房地產(chǎn)如何規(guī)劃設(shè)計暢銷樓盤姚葵醴

主講：姚葵醴如何規(guī)劃和設(shè)計暢銷的商品房（樓盤）姚葵醴為各類企業(yè)提供創(chuàng)新咨詢服務(wù)+全員培訓(xùn)服務(wù)，助中國企業(yè)成為超一流企業(yè)。正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場是什么市場是什么？不是五彩的廣告和宣傳；那只是商業(yè)宣傳，不是真正的市場。市場是——對客戶各方面需求的真實了解。房產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵起點1、針對特定目標(biāo)消費群，持續(xù)進行樓盤整體和細(xì)節(jié)的改善、創(chuàng)新。2、關(guān)注不同生命周期的業(yè)主需要：如，單身，雙人家庭，三口之家，大家庭，空巢家庭，老年家庭等。3、房產(chǎn)開發(fā)的第一步，是做市場調(diào)研：可委托獨立的第三方調(diào)研機構(gòu)，同時公司必須自主進行調(diào)研。4、必須聽到用戶（房產(chǎn)居住者）的聲音。消費群體的瞄準(zhǔn)策略1、瞄準(zhǔn)“不同的消費群體”；2、關(guān)注消費者的不同需求：如中年人——子女的安全、接近學(xué)校老年人——公交、就近醫(yī)療、公園健身3、研究競爭對手在做些什么。房產(chǎn)品的“消費者價值公式”消費者在尋找價值；買自己買得起的最好的房子。1、地段2、場地的布置及設(shè)施（社區(qū)規(guī)劃和輔助設(shè)施）3、環(huán)境給人的印象4、房子（設(shè)計、樣板房、質(zhì)量）5、建造過程6、銷售過程（與客戶真正的關(guān)系，在銷售后的服務(wù)中才真正建立起來）7、價格如何發(fā)現(xiàn)、發(fā)展樓盤的客戶群主要是通過市場調(diào)研。通過問卷調(diào)查，去發(fā)現(xiàn)：1、目標(biāo)消費群喜歡什么2、他們對醫(yī)院、商場、公園、體育場、學(xué)?！袥]有特殊的需求3、有哪些新的趨勢在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，運用公司人員自身的經(jīng)驗、想象和創(chuàng)造力。最基本的規(guī)劃設(shè)計流程指導(dǎo)思想：針對“不同的消費群體”的具體狀況與需求，捕捉消費群體的不同特點。設(shè)計流程：1、進行消費者抽樣調(diào)查2、設(shè)計師進行初稿設(shè)計3、邀請有代表性的消費者進行專項深談（提供免費午餐）提問：“家里什么最重要？”“你最高肯出多少錢？”4、設(shè)計師開始正式設(shè)計：提供模式化圖紙。最基本的規(guī)劃設(shè)計流程5、再次請消費代表吃飯（征求對圖紙的意見）：主要是傾聽主婦的意見，比如，主婦要求廚房設(shè)置在靠院子的一側(cè)，做飯時可以看到孩子在院子里玩?！?、設(shè)計圖紙定稿7、建設(shè)“樣板房”房產(chǎn)整體規(guī)劃的核心：快速、迅速銷售！暢銷的品牌樓盤要素（住宅產(chǎn)品）美國一流房地產(chǎn)公司的連續(xù)成功經(jīng)驗表明：房子應(yīng)該象汽車一樣，成為讓人們比較的“品牌之選”。品牌房產(chǎn)品的3要素：1、地理位置——城市規(guī)劃、市政投入、地形、自然和人文資源、地價、大環(huán)境；2、社區(qū)感覺——綠化、景觀、園區(qū)內(nèi)交通流線、社區(qū)商業(yè)；3、房屋本身——質(zhì)量、實用、人體工程學(xué)、舒適、經(jīng)濟、科技、細(xì)節(jié)的完美、車庫、儲藏室等。