新城項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告

少海新城投資可行性分析報(bào)告2011.7目錄概要第一章投資環(huán)境分析第二章青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第三章青島各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況第四章青島別墅市場(chǎng)研究第五章案例研究第六章地塊研究第七章第八章總結(jié)可行性分析及結(jié)論第一章、投資環(huán)境分析一、地理位置和人口狀況二、行政區(qū)劃三、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況四、產(chǎn)業(yè)布局五、區(qū)域交通狀況六、未來(lái)城市規(guī)劃七、小結(jié)一、地理位置和人口狀況青島被列為全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一，2010年常住人口為871.51萬(wàn)人。2020年1200萬(wàn)人口，城區(qū)500—550萬(wàn)人口第一章、投資環(huán)境分析青島經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，城市化進(jìn)程將實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展2、行政區(qū)劃第一章、投資環(huán)境分析整個(gè)青島由七區(qū)五市構(gòu)成，其中市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽(yáng)構(gòu)成了其核心區(qū)二、行政區(qū)劃為實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展目標(biāo)，青島城市發(fā)展中心，將不得不逐步外溢，新興區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展的機(jī)會(huì)三、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況第一章、投資環(huán)境分析2010年青島GDP位居全國(guó)第十，山東第一。近五年增速明顯，與之形成鮮明對(duì)比，膠州GDP增速緩慢2010年青島人均GDP為65016元，膠州為66073元，城鎮(zhèn)人均可支配收入22184元膠州人口總數(shù)較少，所以雖然地區(qū)生產(chǎn)總值增速較緩，但人均GDP增速較高，居民購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)。四、產(chǎn)業(yè)布局

青島的產(chǎn)業(yè)布局

膠州的產(chǎn)業(yè)布局港口、海洋化工支柱型產(chǎn)業(yè)輕工制造業(yè)旅游業(yè)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)制造業(yè)升級(jí)中，未來(lái)的基礎(chǔ)型產(chǎn)業(yè)第一章、投資環(huán)境分析膠州市支柱產(chǎn)業(yè)較為單一，并且產(chǎn)業(yè)集中度不夠、競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)、沒(méi)有形成規(guī)模。未來(lái)青島市將輕工制造業(yè)集群移到膠州灣西岸，可能會(huì)對(duì)膠州市產(chǎn)生一定帶動(dòng)作用，但力度不大。五、區(qū)域交通狀況航運(yùn)青島港是著名的天然良港，2010年，集裝箱吞吐量達(dá)1200萬(wàn)標(biāo)箱，列世界集裝箱大港第7位。

航空青島航空運(yùn)輸保持快速增長(zhǎng)，已開(kāi)通20余條國(guó)際(地區(qū))客貨航線。開(kāi)通國(guó)內(nèi)北京、上海、廣州等國(guó)內(nèi)航線85條。

公運(yùn)青島高速公路總里程達(dá)到702公里，在全國(guó)同類城市中名列第一。第一章、投資環(huán)境分析青島具有良好的交通及基礎(chǔ)設(shè)施條件，具備繼續(xù)高速增長(zhǎng)的條件

膠州灣大橋的建設(shè)，有效的聯(lián)通了整個(gè)市區(qū)、紅島、黃島及膠州之間的陸上交通、區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)與合作更加緊密第一章、投資環(huán)境分析

到2020年為止整個(gè)青島共規(guī)劃了8條軌道交通線路，其縱觀整個(gè)青島全市，建成后將拉近各個(gè)區(qū)域間的距離，促進(jìn)區(qū)域一體化，城市軌道、交通的發(fā)展，將進(jìn)一步加速各區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與融合六、未來(lái)城市定位-山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭城市我國(guó)第一個(gè)以海洋經(jīng)濟(jì)為主題的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。青島作為山東半島城市群地區(qū)的門(mén)戶城市和區(qū)域中心城市，將定位于整個(gè)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市。第一章、投資環(huán)境分析青島正在向海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市邁進(jìn)，海洋經(jīng)濟(jì)是青島的未來(lái)支柱產(chǎn)業(yè)六、未來(lái)城市規(guī)劃-青島規(guī)劃1、城市框架：青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”2、擁灣發(fā)展3、組團(tuán)布局4、軸向輻射第一章、投資環(huán)境分析青島正逐步向周邊，外圍區(qū)域輻射發(fā)展；各區(qū)域迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇，也面臨區(qū)域間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，膠州不具備短期內(nèi)迅速發(fā)展的基礎(chǔ)膠州市在擁灣發(fā)展中的地位

膠州市是擁灣發(fā)展的內(nèi)層圈，但不屬于核心圈層。在青島市關(guān)于整體產(chǎn)業(yè)的大布局中，既不是高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，也不屬于港口物流區(qū)，在擁灣發(fā)展中屬于次要受惠區(qū)域。六、未來(lái)城市規(guī)劃-膠州規(guī)劃第一章、投資環(huán)境分析膠州產(chǎn)業(yè)源自青島市區(qū)轉(zhuǎn)移，提升，產(chǎn)業(yè)人口增速較慢，但具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展價(jià)值宜工宜居的膠州：50%區(qū)域布局LED產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、電子信息、科技研發(fā)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)50%的規(guī)劃區(qū)域打造現(xiàn)代濱海宜居新城，建設(shè)高檔商住休閑度假區(qū)，膠州城鎮(zhèn)人口28萬(wàn)，十二五規(guī)劃將達(dá)到60萬(wàn)，城市發(fā)展迅速第二章、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

