中小城市房地產開發(fā)的機會與陷阱

城市化與中小城市房地產發(fā)展

主要內容一、城市化浪潮與房地產業(yè)二、中小城市房地產市場的特點三、中小城市房地產開發(fā)的機會與陷阱四、上海房地產企業(yè)異地中小城市展業(yè)的建議五、上海市周邊中小城市房地產市場簡介一、城市化浪潮與中小城市房地產業(yè)

1．中國開始進入城市化加速發(fā)展時期城市化水平在30%-70%之間是一個國家城市化加速發(fā)展的時期。2004年我國城市人口已達5.2億,城市化率為40%左右,已經進入加速發(fā)展期。按照鄧小平的設計，到2050年中國達到中等發(fā)達國家水平,初步實現現代化的目標要求,中國的城市化率要達到70%-80%。這意味著中國的城市化增長率要以每年0.8%-1%的速度增長；也意味著在這46年內,中國有7.2-8.8億人口從農村轉移到城市,平均每年達1500多萬人；更意味著每年需要至少5億平方米的住宅建設。2．政府有中小城市偏好的城市化方針1980年國務院批轉《全國城市規(guī)劃工作會議紀要》,制定出“控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”的方針,我國進入推進城市化的階段。1990年代大體延續(xù)了上10年的城鎮(zhèn)化政策。1990年4月1日開始實施的《城市規(guī)劃法》中,提出“嚴格控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市和小城市”的方針。2000年10月,在中共中央關于“十五”計劃的《建議》中,提出要不失時機地實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,同時指出要走大中小城市和小城鎮(zhèn)協調發(fā)展的道路。

城市區(qū)域分布和非農人口規(guī)模等級結構(%)

區(qū)域分布規(guī)模分布全國東部中部西部全國東部中部西部合計10044.537.318.3100100100100超大城市10053.823.123.122.41.22.5特大城市10051.933.314.84.14.73.63.3大城市10047.249.13.888.510.51.7中等城市10047.735.816.532.935.831.629.8小城市10041.237.221.653.149.25362.83．城市化加速催生房屋建設高潮

（1）城市化加速前后房屋問題最為突出

（2）建國以來城市化與住房問題

1949-79年共竣工不足5億平方米；1980年代平均年竣工量為1.3億平方米；

1991~1995年均為2.1億平方米；

1996~1998年均竣工面積達到3.2億平方米；1999年以來年均4-5億平方米左右（注：各部門統計差異較大）。

（3）恩格爾系數長期徘徊，住宅需求受到拖累聯合國糧農組織頒布的恩格爾系數分級如下：高品質生活：20%以下；富裕：20%~40%；小康：40%~50%；溫飽：50%~60%；絕對貧困：60%以上。2003年主要國家的恩格爾系數：美國10.4%，日本16.5%，韓國25.1%，法國16.9%，英國18.7%，菲律賓52.1%，印度50.3%。

中國2003年恩格爾系數的地區(qū)差異單位：%

城鎮(zhèn)居民農民城鎮(zhèn)居民農民北京36.338.1湖北38.353.2天津40.140.1湖南37.254.2河北34.939.5廣東38.649.8山西34.948.6廣西39.955.4內蒙古34.544.8海南49.356.9遼寧40.746.5重慶41.553.6吉林39.445.4四川41.554.6黑龍江38.444.3貴州43.062.7上海44.244.0云南40.359.0江蘇41.143.5西藏46.379.3浙江39.243.5陜西35.843.5安徽45.752.5甘肅37.648.4福建44.748.7青海40.957.9江西43.054.5寧夏35.748.8山東34.744.2新疆36.850.0河南36.249.7全國39.250.1二、中小城市房地產市場的特點1．城市分類與中小城市

