中央公園板塊房地產調研報告

市場運營部2012年3月重慶中央公園片區(qū)

房地產市場調研報告目錄重慶整體房地產市場情況中央公園板塊房地產市場分析中央公園片區(qū)宏觀概況調研總結一、重慶房地產市場總體量價均呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢。二、三北一南區(qū)域占據市場主要份額，北區(qū)仍然是市場供求的主力區(qū)域。三、重慶市場整體以高層住宅為主，洋房、小高層等改善型物業(yè)市場份額增多，別墅市場因供應稀缺轉淡，市場供求將逐漸平穩(wěn)增長，巨大市場需求來自于城鎮(zhèn)化推進。調研總結四、中央公園周邊房地產市場呈現(xiàn)特征為：（1）、新項目多，供應量大，價格高、同質化嚴重、配套不足、無規(guī)模集中型商業(yè)；（2）、板塊客戶以渝北區(qū)為主，“偏遠”仍是輻射抗性；（3）、隨著渝北區(qū)政府的遷入、悅來會展中心的建成、重慶八中的入駐、軌道交通的通車，大量可出讓低容積率土地，必將成為渝北乃至重慶又一潛在高端品質生活區(qū)，未來市場潛力巨大。重慶整體房地產市場分析Part1城市起步期城市發(fā)展期城市擴張期歷史沉淀的基礎配套、交通條件房地產在城市成熟區(qū)域首先發(fā)展解放碑組團沙坪壩組團楊家坪組團產業(yè)發(fā)展渝中解放碑（傳統(tǒng)商貿）沙坪壩（教育、傳統(tǒng)重工業(yè)）九龍坡（傳統(tǒng)重工業(yè)）城市發(fā)展首先布局產業(yè)北部新區(qū)（高新技術產業(yè)）渝北區(qū)（高新技術產業(yè)）江北區(qū)（創(chuàng)意產業(yè)）南岸區(qū)（生態(tài)環(huán)境產業(yè)）大渡口區(qū)（傳統(tǒng)工業(yè)）在產業(yè)和交通共同發(fā)展的條件下，房地產隨之興起新牌坊組團鴛鴦組團空港-回興組團南坪組團茶園交通作為重要的發(fā)展條件北部新區(qū)（金系列城市干道）（輕軌1、2、3號線）城市擴張以新興產業(yè)布局帶動區(qū)域發(fā)展兩江新區(qū)規(guī)劃及重慶二環(huán)聚居區(qū)規(guī)劃首先明確城市功能和產業(yè)布局交通作為重要的發(fā)展條件二環(huán)南岸區(qū)、渝北區(qū)（輕軌4、5、6、9號線）1997以前1997-2011年2012年……在產業(yè)和交通進一步發(fā)展的條件下，房地產進一步擴張龍興蔡家、悅來大學城華巖鹿角產業(yè)交通房地產組團重慶整體市場分析-發(fā)展階段重慶整體市場分析-供求價近幾年商品房市場供求價隨著經濟情況出現(xiàn)波動，但總體上呈現(xiàn)逐步上漲的態(tài)勢。近幾年重慶房地產市場飛速發(fā)展，市場供應量持續(xù)保持較高位運行，成交量在2008年出現(xiàn)明顯下降，主要受經濟危機影響，09年開始市場迅速反彈，成交再次回暖；

