大型城市綜合體卓越世紀城前期策劃案演示文稿

大型城市綜合體卓越世紀城前期策劃案演示文稿目前一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總論部分總論部分寫字樓部分公寓部分酒店部分商業(yè)部分目前二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點報告思路與結構項目分析項目思考項目定位營銷策略目前三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點123本項目作為中心區(qū)規(guī)模最大的房地產(chǎn)項目之一，對整個中心區(qū)功能升級、舊城改造，以及卓越集團的品牌價值起深遠的影響；本項目操作難度大，對資金要求高。需要準確的定位和市場預見性、合理的開發(fā)節(jié)奏以及科學的營銷方式。對項目的理解本項目由寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店四種不同的物業(yè)形態(tài)組成，為中心區(qū)唯一的大型復合型的都市綜合體項目；1我們的思考目前四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點四個地塊相互獨立，優(yōu)劣不一，如何解決統(tǒng)一性問題，尤其是商業(yè)部分如何揚長避短，實現(xiàn)價值最大化與可持續(xù)經(jīng)營？各業(yè)態(tài)的市場特征和價值規(guī)律不一，如何平衡各業(yè)態(tài)之間的矛盾和沖突？如何根據(jù)需求科學規(guī)劃設計方案，在挖掘本項目最佳價值點的同時，降低整個項目的開發(fā)成本，增強競爭力？如何平衡短期資金回收與利潤最大化的矛盾？核心問題的界定如何科學規(guī)劃本項目各業(yè)態(tài)的組合定位，使其既能有效規(guī)避未來市場風險，又能打造差異化的核心競爭力？12345項目的核心問題2我們的思考目前五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點解決問題的思路3我們的思考153246在深入研究市場的基礎上建立分析模型，尋求最優(yōu)化綜合體開發(fā)模式平衡在風險較小化與利潤最大化之間的矛盾，制訂科學的開發(fā)戰(zhàn)略以及市場定位結合同致行多年對商業(yè)地產(chǎn)的策劃經(jīng)驗，深入分析地塊價值，結合不同業(yè)態(tài)的價值規(guī)律，對總體規(guī)劃及設計提出最優(yōu)化的建議結合市場及開發(fā)戰(zhàn)略，制訂最佳的開發(fā)節(jié)奏及推售節(jié)奏，實現(xiàn)最佳的投資收益功能互補，降低配套成本，提升競爭力改造價值觀，提升客戶價值的同時，降低開發(fā)成本目前六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點報告思路與結構項目分析項目思考項目定位營銷策略目前七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點中心區(qū)現(xiàn)狀與格局

目前八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點1中心區(qū)規(guī)劃★卓越世紀城寫字樓規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃住宅規(guī)劃深圳的政治、經(jīng)濟、文化、旅游中心▼麗思卡爾頓▼香格里拉▼喜來頓▼卓越酒店▼馬可孛羅▼景軒酒店▼卓越世紀城酒店酒店規(guī)劃目前九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點234開發(fā)初具規(guī)模，區(qū)域價值在未來三年尚有較大提升空間；寫字樓投資市場興旺，大型企業(yè)比例偏低，價格與價值存在一定背離；區(qū)域商業(yè)前景看好，但3年內(nèi)商業(yè)氛圍仍處于培育階段；住宅供給嚴重不足，價格上漲趨勢明顯，存在較大市場機遇；12中心區(qū)格局5深圳高星級商務酒店最為密集，同時也是最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。目前十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點商務格局★卓越世紀城供求階段性及結構性失衡明顯，區(qū)域商務價值未充分挖掘，導致與價格存在一定背離，前景看好；投資市場興旺，但價格敏感性較高，其份額在2007年將逐漸走低；隨著加入WTO保護期的結束，國際國內(nèi)實力客戶購買比例將明顯提高；2007年以后市場將趨向平穩(wěn)，基本實現(xiàn)供求平衡。目前十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點商業(yè)格局★卓越世紀城由于缺乏大型商業(yè)體的帶動，中心區(qū)商業(yè)呈點狀零散分布，業(yè)態(tài)單一，人氣難以聚集，租售市場表現(xiàn)冷淡，整體空置率超過30％；隨著區(qū)域開發(fā)的不斷成熟，商業(yè)業(yè)態(tài)將進一步豐富和完善，大型購物中心、百貨商場、超市、專業(yè)店陸續(xù)進駐中心區(qū)，太平洋百貨、家樂福、華納影院等國際一線品牌強勢進駐，商圈地位和影響力提高；區(qū)域商業(yè)前景看好，但3年內(nèi)商業(yè)氛圍仍將處于培育階段；發(fā)展商整體持有或引進國際投資基金將成為中心區(qū)商業(yè)主流開發(fā)模式。目前十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點住宅格局★卓越世紀城目前中心區(qū)住宅開發(fā)僅限金地崗廈改造片區(qū)，隨著區(qū)域國際化程度的提高及商務氛圍的日益濃厚，對住宅的需求量將大大提高；受供給不足的影響，價格上漲趨勢明顯，存在較大利潤空間；居家型住宅開發(fā)已基本結束，商務配套型公寓將成為中心區(qū)未來需求及開發(fā)熱點。目前十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點酒店格局★卓越世紀城▼麗思卡爾頓▼香格里拉▼喜來頓▼卓越酒店▼馬可孛羅▼景軒酒店▼卓越世紀城酒店隨著進駐片區(qū)實力企業(yè)的增多，酒店客房供不應求的矛盾越來越突出，南山及羅湖分流了大部分中高端及高端商務客戶；中心區(qū)將成為深圳高星級商務酒店最為密集，同時也是最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。目前十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點項目區(qū)位

目前十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點卓越世紀城位于中心南區(qū)CBD中心軸線以東，國際會展中心正東面，地理位置十分優(yōu)越。東：海田路南：福華四路西：金田路北：福華三路區(qū)位概況分析目前十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點榮超項目新世界中心金中環(huán)財富大廈大中華時代廣場卓越世紀城周邊環(huán)境相對混雜位處中心區(qū)西南角，展示性不足受天橋等因素影響，交通組織欠佳景觀資源相對薄弱現(xiàn)代國際榮超經(jīng)貿(mào)中心時代廣場二期嘉里項目星河發(fā)展中心目前十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點項目機會與價值

目前十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點...……1機會點寫字樓中心區(qū)戰(zhàn)略地位的提升將有力促進寫字樓價值的實現(xiàn),高端市場供求趨于平衡，中端和中高端處于供應空白點商業(yè)市級商圈逐步形成，商業(yè)價值凸現(xiàn)，高檔和中高檔綜合商業(yè)、主題化特色商業(yè)存在較大市場機會酒店五星級酒店競爭異常激烈，四星級酒店存在較大機會住宅高檔商務公寓及國際公寓將是中心區(qū)未來的稀缺產(chǎn)品目前十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點234城市綜合體，提升項目品牌價值和市場整合力，滿足多元市場需求300米超高層物業(yè)提升項目的整體形象和價值大規(guī)模商業(yè)配套如能科學定位，將有利于提升整個項目的開發(fā)價值公寓既填補了商務居住的市場空白，又強化了國際化的形象氣質(zhì)12價值點5酒店功能對寫字樓和公寓的價值提升作用明顯目前二十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點難點與矛盾點