業(yè)界通常根據房地產市場的成熟程度和市場規(guī)模分類。一線城市：房地產行業(yè)的發(fā)軔地和最發(fā)達城市如廣州、上海、北京、深圳、杭州；二線城市：天津、重慶和一些發(fā)達的省會城市如南京、成都、武漢、沈陽以及沿海開放城市如寧波、蘇州、大連、青島、廈門等；三線城市：一些落后省會城市如貴陽、哈爾濱、呼和浩特以及地級市如常州、金華、煙臺、宜昌等；四線城市：指縣級市和縣城，如昆山、太倉、富陽等。房地產業(yè)界通常將三、四線城市統稱為中小城市；與城市規(guī)劃中按人口分組的中小城市是不同的概念,包括了許多非農人口超過50萬的大城市甚至非農人口超過100萬的特大城市,基本相當于按行政級別劃分的地級市和縣級市和縣城級別的小城鎮(zhèn)；房地產業(yè)界的中小城市數量巨大,扣除4個直轄市和經濟較發(fā)達的省會城市以及少量沿海開放城市,剩下的約600座城市以及2000多座縣城都屬于中小城市的范疇。2．中小城市已成為房地產關注的熱點

2004年地根緊縮政策實施以來,一、二線大城市普遍出現“地荒”

,使這幾個城市的開發(fā)門檻大幅升高,整體的市場結構在發(fā)生變化。

在一、二線大城市發(fā)展困難的情況下,中小城市為一線城市房地產企業(yè)提供了擴張的空間,一些房地產企業(yè)開始縮減在一、二線大城市的房地產開發(fā),生存問題迫使他們開始關注原本不屑一顧的中小城市。

3．中小城市住宅市場供需的特點

（1）市場供給集中度較高，但供給量并不高

中小城市少數幾家規(guī)模實力并不強大的房地產開發(fā)商就足以壟斷整個城市的房地產開發(fā)，這種局面的出現主要是由于這些中小城市的市場需求容量較小。對比:上海市約有5000家房地產企業(yè)，其中前50強企業(yè)共完成的投資額和銷售面積僅僅占全市房地產的12%左右，市場的集中度還比較低。中小城市當地開發(fā)公司缺乏競爭實力，多是項目公司，不具備公司化管理模式和品牌意識，連續(xù)開發(fā)能力弱。

（2）市場需求容量小,消費能力較低且市場分化

一是城市內原有的城鎮(zhèn)居民對住宅的需求量小，價格也很難突破歷史和平均消費水準，房地產項目開發(fā)和銷售形勢微妙而險峻。二是外地個體投資者對這些城市缺乏信心，進入謹慎，投資需求和投機需求不強。三是由于原來的單位分房較多，而且私建房仍然占據了中小城市居民住房市場的相當比重，削弱了對商品住宅的需求。四是存在一些消費能力強的重要部門如稅務局、電信局和銀行等的團體訂購，但數量有限。五是也有高收入階層，但對住宅要求也高。

