某市地塊策劃初報

項目研判產(chǎn)品規(guī)劃市場定位形象定位1項目研判誰為我來？解讀樓市政策項目研判1■南昌市3月1日正式實施“限購令”

本案地處南昌縣，不在“限購”范圍，有利二次置業(yè)及投資

■4月，南昌公布“限漲令”南昌房價控制目標(biāo)：新建住房價格上漲幅度控制在10%以內(nèi)?！?月18日，銀行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.5個百分點 持續(xù)加息是一柄雙刃劍，一方面有利于緩解中國居民儲戶負(fù)利率局面，另一方面，也一定程度上抬升了中國企業(yè)和房貸消費者的融資成本?！?月1日起，南昌所有商品房（包括二手房）實行“明碼標(biāo)價”和“一房一標(biāo)價” 此規(guī)定為經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價銷售，同時也意味物價部門正式介入房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中。解讀樓市政策項目研判1■市場動態(tài)：土地市場：3月：成交11宗居住及商業(yè)性質(zhì)土地，共871.24畝，樓面均價2031.51元/平米；4月：成交4宗居住及商業(yè)性質(zhì)土地，共283.18畝，樓面均價2029.78元/平米；住宅市場：3月：成交511套，總成交面積6萬㎡，均價5990元/㎡；4月：成交1281套，總成交面積13.25萬㎡，均價7121元/㎡；商業(yè)市場：3月：成交570套，總成交面積65416.78㎡，均價9347元/㎡；4月：成交534套，總成交面積38976.63㎡，均價11090元/㎡。解讀樓市政策項目研判13月南昌市開始正式限購，開發(fā)商與購房者觀望氣氛最濃，成交最低迷，不到10萬方，4月份剛性需求釋放，迎來樓市小陽春。解讀樓市政策項目研判1南昌市2011年住宅均價連續(xù)幾個月下滑，但是總體水平仍在10年均價之上，可見調(diào)控中的房價依然堅挺。解讀樓市政策項目研判12011年上半年樓市關(guān)鍵詞總結(jié)物價上漲/樓市調(diào)控/土地拍賣遇冷/商業(yè)走高角斗地產(chǎn)江湖項目研判1青山湖、紅谷灘，城東城西雙翼飛。紅角洲、鳳凰洲，西外環(huán)路圍城西。青云譜、象湖圈，版塊形成促城南。新四城、名盤集，朝陽片區(qū)蓄勢發(fā)。股市跌，房價漲，新政頻出影響大。城市化，日益新，單核之城需求勁。炒客壓，土地緊，理性供需兩面看。限購令，保障房，力促房產(chǎn)健康行。銀根緊，需求勤，市場行情看政情。南昌樓市現(xiàn)狀望城組團新建縣灣里組團昌北組團樂化組團紅谷灘新區(qū)朝陽陽洲象湖新城城南板塊昌東板塊瑤湖組團京東板塊市中心板塊新區(qū)市政府八一廣場角斗地產(chǎn)江湖項目研判1角斗地產(chǎn)江湖項目研判1角斗地產(chǎn)江湖項目研判1市場特點客戶特征資源：象湖、雄溪河、八月湖、撫河古道，環(huán)境污染少，空氣清晰怡人規(guī)劃：疏散舊城人口的中低檔大型居住區(qū)配套/交通：配套嚴(yán)重缺乏，個盤樓盤較為突出開發(fā)企業(yè)實力參差不齊，實力不均供應(yīng)量巨大，競爭異常激烈同質(zhì)化競爭，無統(tǒng)一規(guī)劃，各自為戰(zhàn)，較多資源浪費來源：周邊、南昌縣，南昌市區(qū)置業(yè)目的：以自住為主職業(yè)：城市普通白領(lǐng)，周邊院校老師，南昌縣企業(yè)人士；特征：購買力一般，對價格敏感未來走勢大盤云集，供應(yīng)量巨大，長期競爭都很激烈；項目品質(zhì)感逐步提高。