某國際城項目定位報告

蘭喬國際城定位研討華城時代房地產(chǎn)顧問有限公司蘭喬國際城項目小組

目錄第一部分：市場分析一、當前情況下誰是購房者二、為什么第二部分：蘭喬國際城項目定位分析一、地理位置優(yōu)劣勢分析二、產(chǎn)品形式分析三、市場調(diào)研四、該地塊產(chǎn)品定位及風險規(guī)避第三部分：蘭喬國際城２００８年營銷大戰(zhàn)略一、賣點提煉二、營銷策略一期多層、會所、核心景觀區(qū)兌現(xiàn)小寨路演第一部分：市場分析一、當前情況下誰是購房者？蘭喬國際城市場分析--1（1）、剛性的首次置業(yè)者：買房是為了讓自由有安全感，也是對家庭責任感的體現(xiàn)。剛性購房者的購房心里：也許這不是買房子的好時機，但卻是我需要買房子的時機。他們是中小型戶型的主要買家。蘭喬國際城市場分析--1（2）、長期對某一區(qū)域關(guān)注的人：

長期居住在某一區(qū)域，對區(qū)域的情況非常了解，對該區(qū)域過去幾年中，價格的變化及什么樣的房型更適合自己了如指掌。這些人以提高生活品質(zhì)，以投資自用為主，兼有改租為買的首次置業(yè)者。蘭喬國際城市場分析--1（3）、長期的理性投資者：購買目的：1、對抗通脹2、套股按樓3、對未來充滿信心他們是目前豪宅的主要買家蘭喬國際城市場分析--1二、為什么？蘭喬國際城市場分析--2數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)研究中心2008年1月城南住宅各面積段銷售套數(shù)分部50㎡以下：18%50－70㎡：16%70－90㎡：14%90－110㎡：24%110－130㎡：13%130－144㎡：5%145－180㎡：8%188－220㎡：2%260㎡以上：0%50－110㎡：占總成交的72％．蘭喬國際城市場分析--2深圳市2008第二周銷售排名名次項目區(qū)域開發(fā)商總套數(shù)總面積套均面積1茗萃園龍崗佳兆業(yè)16714364.0879.362熙龍灣寶安鴻榮源6112032.749197.423中鐵諾德國際南山中鐵諾德383038.27780.064中城天邑福田綠景332335.83470.045中海西岸華府寶安中海15907.16660.686首地容御南山首地深圳優(yōu)地131121.422588.657旭景佳園2期寶安珠江投資121036.03590.098碧海富通城寶安富通10878.92284.929歐景花園3期龍崗宇宏81025.0065127.3310慢城龍崗承翰投資7634.93892.02以上數(shù)據(jù)來源：深圳市房地局蘭喬國際城市場分析--2從上表可看出：成交量排名前5名的套均面積一方面是大戶型197.42平米一方面是60-80平米的中小緊湊型戶型總結(jié)：在現(xiàn)階段市場理性期，需求量最大的還是中小戶型。蘭喬國際城市場分析--2結(jié)論：

假如在理性的的市場環(huán)境下，首次置業(yè)者反而是市場主力購買者。蘭喬國際城：從規(guī)避市場風險的角度來看，應(yīng)該將主力客戶群定位為首次置業(yè)者及對未來充滿希望人群．蘭喬國際城市場分析--1第二部分：蘭喬國際城項目定位分析一、地理位置優(yōu)劣勢分析蘭喬國際城項目定位分析--1蘭喬國際城的2大重要地理特征：1、位于韋曲，是傳統(tǒng)的老城區(qū)；2、占地規(guī)模大，140-200畝；蘭喬國際城項目定位分析--1西安房地產(chǎn)發(fā)展走勢——向南長安區(qū)于2002年9月16日撤縣設(shè)區(qū)，被稱之為“西安的后花園”，是西安重心南移的大后方。目前長安區(qū)已是新興的住宅新板塊。現(xiàn)階段長安區(qū)大致分為：1、傳統(tǒng)老城區(qū)2、新區(qū)韋郭路（大學城）、郭杜產(chǎn)業(yè)園（西萬路）沿線蘭喬國際城項目定位分析--1新區(qū)的地塊優(yōu)劣勢：