4、中小城市商業(yè)地產市場特點（1）全城最大的商業(yè)設施幾乎都集中在一個中央商業(yè)區(qū)或一條商業(yè)大道上，成為中小城市現代都市生活的標志和象征，是寸土寸金的地帶，能產生與大都市媲美的產品和價格。（2）散布在住宅小區(qū)的底商和區(qū)間型的街區(qū)商業(yè)猶如星星之火但無法成為主流和時尚。（3）專業(yè)主題商業(yè)（除建材和家具外）幾乎是空白。（4）大眾消費依然是主流，商業(yè)地產也是以傳統的百貨業(yè)和綜合商業(yè)中心為主體，價位和服務上依然以中低檔為主流。5、房地產市場發(fā)育不充分（1）市場中介和社會服務機構發(fā)展滯后融資渠道單一，對自有資金和資金周期要求高地價評估、市場策劃、銷售代理機構缺乏地方新聞媒體缺乏，且居民關注率低（2）供需實現的模式仍較傳統一是以現房銷售為主，定金和預收款很少二是期房銷售模式受到普遍抵觸三是銷售周期比較長，回款速度較慢三、中小伐城市房地勁產開發(fā)的紐奉機會和陷盞阱1．中小姐城市房地諷產開發(fā)的天機會（1）靠中小城蘭市房地昂產業(yè)具許有持續(xù)灰增長的尊市場需宵求（2）中寶小城市政刃府急于推夢動城市發(fā)傻展,房地廣產業(yè)發(fā)展限具有諸多條優(yōu)惠措施瓦推動（3）中茂小城市本尺地企業(yè)求葬“資”若扶渴,“雞觸蛋”等著雕換“糧票鐵”（4）項言目成本較沸低，同時葉在土地成者本支付進寬度、配套禾稅費支付即進度、預霸售控制條團件等方面盾政府管理喇具有一定開的彈性，役在中小城將市開發(fā)項摸目的資金密壓力較小膊，啟動資底金的占用像量較小，碑能獲得更嗽高的資本趴投資效率及。2．中堡小城市適房地產貍開發(fā)的究陷阱（1）政府批利益難勾以平衡慰，優(yōu)惠穿政策變球數較大（2）本地開部發(fā)商非正加常市場競肌爭因素較食多（3）市場而化程度傻低、社促會資源時不足,腥交易成呼本高（4）開發(fā)鳥理念與舊當地文蓮化傳統正、消費魚習慣常牢產生碰濾撞（5）政額府規(guī)劃和暑承諾難以鄙兌現,如褲修路、綠印化等四、對上售海房地產居企業(yè)的建權議1.從閘戰(zhàn)略層昌審視進成入中小揪城市的籠目的和礦必要性（1）視中媽小城市量為“救網命稻草秤”——截切忌病勞急亂投陜醫(yī)（2）拓展品為牌，積累療經驗——掀考驗忍耐傻力和資金斷實力（3）強壯尺瞎子背里眼尖跛江子——致也是一肆種過河姐的辦法2．公司承層一般性模建議（1）從城餅市擴張廉和形象雀建設中充找準發(fā)底展坐標密切關注免政府規(guī)劃雄，并自覺她在城市發(fā)奶展規(guī)劃的珠引領下尋胃找開發(fā)項坑目，找準車自己在城唱市格局中穴的最佳位源置，以便向借風借勢司，快速發(fā)站展。房地產誘業(yè)在提擴升中小抓城市形紗象方面晉，有幾塵個值得搜注意的霉新傾向渠。一是樸中小城懼市開發(fā)中商的觀急念正在伸發(fā)生重植大轉變噴；二是駱中小城繼市也有懸高端消渴費群；貫三是中療小城市辰也開始床進入適慢度大盤取時代；超四是合摘作開發(fā)室大盤將垃是一種盟新趨勢剝。（2）膠寧可小這心首吃披螃蟹，莫要跟萍風冒進中小城虜市不比嬸一二線扒城市，摟市場容零量有限而，極易壓飽和。第一個項婦目成功之腦后便有大疤量同類物價業(yè)上馬，氣有限市場質需求難以火消化新增巧供應，空侮置率迅速扮攀升，后抹跟進者難稀全身而退迅。（3）比較拍剩余資煎源的邊嚼際效益炮與交易膏成本大城市資默源比例出頑現不協調喇（如土地維缺乏等）劫，反過來踏理解就是劣企業(yè)部分順資源出現揉剩余（如贏資金剩余蹲、人力資壁源剩余或切品牌等無越形資產剩飛余等）。中小城市金地方制度姜、行政環(huán)誦境是進軍罷中小城市食的投資風埋險成本，槽也是主要抬的交易成柴本。只有企除業(yè)剩余朝資源的紅邊際效雕益大于使新增的咽交易成獸本時，敢企業(yè)才監(jiān)有向中銜小城市攤拓展的殘經濟可匯行性。（4）企業(yè)堡必須放絕下架子川，規(guī)范弓經營行塵為別自以為疼大，中小暫城市水淺逗也有大魚別玩概念面炒作，中枕小城市消輛費者不買穿帳別拿實在巨當無知，線中小城市尸消費者不獎好蒙3．房地盜產項目層禁運作注意哀事項（1）做好前看期策劃，協找準定位輸點不是每一六座城市都斗適合房地絞產開發(fā)，右不是每一看座城市都灘有豐厚的筑奶酪——硬選擇城市奶酪源哄于本土輝消費，期把握當纏地消費掌者的生葛活習性忙和消費優(yōu)心理與走偏好—毒—明確鎮(zhèn)消費者商業(yè)地產棋多而盲目亭，市場細襪分不明且脈容量有限賴；住宅物睜業(yè)商品化覆意識落后共——找準震投資類型（2）隙項目組委織和開欲發(fā)理念犁融和最高決鉤策層不偏宜本地哭化中高層人秘才本土化勤至關重要基層管理偶人才必須肥經過培訓醬，接受開巾發(fā)理念（3）規(guī)肢劃設計，厚適度超前進，創(chuàng)新開軋發(fā)模式快市場歲半步—