揚州儀征市汽車工業(yè)園配套住宅地塊前期定位報告

儀征汽車工業(yè)園配套地塊前期定位2023/5/101一、儀征房地產(chǎn)市場概況2023/5/102市場印象一級市場：由于工業(yè)的相對發(fā)達，使土地市場的增值速度不高，從而遏制了土地商業(yè)發(fā)展與土地建設(shè)開發(fā)的彈性增長二級市場：商品房開發(fā)體量逐漸增加，銷售節(jié)奏較緩，周期拉長房屋二手市場：以個體代理機構(gòu)為主，全市點狀分布，市場交易氛圍相對較弱開發(fā)商狀況：以江蘇省或揚州地區(qū)開發(fā)商占據(jù)市場主導(dǎo)地位，開發(fā)理念上缺乏創(chuàng)新精神，在照搬成熟地區(qū)開發(fā)理念時缺乏深度理解及一絲不茍地貫徹執(zhí)行，浙江開發(fā)商成為后起之秀，在開發(fā)及銷售理念上領(lǐng)先本地開發(fā)商2023/5/103供需分析在06年樓市逐步回暖的基礎(chǔ)上，07年以來，儀征市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，開發(fā)、銷售狀況較好，供需基本合理，尤其是住房真實需求得到滿足以2007年1-9月為例，儀征市房地產(chǎn)施工面積、銷售面積分別上升了3.2%、28.1%,達到了58.47萬㎡，26.66萬㎡

2023/5/104供應(yīng)產(chǎn)品分析供應(yīng)類型：市場對小高層的接受度相對不高，市場上以多層產(chǎn)品為主，參差少量小高層，其中花園洋房及疊加別墅成為市場供應(yīng)熱點建筑總體布局：布局單一，缺乏靈活性，主要成行列式布局，組團及人車分流不明顯建筑體：立面色彩單調(diào)，設(shè)計線條以直線、立體形狀為主，部分洋房出現(xiàn)退臺形式戶型面積：多層住宅以三房兩廳為主，面積在90-130平米之間；疊加別墅則在140-180平米左右，雙拼和聯(lián)排則在240-260平米左右2023/5/105價格走勢目前儀征的房價在揚州下屬縣市屬于低洼地帶，這兩年上漲的幅度相對較低，以目前儀征在售的屬于當(dāng)?shù)馗邫n樓盤的銀都錦繡家園為例，2005年9月份開盤單價起價為1800元/平方米，最高價為2500元/平方米，而到了2008年1月份三期開盤，目前均價在3200元上下2023/5/106二、典型個案分析2023/5/107鳳來儀花園首個低密度疊加別墅社區(qū)開發(fā)商：揚州潤弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑商：南通五建規(guī)劃設(shè)計：南京泛華建設(shè)有限公司景觀設(shè)計：深圳同心碧園景觀設(shè)計有限公司占地面積：134.7畝建筑面積：10.69萬㎡，其中住宅9.96萬㎡，配套公建0.73萬㎡綠地率：39.5％容積率：1.19建筑密度：25.3％主力戶型:189、92、142㎡銷售價格：2500元/㎡2023/5/108★產(chǎn)品特點超大間距，日照系數(shù)1:1.5以上超大花園，一層住戶享有60㎡的庭院，南向雙陽臺，上層住戶帶有35㎡大露臺39.5%綠地率，打造鳳凰文化為主題的中心景觀區(qū)層高3米，一層4.2米挑高客廳，餐廳與客廳之間錯層設(shè)計2023/5/109★項目印象鳳來儀花園是潤宏房產(chǎn)根據(jù)地塊現(xiàn)狀、規(guī)控等要求，并結(jié)合當(dāng)時儀征市場供應(yīng)情況推出低密度疊加別墅社區(qū)產(chǎn)品推出時在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ膭?chuàng)新性，一定程度上改變了當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌臻g感弱、品質(zhì)差的現(xiàn)狀，同時又有別于容易出現(xiàn)的區(qū)位偏（配套程度低、入住率低）、總價高、物業(yè)維護壓力大等問題的別墅項目。消費者新鮮感較強，同時也滿足部分買不起別墅而又想住別墅的消費者心理需求同時開發(fā)商結(jié)合項目周邊無商業(yè)配套的現(xiàn)狀，在地塊西北面即項目的主入口處配置了集購物、休閑、娛樂為一體的商業(yè)用房——鳳來儀廣場作為社區(qū)配套，滿足社區(qū)及周邊居民生活需求。因此該項目推出市場時，市場接受度尚可，但受周邊環(huán)境的客觀因素限制，去化較緩2023/5/1010★存在問題產(chǎn)品套型結(jié)構(gòu)配置缺乏合理性：1、“夾心餅干”建筑單體上疊加與普通單層相雜，購買群體和消費層次的差異性使得社區(qū)檔次形象上不去.2、疊加套型過于單一和簡單，無太多的創(chuàng)新；無法體現(xiàn)出大戶型的檔次和舒適性

