計劃模板與標準周期培訓(xùn)

計劃模板與標準周期培訓(xùn)第一頁，共四十二頁。提綱2第一部分計劃模板分類及簡介第二部分標準周期設(shè)計說明第三部分總結(jié)第二頁，共四十二頁。第一部分3第一部分計劃模板分類及簡介一、計劃模板的分類二、計劃模板模塊說明第三頁，共四十二頁。一、計劃模板分類4序號類型開發(fā)期（個月）1住宅（多層）16.52住宅（高層）213綜合體（不含酒店和塔樓）214綜合體（含酒店和塔樓）22.51、模板分類第四頁，共四十二頁。一、計劃模板分類52、各分段工期模塊類型地下

(層)廣場

(層)酒店（層）塔樓（層）達到開工條件

(個月)開盤(交

地日后

個月)全部

封頂

(個月)裝修

時間

(個月)試營業(yè)時間/交房

(個月)住宅（多層）2636.57.59住宅（高層）22537.5129綜合體（不含酒店和塔樓）264.56.510.59.51綜合體（含酒店和塔樓）2612254.5913.57.51第五頁，共四十二頁。一、計劃模板分類63、各模板節(jié)點框架模塊類型一級節(jié)點數(shù)二級節(jié)點數(shù)總計個數(shù)住宅（多層）21187208住宅（高層）21187208綜合體（不含酒店和塔樓）21197218綜合體（含酒店和塔樓）27249276第六頁，共四十二頁。二、計劃模板模塊說明71、二級計劃模板2、基本數(shù)據(jù)3、一級計劃簽批單（自動生成）4、一級計劃變更簽批單（自動生成）第七頁，共四十二頁。1、二級計劃模板（以高層模板舉例）8劃分標準：一級節(jié)點：集團領(lǐng)導(dǎo)及各區(qū)域總經(jīng)理重點關(guān)注，直接影響項目經(jīng)營運轉(zhuǎn)；二級節(jié)點：區(qū)域/項目公司內(nèi)部重點把控，一級計劃的構(gòu)成分項級別劃分：1級、2級第八頁，共四十二頁。1、二級計劃模板9劃分12個階段：籌備、前期、交地、營銷、招商、

