房地產(chǎn)項(xiàng)目基本建設(shè)程序

基本建設(shè)程序及管理經(jīng)驗(yàn)交流投資計(jì)劃處一、基本建設(shè)程序1.計(jì)劃管理程序：項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告（設(shè)計(jì)方案）初步設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備建設(shè)實(shí)施竣工驗(yàn)收后評(píng)價(jià)單體建筑2.報(bào)建管理程序規(guī)劃意見書項(xiàng)目備案土地預(yù)審建房計(jì)劃人防征求意見人防審批消防審批規(guī)劃許可招標(biāo)辦理開工手續(xù)二、規(guī)劃編制1.意義：系統(tǒng)性前瞻性規(guī)范性公平性有序性統(tǒng)籌性2.內(nèi)容：形式與需求分析思路與目標(biāo)重點(diǎn)任務(wù)保障措施科研事業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和思路科技創(chuàng)新對(duì)基本建設(shè)的需求現(xiàn)有條件分析基本建設(shè)的總體思路和戰(zhàn)略目標(biāo)支撐戰(zhàn)略目標(biāo)的主要建設(shè)內(nèi)容強(qiáng)有力的組織措施持續(xù)的經(jīng)費(fèi)投入土地資源保障起點(diǎn)3.方法：（1）確定規(guī)劃范圍（2）各單位編制規(guī)劃（3）根據(jù)院總體發(fā)展戰(zhàn)略和各單位規(guī)劃情況編制全院規(guī)劃（4）規(guī)劃修訂三、項(xiàng)目籌劃1.原則：

符合規(guī)劃、符合國(guó)家投資政策、整合提升2.方法：成立項(xiàng)目籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)納入年度工作計(jì)劃采用現(xiàn)代決策方法確定項(xiàng)目概念建立項(xiàng)目庫匯報(bào)科研、基建、財(cái)務(wù)、后勤頭腦風(fēng)暴法、DELPHI等內(nèi)容和意義四、項(xiàng)目可行性研究/建議1.可行性研究條件：（1）已批復(fù)項(xiàng)目建議書或主管部門有一定的意向（2）土地及規(guī)劃基本落實(shí)2.主要研究?jī)?nèi)容：

（1）必要性及需求研究（2）目標(biāo)及功能定位研究（3）技術(shù)或工藝路線研究（4）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容研究（5）選址研究（6）工程方案研究（7）節(jié)能、節(jié)水以及環(huán)境影響研究（8）投資研究3.可行性研究報(bào)告/項(xiàng)目建議書

公益性項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一般格式第一章、項(xiàng)目摘要第二章、項(xiàng)目背景、必要性及需求（市場(chǎng)需求或科研需求）第三章、建設(shè)單位及技術(shù)依托單位情況第四章、項(xiàng)目目標(biāo)及功能定位第五章、技術(shù)或工藝路線第六章、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容第七章、項(xiàng)目選址第八章、工程方案（含節(jié)能、節(jié)水措施）第九章、環(huán)境保護(hù)第十章、實(shí)施進(jìn)度第十一章、投資估算及資金籌措第十二章、效益分析第十三章、項(xiàng)目組織管理第十四章、招標(biāo)方案第十四章、結(jié)論五、年度投資計(jì)劃與房建計(jì)劃

1.年度投資計(jì)劃

原則:

依據(jù):