目前二十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點234超高層寫字樓存在一定的銷售壓力，需重點突破四個地塊相對獨立，如不突破傳統(tǒng)思維，將嚴重影響商業(yè)價值項目規(guī)模大，功能多，容易給市場造成形象識別的混亂開發(fā)周期長，市場不確定因素多，存在一定的市場風險11難點目前二十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點沖突沖突沖突2矛盾點人流沖突裙樓商業(yè)公寓寫字樓目前二十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點中高端寫字樓高端寫字樓檔次沖突矛盾點沖突沖突沖突公寓目前二十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點矛盾點形象沖突沖突沖突沖突商務人士居家人士購物人士目前二十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點報告思路與結構項目分析項目思考項目定位營銷策略目前二十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總體開發(fā)戰(zhàn)略目前二十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點——打造深圳標志性的都市綜合體他是深圳最具特色的建筑集群之一

他是深圳最具影響力的都市綜合體之一

他是卓越品牌影響力的真正升華總體戰(zhàn)略定位目前二十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點關于戰(zhàn)略目標的思考……以銷售和資金回籠為第一目標？以樹立品牌和形象為第一目標？品牌與銷售速度兩者都要……？我們的戰(zhàn)略目標？√目前二十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點“集”——各項目同時動工，形成規(guī)模效應；多業(yè)態(tài)整體推廣，以規(guī)?；?、復合化增強品牌影響力和市場整合力，實現(xiàn)價值的最大化；“散”——結合開發(fā)戰(zhàn)略和市場需求的，分階段分步驟逐步推向市場，價值不斷走高，實現(xiàn)利潤最大化。集為大，散為活如何實現(xiàn)戰(zhàn)略目標……目前三十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點以300米寫字樓作為形象支點，撬動整個項目價值；“什么樣的客戶決定了什么樣的價值”，通過引進寫字樓和商業(yè)優(yōu)質(zhì)客戶提升整體價值；以主題化和特色化的差異化形象氣質(zhì)，增加項目附加值。如何實現(xiàn)戰(zhàn)略目標……山不在高，有仙則名水不在深，有龍則靈目前三十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點開發(fā)模式

目前三十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點1開發(fā)模式模式1均衡開發(fā)模式Complex=office（辦公）+shopping（商業(yè)）+hotel（酒店）+apartment公寓+……

都市綜合體開發(fā)的四種模式模式2以寫字樓為主導的開發(fā)模式Complex=office（主）+hotel+shopping+apartment+……模式3以酒店為主導的開發(fā)模式Complex=hotel（主）