財務(wù)、設(shè)計、成本、工程、驗收、交付、兩點一線第九頁，共四十二頁。1、二級計劃模板10目的：劃分責任主體，明確第一責任人，直接與績效考核掛鉤主責部門分為：集團各系統(tǒng)中心相關(guān)部門、區(qū)域/項目公司各部門第十頁，共四十二頁。1、二級計劃模板11明確任務(wù)完成標準，以及成果性文件的報送單位第十一頁，共四十二頁。1、二級計劃模板12摘牌日即可以啟動參考周期：節(jié)點開始時間第十二頁，共四十二頁。1、二級計劃模板13完成此項節(jié)點所需周期第十三頁，共四十二頁。1、二級計劃模板14備注：節(jié)點的開始時間與結(jié)束時間全部參照摘牌日、交地日、開盤日、試營業(yè)日、開業(yè)日及交房日推算得出，并且此處與標準周期圖一一對應(yīng)此節(jié)點要求完成的時間，重點關(guān)注！第十四頁，共四十二頁。1、二級計劃模板15節(jié)點排列舉例：根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表中的參考軸時間推出項目的全部計劃，各項目/區(qū)域公司改動基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中參考軸時間后，此處節(jié)點自動編制完成，而后根據(jù)項目特殊情況進行微調(diào)第十五頁，共四十二頁。2、基本數(shù)據(jù)16以高層模板為例：以標準周期關(guān)系圖推出此四條參考軸時間，進而推出所有二級計劃時間節(jié)點第十六頁，共四十二頁。3、一級計劃簽批單17以高層模板為例：所有數(shù)據(jù)根據(jù)二級計劃模板表自動生成,將所有一級節(jié)點按責任部門排列，方便集團各領(lǐng)導(dǎo)查看及審核第十七頁，共四十二頁。4、一級計劃變更簽批單18以高層模板為例：集團領(lǐng)導(dǎo)及區(qū)域總經(jīng)理關(guān)注一級，區(qū)域各部門負責人關(guān)注二級，計劃分級管理！二級計劃修改的過程中修改一級計劃，此表格根據(jù)二級計劃表自動生成，方便使用，防止在此兩表格交替，或由此導(dǎo)致的計劃不匹配第十八頁，共四十二頁。第二部分19第二部分標準周期設(shè)計說明（以高層模板為例）一、整體設(shè)計板塊二、分塊設(shè)計說明第十九頁，共四十二頁。一、整體設(shè)計板塊201、整體模塊設(shè)計圖籌備前期開發(fā)營銷招商規(guī)劃設(shè)計成本招標工程施工兩點一線關(guān)鍵會議摘牌日交地日開盤日交房日備注：縱向4條參考軸橫向7個階段劃分圖例說明假設(shè)條件第二十頁，共四十二頁。一、整體設(shè)計板塊212、圖例說明：第二十一頁，共四十二頁。一、整體設(shè)計板塊22摘牌日前完成項目定位工作，摘牌日后啟動方案設(shè)計工作；交地日即為開工日；泰和廣場地上6F，酒店地上12F，塔樓地上25F，地下-2F計；地上主體結(jié)構(gòu)之非標準層20天/層，標準層7天/層；泰和廣場地上6F全部按非標準層計算，酒店和塔樓地上1層、2層及頂層按非標準計算；酒店裝修按照五星級酒店裝修標準；標準周期均為正常工序，未考慮非正常工序及搶工因素；標準周期未考慮冬施及雨季影響,每個冬季增加2個月周期（其中承德區(qū)域增加4個月，秦皇島區(qū)域增加3個月），每個雨季（6月、7月、8月）增加15天周期；標準周期中未考慮塔樓室內(nèi)精裝施工周期，如項目有精裝工程，則在此基礎(chǔ)上增加150天施工周期，其他相應(yīng)工期順延；隆基泰和廣場商業(yè)與酒店同時開業(yè)；開盤日為取得預(yù)售證后正式開盤；3、假設(shè)條件說明：第二十二頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明231、籌備階段1、土地信息基本明確時，即啟動班子組建工作；2、摘牌日前項目關(guān)鍵管理崗位到位第二十三頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明242、前期開發(fā)階段（分為土地跟蹤、拿地、辦證三大階段）拉開開發(fā)項目的面紗，聽證會決定土地是否跟蹤及掛牌關(guān)于國有土地證與用地規(guī)劃證辦理順序的解釋：1、與取得土地的方式以及公司性質(zhì)有關(guān)。如果是出讓土地，是先取得土地證，如果是劃撥則一定是先取得規(guī)劃許可證。2、與項目所在地政策有關(guān)?？紤]目前大部分項目是先辦理國土證再辦用地規(guī)劃，標準周期按此邏輯關(guān)系。實際先后順序各項目可自行把握，但總的辦證時間滿足標準周期要求即可。拆遷時間短？標準周期假定的條件是：摘牌日和交地日可以是2個相同的時間，也可以是2個不同的時間。確定的開工日前必須完成交地。如果交地時間無法明確，那么項目開發(fā)進度就無法確認。如果因拆遷原因?qū)е陆坏厝毡容^靠后，那么在編制開發(fā)計劃時需要充分考慮。整體計劃是在摘牌日和交地日時間明確后綜合考慮。必須保證在交地日前完成拆遷。第二十四頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明252、前期開發(fā)階段（分為土地跟蹤、拿地、辦證三大階段）工程規(guī)劃證后可以融資報卷，取得施工證后即達到融資放款條件工程達到主體1/3進度時取得預(yù)售證備案周期由各區(qū)域/項目公司合理把握，滿足施工證辦理周期即可河北省要求辦理工程規(guī)劃證必須有施工圖外部審圖報告，因此施工圖外審?fù)瓿墒寝k理工程規(guī)劃的必要條件總包定標后啟動施工證辦理第二十五頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明263、規(guī)劃設(shè)計階段為保證摘牌日后即刻啟動方案設(shè)計工作，因此方案設(shè)計條件及方案設(shè)計任務(wù)書需要在摘牌日前完成前提條件完成標準為：方案報規(guī)通過。