某地區(qū)項(xiàng)目管理及定位策劃管理知識報(bào)告

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定位策劃報(bào)告世聯(lián)對于項(xiàng)目的目標(biāo)理解：保證回本的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的口碑建立和進(jìn)一步的高價突破地價2500元/平，7000元/回本銷售基礎(chǔ)目標(biāo)（必須實(shí)現(xiàn)）上升目標(biāo)（優(yōu)化）金地禪城第一槍，口碑建立第一部分：項(xiàng)目面臨的問題——界定問題第二部分：目標(biāo)及達(dá)成目標(biāo)的舉措——全面突破解決方案報(bào)告核心內(nèi)容第三部分：規(guī)劃實(shí)現(xiàn)及分期開發(fā)——建筑實(shí)踐項(xiàng)目面臨的問題1：佛山向東|向南大趨勢明確，禪城片區(qū)邊緣化明顯往廣州廣佛同城規(guī)劃利好東平新城未來佛山CBD桂城東-千燈湖東平新城禪城由廣州、佛山兩市共同出資建設(shè)，總投資146.75億的廣佛線，預(yù)計(jì)2010年10月30日建成通車首通段佛山魁奇路至廣州西朗，預(yù)計(jì)2012年全線貫通。東平新城交通樞紐中心地塊總建筑面積約60萬平方米，，屬于商業(yè)、辦公和居住混合用地，兼具交通設(shè)施用地性質(zhì)。其中交通樞紐中心7萬平方米，交通樞紐中心將集地鐵、城際輕軌、公交、的士、城巴及其他客運(yùn)等各種交通方式為一體，暢達(dá)珠三角及港澳地區(qū)。預(yù)計(jì)在2010年6月投入使用。項(xiàng)目面臨的問題2：亂|低端|缺乏城市感的區(qū)域印象深入人心，市場認(rèn)可度低區(qū)域現(xiàn)狀：客戶聲音：“禪城空氣不好，就是一個大工地，人有多又亂，治安不好?！薄艾F(xiàn)在都往南往東走，北面整體都已經(jīng)被邊緣化了，再說禪城片區(qū)形象比較低端，雜居的多，整體感覺比較亂?！薄安幌牖囟U城，雖然我在禪城長大，但是真的不喜歡那個地方，我們這一輩的有能力的都想往外走。”“禪城的交通不行，開車到禪城心情都會不一樣，斷頭路多，地圖上看起來很方便的地方因?yàn)槁愤€沒有完全修通就要兜好大的圈?！薄岸U城環(huán)境不是一般的差，在禪城住了兩年，印象就是亂與差。”“比較少去那邊，路過過，不像個城市”項(xiàng)目面臨的問題3：

項(xiàng)目外在界面混雜，整體建筑環(huán)境純粹性不足ACB項(xiàng)目面臨的問題4：

20余萬，規(guī)模有限，難以借助規(guī)模更改區(qū)域印象項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):

總占地：12.4萬

凈用地：9.5萬（A+B：8.4萬，C：1.1萬）

容積率：A+B≤2.5；C≤5，

總建面≤26.5萬Luxurioushouse關(guān)于開發(fā)方向的思考保本銷售A保本銷售價值一級跳價值二極跳BC保本銷售=6000-7000元/平的銷售實(shí)現(xiàn)

Q1：禪城現(xiàn)狀能否支撐6000-7000的價格，或是片區(qū)已經(jīng)淪為更低的價格洼地？兩個思考維度：1.市場需求驗(yàn)證

2.供應(yīng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展初級，以自建房為主，05年起商品房市場處于供應(yīng)空白Luxurioushouse關(guān)于開發(fā)方向的思考保本銷售A保本銷售價值一級跳價值二級跳BC禪城自建房可分為兩類：