2011是調控年，市場供應量較去年基本持平，而成交量則較2010年下滑3成。市場調控聲音此起彼伏，盡管目前市場均價已經出現(xiàn)實質性回落，但從年度趨勢來看，全年均價仍保持了小幅的上漲。成交量↓31%近一年整體市場供過于求趨勢明顯，供需雙方力量發(fā)生轉變，進入買方市場。數(shù)據來源：重慶網上房地產金九銀十慘淡收場房產稅出臺2011年1月底受到房產稅出臺與傳統(tǒng)淡季影響，成交量跌倒谷底，加之銀行限貸，至此市場開始出現(xiàn)持續(xù)低迷。年底隨著各大開發(fā)商大力度的優(yōu)惠促銷，成交量又逐步恢復高位，12月達到189萬方的最高位。成交均價則從5月份開始持續(xù)出現(xiàn)回落，由5月7803元/平方米的高位回落到6443元/平方米，價格下滑近20%。2012年1月由于春節(jié)假期的影響，市場供求均處于低位，成交均價開始平穩(wěn)運行。重慶整體市場分析-供求價重慶整體市場分析-供求價近八周商品房市場供應回落至低位，市場以價換量，成交量約有上升。近八周重慶市商品房市場供應大幅下滑，持續(xù)低位運行，開發(fā)商的營銷重心是去化存量房源，而不會盲目加推新盤。成交方面，春節(jié)后三周成交量持續(xù)上漲，得益于銀行首套房貸利率逐步恢復執(zhí)行基準利率，各剛性需求開始逐步回歸市場。價格方面，開發(fā)商少量降價試探市場，成交量約有上升。數(shù)據來源：重慶網上房地產近八周重慶主城區(qū)商品房供求價走勢圖萬平方米元/平方米近一年高層項目成交來看，110-150平米的改善型大戶高層受到市場青睞，其次為60-80平米的剛需占市場主要份額。洋房市場，90-130平米為市場主力需求，其次為130-150平米產品。別墅市場中200-250平米中端別墅產品為市場主力需求，250-400平米高端別墅也占據較大市場份額。近一年高層項目各面積段成交占比近一年洋房項目各面積段成交占比近一年別墅項目各面積段成交占比重慶整體市場分析-住宅產品線分析重慶房地產調控細則主要是響應中央號召，以調整為主，保證市場穩(wěn)定健康發(fā)展。實際調控力度不大。限購令對市場影響較大，但重慶并未出臺。對重慶市場影響較大的主要是房產稅和限貸政策。關于開展房地產市場秩序專項整治的通知公積金利率上調9.27新政國務院關于促進節(jié)約集體用地的通知國辦關于刺進房地產市場健康發(fā)展的若干意見公積金利率下調10.22新政重慶政府出手救市資本金比例下調國十條4.15新政9.29新政1.27新政重慶房產稅細則出臺持續(xù)提準加息收緊政策刺激政策???????????????限購限貸一房一價調控目標?房地產政策影響下重慶房地產價格走勢重慶整體市場分析-政策趨勢本輪調控已實現(xiàn)十年來首次實質價格下跌，預計市場未來政策調整會分三步走，使得市場反轉將更多的表現(xiàn)為溫和性。另外，本輪調控已促使企業(yè)定價的相對理性及投資者的警惕性。存儲率下調首貸利率回歸限購適當放寬第一步第二步第三步松閘保剛需釋放改善目的手段構建底部夯實底部市場溫和反轉階段中央經濟工作會議傳遞信息：經濟“穩(wěn)”字當頭，明年房地產政策面有望趨向緩和。重慶整體市場分析-政策趨勢重慶整體市場分析-小結整體供求：近幾年隨著市場的快速發(fā)展，重慶房地產市場供應量一直保持高位，在2010年達到峰值。除在2008年及2011年市場調整的大背景下，成交量有較大回落外，其余各年均保持較高成交量。市場整體價格方面，隨著市場政策和經濟狀況有所變化，總體量價均呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢。區(qū)域份額：三北一南區(qū)域占據市場主要份額，北區(qū)仍然是市場供求的主力區(qū)域。隨著大學城和九龍坡高新區(qū)的發(fā)展，沙坪壩和九龍坡作為傳統(tǒng)居住區(qū)，其市場份額緊隨三北一南。產品結構：由于別墅物業(yè)的稀缺性，別墅供應份額最小，2011年受政策影響，別墅成交轉淡。高層住宅仍為市場主力，洋房、小高層等改善型物業(yè)市場份額增多。市場趨勢：重慶房地產市場政策細則以穩(wěn)定市場為主，主要手段為房產稅和限貸政策。隨著市場政策及價格趨于緩和，市場供求將逐漸平穩(wěn)增長，巨大市場需求來自于城鎮(zhèn)化推進。中央公園片區(qū)宏觀概況Part2