一、青島2006-2010房地產(chǎn)投資及銷售基本情況二、2006-2010年青島房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)三、青島2008-2010年土地出讓情況四、政策對(duì)成交的影響五、青島未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期一、青島2006-2010房地產(chǎn)投資及銷售基本情況

第二章、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

1、開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)信心十足。2、市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力在不斷增強(qiáng)，整個(gè)市場(chǎng)趨于成熟3、供求量遠(yuǎn)超出銷售量，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈。2010年增幅超過(guò)30%，增速明顯加快青島房地產(chǎn)市場(chǎng)整體健康，投資穩(wěn)步增加，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈二、2006-2010年青島房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)

第二章、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

青島房地產(chǎn)從2006年至今，除08年金融危機(jī)期間略有回調(diào)，整體都呈現(xiàn)出了上漲的態(tài)勢(shì)，2010年上漲明顯，整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始趨于成熟穩(wěn)定。08年降幅不太明顯，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定青島房地產(chǎn)市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，價(jià)格上升趨勢(shì)明顯三、青島2008-2010年土地出讓情況

第二章、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

2008-2010年整個(gè)青島土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出了大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商信心實(shí)足。青島的土地出讓面積出現(xiàn)大幅上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫四、政策對(duì)成交的影響

第二章、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

1、2011年2-5月限購(gòu)開(kāi)始后，青島全市商品房成交套數(shù)，較去年同期跌幅為10%開(kāi)始限購(gòu)?fù)髦饕鞘幸粯?，青島在經(jīng)歷限購(gòu)政策后，市場(chǎng)逐步走強(qiáng)，需求仍然強(qiáng)勁五、青島未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期

第二章、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

1、從目前的情況來(lái)看，土地供應(yīng)量呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，施工面積逐年遞增，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。2、金融危機(jī)和政策調(diào)控并沒(méi)有對(duì)青島房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響，青島的市場(chǎng)較為健康，長(zhǎng)期趨勢(shì)看房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。3、從去年和今年的政策調(diào)控結(jié)果來(lái)看，并沒(méi)有取得預(yù)想的效果，未來(lái)不排除仍有進(jìn)一步加大力度的可能。青島短期內(nèi)的走勢(shì)具有不確定性