程序:新建\續(xù)建2.房建計(jì)劃項(xiàng)目備案：備案表、立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃意見書，是人防、消防、文物、交通、土地預(yù)審等的條件。施工計(jì)劃：申報(bào)表、主管部門年度申報(bào)項(xiàng)目施工計(jì)劃的函、初步設(shè)計(jì)批復(fù)、消防設(shè)計(jì)審核意見、人防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)審查意見，是辦理規(guī)劃許可的條件。六、項(xiàng)目設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)單位的選擇工程勘察資質(zhì)：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級(jí)）、專業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙級(jí)）、勞務(wù)資質(zhì)（不分等級(jí)）工程設(shè)計(jì)資質(zhì)：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級(jí)）、行業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙丙級(jí)）、專業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙丙級(jí)）設(shè)計(jì)單位選擇方式：2.方案設(shè)計(jì)一般深度要求：一、設(shè)計(jì)說明書（各專業(yè)設(shè)計(jì)說明、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、投資估算等）二、方案分析圖（功能分析圖、景觀分析圖、交通分析圖、綠化分析圖、日照分析圖）三、建筑圖紙（總平面、平面、立面、剖面、透視圖）注意事項(xiàng)：平面功能、立面效果、技術(shù)指標(biāo)，要不斷推敲。3.初步設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)說明書總說明總平面專業(yè)設(shè)計(jì)說明建筑專業(yè)設(shè)計(jì)說明結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)說明建筑電氣專業(yè)設(shè)計(jì)說明給排水專業(yè)設(shè)計(jì)說明采暖通風(fēng)專業(yè)設(shè)計(jì)說明動(dòng)力專業(yè)設(shè)計(jì)說明（2）設(shè)計(jì)圖紙總圖專業(yè)建筑專業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)建筑電氣專業(yè)給排水專業(yè)采暖通風(fēng)專業(yè)動(dòng)力專業(yè)（3）概算重要性編制依據(jù)編制方法概算書包括內(nèi)容概算編制說明（工程概況、依據(jù)、方法）概算書是項(xiàng)目主管部門最終核定投資的依據(jù)，是初步設(shè)計(jì)文件的重要組成部分。概算必須完整的反映工程項(xiàng)目全部投資，包括不可預(yù)見費(fèi)。國(guó)家有關(guān)建設(shè)和造價(jià)管理的法規(guī)和政策、立項(xiàng)批復(fù)及主管部門有關(guān)規(guī)定（不能超過立項(xiàng)的10%）、工程現(xiàn)場(chǎng)條件、初步設(shè)計(jì)說明及圖紙以及內(nèi)部作業(yè)的說明及圖紙、相關(guān)概算定額和估價(jià)表、相關(guān)規(guī)費(fèi)、現(xiàn)行材料設(shè)備價(jià)格以及類似項(xiàng)目結(jié)算書等。單位工程概算（直接費(fèi)、價(jià)差、間接費(fèi)用）、單項(xiàng)工程概算（單位工程概算累計(jì)）、工程總概算（工程費(fèi)用：?jiǎn)雾?xiàng)工程概算累計(jì)、其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、建設(shè)期貸款利息、鋪底流動(dòng)資金30%）4.施工圖設(shè)計(jì)深度基本要求：滿足施工要求、滿足投標(biāo)報(bào)價(jià)要求技術(shù)層面關(guān)注的重點(diǎn)：項(xiàng)目可研、初設(shè)和施工圖設(shè)計(jì)

項(xiàng)目可研：?jiǎn)雾?xiàng)工程（建設(shè)內(nèi)容）要完整、投資估算適度放大

初步設(shè)計(jì)：分項(xiàng)工程要完整，概算編制要全面、扎實(shí)

施工圖：設(shè)計(jì)深度和專業(yè)配套是關(guān)鍵七、項(xiàng)目報(bào)建1.規(guī)劃報(bào)批：規(guī)劃意見書、設(shè)計(jì)方案審定、規(guī)劃許可2.消防報(bào)批：權(quán)限報(bào)批條件消防局：

1、建筑面積2萬平方米以上（包括2萬平方米，下同）的公共建筑

2、建筑面積10萬平方米以上的居住小區(qū)

3、基建投資1億元以上的工業(yè)建筑（含甲、乙類火災(zāi)危險(xiǎn)性儲(chǔ)罐、技改項(xiàng)目核化工裝置）

4、城市區(qū)域、衛(wèi)星城鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的總體消防規(guī)劃設(shè)計(jì)

5、其它有必要由消防局審核的重要工程

分兩階段：初步設(shè)計(jì)和施工圖審核（1）規(guī)劃局審定的設(shè)計(jì)方案通知書或規(guī)劃意見書

（2）建設(shè)單位填寫的《建筑工程消防（消防設(shè)施）設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》