市民中口碑相對不好：房子不好銷售－－開發(fā)商為了降低成本，偷工減料－－造成房子的品質(zhì)下降－－樓盤的信譽降低

2023/5/1011銀都錦繡花園

儀征第一品質(zhì)社區(qū)、儀征首席人文景觀住宅、2005全國人居經(jīng)典建筑金獎、全國人居經(jīng)典環(huán)境金獎的獲得者開發(fā)商：揚州市銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計：中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計研究院景觀設(shè)計：加拿大LSK國際建筑師事務(wù)所市場推廣：西元代理/西地廣告占地：7.8299萬㎡總建：13.2866萬㎡，其中住宅104475㎡建筑密度：35%綠地率：35%總戶數(shù)：808戶機動車停車位：429輛。容積率：多層容積率1.50，高層容積率3.3銷售價格：3000元/㎡

2023/5/1012★產(chǎn)品特點全框架結(jié)構(gòu)，個性、靈活、可自由分割的成長型使用空間有別于其他磚混結(jié)構(gòu)小區(qū)“樂普牌劈開磚”作為外墻面磚，立面端莊典雅壁厚1.4mm的“協(xié)和”鋁合金窗，雙層中空玻璃，保溫降噪性能較好屋頂采用世界著名品牌“歐文斯科寧”瓦，保溫性能良好“美家園”斜屋頂窗，優(yōu)質(zhì)美觀框架梁、柱與砌體交接處采用鋼板網(wǎng)片及玻纖布連接、所有外墻底全部設(shè)上翻砼止水條等新技術(shù)的在儀征首次運用戶型設(shè)計多樣化，面積控制在70-140平方米之間，為客戶提供多種戶型選擇，符合客戶對置業(yè)的多樣性需求東西邊套八角窗設(shè)置，提供270度觀景視眼2023/5/1013★項目印象作為錦繡家園的開發(fā)商，銀都在儀征引入了浙江的開發(fā)理念和推廣手法，從產(chǎn)品細節(jié)找手，以品質(zhì)打動客戶，成為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)的樣板，銷售價格也是當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿，一二期順利銷售并已交付，目前三期熱售中項目在綠化布局上以中心景觀軸形成視覺通廊，最大程度將綠色引入家家戶戶的窗口，在綠化環(huán)境的集中宅間綠地的環(huán)境均好性方面，進行了合理的安排，同時結(jié)合豎向設(shè)計，形成了立體化的綠化效果。小區(qū)的中央花園及南側(cè)兩個組團采用了半地下室的設(shè)計空間，使得這部分庭院是一個完完整整的步行生活單元建筑風(fēng)格有著水鄉(xiāng)建筑的輕靈感，用現(xiàn)代建筑板材玻璃、欄桿等元素，以紅色墻面磚為主，底層以灰色花崗巖貼面，又顯得穩(wěn)重住宅類型是多層和小高層，主要戶型有4種：二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)和四室二廳二衛(wèi)2023/5/1014南洋尚城開發(fā)商：揚州景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計/建筑設(shè)計：中國建筑上海設(shè)計研究院景觀設(shè)計：新順興園藝景觀設(shè)計公司物業(yè)管理：深圳鴻基物業(yè)管理有限公司全程營銷：南京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司占地：9.276萬總建：11.732建筑密度：29％，綠化率：38％容積率：1.1左右2023/5/1015★產(chǎn)品特點社區(qū)大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化，包括多層小戶型公寓、多層、花園洋房、雙拼、聯(lián)排、疊加別墅景觀打造上，設(shè)計有濃郁南洋風(fēng)情的柔佛中央廣場、淡馬錫湖水系，沿水系種植棕櫚樹規(guī)劃1500平方米會所，滿足社區(qū)居民日常休閑活動戶型設(shè)計上多以大面寬、短進深設(shè)計采用彩色鋁合金窗、雙層中空玻璃，地埋式污水處理2023/5/1016★存在問題小區(qū)規(guī)劃上過于死板，簡單的行列式分布，缺乏組團式安排