優(yōu)勢：城市規(guī)劃道路狀況優(yōu)良環(huán)境好居住人層次素質(zhì)較高未來發(fā)展前景明朗劣勢：周邊城市配套不完善區(qū)內(nèi)交通差蘭喬國際城項目定位分析--1處在傳統(tǒng)老城區(qū)的蘭喬國際城地塊：優(yōu)勢：地鐵概念城市配套設(shè)施齊全教育齊全，學?？蛇x性多區(qū)內(nèi)交通方便人氣旺盛未來規(guī)劃（南有酒店、辦公區(qū)域）劣勢：文明程度差周邊居住混亂路面狹窄蘭喬國際城項目定位分析--1根據(jù)地理位置優(yōu)劣是分析總結(jié)：1、老城區(qū)的劣勢決定了目前不能夠吸引來自西安買豪宅的客戶2、現(xiàn)階段對于來自西安的中產(chǎn)主流客戶也沒有吸引力蘭喬國際城項目定位分析--1二、產(chǎn)三品形式三分析蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-21、豪三宅（別三墅、低三密度住三宅、城三市豪宅三）2、主三流住宅三（容積三率3左三右，兩三房90三—10三0之間三，三房三120三—14三0之間三，大部三分二次三置業(yè)者三，以提三高生活三質(zhì)量為三目的，三對購房三沒有緊三迫感）3、中三小戶型三社區(qū)（三首次置三業(yè)者，三以解決三基本居三住為目三的，以三兩房為三主（面三積約6三0—8三0之間三），三三房為輔三（面積三約95三—11三5之間三）蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-2本地塊三能否建三豪宅？老城區(qū)三豪宅：市場特三征：客戶以三本區(qū)域三內(nèi)的客三戶為主三，對區(qū)三域外的三高端客三戶缺少三吸引力三。市場條三件：區(qū)域內(nèi)三經(jīng)濟發(fā)三達，普三遍藏富三于民，三擁有一三定數(shù)量三的潛在三客源。長安區(qū)三的現(xiàn)實三情況：經(jīng)濟落三后，高三端客戶三的資源三有限。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-2結(jié)論：本地塊三做豪宅三，本地三缺少消三費力，三對區(qū)域三外的西三安市城三區(qū)高端三客戶沒三有吸引三力。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-2本地塊三能否做三傳統(tǒng)的三主流住三宅？（三90-三140三㎡）老城區(qū)三：主流三社區(qū)市場特三征：1、客三戶要以三本區(qū)域三內(nèi)部客三戶為主三，對區(qū)三域外的三客戶具三有一定三的吸引三力。2、市三場同類三產(chǎn)品較三多，競?cè)隣幖ち胰?。需滿足三的市場三條件：1、本三區(qū)域內(nèi)三的人口三基數(shù)較三大，擁三有數(shù)量三可觀的三消費群三體。2、市三場出現(xiàn)三以下3三大特征三時，才三對區(qū)域三外的消三費者產(chǎn)三生吸引三力?！?、正三處于市三場繁榮三期。（三投資）◎、城三市規(guī)劃三及配套三的重大三利好。三（自用三）◎、價三格吸引三力。（三自用）蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-2結(jié)論：西安城三區(qū)主流三產(chǎn)品供三給量大三，客戶三挑選余三地大，三這類客三戶具有三相對較三強的經(jīng)三濟實力三，對地三理位置三\區(qū)域三社會形三象有一三定的要三求。在三近幾年三，該客三戶群不三會大規(guī)三模的去三韋曲購三買城市三主流住三宅．所以，三蘭喬國三際城1三--2三期，不三要大規(guī)三模提供三城市主三流住宅三產(chǎn)品．蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-2該地塊三能否做三純粹的三中小戶三型社區(qū)三？市場特三征：主要以三區(qū)域外三的，來三自主流三城區(qū)的三客戶為三主力客三戶。長安區(qū)三老城區(qū)三的本地三消費者三不是主三流客戶三的原因三：老城區(qū)三的社會三結(jié)構(gòu)穩(wěn)三定，生三活狀態(tài)三穩(wěn)定?！蚣彝ト巳跀?shù)量三比主流三城區(qū)的三戶均人三口偏多三。◎機關(guān)三、企事三業(yè)單位大多數(shù)三人已經(jīng)三通過分三房、福三利房等三基本解三決了居三住問題◎提高居三住品質(zhì)三的需求三大于滿三足基本三居住需三求?！蛳鄬τ谌髁鞒侨齾^(qū)，以三老城區(qū)三作為工三作地點三的外來三人口數(shù)三量、青三年家庭三數(shù)量，三均低于三老城區(qū)三?！蛐略龃笕推髽I(yè)三很少蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-2區(qū)域外三的客戶三購房原三因：1、主三城區(qū)物三業(yè)價格三高，無三力購買三。2、價三格便宜3、城三市發(fā)展三的預(yù)期區(qū)域外三的客戶三購房需滿足三的市場三條件：1、主三城區(qū)的三房屋價三格高漲三，以超三過了大三多數(shù)青三年家庭三的購買三力。2、項三目離主三流社區(qū)三的物理三距離不三能太遠三。3、有三便利的三公共交三通4、有三概念（三市政規(guī)三劃及重三大的基三礎(chǔ)配套三設(shè)施）三。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-2結(jié)論：長安區(qū)三項目符三合以上三的市場三條件，三可以定三位為純?nèi)獾闹腥粜腿鐓^(qū)。純粹中三小戶型特點：易復(fù)制三，不具三有排它三性、唯三一性在市場三的繁榮三期，皆三大歡喜三，誰后三開盤誰三價格高三。在市場三理性期三，容易三淪為價三格戰(zhàn)。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-2總結(jié)：本地塊三不能做三：豪宅：三不具備三條件，三缺少消三費力傳統(tǒng)主三流社區(qū)三：城區(qū)三供應(yīng)量三大，目三前沒有三大規(guī)模三客戶本地塊三可以做三：中小戶三型社區(qū)但需解三決：面子問三題配套問三題品質(zhì)問三題具體解三決方案三見產(chǎn)品三定位蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-2三、市三場調(diào)研1、周三邊項目三產(chǎn)品調(diào)三研2、客三戶群調(diào)三研3、市三場需求三調(diào)研蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-31、周三邊項目三產(chǎn)品調(diào)三研戶型面積套數(shù)所占比例銷售情況1房45m2352套28%100%2房70m2456套36%100%73m2100%88.7m279%90.2m23房102-121m2434套35%78%133-140m2華城國三際（一三期）:作為長三安路上三代表性三樓盤，三客戶群三體很典三型,分三析該項三目,可三以大致三了解西三安客戶三在泛長三安區(qū)的三置業(yè)需三求特征三；對項目三周邊及三有參考三價值的三樓盤進三行調(diào)研三，目的三是想了三解目前三在售或三已售的三房型中三哪種戶三型售得三最快，三調(diào)研樓三盤：華三城國際三（一期三）、智三慧城、三塞高國三際、蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3戶型面積套數(shù)所占比例銷售情況1房45-50m2260套7%2房66.86m21390套59%100%76.56m2100%78.38m2100%83.76m2100%86.89m298.66m2剩余在售3房102-121m2840套33%100%智慧城三：作為長三安區(qū)大三學城代三表性樓三盤，一三經(jīng)推出三受到工三薪階層三的追捧三。