第三章、青島各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況

一、青島2010年各區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)情況二、青島2010—11年各區(qū)域房地產(chǎn)成交情況三、青島2010年房地產(chǎn)價(jià)格比較四、青島各城區(qū)房地產(chǎn)定位及發(fā)展五、膠州房地產(chǎn)現(xiàn)狀六、膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)一、青島軍年各區(qū)域淋房地產(chǎn)供厭應(yīng)情況1、各區(qū)域201做0年供應(yīng)佩情況初各區(qū)域201屑0年土地成川交情況第三章、和青島各區(qū)客域房地產(chǎn)芹發(fā)展情況1、市南、齊市北、四汽方、嶗山杜等已經(jīng)開(kāi)致發(fā)比較成最熟的地區(qū)猛已經(jīng)基本震處于無(wú)地?fù)P可供的局惜面，開(kāi)發(fā)睜格局向外旨圍轉(zhuǎn)移2、城陽(yáng)、鞏李滄是未拉來(lái)供應(yīng)重講點(diǎn)區(qū)域。3、膠州料還是目賄前還處逝于發(fā)展銳階段，皇未來(lái)發(fā)枕展?jié)摿ν赀€有待城考量膠州的難房地產(chǎn)殊競(jìng)爭(zhēng)力驢弱于城杏陽(yáng)、李耽滄1、市南、超市北、四遍方、嶗山慰等已經(jīng)成援熟，存量記、供應(yīng)量棗低，開(kāi)發(fā)前格局向外善圍轉(zhuǎn)移2、城陽(yáng)、寒李滄供應(yīng)東加快，存毯量較低，胞反映出市良場(chǎng)消費(fèi)正山在集中。3、膠州爺還是目察前還處磨于發(fā)展作階段，猴存量較互大，土苗地供應(yīng)跌量偏低第三章倒、青島虧各區(qū)域搞房地產(chǎn)菊發(fā)展情富況二、青堤島各區(qū)集域房地嗓產(chǎn)成交鹽情況1、近幾年舒的成交情厲況膠州的房絹地產(chǎn)市場(chǎng)歉正在加速掌，未來(lái)極鍛具潛力三、青島鴨各區(qū)域房途地產(chǎn)價(jià)格急對(duì)比第三章、病青島各區(qū)捷域房地產(chǎn)癥發(fā)展情況1、201替0年全市宇成交654辰40套，成交盛面積984.糾6萬(wàn)平米。2、全年隱主要成戒交區(qū)域浩為城陽(yáng)扛、黃島內(nèi)、膠南重三區(qū)。3、目前膠柄州的成交恢面積及價(jià)窗格還都處產(chǎn)于一個(gè)低紡位運(yùn)行狀頓態(tài)膠州價(jià)格悶低，僅高故于平度、匆萊西；具責(zé)備投資空含間四、青島崗各區(qū)域房換地產(chǎn)未來(lái)孟市場(chǎng)定位第三章、經(jīng)青島各區(qū)叢域房地產(chǎn)歌發(fā)展情況區(qū)域市南區(qū)市北區(qū)嶗山區(qū)李滄區(qū)四方區(qū)城陽(yáng)區(qū)黃島開(kāi)發(fā)區(qū)膠州市區(qū)域特點(diǎn)政治、商貿(mào)、金融中心，市政府所在地，是青島經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)綜合性商務(wù)中心高科技、大學(xué)、旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)東北亞國(guó)際航運(yùn)中心、物流貿(mào)易集散中心、旅游度假地，現(xiàn)代制造業(yè)基地宜工宜住區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)定位高檔居住區(qū)中高檔居住區(qū)中高檔別墅區(qū)大型中低檔居住區(qū)輔助性居住區(qū)休閑度假第二居所膠州的居母住定位以帶休閑度假已為主，定碧位較高；青實(shí)現(xiàn)難度迫大五、膠州識(shí)在售項(xiàng)目脊介紹截止6月底，蕩膠州市叉目前在醬售項(xiàng)目51個(gè)，可售勁套數(shù)7476套，所喊有在售蜓項(xiàng)目均固價(jià)為417址2元/㎡，其圈中最低訓(xùn)為朱郭血花園小架區(qū)138患1元/㎡，最賤高為中炭信森林浙湖110依33元/㎡。根據(jù)對(duì)床中信森逆林湖及殘綠城紫撈薇廣場(chǎng)目、太和句旺邸3個(gè)銷售較都好的項(xiàng)目扁市調(diào)，銷刷售均表明巨，已售出也房源客戶70%（中信挎森林湖莫）~90留%（紫薇廣租場(chǎng)、太和臭旺?。橥┠z州市本惠地客戶，棕其余大部越分為青島千市區(qū)客戶宣，少量為乘山東省內(nèi)粗客戶。第三章、恐青島各區(qū)頑域房地產(chǎn)關(guān)發(fā)展情況中信森魚(yú)林湖綠城紫領(lǐng)薇廣場(chǎng)膠州房地認(rèn)產(chǎn)市場(chǎng)主順要客群來(lái)貿(mào)源于本地距，尚不能恐吸引青島亞市區(qū)客戶六、膠州膏未來(lái)市場(chǎng)蠢預(yù)期第三章、趨青島各區(qū)蹤蝶域房地產(chǎn)顫發(fā)展情況1、從膠州桿區(qū)域目前床的情況來(lái)濱看，土地格供應(yīng)穩(wěn)步布增加，在末售項(xiàng)目增址多，未來(lái)宋市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)喜壓力放大2、目前客窮戶需求仍剩以膠州本勻地為主，模未來(lái)隨著援大青島發(fā)艱展的加速測(cè)，青島市仰區(qū)部分客肆源逐步會(huì)衰進(jìn)入膠州俯區(qū)域3、隨著城系市配套與雷城市發(fā)展扯的成熟，彈膠州房地吧產(chǎn)價(jià)格仍自具備上漲提空間第四章破、青島允別墅市傭場(chǎng)研究一、青炭島別墅怠發(fā)展史二、青島莖別墅分布斑區(qū)三、各區(qū)職域的各自叢特質(zhì)四、別晌墅客群青島別席墅市場(chǎng)金以資源店占有為期基礎(chǔ)由描西向東訴，由南債向北發(fā)攝展，裹產(chǎn)品由兇純高端教居住向駐經(jīng)濟(jì)型葛居住及醋度假發(fā)漠展市區(qū)板塊嶗山板塊城陽(yáng)板塊即墨板塊景觀資源賣(mài)點(diǎn)一線海景山海一線海景溫泉山景沿海景觀城市別墅山海景觀高端住宅區(qū)城市別墅山景資源第一居所沿海景觀旅游度假溫泉城市規(guī)劃四姜一灣城市東擴(kuò)城市北擴(kuò)旅游度假-特征1999-20012002-20032005-2006錦都花園信?；▓@琴島之星弄海園錦園瑞士花園碧?；▓@頤景園銀都景園海風(fēng)花園美林小鎮(zhèn)澳門(mén)花園蔚藍(lán)海岸未央花園南嶺風(fēng)情起步期特征：供應(yīng)極少，殖民時(shí)代風(fēng)格獨(dú)棟為主緩慢成長(zhǎng)期特征：供應(yīng)時(shí)序斷檔供應(yīng)極少出現(xiàn)聯(lián)排2006-至今1992-1994緩慢發(fā)展期特征：城郊化發(fā)展明顯出現(xiàn)度假定位別墅供應(yīng)略有增加類型細(xì)分芭東小鎮(zhèn)依泉美廬頤和星苑淺水灣海信·溫泉王朝天泰·藍(lán)泉麥島金岸……一、青鏡島別墅咸發(fā)展史第四章炕、青島撲別墅市綿場(chǎng)研究青島別墅質(zhì)市場(chǎng)集中疑分布于嶗視山區(qū)、城醒陽(yáng)區(qū)、即帝墨市等區(qū)刑域，

同袋時(shí)西海岸婆將成未來(lái)紐奉重要?jiǎng)e墅劣供應(yīng)區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型即墨市

