房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人培訓(xùn)第九講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資拓展

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人培訓(xùn)課程2012年3月呼和浩特第九講

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資拓展教材相關(guān)內(nèi)容：《第八章》1、房地產(chǎn)融資的目的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)利用財(cái)務(wù)杠桿，提高項(xiàng)目盈利能力優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)一、房地產(chǎn)融資的目的與原則時(shí)機(jī)適當(dāng)性原則安全性原則經(jīng)濟(jì)性原則可行性原則負(fù)債結(jié)構(gòu)和比例的合理性原則2、房地產(chǎn)融資的原則二、房地產(chǎn)融資方式分類按照融資主體分類

融資主體：出面進(jìn)行融資活動(dòng)，并承擔(dān)融資責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)。公司（企業(yè)）融資：以公司（企業(yè)）自身資信能力安排融資，并以企業(yè)的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源，以企業(yè)的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物

項(xiàng)目融資：項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人(即股東)為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物

二、房地產(chǎn)融資方式分類

開(kāi)發(fā)企業(yè)單獨(dú)或與投資者聯(lián)合（合作）組建項(xiàng)目公司的方式運(yùn)營(yíng)，既是開(kāi)發(fā)組織模式又是融資組織方式。既有項(xiàng)目法人融資：依托現(xiàn)有法人（公司法人/舊有項(xiàng)目法人）進(jìn)行融資，融得資金形成其增量資產(chǎn)，并從其財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的還貸能力。新設(shè)項(xiàng)目法人融資：新建項(xiàng)目法人進(jìn)行融資。按資金來(lái)源渠道分類國(guó)家資金：中央政府或地方政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、保障住房項(xiàng)目的投資；借貸資金：包括銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)（ITs、基金、保險(xiǎn)公司等）的貸款；社會(huì)資金（主要是證券市場(chǎng)資金）：存在于城鄉(xiāng)居民或本公司職工手中的社會(huì)游資，通過(guò)發(fā)行股票、債券或定向集資等手段籌集的資金；資本金（自有資金/股本金）：企業(yè)利潤(rùn)中可轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金的一部分；公司間資金拆借外資：通過(guò)項(xiàng)目招商、合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)吸納的外資。按照融資形式分類

按照是否通過(guò)金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、信托公司）等信用中介，可分為：直接融資—公司間資金拆借；企業(yè)依靠自身實(shí)力發(fā)行債券、股票。間接融資—通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的吸收存款和發(fā)放貸款；代客發(fā)行債券、股票、投資基金等證券活動(dòng)融通資金。按照承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和取得報(bào)酬方式的不同債務(wù)融資：債券融資；商業(yè)貸款權(quán)益融資：上市發(fā)行股票吸收直接投資

1）權(quán)益融資兩種形式：吸收直接投資和上市發(fā)行股票（或增發(fā)新股）。投資者享有與其投資額（股票價(jià)值）相應(yīng)公司/項(xiàng)目所有者權(quán)益，并與其他投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。股票投資者憑其所持有的股票分享公司利益，同時(shí)承擔(dān)公司的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)。

2）債務(wù)融資商業(yè)貸款——向銀行或非銀行金融部門借貸，債券融資（由證券公司、投資銀行、信托等代發(fā)）發(fā)行債券。資金融出方不承擔(dān)企業(yè)/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取融資協(xié)議中約定的貸款利息和債券利息。權(quán)益融資VS債務(wù)融資三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資渠道項(xiàng)目資本金1）資金形態(tài)的資本金：權(quán)益融資（吸收工商企業(yè)或非銀行金融機(jī)構(gòu)直接投資、信托投資、上市發(fā)行股票）形成資本金；政府政策性資金投投入；企業(yè)利潤(rùn)留存轉(zhuǎn)為資本金。2）原項(xiàng)目用地所有者（國(guó)家）或使用者（國(guó)有企事業(yè)單位）以土地作價(jià)出資、作價(jià)入股和授權(quán)經(jīng)營(yíng)（實(shí)物形態(tài)的資本金）3）投資人以技術(shù)、專利、品牌等無(wú)形資產(chǎn)的變相投資行為（無(wú)形資產(chǎn)形態(tài)的資本金）三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資渠道定金及預(yù)售、預(yù)租款（40%左右）債務(wù)融資（主要是銀行貸款（20~30%）、發(fā)行債券（小于0.5%））施工承包企業(yè)墊資

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)（%）IPO（首次公開(kāi)募股）、配股、增發(fā)2009.北京金隅股份IPO，595億2009.保利增發(fā)80億四、我國(guó)銀行的房地產(chǎn)貸款方式

（房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款（含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款）是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需的本外幣貸款。用途分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款以及普通住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用住房貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款等。期限一般不超過(guò)三年（含三年）。以土地或在建工程為抵押物的抵押貸款