區(qū)域價值產(chǎn)品特征個別項目品質(zhì)感較強，以多層為主，少量的高層、洋房和別墅主力面積：2房70-85，三房89-130價格：2400-3200；□江西奧林匹克花園□力高國際城□幸福時光□保集半島□恒大項目□豐源醇和□景城名郡□夢里水鄉(xiāng)25-30分鐘象湖新城：地處偏遠，大規(guī)模中低檔居住區(qū)，剛性需求、年輕人首次置業(yè)為主，舊城人口疏散地；大盤云集，同質(zhì)化競爭激烈；配套嚴(yán)重不足，入住率低。角斗地產(chǎn)江湖項目研判11、是隊友：本案借勢南昌小商品城的崛起，共同炒熱象湖濱江片區(qū)；2、是對手：南昌小商品城擁有住宅產(chǎn)品，必然分流本案住宅客群，差異化競爭是關(guān)鍵！項目本體分析項目研判1地理所在項目本體分析項目研判1◆本地塊位于象湖新城濱江片區(qū)（東新鄉(xiāng)），撫生路與八月湖路交界處。

◆地塊東面為大洲村安置房和小商品城一期（優(yōu)勢：商機天然云集）

◆西面是浙江銀億開發(fā)用地（優(yōu)勢：人氣逐漸聚集）

◆南面面是東新鄉(xiāng)人民政府、實驗小學(xué)和東岳村、小洲村的安置房用地（優(yōu)勢：教育先行配套）

◆北面為八月湖路和小商品城配套用地，地鐵四號線將此路過。（優(yōu)勢：未來交通便利）項目本體分析項目研判1項目地塊目前劣勢匯總1、處江湖之遠，在大眾心理比象湖板塊還遠；2、周邊配套不完善，一片空白之地；3、與小商品城為鄰，形成不了高尚居住氛圍；4、目前無任何公交線路，行路難為一大購房心理障礙。項目本體分析項目研判1技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1、用地性質(zhì)：商住用地（90㎡以下小戶型占總建筑面積100﹪）2、地塊20畝（商業(yè)用地面積占總用地面積比例不得低于50%）3、容積率：2.94、建筑密度為：35%5、綠地率：26%6、建筑間距（住宅）：多層1:1H，高層1:0.8H7、建筑物退界：主朝向多層距用地界線不應(yīng)少于0.55H且不少于9米，高層距用地界線不少于0.40H且不少于24米，次朝向建筑物多層距用地界線不應(yīng)少于3米，高層距用地界線不少于6.5米。8、退道路紅線：多層退八月湖路道路紅線10米，退撫生路道路紅線6米，高層退八月湖路道路紅線15米，退撫生路道路紅線8米。9、公建公攤費用按縣政府統(tǒng)籌安排承擔(dān)。10、主入口方位：北，東。11、停車泊位：商業(yè)1PS/100㎡，住宅1PS/2戶。項目本體分析項目研判1“90㎡以下小戶型占總建筑面積100﹪”規(guī)劃指標(biāo)+“地理偏遠”的現(xiàn)狀注定：本案目前只能成為低總價+小戶型社區(qū)！項目本體分析項目研判1誰為小戶買單？一、就近原則南昌小商品城業(yè)主或經(jīng)營者。二、不限購原則低總價小戶型又不限購，投資熱門不二法門，鎖定投資客。三、現(xiàn)實原則22-30歲青年人，婚房過渡置業(yè)需求，小戶型渴望大空間。項目本體分析項目研判1本案潛在三大客戶群需求經(jīng)商者：可辦公可住投資者：可租可用青年人：一個過日子的家項目研三判產(chǎn)品規(guī)三劃市場定三位形象定三位2產(chǎn)品規(guī)劃我為誰三來？青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2青年人三群對可三能發(fā)生三的家庭三活動的三選擇（%）（本數(shù)三據(jù)來源三于萬科三青年住三宅模式三調(diào)查報三告）青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2行為一三：吃飯1、盡三管目前三青年群三體在外三就餐比三率高，三但在家三做飯、三吃飯的三行為頻三率仍相三當(dāng)高。三我們推三斷其中三快餐、三外賣和三速食食三品的可三能占一三定比例三。2、就三餐地點三選擇上三，在正三式餐廳三吃飯的三占6成以上三，而對三于餐廳三容納人三數(shù)的選三擇也表三明，獨三立餐廳三對于大三部分青三年人群三而言仍三具有相三當(dāng)重要三的作用三，且日三常使用三率并不三低。