某地產(chǎn)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)快銷高溢價(jià)操盤思路

潤科地產(chǎn)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)

快銷高溢價(jià)操盤思路重慶永宏房地產(chǎn)顧問有限公司2013年8月1日我們將通過一系列營銷動(dòng)作來解決“如何將玻璃賣出水晶價(jià)”的問題，借此機(jī)會(huì)和大家在這里分享！前言:在營銷策劃過程中，經(jīng)常會(huì)遇到這樣的問題，產(chǎn)品質(zhì)素一般，在競爭中不占優(yōu)絕對(duì)優(yōu)勢，但開發(fā)商還要求實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，這有可能嗎？有！施華洛世奇能夠?qū)⑻刂撇Ａ?，通過包裝和營銷實(shí)現(xiàn)高檔水晶的銷售價(jià)格，溢價(jià)能力堪稱一流！解決高溢價(jià)之一:賣什么?

賣概念打造銅仁第一個(gè)商業(yè)中心步行街商圈錦江廣場商圈金攤商圈本案賣概念?銅仁首席城市商業(yè)綜合體

銅仁商業(yè)第一城

銅仁商業(yè)新坐標(biāo)提出口號(hào):潤科地產(chǎn)攜手大潤發(fā),,強(qiáng)勢登陸銅仁,打造銅仁第一商業(yè)中心潤科大潤發(fā)——得商業(yè)中心者得天下賣概念?解決高溢價(jià)之二：賣什么?

建筑規(guī)劃建議一、注重外立面門臉設(shè)計(jì)萬達(dá)廣場注重：商業(yè)展示面、精神堡壘、廣告位、LED屏幕、立面造型、門頭等設(shè)計(jì)（前庭廣場設(shè)計(jì)必須）賣建筑規(guī)劃天街及坎式商鋪設(shè)計(jì)增加獨(dú)立門面及商業(yè)價(jià)值

多部電扶梯與直梯縱橫布置提高人流通達(dá)性二、加強(qiáng)動(dòng)線系統(tǒng)賣建筑規(guī)劃建議坎式商鋪部分做成音樂階梯

提升項(xiàng)目人氣及商業(yè)價(jià)值賣建筑規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，立體動(dòng)線設(shè)計(jì)減少了樓層之間的租金差距。加強(qiáng)動(dòng)線系統(tǒng)賣建筑規(guī)劃建議：整個(gè)購物中心設(shè)計(jì)成一條主動(dòng)線，無次要通道模式，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流；

層高建議（5米至6.8米不等,但必須根據(jù)業(yè)態(tài)），方正實(shí)用。商業(yè)設(shè)計(jì)5原則:方便行人步行原則,方便行人進(jìn)入原則,城市休閑功能原則,綠化景觀檔次提高原則,參與性原則加強(qiáng)動(dòng)線系統(tǒng)賣建筑規(guī)劃三、提升公共區(qū)域休閑娛樂性內(nèi)嵌式廣場中庭的利用…空中走廊（空中商鋪）賣建筑規(guī)劃當(dāng)顧客在這個(gè)面積巨大的商場中逛時(shí)，寬闊的主動(dòng)線可以讓顧客很容易找到要找的店面和商品，不會(huì)出現(xiàn)在其它商場迷路的情況；巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光；卸貨區(qū)的設(shè)置特點(diǎn)，卸貨區(qū)安排在店面的后部，通過貨梯直接進(jìn)入店面的貨物區(qū)，顧客走動(dòng)的位置完全看不到貨物的物流過程。充足的停車位在城市商業(yè)綜合體是必不可少的。賣建筑規(guī)劃道路系統(tǒng)建議：米蘭大街陽光大街潤科空中走廊同時(shí)增對(duì)業(yè)態(tài)特色進(jìn)行各組團(tuán)定位坎式商鋪設(shè)計(jì)天街系統(tǒng)設(shè)計(jì)層層都是臨街一樓個(gè)個(gè)都是獨(dú)立門面提升商業(yè)價(jià)格除開步行街系統(tǒng)外室內(nèi)商業(yè)一條主動(dòng)線設(shè)計(jì)，規(guī)避商業(yè)死角概念外立面城市商業(yè)地標(biāo)和中心概念提升建筑規(guī)劃結(jié)論參考項(xiàng)目建議:香港的太古廣場、又一城、海港城，新加坡的新達(dá)城，臺(tái)灣的京華城、上海新天地,重慶萬達(dá)廣場和北城天街,貴州的金源世紀(jì)城.高溢價(jià)下----項(xiàng)目規(guī)劃建議主入口門臉廣場系統(tǒng)次入口門臉廣場系統(tǒng)次入口門臉廣場系統(tǒng)兩邊增加天街及空中連接走廊系統(tǒng)考慮坎式商鋪入口考慮坎式商鋪入口1條室內(nèi)步行街1條天街2條室外步行街4大廣場8大出入口28部自動(dòng)扶梯解決高溢價(jià)之二：怎么賣?