+office+shopping+apartment+……模式4以商業(yè)為為主導的開發(fā)模式Complex=shopping（主）+hotel+office+apartment+……目前三十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點案例（香港太古廣場）模式1：各項功能均衡發(fā)展位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級酒店式公寓定位為——香港最頂級的綜合體物業(yè)目前三十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點案例（廣州中信廣場）定位為——廣州最頂級的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購物商場位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵2號線總站模式2：以寫字樓為核心功能目前三十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點模式3：以酒店為核心功能案例（上海商城）五星級酒店+豪華公寓+寫字樓+商場定位為——上海頂級國際化綜合體"citywithinacity"上海商城位于南京西路，是成熟的商務、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e18.5萬平方米。由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設施組成。目前三十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點案例（深圳華潤中心）25萬M2的購物中心和步行街，2座甲級寫字樓，3座酒店式公寓，一座超五星級凱悅酒店，總建筑面積48萬平方米。模式4：以商業(yè)為核心功能目前三十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點開發(fā)模式符合總體開發(fā)戰(zhàn)略，從整體上提升項目的競爭力，且市場風險小以寫字樓為主導將增大市場競爭風險，同時難以打造差異化競爭優(yōu)勢酒店為還建物業(yè)，且規(guī)模有限，檔次相對不高，不可能成為項目開發(fā)的主導3.6萬㎡的體量不足以支撐整個項目以酒店為主導的開發(fā)模式以商業(yè)為為主導的開發(fā)模式以寫字樓為主導的開發(fā)模式均衡開發(fā)模式目前三十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總體規(guī)劃建議目前三十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點234300米超高層物業(yè)樹立項目及區(qū)域價值標桿，帶動項目整體價值提升還建物業(yè)集中規(guī)劃于B地塊，并在定位及檔次上與自有物業(yè)形成差異寫字樓集中規(guī)劃于商務開發(fā)價值最高的A和C地塊，定位上體現(xiàn)差異商業(yè)集中規(guī)劃于A和C地塊，同時在業(yè)態(tài)規(guī)劃及結構設計上做整體考慮15D地塊功能規(guī)劃相對單一，周邊干擾最小，利于公寓價值的提升1地塊價值挖掘目前四十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點經(jīng)濟指標地塊名西地塊建筑容積率15建筑面積商業(yè)面積16000平米建筑高度或?qū)訑?shù)裙樓3層，塔樓300米辦公、旅館面積178013.6平米紅線要求及總體布局建筑退線要求：東側≥3米，南側≥4.5米，西側≥6米，北側≥5米地塊中間布置一條平行于福華三路的小區(qū)路，車道寬7.5米，人行道各3米西北、西南角各布置一棟塔樓，可通過二層連廊與相鄰建筑連接小區(qū)路以南布置總面積不小于1500平米的廣場，與東側廣場形成整體沿中心七路和廣場周圍設置連續(xù)騎樓，騎樓凈寬大于3.5米，凈高大于4.5米機動車停車位900個2總體規(guī)劃布局目前四十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點地塊名東地塊建筑容積率8建筑面積商業(yè)面積20000平米建筑高度或?qū)訑?shù)裙樓3層，塔樓120米辦公、旅館面積117871.52平米紅線要求及總體布局建筑退線要求：東側≥3米，南側≥4.5米，西側≥6米，北側≥5米地塊中間布置一條平行于福華三路的小區(qū)路，車道寬7.5米，人行道各3米東北、東南角各布置一棟塔樓，可通過二層連廊與相鄰建筑連接小區(qū)路以南布置總面積不小于1500平米的廣場，與西側廣場形成整體沿中心七路和廣場周圍設置連續(xù)騎樓，騎樓凈寬大于3.5米，凈高大于4.5米機動車停車位650個經(jīng)濟指標總體規(guī)劃布局目前四十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總體規(guī)劃布局宗地價值解析A地塊形象展示及開發(fā)價值最高的地塊，功能上考慮盈利性最佳的物業(yè)形態(tài)——寫字樓和商業(yè)。目前四十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總體規(guī)劃布局宗地價值解析B地塊受立交橋和缺乏展示面等因素的影響，其開發(fā)價值最小，10萬㎡還建部分可集中規(guī)劃。目前四十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總體規(guī)劃布局宗地價值解析C地塊定位上與A地塊形成有效補充，依附于A地塊并實現(xiàn)其價值的最大化延伸——適合開發(fā)寫字樓和商業(yè)，同時強化商業(yè)部分與A地塊的整體性。目前四十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總體規(guī)劃布局宗地價值解析D地塊形象展示和人流組織較差，寫字樓及商業(yè)開發(fā)價值相對較弱，由于周邊干擾因素最少，適合開發(fā)高檔次公寓，依托于A、B、C地塊實現(xiàn)價值最大化。目前四十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點A地塊(超高層甲級寫字樓)——高度274.3米（通過增加構筑物達到300米）——標準層2000㎡——層高4.1米（設網(wǎng)絡地板）——中央空調(diào)B地塊(寫字樓、公寓、酒店聯(lián)體)——高度212.6米——標準層1800㎡——層高：寫字樓3.8米、公寓3.3米、酒店3.5米——中央空調(diào)C地塊(高層甲級寫字樓)——高度97.9米——標準層1800㎡——層高3.7米——中央空調(diào)D地塊(頂級國際公寓)——高度95米——標準層1600㎡——層高3.3米——分體空調(diào)總體規(guī)劃布局目前四十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總體規(guī)劃布局地塊名稱A地塊建筑面積辦公115200㎡共計129200㎡商業(yè)14000㎡建筑層數(shù)地下3層共計地下3層地上65層裙樓3層寫字樓58層避難層4層標準層指標地下5500㎡共計145700㎡裙樓一層4000㎡二、三層5000㎡塔樓2000㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m/5m裙樓16.5m274.3m塔樓4.1m塔樓237.8m避難層5m避難層20m車位地上25個共計475個地下450個目前四十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總體規(guī)劃布局3層裙樓28層寫字樓14層公寓9層酒店客房地塊名稱B地塊建筑面積寫字樓50000㎡共計102000㎡（2000平米商業(yè)非還建面積）公寓25000㎡酒店25000㎡商業(yè)2000㎡（臨街）建筑層數(shù)地下3層共計地下3層地上57層裙樓3層寫字樓28層公寓14層酒店9層避難層3層標準層指標地下5000㎡共計117000㎡裙樓3000㎡寫字樓1800㎡公寓1800㎡酒店1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m、5m裙樓16.5m212.6m寫字樓3.8m寫字樓106.4m公寓3.3m公寓46.2m酒店3.5m酒店31.5m避難層4m避難層12m車位地上25個共計425個地下400個目前四十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總體規(guī)劃布局地塊名稱C地塊建筑面積辦公39600㎡共計56600㎡商業(yè)17000㎡建筑層數(shù)地下3層共計地下3層地上25層裙樓3層塔樓22層標準層指標地下4000㎡共計68600㎡裙樓一層5000㎡二、三層6000㎡塔樓1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m/5m裙樓16.5m97.9m塔樓3.7m塔樓81.4m車位地上25個共計350個地下325個目前五十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總體規(guī)劃布局地塊名稱D地塊建筑面積公寓39585.12㎡共計44085.12㎡商業(yè)3000㎡會所1500㎡建筑層數(shù)地下3層共計地下3層地上27層裙樓1層會所1層塔樓25層標準層指標地下4000㎡共計56085.12㎡裙樓3500㎡塔樓1600㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m裙樓6.5m95m會所6m會所6m塔樓3.3m塔樓82.5m車位地上25個共計300個地下275個目前五十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點地塊建筑面積㎡辦公面積㎡商業(yè)面積㎡公寓面積㎡酒店面積㎡高度m標準層面積㎡標準層高m車位空調(diào)A地塊12920011520014000————274.320004.1475中央空調(diào)B地塊1020005000020002500025000212.618003.3/3.5/3.8425中央空調(diào)C地塊566003960017000————97.918003.7350中央空調(diào)D地塊44085.1——300039585.12——9516003.3300分戶空調(diào)合計331885.122048003600064585.1225000——————1650——總體規(guī)劃布局項目各指標匯總統(tǒng)計目前五十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總體形象定位目前五十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點——CBD國際商務旗艦突出核心價值突出規(guī)模效應突出功能復合型商業(yè)單獨定位，規(guī)避矛盾點1總體形象定位突破方向目前五十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點2案名推介卓越中央廣場釋由：金融業(yè)為深圳的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有良好的發(fā)展空間；“國際金融中心”擁有較高的認知度和美譽度，對物業(yè)的品質(zhì)和形象有較強的支撐；環(huán)球金融中心備選：目前五十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點報告思路與結構項目分析項目思考項目定位營銷策略目前五十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總體營銷策略目前五十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點品牌策略1中心區(qū)最高中心區(qū)檔次最全中心區(qū)功能最全中心區(qū)規(guī)模最大一個真正的城市運營商目前五十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點必須通過持續(xù)的品牌滲透和形象宣傳，與市場進行長期的交流（包括：社會責任、文化、理念、品味、服務、營銷……），才能實現(xiàn)項目價值最大化。品牌策略之長期思維目前五十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點價值觀創(chuàng)新形象創(chuàng)新服務創(chuàng)新營銷創(chuàng)新品牌策略之創(chuàng)新思維目前六十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點2推盤節(jié)奏都市綜合體推盤模式模式一形象主導模式模式二資金主導模式模式三資金+形象模式目前六十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點都市綜合體推盤模式一高端寫字樓國際公寓+中高端寫字樓商業(yè)形象主導模式推盤節(jié)奏目前六十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點推盤節(jié)奏都市綜合體推盤模式二國際公寓中高端寫字樓高端寫字樓商業(yè)資金主導模式目前六十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點推盤節(jié)奏都市綜合體推盤模式三中高端寫字樓高端寫字樓+國際公寓商業(yè)資金+形象模式目前六十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點推盤節(jié)奏綜合體推盤模式三為項目的最佳選擇中高端寫字樓(C地塊)高端寫字樓+國際公寓（A/D地塊）商業(yè)資金+形象模式目前六十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點由于項目是整體開發(fā)，結合工程進度，C地塊100米寫字樓先行入市并迅速實現(xiàn)銷售，在100米寫字樓銷售中期開始國際公寓和300米寫字樓高端客戶的招租，100米寫字樓銷售尾盤開始300米寫字樓銷售，裙樓沿街商業(yè)在300米寫字樓銷售的中后期銷售。商業(yè)主力店招商工作從項目規(guī)劃設計時即開始。年08年07年國際公寓100米寫字樓09年10年營銷工作組織商業(yè)銷售300米寫字樓商業(yè)招商目前六十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點寫字樓部分總論部分寫字樓部分公寓部分酒店部分商業(yè)部分目前六十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點報告思路與結構客戶解讀市場掃描項目定位目前六十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點宏觀市場分析目前六十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點1歷年銷售分析2006年上半年累積銷售16.93萬平米，同比上漲21.10%。預計全年銷售面積可突破30萬平米。0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0019971998199920002001200220032004199632.33200528.4928.8822.0615.0212.1911.0117.9419.4927.152006上半年16.93目前七十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點２月銷售面積010000200003000050000五月六月十月十一月十二月四月11556一月二月三月2005-20064594687484029052717388181948923746297356000005年第四季度集中入市面積達50多萬平米，導致05年底銷售出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，并延續(xù)至06年一月；受春節(jié)及各樓盤低區(qū)放量基本結束的影響，2月份銷售勢頭回落，在供求兩方面因素的推動下，銷售轉入下一輪上升通道。目前七十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點3價格分析2006上半年寫字樓成交均價14259元/平米，同比上漲22.3%；受新盤入市的影響，第二季度成交均價有所回落。05000100002000015000銷售價格1Q2Q3Q4Q1Q2Q2005-2006117541155912012138851495313771目前七十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點走勢預測目前七十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點02040608010019961997199819992000200120022003200420052006銷售面積32.2328.8822.0615.0212.1911.0117.9419.4927.1528.4935批準預售面積88.572428.7326.5412.343.3223.75355070501供求總量2005年深圳寫字樓的批準預售面積達到新的頂峰,短期內(nèi)總體供求矛盾突出,預計2007年供求趨于平衡，中長期看好.20073555目前七十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點2供求結構目前寫字樓市場供求結構性矛盾突出，高端寫字樓供應過剩而中端和中高端市場相對短缺，受“高端市場低端化”規(guī)律的影響，未來兩年深圳寫字樓的供給結構將從“沙漏型”向“橄欖型”轉變。高端市場中高端市場低端市場低端市場高端市場中端市場目前七十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點3價格走勢結合深圳寫字樓目前的發(fā)展態(tài)勢及同致行對深圳寫字樓的研究判斷，2006年深圳寫字樓價格上漲幅度預計在20%左右（低于2005年25%的上漲幅度），將達到歷史性的15000元/㎡。未來兩年內(nèi)市場將處于穩(wěn)定增長期，在供求逐漸趨于平衡的情況下，受土地資源稀缺性及整體經(jīng)濟環(huán)境利好的雙重因素影響，價格將以15%左右的增幅穩(wěn)步增長，預計2008年全市均價將達20000元/㎡。05000100002000015000銷售價格124912005年2003年101642004年99972006年150002007年170002008年20000目前七十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點競爭環(huán)境分析目前七十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點05年06年05年現(xiàn)代國際