通過三典型項三目中各三戶型的三分配比三例及銷三售走勢三為本項三目的戶三型定位三提供參三考。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3富力·三賽高國三際街區(qū)戶型面積套數(shù)所占比例銷售情況1房43.46m248套6.5%66%2房72-74m2120套29%60%81-83m296套52%3房104m248套38.7%50%110m2120套44%126-133m2120套43.3%其他25.8%分三析三：通過節(jié)三選西安三市北郊三最典型三樓盤富三力·賽三高國際三街區(qū)戶三型配比三分析，三顯示主三力兩房三72-三74m2銷售過三半，面積越三小的戶三型，銷三售率越三高。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3分析：A、智三慧城與三華城國三際做為三典型樓三盤，它三代表西三安客戶三在長安三區(qū)購房三的需求三趨勢；B、面三積越小三的兩房三越受歡三迎，隨三著面積三增大，三出現(xiàn)存三量銷售三；C、針三對都是三工薪階三層：8三0%以三上的客三戶群體三來自于三西安市三工薪階三層；D、追三捧低總?cè)齼r，能三夠滿足三基本居三住功能三；E、小三戶型住三宅受青三睞，為三單身或三二人世三界所準三備；蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3二房三(60三㎡～8三0㎡兩三房兩廳三一衛(wèi))三房三(95三㎡～1三15㎡三三房兩三廳一衛(wèi)三）通過對三項目地三塊周邊三及典型三樓盤分三析可以三看出，三小面積三戶型市三場存量三越來越三少，它三將是項三目區(qū)域三內(nèi)的市三場空白三，而且三對我們?nèi)椖康厝紊嫌腥偁幍娜f郭路三沿線如三憶江南三又以大三戶型為三主，這三對我項三目選擇三差異化三營銷，三添補市三場空白三提供機三會。從戶型三格局調(diào)三研來看三，兩房三是市場三供應(yīng)主三流。主三要受到三市場需三求使然三，80三%以上三的客戶三來自于三西安市三工薪階三層，追三求低總?cè)齼r功能三齊。市場需三求兩房三及三房三戶型面三積區(qū)間三主要為三：總結(jié)：蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3一、市三調(diào)時間三：第一次三：20三08年三1月1三6日—三1月1三8日第二次三：20三08年三2月1三7日、三2月2三4日座談會三：20三08年三2月2三9日二、市三調(diào)對象三：個體經(jīng)三營小業(yè)三主、企三業(yè)人員有意購三房者、三及有一三定消費三能力的三年輕人三、市三調(diào)人數(shù)三：五天共三計市調(diào)三問卷：三512三份其中有三效問卷三：37三1份四、市三調(diào)方式三：抽樣隨三機調(diào)查座談會三調(diào)查2、客三戶群調(diào)三研蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3五、市三調(diào)地點三：1、城三南寫字三樓（1）三高新區(qū)三寫字樓三（杰座三、創(chuàng)業(yè)三廣場、三旺座現(xiàn)三代城、三亞美大三廈）（2）三長安路三沿線寫三字樓（三領(lǐng)先國三際、富三城大廈三、世紀三經(jīng)典）（3）三城南其三他區(qū)域三寫字樓三（老三三屆）2、城三南個體三商城（1）三高新區(qū)三（電子三商城）（2）三長安路三沿線（三三森家三具城）（3）三城南其三他區(qū)域三（雁塔三路賽格三）3、城三南消費三中心（1）三師大華三東服飾三城（2）三小寨好三又多、三飛炫廣三場（3）三東大街三興正元三廣場、三沃爾瑪三超市。4、城三南樓盤三售樓部三處（1）三華城國三際（電三視塔）（2）三榮城（三草場坡三）蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3主體問三卷1、您三目前的三居住區(qū)三域？□城內(nèi)三□城北三□城東三□城西三□城南三□高新三□曲江三□長安三區(qū)2、您三目前的三房產(chǎn)狀三況？□單位三分房三□三自主購三買三□租三賃3、您三現(xiàn)住房三房屋面三積？□40三—50三㎡三□50三—70三㎡三□70三—90三㎡三□三90—三110三㎡三□1三10—三130三㎡□13三0—1三50㎡三□15三0—2三00㎡三□20三0㎡以三上4、您三的未來三購房計三劃？□半年三內(nèi)三□一三年內(nèi)三□三二年內(nèi)三□三年三內(nèi)三□四三年以后三□三無計劃5、您三打算近三期購房三的最主三要原因三是：□需要三有一個三自己的三家三□結(jié)三婚三□三計劃要三孩子三□現(xiàn)三住房太三小□為老三人或孩三子購買三□三出租或三投資6、您三選擇購三房的區(qū)三域？（三限選3三項）□城內(nèi)三□城北三□城東三□城西三□城南三□高新三□曲江三□長安三區(qū)選擇這三個區(qū)域三是因為三___三___三___三___三___三___三___三___三___三___三___三___三___三___三___7、購三房時，三你會優(yōu)三先選擇三：□老城三區(qū)、緊三鄰地鐵三總站的三大規(guī)模三社區(qū)三□新區(qū)三無地鐵三、地面三交通方三便的社三區(qū)為確保三真實、三有效性三，在此三次調(diào)研三問卷中三設(shè)置有三測謊題三，標注三綠色、三紅色部三分均為三測謊題三，標注三陰影部三分為本三次問卷三重點蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-38、您三打算購三買的戶三型及面三積：一室三□3三5-4三0㎡三□4三5-5三0㎡二室三□6三5-7三5㎡三□8三5-9三5㎡三□9三5-1三00㎡三室三□9三0-1三10㎡三□1三15-三130三㎡三□1三30-三140三㎡三□14三0-1三50㎡□四室三及以上9、您三或您的三家庭每三個月可三接受的三購房最三大月供三款是：□1三000三-13三00元三□13三00-三160三0元三□16三00-三200三0元三□20三00-三250三0元□25三00-三300三0元三□3三000三-35三00元三□3三500三-40三00元三□4三000三元以上10、三您或您三的家庭三能接收三的購房三總價為三：□15三—20三萬三□2三0—3三0萬三□三30—三40萬三□40三—50三萬三□5三0萬以三上11、三您購房三時絕對三不會考三慮的區(qū)三域有：三（限選三3項）□城內(nèi)三□城北三□城東三□城西三□城南三□高新三□曲江三□長安三區(qū)12、三您購房三時，認三為最重三要的因三素是：三（限選三3項）□公共三交通三□社三區(qū)景觀三□三戶型布三局三□總房三款三□三社區(qū)配三套□周邊三區(qū)域環(huán)三境三□三開發(fā)商三□產(chǎn)三品附加三值三□物三業(yè)公司13、三您希望三社區(qū)有三哪些功三能設(shè)置三？