郫描縣的立體兵交通網(wǎng)絡(luò)陡的即將呈芝現(xiàn)，尤其圖是犀浦片售區(qū)，到市圾區(qū)最多就腔二十余分吉鐘。以前，盆很多人液向往寧搭靜與喧有囂的結(jié)剃合，現(xiàn)訂在不得甜不逃離嘴城市，補因為房掠價太貴華?，F(xiàn)在，環(huán)部線外及郊恰縣的精品銜樓盤，價貴格便宜，悟素質(zhì)又高匆。關(guān)鍵詞：奸創(chuàng)意，生數(shù)活中也有廣很多樂趣樹?！敖甭萑A—靜生桐活！”以前，榴很多人婦在工作礙事業(yè)上仍奇思妙躬想，但昨一回到塌家就只拾管睡覺傭?，F(xiàn)在，本皂項目用各拜種創(chuàng)新的滅產(chǎn)品設(shè)計秧、景觀打露造、營銷繼手法，勾尺起人們對枯生活僅存卷的才情。以前，困很多人掏也想串根串鄰居當(dāng)?shù)膫?，工但到家能就關(guān)門舍，老死猛不相往凱來。現(xiàn)在，婆本項目頂提供一羞個交流盼式的創(chuàng)牙意空間沒，讓人蘇們打開籠房門，怒向鄰居姐展現(xiàn)自贊己的品態(tài)位和靈都感。項目形憲象定位棲居生孔活創(chuàng)意社憲區(qū)近城又離姻城工作生販活兩相藍宜生活（自鄰?。╇x城又近頂城升值空間陣大棲居（投討資）創(chuàng)新產(chǎn)品生態(tài)景甩觀交融氛達圍創(chuàng)意元私素創(chuàng)意（但體驗）社區(qū)（享餓受）物質(zhì)精神城市的變估革，交通稱的跨越發(fā)岡展，區(qū)域跪跨度無限應(yīng)縮小…項目產(chǎn)品榜定位思路違索引要生活的庸人，買的獸不是房子浪，而是一信種適合自遍己的生活依方式。要事業(yè)的請人，買的儲不是房子距，買的是艷能激發(fā)自昏己創(chuàng)造欲挪望的居住村空間。要錢的粉人，買集的不是初房子，釘而是幾住年后這運個房子覽能值多濁少錢。更多的人他想兼?zhèn)湟怀銮?，要生夜活，要事早業(yè)，要錢淘。這三個添東西濃各縮在一像塊，只岔有兩個灰字：精污品。只元有精品沙能讓人錦感受到咳精致的紐奉生活；拋只有精件品才能濃迸發(fā)人認在事業(yè)徹上的激勝動與熱糞情；只辭有精品果才物有滾所值，伶并不斷華升值。精品的定袋義和內(nèi)涵題太多，對寇于本項目正來說就是鵲——一種有張陣力有感性棵的生活方慎式一種稀缺攔的、難以物復(fù)制的生唐活體驗一種怡基人的、蜻舒心的伐居住氛策圍一種別病致的、郊高格的隆品位和遵情調(diào)項目產(chǎn)展品定位富氧觀景矛電梯生態(tài)景臘觀寬HOUS碧E洋房社區(qū)休套閑商業(yè)11F翅-26精F大小高悼層2梯4戶或2梯6戶富氧潤紐奉肺、消勝除疲勞俯瞰天下爽心志寬5+1花園（電罵梯）洋房底商、柱內(nèi)街獨立商業(yè)生態(tài)景觀撲修生養(yǎng)性寬HOU劑SE洋房日倒益稀缺用洋房像來提高斥整個項焰目品質(zhì)滿足社區(qū)裂業(yè)主需求符合業(yè)主同高雅的品華位和情趣以精品商攤業(yè)點綴整毒個項目稀缺性難以復(fù)據(jù)制高性價比增值空間產(chǎn)品定位授細分①、外立面項目位于徐沙西線的呼地眼位置先，周圍都字是低矮建凱筑，臨主付干道且四今周無遮擋屬，因此打桶造“高層潑建筑”的及形象極易糟能在周圍榴跳脫出來鞏，并將項棗目樹立成休為同級區(qū)束域的“形象霸覽權(quán)”，使本項目愈在市場中擊占有更多條的形象優(yōu)柄越性。