大中華廣場嘉里項目新世界中心榮超項目（原江勝）財富大廈07年08年星河發(fā)展中心年09時代廣場二期卓越世紀城2008年以前中心區(qū)推出的寫字樓基本銷售完畢；項目的主要競爭對手：榮超項目（原江勝大廈）、嘉里項目、高交會館項目；從市場環(huán)境及自身優(yōu)勢來看，項目有充分的理由做市場的領導者。高交會館項目1福田中心區(qū)目前七十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點寶安擁有強大的產(chǎn)業(yè)支持，是珠三角唯一的擁有空港和海港的區(qū)域，2006年寶安寫字樓拍賣樓面地價已突破6000元/平方米，預示寶安將成為下一個開發(fā)熱點片區(qū)，將分流深圳中心區(qū)的部分高端實業(yè)、物流、貿(mào)易客戶。寶安中心區(qū)規(guī)劃寫字樓超過40棟，潛在開發(fā)量近80萬平方米。2寶安中心區(qū)地塊號地標單位價格（萬元）占地面積（M2）總建面（M2）辦公（M2）商業(yè)（M2）樓面地價（元/M2）A002—0012榮超地產(chǎn)140006649246002000640005691A002—0013榮超地產(chǎn)100006028208001702830004807A002—0020俊業(yè)地產(chǎn)1440054402323019730350061982006年4月12日寶安區(qū)政府進行第一次商業(yè)辦公土地拍賣目前七十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點報告思路與結構客戶解讀市場掃描項目定位目前八十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點客戶構成2006上半年2005年3%30%8%7%13%12%16%6%2%37%5%8%9%14%18%7%其他投資類科技類中介服務實業(yè)類物流貿(mào)易金融類2003年6%10%4%5%20%8%30%17%2004年12%15%5%8%18%10%22%10%投資市場持續(xù)火爆，但價格價格增長過快，投資將受抑制；貿(mào)易、物流、實業(yè)類客戶一直是中心區(qū)的主要目標客戶群；隨著金融業(yè)的全面開放，跨國實力企業(yè)進駐的比例將進一步提高。目前八十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點報告思路與結構客戶解讀市場掃描項目定位目前八十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點檔次定位目前八十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點物業(yè)檔次低中高客戶層面1檔次定位高中低中端市場高端市場低端市場A地塊寫字樓目前八十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點物業(yè)檔次低中高客戶層面高中低中端市場高端市場低端市場檔次定位C地塊寫字樓目前八十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點物業(yè)檔次低中高客戶層面高中低中端市場高端市場低端市場檔次定位B地塊寫字樓目前八十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點客戶定位目前八十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點2客戶定位國內(nèi)實力企業(yè)核心客戶；提高項目國際化品牌形象；重點客戶；達成項目銷售預期實現(xiàn)的關鍵；世界500強企業(yè)跨國實力企業(yè)A地塊寫字樓目前八十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點客戶定位投資者核心客戶；提高項目國際化品牌形象；重點客戶；達成項目銷售預期實現(xiàn)的關鍵；跨國實力企業(yè)國內(nèi)實力企業(yè)C地塊寫字樓目前八十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點價格定位目前九十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點定價原則：引導市場，創(chuàng)造價值新標準4價格定位由于本項目A地塊定位特殊，可供參照的同類型項目樣本不足，而且本項目推出時間較晚，不確定因素較多，屬于典型的無參考市場價格物業(yè)，傳統(tǒng)的定價方法難以準確和客觀地反映本項目價值；本項目將采取“趨勢增長定價法”的方式推導出項目價格.目前九十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點價格定位A地塊寫字樓25000/平方米（±5%）

圖表列舉中心區(qū)歷年來高端寫字樓售價，以及我司對未來價格走勢的預測，通過趨勢增長定價法得出A地塊寫字樓售價：5%10%15%20%25%0%銷售均價增長率0.0％12000110001600020000230009.1％25.0％25.0％15.0％30%0500010000150002000025000300002003年2004年2005年2006年2007年2008年10.0％25500目前九十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點價格定位20000元/平方米（±5%）圖表列舉中心區(qū)歷年來高度在100米左右寫字樓最高售價，以及增長幅度走勢曲線，通過趨勢增長定價法得出C地塊寫字樓售價：5%10%15%20%25%0%銷售均價增長率0.0％11500105001260015700180009.1％10.0％25.0％15.0％30%0500010000150002000025000300002003年2004年2005年2006年2007年2008年15.0％20700C地塊寫字樓目前九十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點公寓部分總論部分寫字樓部分公寓部分酒店部分商業(yè)部分目前九十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點報告思路與結構市場掃描物業(yè)發(fā)展建議項目定位目前九十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點市場現(xiàn)狀分析目前九十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點蛇口400套25000－99999元/月租賃型國際公寓招商地產(chǎn)泰格公寓國際公寓彩田路800套14000元投資型商務公寓星河地產(chǎn)星河世紀公寓商務公寓人民南路420套20000元商務辦公與酒店復合型公寓大中華匯展閣上步路600余套15000元投資型酒店公寓佳兆業(yè)佳兆業(yè)中心金田路與福華路交匯500余套16000元投資型酒店公寓新浩地產(chǎn)金中環(huán)華強北路520套13000元商住辦公型酒店公寓東方時代廣場東方時代深南東路2028號220套3200-9000元/月全租賃形式，提供酒店式管理羅湖區(qū)委羅湖商務中心深南大道6001號718套17000元全復式戶型，五星級酒店管理茂業(yè)集團高檔酒店公寓世金漢宮地理位置套數(shù)價格主要特點開發(fā)商類型酒店公寓名稱