業(yè)態(tài)規(guī)劃建議及招商目標(biāo)對(duì)象城市商業(yè)綜合體組合功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游、游樂于一體。

甚至包含了酒店和辦公的功能(老街兩棟住宅設(shè)計(jì)考慮8樓以下業(yè)態(tài)規(guī)劃)。

黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店?！爸髁Φ晔呛阈?，圍繞主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店”。步行街街面寬度最低不能低于8米,開間進(jìn)深不能大于1:4.層高建議考慮LOFL概念.室內(nèi)步行街主入口不能低于8米,主通道不能低于4米,次通道不能低于2.2米,開間進(jìn)深不能大于1:2.5.主力面積以12--25平米之間為宜.一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的決定了這個(gè)城市消費(fèi)能力的強(qiáng)弱。一個(gè)成功的購物中心必須與城市發(fā)展的相吻合，匹配，同時(shí)必須主動(dòng)順應(yīng)城市的發(fā)展的需要，主動(dòng)為城市發(fā)展的服務(wù)。怎么賣?一\二樓大潤發(fā)手機(jī)\電腦賣場電器專業(yè)市場三\四樓百貨賣場百貨步行街一層:品牌百貨二層:時(shí)尚潮流三層:兒童\內(nèi)衣小吃夜市酒店寫字樓五樓兒童婚紗\電影院餐飲娛樂我司項(xiàng)目業(yè)態(tài)框架建議怎么賣?主力百貨商店招商對(duì)象怎么招商?百貨商三店選址基三本要求怎么招三商?次主力專業(yè)店招商對(duì)三象手機(jī)數(shù)三碼城百腦匯西南電三腦城怎么招三商?專業(yè)店選址基三本要求怎么招三商?獨(dú)立店招商目三標(biāo)對(duì)象餐飲休三閑娛樂餐飲休三閑娛樂三型德克士中體倍三力金逸影三視必勝客面點(diǎn)王星巴克肯德基怎么招三商?物業(yè)及三選址要三求餐飲（三一）怎么招三商?物業(yè)及三選址要三求餐飲（三二）怎么招三商?德克士肯德基三必三勝客三星巴三克三面點(diǎn)三王金逸影三視中體倍三力餐飲娛三樂怎么招三商?瑪花纖三體瑪花纖三體是隸三屬于麗三妍集團(tuán)三(Gl三oba三lB三eau三ty三Int三ern三ati三ona三lL三imi三ted三)所經(jīng)三營的品三牌之一三，該集三團(tuán)公司三是一家三跨國美三容企業(yè)完美美三容完美專三業(yè)美容三纖體中三心，創(chuàng)三于19三95年三，一直三以來均三以國際三級(jí)的管三理，專三業(yè)的美三容技術(shù)三，先進(jìn)三的美容三儀器為三宗旨，三提供多三元化及三高質(zhì)量三的服務(wù)三。怎么招三商?中國食三尚豆花工三房川菜三館江南廚三子江南味三道留園飯三店尋蝶坊意粉屋味千拉三面禾綠回三轉(zhuǎn)壽司安徒生三冰淇淋三鮮果汁劉一手三火鍋菜根香秦媽火三鍋中國銀三行中國人三壽娛樂會(huì)三所華潤堂金大福江南味三道面點(diǎn)王時(shí)光音三像天福茗三茶周大福周生生Zip三po天母藍(lán)三鳥烘焙三坊優(yōu)之良三品滿記甜三品兒童天三地婚紗影三樓專賣店招商目三標(biāo)對(duì)象怎么招三商?專賣店、三男裝三、女裝三、家三居生活三、影音三、個(gè)三人護(hù)理三、藥品三、禮品三、鞋包三、鐘表三、珠寶三飾品、三餐飲三、銀行三、服務(wù)三展示中三心、休三閑服、三運(yùn)動(dòng)用三品、童三裝、玩三具。怎么招三商?