3、選三擇在客三廳、廚三房等吃三飯的約4成，這三對于客三廳或廚三房的空三間設(shè)計三提出新三的可能三。4、通三過與“三家庭會三客”項三的比較三發(fā)現(xiàn)，三聚餐吃三飯是會三客的主三要方式三。而請三客頻率三越高，三餐廳承三擔(dān)的會三客功能三越重要三。青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2行為二三：朋友三聚會1、客三廳作為三朋友聚三會的最三主要活三動場所三，承載三了聚會三聊天、par三ty、打麻三將等諸三多活動三。2、將三近7成的居三住者選三擇吃飯/聊天作三為待客三方式，三因此餐三廳實際三是使用三率很高三的場所三。3、令三人不解三的是，三麻將/棋牌行三為大部三分發(fā)生三在客廳三，而選三擇餐廳三者卻非三常少。三如果是三打麻將三，需要三專門高三度的四三人桌椅三，不能三簡單以三茶幾代三替。那三么為什三么大部三分居住三者不直三接在餐三廳利用三餐桌，三而是選三擇在客三廳另支三桌子？三又或者三絕大部三分時候三只是用三茶幾打三牌而已三？4、露三臺對于三朋友聚三會而言三，是富三有吸引三力的場三所。根三據(jù)《青三青后評三估》，三燒烤等三露天活三動是頗三受青年三人歡迎三的方式三。5、朋三友聚會三行為選三擇在“三廚房”三的極少三。這是三否說明三一起燒三菜做飯三這樣的三活動并三不常見三？青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2“第二三個臥室三”、“三第三間三臥室”三與“書三房”之三間的關(guān)三系。行為三三：客人三留宿青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2行為四三：看電視1、“三在客廳三看電視三”仍是三日常生三活不可三或缺的三一部分三。80%以上青三年人群三仍保持三看電視三這一基三本的生三活習(xí)慣三。只有20％青年三人很少三看或從三來不看三。2、隨三著網(wǎng)絡(luò)三的出現(xiàn)三，看電三視行為三的“重三要性”三已有所三下降，三但“必三要性”三受影響三并不大三。3、平三板電視三接受度三日益增三高，普三及程度三增加。三平板電三視體量三較GRC小，但三是否會三實質(zhì)性三影響客三廳面寬三或臥室三面寬？三或者還三有其他三影響？4、發(fā)三生在獨三立餐廳三的選擇三極低，三但個人三認(rèn)為這三說明不三了“吃三飯時是三否看電三視”這三一行為三的選擇三傾向。5、發(fā)三生在主三衛(wèi)的選三擇極低三，可能三說明“三泡澡時三看電視三”屬于三個案奢三侈需求三。青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2行為五三：看D三VD一、采三用DVD機和電三視結(jié)合三的方式三：“看電三視”和“看DVD碟片”的活動三空間選三擇頻率三很接近三，這表三明“用電視三機看DVD三”者應(yīng)占三大多數(shù)三。采用“一組沙三發(fā)＋電三視機柜”解決小三型家庭三影院仍三是目前三的主流三模式。目前平三板電視三帶DVD功能已三有普及三之勢。三意味著三專門的DVD機未來三也可能三消失。如對音三響效果三要求較三高，音三箱系統(tǒng)三仍不可三或缺。二、采三用電腦三：在選擇三采用電三腦的情三況下，三行為發(fā)三生在客三廳或主三臥的頻三率大大三高于書三房。選擇書三房上網(wǎng)三的頻率三僅40-三50%，而在三書房看DVD者僅5%左右，三這表明三選擇電三腦作為三看DVD工具者三非常少三，絕大三多數(shù)使三用者選三擇電視三機＋DVD機。三、采三用家用LED投影機三：目前尚三無具體三的數(shù)據(jù)三可以表三明青年三群體中三有多少三選擇購三置家用三投影機三＋屏幕三看碟，三但隨著三家用投三影機價三格下降三到可接三受范圍三（普及三型1.5萬元左三右），三在4米面寬三的居室三內(nèi)享受80-三100英寸畫三面確實三很有誘三惑性。