（限三選4項三）□會所三□三游泳池三□小型三體育活三動場地三□圖書三閱覽室三□商務(wù)三中心□健身三房三□洗三衣店三□三兒童室三外活動三設(shè)施三□三老人活三動中心三□便利三店□快餐三廳三□咖三啡館三□三家政服三務(wù)中心三□社三區(qū)醫(yī)療三服務(wù)站三□14、三如果您三在今后三三年內(nèi)三沒有購三房的打三算，其三最主要三原因是三：（限三選二項三）□現(xiàn)有三住房情三況尚可三□購三房價格三高，無三能力三□三等房價三下跌或三利率下三降□沒有三理想的三地段或三住房戶三型三□等收三入有所三增加三□其他蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-315、三您目前三知道的三高檔樓三盤有哪三些？□和記三黃埔三□蘭喬三圣菲三□綠三地世紀三城三□三曲江公三館三□三楓林華三府16、三您獲得三樓盤信三息的主三要途徑三？（可三多選）□報紙三廣告三□三電視三□三網(wǎng)絡(luò)三□三廣播三□三短信三□三戶外廣三告牌三□三路過□公交三車身及三站牌三□三房展會三□朋友三介紹背景資三料性別：三□男三□三女年齡：三□25三歲以下三□25三—30三歲三□3三0—4三0歲三□三40—三50歲三□50三歲以上職業(yè)：三□工人三□商業(yè)三服務(wù)人三員三□企三業(yè)管理三人員三□三一般職三員三□黨三政機關(guān)三公務(wù)員□教師三/科研三/醫(yī)生三/律師三等專業(yè)三人員三□三軍人/三警察三□三個體經(jīng)三營者□私營三企業(yè)主三□自由三職業(yè)者三□其他三職業(yè)您家庭三常住人三口數(shù)_三___三_人您家庭三平均每三月總收三入:三□20三00元三以下三□三200三0—3三500三□35三00—三500三0□50三00—三700三0三□三700三0元以三上您的文三化程度三：□高三中（中三專、職三高、技三校）三□大三學專科三□大學三本科□研究三生三□研三究生以三上請問您三是：□三本市居三民三□三市外本三省居民三□省三外居民您的姓三名：_三___三___三__三住址：聯(lián)系電三話：_三___三___三___三___三__蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3六、重三點數(shù)據(jù)三題及分三析：（1）三、購房三主因（2）三、支付三能力（3）三、意向三面積（4）三、區(qū)域三因素蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3（1）三、購房三主因蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3您打算三近期購三房的最三主要原三因是：□需要三有一個三自己的三家三□結(jié)三婚三□三計劃要三孩子三□現(xiàn)三住房太三小□為老三人或孩三子購買三□三出租或三投資總計需要一個自己的家結(jié)婚計劃要孩子16043%6418%113%363現(xiàn)住房太小為老人或孩子購買出租或投資437%2412%6117%數(shù)據(jù)分三析及總?cè)Y(jié)：6三4%的三被調(diào)查三者的購三房目的三為擁有三自己的三家、結(jié)三婚。這是典三型的剛?cè)再彿咳枨?。三我們的三市調(diào)對三象（2三5—3三5歲之三間、工三作在城三南的首三次置業(yè)三青年家三庭）普三遍擁有三這種剛?cè)孕枨笕?。剛性三購房需三求是無三法壓抑三或延遲三的，所三以目前三的房地三產(chǎn)整體三大氣候三對這類三購房者三的影響三是最小三的。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3如果您三在今后三三年內(nèi)三沒有購三房的打三算，其三最主要三原因是三：（限三選二項三）□現(xiàn)有三住房情三況尚可三□購房三價格高三，無能三力三□等三房價下三跌或利三率下降□沒有三理想的三地段或三住房戶三型三□等收三入有所三增加三□其三他數(shù)據(jù)分三析及總?cè)Y(jié)：大三多數(shù)被三調(diào)查者三3年內(nèi)三無購房三計劃的三主要原三因均是購房價三格高無三能力、三等收入三增加。這說三明其對三房地產(chǎn)三市場發(fā)三展的敏三感度遠三不如地三產(chǎn)從業(yè)三人員，大多數(shù)三人沒有三持觀望三態(tài)度或三者執(zhí)著三等待房三價的回三落，這對三項目的三銷售是三極其有三利的！總計現(xiàn)有住房情況尚可購房價格高、無能力等房價下跌或利率下降8816%16230%7916%547沒有理想的地段或戶型等收入增加其他6714%10720%448%蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3（2）三、支付三能力蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3您或您三的家庭三每個月三可接受三的購房三最大月三供款是三：□1三000三-13三00元三□13三00-三160三0元三□16三00-三200三0元三□20三00-三250三0元□25三00-三300三0元三□3三000三-35三00元三□3三500三-40三00元三□4三000三元以上數(shù)據(jù)分三析及總?cè)Y(jié)：可接受三月供在三100三0—1三600三元之間三的占5三9%。三取中三間值1三500三元，貸三款年限三30年三（還款三系數(shù)6三4.2三3），三總房款三應(yīng)在3三4萬左三右可接受三月供在三160三0元—三250三0元之三間的占三32%三，取中三間值2三200三元，貸三款年限三30年三（還款三系數(shù)6三4.2三3），三總房款三應(yīng)在4三9萬左三右總計1000—1300元1300—1600元1600—2000元2000—2500元12234%9325%7921%3911%3692500—3000元3000—3500元3500—4000元4000元以上123%103%51%92%蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3您或您三的家庭三能接收三的購房三總價為三：□15三—20三萬三□2三0—3三0萬三□三30—三40萬三□40三—50三萬三□5三0萬以三上總計15—20萬20—30萬30—40萬40—50萬50萬以上3718723%12332%11831%3710%164%數(shù)據(jù)分三析及總?cè)Y(jié)：多三數(shù)被調(diào)三查者其三經(jīng)濟可三承受的三最大購三房總價三在20萬三-40三萬之間，蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3您家庭三平均每三月總收三入:□20三00元三以下三□三200三0—3三500三□35三00—三500三0三□三500三0—7三000□70三00元三以上總計2000元以下2000—35003500—50008623%14740%8122%3715000—70007000元以上359%226%數(shù)據(jù)分三析及總?cè)Y(jié)：大三多數(shù)被三調(diào)查者三其家庭三月收入三為200三0-5三000三元,占6三2%?？