居住型酒店公寓商務型酒店公寓酒店式公寓酒店式公寓商務型復合酒店公寓1典型酒店公寓目前九十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點酒店公寓欣賞世金漢宮DetailsDetails金中環(huán)Details羅湖商務中心目前九十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點2客戶構成購買客戶類型比例特性投資客70%目前高檔酒店式公寓的主要購買群體企業(yè)高管20%家和辦公室以外的“第三居所”香港及國外客戶10%主要集中在羅湖及福田兩個區(qū)域購買客戶類型目前九十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點客戶構成使用客戶類型比例特性國內(nèi)高級商務人士65%國內(nèi)大型企業(yè)的中高級管理人員港澳臺人士15%區(qū)域選擇集中在羅湖及福田國際商務人士20%貿(mào)易、物流、服務、金融保險業(yè)為主使用客戶類型目前一百頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點3發(fā)展趨勢受中心區(qū)整體規(guī)劃的影響，未來區(qū)域內(nèi)高檔公寓的供給嚴重不足，而隨著區(qū)域開發(fā)的逐漸成熟，將會有大量的高端商務人士進駐中心區(qū)，其中國際型商務人士的比例將明顯提高，但目前符合這一群體居住文化習慣的公寓供給幾乎為零，存在較大的發(fā)展空間。目前一百零一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點4公寓市場總結342中心區(qū)目前公寓的購買主要是投資者、企業(yè)高管、中小企業(yè)為主中心區(qū)尚缺乏針對國際國內(nèi)高端商務人士定位的國際公寓單純高檔性還不能有效吸引目標客戶，必須突出投資性和國際生活氛圍1未來中心區(qū)商務人士的居住辦公需求決定高檔公寓存在較大市場空間目前一百零二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點5外籍人士居住需求調(diào)查據(jù)政府部門統(tǒng)計在深圳就業(yè)的1.8萬境外人員中（其中外籍人士約10000人），日本人占到38%，其次是韓國人（17%），日韓兩國的外籍人士占深圳所有外籍人員總數(shù)近五成；歐美國家又以美國人居多。2005年我司針對外籍人士在深的居住需求進行了問卷調(diào)查，共計投放問卷250份，回收有效問卷216份，經(jīng)統(tǒng)計分析結論如下：目前一百零三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點區(qū)域分布7%11%22%9%41%比例羅湖香蜜湖片區(qū)華僑城片區(qū)福田中心區(qū)蛇口片區(qū)區(qū)域分布蛇口片區(qū)國際化的居住氛圍吸引了大量外籍人士的進駐。10%其他目前一百零四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點區(qū)域認同度3%13%23%25%36%比例羅湖香蜜湖片區(qū)華僑城片區(qū)福田中心區(qū)蛇口片區(qū)區(qū)域分布隨著福田中心區(qū)開發(fā)的逐漸成熟，國際化商務氛圍逐漸形成，外籍人士對福田中心區(qū)的認同度大幅度上升。目前一百零五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點家庭構成13%19%26%42%比例三口以上三口之家夫婦未婚家庭構成未婚外籍人士比例達到42％，家庭構成在1－2人的比例接近七成，結構相對簡單。目前一百零六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點物業(yè)類型選擇2%34%58%6%比例酒店長包房高檔公寓高檔社區(qū)別墅物業(yè)類型選擇別墅的家庭構成在3人或3人以上，大多為國際企業(yè)派駐中國的高層管理人員；選擇高檔社區(qū)的以有小孩家庭及夫婦為主；

選擇公寓的主要為未婚的外籍人士為主；選擇酒店長包房的主要以中短期商務公干為主。目前一百零七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點面積需求19%38%27%16%比例40－60㎡70－90㎡100－150㎡160－250㎡面積需求70－90平米之間的面積需求所占比例最高。目前一百零八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點選擇因素66%37%59%72%比例服務配套小區(qū)內(nèi)部環(huán)境外籍人士聚集區(qū)空間距離

選擇因素38%生活配套

29%裝修風格

空間距離的遠近、是否具有國際化的居住環(huán)境及項目的服務配套三項選擇比例最高。對于距離工作地點的交通時間的承受能力，數(shù)據(jù)顯示72%外籍人士的承受程度在20分鐘以內(nèi)。

目前一百零九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點2972669999966666336250四房2122274500040000212176三房2502543500030000140118二房—265—25000—94單房經(jīng)典型豪華型經(jīng)典型豪華型經(jīng)典型豪華型單位租金（元/月·㎡）整體租金（元/月）面積（㎡）戶型典型案例之泰格公寓泰格公寓的單位租金在200－300元/月·

㎡之間，與其他普通公寓相比具有明顯的優(yōu)勢。目前一百一十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點隨著中心區(qū)國際化程度的不斷提高，區(qū)域未來將會有大量的高端商務人士進駐，尤其是外籍商務人士，同時這部分群體對中心區(qū)的認同度已大大提高，憑借空間距離上的優(yōu)勢，未來發(fā)展前景廣闊；深圳外籍人士的家庭結構相對簡單，中小套型公寓存在巨大市場空間；商務人士看重國際化的生活圈子和服務，而目前深圳此種類型的物業(yè)嚴重稀缺，項目可借此實現(xiàn)突破；高端商務人士具有較高的租金承受力，將大大提高物業(yè)的投資價值。定位思考目前一百一十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點報告思路與結構市場掃描物業(yè)發(fā)展建議項目定位目前一百一十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點3屬性定位1屬性定位小戶型公寓商務公寓酒店式公寓國際公寓國際公寓的檔次高于其他類型的公寓，其目標客戶的高租金承受力有利于實現(xiàn)項目價值的最大化。D地塊公寓目前一百一十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點頂級豪華型高檔型舒適型經(jīng)濟型2檔次定位D地塊公寓打造一個國際化的頂級居住環(huán)境，保證項目價值的最大化實現(xiàn)。目前一百一十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點4運營模式開發(fā)商投資客租賃客國際性管理公司委托管理傭金酒店式管理依托外籍人士較高的租金承受力，大大提高物業(yè)的投資價值，以此促進項目銷售。目前一百一十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點3客戶定位目標使用客戶：主要針對中高端外籍商務人士，國內(nèi)高端商務人士作為有效補充。目標購買客戶：依托使用客戶的高租金承受力，強化項目的投資價值，以長期投資客為主。客戶類型外籍商務人士國內(nèi)高端商務人士投資客使用客戶70%30%——購買客戶——10%90%目前一百一十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點6價格定位定價原則：引導市場，創(chuàng)造價值新標準由于本項目定位特殊，可供參照的同類型項目樣本不足，而且本項目推出時間較晚，不確定因素較多，屬于典型的無參考市場價格物業(yè)，傳統(tǒng)的定價方法難以準確和客觀地反映本項目價值。本項目將采取“趨勢增長定價法”推導出項目價格。目前一百一十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點23000/平方米（±5％）圖表列舉中心區(qū)歷年來頂級酒店式商務公寓的價格，以及增長幅度走勢曲線，通過趨勢增長定價法得出D地塊頂級國際公寓售價：5%10%15%20%25%0%銷售均價增長率1550018000200000.0％15.0％15.0％30%0500010000150002000025000300002005年2006年2007年2008年15.0％23000目前一百一十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點報告思路與結構市場掃描項目定位物業(yè)發(fā)展建議目前一百一十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點項目建議原則檔次