上述3要素的出發(fā)點，是強調(diào)“誰是我們的客戶群”；因為不同的客戶群（年長者、或新婚者、單身者）對3要素的需求是不一樣的、甚至是相反的。模式化住宅的設(shè)計原理提供最佳的通用產(chǎn)品（全國一樣）：1、通用的基本結(jié)構(gòu)（譬如汽車的車架、引擎等）2、不同的需求模式（譬如汽車的不同品牌）3、多種個性化選擇（譬如汽車的自選配制）好的設(shè)計，不是建筑師的個性化設(shè)計；最佳的通用產(chǎn)品設(shè)計=不斷改善的標(biāo)準(zhǔn)化、模式化。核心思想：不斷更好滿足顧客需求?！皞€性化”的模式化商品房設(shè)計設(shè)計宗旨：“根據(jù)客戶的購買能力，達到客戶的滿意度”。不斷改善的標(biāo)準(zhǔn)化、模式化：1、相對固定的模式=保證品質(zhì)+降低造價。2、基本模式+個性化選擇。模式化住宅的戶型設(shè)計原則基本模式：1、基本型2、標(biāo)準(zhǔn)型3、豪華型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展必須思考的根本問題1、如何從“土地取得者”，成為職業(yè)的“土地開發(fā)商”？2、市場的需求究竟是什么？3、為什么人而建造房屋？客戶的滿意度，是我們事業(yè)的未來！縱向社區(qū)的概念將高層建筑視為一個相對完整的“縱向社區(qū)”：樓盤設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃（1）需求種類：家庭價值、家人夢想、精神交流…公共服務(wù)設(shè)施，最好安排在1層3、4層等景觀好的層面，要設(shè)計較高價格的戶型由“色彩專家”決定樓盤建筑設(shè)計的色彩品質(zhì)+綠色=品質(zhì)高尚的社區(qū)小公園、樹木、水塘、長椅（增加樓層、擴大綠地面積）樓盤設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃（2）針對目標(biāo)客戶群設(shè)計規(guī)劃。如，老年公寓的品字型規(guī)劃、陽臺超內(nèi)面設(shè)計（便于老年人關(guān)注鄰居的家事……）百分百暢銷的樓盤——

其規(guī)劃設(shè)計的成功法則：7對眼睛7對眼睛組成“產(chǎn)品開發(fā)委員會”=價值幾千萬元1、市場調(diào)研經(jīng)理2、項目總經(jīng)理3、公司設(shè)計師4、室內(nèi)空間設(shè)計師5、項目工程經(jīng)理6、項目銷售經(jīng)理7、建筑成本經(jīng)理百分百暢銷的樓盤——

其規(guī)劃設(shè)計的成功法則：7對眼睛市場調(diào)研成本經(jīng)理銷售經(jīng)理工程經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計師建筑設(shè)計師總經(jīng)理暢銷樓盤市場定位、區(qū)位優(yōu)勢、購房者需求、價格戶型、室內(nèi)空間設(shè)計、裝潢風(fēng)格、材料銷售價格、樓盤賣點、工期、工程質(zhì)量設(shè)計費用、材料費用、施工費用、工程工期建筑風(fēng)格、建筑造型、景觀、交通、布局全面了解情況、全面提出問題、權(quán)衡不同方案、做出決策工程質(zhì)量、工程成本、工程工期、材料開發(fā)住宅產(chǎn)品的程序“7對眼睛”（產(chǎn)品開發(fā)委員會）的工作程序：1、市場調(diào)研經(jīng)理公布調(diào)查報告2、公司設(shè)計師現(xiàn)場提供6-7張草圖3、工程經(jīng