（3）全套正式藍(lán)圖裝訂成冊(cè)，裝入城鄉(xiāng)建設(shè)檔案館的標(biāo)準(zhǔn)圖盒，送審的正式藍(lán)圖需有設(shè)計(jì)單位本年度圖紙報(bào)審專用章

（4）消防設(shè)計(jì)專篇3.人防報(bào)批征求意見初步設(shè)計(jì)技術(shù)審核施工圖審核建設(shè)單位應(yīng)到所在部門人防辦公室征求意見，由部門人防辦公室根據(jù)本部門防空襲預(yù)案及人防建設(shè)計(jì)劃，填寫“中央國(guó)家機(jī)關(guān)各部門防空地下室建設(shè)意見表”。建設(shè)單位應(yīng)持有關(guān)文件及所在部門人防辦公室填寫的“意見表”，到中央國(guó)家機(jī)關(guān)人防辦公室征求人防工程建設(shè)意見，領(lǐng)取“中央國(guó)家機(jī)關(guān)人民防空工程設(shè)計(jì)審核送審單”。建設(shè)單位持防空地下室的設(shè)計(jì)圖紙(設(shè)計(jì)說明、總平面圖、首層平面圖、立面圖、設(shè)備層平面圖、防空地下室平面圖、剖面圖和通風(fēng)等設(shè)備平面圖)及“中央國(guó)家機(jī)關(guān)人民防空工程設(shè)計(jì)審核送審單”，到中央國(guó)家機(jī)關(guān)人防辦公室進(jìn)行技術(shù)審核。建設(shè)單三位持施三工圖[包括：三圖紙目三錄，設(shè)三計(jì)說明三，總平三面圖(附地形三圖)，防空三地下室三平面圖三，剖面三圖，結(jié)三構(gòu)圖，三風(fēng)、水三、電設(shè)三計(jì)圖，三人防工三程結(jié)構(gòu)三計(jì)算書三，地面三建筑立三面、剖三面和首三層、設(shè)三備層平三面圖]和“中三央國(guó)家三機(jī)關(guān)人三民防空三工程設(shè)三計(jì)審核三送審單三”送中三央國(guó)家三機(jī)關(guān)人三防辦公三室審核三批準(zhǔn)后三，發(fā)給三“中央三國(guó)家機(jī)三關(guān)人民三防空工三程設(shè)計(jì)三審核批三準(zhǔn)通知三單”，三作為建三設(shè)單位三向城市三規(guī)劃管三理部門三領(lǐng)取“三建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三”的依三據(jù)之一三。4.園林報(bào)三批不作為三行政許三可范圍三，由規(guī)三劃部門三與園林三部門內(nèi)三部銜接三，但需三提供園三林服務(wù)三中心勘三測(cè)成果三及項(xiàng)目三綠化設(shè)三計(jì)圖。5.土地報(bào)三批（一）三建設(shè)項(xiàng)三目用地三預(yù)審申三請(qǐng)表（二）三建設(shè)項(xiàng)三目用地三預(yù)審申三請(qǐng)報(bào)告三：（1）擬建三設(shè)項(xiàng)目三基本情三況。包三括項(xiàng)目三建設(shè)的三必要性三、用地三位置、三項(xiàng)目投三資總額三和資金三來源情三況等。（2）擬選三址情況三。包括三建設(shè)項(xiàng)三目性質(zhì)三、規(guī)模三和布局三等。（3）擬用三地總規(guī)三模和類三型。包三括建設(shè)三項(xiàng)目總?cè)玫孛嫒e、總?cè)ㄖ?guī)三模、分三類用地三面積和三建筑規(guī)三模。（三）三可行性三研究報(bào)三告（四）三規(guī)劃意三見書（五）三建設(shè)項(xiàng)三目備案三通知書6.文物報(bào)三批(1)申請(qǐng)書申請(qǐng)書三內(nèi)容應(yīng)三包括：三申請(qǐng)人三名稱及三相關(guān)證三明材料三；工程三名稱、三地點(diǎn)、三規(guī)模、三用途。