三我們認(rèn)三為這代三表未來三可能的三趨勢之三一。家用LED投影儀三對客廳需三求面寬4米以上三，面積20平米以三上為宜。青年群三體住宅三行為模三式行為六三：上網(wǎng)一、上三網(wǎng)行為三方式1、傳三統(tǒng)網(wǎng)線目前住三宅設(shè)計三一般會三在客廳、三主臥、三書房三三處提供三網(wǎng)絡(luò)插三口。而實三際使用三中，次臥等也有三可能有三上網(wǎng)的三需求。三在過去三的項目三中，時三常會對三到底哪三些房間三應(yīng)設(shè)置三網(wǎng)絡(luò)插三口問題三有爭議三，這也三是客戶三投訴較三集中的三問題之三一。2、無三線網(wǎng)絡(luò)家用無三線路由三器＋筆三記本，三便可解三決家內(nèi)三隨時隨三地上網(wǎng)三的問題三。甚至三廚房、三衛(wèi)生間三等區(qū)域三也可抱三著筆記三本舒適三的瀏覽三網(wǎng)頁。三不再受三到網(wǎng)線三、網(wǎng)絡(luò)三插口的三局限。二、上三網(wǎng)行為三分析1、在三主臥中三上網(wǎng)的三選擇率三最高，三超過1/2。結(jié)合三后文“三工作”三、“看DVD”活動三，我們?nèi)梢哉J(rèn)三為主臥三承擔(dān)了三較傳統(tǒng)三更多的三信息接三收功能三，甚至三超過專三門的書三房。2、選三擇在客三廳上網(wǎng)三的比例三約1/5。但是三客廳中三主要家三俱——三沙發(fā)和三茶幾的三高度關(guān)三系并適三合長時三間舒適三的使用三電腦，三筆記本三電腦放三置在膝三蓋上也三不適合三長時間三使用。3、選三擇在餐三廳上網(wǎng)三的人幾三乎沒有三。這表三示雖然三餐桌椅三高度合三適，但三居住者三似乎并三不習(xí)慣三使用餐三桌作為三臨時的三電腦桌三使用。4、綜三合以上3點，可三考慮主臥或三客廳中三設(shè)計專三門的上三網(wǎng)區(qū)——不三僅僅只三是提供三一張書三桌，而三是更為三舒適、三功能更三多樣化三的區(qū)域三。產(chǎn)品規(guī)劃2青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2行為七三：工作1，如三果假設(shè)三“工作三”全部三是使用三電腦的三行為，三那么對三比“上三網(wǎng)”行三為，在三書房內(nèi)三進行的三頻率有三較大上三升，而三在主臥三內(nèi)進行三的則明三顯下降三。這表三明“在三家工作三”需要三更為安三靜、封三閉和獨三立的空三間，不三希望受三到干擾三。2，近1/3的人群三選擇在三主臥工三作，近1/2的人選三擇在主三臥上網(wǎng)三，這表三示確實三有相當(dāng)三一部分三人日常三在主臥三中放置三、使用三電腦。青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2行為八三：更衣1、超三過9成的青三年群體三有回家三立刻換三衣服的三習(xí)慣。三更衣地三點的選三擇依次三為主臥三（80%以上）三、主臥三衣帽間三（5％左右三）、進三門處衣三帽間（2％左右三）。2、在三主臥更三衣占絕三大多數(shù)三，表示三將當(dāng)季三衣物、三家居服三基本存三儲在主三臥衣柜三是普遍三行為。3、在三主臥衣三帽間更三衣的選三擇頻率三低，可三能是因三為目前三市場上三針對青三年人群三的中小三戶型帶三主臥更三衣間較三少的緣三故。4、在三進門處三衣帽間三更衣的三選擇頻三率極低三，這表三示絕大三部分居三住者考三慮到個三人隱私三，并不三愿意將三家居服三放置在三離門近三的位置三。青年群三體住宅三行為模三式行為九三：梳裝三打扮一、梳三妝行為三對環(huán)境三的要求三：1、鏡三面光線三充足，三最好是三自然光三；2、較三大的臺三面，堆三放化妝三品瓶瓶三罐罐；3、臨三近洗手三臺。4、化三妝桌最三好是獨三立使用三的，不三再承擔(dān)三寫字臺三等其他三功能。二、大三部分居三住者選三擇在主三臥梳妝三打扮，三結(jié)合“更衣”項分析三得出，三主臥是三承擔(dān)出三門前的三準(zhǔn)備工三作的主三要空間三。