嶺海迪亞灣獨(dú)立/雙拼/聯(lián)體城陽(yáng)區(qū)百福國(guó)際山莊獨(dú)立/雙拼/聯(lián)體鰲山名苑雙拼/聯(lián)體百通香溪庭院獨(dú)立/聯(lián)體海泉灣度假城-財(cái)寶山莊獨(dú)立/雙拼/聯(lián)體青建橄欖樹(shù)聯(lián)體山水太和月光獨(dú)立天逸海灣公寓/別墅/商鋪銀盛泰德郡多層/高層/雙拼/聯(lián)體青建香根溫泉獨(dú)立棲霞溝別墅-依泉美廬獨(dú)立/聯(lián)體/小高層千禧國(guó)際村聯(lián)體/多層/高層海信溫泉王朝獨(dú)立/雙拼/聯(lián)體嶗山區(qū)石灣山莊獨(dú)立/聯(lián)體天泰圣羅尼克多層電梯洋房/雙拼/聯(lián)體石苑別墅-天泰藍(lán)泉獨(dú)立/雙拼頤和星苑獨(dú)立/聯(lián)體/多層一山一墅獨(dú)立/雙拼/聯(lián)體開(kāi)發(fā)區(qū)寶都項(xiàng)目-芭東小鎮(zhèn)獨(dú)立唐島金灣花園洋房/別墅膠南市海上嘉年華多層/高層/別墅嶺海迪亞灣石灣山莊頤和星苑石苑別墅寶都項(xiàng)目唐島金灣海上嘉年華一山一墅鰲山名苑圣羅尼克藍(lán)泉青建橄欖樹(shù)海信溫泉王朝依泉美廬海泉灣度假城天逸海灣青建香根溫泉芭東小鎮(zhèn)香溪庭院100福國(guó)際山莊財(cái)寶山莊銀盛泰德郡山水太和月光千禧國(guó)際村棲霞溝別墅城陽(yáng)王沙竄路區(qū)域即墨鶴械山路區(qū)拐域溫泉鎮(zhèn)艘片區(qū)嶗山片小區(qū)西海岸區(qū)策域二、青蹄島別墅籮分布區(qū)第四章、跟青島別墅謊市場(chǎng)研究百通香溪庭院頤和星苑石灣山莊淺水灣海信溫泉王朝天泰圣羅尼克天泰藍(lán)泉依泉美廬金盟山莊芭東小鎮(zhèn)相府千禧國(guó)際村盛世美域百福國(guó)際山莊溫泉鎮(zhèn)腰板塊城陽(yáng)王沙襖路板塊嶗山東板祖塊即墨板僅塊昆泉天尊籟村海印長(zhǎng)天開(kāi)發(fā)區(qū)持板塊城陽(yáng)王沙路板塊依托城陽(yáng)的城市配套和周邊良好自然資源城陽(yáng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口豐富，人均收入僅次于市南區(qū)城陽(yáng)是青島重點(diǎn)發(fā)展新城，同時(shí)與青島市中心聯(lián)系密切，城市意向好該板塊低密度住宅未來(lái)更趨于城市居住住宅嶗山東板塊依托與城市中心緊密地聯(lián)系，享受城市成熟配套未來(lái)供應(yīng)較少，以開(kāi)始向中高密度高強(qiáng)度的成熟住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變?cè)摪鍓K低密度住宅已成為純粹的城市居住住宅溫泉鎮(zhèn)板塊依托溫泉鎮(zhèn)旅游度假資源和良好自然環(huán)境區(qū)域度假意向明顯，客戶認(rèn)知明確青島東部旅游度假區(qū)的規(guī)劃，將建設(shè)成為青島的旅游集散地和度假中心、康體娛樂(lè)中心等。該板塊低密度住宅具有明顯的度假住宅意向三、各縮慧區(qū)域的蔥各自特廊質(zhì)第四章岔、青島椒別墅市效場(chǎng)研究四、青島揮別墅客群滲構(gòu)成第四章梢、青島弊別墅市郵場(chǎng)研究核心人群外圍人群潛在人氧群青島本地優(yōu)富裕人群山東尤其行是膠東富幫裕人群中國(guó)北方雜富豪及部坡分以韓國(guó)鼓為首的外壺國(guó)人青島別墅70%由本地及稈本省人群尼消化，但炸正逐漸向類外省及國(guó)沖外人群變污化四、青損島別墅富客群構(gòu)至成青島的閑別墅客途戶體系膜中年齡店主要集鴨中在40-5鼓0這個(gè)年盈齡段，匯其次是50歲以上和30-貢40，所占比歡例分別是20%從客源分寧析，購(gòu)買(mǎi)捎別墅的客張戶主要來(lái)膏自青島市研內(nèi)七區(qū)，坐占77%；省內(nèi)、袍省外、客澆戶各占7%和8%立足別參墅，從枝現(xiàn)有別劃墅客群何初步研攜判，他江們的特語(yǔ)征成功、徒理性、鹿擁有權(quán)攤力和財(cái)簡(jiǎn)富積累權(quán)的，40歲以上皆客群是鏡別墅的揭主力購(gòu)雁買(mǎi)客戶望。戀“青島晃”情節(jié)顯男著，尤其將以本地人盆為主，同趨時(shí)對(duì)外區(qū)砍人口具有稼較強(qiáng)的吸撕納能力。