(2)工程位三置圖和三工程設(shè)三計(jì)方案(3)省級(jí)人三民政府三負(fù)責(zé)文三物保護(hù)三單位建三設(shè)控制三地帶管三理工作三的部門三對(duì)該工三程設(shè)計(jì)三方案是三否符合三該具體三管理規(guī)三定和要三求的意三見。7.施工許三可證工程投三資額在30萬元以三上或者三建筑面三積在300平方米三以上的三下列建三筑工程三施工的三，建設(shè)三單位應(yīng)三當(dāng)領(lǐng)取三施工許三可證。（一）三取得建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證（二）三已經(jīng)確三定建筑三施工企三業(yè)，并三簽訂施三工承包三合同（三）三有滿足三施工需三要的施三工圖紙三及技術(shù)三資料，三施工圖三設(shè)計(jì)文三件已按三規(guī)定進(jìn)三行了審三查，依三法建設(shè)三的人防三工程的三施工圖三符合有三關(guān)法律三規(guī)定（四）三有保證三工程質(zhì)三量和安三全的具三體措施三，并按三規(guī)定辦三理了工三程質(zhì)量三監(jiān)督手三續(xù)（五）三建設(shè)資三金已經(jīng)三落實(shí)，三建設(shè)工三期不足1年的，三到位資三金不得三少于工三程合同三價(jià)款的50％；建三設(shè)工期三超過1年的，三到位資三金不得三少于工三程合同三價(jià)款的30％八、項(xiàng)三目實(shí)施1.采購：政府集三中采購:信息類三產(chǎn)品:協(xié)議供三貨\二次競(jìng)?cè)齼r(jià)\公開招三標(biāo)(12三0\5三00)電梯:定點(diǎn)供三應(yīng)商談三判\(zhòng)公開招三標(biāo)(12三0)分體空三調(diào):協(xié)議供三貨\二次競(jìng)?cè)齼r(jià)(30三)中央空三調(diào)\變配電\鍋爐\建筑裝三飾材料:公開招三標(biāo)\其它(12三0)工程監(jiān)三理:公開招三標(biāo)\定點(diǎn)采三購(50三)非政府三集中采三購:公開招三標(biāo)公開招三標(biāo)的特三征：公三開媒體三公告、三專家?guī)烊龑＜以u(píng)三審公開招三標(biāo)的形三式：有三形建筑三市場(chǎng)或三其它公開招三標(biāo)：（1）施工三單項(xiàng)合三同估算三價(jià)在200萬元人三民幣以三上的；（2）儀器三、設(shè)備三、材料三采購單三項(xiàng)合同三估算價(jià)三在100萬元人三民幣以三上的；（3）勘察三、設(shè)計(jì)三等服務(wù)三的采購三，單項(xiàng)三合同估三算價(jià)在50萬元人三民幣以三上的；邀請(qǐng)招三標(biāo)：（1）項(xiàng)目三技術(shù)性三、專業(yè)三性較強(qiáng)三，環(huán)境三資源條三件特殊三，符合三條件的三潛在投三標(biāo)人有三限的；（2）受自三然、地三域等因三素限制三，實(shí)行三公開招三標(biāo)影響三項(xiàng)目實(shí)三施時(shí)機(jī)三的；（3）公開三招標(biāo)所三需費(fèi)用三占項(xiàng)目三總投資三比例過三大的；（4）法律三法規(guī)規(guī)三定的其三他特殊三項(xiàng)目。競(jìng)爭(zhēng)性三談判；單一來三源采購三；詢價(jià)；招標(biāo)程三序公告資審發(fā)布招三標(biāo)文件投標(biāo)開標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)公示備案中標(biāo)通三知招標(biāo)注三意事項(xiàng)（1）公告三內(nèi)容確三定（2）資格三預(yù)審（3）招標(biāo)三文件設(shè)三計(jì)：范三圍明確三、技術(shù)三指標(biāo)明三確、報(bào)三價(jià)方式三要明確三、合同三主要條三款要明三確、評(píng)三標(biāo)方式（4）業(yè)主三代表的三選擇2.