天母藍(lán)三鳥烘焙三坊源自臺(tái)三灣，由三臺(tái)灣烘焙名師三執(zhí)導(dǎo)，三以專業(yè)的糕點(diǎn)三烘焙技三術(shù)和獨(dú)特的烘三焙方法三特制出三來..三.怎么招三商?Leo三nid三as列三奧尼達(dá)三斯所有的三Leo三nid三as巧三克力制作三都是在三布魯塞爾，以三最好、三最高品質(zhì)的材三料制作三而成。服裝、三精品類GUC三CI”古馳Erm三ene三gil三doZ三egn三a杰尼三亞Alf三red三Dun三hil三l阿爾三弗雷德三登喜三路ESC三ADA三艾斯卡三達(dá)HUG三OBO三SS雨三果博斯KEN三ZO日本高田賢三三Pal三Zil三eri三伯爵萊三利CHA三RRI三OL夏三利豪法三國鐘表三品牌怎么招三商?定位在三中檔或三者偏上三的品牌阿桑娜三azo三na、例外EXC三EPT三ION三、森美三Sam三my這三樣一批三定位在三中檔或三者偏上三的品牌怎么招三商?結(jié)論兩大主力店:1、大潤發(fā)三超市；2、佳惠百三貨；四大獨(dú)立店:1、肯德基2、星巴克3、必勝客4、屈臣氏五大專三業(yè)店:1、國美電三器2、百腦匯三專業(yè)I三T賣場。3、瑪花纖三體4、完三美美容5、金逸影三視；數(shù)10三家專賣三店?duì)I造銅三仁新商三業(yè)中心三概念如何賣三出高溢三價(jià)?三銷售模三式確定本商業(yè)地三產(chǎn)銷售三操作模三式四種操三作策略三，根據(jù)三不同的業(yè)態(tài)定三位確定三銷售的操作策三略。純銷三售產(chǎn)權(quán)帶租約三銷售產(chǎn)權(quán)長短期返租銷三售短期為3-5年返租,長期為10年返租三,蘇寧\三星巴克三\品牌三店200三份項(xiàng)目三信托啟三動(dòng)方式未取得三預(yù)售許三可證前(購房三優(yōu)惠權(quán)三和優(yōu)先三購房權(quán)三)信托基金整三售模式所有臨三街門面三和天街三門面大潤發(fā)如何賣三高溢價(jià)三?產(chǎn)權(quán)返三租模式1操作方三式——客戶購三買時(shí)即三與開發(fā)三商簽訂三租約，三將所購三房產(chǎn)返三租給開三發(fā)商，三租約期三內(nèi)由開三發(fā)商將三房產(chǎn)轉(zhuǎn)三租經(jīng)營三，租期三兩年到三十幾年三不等。三發(fā)展商三一次性三返數(shù)年三租金降三低首付三；同時(shí)三返租期三內(nèi)，業(yè)三主定時(shí)三從發(fā)展三商處得三到定額三租金回三報(bào)。通常三這種返三租回報(bào)三模式會(huì)三附帶“回購”條款。支付租金提供回報(bào)小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷售結(jié)束關(guān)系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。產(chǎn)權(quán)返三租模式三下的價(jià)三值鏈模三型和利三益?zhèn)鲗?dǎo)三模型：解決了三高價(jià)銷三售與提三前消化三的矛盾三，但激三化全部三銷售和三持續(xù)經(jīng)三營的矛三盾。建設(shè)部《房地產(chǎn)三銷售管三理辦法》規(guī)定：200三1年６月三１日后三，不得三以返本三銷售和三售后包三租的方三式出售三未竣工三的房屋三。如何賣三高溢價(jià)三?項(xiàng)目信三托可以三同時(shí)達(dá)三成發(fā)展三商融資三和營銷三蓄客的三目的，三在可能三的情況三下，我三們建議三采用信三托模式三進(jìn)行啟三動(dòng)，但三是信托三審批嚴(yán)三格，且三在商業(yè)三領(lǐng)域內(nèi)三沒有先三例，審三批難度三無法預(yù)三測,因三此我們?nèi)梢圆扇妙愋湃蟹绞饺Ｒ?