中央公園位于空港新城核心，距離悅來新城僅僅3公里，距離江北機場約5公里。悅來將大力發(fā)展會展經濟，2010年7月重慶會議展覽館在兩江新區(qū)悅來功能區(qū)奠基，標志著兩江新區(qū)建設開始，會展業(yè)的發(fā)展則有利于帶動悅來新城的開發(fā)建設，而分三步建設的悅來新城（一，5年內會展建設；二，5-8年生態(tài)建設；三，10年內成為兩江新區(qū)新中心），將在未來10年內加速蝶變。

悅來會展中心、中央公園、機場及周邊關系區(qū)位概述區(qū)域范圍定位中部片區(qū)位于中梁山以東、銅鑼山以西，長江和嘉陵江環(huán)抱的區(qū)域金融、商貿、現(xiàn)代物流以及都市區(qū)旅游為主的第三產業(yè)北部片區(qū)位于嘉陵江以北，中梁山和銅鑼山之間的區(qū)域，包含觀音橋承接老城區(qū)人口疏散和服務功能聚集以高新技術、汽車等為主導的產業(yè)。西部片區(qū)位于縉云山與中梁山之間，包含西永組團、北碚組團、西彭組團、走馬功能區(qū)城市副中心，老城區(qū)轉移的工業(yè)重點發(fā)展電子信息行業(yè)、教育行業(yè)。東部片區(qū)銅鑼山與明月山之間的區(qū)域，包含茶園—鹿角組團、魚嘴組團、五寶、一品、南彭和惠民功能區(qū)城市副中心，承接老城區(qū)轉移的工業(yè)，重點發(fā)展輕工業(yè)南部片區(qū)包含南坪組團、李家沱———魚洞組團、黃桷埡———南山功能區(qū)、南泉功能區(qū)著重保護好城市景觀和生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)山、水、綠城市特色，提升人居環(huán)境質量重慶主城區(qū)共分成五大片區(qū)，各片區(qū)在功能定位上有所差異，整體來看，西部和北部為產業(yè)發(fā)展，南部和東部則以居住配套為主。中央公園片區(qū)位于重慶北部，位于渝北區(qū)、兩江新區(qū)范圍內。東部地區(qū)北部片區(qū)中部片區(qū)西部區(qū)域南部片區(qū)重慶市城市未來發(fā)展的方向是向北、向東、向西，北面是主要發(fā)展方向。中央公園中央公園片區(qū)所在的空港新城、悅來區(qū)域將是重點打造的10大新城之一。市政府常務會于5月底審議通過《重慶市主城區(qū)二環(huán)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（2011年~2020年）》，明確提出將蔡家、悅來、空港、西永、兩福（江津雙福、九龍坡巴福）、龍興等10個城市組團，建設成為能集聚較大規(guī)模新增城市人口的新城。十大新城遠景規(guī)劃產業(yè)特點空港像解放碑成百億級商圈汽摩、物流等悅來會展業(yè)發(fā)展造就悅來新城會展蔡家打造千億級光電工業(yè)園區(qū)光電等西永將建成我市高新產業(yè)高地IT等兩福雙福建7所院校提升城市功能云計算、物流等西彭鋁產業(yè)園升級為“千億級”鋁加工魚嘴依托果園港建內陸最大港城物流茶園10年建成100萬人口生態(tài)新城物聯(lián)網龍興打通銅鑼山10分鐘到機場航天、汽車界石三個“組團”撐起一座新城數(shù)碼、電子等中央公園空港新城、悅來新城——十大新城之一空港新城概述最新的規(guī)劃為：將沿鹿山組團和重慶繞城路方向15平方公里土地納入空港新城控規(guī)范圍。將重慶空港新城與重慶悅來新城進行規(guī)劃整合。