寺—先賢快市場吸一步—省—先烈克隆一線病城市的先主進規(guī)劃設輕計——曲脅高和寡依據區(qū)姓域市場倒適度原著創(chuàng)——迎先機在循握圈地收錢撫、期房銷辰售、概念蕩炒作、廣攤告轟炸、修低開高走頓——難有夾作為（4）書嚴控開御發(fā)周期恨，避免撫政府換粒屆風險地方政符府管理叼班子走之馬燈似霜的換、上政策朝芹令夕改領也是必窮須面對豬的中國稠特色中小城蓄市政府己政策延腹續(xù)性較剛差,政攜策跟著裙官員走沫,人治悉的影響賣大于法局制在開發(fā)時叨機和開發(fā)寺周期的把懶握上須做告好充分的雀準備,開發(fā)商最饅保險的方俯法是算準鋤開發(fā)周期察，將項目屠在本屆領蘭導任期內饅完成（5）銷趴售要實，賠廣告宣傳吉莫虛大規(guī)模獵的造勢旬推廣運尸動和媒券體策略痕，往往雀不如口垮碑傳播蟻與設計痰模型等盒實效營比銷策略昏更具實毯效性，連更節(jié)約改推廣成檔本，更逮能夠事柱半功倍閘。廣告語恭言必須蛾充分考輛慮到中芳小城市可居民的扎審美習斃性和接另受能力鑼，不為步當地消捏費者所昨接受甚騙至反感省到的廣惑告創(chuàng)意茂與文案患表現，禮即使再旺優(yōu)美也致將失去浴意義，先甚至產賀生反作恢用力。銷售技喉巧應本略土化。遞太專業(yè)迷化的銷陣售技巧飲、太格袋式化的墾銷售說談辭在中齡小城市基并不是玻一件好禁事，本脾土消費拉者喜歡島用本地狠的方言敵與習俗仰進進行毒溝通。五、上海騎市周邊城鉗市房地產頂市場簡介1．長擁三角主袖要城市迷房地產膏市場潛性力分析總體而言世，蘇南城密市外資經晨濟較發(fā)達憑，浙江民蕉營經濟較用發(fā)達，蘇義南百姓不悼及浙江富怪裕，房價東承付能力累不如浙江姨;但浙江尖房價普遍上起點較高喜，發(fā)展?jié)摷蚜Ψ炊芫?。蘇州人均GD傳P和實際再外商直接殃投資排第稿1,城鎮(zhèn)嘴居民人均君可支配收溝入僅列第捎6,外企墊中高層可驚承擔較高然房價,普摧通市民承艦付能力一殲般;房地性產開發(fā)投贊資額排第量5,其房領價相對較交低,發(fā)展懂潛力仍十勢分巨大,錘應重點關站注。無錫、南繳京同蘇州效相似,億尤其是您無錫的軍其他指哥標超過尋南京,柄而房地程產開發(fā)南投資額親卻比南銅京低,援潛力尚顏未挖掘東。杭州、寧氏波雖然各灰項指標招均超前支，但房催價已經刪高位運晝作，未盲來增長堆潛力可蠻能相對劣有限，糧應適當蜂關注。常州、嘉尤興、紹興尊、鎮(zhèn)江、斜南通、揚純州等6個區(qū)域次脈重點城市菜。經濟實澆力較強段，有較抽好的經草濟和文迫化基礎壓，接受6個重點箭發(fā)展城衛(wèi)市的輻狗射，較掃高的人共均生活松水平以擺及與區(qū)鐵域重點盒城市的商緊密聯筒系，將非使其房違地產發(fā)利展有扎災實的基寄礎，但烏由于其遞城市規(guī)慌模和經到濟實力在均存在捧差距，度因此房凝地產發(fā)釘展的總刻體潛力堪要小于梯前者。湖州、舟剪山、臺州伙、泰州等4個長三角拘都市經濟凳圈的外緣權城市。城市規(guī)模貫不大，發(fā)怖展房地產艷的空間較顧為有限，矛但如果結免合本地區(qū)抱比較優(yōu)勢次，如臨海煉、臨湖等墾區(qū)位優(yōu)勢材，與前兩寄層次城市咬錯位競爭并，也許可思以實施房本地產業(yè)的嗚差異化發(fā)萍展。2003年國內生產總值人均GDP人均可支配收入外商投資房地產投資城市億元排名元排名元排名億美元排名億元排名上海市6250.81146585.26214867.00158.502901.241蘇州市2802.00247413.57112361.00668.051177.945無錫市1901.22442961.54311647.001027.013131.796南京市1576.20627544.87610195.561222.094183.804南通市1006.65812945.27159598.00137.311048.3210常州市900.191026002.02711307.00118.55752.789揚州市647.221214268.20148705.00154.811243.8211鎮(zhèn)江市643.561324086.23109451.00148.06832.2913泰州市580.021411516.10168517.00163.031331.1514杭州市2092.00332546.13412898.00510.096258.162寧波市1769.90532234.51514277.00217.275184.303臺州市922.80916698.941313609.0032.161456.508嘉興市855.631125697.68812954.0077.98972.427湖州市488.971519042.371112607.0085.371141.5212舟山市171.821617691.171212213.0090.181518.1915紹興市1088.40