在建工程抵押貸款定義——抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。貸款發(fā)放辦法：按工程形象進(jìn)度（折算為貨幣工程量）和約定的貸款價(jià)值比率，分次發(fā)放貸款。在建工程抵押必須具備以下幾方面條件在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。（4）三其他金三融機(jī)構(gòu)三的融資保險(xiǎn)公三司：保險(xiǎn)三公司是三世界各三國(guó)最重三要的非三銀行金三融機(jī)構(gòu)三。西方三國(guó)家的三保險(xiǎn)公三司籌集三的資金三，除保三留一部三分已應(yīng)三付賠償三所需外三，其余三部分主三要投向穩(wěn)定收三入的政三府債券三、企業(yè)三債券和三股票，三以及發(fā)三放不動(dòng)三產(chǎn)抵押三債券、三保單貸三款等。信托投三資公司：信托三是受人三之托替三人經(jīng)營(yíng)三資金的三意思。證券公三司：從事三有價(jià)證三券發(fā)行三和買賣三等業(yè)務(wù)三的金融三機(jī)構(gòu)。投資基三金：是一三種把許三多投資三者的不三同的投三資份額三匯集起三來(lái)，交三由專業(yè)三的投資三經(jīng)理進(jìn)三行操作三，所得三收益按三投資者三出資比三例分享三的金融三機(jī)構(gòu)。三本質(zhì)上三是一種三金融信三托。養(yǎng)老基三金：即以三定期收三取退休三或養(yǎng)老三儲(chǔ)蓄金三的方式三，向退三休者提三供退休三收入或三年金的三金融機(jī)三構(gòu)。除三保留一三部分一三發(fā)放退三休養(yǎng)老三金外，三其余部三分主要三投入穩(wěn)三定的政三府債券三、企業(yè)三債券和三股票，三以及發(fā)三放不動(dòng)三產(chǎn)抵押三債券。外資、三合資金三融機(jī)構(gòu)：由外三國(guó)投資三者獨(dú)立三或與國(guó)三內(nèi)投資三者聯(lián)合三開(kāi)設(shè)的三銀行、三保險(xiǎn)公三司、證三券公司三等金融三機(jī)構(gòu)。非銀行三金融機(jī)三構(gòu)的房三地產(chǎn)金三融活動(dòng)向房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三商購(gòu)買上三市房地三產(chǎn)公司三的股票三和債券非銀行三金融機(jī)三構(gòu)發(fā)行基三金發(fā)行債三券融資房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)商貸款購(gòu)買股三票債券（1）三房地產(chǎn)三項(xiàng)目融三資方案三的選擇融資組三織形式三選擇資金來(lái)三源選擇融資方三案分析五、房三地產(chǎn)項(xiàng)三目融資三方案選三擇（1）融資三組織形三式選擇1）公三司融資公司作三為投資三者，作三出投資三決策，三承擔(dān)投三資風(fēng)險(xiǎn)三，也承三擔(dān)決策三責(zé)任。2）項(xiàng)三目融資投資決三策由項(xiàng)三目發(fā)起三人(企三業(yè)或政三府)做三出，項(xiàng)三目公司三承擔(dān)投三資風(fēng)險(xiǎn)三。自有資三金、信三貸資金三、證券三市場(chǎng)資三金、非三銀行金三融機(jī)構(gòu)三的資金三、其他三機(jī)構(gòu)和三個(gè)人的三資金、三預(yù)售或三預(yù)租收三入等。1）資三本金籌三措（資三本金比三例30三％以上三）既有企三業(yè)的現(xiàn)三金、實(shí)三物、土三地使用三權(quán)政府政三策性資三金、國(guó)三家授權(quán)三投資機(jī)三構(gòu)入股三的資金國(guó)內(nèi)外三企業(yè)入三股的資三金非銀行三金融機(jī)三構(gòu)的資三金、社三會(huì)團(tuán)體三和個(gè)人三人股的三資金。發(fā)行股三票（2）三資金來(lái)三源選擇2）債務(wù)三資金籌三措信貸融三資銀行信三貸非銀行三金融機(jī)三構(gòu)借貸企業(yè)、三個(gè)人借三貸債券融三資3）預(yù)三售或預(yù)三租（2）三資金來(lái)三源選擇1）資三金來(lái)源三可靠性三分析2）融三資結(jié)構(gòu)三分析3）融三資成本三分析4）融三資風(fēng)險(xiǎn)三分析（3）三融資方三案分析六、金融機(jī)三構(gòu)對(duì)項(xiàng)三目貸款三的審查客戶評(píng)三價(jià)（企業(yè)資信等三級(jí)評(píng)價(jià)三）項(xiàng)目評(píng)三估：對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)擔(dān)保方三式評(píng)價(jià)貸款綜三合評(píng)價(jià)（1）三客戶評(píng)三價(jià)（企三業(yè)資信三等級(jí)評(píng)三價(jià)）1）選取三評(píng)價(jià)因三素企業(yè)素三質(zhì)（企三業(yè)資質(zhì)三等級(jí)）三、企業(yè)三實(shí)力、三企業(yè)償三債能力三、企業(yè)三經(jīng)營(yíng)管三理能力三、企業(yè)三獲利能三力、企三業(yè)信譽(yù)三、企業(yè)三在貸款三銀行的三現(xiàn)金流三量和其三他輔助三因素；2）為三每一因三素打分三（Pi）3）確三定每一三評(píng)價(jià)因三素的權(quán)三重（fi）4）將三各因素三分值進(jìn)三行加權(quán)三平均5）根三據(jù)企業(yè)三資信評(píng)三價(jià)分值三的大小三，劃分三檔次。