區(qū)域概況重慶空港新城規(guī)控范圍約46平方公里，城南面以機場高速公路為界，西以悅來新城為界，北向鹿山村拓展。目標地塊位置：中央公園附近中央公園片區(qū)核心區(qū)：占地約31平方公里，分為機場基本運營保障區(qū)和機場配套服務區(qū)；輔助區(qū)：占地約15平方公里，由渝北區(qū)兩路建成區(qū)以及建成區(qū)向西擴展的拓展區(qū)組成。輔助區(qū)空港片區(qū)以江北國際機場為中心，由“核心區(qū)”和“輔助區(qū)”兩部分組成?？崭燮瑓^(qū)規(guī)劃分析中央公園空港新城——規(guī)劃功能定位2015年旅客發(fā)送量達到3000萬人次。2020年旅客發(fā)送量達到4500萬人次。終期達旅客發(fā)送量7000萬人次。2020年成為亞洲領先、世界一流的大型國際商業(yè)門戶樞紐機場。打造區(qū)域性中心商圈，匯集地方特色餐飲，吸引眾多過境消費。打造“世界廚房”，吸引更多世界名牌餐飲入駐?？崭坌鲁呛诵膮^(qū)機場區(qū)、建成區(qū)創(chuàng)智產業(yè)商業(yè)商務文化休閑重慶五大基地航空公司全部入駐空港新城。重慶會議展覽館，建成規(guī)模達60萬平方米的全國第5大會展場館。建設總部基地，形成空港新城發(fā)達的商務區(qū)?？崭坌鲁禽o助區(qū)拓展區(qū)空港新城——規(guī)劃中央公園和片區(qū)所在頁區(qū)域房地傲產市場概織述渝北區(qū)房捕地產市場肯極具代表費性，是重托慶房地產盆最具風向憂標的區(qū)域政。從供應風來看，201輕1年渝北區(qū)虎整體呈現(xiàn)供應遠遠表大于成交的態(tài)勢，翻一方面說瓦明渝北區(qū)勻房地產市板場競爭的曬激烈程度申，另一方詞面也說明套該區(qū)域樓核市非?；鸲挓帷?012年伊始鉆，渝北兇區(qū)房地掘產市場姓供應量做急劇萎燭縮，以鼓消化存封量為主怎，成交服均價緩粱慢下降秋，但由偶于近期油樓市剛舅性需求態(tài)的釋放絮，和金爺融政策樹的緩和枯，渝北短區(qū)樓市代價格基惱本止跌蘋，預計僚未來一崖段時間庸內將長某期處于刷相對平亞穩(wěn)的態(tài)誓勢。近一年采渝北區(qū)涉商品房聞供求價管走勢圖萬平方米元/平方米中央公豎園悅來會展決中心江北機場老城區(qū)中央公園企板塊機場高速金興大種道金開大凡道金山大坑道輕軌3號寶圣立交翠云立交目前中央與公園正處敵于建設中洲，周邊重庸點房地產悠板塊依托龍中央公園執(zhí)為核心延社展，市場卻普遍定位鞭口號為“崇洋房區(qū)”嬌。中央公園驅片區(qū)周邊多關系渝北區(qū)新喇區(qū)府重慶八中中央公園四板塊房地紅產市場分致析Par貝t3中央公煩園片區(qū)合項目分莊布中央公園在售項覺目10個華港翡翠訪城華辰財霧富廣場潤豐水尚澤科國異際新城匯祥林里3000聚義香城延故事愛加歐血郡泰碩明天麓山別考院立邦香語刃湖中央公園頓片區(qū)在售憂項目情況華港翡翠蜘城價格走勢項目名稱華港翡翠城物業(yè)類型洋房、小高層占地面積271972平方米建筑面積500000平方米容積率2.17總戶數(shù)3100戶開發(fā)商重慶模具產業(yè)園區(qū)開發(fā)建設有限公司開盤時間2010/4/10在售均價8500元/平米在售面積57-84㎡商業(yè)面積20000平方米中央公竟園片區(qū)為在售項用目情況華辰財富朽廣場項目名稱華辰財富廣場物業(yè)類型城市綜合體/高層占地面積40677平方米建筑面積193009平方米容積率4.5總戶數(shù)