725087.59913152.004

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/2．無錫無錫總面蒙積為46涼50平方揪公里，其尊中市區(qū)面第積為51滔7.70淋平方公里全。20路04年總描人口44陽7.19腥萬，生產寒總值23澤50億元料，財政總腎收入35軟4.74聰億元。蘆下轄江陰因、錫山、旋宜興三個繞市(縣)斯和崇安區(qū)敘、北塘區(qū)享、南長區(qū)債、馬山區(qū)粗、郊區(qū)和禾新區(qū)六個較區(qū)。無錫市烈政府一慨直有著視一個“頌小上海際”的夢選想，實姿現這個饒夢想的欠引擎就纏是房地稍產，尤姥以城市慈新區(qū)的塵土地供吸應為重買點。根濱據無錫匆的城市蒼規(guī)劃，毛按照“掏七區(qū)一間體、一哄體兩翼支”的總纖體結構猴架，市殘區(qū)形成升“1＋稻6”城災鎮(zhèn)組團脫布局結安構，主辯城區(qū)“解七片一干帶”功勾能分區(qū)揪更加明座顯（“程七片”渠包括城核中、蠡愚溪、東蝕亭、太堤湖新城狐、新區(qū)愧、山北彩、錫北適，“一溪帶”是議環(huán)太湖斧、蠡湖財的自然孤山水風類光帶）料。2005年市區(qū)計陜劃住宅竣搭工410萬㎡，其中鉆經濟適餡用房40萬㎡，拆遷安借置房90萬㎡，商品租房280萬㎡。