成本

針對國際人士的居住特性提供專業(yè)的物業(yè)服務服務

超越≠超支。進駐什么層次的客戶，決定了什么樣的檔次。目前一百二十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點——5%68㎡95%42－50㎡——世金漢宮——30%58－76㎡——70%32－36㎡佳兆業(yè)中心5%80－110㎡60%50－60㎡——35%30㎡金中環(huán)比例面積比例面積比例面積比例面積三房二房一房單房戶型項目名稱戶型設計建議1傳統(tǒng)酒店式公寓的戶型以單房和兩房為主，戶型設計較小，80平米以下的戶型占到9成。傳統(tǒng)酒店式公寓戶型情況目前一百二十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點5%250－336㎡20%176－212㎡30%118－140㎡45%94㎡泰格公寓比例面積比例面積比例面積比例面積四房三房二房單房戶型項目名稱泰格公寓為涉外服務性質(zhì)的公寓，其戶型全為90平米以上的大戶型，有別于傳統(tǒng)的酒店式公寓。戶型設計建議泰格公寓戶型情況目前一百二十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點戶型設計建議15%130－150三房45%90－100兩房40%60－70一房面積比例面積（㎡）戶型在充分考慮在深外籍人士的家庭構成情況及其面積需求的前提下，我司建議戶型設計以一房和兩房為主，輔以少量三房，具體戶型面積比例如下表：目前一百二十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點2大堂精致、典雅、簡約、大方原則：目前一百二十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點3會所項目1500㎡的會所面積重點規(guī)劃康體休閑功能，打造一個國際人士溝通交流的平臺。目前一百二十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點精致、西式居家式裝修風格4裝修目前一百二十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點5管理管理公司：國際性的管理公司提供專業(yè)物業(yè)服務，以服務提升物業(yè)的國際化品質(zhì)；物業(yè)內(nèi)部管理及服務人員、標識系統(tǒng)、電梯等語音系統(tǒng)都以英語作為第一語言；一個外籍人士居住、交流的國際平臺建設及維護。目前一百二十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點酒店部分總論部分寫字樓部分公寓部分酒店部分商業(yè)部分目前一百二十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點市場格局目前一百二十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點1深圳酒店布局020408060數(shù)量100羅湖福田南山寶安龍崗鹽田五星級三星級四星級總量1924261105512962656932017130133102572359333120五星級酒店主要集中在羅湖區(qū)，福田發(fā)展?jié)摿薮螅煌_湖、南山相比福田四星級酒店數(shù)量最少。目前一百三十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點2酒店入住率分析50%52%54%56%58%60%62%64%19971998199920002001200220032004199656%57%55%58%62.5%64.3%64.1%55%60.6%

03年非典過后，深圳酒店入住率連年攀升；

2005年入住率比2004年增長1.4%,達到62%.200562%目前一百三十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點3酒店月入住率30405060702月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月205265.369.363.760.464.767.461.267.567.567.155.359.835.929.142.159.960.56365.666.662.661.758.5947.657.363.8463.448.1657.461.4963.8458.660.3859.2765.136260.8966.563.2158.1202年04年03年05年自2002年以來深圳酒店入住率保持在60%以上，整體表現(xiàn)平穩(wěn)；2006年上半年同比略有增長，保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢。60.2064.8862.1764.4262.5061.5965.1906年54.4257.2065.8269.1460.7059.8063.9454.42目前一百三十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點4各區(qū)入住率分析10%20%30%40%50%60%70%80%福田南山寶安龍崗鹽田羅湖63.34%70.63%70.25%54.48%37.64%44.27%特區(qū)內(nèi)酒店入住率明顯高于特區(qū)外；福田酒店入住率為全市最高。目前一百三十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點5小結羅湖區(qū)酒店市場份額及酒店數(shù)量均居首位；星級酒店主要集中在羅湖、福田、南山等關內(nèi)區(qū)域；城市重心西移，福田、南山、寶安等酒店入住率及房價連年增長；福田區(qū)現(xiàn)有酒店市場規(guī)模與其城市地位不符，未來市場發(fā)展前景看好；目前一百三十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點競爭格局目前一百三十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點1分星級開房率

05全市五星級、四星級酒店開房率均高于全市平均水平；高星級酒店、快捷酒店較受市場追捧。0.0010％20％30％40％50％60％70％四星一星三星二星未評星全市五星73.3367.5263.6061.6374.3355.4061.92深圳酒店開房率（分星級）目前一百三十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點0200300400500全市星級酒店房價均比05年有小幅上升趨勢；267.83170.16293.74600四星一星三星二星未評星全市五星325.68393.12654.24深圳酒店平均房價（分星級）170.802分星級房價目前一百三十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點益田、福華路交匯處

暫不確定卓越集團★★★★★卓越酒店大中華國際交易廣場320套2006年底喜來登集團大中華國際實業(yè)★★★★★喜來登酒店地理位置客房數(shù)開業(yè)時間管理公司開發(fā)商星級標準

酒店名稱

福田中心區(qū)南側596套2007年底香格里拉集團嘉里建設香格里拉酒店★★★★★麗茲?卡爾頓福華三路與中心六路交匯處250套2008年萬豪集團星河地產(chǎn)★★★★★車公廟400余套2007年萬豪集團深圳萬豪酒店投資集團萬豪酒店★★★★★十三姐妹摟375套2005年底馬可孛羅酒店集團原特美思廣場馬哥孛羅酒店★★★★麗思卡爾頓酒店3區(qū)域酒店格局彩田南路221套1999年國際商務酒店——景軒酒店深南大道6001號

156套1997年政府深圳市政府★★★★★五洲賓館★★★★★2008年——目前一百三十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點05年07年06年香格里拉酒店喜來登酒店卓越世紀城酒店