建筑形態(tài)黨和環(huán)境的鵲品質(zhì)品位筋，才是最能親被消費者族所感知的煉！打造對比束強烈、特計點鮮明的掩建筑形象剪，占領(lǐng)區(qū)拾域的形象腎霸權(quán)電梯風(fēng)格漏一：現(xiàn)代腿風(fēng)格卓然而立簡潔清爽線條明灣朗時尚前弄衛(wèi)電梯風(fēng)陳格二：本現(xiàn)代風(fēng)衰格剛中帶柔層次分明個性張揚電梯風(fēng)格法三：簡歐窯風(fēng)格線條俊郎大氣恢弘別致不凡花園洋膠房風(fēng)格形體大個氣色彩美乓艷富有層次儲感工建住宅化、人性化當(dāng)前流行的后現(xiàn)代設(shè)計表現(xiàn)之一，就是將工建和民用的標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)格混淆，使硬朗人性，使人性硬朗。“安能辨我是雄雌？”中性是潮流寬景洋禽房②、戶型區(qū)間衣及配比建括議建筑面積（㎡）套數(shù)比例戶型備注80—9080%兩室兩廳單衛(wèi)彈性兩房100—11015%三室兩廳雙衛(wèi)舒適型三房120—1405%三室兩廳雙衛(wèi)享受性三房受政策70/9乒0的影響，句在戶型配薦置上，90㎡以下的在戶型需模占到70%以上，噸為了保幟證開發(fā)辜商利益辣及部分黎客戶的夸需求，羨將電梯燒住宅的叫主力戶武型控制蠅在80—9哨0㎡之間，內(nèi)嶺部空間開我間進深的側(cè)具體指標(biāo)夠尺寸參考業(yè)建筑規(guī)劃嗚設(shè)計建議查書，把握朵無浪費原葵則，盡量霜做到功能猛型適用。注以便產(chǎn)品夾在區(qū)域具屆有直接的叫產(chǎn)品競爭隊優(yōu)勢。詳見建虧筑規(guī)劃尤設(shè)計建惱議書◎設(shè)置訪空中景觀墓花園，并毛連接每戶撈客廳，做底到充分通侄風(fēng)、采光牢；◎廚限房帶生段活陽臺午，做到減明廚明驢衛(wèi)，并鄉(xiāng)豐干濕分乎區(qū)；◎?qū)扝OUS薯E戶型設(shè)計厭，戶型方持正，提高煎利用率；◎充分免考慮動線摔設(shè)計，保汽證戶型上歐無明顯硬哭傷；◎全框太架結(jié)構(gòu)建器筑，無空酒間浪費，醫(yī)提高使用執(zhí)率；③、戶型設(shè)躁計建議設(shè)計理念整體風(fēng)格艷定位為自截然生態(tài)的升現(xiàn)代園林類。強化2個樓盤結(jié)入口的梁景觀打流造。大饒門景觀居營造氣纏派、大氣的禮氛圍，具樓盤內(nèi)假道路彎純曲靈動責(zé)，方圓扇結(jié)合。園區(qū)內(nèi)灌浩溉渠以彎輪曲自然的擔(dān)流水形式凳表現(xiàn)。配滴以觀水、嬉水的河存邊景觀和貨木平臺，肺水流連接2個大門對入口，縮慧作到一衛(wèi)進大門佩就能看成到水景脊的效果牛。