、新三型房地三產(chǎn)信托三產(chǎn)品將三樓盤銷三售和信三托結(jié)合三在一起三，在信三托產(chǎn)品三的設(shè)計(jì)三中加入三購房優(yōu)三惠權(quán)和三優(yōu)先購三買權(quán)；二、信三托適用三于有融三資需求三的發(fā)展三商，嚴(yán)三格來說三，和樓三盤銷售三相結(jié)合三的信托三是一種項(xiàng)目啟三動(dòng)模式；三、目三前政策三規(guī)定信三托份額三最大不三得超過200份，且三必須通三過銀監(jiān)三會(huì)審批三；四、銀三監(jiān)會(huì)出三臺(tái)的《信托投三資公司三房地產(chǎn)三信托業(yè)三務(wù)管理三暫行辦三法（征三求意見三稿）》提出對(duì)三部分管三理規(guī)范三、經(jīng)營三水平高三的信托三投資公三司開展三房地產(chǎn)三業(yè)務(wù)給三予放松200份限制三的政策三優(yōu)惠。信托的三適用條三件2信托基金整三售模式操作方三式:(三此方式三值得推三廣因?yàn)槿F州扎三會(huì)和民三間放貸三熱情非三常高漲三)同樣采三取統(tǒng)一三經(jīng)營管三理，以三出售方三式銷售三商鋪，屬于商三業(yè)地產(chǎn)“三類信托三”產(chǎn)品三。即把1\2層的賣三場分割三成每10平方米三為一個(gè)三單位進(jìn)三行銷售三，單位8萬元，三并且在1-3年合同三到期后三必須由三開發(fā)商三回購。三對(duì)于這三一創(chuàng)新三的銷售三手段，三現(xiàn)在的三工作重三點(diǎn)是改三變投資三者傳統(tǒng)三的投資三觀念，三擴(kuò)大該三類產(chǎn)品三的認(rèn)知三程度。三并銀行三進(jìn)行合三作，加三入銀行三的理財(cái)三計(jì)劃，三通過金三融機(jī)構(gòu)三的介入三為類信三托產(chǎn)品三增信。地產(chǎn)“三類信托三”產(chǎn)品三與帶租三約銷售三兩者各三有優(yōu)勢三。帶租三約銷售三的模式三要求項(xiàng)三目定位三準(zhǔn)確，三后期的經(jīng)營管理公三司過硬。如何賣三高溢價(jià)三?3店中店三銷售模三式,產(chǎn)權(quán)三長短期返三租銷售店中店銷售模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營收益購買產(chǎn)品操作方三式——發(fā)展商三將商業(yè)三劃分為三可經(jīng)營三的小鋪三位，然三后按鋪三位出售三給投資三者或使三用者，三同時(shí)購三買人必三須同時(shí)三簽署物三業(yè)使用三協(xié)議，三承諾服三從商業(yè)三的統(tǒng)一三經(jīng)營和三管理約三束。同時(shí)房三開給與三培育市三場返租三時(shí)間年三限+(扣點(diǎn)三模式).緩解了三全部銷三售與持三續(xù)經(jīng)營三的矛盾三(舍棄三部分物三業(yè)作為三房開永三久投資三性資產(chǎn)三,同時(shí)三部分劃三定出來三室內(nèi)商三鋪采取三長短期三返租形三式銷售三)，但三無法解三決高價(jià)三銷售與三提前消三化之間三的矛盾如何賣三高溢價(jià)三?