以主三臥靠窗三位置擺三放梳妝三臺方式三解決此三項行為三是常見三方式。三、少三數(shù)居住三者選擇三在主衛(wèi)三梳妝打三扮，可三能是由三于目前三中小面三積住宅三設(shè)計，三主衛(wèi)面三積并不三充裕（三一般僅三布置三三件套，三四件套三都很少三見），三不太可三能寬裕三的放下三坐凳。三另外如三果是暗三衛(wèi)則感三覺更加三不好。三但主衛(wèi)三中有洗三手臺，三比較便三捷。如三果希望三引導(dǎo)客三戶在主三衛(wèi)化妝三，那么三對于主三衛(wèi)生間三的環(huán)境三就提出三更高的三要求。四、中三小戶型三住宅中三不可能三設(shè)計專三門的化三妝間，三但一個三相對完三整、采三光良好三、桌椅三獨立的三梳妝空三間對女三性而言三吸引力三很大。產(chǎn)品規(guī)劃2青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2行為十三：洗衣1、此三項調(diào)研三結(jié)果與三目前市三場上中三小戶型三設(shè)計提三供的洗三衣機位三有較大三出入。三常見洗三衣機位三布置選三擇順序三一般是三：次衛(wèi)三、廚房三、廚房三封陽臺三、客廳三陽臺、三主衛(wèi)、三單獨洗三衣機位三等等。2、選三擇在“主衛(wèi)洗三衣”的頻率三相當(dāng)高三。這可三能因為三青年群三體家中三僅1-2人居住三，在主三臥衣柜三存放日三常衣物三，在主三臥更換三日常衣三物，在三主衛(wèi)洗三澡時換三衣服，三因此選三擇將洗三衣機放三置主衛(wèi)三，隨手三洗滌。但目前三市場中三小戶型三中在主三衛(wèi)設(shè)置三洗衣機三位的并三不多見三。青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2行為十三一：曬三衣1、超三過6成居住三者選擇三在客廳三陽臺晾三曬衣物三，明顯三大于在三主臥陽三臺晾曬三衣服。三但比較三“洗衣三服”選三項，如三在主衛(wèi)三洗衣，三則晾曬三在主臥三陽臺肯三定比客三廳陽臺三便捷。三分析原三因可能三是因為三目前戶三型設(shè)計三中，客三廳帶陽三臺的普三遍多于三主臥帶三陽臺的三。2、我三國大多三采用懸三掛的方三式晾衣三，近年三來手搖三式伸縮三衣架開三始普及三。懸掛三式晾衣三的缺點三之一是三影響陽三臺景觀三、遮擋三室內(nèi)視三線和美三觀度。三這是需三要在陽三臺設(shè)計三時考慮三的。青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2行為十三二：健三身1，超三過一半三人群“三希望在三家健身三”。其三比例較三預(yù)想的三大。這三說明隨三著生活三條件的三改善，三人們對三健康狀三況的重三視越來三越高。三同時，三青年群三體一般三處于事三業(yè)積累三期，工三作繁忙三，外出三健身不三是很便三利，在三家中不三受時間三等因素三的影響三，隨時三健身具三有相當(dāng)三的吸引三力。2，“三擺放器三械”和三“有塊三地方舒三展身體三”的選三擇比例三差不多三。近年三來跑步三機等器三械價格三也不斷三下降，三進入普三通家庭三越來越三多。3，選三擇“瑜三伽”者三的比例三達到近1/1三0，這表三示目前三學(xué)習(xí)瑜三伽確實三在青年三人群中三較為風(fēng)三行。4，選三擇在客三廳健身三的頻率三約40%，分析三原因可三能因為三客廳空三間大，三可擺放三器械或三舒展身三體。選三擇在主三臥的頻三率約25%，這對三于主臥三空間提三出更高三的要求三。青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2行為十三三：養(yǎng)三花草一、超三過一半三的人群三非常希三望在家三養(yǎng)花草三。綠色三植物可三以增加三家中的三自然感三覺，緩三解情緒三，美化三家居。二、在三家養(yǎng)花三草通常三包括：1、普三通盆栽三植物：三一般需三要經(jīng)常三性澆水三，要曬三太陽。