第五章途、案例附研究一、即墨危麗山國(guó)際二、城陽(yáng)漲龍湖滟瀾就海岸三、嶗幸山石灣接山莊四、中信徐森林湖案例研究扒的意義：青島一牢行，管測(cè)中窺豹訪；站在800多畝土貍地的背跟景下，沈研究難紡言全面捷，對(duì)于即青島的獅客群、目城市發(fā)省展脈絡(luò)爪、房地芬產(chǎn)發(fā)展?jié)M歷程及媽城市特遵有的文惱化屬性董無(wú)法以盲全面詳俯實(shí)的數(shù)續(xù)據(jù)說(shuō)明覆；但是罪通過(guò)經(jīng)攏過(guò)市場(chǎng)鐘洗禮的是項(xiàng)目分懷析研究臉，我們犁能有更很貼近市民場(chǎng)及實(shí)計(jì)際的體耗驗(yàn)，有撒助于投狀資方的顧決斷。通過(guò)對(duì)境各區(qū)項(xiàng)送目的調(diào)斬研，比猴較區(qū)域閘競(jìng)爭(zhēng)實(shí)怒力，我霞們選取團(tuán)了即墨重、嶗山間、城陽(yáng)霞、膠州慎的代表搏項(xiàng)目分后析其特骨點(diǎn)，掌車(chē)握青島筋城市發(fā)再展的規(guī)勿律第五章杰、案例售研究一、即墨迎麗山國(guó)際定位：語(yǔ)郊區(qū)別喂墅，第澤一居所第五章、鬧案例研究一、即墨節(jié)麗山國(guó)際產(chǎn)品特點(diǎn)墳：1、即墨南市以第乓二居所若的度假織產(chǎn)品為惰主，它慢是首個(gè)耽以第一牛居所為侵目標(biāo)的意別墅產(chǎn)古品2、山地+湖景，下獨(dú)特的身環(huán)境資誤源3、極強(qiáng)的芬環(huán)境營(yíng)造叢能力、戶悼型舒適度殿較高、本演土企業(yè)的窯產(chǎn)品塑造急能力很強(qiáng)客戶特點(diǎn)1、主要鉆為即墨燈本地富宣人購(gòu)買(mǎi)剃，少量雨不需要侵早九晚侍五的青四島市區(qū)寸富裕階沃層也購(gòu)嬸買(mǎi)銷售：10.悄11開(kāi)盤(pán)至今憐銷售78套房，桶剩余16套房源衫，月均10套左右客戶語(yǔ)欠錄：“我覺(jué)什得龍湖而潛力更沒(méi)大，畢鵲竟是牌土子貨，賠而且在途青島也撥算比較估近了”“不喜歡售龍湖，跟州在沼澤地嫁上建的似蘇的”“我還是分比較看好韻龍湖點(diǎn)，確從位置，然開(kāi)發(fā)商上娃都完爆驪攪山國(guó)際聰”即墨與址城陽(yáng)龍洲湖相比第城陽(yáng)的睜區(qū)域價(jià)秘值更大，同時(shí)可以困看到大品秋牌正在青剩島市民心螺里扎根第五章、霸案例研究二、城陽(yáng)蹲龍湖滟瀾軌海岸定位：賀城市別鮮墅第五章遣、案例焰研究第五章鬧、案例丟研究二、城陽(yáng)助龍湖滟瀾爬海岸產(chǎn)品特點(diǎn)1、龍湖牲一貫的臺(tái)景觀附銀加值2、用夾擠墻創(chuàng)造頌性解決芹了不批辮獨(dú)棟產(chǎn)折品的問(wèn)駝?lì)}，創(chuàng)綿造出“潔合院景末觀”3、在區(qū)域膊環(huán)境認(rèn)可墊度低的背陪景下，通瞞過(guò)小環(huán)境澆打造、通逗過(guò)區(qū)位交瓶通優(yōu)勢(shì)和篩品牌定位糖第一居所雜，獲得市刃場(chǎng)成功客戶特育點(diǎn)1、青島中津產(chǎn)階層瘋堪狂購(gòu)買(mǎi)，佛自住和投絲式資比例各馳占一半銷售10.箏10月開(kāi)盤(pán)，見(jiàn)銷售478套，月怒均53套客戶語(yǔ)搭錄“好消耍息！雙郊埠立交雖開(kāi)通啦底！到市葉區(qū)真的清方便啦屑！同事和皆我說(shuō)的屑，早上迅他從卓艘越蔚藍(lán)爺群島開(kāi)旬始及時(shí)境，經(jīng)雙荷埠立交裹走環(huán)灣葉大道，姑到達(dá)南刷京路，凈全程用追了25分鐘，洪太給力察啦”“還沒(méi)有驢住進(jìn)去，鍬不過(guò)景觀疲綠化做得兵還是相當(dāng)套給力的位”第五章、皺案例研究三、嶗山披石灣山莊定位：青棄島絕版別突墅區(qū)三、嶗泄山石灣密山莊產(chǎn)品特點(diǎn)1、”唯一躬性“的嶗損山資源+石老人浴輩場(chǎng)2、產(chǎn)品強(qiáng)本身設(shè)刊計(jì)點(diǎn)很沉少，密澤度很大3、出行去并不便斤利客戶特點(diǎn)1、青島晃和外地杜（山東隸本?。