返租模三式分析三1包租5年，按三每年7三%，8三%，9%三，10三%，1三0%返租第一次三返1年計(jì)7%，往后一三年一返考慮到三銷售時(shí)三本項(xiàng)目三的最終三收益保三證在150三00元/㎡（1-三3F計(jì)三200三00元三/㎡，三4-5三F計(jì)6三000三元/㎡三），要先返三還1年三計(jì)7％的回三報(bào)率計(jì)三算，我們的三市場銷三售均價(jià)三應(yīng)該為三：150三00元/㎡三÷（1三-7％）≈161三29元/㎡6000元/㎡三÷（1三-7％）≈645三2元/㎡20000元/㎡三÷（1三-7％）≈270三5元/㎡每年每三平方返三還租金三為161三29元/㎡三*8%三=129三0元/㎡三，161三29元/㎡三*9%=145三2元/㎡三，161三29元/㎡三*10%=161三3元/㎡三，161三29元/㎡三*10%=161三3元/㎡每年出三租可收三租金平三均為50元/㎡三*12三=600元/㎡（1-三3F計(jì)三70元三/㎡*三12=三840三元/㎡三，4-5三F計(jì)2三0元/三㎡*1三2=2三40元三/㎡），按租五年計(jì)算三：五年后實(shí)三際收益三為15000-129三0-1三452三-16三13-三161三3+6三00*三5=1三203三2元/㎡1-3三F200三00-三193三5-2三125三-21三25+三840三*5=三162三43元/㎡4-5三F600三0-5三16-三581三-64三5-6三45+三240三*5=三541三3元/㎡如何賣三高溢價(jià)三?返租模三式分析2包租5年，按三每年7三%，8三%，9%三，10三%，1三0%返租第一次三返2年計(jì)15%，往后一三年一返考慮到三銷售時(shí)三本項(xiàng)目三的最終三收益保三證在150三00元/㎡（1-三3F計(jì)三200三00元三/㎡，三4-5三F計(jì)6三000三元/㎡三），要先返三還2年計(jì)15％的回三報(bào)率計(jì)三算，我們的三市場銷三售均價(jià)三應(yīng)該為三：150三00元/㎡三÷（1三-15％）≈176三47元/㎡6000元/㎡三÷（1三-15％）≈705三9元/㎡20000元/㎡三÷（1三-15％）≈235三29元/㎡每年每三平方返三還租金三為176三47元/㎡三*9%=158三8元/㎡三，176三47元/㎡三*10%=176三5元/㎡三，176三47元/㎡三*10%=176三5元/㎡每年出三租可收三租金平三均為50元/㎡三*12三=600元/㎡（1-三3F計(jì)三70元三/㎡*三12=三840三元/㎡三，4-5三F計(jì)2三0元/三㎡*1三2=2三40元三/㎡），按租五年計(jì)算三：五年后實(shí)三際收益三為15000-158三8-1三765三-17三65+三600三*5=三128三82元/㎡1-3三F200三00-三211三8-2三353三-23三53+三840三*5=三173三76元/㎡4-5三F600三0-6三35-三706三-70三6+2三40*三5=5三153元/㎡如何賣三高溢價(jià)三?返租模三式分析3包租5年，按三每年7三%，8三%，9%三，10三%，1三0%返租第一次三返3年計(jì)24%，往后一三年一返考慮到三銷售時(shí)三本項(xiàng)目三的最終三收益保三證在150三00元/㎡（1-三3F計(jì)三200三00元三/㎡，三4-5三F計(jì)6三000三元/㎡三），要先返三還3年計(jì)24％的回三報(bào)率計(jì)三算，我們的三市場銷三售均價(jià)三應(yīng)該為三：150三00元/㎡三÷（1三-24％）≈197三37元/㎡6000元/㎡三÷（1三-24％）≈789三5元/㎡20000元/㎡三÷（1三-24％）≈263三16元/㎡每年每三平方返三還租金三為197三37元/㎡三*10%=197三4元/㎡三，197三37元/㎡三*10%=197三4元/㎡每年出三租可收三租金平三均為50元/㎡三*12三=600元/㎡（1-三3F計(jì)三70元三/㎡*三12=三840三元/㎡三，4-5三F計(jì)2三0元/三㎡*1三2=2三40元三/㎡），按租五年計(jì)算三：五年后實(shí)三際收益三為15000-197三4-1三974三+60三0*5三=14三052元/㎡1-3三F200三00-三263三2-2三632三+84三0*5三=18三936元/㎡4-5三F600三0-7三90-三790三+24三0*5三=56三20元/㎡如何賣三高溢價(jià)三?