麗思卡爾頓酒店萬豪酒店馬哥孛羅酒店08年09年中心區(qū)酒店推出量日益增加，2007年將達到歷史頂峰；同質(zhì)化競爭嚴重，超高檔酒店成為未來主力供應品種。10年4競爭時間分析時代廣場二期酒店目前一百三十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點福田CBD五星級酒店過于集中，未來區(qū)域內(nèi)高檔酒店客戶競爭激烈；為避免同喜來登等高星級酒店正面交鋒，建議走差異化路線；準五星（四星級硬件、五星級服務）將是項目發(fā)展方向。5小結目前一百四十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點項目定位目前一百四十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點物業(yè)檔次低中高客戶層面1檔次定位高中低準五星酒店四星級四星級五星級四星級硬件、五星級服務目前一百四十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點2酒店主題定位——CBD·白金四星級商務酒店目前一百四十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點商業(yè)部分總論部分寫字樓部分公寓部分酒店部分商業(yè)部分目前一百四十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點惠陽世貿(mào)廣場大型商務商業(yè)綜合體項目?；蓐柺准易畲笮偷母呒墝懽謽?、主題式購物公園、商務公寓的綜合體。建筑面積：15.6萬㎡其中：寫字樓：6萬㎡商業(yè)：5.5萬㎡商務公寓：4.1萬㎡經(jīng)典案例目前一百四十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點鄭州新長城國際街區(qū)鄭州首席國際化街區(qū)，是2006年鄭州城區(qū)高端大盤代表性項目之一。建筑面積：32萬㎡其中：住宅：10萬㎡商業(yè):6.6萬㎡寫字樓：4.1萬㎡地下：6.3萬㎡酒店公寓：4.8萬㎡經(jīng)典案例目前一百四十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點經(jīng)典案例安陽大華國際商都安陽大華國際商都位于河南省安陽市，總建面20余萬平米，是集購物公園、休閑、娛樂、專業(yè)市場（家居、建材、小商品、家電、輕紡）等多位一體的超大型商業(yè)綜合體建筑。已于2006年5月開始銷售和招商。目前一百四十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點位于鄭州市中心，被譽為鄭州長安街的金水大道和未來大道交匯處，被譽為“鄭州地王”。建筑面積：100萬㎡其中：住宅：60萬㎡商業(yè)：15萬㎡寫字樓：10萬㎡公寓：10萬㎡酒店：5萬㎡經(jīng)典案例鄭州曼哈頓廣場目前一百四十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點中心區(qū)商圈分析整體商圈分析戰(zhàn)略選擇項目定位項目分析報告思路與結構目前一百四十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點東門人民南華強北福田中華僑城南山寶安龍崗東門人民南華強北福田中華僑城南山寶安龍崗八大商圈領舞鵬城目前一百五十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點深圳商圈發(fā)展模式商業(yè)中心單個商圈多商圈共存多核心商圈發(fā)展模式（DEVELOPMENTMODEOFONETOMULTI-COMMERCIALCIRLE）有別于一般城市的同心圓放射式擴展，深圳呈現(xiàn)帶狀，由單一商圈演化為多商圈并存的格局；由從前單一的東門商圈，逐步發(fā)展出華強北、中心區(qū)、南山等多商圈；目前一百五十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點東門人民南華強北中心區(qū)南山寶安龍崗高中低帶狀波浪式前進（DEVELOPMENTMODEOFWAVE）深圳帶狀商圈的發(fā)展并非簡單的平鋪，而是呈現(xiàn)高低錯落的波浪式特征；中心區(qū)在所有的因其高起點規(guī)劃、環(huán)境、地域人群等優(yōu)勢，將成為一特色精品業(yè)態(tài)匯聚高檔市級商圈。深圳商圈發(fā)展格局目前一百五十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點20世紀80年代20世紀90年代21世紀第一代商業(yè)模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)興起第四代商業(yè)興起同致行對深圳商業(yè)模式演變的研究目前一百五十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點第一代商業(yè)是指傳統(tǒng)的街鋪形式專業(yè)店和綜合店20世紀80年代20世紀90年代21世紀第一代商業(yè)模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)興起第四代商業(yè)興起目前一百五十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點第二代商業(yè)是指超市和百貨20世紀80年代20世紀90年代21世紀第一代商業(yè)模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)興起第四代商業(yè)興起目前一百五十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點第三代商業(yè)是指購物中心SHOPPINGMALL20世紀80年代20世紀90年代21世紀第一代商業(yè)模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)興起第四代商業(yè)興起目前一百五十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點第四代商業(yè)是指STREETMALL也稱LIFESTYLECENTER,即生活體驗中心20世紀80年代20世紀90年代21世紀第一代商業(yè)模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)興起第四代商業(yè)興起目前一百五十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點第四代商業(yè)模式是建立在“體驗消費”時代的新的商業(yè)形態(tài)。體驗消費則追求感性與情境的訴求，倡導“在休閑中購物，在購物中休閑”，注重與商品的互動，這是一個娛樂化的消費。STREETMALL的特征開放性多元性體驗性便利性目前一百五十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點在STREETMALL交通非常便捷，擁有充足的停車位，人們感到的就是往來的從容與便捷。開放性通過充滿風情的時尚步行街將購物中心連接起來，人們不僅可以在舒適的室內(nèi)購物中心享受購物與消費的樂趣，還可以徜徉在開放的室外步行街，體驗“在購物中悠閑，在悠閑中購物”的情趣。STREETMALL是集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的體驗商業(yè)。多元性體驗性STREETMALL在設計上要非常的獨特、時尚和風情化，琳瑯滿目的時尚商品、在露天喝咖啡和看報紙的人們、東西薈萃的風情美食、還有廣場、街區(qū)、中庭、雕塑、噴泉…到處洋溢著新都市主義的時尚、閑逸、愉悅與情調(diào)！便利性目前一百五十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點中心區(qū)商圈分析整體商圈分析戰(zhàn)略選擇項目定位項目分析報告思路與結構目前一百六十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點序號名稱建筑面積1怡景中心城10萬2晶島國際13萬3