沙袚淖畲笕鹿┛钊粦?yīng)超三過總收三入的40%三，即800三-20三00元三。這一數(shù)三據(jù)再一三次確定三，目前三市場大三部分客三戶可接三受月供三款額度為10三00-三200三0元。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3（3）三、意向三面積蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3您打算三購買的三戶型及三面積：一室三□3三5-4三0㎡三□4三5-5三0㎡二室三□6三5-7三5㎡三□8三5-9三5㎡三□9三5-1三00㎡三室三□9三0-1三10㎡三□1三15-三130三㎡三□1三30-三140三㎡三□14三0-1三50㎡□四室三及以上總計一室35—40㎡45—50㎡62%123%共：185%二室65—75㎡85—95㎡95—100㎡2844713%8724%7320%共：20757%三室90—110㎡115—130㎡130—140㎡140—150㎡6117%5014%185%92%共：13838%蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3我們的三市調(diào)對三象計劃三購買戶三型主要三是兩房占三57%三,面積三集中在三85-三95㎡三房占三38%三，面積三集中在三95-三100三㎡蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3（4）三、區(qū)域三因素蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3您選擇三購房的三區(qū)域？三（限選三3項）□城內(nèi)三□城北三□城東三□城西三□城南三□高新三□曲江□長安三區(qū)總計城內(nèi)城北城東城西城南高新曲江長安525245%397%336%397%19338%9718%428%5811%數(shù)據(jù)分三析及總?cè)Y(jié)：大三多數(shù)被三調(diào)查者三偏好城三南和高三新，長安區(qū)三位居第三三。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3您購房三時絕對三不會考三慮的區(qū)三域有：三（限選三3項）□城內(nèi)三□城北三□城東三□城西三□城南三□高新三□曲江□長安三區(qū)總計城內(nèi)城北城東城西城南高新曲江長安74613519%14821%9213%10715%213%538%558%9413%數(shù)據(jù)分三析及總?cè)Y(jié)：最三不受歡三迎的區(qū)三域為城內(nèi)、三城北、三城東，長安三區(qū)不在三其列。注：此三題目與三“購房三時你會三考慮的三因素”三呼應(yīng)，三進一步三驗證了三調(diào)查數(shù)三據(jù)的可三信性。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3購房時三，你會三優(yōu)先選三擇：□老城三區(qū)、緊三鄰地鐵三總站的三大規(guī)模三社區(qū)□新區(qū)三無地鐵三、地面三交通方三便的社三區(qū)總計老城區(qū)、緊鄰地鐵的大規(guī)模社區(qū)新區(qū)無地鐵、地面交通方便的社區(qū)37120355%16845%數(shù)據(jù)分三析及總?cè)Y(jié)：超三過一半三的被調(diào)三查者更三偏好老城區(qū)三、緊鄰三地鐵的三大規(guī)模三社區(qū)，此數(shù)三據(jù)顯示三出本項三目的位三置優(yōu)勢三。這一群三體因為三是普通上三班族，在對三項目的三關(guān)注點三上以公共交三通最為集三中，長三安區(qū)便利的三交通網(wǎng)三絡(luò)以及將來的三地鐵無疑是三對其極三大的刺三激。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3您購房三時，認三為最重三要的因三素是：三（限選三3項）□公共三交通三□社三區(qū)景觀三□三戶型布三局三□總房三款三□社三區(qū)配套□周邊三區(qū)域環(huán)三境三□三開發(fā)商三□產(chǎn)三品附加三值三□物三業(yè)公司總計公共交通社區(qū)景觀戶型布局總房款社區(qū)配套21925%738%12814%9811%8910%711周邊區(qū)域環(huán)境開發(fā)商產(chǎn)品附加值物業(yè)公司17820%344%202%586%數(shù)據(jù)分三析及總?cè)Y(jié)：被三調(diào)查者三關(guān)注點三多在于公共交三通——三周邊區(qū)三域環(huán)境三——戶三型布局等，再三一次體三現(xiàn)出我三們的項三目緊鄰三地鐵的三優(yōu)勢所三在。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3總結(jié)：1、購房三主因——客戶的三剛性需三求、無三計劃購三房主要三原因（三價格高三、無能三力、等三收入增三加）決三定了我三們的目三標客戶三群在購三房態(tài)度三上并無觀三望態(tài)度三，呈主三動爭取三狀。2、支付能三力——其家庭三月收入三為20三00-三500三0元，三可承擔三月供應(yīng)三為10三00—三200三0元；三從可接三受月供三情況看三：可接三受月供三在10三00—三160三0元之三間，占三多數(shù)5三9%，三取中間三值15三00元三，計算三出總房三款最高三應(yīng)在3三4萬左三右;可三接受月三供在1三600三元—2三500三元之間三，占3三2%，三取中間三值22三00元三，計算三出總房三款最高三應(yīng)在4三9萬左三右。3、意向面三積——根據(jù)調(diào)三查顯示三，客戶三意向購三買戶型三面積主要集三中在8三5-9三5㎡的三兩房、三95-三100三㎡的三三房兩類三上。但這三只是客三戶自己三的預(yù)期三，根據(jù)三他們的三支付能三力（月三供）判三斷，期三望值過三高，按總房三款34三萬，預(yù)三估均價三約42三00元三計算，三主力戶三型面積三應(yīng)在8三0平米三左右；三總房款三49萬三，主力三戶型面三積應(yīng)在三115三平米左三右。4、區(qū)域因三素——客戶對本項三目所在三區(qū)域長三安區(qū)并三不排斥、且具三有一定三意向蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-35、在三經(jīng)濟上三可承受三最大房三款集中三在20三-40三萬之間三，可承三受最高三月供在三100三0-2三000三元之間三。在城三南房價三、尤其三是高新三房價持三高不下三的今天三，要想三滿足需三求偏好三及購房三計劃上三的要求三，只有三長安區(qū)三地鐵沿三線項目三才可允三許，而三這正是三本項目三的最大三賣點。三也只有三長安區(qū)三的項目三，可以三使其不三因為經(jīng)三濟條件三而受到三限制，三從而刺三激其改三變原有三購房計三劃，并三在這座三城市擁三有屬于三自己的三家。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3二環(huán)以三南典型三樓盤戶三型及價三格調(diào)研項目名稱主力戶型面積現(xiàn)均價總套數(shù)配比剩余套數(shù)備注泊闌地一房58-664700元/㎡11030.00%62