V頂尖富男豪銷售總共24套，一年齒銷售6套第五章、應(yīng)案例研究四、中信貍森林湖定位：壓第二度婚假居所第五章、宣案例研究四、中孝信森林詢湖產(chǎn)品特點(diǎn)1、兵營(yíng)式請(qǐng)排列，資廳源占有度更平均2、純獨(dú)喉?xiàng)澓吐?lián)慰排產(chǎn)品妻，沒(méi)有輩高層3、外圍武環(huán)境優(yōu)怒秀，有螺高爾夫非、游艇殊、五星慘酒店、階奧特萊施斯等高乎端配套客戶特點(diǎn)1、一期主瓦要是膠州揪本地財(cái)富陳人群，二絹期少量青覆島市區(qū)人住群銷售11.0遞3共計(jì)266套，銷皇售217套，月均45套青島人弱對(duì)膠州澡的看法“膠州啊瘡，你怎么寄不說(shuō)在四倒線五線城厘市更便宜糊啊~”“請(qǐng)問(wèn)是謹(jǐn)膠州什么弄鄉(xiāng)哪個(gè)村遠(yuǎn)滴房子？拉？？”“真的嗎？聞我覺(jué)得那總邊的環(huán)境熊很不錯(cuò)”普通市早區(qū)客戶野對(duì)于膠居州仍有息心理上華的距離淘與排斥增感第五章想、案例鑒研究第六章認(rèn)、地塊監(jiān)研究一、地堆塊基本晃資料二、地塊牲資源價(jià)值暢分析三、少海綱新區(qū)四至四、少腰海新區(qū)選的發(fā)展面歷程及寄定位五、少裁海新區(qū)蕩的區(qū)域趕發(fā)展?jié)摽崃α?01疑0年膠州造土地出糠讓價(jià)格七、地塊SWOT分析一、地征塊基本擊資料第六章差、地塊蓬研究容積率1.2占地870余畝板橋鎮(zhèn)中信森堡林湖魯盛置業(yè)煎項(xiàng)目五星酒富店6.2毯8平方公棒里湖面婚慶廣縱場(chǎng)18洞高爾耳夫游艇碼頭地塊具離有優(yōu)異懷的高端后配套慈云寺奧特萊斯二、地味塊資源噴價(jià)值分膀析主要價(jià)僵值點(diǎn)1、湖面6.28平方公床里的湖照面是稀扶缺性的已資源。2、奧特萊互斯奧體萊傳斯能夠攜吸引青泰島及其嫂周邊一填些有經(jīng)拆濟(jì)實(shí)力鋪的人群維，能夠選在一定摟程度上尖提升區(qū)達(dá)域價(jià)值售。3、婚慶廣比場(chǎng)青島每枕年在5—1寬0月份會(huì)有武大量本市籠及本省結(jié)粉婚游客，頌他們多數(shù)閉選擇青島興市區(qū)，婚求慶廣場(chǎng)的刮概念較好漸，但是需丙要專業(yè)運(yùn)反營(yíng)。4、18洞高爾夫木球場(chǎng)目前青島被共有4—5塊，分布內(nèi)在市區(qū)周碰邊，主要叛是韓國(guó)人造及省內(nèi)高逐端客戶使似用，青島挖市區(qū)財(cái)富鑰階層使用既量小,大多數(shù)運(yùn)人也會(huì)帖選擇多劑個(gè)球場(chǎng)漠，不具割有絕對(duì)尿性的吸敵引力，行總體價(jià)蜜值有限蜜。第六章案、地塊符研究二、地塊靜資源價(jià)值怪分析次要價(jià)值叢點(diǎn)1、游艇不是純正棚意義的游芒艇，只能恭是摩托艇廟級(jí)別，同班時(shí)只能在橡湖區(qū)使用包，大大限嫁制了它的超價(jià)值，在羨青島具備棋奧帆這樣純級(jí)別的游釀艇俱樂(lè)部拍的背景下芬，看少海替游艇碼頭響，其吸引片力有限2、慈云囑寺沒(méi)有文程化積淀壞的寺廟軍，不具概有人文依價(jià)值3、板橋辜鎮(zhèn)以民俗儀支撐不溜起國(guó)際翼化的少苦海，對(duì)階客戶的改吸引價(jià)饑值有限第六章方、地塊純研究小結(jié)：少海如果宿是在內(nèi)陸濫任一省份蔽都極具價(jià)謀值，但是哨它緊鄰青坦島，其資有源價(jià)值與趙國(guó)際化、開(kāi)海派文化格交融的青坡島市區(qū)比畏少海現(xiàn)階遵段的吸引三力較弱，災(zāi)需要政府飾與投資方那共同投入錢(qián)，進(jìn)一步用完善配套申，提升區(qū)蠢域價(jià)值。三、少水海新區(qū)甚四至第六章、釋地塊研究大沽河蘭州路洞庭湖臂路膠州高辛速公路少海具城有豐富蝴的人工哲景觀膠州市提招出“一城浪五區(qū)”規(guī)睛劃控制方棉案，準(zhǔn)備恐拓展城市激空間200夏3年200絮4年11月加大改造田滯洪區(qū)，乖確定打造薯少海新興艇休閑旅游誕景區(qū)2007年7月中洲集音團(tuán)投資30億元進(jìn)偉行整體翁基礎(chǔ)設(shè)輪施建設(shè)2007年11月少海新城匪開(kāi)工典禮辣舉行2008年8月2009年5月政府力雀挺建設(shè)穩(wěn)步蠟推進(jìn)200兩9年少海城撕市建設(shè)必被列為腐“環(huán)灣盤(pán)保護(hù)、疤擁灣發(fā)釀?wù)埂睉?zhàn)綁略率先薄啟動(dòng)項(xiàng)訊目第六章胃、地塊護(hù)研究四、少霜海新區(qū)姥的發(fā)展蠶歷程及雕定位四、少海多新區(qū)的發(fā)椒展歷程及堅(jiān)定位第六章像、地塊亮研究規(guī)劃建與設(shè)集自響然生態(tài)插、濱水醉休閑、過(guò)度假旅螞游、歷善史人文旅、高檔改居住等權(quán)功能于糾一體的禍城市濱備水復(fù)合那功能區(qū)憶，以水柴系、綠薪化、道佩路等生骨態(tài)廊道概為骨架異，以大廈型水體斗為核心訊，將少湊海新城哈打造成革為充滿汪生機(jī)活谷力的國(guó)求際化、段生態(tài)化筍、現(xiàn)代突化景區(qū)形，具有儉產(chǎn)業(yè)支死撐、旅殼游支撐相、生態(tài)副支撐的咸片區(qū)。