開發(fā)商重慶華辰物業(yè)發(fā)展有限公司開盤時間未知在售均價待售在售面積

商業(yè)面積

201她2年2月初開發(fā)歉營銷中心中央公釘園片區(qū)挨在售項割目情況立邦香語嘴湖項目名稱立邦香語湖物業(yè)類型高層、商業(yè)占地面積71700平方米建筑面積165000平方米容積率2.19總戶數(shù)1652開發(fā)商重慶立邦房地產開發(fā)有限公司開盤時間2011年7月在售均價7600元/平米在售面積39-78㎡商業(yè)面積約10000平方米價格走勢中央公園象片區(qū)在售杠項目情況潤豐水秧尚價格走商勢項目名稱潤豐水尚物業(yè)類型別墅、洋房、高層占地面積165317平方米建筑面積550000平方米容積率2.5總戶數(shù)3566開發(fā)商重慶好利來物業(yè)發(fā)展有限公司開盤時間2011/4/11在售均價9280元/平方米在售面積110—150㎡商業(yè)面積

中央公園聚片區(qū)在售喘項目情況澤科港述城國際項目名稱澤科港城國際物業(yè)類型住宅、別墅、商業(yè)占地面積220000平方米建筑面積700000平方米容積率2.5總戶數(shù)2662開發(fā)商澤科集團有限公司（正大建設集團投資）開盤時間2010/9/24在售均價7500元/平方米在售面積85㎡商業(yè)面積100000平米價格走環(huán)勢中央公稿園片區(qū)侮在售項奴目情況匯祥林托里300例0項目名稱匯祥林里3000物業(yè)類型洋房、商業(yè)、公寓、高層占地面積217978平方米建筑面積615628平方米容積率2.2總戶數(shù)4072開發(fā)商重慶匯祥地產發(fā)展有限公司開盤時間待定在售均價待定在售面積96㎡—235㎡商業(yè)面積約100000平米2012年3月4日樣板房蜻開放中央公園喉片區(qū)在售張項目情況聚義香通城故事項目名稱聚義香城故事物業(yè)類型洋房、高層占地面積133200平方米建筑面積300000平方米容積率2總戶數(shù)1200戶開發(fā)商重慶聚義物業(yè)發(fā)展有限公司開盤時間2011/7/30在售均價7800元/平方米、9400元/平方米在售面積高層：68-87㎡、洋房：110-190㎡商業(yè)面積

價格走勢中央公尼園片區(qū)緩在售項廈目情況愛加歐郡項目名稱愛加歐郡物業(yè)類型洋房、高層、小高層占地面積

120000平方米建筑面積

400000平方米容積率2.5總戶數(shù)676戶開發(fā)商重慶寶田地產（集團）有限公司開盤時間2011/12/25在售均價8000元/平方米在售面積80-199平米商業(yè)面積

價格走柔勢201況2年3月800禽0元/平方米中央公園重片區(qū)在售零項目情況泰碩明昆天項目名稱泰碩明天物業(yè)類型小高層、高層占地面積25097平方米建筑面積

75070平方米容積率2.5總戶數(shù)783戶開發(fā)商重慶泰碩房地產開發(fā)有限公司開盤時間2011/12/1在售均價7500元/㎡在售面積58-79平米商業(yè)面積

201說1年12月1日一批房源狐售罄中央公束園片區(qū)石在售項忠目情況麓山別苑項目名稱麓山別苑物業(yè)類型高層、洋房占地面積

82386平方米建筑面積

186466平方米容積率2.2總戶數(shù)

1449戶開發(fā)商重慶富悅實業(yè)集團有限公司開盤時間2011/5/20在售均價7200-7600元/平米在售面積116-124平米、180-200平米商業(yè)面積

價格走普勢中央公擊園片區(qū)疑在售項裂目總結一、新項次目多，供逐應量大，棚價格高從在售項廚目的情況鄭來看，中愚央公園板笛塊總共在犯建項目總順規(guī)模約為狼：369.鑒1萬平米。代開發(fā)項目良約10個，平崇均每年娘的供應目量約為潤：100萬平米后，占渝環(huán)北區(qū)整奧體供應宵量的兩俊成。高彎層套內鉗均價在7200脅