目前我三國(guó)將企三業(yè)資信三等級(jí)分三為：A三AA、三AA、三A、B三BB、三BB、三B六級(jí)三，BBB三及以上三資信等三級(jí)的企三業(yè)才可三能獲得三銀行貸三款?！芇i三fi（2）三貸款項(xiàng)三目評(píng)估金融機(jī)三構(gòu)對(duì)項(xiàng)三目的審三查包括三3方面：項(xiàng)目基三本情況三指標(biāo)市場(chǎng)分三析指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)三價(jià)指標(biāo)此外，三其他重三要指標(biāo)擬貸款三額度：三一般為三總投資70%三。貸款期三限：銀三行一般三少于5三年；其三他長(zhǎng)期三金融機(jī)三構(gòu)可能三達(dá)到1三0年以三上。利率項(xiàng)目采三用的目三標(biāo)收益三率：目三標(biāo)收益三率意味三著項(xiàng)目三面臨的三風(fēng)險(xiǎn)程三度。金融機(jī)三構(gòu)對(duì)房三地產(chǎn)項(xiàng)三目審查三指標(biāo)（3）三貸款擔(dān)三保方式三評(píng)價(jià)保證：由第三三方保三證人以三自身的三財(cái)產(chǎn)和三信譽(yù)提三供擔(dān)保三。不同三擔(dān)保人三對(duì)應(yīng)的三擔(dān)保風(fēng)三險(xiǎn)由低三到高的三順序（三即保證三質(zhì)量）三為：銀三行、省三級(jí)非銀三行金融三機(jī)構(gòu)、三AAA三級(jí)企業(yè)三、AA三級(jí)企業(yè)三和A級(jí)三及以下三級(jí)別企三業(yè)。抵押：借款人三或第三三人在不三轉(zhuǎn)移財(cái)三產(chǎn)占有三權(quán)的情三況下，三以其財(cái)三產(chǎn)作為三貸款擔(dān)三保。從三抵押擔(dān)三保質(zhì)量三來(lái)看，三由高到三低依次三為：商三品房（三商品住三宅優(yōu)于三商業(yè)用三房）、三其他現(xiàn)三房、在三建房地三產(chǎn)、土三地。質(zhì)押：以借款三人或第三三人可三轉(zhuǎn)移的三動(dòng)產(chǎn)或三權(quán)利（三包括商三標(biāo)權(quán)、三專利權(quán)三）移交三銀行占三有并作三為債權(quán)三的擔(dān)保三。后兩種三方式，三當(dāng)借款三人不履三行債務(wù)三時(shí)，銀三行有權(quán)三對(duì)抵押三物/質(zhì)三押物進(jìn)三行折價(jià)三出售、三拍賣或三變賣以三收回貸三款。（4）三貸款綜三合評(píng)價(jià)綜合以三上方面三和貸款三額度、三貸款期三限，計(jì)三算綜合三風(fēng)險(xiǎn)度某筆貸三款風(fēng)險(xiǎn)三額=某三筆貸款三額×信三用等級(jí)三系數(shù)×三貸款方三式系數(shù)三×期限三系數(shù)×三項(xiàng)目風(fēng)三險(xiǎn)等級(jí)三系數(shù)某筆貸三款綜合三風(fēng)險(xiǎn)度三=（某三筆貸款三風(fēng)險(xiǎn)額三÷某筆三貸款額三）×1三00%或：某筆貸三款綜合三風(fēng)險(xiǎn)度三=（企三業(yè)）信三用等級(jí)三系數(shù)×三貸款方三式系數(shù)三×期限三系數(shù)×三項(xiàng)目風(fēng)三險(xiǎn)等級(jí)三系數(shù)綜合風(fēng)三險(xiǎn)度>三60%三，銀行三不予貸三款。六、房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)貸三款的風(fēng)三險(xiǎn)與風(fēng)三險(xiǎn)管理政策風(fēng)三險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)三險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管三理風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)三險(xiǎn)完工風(fēng)三險(xiǎn)抵押物三估價(jià)風(fēng)三險(xiǎn)貸款保三證風(fēng)險(xiǎn)利率匯三率風(fēng)險(xiǎn)抵押物三優(yōu)先受三償風(fēng)險(xiǎn)（1）房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三貸款的三風(fēng)險(xiǎn)識(shí)三別抵押物三優(yōu)先受三償?shù)慕馊尅蹲罡呷嗣穹ㄈ宏P(guān)于三建設(shè)工三程價(jià)款三優(yōu)先受三償權(quán)問(wèn)三題的批三復(fù)》（三200三2年6三月29三日實(shí)施三）：建筑工三程的承三包人的三優(yōu)先受三償權(quán)優(yōu)于抵三押權(quán)和其他債三權(quán)但消費(fèi)三者交付三購(gòu)買商三品房的三