少海新強(qiáng)城——大青島的刃潛力股大青島·城中城少海新城疊打造“多悔片區(qū)”布緒局，分為修：居住區(qū)—形成七類俘居住風(fēng)貌有控制區(qū)社區(qū)文頑化公園—設(shè)有圖甩書(shū)館、僚劇場(chǎng)等濱水休蹲閑區(qū)—以高檔湖近濱酒店為枝核心歷史展示令區(qū)—秧歌城誓廣場(chǎng)、接民俗文把化館、坐市舶司陷等湖濱特映色旅游是鎮(zhèn)—形成特色歌商業(yè)旅游屆島科普教糕研基地—在南湖設(shè)串置，可作婦為中小學(xué)懇生高尚運(yùn)動(dòng)饑休閑區(qū)、鳳濕地公園欺、農(nóng)業(yè)觀炭光園等整體形成庭休閑、度狠假、旅游旱、歷史文員化、商業(yè)限多功能有新機(jī)集合體巾、完備的改特色市鎮(zhèn)耽功能宜商。宜頂住。宜游類。綜合功能體新城第六章垮、地塊筐研究200漏7年7月份，雙廣東聯(lián)另泰集團(tuán)香與膠州蜓市簽署把協(xié)議采積取“建頭設(shè)—移交”運(yùn)粘作模式，勺投資開(kāi)發(fā)們建設(shè)少海策新城，如笛秧歌城廣籍場(chǎng)等。2007年7月份，艦中洲集辯團(tuán)與投楊資30億元對(duì)熱少海新牛城實(shí)施烈了整體恨開(kāi)發(fā)。200滲7年7月份，深窮證長(zhǎng)城股牢份有限公當(dāng)司與膠州確市少海發(fā)至展管理處羽簽訂《少海項(xiàng)目個(gè)合作建設(shè)裙框架協(xié)議》。近期中饞信地產(chǎn)滅攜200詞0畝地別寒墅大盤(pán)池落戶少起海新城殼，即建資設(shè)面積128萬(wàn)方體鐮量，80棟獨(dú)立睜別墅，50棟多層。曙光集麥團(tuán)2008年7月浙江隱省臺(tái)州鈴市曙光垃集團(tuán)投雕資控股這成立青斗島魯盛迅置業(yè)有益限公司怠，開(kāi)發(fā)鋒少?！鞍蛋樦迶n”別墅飾項(xiàng)目第六章報(bào)、地塊銜研究五、少海逮新區(qū)的區(qū)勸域發(fā)展?jié)撆闪Χㄎ划a(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)度紅島開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)家級(jí)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)+市政府搬遷（可能性較高）高“以住宅用地出讓換取投入資金”目前已經(jīng)啟動(dòng)黃島開(kāi)發(fā)區(qū)保稅區(qū)+港口經(jīng)濟(jì)高青島港早已搬遷過(guò)去，保稅區(qū)正在申報(bào)西海岸出口加工區(qū)精密制造業(yè)、化工高，需要培植少量企業(yè)進(jìn)駐，技術(shù)附加值較低第六章兄、地塊撥研究紅島、黃卵島已經(jīng)成傲為青島市唉未來(lái)城市胖經(jīng)濟(jì)的動(dòng)雖力源，受寒到政府高黃度重視和房誠(chéng)投入，少雹海所處的武西海岸出騎口加工區(qū)殲屬于青島麥?zhǔn)挟a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)贊移和升級(jí)克需要強(qiáng)力封的政策支定持和大量間資金投入潤(rùn)，區(qū)域發(fā)窯展需要較勿長(zhǎng)時(shí)間六、201券0年膠州挪土地出村讓價(jià)格自2008年6月30日至今，即膠州市共總出讓住宅餅及商住土什地120崖082瞞58.要9㎡，約合1803壘0畝。其中光可查成交洪為223筆，平均饒樓面價(jià)格盡約622元/㎡，最高痰價(jià)格3000元/㎡，最牛低價(jià)格119元/㎡。成交滅價(jià)格與時(shí)鑄間關(guān)系不不明顯，僅鍬與位置有絹關(guān)。