CoCoPark8.5萬4天虹購物廣場3.6萬5麗思卡爾頓名店2萬6第三空間3萬合計40萬（加之未統(tǒng)計的約為60萬）知名商家品牌百貨：天虹、太平洋；超市：家樂福、吉之島；影院：華納影院、百老匯；餐飲：星巴克咖啡、王子廚房、舞鶴日本料理目前一百六十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點項目名稱怡景中心城建筑面積12萬㎡，商業(yè)面積10萬㎡項目定位集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游等為一體的生態(tài)型休閑購物中心業(yè)態(tài)比例時尚百貨（1.5萬）、餐飲娛樂（2.7萬）、家樂福（2萬）、專賣店（3.8萬）L1都會時尚UG活力休閑潮流個性服飾美食廣場G青春動感少女少淑美容中西快餐B1家樂福主力商家家樂福、華納影院、仙蹤林、麥當勞、賽百味、元綠目前一百六十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點項目名稱晶島國際廣場建筑面積128500㎡商業(yè)約為8萬，地上1層，地下3層（另有中間層）項目定位中高檔百貨商場及主題商店，集購物、娛樂、休閑、美食、展示、旅游為一體的頂尖MALL。業(yè)態(tài)規(guī)劃超市（19％）、百貨及主題商店（38％）、餐飲（25％）、展示（4％）、娛樂休閑（9％）、服務業(yè)類（5％）。主力商家沃爾瑪目前一百六十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點項目名稱CoCopark建筑面積8.5萬平米，地下2層，地上3層。項目定位集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的園林情景式購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃超市（19％）、百貨及主題商店（38％）、餐飲（25％）、展示（4％）、娛樂休閑（9％）。服務業(yè)類（5％）。B2：DISCO、健身會所、美容SPA、停車場；B1：大型美食廣場、時尚超市、國際連鎖餐飲店、時尚數(shù)碼連鎖店、生活配套項目及健康保健品連鎖店；L1：國際流行服飾街、精品連鎖店、日韓時尚風情街、特色餐飲酒吧街珠寶、化妝品；L2：國際影院、設計師品牌潮流地帶、休閑運動主題街、書店及時尚餐飲；L3：高檔中式酒樓、主題餐廳、風味餐廳、纖體美容、藝術長廊；主力商家吉之島、影院百老匯、星巴克咖啡、王子廚房、舞鶴日本料理、PAPAJOHN‘S、意大利餐飲酒卡爾·丹頓、梵思諾、ONLY、VEROMODA將于9月30日開業(yè)。目前一百六十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點項目名稱天虹購物廣場建筑面積3.8萬項目定位中高檔百貨2004年4月開業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃1F：主營國際名品、化妝品、淑女裝、皮鞋皮具、兒童用品;2F:主營紳士裝、休閑裝、運動裝、家居、超市，并配有咖啡廳、中西餐廳、書吧、美容美發(fā)等配套評價天虹購物廣場切合中心區(qū)的人群特征，檔次定位較高，但由于中心區(qū)商業(yè)尚未形成、生意較為平淡目前一百六十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點項目名稱第三空間地理位置深南大道×彩田南路建筑面積3萬㎡車位640項目定位頂級品牌高檔廚衛(wèi)及家居家飾為主的大型購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃－1F:家居超市；1F:頂極廚衛(wèi)；2F：廚房概念店、廚房餐具類家居用品；3F:衛(wèi)浴及家居用品；4F:燈飾系列包括品牌燈飾形象店、客廳、臥室燈飾用品及各類創(chuàng)意燈飾。評價在項目片區(qū)，現(xiàn)已有小的家居商圈，結合本項目的地段交通劣勢，專業(yè)化、高端化、目的性消費的業(yè)態(tài)定位乃是必然選擇。目前一百六十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點項目名稱麗思卡爾頓名店廣場建筑面積2萬㎡4層項目定位奢侈品牌服飾、箱包、飾品，專為各國政要、社會名流及成功人士提供匹配的購物休閑享受。評價依托白金五星級豪華酒店及會展經(jīng)濟，有效差異化，填補中心區(qū)商圈高檔奢侈品空白。目前一百六十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點中心區(qū)商圈特征商圈評判體系內(nèi)容商業(yè)分布以寫字樓裙樓商業(yè)和集中式商業(yè)為主，起點高、基礎薄、氛圍弱業(yè)態(tài)規(guī)劃以購物中心、百貨、商務配套和餐飲休閑為主檔次定位中高檔次定位為主消費群體以商務人員、公務員、境內(nèi)外游客及高收入群體等為主外部環(huán)境商圈內(nèi)高檔住宅、寫字樓和酒店成群聚齊，但由于商業(yè)滯后于住宅及寫字樓，整體商業(yè)氛圍不足目前一百六十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點中心區(qū)商圈發(fā)展趨勢及啟示中心區(qū)是深圳未來的行政、文化中心及主要商務中心，未來的中產(chǎn)階級高檔商圈。怡景、晶島、COCOPARK購物公園以及福華地下商業(yè)街等商業(yè)的進入，市場競爭急劇升溫；大型購物中心成為主力明星，主題性百貨及主題性專業(yè)市場尚存一定市場空間。本項目的定位必須符合中心區(qū)未來購物人群的特征，并與現(xiàn)存項目產(chǎn)生一定的差異化，才能購立足于市場。目前一百六十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點中心區(qū)商圈分析整體商圈分析戰(zhàn)略選擇項目定位項目分析報告思路與結構目前一百七十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點ACBD西側：16000東側：20000項目指標目前一百七十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點地塊西側地地東側周邊環(huán)境目前一百七十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點ACBD內(nèi)部廣場地塊商業(yè)價值分析目前一百七十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點ACBD內(nèi)部廣場人流主入口人流次入口A地塊：ⅰ類緊鄰中心區(qū)干道上部為超高層甲級寫字樓，形象最高會展中心及其他商業(yè)直接輻射面B地塊：ⅳ類深處地塊內(nèi)部，西面及南面無商業(yè)氛圍上部為寫字樓、公寓、酒店聯(lián)體交通條件較差C地塊：ⅱ

類緊鄰中心區(qū)干道上部為高層甲級寫字樓會展中心及其他商業(yè)第二輻射面北側商業(yè)氛圍稍好，東側商業(yè)氛圍一般，D地塊：ⅲ類地塊內(nèi)部，人流引導差上部為頂級國際公寓東側商業(yè)氛圍一般，目前一百七十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點優(yōu)勢（S）區(qū)域規(guī)劃起點高、片區(qū)形象高臨街面較長有利于差異化定位復合業(yè)態(tài)支持近鄰會展中心劣勢威脅（WT）區(qū)域商業(yè)氛圍不足項目商業(yè)分布零散業(yè)態(tài)及檔次限制人流動線隔斷目前一百七十五頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點機會（O）區(qū)域建設加速，商業(yè)逐步成熟片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)單一、存在一定市場空間威脅（T）眾多商業(yè)相繼推出，競爭壓力大目前一百七十六頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點機遇與挑戰(zhàn)并存成功的關鍵在于解決面臨的核心問題目前一百七十七頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點項目難點問題一：項目商業(yè)分布分散，不便于統(tǒng)一規(guī)劃與運營；問題二：規(guī)模有限，概念營造空間及商業(yè)受關注程度低；問題三：地處CBD近邊緣位置，人流量及吸引力受限。問題四：開發(fā)難度高，需要與其他產(chǎn)品相協(xié)調(diào)。ACBD內(nèi)部廣場目前一百七十八頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點項目思考思考一：如何如何順應中心區(qū)商業(yè)的發(fā)展特征，進行有效的差異化共贏，解決發(fā)展的方向性問題？思考二：如何有效降低項目規(guī)模小、布局分散、集中度低所產(chǎn)生的價值損耗，最大化項目的商業(yè)價值？思考三：業(yè)態(tài)應如何定位才能形成項目的亮點與特色，增強項目輻射廣度和深度，解決后期持續(xù)經(jīng)營的問題？思考四：如何與寫字樓、公寓等產(chǎn)品相協(xié)調(diào)，進行價值互動？項目思考目前一百七十九頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點應該加上項目解析篇中心區(qū)商圈分析整體商圈分析戰(zhàn)略選擇項目定位項目分析報告思路與結構目前一百八十頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點對本項目而言，我們有兩種競爭戰(zhàn)略可選擇：以差異化戰(zhàn)略占領市場；以低風險跟隨戰(zhàn)略占領市場。同致行認為:本項目的規(guī)模不大，布局零散，而且地理位置略偏，人流不足，走跟隨競爭策略幾乎毫無競爭優(yōu)勢，因此，走差異化競爭戰(zhàn)略是本項目的最佳出路，關鍵是要找出本項目的核心競爭力?？傮w戰(zhàn)略思想√目前一百八十一頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點商業(yè)倫理觀“”——競爭與互補總體戰(zhàn)略思想目前一百八十二頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點競爭策略：在客戶定位上與中心區(qū)大型商業(yè)保持一致，鎖定中產(chǎn)階級消費市場互補策略：在商業(yè)形態(tài)，主題定位和消費形式上與中心區(qū)主流商業(yè)形成差異化，共存共榮總體戰(zhàn)略思想目前一百八十三頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點同致行認為：充分滿足消費者的個性化需求、強化主題風格與悠閑體驗式的消費是本項目可以打造的核心競爭優(yōu)勢。核心競爭力的構想目前一百八十四頁\總數(shù)二百一十頁\編于十二點總體戰(zhàn)略構想以開放式、體驗式、主題化、個性化的定位，增強目的性消費，擴大商圈幅射范圍；無論項目本身還是進駐的商家都要體現(xiàn)個性化；充分挖掘消費者潛在需求，填補市場空白；一切以經(jīng)營為核心，確?？沙掷m(xù)發(fā)展。打造CBD第四代街區(qū)商業(yè)模式