二房7918450.00%7二房88-9358二房95-10020三房107-1157420.00%28三房107-137㎡4金泰假日花城一房35-53㎡5800/㎡56028.00%225

二房85-99㎡34020.00%166三房125-135㎡101951.00%410世家星城三期二房73-90㎡4300元/㎡37223%85

二房91-105㎡28217%63三房128-130㎡62839%144雙維花溪灣二期二房91-975300元/㎡139280.82%87

二房104-110123二房115-12091三房135-142㎡24113.73%523、市三場需求三調(diào)研蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3項目名稱主力戶型面積均價總套數(shù)配比剩余套數(shù)備注天地源·楓林綠洲一房59-72㎡5100元/㎡909%58

二房76-9418118%16二房98-103116三房112-12226527%74三房124-142100四房147-185㎡40240%160西安綠地世紀城三房122-139㎡6000元/㎡17023%100

四房164-181㎡42056%270楓韻藍灣一期一房33-54㎡3300元/㎡75224%129經(jīng)濟適用房二房83-90㎡91029%156三房100-116㎡62720%108三房116-140㎡47115%81四房146-172㎡37712%65紫薇馨苑二房78-855500元/㎡218455%453

二房90-102350三房113-126㎡91323%340三房129-149㎡67517%251四房150-180㎡2386%89蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3項目名稱主力戶型面積均價總套數(shù)配比剩余套數(shù)備注橡樹街區(qū)

5066元/㎡892

704酒店式公寓曲江南苑二房102-118㎡6200元/㎡26225%87

三房133-153㎡30329%102

三房159-177㎡32431%108

榕青無界一房55-65㎡4800元/㎡90167%546

二房66-7827221%29二房81-8567二房87-9551三房115-12616212%96華城國際一房36-56㎡5100元/㎡50020%158

二房60-8035014%101二房69-8032517%144二房80-9754022%110二房107-12836014%175三房128-142㎡32413%103城市風景都市印象一房54-61㎡5000元/㎡57436%202

二房55㎡322%32二房90-100㎡63840%224三房134-142㎡1288%45

三房150-160㎡483%17蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3項目名稱主力戶型面積均價總套數(shù)配比剩余套數(shù)備注哈佛公館一房59-72㎡4700元/㎡579%29

二房87-102㎡24238%122三房104-106㎡457%22三房143-161㎡29947%150天倫盛世一房44-46㎡5200元/㎡7812%26

一房61-76㎡13621%46二房88-90㎡21433%72三房126-137㎡21433%72瑞鑫摩天城一房50-55㎡4800元/㎡15546%121

二房86-87㎡5015%40二房94-107㎡5015%40三房97㎡5015%40粵漢國際

504

504未開盤玫瑰園-領(lǐng)地

380

351未開盤望庭國際一房36-51㎡5800元/㎡28120%673

一房64-66㎡705%34二房81-86㎡1128%54二房104-126㎡30922%148三房143-145㎡29521%141三房160-173㎡14010%67蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3新西藍二期二房76㎡5250元/㎡6010%30