產(chǎn)品種類過多，花園洋房套型普通無太多亮點；疊加別墅空間浪費，死角不易利用；多層產(chǎn)品套型設(shè)計過于簡單，無灰色空間安排立面色彩過于土氣，缺乏南洋風(fēng)情之感覺2023/5/1017萬博奧林匹克花園中體奧林匹克花園品牌連鎖社區(qū)開發(fā)商：江蘇萬博集團規(guī)劃設(shè)計：香港海文嘉德國際設(shè)計機構(gòu)占地：200畝總建：21萬㎡其中：住宅15.74萬㎡小高層5.4萬㎡花園洋房0.95萬㎡總戶：約1500戶2023/5/1018★產(chǎn)品特點奧林匹克品牌連鎖社區(qū)，體育運動設(shè)施遍布小區(qū)地中海風(fēng)情西班牙建筑風(fēng)格，米黃主調(diào)，英紅頂瓦戶型全明設(shè)計，大面寬、短進深，通風(fēng)采光較好多層戶型以110㎡左右三房二廳一衛(wèi)和125㎡左右三房二廳二衛(wèi)為主力戶型45%車位配置，人車分流

2023/5/1019★項目印象基于對儀征城市活力的認可及江蘇萬博集團開發(fā)能力認可，萬博奧林匹克花園落戶儀征，開創(chuàng)了全國縣市級連鎖先河萬博奧林匹克花園將“科學(xué)運動，健康生活”的人文理念貫穿于開發(fā)過程每一個環(huán)節(jié)，落實于每個部位作為揚州汽車工業(yè)園區(qū)重點配套項目，特別是處于真州舊城與城東新區(qū)的過渡帶，項目帶動了區(qū)域人居板塊的啟動2023/5/1020三、項目炕地塊概況2023立/4/2覽821規(guī)劃指標(biāo)地理位置依：地塊為璃汽車工業(yè)繁園區(qū)配套用地蠟，位于波汽車工宗業(yè)園四號拿路南側(cè)聯(lián)，寧通姻高速以北漲，一號老路西側(cè)顧，泗大公叼路東側(cè)土地面客積：6紙.57曠公頃，選約98錯.55是畝容積率泊：1.秩0-1咐.2建筑密創(chuàng)度：≤課28%綠地率：譯≥35%用地性扣質(zhì)：居集住用地規(guī)劃要求所：退讓泗涼大公路紅足線20米身，退讓寧通鋸公路邊溝鍬外側(cè)50米理，90姜平方米酷以下戶型占住宅揭面積總量午70％以上202絹3/4摟/2822地塊周膜邊環(huán)境202她3/4敵/2823地塊現(xiàn)狀地塊包弱括大部鄉(xiāng)豐分田地洽和未拆欲遷地塊山，其中木未拆遷已地塊為揚州市延匯通公結(jié)路養(yǎng)護纖工程有科限公司危和曹山磨化纖織受布廠，先近20畝地地塊四援個方向猛環(huán)境地塊東哲面：儀匯征汽車烈工業(yè)園鈔管委會地塊南色面：臨耽寧通高莊速地塊西倦面：泗翁大公路地塊北飼面：太唉平洋地隊塊202骨3/4近/2824環(huán)境污染仍情況空氣：攪與城西遲臨化工帥區(qū)氣味令較濃相這比，該樣區(qū)域相緒對較好肯，但由贏于火電御廠相距危不遠，程有一定回煤灰污昌染噪音：冒地塊處祖于曹山洲公路立職交附近蘆，且臨閘寧通高罪速，車放流量大脂，噪音云污染較筋嚴(yán)重水質(zhì)：地絕塊西北高縮慧，東南低承，落水、穴污水容易屢匯集到地生塊低洼處銅，水質(zhì)一引般地塊交通夕條件交通干道區(qū)：臨貫通釣儀征南北渣的泗大線往及橫穿儀害征東西的映寧通高速交通站寨點：儀沿征汽車危站及火淋車站相唉距不遠公交路碎線：1蘋8路、皺3路、貴4路遠期規(guī)劃窩：寧通高許速寧揚段慎在儀征境福內(nèi)將向北惰移位新建雞，同時，洽恢復(fù)原寧只通公路的論328國戴道功能；宿汽車站北貌移地塊周邊吳商業(yè)配套地塊周撕邊除鳳院來儀在闖建商服比配套外券，無其疫他商服固配套202汽3/4揚/2825四、地驕塊產(chǎn)品苗設(shè)計思疑考202燈3/4干/2826指導(dǎo)思哪想居住性需彈求儀征房考產(chǎn)市場編尚處于斤“改善欠原有居容住條件額”的需濾求階段耍，老百銹姓對居完住內(nèi)外尾空間的演需求特辟點：空疲間占有綢欲較強心，對邊穩(wěn)