其中少海壟新區(qū)成交22筆，成交輕面積309章649帆8㎡，約合464潮9畝，容積低率均為1.2以下，框成交樓護(hù)面均價(jià)129閃0元/㎡，最爽高價(jià)格3000元/㎡，最低線價(jià)格750元/㎡。成胞交時(shí)間隙以2011年1月27號(hào)、28號(hào)較為集女中，其次閃是201副0年6月2號(hào)、2008年8月18號(hào)，全部顫由9家公司成焦交。第六章、記地塊研究少海土氣地價(jià)值喘尚未顯閘現(xiàn)如果本地嫌塊以樓面豆價(jià)2200元/平成交，霉價(jià)格略高六、地塊SWOT分析第六章、某地塊研究S：優(yōu)異的人祝工景觀豐富的溜高端配紗套多樣的產(chǎn)朝品組合可盈能W：少海的否認(rèn)知度碌差區(qū)域定賣(mài)位清晰云，但政串策支持挨度存在挺疑問(wèn)，泊導(dǎo)致前雙景不明當(dāng)，區(qū)域昌競(jìng)爭(zhēng)力唯弱缺乏細(xì)孫化的休餡閑產(chǎn)業(yè)廳的支撐O：城市的臥價(jià)值洼陽(yáng)地中信的前榜期示范效傅應(yīng)高端別博墅帶的藥成長(zhǎng)性T：區(qū)域間的仿激烈競(jìng)爭(zhēng)青島人糾對(duì)膠州承的固有雄觀念未來(lái)限涂購(gòu)令的第取消對(duì)室膠州的誤影響開(kāi)發(fā)商不濕僅要有開(kāi)和發(fā)的理念體更要有撓運(yùn)營(yíng)的理茄念開(kāi)發(fā)時(shí)細(xì)序、產(chǎn)削品精細(xì)個(gè)化設(shè)計(jì)跪、營(yíng)銷厘投入都野需要開(kāi)吹發(fā)商具腦有較強(qiáng)鏈的組織創(chuàng)、決策按經(jīng)驗(yàn)整體投慮資環(huán)境1、青島是丙正在逐步途國(guó)際化的去城市，是跑引領(lǐng)半島染城市群的滴龍頭。2、山東教半島藍(lán)隱色經(jīng)濟(jì)售區(qū)的建飽立將大職幅拉動(dòng)線區(qū)域經(jīng)祝濟(jì)發(fā)展碧，產(chǎn)業(yè)抖人口不先斷增加憐，財(cái)富崖人群聚隙集，區(qū)旺域購(gòu)買(mǎi)元力不斷幕增強(qiáng)。這青島將姥迎來(lái)大掙發(fā)展的悼機(jī)會(huì)3、青島螞未來(lái)將曾形成青峰島、黃市島、紅牌島、嶗脾山“一螞主三輔會(huì)”的發(fā)撐展格局熔。4、膠州不是也大青島規(guī)篩劃的發(fā)展冷主力，僅轉(zhuǎn)靠海岸的謠一部分地梢區(qū)為“環(huán)弦灣保護(hù)趴擁灣發(fā)展貧”規(guī)劃的螺制造業(yè)產(chǎn)說(shuō)業(yè)聚集區(qū)效，所以膠垃州市的產(chǎn)久業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)赴展需要時(shí)平間。青島房討地產(chǎn)市已場(chǎng)情況1、青島易房地產(chǎn)張市場(chǎng)隨球著城市衫化進(jìn)程嫩正在高植速發(fā)展洲，整體布健康穩(wěn)卸定2、土地出讓讓及施工犧面積增長(zhǎng)蜻迅速，競(jìng)低爭(zhēng)加劇3、需求穩(wěn)欺步增長(zhǎng)，降抗政策風(fēng)估險(xiǎn)能力較絲式強(qiáng)4、價(jià)格避增長(zhǎng)幅扁度較大溫、較快造，城市外溢扯將是趨勢(shì)5、青島前市房地偉產(chǎn)隨著街國(guó)際化柳的進(jìn)程梨仍有巨監(jiān)大成長(zhǎng)脫空間，崗是投資頑重點(diǎn)城州市之一第七章、丙總結(jié)膠州地緩產(chǎn)市場(chǎng)惡情況1、膠州地頭產(chǎn)市場(chǎng)味定位為安宜工宜疊居城市伐、休閑峰度假第鉤二居所2、膠州目等前的房放地產(chǎn)市丙場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)遇能力仍棋處于城濁陽(yáng)、即聞墨、李侍滄、四丑方區(qū)之互后3、膠州的房?jī)傻禺a(chǎn)正在魯進(jìn)入加速達(dá)發(fā)展通道籃，未來(lái)極呢具投資價(jià)孩值4、膠州的未慣來(lái)供應(yīng)量輝放大，競(jìng)季爭(zhēng)加劇5、目前膠洲州房地昨產(chǎn)的需肺求以本披地消化參為主，介外區(qū)客圍戶少6、膠州的獎(jiǎng)房地產(chǎn)遼功能定薯位起點(diǎn)贏高，難中度大，幼需要時(shí)樓間和政嫌策的支么