三常放置三在陽臺三、露臺三、入戶三花園等三位置。三這類植三物需要三經(jīng)常性三的照顧三，青年三群體工三作繁忙三，選擇三可能不三是很高三。2、室三內(nèi)裝飾三植物：三室內(nèi)陽三光照射三時間較三短，家三居選擇三植物最三好是以三能較長三時間耐三蔭蔽的三陰生觀三葉植物三或半陰三生植物三為主，三如文竹三、萬年三青、龜三背竹、三棕竹、三虎尾蘭三、橡皮三樹等。三大型的三如橡皮三樹等一三般放置三在較大三的空間三如客廳三、主臥三等。小三型的可三隨處擺三設(shè)在茶三幾、桌三面等位三置。青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2行為十三四：養(yǎng)三寵物一、養(yǎng)三寵物涉三及：（1）寵物三日常活三動空間三：空間三大，開三闊，可三以與主三人親密三接觸。三如客廳三、主臥三、露臺三等。（2）寵物三夜間休三憩空間三：如貓三屋狗屋三等，一三般會放三置于陽三臺、入三戶花園三等位置三。（3）寵物三便溺空三間：如三貓沙盆三。要求三不妨礙三居室感三受、易三于清理三的空間三。如衛(wèi)三生間、三陽臺等三。二、“三非常希三望養(yǎng)寵三物”的三超過1/4，較之三前預(yù)期三的高。三分析原三因，青三年群體三作為白三領(lǐng)，生三活壓力三大，感三情需要三歸宿。三媒體甚三至有“三很多年三輕人選三擇不生三小孩改三養(yǎng)寵物三”之類三的說法三。三、總?cè)w而言三，如豢三養(yǎng)寵物三，則對三于陽臺三、露臺三、入戶三花園等三灰空間三要求較三高。青年群三體住宅三行為模三式產(chǎn)品規(guī)劃2行為十三五：收三藏展示1、收三藏展示三可能包三括照片三陳列和三物件擺三設(shè)兩種三方式。三前者對三“完整三而顯眼三的墻面三”有較三高的要三求，往三往會選三擇客廳三、餐廳三、走廊三的墻壁三。后者三可能需三要置物三架、臺三面等。2、超三過6成的人三選擇在三客廳展三示，由三于客廳三作為接三待客人三的最主三要場所三，在這三里展示三家庭個三性最為三適宜。3、書三房的選三擇比例三也較高三。一般三來說書三房有置三物架，三裝飾作三用強。青年群三體住宅三空間需三求分析三：面積三需求產(chǎn)品規(guī)劃2青年人三群對面三積的選三擇（%）產(chǎn)品規(guī)劃2青年人三群對戶型的選擇（%）青年群三體住宅三空間需三求分析三：居數(shù)三室需求產(chǎn)品規(guī)劃2首次置三業(yè)的居三住年限三意愿（三%)絕大部三分青年三群體生三小孩的三時間，三是在該三首次置三業(yè)的房三屋年限三內(nèi)。且三小孩將三在該住三房內(nèi)成三長到一三定年紀(jì)三。即是三說，該三住房將三跨越該三群體的三生命周三期，從三青年之三家到小三太陽。青年群三體住宅三空間需三求分析三：居室三可變性三需求產(chǎn)品規(guī)劃2選二居三的青年三人群對三第二間三的使用三選擇（三%)主臥書房客廳如果選三擇二居三，第二三間房可三能同時三作為書三房、客三房、父三母留宿三的房間三、預(yù)留三兒童房三、興趣三空間這三5項，三“多功三能”使三用。其中，三“書房三”、“三興趣空三間”這三兩項，三允許第三二間房三和主臥三的聯(lián)系三較緊密三，不必三通過公三共空間三而直接三進入。三“客房三”、“三父母留三宿”、三“兒童三房”，三又要求三此房間三與主臥三無彼此三干擾。青年群三體住宅三空間需三求分析三：居室三可變性三需求產(chǎn)品規(guī)劃2選三居三的青年三人群對三第三間三的使用三選擇（三%)主臥書房次臥客廳如果選三擇三居三，其中三一間一三般是作三為比較三固定的三書房。三此時該三書房與三主臥的三空間聯(lián)三系可以三比較緊三密。另一間三房往往三作為客三房，也三可能作三為興趣三工作室三。從某種三意義而三言，第三三間房三閑置率三較高，三是比較三浪費的三。三居較三二居而三言，跨三越生命三周期的三彈性更三大。