角利用畫、合理辱布局、窩少公攤蕉、少浪醫(yī)費（無磚效面積紹）等方唇面有明磨顯的傾腫向，這宵就要求根我們做份足內(nèi)部抓文章競爭性疫需求當(dāng)?shù)厥袌龉漠a(chǎn)品“同猶質(zhì)化”較籌為嚴(yán)重，辦產(chǎn)品形式騾上有一定塑創(chuàng)新，品員質(zhì)上有屬題提升的受盆市場追捧篇，加上地勞塊周邊項寇目品質(zhì)相待對較好，鏡如鳳來儀毯花園、奧身林匹克花充園等，要棗求我們的該產(chǎn)品要有寺創(chuàng)新性，梢在吸取各驢個項目優(yōu)渾勢的同時難，與之形羅成差異化右競爭2023泡/4/2道827指導(dǎo)思想地形地螺貌需求地塊處炒于高速輪立交道積路岔口抬附近，單地塊成財西北高任，東南泡低的坡筆勢，要牧求我們出最大化醒利用地陰貌進行鋒產(chǎn)品設(shè)誤計,達絨到地貌鵲與產(chǎn)品之風(fēng)格、癢建筑形棗式的和梢諧統(tǒng)一旬,并爭吼取采光倘、通風(fēng)北的最佳秘效果經(jīng)濟利益豬需求要求我亞們在產(chǎn)級品的設(shè)綿計上達膝到利益哲的“最封大化”頃，但考足慮到當(dāng)杰地市場勻的成熟容度、老擁百姓的略接受度熄，我們時必須有年所準(zhǔn)備塌地規(guī)避傻“由于尖過度創(chuàng)巨新”而訊帶來銷黑售上的驅(qū)風(fēng)險2023肝/4/2礙828設(shè)計思肆路空間利特用的最陳大化：高得房率犯、爭取多匆設(shè)置套內(nèi)齡的灰色空彩間空間結(jié)魚構(gòu)可變脫化：以合理配榆置“親情裹兩代居”疏的方式來埋弱化90莫/70的走規(guī)劃硬性越干擾，力準(zhǔn)爭做到9半9%切合煩儀征當(dāng)?shù)靥莅傩盏膶嵶屉H需求與慈滿足置業(yè)抖選擇立面空間歷的層次化慘：利用地勢筋上的坡度稀，使產(chǎn)品布形式上做孤到富有層進次但變換姓有序景觀取向濫：外部環(huán)勇境的相豆對不利累，要求執(zhí)我們在若內(nèi)部景隱觀的打乓造上做洞足2023蜘/4/2號829幾個要趣點緩沖小廣除場：考慮到地并塊西側(cè)入團口直面高其速立交岔朋口，我們枯在此設(shè)置塘緩沖小廣墊場及綠化圣，一方面蜘作為路口貴繁華交通乏與小區(qū)的呆緩沖及界似面空間，歸另方面又延美化凈化刑小區(qū)入口景觀的繪打造：利用坡蒜地的優(yōu)巡壽勢，在還垂直空想間上做抖足，在舒景觀的射打造上躺要做到仆經(jīng)典耐攪看，經(jīng)桐久耐用猛，易于轉(zhuǎn)管理20米市及30慚米退讓：在20米琴退讓上綠繭化做足，編在30米爐退讓上，耀爭取圍墻及圍入，不飾行的情況犧下，利用俊軟性圍墻辦，圍而通父透，在3畫0米退讓盟強化綠化淡的層次感帽，如：以即水杉做天央然綠色屏懸障，下部凍漏空處以勢灌木填補減配合種植撥，在視覺齒上達到“礦圍、擋、球透、柔”當(dāng)?shù)母泄傩夜嵘{的綠化層住次和檔次停車及鼻人防：坡地現(xiàn)狀蘆使得地下幕人防成本句過高，地崖下停車、局異地人防換安置是較評為妥當(dāng)方加式，50卷-60%唉停車位地素下解決，回40-5喘0%停車順位地上解亡決2023堆/4/2否830五、總體刷規(guī)劃及功反能布局建西議202拔3/4斜/2831項目概述本項目位熊于汽車工窗業(yè)園區(qū)，事四號路南凡側(cè)，一號烘路西側(cè)，站泗大公路曲（曹山路攀）西側(cè).賽用地面積搜6571葡8㎡，總建筑貴面積約女782復(fù)21㎡，容積率端1.1座9，地坡塊現(xiàn)狀給呈西高夾東低，站東面曹熔山路為劇城市主榮干道，覺南面為咐寧通公較路快速鐵路，東鄉(xiāng)豐側(cè)有一增號規(guī)劃負路于地角塊北側(cè)絲式停止，雀并與六陽號路相獸連202芒3/4豪/2832方案比較方案一刺相對方先案二比泄較傳統(tǒng),以滿足容牲積為主要除目的.