由原28天調(diào)整為40天，考慮各區(qū)域方案報規(guī)需上規(guī)委會、市長會，報規(guī)時間給予延長在報規(guī)工作通過規(guī)委會后，就可以啟動，因此擴初設(shè)計及施工圖設(shè)計時間充裕，單體施工圖周期必須保證施工圖設(shè)計完成之后進行各項專項方案設(shè)計，其中綜合管網(wǎng)設(shè)計要提前考慮，保證總包、監(jiān)理單位的臨時辦公場所不在施工位置，節(jié)省成本，其他專項滿足招標及施工即可方案設(shè)計完成后，做地質(zhì)詳勘報告，保證在報規(guī)完成前完成，而后規(guī)劃可以開始擴初設(shè)計，基礎(chǔ)論證、工程樁基圖同步進行，以完成土護降單位及樁基單位招標，保證項目開工節(jié)點如果此時拆遷未完成，可以根據(jù)總平圖樓座位置進行局部勘察，待拆遷完成后再補堪第二十六頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明274、成本招標階段保證地勘單位和園林景觀設(shè)計單位在方案完成前定標，保證方案完成后地勘工作及景觀概念方案設(shè)計工作及時啟動必須保證各分項設(shè)計單位在擴初及施工圖階段即參與設(shè)計，以更好的完成專項方案設(shè)計，因此招標工作必須前置第二十七頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明284、成本招標階段施工圖完成后啟動總包招標總包定標后即啟動工程施工證的辦理工作第二十八頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明294、成本招標階段（專項分包單位：電梯、精裝、外裝、機電、消防、智能化、夜景照明、導(dǎo)向標識、市政、園林景觀等）各專項施工單位招標原則：最晚在施工開始前2個月定標，給施工單位足夠的深化設(shè)計及施工準備時間，使招標工作盡量前置，電梯招標要考慮付款及生產(chǎn)周期，必須提前完成招標前置第二十九頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明305、工程施工階段（關(guān)鍵線路主控階段）工程開工前30天，必須完成召開項目啟動會總包合同簽訂后組織總包進場，要求進場前完成土護降、樁基施工及檢測工程樁基試樁出具樁基報告后，由樁基施工單位進行深化設(shè)計，保證樁基的可行性，而后進行大范圍施工及檢測監(jiān)理單位須在開工前進場，以保證土方、樁基等工程的施工質(zhì)量及現(xiàn)場管理第三十頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明315、工程施工階段（關(guān)鍵線路主控階段）本周期中高層按地上25F計，非標準層20天/層，標準層7天/層，地上1層、2層及頂層為非標準層計算，共需214天，各項目根據(jù)自身實際情況推算預(yù)售證主體到1/3進度（8F）時取得預(yù)售證，自正負零至取得預(yù)售證周期為80天，各項目根據(jù)當?shù)匾笞孕袇f(xié)調(diào)外架拆除之后，為外線工程施工提供工作面外架拆除后，啟動外線工程第三十一頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明325、工程施工階段（關(guān)鍵線路主控階段）主體10層左右開始二級結(jié)構(gòu)砌筑及抹灰工程二次結(jié)構(gòu)完成后可開始啟動電梯安裝，電梯招標必須前置完成砌筑抹灰工程完工后啟動室內(nèi)精裝工程，此處考慮公共部位精裝，如有室內(nèi)精裝工程，工期增加150天砌筑工程進行一半后，開始插入機電工程第三十二頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明335、工程施工階段（關(guān)鍵線路主控階段）外線工程施工一段時間后，插入園林綠化工程，具體插入時間由項目公司依現(xiàn)場進度及工期要求合理把握，施工周期必須滿足交房要求外線工程結(jié)束后，交房前15天必須接通正式水、暖、電、氣等，為交房做充分準備第三十三頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明5、工程施工階段（關(guān)鍵線路主控階段）內(nèi)裝、外裝及室內(nèi)安裝工程同步進行，保證工期除園林景觀，所有施工工程都要求在交房前45天完工，給定設(shè)備調(diào)試、各項驗收及竣工驗收足夠的時間第三十四頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明5、工程施工階段（關(guān)鍵線路主控階段）施工工程全部竣工之后，啟動各項驗收，各區(qū)域/項目公司可根據(jù)實際工程進度提前開始專項驗收，保證竣工驗收時間節(jié)點交房前，各區(qū)域/項目公司客服部門做相關(guān)準備工作，保證交房工作順利進行項目后評估會議，要求各區(qū)域/項目公司注重知識及經(jīng)驗積累第三十五頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明6、營銷階段摘牌日后60天，要求項目營銷團隊進場交地日后組織召開營銷啟動會，確定整盤推盤思路及手段，前期推廣事宜安排及營銷思路開盤前3個月戶外廣告推出，積累客戶，保證開盤效果廣告出街配合兩點一線開放，同時作為吸客手段，因此必須保證兩點一線在廣告出街前達到開放條件，各區(qū)域/項目公司根據(jù)開盤節(jié)奏安排，確定兩點一線開放時間第三十六頁，共四十二頁。二、分塊設(shè)計說明7、兩點一線階段兩點一線工程需注意幾下幾點：1、假設(shè)項目有拆遷項目，兩點一線的施工是從交地日開始，交地前完成設(shè)計工作，如果項目無拆遷影響，所有工作都可提前；2、本標準周期考慮預(yù)售證后正式開盤，兩點一線建設(shè)期相對較長，如項目考慮非正式開盤，所有工作需前提第三十七頁，共四十二頁。第三部分總結(jié)1、開發(fā)思路：方案設(shè)計及報規(guī)主體施工竣工驗收交房模板中總工期（不包含冬施、雨季及假期）要求為21個月，各項目根據(jù)項目所在地及假設(shè)條件要求匹配自身，合理排列。例：承德未來城項目按此標準周期排列后周期為22個月，則加2個冬施期8個月，2個雨季1個月，其他因素1個月，因此周期基本可控制在32個月。第三十八頁，共四十二頁。第三部分總結(jié)2、關(guān)鍵線路：關(guān)鍵線路直接影響總體工期，因此必須保證關(guān)鍵線路工期，所有二級節(jié)點的排列必須保證關(guān)鍵線路相關(guān)節(jié)點的周期第三十九頁，共四十二頁。第三部分總結(jié)3、計劃模板使用說明：1）、標準周期及計劃模板以標準軸時間推出二級節(jié)點時間，排計劃時首先確定參考軸時間，其他時間自動生成，然后各項目可根據(jù)自身實際情況對相關(guān)模塊的節(jié)點進行調(diào)整，設(shè)置參考時間的目的是為了彌補目前區(qū)域/項目公司的計劃負責人在專業(yè)程度及經(jīng)驗方面的缺失，提供參考時間及周期，減少項目計