一\二三樓大潤發(fā)1.8三萬產(chǎn)權(quán)三銷售手機(jī)\三電腦賣三場1萬5三室內(nèi)步三行街電器專三業(yè)市場1.5三萬(可三分割可三產(chǎn)權(quán))三\四三樓百貨賣三場0.9三萬產(chǎn)權(quán)三銷售天街坎三式商鋪二層:三2萬5三層:三2萬全部獨(dú)三立門面三銷售小吃夜三市2萬5酒店寫三字樓0.8三萬大面三積銷售五樓兒三童婚紗\三電影院0.6三萬室內(nèi)三步行街餐飲娛三樂1萬2三大面積三銷售所有臨三街門面均價(jià)3三萬5左三右定價(jià)模三擬如何賣三高溢價(jià)三?定于2013年1三2月2三8日開三盤整體實(shí)三現(xiàn)均價(jià)15000元/平米調(diào)整后三項(xiàng)目園三林、立三面效果三圖8.5銷售額億元經(jīng)過產(chǎn)三品調(diào)整三和上述三一系列三的營銷三措施，三本項(xiàng)目！如何賣三高溢價(jià)三?項(xiàng)目可三銷售體三量按照6三.5萬三方計(jì)算三,4樓5樓銷售面三積預(yù)估2.4萬方(均價(jià)6千),1-三3樓銷售面三積4.1萬方(均價(jià)三2萬)三,合計(jì)三銷售額三9.5三億,按三照90三%銷售三額,我三們銷售三目標(biāo)8三.5億三元實(shí)現(xiàn)快三速銷售三---三-怎么三賣?三三地營三銷模式三的建立三渠道三模式開三啟三地營三銷模式三的建立項(xiàng)目所三在地營銷三、客源三地營銷三和網(wǎng)絡(luò)營銷同時(shí)推三進(jìn)的模三式。具三體來說三，就是三結(jié)合目三的地建三設(shè)，前三瞻性包三裝目的三地，同三步面向三重點(diǎn)客三源地深三度營銷三和網(wǎng)絡(luò)三營銷。三即：“三三地”三營銷模三式=目三的地營三銷+三客源三地營銷三+三網(wǎng)絡(luò)（三第三地三）營銷第一地三:項(xiàng)目三所在地三(營銷三中心建三立)第二地三:客戶三資源地三(銷售三點(diǎn)建立三)第三地三:網(wǎng)絡(luò)三地(網(wǎng)三絡(luò)推廣三營銷平三臺(tái)建立三)實(shí)現(xiàn)快三速銷售三---三-怎么三賣?渠道模三式開啟小蜜蜂三推廣團(tuán)三隊(duì)建立三:(含竟三品攔截三\小區(qū)三推廣\三直郵系三統(tǒng)\插三車等)巡展系三統(tǒng)化建三立:(社區(qū)三巡展\三步行街三巡展\三區(qū)縣巡三展等)電話營三銷系統(tǒng)三化工作三建立:(高端三客戶資三源獲得三\定向三電話銷三售)活動(dòng)系三統(tǒng)化工三作建立三:(置業(yè)三說明會(huì)三\聯(lián)合三活動(dòng)推三廣\房三交會(huì)\三各商業(yè)三協(xié)會(huì)活三動(dòng)\項(xiàng)三目活動(dòng)三)招商系三統(tǒng)化成三立:(百貨三招商\三專業(yè)店三招商\三品牌店三招商\三餐飲\三娛樂等三)實(shí)現(xiàn)快三速銷售三---三-怎么三賣?實(shí)現(xiàn)快三速銷售三---三-怎么三賣?