排排坐艘的形式玩比較單癢一,構(gòu)思上誼無太大電創(chuàng)新.沒有賣般點無法城和周邊筑個案競革爭.所以我陵們最后巾兵器方池案一而析選擇新摧思路的帽方案二202溝3/4液/2833202牙3/4卻/2834202榨3/4奇/2835規(guī)劃構(gòu)思針對用峰地西高飾東低這混一有趣祝和顯著勵的特征雖，采取目了地中是海沿岸擊的建筑鉤風(fēng)格樣恩式，洋肥溢著明將亮和自羅由。小疊區(qū)的空再間組織喇是設(shè)計腔的靈魂驗，在本草設(shè)計中旨，房子喇是原生繪的，綠丙地是原績生的，粒房子不吊再是工起地上堆榮積的產(chǎn)炭物，而醫(yī)是與地勾形地貌錄和諧呼倒應(yīng)，錯包落有致粥的排列低。結(jié)合捆疊加的府廣場，百起伏的到綠地，隨田園牧少歌式的竊詩情畫通意油然閑而生。程在風(fēng)情厲水池旁敬嬉戲，怎在噴泉仗花壇旁像放歌，兔在典雅狡的會所云品茗，切在疊加壤廣場漫租步……收頓悟，思生活之拼美，現(xiàn)洲乎于形最，更體棒之于心2023螺/4/2汽836202庫3/4陳/2837規(guī)劃結(jié)構(gòu)因地塊南擔(dān)側(cè)為坡度搏較大的坡頌道，不宜敵設(shè)置出入殃口，所以寧選擇平整溜面大且為娛城市主干軌道的曹山繳路為小區(qū)棍入口，并盯在地塊東林南側(cè)設(shè)置斥次入口，礎(chǔ)機動車道攀盡量布置卵于地塊外長圍。針對牌地塊東西鐘南較長，煙于西側(cè)布菜置道路劃解分成兩個泰組團，這借種布置最俯大程度地遷使步行系晃統(tǒng)集中于犬地塊內(nèi)部燦，更加有謎效地保證崇了人車分般流，地塊淺內(nèi)部的步鍛行系統(tǒng)利卡用高差設(shè)鞠置廣場景浪觀軸和綠殘地景觀軸，使地塊夫內(nèi)部形革成網(wǎng)狀派連續(xù)的童景觀、勇交往休涂閑系統(tǒng)202誰3/4寧/2838202螞3/4著/2839空間組織本設(shè)計中描采取了建雙筑自由布損置和綠地猾廣場系統(tǒng)漲的網(wǎng)狀結(jié)霧構(gòu)與坡地論自然融合肉，構(gòu)成有潮次序的立竹體景觀軸吃和廊道，六形成縱橫干交錯，互憤相滲透的啟景觀網(wǎng)絡(luò)積。小區(qū)入懶口廣場為劃最高標(biāo)高堆處，進入恨小區(qū)入口謹廣場機動摘車軸兩側(cè)裕道路分流拾入口廣場博與次入口雙廣場相連朝而成的一圾個疊加的加廣場，并出與南側(cè)依濃地塊用地妄線走向而盆形成兩個倦建筑組團驗。小區(qū)入?？趶V場通胖過會所廣急場和坡地里草坪與西盡側(cè)中心景釋觀帶相連岡，形成一練個建筑、窮綠化坡地隙有序結(jié)合謀呼應(yīng)的空辛間形態(tài)2023側(cè)/4/2浸840202梨3/4肢/28412023雜/4/2汽842入口廣教場入口廣場黑最寬處達寫45米，央采用”V”字形布置等，形成一榨種對外部知空間的迎衣入感。入據(jù)口廣場為尤小區(qū)最高鉆標(biāo)高面層扣處，將電浴壓的鐘樓丹會所作為賀入口對景才，為整個缸小區(qū)的外套部形態(tài)提離供了一個讀高層次的旱界面2023殊/4/2飛843202倆3/4旺/2844鐘樓會所金廣場由入口窗廣場步后行11研0米后督，由臺欣階步入販會所廣飄場，會睛所廣場嬌是小曲忠的第二無標(biāo)高面滴層。因沿為鐘樓辱會所廣菌場是小染區(qū)各個賄景觀的帆交錯點鑼，所以岔設(shè)計成職圓形發(fā)擇散式的舅布置形故態(tài)，充據(jù)分營造方空間的歸開敞和跟連續(xù)。片沿東面宰通過環(huán)揮形臺階虜步入坡著度為8偷%的舒卻適草坪戲與西側(cè)促中心綠帽化相連迫為一體尾，沿西彎南則步擺入中心趨廣場2023歲/4/2籍8452023按/4/2桶846中心廣辱場中心廣場錫采用圍合閘式布局，紛采用繞行給臺階與疊泛加花壇相戀點綴呼應(yīng)些，展現(xiàn)豐裹富有趣的森立體景觀肚系統(tǒng)，廣慈場北側(cè)建翁筑依坡地撥而錯落布寇置，生動冰活潑。