多層建筑隙的樓間距呢較小，避頭免出現(xiàn)筆媽直的道路駕，以彎曲的道路呆形式來增仍加空間的喘多樣性。洲高層建筑襖樓間距較大，出秤現(xiàn)出直線懸型的道路幅以呼應(yīng)建蚊筑的體感題和現(xiàn)代感。注重了整專個樓盤的害景觀效果尺均好性，笨利于后期游銷售。景觀規(guī)劃姐設(shè)計概念掏方案④、園林規(guī)罵劃建議打造立體疾園林景觀用有限鈔的地理距空間創(chuàng)造移步宗換景的驚翁喜景觀示意療圖1景觀示錄意圖2景觀示范圖一景觀示療范圖二景觀示柔范圖三景觀示臣范圖四景觀示范門圖五景觀示冤范圖六景觀示范堅圖七景觀示范流圖八⑤、配套游戲廳一室

N廳EDABCFG運動廳餐飲廳棋牌廳娛樂廳閱覽廳會議廳項目目前割周邊生活鏈配套尚不漫完善，給指業(yè)主生活獵帶來非常妹不便，建彼議在園區(qū)愉配置會所可，會所作匹為園區(qū)配淺套，設(shè)置肌超市、娛叢樂室、咖華啡廳、餐朝飲等，方免便業(yè)主購圍物、娛樂峽等消費，婆滿足園區(qū)威居家生活逆的配套需燦要。⑥、物管在越來鞠越看重幅服務(wù)的腫房產(chǎn)市良場，物廈管服務(wù)迷已經(jīng)成叢為一種用“必需選品”，建物管水千平的高介低直接略關(guān)系到油整個小器區(qū)的品冠質(zhì)。因塘此，聘叛請一流洗的物管侮公司，糧從各個梯細節(jié)給寫予業(yè)主傘關(guān)心和飯服務(wù)、24小時透明明安防等，焦都能不斷口提高項目司的口碑美振譽度。沿街底商唯、休閑商蠻業(yè)街集中配判套商業(yè)文裙樓及匙主題商鞠業(yè)項目商業(yè)撫配套研究關(guān)于項前目的商犯業(yè)配套熔，在對脆于配套設(shè)施上肌，亟需父慎重考脹慮其業(yè)庭態(tài)布局及配置，羨利用合理革的商業(yè)設(shè)司施和服務(wù)，提慶升本案舅整體價立值。內(nèi)街、社隱區(qū)與石材擁城商業(yè)配邁套（1）自然形完成的傳統(tǒng)騎老街：這類商碗業(yè)街區(qū)怎基本上養(yǎng)附屬于吩傳統(tǒng)居隔住社區(qū)劉，以滿債足居民旋生活需叮要為主透，它的民商業(yè)形軋態(tài)隨著烈居住人激群的消加費習(xí)慣深和消費泡水平變亭化而變律化，具豎有很強屈的依賴縣性。這涉類傳統(tǒng)積老街普趟遍分布漿于縣級累城市，使由于對扭周邊居件住人群擊的過分狗依賴，歐使得它咐的發(fā)展柜受限，夾很容易去隨著居緒民區(qū)的養(yǎng)變遷而筐消失。商業(yè)街發(fā)倚展的三種透模式（2）有集客困題材的主曲題商業(yè)街濾：批零式專屈業(yè)市場發(fā)忍展到一定鏡時期，開洽始出現(xiàn)以柔商品品牌畫和服務(wù)特油色為集客璃題材的商鏡業(yè)街；由優(yōu)于“明星梯商品+優(yōu)質(zhì)服務(wù)+特色店面孟”型的商掃業(yè)云集，松使得商業(yè)爺街整體上剪具有集客美能力，在敗整體商業(yè)仰形象和商臂業(yè)氛圍上于可與百萬鑄級城市的墓商業(yè)街相糖媲美。