營銷：三核心思三路，高三科技與三現(xiàn)代商三業(yè)中心三引領(lǐng)下三的完美三體驗(yàn)高調(diào)展示——?jiǎng)?chuàng)造產(chǎn)三品商業(yè)三價(jià)值聯(lián)三想活動(dòng)——增強(qiáng)客三戶商業(yè)三投資價(jià)三值共鳴渠道——達(dá)到大三眾對(duì)項(xiàng)三目關(guān)注三度關(guān)注展示策三略——圍擋高調(diào)創(chuàng)新圍三擋，空三中售樓三部、藝三術(shù)感強(qiáng)三的色調(diào)三、字體三昭示性三，體現(xiàn)三項(xiàng)目形三象，有三效吸引三客戶圍墻不三在一味三的噴繪三廣告，三可以是三商業(yè)藝三術(shù)，可三以是現(xiàn)三代商業(yè)三門頭展示策三略——售樓處三裝修高調(diào)通過藝三術(shù)造型三曲線、三色調(diào)、三材質(zhì)運(yùn)三用突顯三售樓處三內(nèi)部的三商業(yè)空間，三營造差三異化的三銷售空三間展示策三略——售樓處三設(shè)備高調(diào)通過全三息影像三虛擬三三維立體三空間及三家具、三道具的三運(yùn)用契三合項(xiàng)目三體驗(yàn)銷三售空間蘋果最三新技術(shù)IPA三D演繹影三音空間項(xiàng)目多三有信息三全部存三入IPA三D共客戶三參閱全息影三像——虛擬三三維立體三空間——吸引眼三球——客戶充三分體驗(yàn)關(guān)鍵點(diǎn)精準(zhǔn)把三握客戶三喜好，三通過高三科技手三段吸引三客戶三關(guān)注手段（三意向）全息投三影技術(shù)三營造三三維立體三樣板間三、沙盤三等，吸三引客戶三，讓客三戶充分三體驗(yàn)活動(dòng)——產(chǎn)品推三介會(huì)共鳴地點(diǎn)：售樓處目的：吸引客三戶到訪三，篩選三意向客三戶關(guān)鍵點(diǎn)三：與目標(biāo)三商家品三牌合作媒體推三廣、產(chǎn)三品推介活動(dòng)——專家論三壇共鳴高層意三見領(lǐng)袖三，吸引三準(zhǔn)客戶三，引起三共鳴什么能三讓他們?nèi)欧?？三?quán)三威的三！專三家的三！理三性的！地點(diǎn)：開盤前目的：聚集人三氣，引三發(fā)目標(biāo)三客戶持三續(xù)關(guān)注關(guān)鍵點(diǎn)三：商業(yè)權(quán)三威專家三領(lǐng)袖意三見主題：三學(xué)術(shù)論三壇針對(duì)客三戶生活三習(xí)慣的三有效網(wǎng)三絡(luò)渠道網(wǎng)絡(luò)——搜房、三新浪、三焦點(diǎn)、三搜房等三網(wǎng)站的三詳情頁三。業(yè)主三論壇，三包括區(qū)三域市場三的熱銷三樓盤、三競爭對(duì)三手論壇三的發(fā)帖三。渠道——大眾渠三道——網(wǎng)絡(luò)關(guān)注萊鎮(zhèn)3期上市了，和橡樹灣有一拼我也覺得那個(gè)項(xiàng)目不錯(cuò)論壇競品業(yè)三主論壇主流房三地產(chǎn)網(wǎng)三絡(luò)渠道——大眾渠三道——短信信息三三部曲，三通過信三息內(nèi)容三有效吸三引客戶三關(guān)注案例：1.行業(yè)資三訊——蘋果推三出新產(chǎn)三品……2.產(chǎn)品信三息——潤科推三出新商三鋪……3.驅(qū)動(dòng)信三息——現(xiàn)場有三獎(jiǎng)品相三送（小三禮品）……手機(jī)病三毒操作三要點(diǎn)：杜絕審三美疲勞三：不能三一家數(shù)三據(jù)公司三用到底三，需要三多家公三司多個(gè)三數(shù)據(jù)庫三輪替。重復(fù)成三永久：三一天同三一組數(shù)三據(jù)庫可三以發(fā)多三幾次。強(qiáng)沖擊三力：借三助彩信三，更生三動(dòng)的傳三播。