中獄心廣場沿阻踏步而下劍到達次入熟口廣場標(biāo)墊高面層202綠3/4趙/28472023砍/4/2善848202明3/4境/2849水景休另閑帶小區(qū)西喪側(cè)為水箭景休閑須帶組團行，與次狐入口空爽間和廣洲場景觀墻軸相連涉呼應(yīng)，汁在組團刊中心配震以淺水購浮橋和勒各種景敘觀元素繪結(jié)合步燈行系統(tǒng)士構(gòu)成豐女富的環(huán)蔬境和生寒活氛圍202窯3/4部/28502023瓦/4/2羅851戶型建議目前短柳進深戶斜型因具監(jiān)備光照到充足、通無暗間鞠、通風(fēng)鐮好等優(yōu)磁點深受騎市場追松捧。本項目趙的戶型翠均采用賓10.季5米的蔑超短進宏深，多層櫻可備選晝的戶型盤有92唱.9平布方米、谷96.世9平方錢米、1瀉18平君方米、嫂110浩平方米蛇等二房夸、小三甲房、大勺三房的叫戶型。摧小高層止戶型做括到10收0平方文米三房伴一衛(wèi)和妙110耍平方米誦三房二少衛(wèi)產(chǎn)品方。在滿足拌90/巧70的嶺硬性規(guī)頌定下，晴結(jié)合儀僚征當(dāng)?shù)厥椎氖袌鰶_我們建莫議將7謹0%的滴90平遷方米的繡戶型做死到功能購型小三粗房、部亂分二房拜產(chǎn)品，邁余下3哈0%做誼到三房孤二衛(wèi)的房誠舒適性故產(chǎn)品。2023駐/4/2待852202僚3/4風(fēng)/2853202挽3/4拴/2854202趕3/4篩/2855202岔3/4債/2856202融3/4夕/28572023茫/4/2檔858六、銷售翅價格及銷炊售節(jié)奏建埋議202無3/4勢/2859銷售價仍格價格定位仇原則:參照區(qū)域哪競盤利于促稍銷最大限剃度實現(xiàn)向項目價集值以價格紗契合產(chǎn)幅品定位市場變化貧反映價格具獅有競爭犁力留有余地中，進退有襲據(jù)儀征整訓(xùn)體房價伐上漲幅罰度時間差別曠因素項目自檢身產(chǎn)品擋優(yōu)勢在前面橫所述產(chǎn)概品定位楊的基礎(chǔ)協(xié)上,依據(jù)我公癢司的專業(yè)向策劃和營搜銷團隊實讀力,我們有放信心項輩目入市千時的價蓮格將會沒站在3哪000赤元/平慣方米的倘基礎(chǔ)上,并根據(jù)銷飾售情況逐央步提升,最終實現(xiàn)醬整體銷售敬均價3300纏/平方米逮以上。2023撇/4/2叉860價格策幕略中開高走銷售價格攝范圍可以奇適當(dāng)?shù)睦拼罂臻g,總體價格籮策略實行“中開君高走”，項目以腔適應(yīng)市場價格殖入市:易于快速萌回攏資金奪得市場薦先機搶占目標(biāo)恢客戶群體聚集人拍氣盡量縮各短開發(fā)燈產(chǎn)品的撕銷售周訪期然后依據(jù)嫌市場行情迅以及強有嘗力的整合裙?fàn)I銷推廣具，使銷售倦價格逐漸輩攀高，具啊體的依照當(dāng)?shù)氐墓鹗袌鲂星榍樽兓约皺谖夜镜臋n強力市場醋引導(dǎo)而定:實現(xiàn)項嗚目利潤唇最大化價格的提逢升，利于扯樓盤的形睜象建設(shè)讓已買此客戶心沖理平衡2023元/4/2饅861銷售周關(guān)期及節(jié)槳奏根據(jù)項類目體量棄、區(qū)域砌市場購必買力以爺及營銷障推廣工寧作的節(jié)糠奏性和搖延續(xù)性章，我司筋建議：本項目希開發(fā)和貴銷售分芽兩期進晶行總銷售周裕期預(yù)計18個月至24個月。202付3/4勸/2862七、投詳資收益直分析202微3/4忍/2863經(jīng)濟指標(biāo)用地:崖657咽18㎡總建:墓782是21㎡其中:多貿(mào)層62護937㎡小高層放10碼434奴㎡商鋪24頂00㎡會所24爐50㎡建筑占地呀:136淺5㎡容積率:隆1.19密度:禍20%綠地率蛾:42醋%總戶數(shù):擱7382023答/4/2妥864開發(fā)成本序號項目金額（萬元）備注1.1土地成本40703950萬，契稅3%，印花稅0.05%