但三90以三下三居三往往非三常緊湊三，舒適三度不足三。青年群三體住宅三空間需三求分析三：居室三可變性三需求產(chǎn)品規(guī)劃2青年群三體住宅三空間需三求分析三：房屋三形態(tài)需三求一、對房屋三形態(tài)有三要求的三：包括復(fù)三式、錯三層、挑三空客廳三三項。三選擇比三例分別三在33三%、2三7%、三26%三左右。三這表明三非平層三住宅對三青年人三群而言三具有較三大吸引三力。在定性三階段發(fā)三現(xiàn)，部三分青年三人群認(rèn)三為“復(fù)三式”住三宅比較三“洋氣三”，較三平層住三宅更顯三個性和三活力。三錯層情三況也很三類似。挑空客三廳在資三源緊張三的小面三積住宅三中比較三難以實三現(xiàn)。且三北京目三前規(guī)定三4.9三米以上三要計算三2層面三積。二、對三房屋灰三空間有三要求的三：包括露三臺、入三戶花園三、陽光三房三項三。選擇三比例分三別在2三6%、三26%三、18三%左右三。其中，三露臺一三般屬于三贈送面三積，是三房屋附三加值，三非普及三資源。三在高層三住宅中三設(shè)計類三似空間三一般都三是利用三各地計三算建筑三面積的三方法，三如深圳三兩層以三上不算三面積。入戶花三園在南三方一般三是開敞三式的，三按照陽三臺計算三一半面三積。通三過窗的三設(shè)計，三廳和入三戶花園三之間有三視線的三溝通，三將綠意三引進室三內(nèi)。入戶花三園在北三方，一三般都需三要封閉三。如果三不朝南三，則使三用價值三更小。三比較起三來，陽三光房更三適合北三方的氣三候。以上3三個空間三的共同三特征為三“可與三戶外有三直接接三觸、面三積適合三一定的三活動、三以便改三善室內(nèi)三環(huán)境“三。產(chǎn)品規(guī)劃2青年社三區(qū)規(guī)劃三設(shè)計要三素本案三借鑒：1、8三9㎡小三三房；2、創(chuàng)三新戶型三，多贈三送空間三；3、社三區(qū)配套三，滿足三青年各三種生活三所需；4、4三.89三米層高三LOF三T小戶三型；項目社三區(qū)規(guī)劃三建議產(chǎn)品規(guī)劃2客群與三產(chǎn)品對三應(yīng)總結(jié)項目社三區(qū)規(guī)劃三建議產(chǎn)品規(guī)劃2項目社三區(qū)規(guī)劃三建議產(chǎn)品規(guī)劃2項目主三要經(jīng)濟三指標(biāo)項目社三區(qū)規(guī)劃三建議產(chǎn)品規(guī)劃2建筑示三意圖項目社三區(qū)規(guī)劃三建議產(chǎn)品規(guī)劃289平三米三房三示意圖三一項目社三區(qū)規(guī)劃三建議產(chǎn)品規(guī)劃289平三米三房三示意圖三二項目社三區(qū)規(guī)劃三建議產(chǎn)品規(guī)劃2LOF三T公館三建議項目社三區(qū)規(guī)劃三建議產(chǎn)品規(guī)劃2LOF三T公館三建議項目社三區(qū)規(guī)劃三建議產(chǎn)品規(guī)劃2LOF三T公館三建議LOF三T：L三OFT三英語的三意思是三指工廠三或倉庫三的樓層三，現(xiàn)指三沒有內(nèi)三墻隔斷三的開敞三式平面三布置住三宅。L三OFT三發(fā)源于三六七十三年代美三國紐約三的建筑三，逐漸三演化成三為一種三時尚的三居住與三生活方三式。它三的定義三要素，三主要包三括：高三大而開三敞的空三間，上三下雙層三的復(fù)式三結(jié)構(gòu)，三類似戲三劇舞臺三效果的三樓梯和三橫梁；三流動性三，戶型三內(nèi)無障三礙；透三明性，三減少私三密程度三；開放三性，戶三型間全三方位組三合；藝三術(shù)性，三通常是三業(yè)主自三行決定三所有風(fēng)三格和格三局。LOF三T是同三時支持三商住兩三用的樓三型，所三以主要三消費群三體包括三個性上三的和功三能上的三。作為三功能上三的考慮三，一些三比較需三要空間三高度的三，比如三電視臺三演播廳三、公司三產(chǎn)品展三示廳等三；作為三個性上三的考慮三，許多三年輕人三以及藝三術(shù)家都三是LO三FT的三消費群三體，甚三至包括三一些I三T企業(yè)三。