關(guān)注渠道——定向渠三道關(guān)注植入廣三告:酒店\三辦公樓三\茶樓三\咖啡三吧\K三TV及三高檔社三區(qū)/電梯……網(wǎng)站文三字鏈/公司內(nèi)三部BBS機(jī)場展三板廣告三/車庫三廣告目標(biāo)客三戶閱讀三機(jī)場雜三志/商三界等電梯廂三廣告全面滲三入車庫入三口我們的三保障:資深運(yùn)三營團(tuán)隊(duì)三\系統(tǒng)三化的操三作流程三\專業(yè)三的銷售三團(tuán)隊(duì)\三(客戶三資源已三經(jīng)在上三面介紹三)人員架三構(gòu)成立項(xiàng)三目全程三營銷策三劃代理三服務(wù)小三組由公司三總經(jīng)理三直管,三營銷總?cè)O(jiān)具體三負(fù)責(zé)策劃組三:包括:策劃經(jīng)三理/平三面設(shè)計(jì)三師/文三案銷售組包括：三營銷專三案經(jīng)理三/專案主管/8名三專業(yè)投三資顧問招商組包括：三招商專三案部長/3名專三業(yè)招商三經(jīng)理人員架三構(gòu),營三銷部合三計(jì)18三人（客服三部人員三6人屬三于房開三，管理三關(guān)系屬三于營銷三部，推三廣部分三由房開三單獨(dú)與三廣告公三司洽談三費(fèi)用）營銷總監(jiān)銷售經(jīng)理(1名)策劃經(jīng)理(1名)招商部長(1名)銷售渠道主管(2名)客服主管(房開)策劃主管或者專員(1名)百貨專業(yè)店招商經(jīng)理(1名)餐飲娛樂經(jīng)理(1名)銷售渠道人員8名客服人員(5名)保安、保潔、辦證、備案、銀行、財(cái)務(wù)品牌店招商經(jīng)理(1名)廣告公司（專業(yè)設(shè)計(jì)推廣）平面設(shè)計(jì)師專業(yè)推廣及文案專業(yè)的三銷售團(tuán)三隊(duì)樓盤銷三售人員三分為兩三派：形三象派和三實(shí)力派形象派：形象出三眾，接三受系統(tǒng)商業(yè)樓三盤銷售培訓(xùn)，三和客戶三也比較三容易溝三通；實(shí)力派：以各行三業(yè)客戶三經(jīng)理為三基礎(chǔ)要三求，有的三對(duì)股票三投資特三別有心三得，有三的對(duì)銀三行業(yè)務(wù)三很了解三，有的從三事保險(xiǎn)三推銷或三者汽車三銷售,都可以三說是專三業(yè)人才三，他們?nèi)龖{借自三己的生三活經(jīng)驗(yàn)三，和客三戶聊起三來的時(shí)三候也容三易找到三共鳴點(diǎn)三，了解三客戶需三求。永宏公三司提倡三人人都三是銷售三人員：在樓盤三銷售中三講究“三對(duì)應(yīng)”三，購買三幾百萬三元一套三單位乃三至上千三萬元一三套單位三的買家三，都是三非富即三貴，所三以也就三需要有三高素質(zhì)三的銷售三人員“三對(duì)應(yīng)”三。公司從三老板到三現(xiàn)場經(jīng)理必須出馬，三就是因三為要講三究“對(duì)三應(yīng)”。專業(yè)人三語：“三講究價(jià)三值多過三價(jià)格”系統(tǒng)化三的操作三流程項(xiàng)目銷三售代理三及招商三代理服三務(wù)內(nèi)容（一）前期商三業(yè)策劃1、商三業(yè)規(guī)劃三：商品三定位、三商業(yè)布三局、功三能定位三、動(dòng)線三設(shè)置、三人流導(dǎo)三引、D三M三規(guī)劃2、市三場定位三：目標(biāo)三市場定三位、投三資經(jīng)營三戶定位三、市場三功能定三位、業(yè)三態(tài)業(yè)種三定位3、招三商策劃三:業(yè)三態(tài)業(yè)種三配置、三個(gè)性招三商策略三、分步三招商計(jì)三劃、招三商文案三技巧4、銷三售策劃三:銷三售時(shí)機(jī)