（3）有大氏型主力磨店的商島業(yè)中心同：指以大掠型百貨好、超市要為主力狠店的集絡(luò)中消費乏商業(yè)中倒心，其疫中主力援店是這巖個商業(yè)伍中心的晌核心消海費場所溫，對城盒市居民批具有巨魄大的吸異引力，曬具有獨避立的集歐客題材獻，并且熱對周邊卷的小型塘商業(yè)集酬群也具圣有巨大咬的拉動購作用。項目社區(qū)涌商業(yè)規(guī)劃遣及價值分紫析本項目冤社區(qū)商擺業(yè)由沿敘街商鋪詠、步行司街內(nèi)鋪串、泛會糖所商業(yè)劑組成，沈預(yù)估整給體商業(yè)凈面積在2萬平米琴左右，逼約占整鼠體住宅憂的10%。外向型的弊社區(qū)商業(yè)侮面積與住福宅面積之伸比在5％—11％之間，戴商業(yè)體量惕較大，依類靠本社區(qū)爪居民的消哭費不足于然支撐商業(yè)耕的持續(xù)穩(wěn)揀定經(jīng)營，率需要外部為較大規(guī)模淚消費群來吳支撐商業(yè)毛的正常經(jīng)憑營，這對活周邊商業(yè)酬環(huán)境的要跨求很高，箏需要周邊句環(huán)境能夠龍?zhí)峁┳銐蚋娜肆骱驮趿己玫纳淌I(yè)氛圍。偏外向華型的商反業(yè)面積筒和住宅蛙面積之催比在2％—5％之間奮，這一類鄉(xiāng)豐別的社區(qū)雅商業(yè)正常舞經(jīng)營主要斃依賴于本慮社區(qū)居民某的需求，鋸商業(yè)規(guī)模鍬上不能追范求巨大化霧，否則市休場難以消誘化。內(nèi)向型錫商業(yè)面付積與住柱宅面積澤的2％以下，仿社區(qū)商業(yè)巨規(guī)劃時基荷本不考慮捆社區(qū)商業(yè)紅的對外性醉，完全依算賴本社區(qū)可居民的需衫求，商業(yè)僚規(guī)模的大摔小可根據(jù)聰社區(qū)人口驚規(guī)模而變鏟化，一般輔情況下本屈社區(qū)人口旋規(guī)模足以械支撐商業(yè)塑的正常經(jīng)除營。建議規(guī)劃葉商業(yè)類型類型沿街商鋪（底層商鋪、內(nèi)街商鋪）步行商業(yè)街（廣場、內(nèi)鋪）底商商境業(yè)建筑要數(shù)求街鋪——開間一般吵應(yīng)大于3.9米，2.5≤進深/開間≤4，且進府深不大巾于16米，其中卡具備經(jīng)營栗餐飲功能她的進深最低好為12~1扮5米；不誰具備經(jīng)醒營餐飲態(tài)功能的距進深最著好8~12奴M，且?guī)еT樓。畝層高為3.6~阿4.5。街鋪均沒配備簡易間洗手間。其中部腹分街鋪泊，還應(yīng)閥配備煙描道和排課油污設(shè)嶄施，便怒于經(jīng)營退餐飲。憑配煙道讓的街鋪魔可設(shè)計滴成雙層風(fēng)街鋪；陷無煙道帝的街鋪聰全部為染單層街瓜鋪。項目商伍業(yè)定位2.1底商2.2獨立商業(yè)2.3社區(qū)服短務(wù)休閑剛街1.底商定位非餐飲部狐分：24小時便利名店、文具稍店、花店宵、水果店皂、藥店、朝寵物店、遮音像店、譯照片沖印頓店、美容末美發(fā)、精告品店、頭壘飾店、旅堡行運動用得品店、時決尚鞋店、紅童裝店、灣地產(chǎn)中介電、時尚休莊閑服裝店返、化妝品占店、通訊惹器材專賣星店、電腦位書店、皮是具箱包店瀉、眼鏡店棚、家居飾皆品店、證塘券服務(wù)、陽自助銀行監(jiān)。