銷售面積,萬㎡其中住宅,萬㎡成交金額,億元其中住宅,億元2002221.1206.750.944.12003285.226684.768.92004358.06310.71140.47117.6房地產疏供大于潤求的局捏面出現轉，開發(fā)木商銷售陪壓力大奇。200符4年無錫兼市區(qū)經宜核準新魚增上市蓄預售商陪品房累觸計445音.44萬㎡，休實際銷臭售面積據僅358萬㎡，送供給大建于需求吸，尤其是商壇業(yè)用房的艷供求比例呆偏大。2005年上市總習量超過2004年，主錯要集中秤于東南駕、西南羽和西北估片區(qū)，乖中心區(qū)諸和副中路心區(qū)的據供給總紐奉量有所形減少。住宅新房二手房20051季度2季度3季度1季度2季度3季度均值405240964136355437303752中心區(qū)613060136214496054975576副中心區(qū)550958285864418745654373東區(qū)336132513424328535763526南區(qū)460044864611328136453766西區(qū)493550645096349636663670北區(qū)3412340434592987313330773季度中最心區(qū)辦須公用房濁均值：7466元，比乘上季上興漲1.62批%3季度中心但區(qū)商服用厚房均值：197到38元，比上遷季上漲0.3議7%圖中為俊截止2鼓005調年10姓月第5松次出讓財用地累閑計數據朋.2005年全市計劃推出注房地產經昨營性用地120噴0萬㎡,其中論住宅900萬㎡(商多品房3畏00萬轎㎡,拆壁遷安置融房460萬㎡,經神濟適用楊房140萬㎡)。市區(qū)計劃出聲讓經營激性用地860萬㎡(1290旬0畝)左芳右,其球中商業(yè)動用地約150萬㎡(225蛾0畝),策住宅用鐮地560萬㎡(840法0畝),器綜合用猾地150萬㎡(2250畝)。需求存牙在隨著無錫變城市化進首程的推進違、人才戰(zhàn)罰略實施、綢經濟國際怎化水平提風高以及城庫市經濟發(fā)浸展和城鎮(zhèn)屈居民收入膜水平不斷奮提高,人睜們需要改那善居住條描件。靠近套太湖之濱刺的蠡湖新才城、濱湖搭新城地區(qū)吼、列入規(guī)呢劃的15個衛(wèi)星城急鎮(zhèn)組團將杰成為無錫惱房地產需盞求的熱點個區(qū)域。2003年無錫辜市城調傷隊調查冒資料:有79%的家庭在呼近幾年中針有擴大居董住面積和側購房的欲岡望及打算廊,其中購銀房面積在60-壺100平方米阻的占21.刪5%,有77.5紹%的居民銹計劃購嫌房面積約在100平米以上隆。200毫4年抽樣帆調查資旦料:城市居繳民人均住摟房面積25.趣86平方米,剩農村居民囑人均住房輛面積53.駝5平方米晌,城鄉(xiāng)偵居民人掙均儲蓄脾存款2707皺6元。其告中高收腰入家庭村占20%,戶均嫩收入為5347茄9元；中等岸收入家庭未占60%,戶均足收入為2358叔1元；其尼余低收僅入家庭周戶均收婦入為145姻91元。風險不屈小無錫缺少嫩足夠的城第市規(guī)模限礦制，城市籮發(fā)展?jié)摿κ勾?，土地噴成本低，證受到外地脫開發(fā)商青村睞。但房赴地產市場哈發(fā)育較為會滯后，住外房自有率脊較高，投算資比例和槳購買力較院低。巨量餡土地入市角帶來的供臂應量面臨蠶著消化的藏問題，風震險不容忽廣視。根據目訓前的情嫂況看，廈這些土羨地上建爸造的房物產能夠途消化一洗半就不浮錯了。霜市中心牽部分樓爛盤的單歸價高達屬六七千假元，而非多數新譽城的交販通等配止套還不蘋齊全。遵在幾個說新區(qū)，暗多數市貪場表現袋理想的答樓盤銷拳售率也鬧不過略榆高于50％，其疤中包括棍萬科、譯復地等鳥外地優(yōu)琴秀開發(fā)皮商開發(fā)桑的樓盤任。從一旱些地級視城市的棉情況看奸，同質巨化的大輪量商品張房供應包可能需缸要較長缺時間才監(jiān)能被市季場消化葵，對城蠟市規(guī)劃裳、開發(fā)仍和管理李的全面修提升也雖會帶來賠不利影抓響。開發(fā)商應霞清楚地認董識到拿地扭的風險。3．嘉興（1）投資規(guī)桿模全市200未2年48億元,2003年72.柳4億元,200覆4年89.聽7億元。市區(qū)200梅4年投則資54接.1億刃元,比遷200縫3年增抖長56電.7％旅。其中他,住宅羊39.察8億元托,增長謊51.挎6%,握占全部雀投資的東73.駱6%；補辦公樓罷4.1刪億元、女商業(yè)營花業(yè)用房忌7.5尿億元,抓分別增禍長76滿.8%猾和10庭6.2瞎%。（2）施工非和竣工哥規(guī)模全市2002年施工共面積603晝.9萬㎡,200計3年902萬㎡；200死2年竣工富面積256嫌.4萬㎡,2003年239萬㎡；市區(qū)2004妻年

房屋視施工規(guī)模拜657.偏6萬㎡,增長曠58.蠅2%,燭其中：態(tài)住宅面頭