)理、成本經(jīng)理，隨即提出工程質(zhì)量、工程難度、工程工期、成本預(yù)算，對設(shè)計草圖進行論證4、銷售經(jīng)理代表消費者發(fā)言5、室內(nèi)設(shè)計師提出具體意見（衛(wèi)生間、臥室、過道…）6、設(shè)計師室外設(shè)計說明7、項目總經(jīng)理總結(jié)開發(fā)住三宅產(chǎn)品三的程序上述會三議，將三召開6三-7次三，或更三多次（三徹底的三對話）每人任三意發(fā)表三意見（三不能超三出價格三的上限三）平衡=三最適顧三客需求三價值產(chǎn)三品消費者三聲音三產(chǎn)品聲三音（滿意三度）三（贏利三率）開發(fā)住三宅產(chǎn)品三的程序當(dāng)建成三樣品房三之后，三新的“三7雙眼三睛”三組成為三——產(chǎn)品決三策委員三會：他三們是—三—1、設(shè)三計師2、消三費者代三表3、項三目總經(jīng)三理4、當(dāng)三地政府三住宅主三管5、精三裝修工三程經(jīng)理6、采三購經(jīng)理7、銷三售經(jīng)理開發(fā)住三宅產(chǎn)品三的程序樣板房三的關(guān)鍵三作用：建造樣三板房，三并邀請三“7對三眼睛”三參觀：（1-三技術(shù)員三、2-三設(shè)計師三、3-三施工人三員、4三-裝潢三人員、三5-財三務(wù)人員三、6-三城市主三管、7三-市場三調(diào)查人三員）上述“三7對眼三睛”分三別提出三自己的三意見：1）設(shè)三計師說三明設(shè)計三意圖2）市三場調(diào)查三人員宣三讀調(diào)研三結(jié)論3）其三他人提三出意見設(shè)計師三對設(shè)計三圖紙進三行最后三的修正開發(fā)住三宅產(chǎn)品三的程序在豪華三型的房三產(chǎn)品設(shè)三計中：需要“三7對眼三睛”的三想象力三：1-或三者超大三臥室2-或三者大娛三樂室3-或三者大飯三廳當(dāng)“7三對眼睛三”的意三見達成三一致時三，房產(chǎn)品三很快就三賣出去三了。模式化三住宅：三（每個三）項目三開發(fā)流三程1、城三市項目三的市場三營銷人三員，確三定客戶三是誰，三然后將三報告?zhèn)魅數(shù)娇側(cè)俊?、設(shè)三計部門三在“設(shè)三計模型三庫”（三又稱“三產(chǎn)品庫三”或“三圖庫”三）里尋三找設(shè)計三案例，三進行設(shè)三計，傳三給城市三項目市三場部。3、城三市項目三的市場三營銷部三，將修三改意見三傳回總?cè)吭O(shè)計三部。4、總?cè)吭O(shè)計三部人員三進行蘭三色線條三修正（三第二次三修正）三，在反三復(fù)的交三流、溝三通中，三確定設(shè)三計初步三方案。5、交三“7只三眼睛”三評審會三（設(shè)計三、建筑三工程、三財務(wù)、三銷售、三執(zhí)行總?cè)谩⒎咳菅b修三），經(jīng)三評審會三的討論三和評定三，最終三確定設(shè)三計方案三。樓盤人三性化細(xì)三節(jié)的設(shè)三計1、窗三戶位置三高低與三房產(chǎn)品三空間大三小的關(guān)三系2、鏡三子的運三用、與三空間放三大的關(guān)三系3、公三寓入口三處的樓三梯、或三坡道的三選擇4、衛(wèi)三生間、三面盆、三灶臺等三水平位三置的確三定原則5、針三對特定三的客戶三，而進三行的細(xì)三節(jié)設(shè)計三，會給三目標(biāo)客三戶（比三如老年三人）帶三去特別三的舒適三感，會三引起他三們的議三論、口三碑傳播人性化三細(xì)節(jié)的三設(shè)計環(huán)境規(guī)三劃的細(xì)三節(jié)：1、自三然的環(huán)三境2、交三通方便3、社三區(qū)本身三的生活三必需品三供應(yīng)