施工：（一）三施工管三理目標(biāo)三：質(zhì)量三、投資三、進(jìn)度三、環(huán)境三、安全（二）三業(yè)主主三要工作三：協(xié)調(diào)三參建方三關(guān)系、三為參建三方提供三條件、三投資管三理（變?nèi)芾砣筒牧先O(shè)備認(rèn)三價(jià)管理三）、質(zhì)三量管理三（關(guān)鍵三工序和三主要材三料控制三）、環(huán)三境與安三全管理九、項(xiàng)三目驗(yàn)收1.單項(xiàng)工三程驗(yàn)收三：分項(xiàng)驗(yàn)三收：消三防、人三防、室三內(nèi)環(huán)境三、規(guī)劃三驗(yàn)收工程驗(yàn)三收：四三方驗(yàn)收三、備案2.竣工驗(yàn)三收：竣工驗(yàn)三收權(quán)限三：直屬單三位承擔(dān)三的本單三位基礎(chǔ)三設(shè)施項(xiàng)三目（不三含行業(yè)三發(fā)展項(xiàng)三目），三中央投三資規(guī)模三在200萬元以三上（含200萬元）三的，由三農(nóng)業(yè)部三發(fā)展計(jì)三劃司組三織竣工三驗(yàn)收；三中央投三資規(guī)模三在200萬元以三下的，三由建設(shè)三單位負(fù)三責(zé)組織三驗(yàn)收，三并將驗(yàn)三收結(jié)果三報(bào)農(nóng)業(yè)三部發(fā)展三計(jì)劃司三。驗(yàn)收條三件：（1）完成三批準(zhǔn)的三項(xiàng)目可三行性研三究報(bào)告三、初步三設(shè)計(jì)和三投資計(jì)三劃文件三中規(guī)定三的各項(xiàng)三建設(shè)內(nèi)三容；（2）系統(tǒng)三整理所三有技術(shù)三文件材三料并分三類立卷三，技術(shù)三檔案和三施工管三理資料三齊全、三完整。（3）土建三工程質(zhì)三量經(jīng)當(dāng)三地建設(shè)三工程質(zhì)三量監(jiān)督三機(jī)構(gòu)備三案；（4）主要三工藝設(shè)三備及配三套設(shè)施三能夠按三批復(fù)的三設(shè)計(jì)要三求運(yùn)行三，并達(dá)三到項(xiàng)目三設(shè)計(jì)目三標(biāo)；（5）環(huán)境三保護(hù)、三勞動(dòng)安三全衛(wèi)生三及消防三設(shè)施已三按設(shè)計(jì)三要求與三主體工三程同時(shí)三建成并三經(jīng)相關(guān)三部門審三查合格三；（6）工程三項(xiàng)目或三各單項(xiàng)三工程已三經(jīng)建設(shè)三單位初三驗(yàn)合格三；（7）編制三了竣工三決算，三并經(jīng)有三資質(zhì)的三中介審三計(jì)機(jī)構(gòu)三或由當(dāng)三地審計(jì)三機(jī)關(guān)審三計(jì)。3.驗(yàn)收內(nèi)三容：（1）項(xiàng)目三建設(shè)總?cè)w完成三情況建設(shè)地三點(diǎn)、建三設(shè)內(nèi)容三、建設(shè)三規(guī)模、三建設(shè)標(biāo)三準(zhǔn)、建三設(shè)質(zhì)量三、建設(shè)三工期等三是否按三批準(zhǔn)的三可行性三研究報(bào)三告和初三步設(shè)計(jì)三文件建三成。（2）項(xiàng)目三資金到三位及使三用情況資金到三位及使三用是否三符合國(guó)三家有關(guān)三投資、三財(cái)務(wù)管三理的規(guī)三定。（3）項(xiàng)目三變更情三況項(xiàng)目在三建設(shè)過三程中是三否發(fā)生