1.2前期工程費10961.2.1城市配套費58775元/㎡

1.2.2墻改、白蟻防治、散裝水泥19625元/㎡

1.2.3勘查、設(shè)計、監(jiān)理費等31340元/㎡

1.3建筑安裝工程費

7328

1.3.1多層5664900元/㎡

1.3.2小高層12521200元/㎡

1.3.3商鋪216900元/㎡

1.3.4會所196800元/㎡

1.4基礎(chǔ)設(shè)施及附屬工程

1564200元/㎡1.5人防異地建設(shè)費

391

50元/㎡1.6不可預(yù)見費1441.1~1.5之和×1%

合計145932023既/4/2蚊865開發(fā)費用序號項目金額（萬元）備注2.1管理費用2891.1~1.5之和×2%

2.2銷售費用385銷售收入×1.5%

2.3財務(wù)費用11461*60%×0.63%×18

合計18202023而/4/2歸866銷售收夸入序號項目金額（萬元）備注3.1住宅242123300元/㎡

3.2商鋪14406000元/㎡合計25652202者3/4饞/2867稅金及跌利潤序號項目金額（萬元）備注4銷售稅金及附加1424銷售收入×5.55%

5利潤總額78156所得稅25797稅后利潤5236注：半地拋下車庫成晌本未計入堂該分析開發(fā)以擴自有資拒金40另%計算章，資金醒拆借1盛8個月累，資金執(zhí)均勻投吩入202壞3/4齊/2868結(jié)論投資利潤球率（稅前摟）=利具潤總額/隔總投資成籍本=7815/164癥13*10墳0%=47.遣6%投資利樹稅率=趕所得稅沾/總投凝資成本=257司9/164休13*10走0%=15.塵7%投資利噸潤率（獲稅后）恒=稅后化利潤/凱總投資姨成本=5236/1641巾3*100糞%=31.礎(chǔ)9%202啦3/4誼/2869八、項目期形象推廣女定位2023腦/4/2奇870圣馬克飾廣場（Piaz牢zaS脫anM惡ar