4、社三區(qū)本身三的生活三必需服三務(wù)及服三務(wù)設(shè)施5、給三予人們?nèi)俺扇喝Y(jié)隊”三的地方三（公共三場地、三公共設(shè)三施）6、特三殊的考三慮（如三，為喪三偶者配三備的服三務(wù)）人性化三細(xì)節(jié)的三設(shè)計房屋設(shè)三計：人性化三=切合三消費群三的真實三需求+三細(xì)致入三微（以老三年公寓三為例）1、衛(wèi)三生間：三淋浴配三坐凳、三扶手（三注：不三用不銹三鋼，而三是用花三架式，三考慮老三人的自三尊）2、臥三室面積三：使用三白天翻三入墻內(nèi)三的翻式三床，擴三大白天三的活動三面積3、窗三：多用三玻璃，三增加自三然采光4、門三把手：三針對老三年人關(guān)三節(jié)不靈三活，用三下壓式三（非球三型）5、開三關(guān)、插三頭：開三關(guān)位置三下降、三插頭位三置上升三……細(xì)節(jié)設(shè)三計與個三性化開三發(fā)如，老三年公寓三的電插三座上移三、衛(wèi)生三間加扶三手…模式化三基礎(chǔ)上三的“個三性化開三發(fā)”：每個戶三型，在三面積一三樣（模三式化開三發(fā)）時三，有幾三十或一三百種的三、適用三特定消三費群的三戶型結(jié)三構(gòu)和設(shè)三施，可三供購房三者選擇三。推廣“三精裝修三”從提供三毛坯房三，到提三供精裝三修：1、使三房產(chǎn)開三發(fā)、服三務(wù)實現(xiàn)三完整化2、（三對客戶三）實現(xiàn)三低成本3、模三式化開三發(fā)，滿三足客戶三的使用三價值4、在三精裝修三方案上三，通過三對客戶三提供多三種裝修三選擇，三滿足其三個性化三需求了解客三戶需求三的主要三方法1、用三自己的三眼睛：三自己的三產(chǎn)品哪三些取得三了成功三？2、對三個性需三求細(xì)節(jié)三的感受三——關(guān)三注女性三客戶的三意見：三這是女三性的天三賦3、正三確的調(diào)三查問卷三和正確三的調(diào)查三方式4、對三人的尊三重商品房三消費群三體需求三的5個三基本面1、限三定、劃三分目標(biāo)三消費群三體2、這三個消費三群體—三—到底三需要什三么樣的三房子3、何三時需要4、在三什么區(qū)三域（地三方）5、能三支付多三少錢目標(biāo)消三費群體三研究（案例三：老年三公寓）1、限三定、劃三分目標(biāo)三消費群三體老年公三寓2、這三個消費三群體到三底需要三什么樣三的房子（通過三詳細(xì)的三詢問，三了解到三）輕松、三獨立居三住、安三靜、用三電省、三樓梯少三、開間三小、離三商場醫(yī)三院近、三交通方三便、聚三會場所三（涼亭三、棋牌三室）3、何三時需要4、在三什么區(qū)三域（地三方）5、能三支付多三少錢客戶需三求細(xì)分三研究研究真三實的消三費者樣三本：（1）三真實的三家庭（2）三父母的三真實需三求（3）三祖父母三的需求（4）三男孩或三女孩與三祖父母三的關(guān)系（5）三母親對三孩子的三熱愛（6）三父親的三夢想、三孩子的三夢想、三父對子三的夢想（7）三一家人三休息的三港灣（8）三無憂無三慮的每三時每刻三……客戶需三求細(xì)分三的關(guān)鍵三5類客三戶說明：三具體面三積，調(diào)三查而定三。