本案建三議：鎖定三青年置三業(yè)者，三采用L三OFT三產(chǎn)品格三式，層三高4.三89米三，主力三戶型6三0㎡,三買一層三送一層三，滿足三居家、三創(chuàng)業(yè)、三投資一三體化需三求，使三用面積三大于建三筑面積三，且總?cè)齼r較低三！LOF三T公館社區(qū)功三能配套三建議：入口處三：情人三相思樹三，休閑三座椅，三陽光花三室，卡三通小品三；大堂三入口：三留言板三，點唱三機，飲三水機，三雜志取三閱處，三背景音三樂；檐三出空中三花園處三：跑步三機，自三行車機三，舉重三機等公三共健身三設(shè)施，三跳繩區(qū)三。配套：三迷你酒三吧，小三區(qū)食堂三，洗衣三房，干三洗中心三，書店三，酒店三式商務(wù)三中心等三。項目研三判產(chǎn)品規(guī)三劃市場定三位形象定三位3市場定位天生迷三你！開發(fā)定三位市場定位3案名建三議市場定位3優(yōu)盤主題語三：小城三內(nèi)存多解析1：一指三優(yōu)秀的三樓盤，三另指喻三意電腦三上的優(yōu)三盤，具三有高科三感；解析2：小城三內(nèi)存多三，小社三區(qū)大配三套，小三戶型大三空間。案名備三選市場定位3愛巢主題語三：撫生三路·迷三你生活三第一盤解析1：一個三愛的小三窩，突三顯青年三主題社三區(qū)；解析2：撫生三路，直三指地理三；小戶三型社區(qū)三，點明三社區(qū)屬三性，讓三客戶一三目了然三。項目研三判產(chǎn)品規(guī)三劃市場定三位形象定三位4形象定位達人秀三場！形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4形象定位4THA三NKS三！9、靜夜三四無鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。16:三13:三3916:三13:三3916:三134/2三9/2三023三4:三13:三39三PM11、以我三獨沈久三，愧君三相見頻三。。4月-三2316:三13:三3916:三13Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。16:三13:三3916:三13:三3916:三13Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見三翻疑夢三，相悲三各問年三。。4月-三234月-三2316:三13:三3916:三13:三39Apr三il三29,三20三2314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國三見青山三。。29三四月三202三34:1三3:3三9下三午16:三13:三394月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。。四月三234:1三3下三午4月-三2316:三13Apr三il三29,三20三2316、行動三出成果三，工作三出財富三。。202三3/4三/29三16三:13三:3916:三13:三3929三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點的射三線向前三。。4:1三3:3三9下三午4:1三3下三午16:三13:三394月-三239、沒有三失敗，三只有暫三時停止三成功！三。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有結(jié)三果，但三是不努三力卻什三么改變?nèi)矝]有三。。16:三13:三3916:三13:三3916:三134/2三9/2三023三4:三13:三39三PM11、成功三就是日三復(fù)一日三那一點三點小小三努力的三積累。三。4月-三2316:三13:三3916:三13Apr三-2329-三Apr三-2312、世間三成事，三不