二房91-99㎡24240%122三房120-124㎡24240%122領(lǐng)先E族(城市皇冠)一房39-56㎡4950元/㎡30644%198

二房59-76㎡30043%194三房93-106㎡9013%58美麗的院子一房35-49㎡4800元/㎡505%122

二房79-91㎡46747%114三房105-106㎡23924%58三房124-143㎡23924%58項目名稱主力戶型面積均價總套數(shù)配比剩余套數(shù)備注蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3戶型戶型平均面積平均價格平均總價一房51㎡4996元/㎡254796元二房92㎡4972元/㎡457424元三房132㎡5068元/㎡668976元結(jié)論：從以上三數(shù)據(jù)可三以了解三到：現(xiàn)今二三房總價三在45三萬屬于三市場價三格平均三上限，三40萬三元之下三屬于市三場較空三白地區(qū)三房總?cè)齼r在6三6萬屬三于市場三價格平三均上限三，55三萬元之三下屬于三市場較三空白地三區(qū)按照產(chǎn)三品定位三，二房三（60三—80三）三—三—總價三（25三.2—三33.三6萬元三）三房（三100三—11三5）—三—總價三（42三——4三9萬元三）此價格三區(qū)間未三超出市三場價格三平均上三限，屬三于市場三較空白三地區(qū)。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-3四、該三地塊產(chǎn)三品定位三及風險三規(guī)避1、產(chǎn)三品定位2、風三險規(guī)避蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4基于對三以上市三場、地三理位置三、產(chǎn)品三形式、三調(diào)研分三析結(jié)論三的處本三項目如三下定位三：（1）三客戶群三定位（2）三產(chǎn)品定三位（3）三戶型面三積定位（4）三價格建三議1、產(chǎn)三品定位蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4（1）三、客戶三群定位三：※年齡：三27—三35歲三之間※在西安三城南工三作的首三次置業(yè)三的年青三家庭及三個人※個人年三收入3三萬—5三萬，家三庭年收三入5萬三-8萬※他們多三數(shù)人來三自西安三之外的三城市及三地區(qū)※受過普三通高等三教育，三有著一三份相對三體面的三工作※大多數(shù)三的人有三小資情三節(jié)，對三于西方三文化及三生活格三調(diào)向往三，不喜三歡沉悶三及老套※害怕被三西安這三座大都三市所拋三棄，對三他們而三言，與三西安產(chǎn)三生最穩(wěn)三定的關(guān)三系就是三能在西三安有一三個自有三物業(yè)；※購房除三了自住三之外，三自有物三業(yè)可以三加強心三理上對三西安的三歸屬感三及社會三身份認三同。主力客三戶群的三內(nèi)心渴三望的氣三質(zhì)：“青年雄三心、積三極進取三、適度三奢華、三包容自三信”蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4（2）三、產(chǎn)品三定位本項目三定位為三高品質(zhì)三、低總?cè)齼r的中三小戶型三社區(qū)，三稱不上三是豪宅三社區(qū),三但是由三于市場三競爭激三烈,本三項目在三首次面三市時，三項目的三整體型三象及社三區(qū)品質(zhì)三要讓人三認為是三豪宅社三區(qū),所三以Ⅰ期分兩三次開發(fā)三：在Ⅰ期時首三先以低三容積率三的形象三面世，三并盡量三做成花三園洋房三或中高三層入市三，以樹三立起樓三盤的價三格標桿三（樓王三），一三期從戶三型到社三區(qū)公共三景觀都三要達到三真正的三豪宅品三質(zhì)．從三而讓市三場認為三本項目三是一個三豪宅樓三盤。從三第二期三開始就三全都是三高層住三宅，戶三型變小三。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4蘭喬國三際城總?cè)?guī)圖（3）三、戶型三面積定三位：二房三(60三㎡～8三0㎡兩三房兩廳三一衛(wèi))三房三(95三㎡～1三15㎡三三房兩三廳一衛(wèi)三）少量豪三宅大戶三型面積區(qū)三間戶型面積區(qū)間套型比例兩房60-80㎡47%三房95-115㎡45%豪宅戶型160-240㎡8%蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4（4）三價格建三議考慮到三我們的三競爭分三布及本三身條件三，在此三我們選三取與蘭三喬國際三城有競?cè)隣幙杀热缘牡娜L安路三項目華三城國際三及本區(qū)三域內(nèi)項三目太陽三新城作三為參考三,對價三格做出三大致預(yù)三估：華城國三際：低三于此項三目均價三約20三%太陽新三城：高三于此項三目均價三約10三%在此價三格范圍三內(nèi)對客三戶有吸三引力2、風三險規(guī)避（1）三、分期三開發(fā)，三以低密三度住宅三帶動整三體社區(qū)三品質(zhì)，三樹立高三檔樓盤三形象避免陷三入價格三戰(zhàn)解決在三長安去三買房沒三面子問三題（2）三、景觀三貝爾高三林設(shè)計三，是長三安區(qū)最三大的地三中海水三景社區(qū)（3）三、攻守三自如的三產(chǎn)品設(shè)三計（戶三型）（4）三、提前三兌現(xiàn)多三層、會三所、核三心景觀三區(qū)，打三消客戶三疑慮（5）三、5月三1日路三演開放三，提前三與客戶三接觸（6）三、設(shè)置三班車及三買房送三車方案三，解決三現(xiàn)階段三陸地交三通問題蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4規(guī)避風三險6重三保險（1）三、分期三開發(fā)，三以低密三度住宅三帶動整三體社區(qū)三品質(zhì)，三樹立高三檔樓盤三形象※避免陷三入價格三戰(zhàn)※解決在三長安區(qū)三買房會三沒面子三的問題長安區(qū)三于20三02年三才撤縣三為區(qū)，三西安城三市居民三的慣有三意識還三保留在三長安區(qū)三是鄉(xiāng)下三農(nóng)村的三觀點上三，認為三在長安三區(qū)買房三會沒有三面子。規(guī)避這三一威脅三，是我三們將項三目定位三為西班三牙高檔三生活品三質(zhì)社區(qū)三，在保持三2.8三－3.三0的容三積率的三情況下三，在形三象上將三項目打三造成，三具有明三顯的豪三宅符號三及特征三的高檔三社區(qū)．讓本項三目與長三安區(qū)的三其他競?cè)隣庬椖咳龔氖袌鋈R別及三檔次上三形成本三質(zhì)區(qū)別蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4應(yīng)買房三人的心三理：圖三便宜三能有面三子?！拔易∪赬X三社區(qū)，三最高檔三的住宅三”房屋的三功能=三使用價三值+投三資價值三+社會三價值蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4豪宅相三對論：1、最三易識別三的豪宅三建筑符三號（別三墅、T三OWN三HOU三SE、三花園洋三房）2、社三區(qū)景觀三（貝爾三高林設(shè)三計，是三長安區(qū)三最大的三地中海三水景社三區(qū)）3、獨三樹一幟三的建筑三風格（三年輕的三西班牙三）4、精三神風格三的體現(xiàn)三，異域三風情的三流露，三文化氣三息的營三造（活三力、都是、國三際化、三認同）5、生三活方式三的引導(dǎo)三（社區(qū)三配套設(shè)三施+公三共配套三設(shè)施、三快捷）只要比三周邊物三業(yè)高出三一定檔三次，就三可以視三為該地三區(qū)的豪三宅，主三要體現(xiàn)三在5個三方面。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4（2）三、景觀三由貝爾三高林設(shè)三計，是三長安區(qū)三最大的三地中海三水景社三區(qū)從市場三需求出三發(fā)，本三項目不三適合用三中式景三觀．雖然本三項目位三于西安三，但是三由于古三老的西三安處處三都是中三國古典三風格的三建筑，三所謂“三熟悉的三地方無三風景”三．所以三西安本三地的客三戶反而三更喜歡三西式（三Cla三ssi三cal三st三yle三）景觀三風格或三者具有三明顯的三國際化三／大都三市氣質(zhì)三的景觀三風格，三本項目三的景觀三有豪宅三的高貴三氣質(zhì)與三儀式感三！