5類：三積極長三者三7三0平米三/三120三平米三2款4類：三空巢家三庭三1三40平三米從三大戶型三轉(zhuǎn)向小三戶型3類：三第三次三置業(yè)三2三00平三米/三32三0平米三工三廠老板三、大公三司經(jīng)理、三高官2類：三第二次三置業(yè)三1三20平三米/三20三0平米三有三孩子、三白領(lǐng)、三律師、私三營業(yè)主1類：三第一次三購房者三80三平米三/1三20平三米三年輕的三夫婦，三無孩子關(guān)鍵5三類客戶三需求趨三勢豪華程三度多種可三供選擇最基本三要求+三低價開發(fā)商三業(yè)住宅三的4步三曲第一步三、消費三群調(diào)研第二步三、形成三理想房三產(chǎn)品概三念第三步三、價格三定位第四步三、購買三土地模式化三住宅產(chǎn)三品“解三構(gòu)”（三1）設(shè)定多三個檔次三的面積三（同檔三面積，三同等價三格）：140三平米三10三0平米三80平三米按套計三算價格三：面積三X單價模式化三住宅產(chǎn)三品“解三構(gòu)”（三2）面積不三變（如三80平三米），三內(nèi)部組三合可自三由配置三。如（1三）兩姐三妹型（三2）老三太+外三孫女型三（3）三老夫妻三型等關(guān)于新三材料、三新建筑三方法在采用三新材料三、新技三術(shù)時，三風(fēng)險總?cè)谴嬖谌摹？梢灾比右M三美國或三其他國三家已經(jīng)三獲得成三功的材三料、技三術(shù)。1、窗三戶：中三空玻璃三、雙層三玻璃的三應(yīng)用（三隔音、三節(jié)能）2、利三用廢報三紙，加三工成隔三熱、防三火材料3、中三空墻體三：內(nèi)墻三+填充三材料+三外墻4、新三墻體材三料5、太三陽能：三熱水、三照明…三………做好社三區(qū)規(guī)劃三，創(chuàng)造三宜居家三園講究科三學(xué)的“三風(fēng)水”三——整三體的風(fēng)三水、局三部的風(fēng)三水。充分考三慮每個三居民的三家庭特三性、工三作特性三。充分考三慮每個三居民的三娛樂和三生活方三式。辦公樓三和零售三空間，三能使業(yè)三主獲更三多利潤三。盡量使三樓盤更三適于居三?。郝短靾鋈呷盍煌ǜ秊楸憷麏蕵犯佣嘣蝽斎墝＜胰闹腋嫒?、“三當(dāng)成是三為你的三母親造三房子”三。2、“三雇傭最三優(yōu)秀的三人員，三提供客三戶所需三要的產(chǎn)三品”。3、（三日本如三何經(jīng)濟三繁榮）三“日本三唯一的三自然資三源是人三力資源三，惟有三品質(zhì)可三保證日三本的生三產(chǎn)永遠(yuǎn)三持續(xù)下三去”。三——美三國管理三大師三戴明4、（三如何使三企業(yè)延三續(xù)長久三）“要三做怎么三樣才是三客戶所三需要的三東西”三?！绹苋泶髱熑髅鳂潜P規(guī)三劃項目總?cè)w規(guī)劃項目園三林設(shè)計項目配三套設(shè)計項目單三體設(shè)計物業(yè)排三布交通組三織區(qū)隔組團設(shè)三計功能布三局戶型建三議建筑風(fēng)三格和立面建三議建材建三標(biāo)商務(wù)運動休三閑餐飲購三物教育節(jié)點設(shè)三計總體規(guī)三劃設(shè)計原三則和要三求居住小三區(qū)園林三景觀評三價模型概要評價基三本準(zhǔn)則居住區(qū)三常見景三觀構(gòu)成景觀設(shè)三計理念三與方法三簡介主要園三林風(fēng)格三介紹及三項目應(yīng)三用案例分三析評價準(zhǔn)三則--三--十三大市場三準(zhǔn)則形成良三好的整三體效果三，具備三較強視三覺沖擊三力，提三升項目三品質(zhì)感有效處三理各組三團園林三統(tǒng)一和三獨立的三關(guān)系，三符合開三發(fā)、銷三售時序三，推動三項目價三值最大三化具備較三強的外三延性、三昭示性三，體現(xiàn)三項目項三目特質(zhì)三傳遞項三目精神有效區(qū)三隔、聯(lián)三系外部三和小區(qū)三及小區(qū)三各組團三關(guān)系鮮明的三主題并三形成有三力賣點核心景三觀是否三給了最三優(yōu)戶型三（或產(chǎn)三品類型三）景觀的三均好性三原則景觀的三功能性三，社區(qū)三文化氛三圍營造三（休憩三、觀賞三、教育三、娛樂三、展示三、表演三）是否有三核心景三觀區(qū)，三并形成三良好的三公共空三間有效彌三