突出三華貴三穩(wěn)重三都三市感!蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4我們的三目標客三戶群所三具有的三剛性需三求，在三不得不三買房的三生活壓三力和樓三市價格三的雙重三擠壓下三，難以三抬頭。三長安區(qū)三的低房三屋價格三，無疑三是對他三們極度三的吸引三力。所以我三們應(yīng)當三控制戶三型面積三，保持三低總價三這一吸三引力。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4（3）三、攻守三自如的三產(chǎn)品設(shè)三計（戶三型）※合理三的面積三區(qū)間，三控制總?cè)齼r※攻守三自如，三利益最三大化的三創(chuàng)新戶三型同樣的三購房價三格，在三長安區(qū)三可以買三到更大三的面積三，居住三的舒適三性可以三更高。三在低總?cè)齼r的基三礎(chǔ)上，三我們還三可以采三用“偷三面積”三的形式三變相“三贈送”三給客戶三一些面三積。攻守自三如，利三益最大三化的創(chuàng)三新戶型戶型解三析：2三房變3三房、3三房變4三房三室兩三廳兩衛(wèi)建筑面三積：1三21.三86㎡贈送面三積：7三.2㎡14.三26㎡贈送部三分因是三雙層挑三高，故三贈送全三面積，三此戶型三已是三三室，如三不想作三為房間三來使用三，可將三其當作三空中花三園或休三閑室使三用蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4贈送面三積是否三送的合三理？我們來三算一筆三帳：以三室三兩廳兩三衛(wèi)為例三，建筑三面積：三121三.86㎡，贈三送面積三7.2三--1三4.2三6㎡（三贈送面三積最多三一戶）贈送面三積×建三安成本三=贈送三部分成三本÷建三筑面積三=分攤?cè)矫科饺自黾尤杀?4.三26㎡三×10三00元三/㎡=三142三60元三÷12三1.8三6㎡=三117三元通過上三面公式三可以看三出，贈三送部分三的成本三分攤到三每平米三售價應(yīng)三增加1三17元三，在市場三銷售良三好期，三我們的三創(chuàng)新戶三型又是三一大賣三點，每三平米售三價高于三同期周三邊樓盤三價格2三00-三300三元是不三成問題三的；在市場三銷售理三性期，三因為這三一大賣三點，抗三風險能三力更強三，有效三地規(guī)避三了市場三風險，三創(chuàng)造市三場價值三。蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-42室1三廳1衛(wèi)建筑面三積：7三9.4三2㎡贈送一三半面積三：3.三75㎡兩房變?nèi)抠浰皖~三外面積三，隨意三利用空中花三園贈送三一半面三積，但三在裝修三中可將三此陽臺三封閉，三作為一三間房來三使用，三實現(xiàn)兩三房變?nèi)俊?.7三5㎡×三100三0元/三㎡=3三750三元÷7三9.4三2㎡=三47元每平米三售價增三加47三元蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4（4）三、提前三兌現(xiàn)多三層、會三所、核三心景觀三區(qū)，打三消客戶三疑慮※營造時三尚＼都三市化的三生活方三式：三400三0㎡生三活會館三：皇家泳三池三圖書閱三覽室+三咖啡館健身房三寶三寶幼兒三活動室瑜伽形三體館三英三式臺球三室+酒三吧※配備便三捷的購三物場所三：10三000三㎡商業(yè)三配套、三高三檔餐廳三……※完善的三幼兒成三長體系三配套：三幼兒三園三金寶貝三活動中三心蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4會所示三意圖蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4會所示三意圖蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4會所示三意圖蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4會所示三意圖蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4會所示三意圖蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4會所功三能分區(qū)豪華恒三溫游泳三池大堂區(qū)三域以后三要作為三高檔餐三廳使用蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4會所三三層區(qū)域圖書閱三覽室+三咖啡館健身房三寶寶三幼兒活三動室瑜伽形三體館三英三式臺球三室+酒三吧蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4（5）三、5月三1日路三演開放三，提前三與客戶三接觸（6）三、設(shè)置三班車及三買房送三車方案三，解決三現(xiàn)階段三陸地交三通問題（1）三向客戶三承諾在三地鐵未三開通前三，華嶺三地產(chǎn)設(shè)置蘭三喬國際三城班車三，每日定三時定點三接送客三戶到統(tǒng)三一集散三地．三（小寨三）（2）三開展“買房三送汽車三”推廣活三動，由三蘭喬國三際城統(tǒng)三一擔保三，按揭三買車，將汽車三款直接三加到買三房按揭三款中。這樣不三但可以三化解交三通不便三利這一三威脅，三還可以三使其成三為本項三目的獨三特賣點三，提升客三戶好感三度，樹三立大企三業(yè)大盤三形象。并可利三用這一三獨特賣三點，增三加本項三目知名三度和影三響力蘭喬國三際城項三目定位三分析-三-4第三部三分：蘭三喬國際三城20三08年三營銷大三戰(zhàn)略一、賣三點提煉蘭喬國三際城2三008三年營銷三大戰(zhàn)略三--1蘭喬國三際城2三008三年營銷三大戰(zhàn)略三--1蘭喬三國三際城項目本三質(zhì)●高三品質(zhì)、三大規(guī)模三,20三08西三安1號三作品?！窠蝗ū憷?號三線地鐵三總站，三500三米一級三輻射區(qū)三）●明三顯豪宅三符號，三國際化三氣質(zhì),三西班牙三特色(三景觀、三建筑立三面)●瑞三士軍刀三型戶型三：精致三、小但三功能全三，低總?cè)齼r●都三市化、三年輕、三時尚、三活力●延三續(xù)蘭喬三圣菲品三牌傳奇蘭喬國三際城2三008三年營銷三大戰(zhàn)略三--1200三8西安三1號作三品37萬三㎡世界三級濱水三建筑群代言城三市未來三，擔綱三一座城三市的自三信形象：蘭喬國三際城2三008三年營銷三大戰(zhàn)略三--137萬三㎡西班三牙城，三集結(jié)西三安青年三精英圈三層為西安三提供最三具都市三時尚的三生活方三式。最高檔三次/最三國際化三/最不三像西安三/最像三歐洲的三地方。生活方三式：蘭喬國三際城2三008三年營銷三大戰(zhàn)略三--1二、營三銷策略1、一三期多層三、會所三、核心三景觀區(qū)三兌現(xiàn)2、小三寨路演蘭喬國三際城2三008三年營銷三大戰(zhàn)略三--21、一三期多層三、會所三、核心三景觀區(qū)三兌現(xiàn)提升項三目自身三品質(zhì)的三多層、三會所及三核心景三觀區(qū)是三對客戶三最直接三的視覺三沖擊，三在項目三開始銷三售時就三兌現(xiàn)，三無疑給三客戶注三射了強三心針，三同時在三和周邊三同質(zhì)化三項目競?cè)隣幹忻撊f而出三，降低三市場風三險蘭喬國三際城2三008三年營銷三大戰(zhàn)略三--2相關(guān)配三合節(jié)點三：1、2三008三年2月三29日三貝爾高三林第一三輪景觀三方案匯三報、討三論2、2三008三年3月三15日三貝爾高三林第二三輪景觀三方案匯三報、討三論3、2三008三年3月三12日三協(xié)建會三所、樓三宇外立三面、戶三型方案三定稿4、2三008三年3月三16日三景觀、三規(guī)劃、三建筑、三會所、三戶型全三套圖紙三匯總到三深圳模三型公司三，開始三制作模三型（注：三在20三08年三3月1三0日確三定模型三制作公三司）5、2三008三年3月三10日三-4月三10日三與相關(guān)三部門協(xié)三商確定三小寨路三演區(qū)，三并開始三設(shè)計路三演現(xiàn)場6、2三008三年4月三10日三小寨路三演區(qū)開三始搭建7、2三008三年4月三28日三模型到三位8、2三008三年5月三1日小三寨路演三區(qū)（r三oad三sh三ow)三對外開三放蘭喬國三際城2三008三年營銷三大戰(zhàn)略三--29、2三008三年5月三1日-三200三8年8三月12三日：吸三籌（提三前鎖定三客戶）方法：三交誠意三金