1.普通自建房——以單體建筑為主，無秩序，居住舒適度較差，無產(chǎn)權(quán)，不可買賣。

2.農(nóng)民公寓——村政府的農(nóng)民福利分房。類小區(qū)，有規(guī)劃，有物業(yè)管理，整體觀感較好。無產(chǎn)權(quán)，僅供禪城村民使用，不可買賣。農(nóng)民公寓應(yīng)供現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)商品房發(fā)展初級，80-120平主流居家戶型為主，整體素質(zhì)偏低樓盤代表：德興花園樓盤代表：薈麗家園（2002）樓盤代表：麗日家園（2005）樓盤代表：東海灣花園（2005）現(xiàn)狀：禪城高素質(zhì)商品房二手房價5000-6000元/平，看齊城市核心區(qū)域主流二手房價，居住價值上升空間大區(qū)域物業(yè)名稱物業(yè)地址戶型建筑面積(㎡)總價(萬)單價（元/平）老城區(qū)鉆石苑建新路二室兩廳99505152鉆石苑建新路三室兩廳107635888季華新景園季華五路三室兩廳126886984玫瑰園大福路二室兩廳103525049城南逸日雅居魁奇路二室兩廳87505748麗景花園魁奇二路三室兩廳83506025匯銀城市花園魁奇路二室兩廳95555790麗日華庭魁奇路二室兩廳82556708麗日華庭魁奇路二室兩廳92555979禪城薈麗家園禪城三路三室兩廳110655909薈麗家園禪城三路三室兩廳122604918薈麗家園禪城三路二室兩廳71425915德興花園禪城三路三室兩廳130423230德興花園禪城三路三室兩廳110363272麗日花園仙槎南路三室兩廳85495764東海灣花園槎灣路一房一廳31196129東海灣花園槎灣路二室兩廳73354794東海灣花園槎灣路三室兩廳95454736未來供應(yīng)：城市升級，未來放量以城市舊改為主，本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)舊改住宅的排頭兵，搶占市場先機(jī)。禪城的城市歷史發(fā)展就為工業(yè)、小作坊、村民自建房的自然生長，至2005年，禪城轄區(qū)面積23.6平方公里范圍內(nèi)，尚未開發(fā)產(chǎn)業(yè)用地僅約200畝。2005年5月17日，禪城萬畝規(guī)劃發(fā)布，涉及除了佛高區(qū)部分以及已經(jīng)完成改造的部分廠區(qū)、村民公寓之外，禪城將對轄區(qū)內(nèi)剩下的兩萬多畝舊區(qū)全部進(jìn)行改造。禪城不僅正式提出“十年打造世界最大針織服裝產(chǎn)業(yè)集群基地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，同時加快了舊村改造的步伐。2007年，禪城投資超過50億元，全面啟動十項(xiàng)工程。以“四區(qū)三帶”規(guī)劃連片改造開發(fā)為思路，禪城將一個傳統(tǒng)的農(nóng)村鎮(zhèn)，打造為宜商宜居宜工的都市型禪西新城。禪城形成了以針織服裝為主，陶瓷業(yè)、玻璃制造業(yè)、建材業(yè)、塑料業(yè)、電子電器業(yè)、機(jī)械五金業(yè)、造紙業(yè)、家具等行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)格局。2002年,禪城被中國紡織工業(yè)協(xié)會、中國針織工業(yè)協(xié)會授予“中國針織名鎮(zhèn)”稱號。目前,禪城針織業(yè)已成為全國最大、知名度最高的針織布產(chǎn)區(qū)、針織布集散地。區(qū)域內(nèi)已建成大江、白坭、古灶、上朗、下朗、禪城六大傳統(tǒng)針織城及大布頂工業(yè)園、和盛針織工業(yè)村、朗寶工業(yè)園、玉帶制衣中心等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū),擁有針織加工企業(yè)1695家、針織后整理企業(yè)36家、服裝企業(yè)95家、原材料(綿紗)銷售商733家,針織廠房面積266萬平方米,占地約8000畝,從業(yè)人員57800人?，F(xiàn)狀：傳統(tǒng)染織重鎮(zhèn)，以工業(yè)發(fā)展為主，近城市區(qū)域空間容量基本飽和Luxurioushouse關(guān)于開發(fā)方向的思考保本銷售A保本銷售價值一級跳價值二級跳BC求需支柱產(chǎn)業(yè)積極轉(zhuǎn)型，逐漸形成規(guī)模工業(yè)園，吸引到中大型知名企業(yè)入駐佛山國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)城西園（1998）

——著重打造光電產(chǎn)業(yè)群、汽配產(chǎn)業(yè)群

城西園14.88平方公里，到2007年，首期開發(fā)6平方公里，到2010年，基本完成開發(fā)建設(shè)。城西園是佛山高新科技園三園區(qū)中首先啟動的核心區(qū)域。2004年城西園占城南、城西園合計(jì)數(shù)的比重，總產(chǎn)值占84.06％，出口創(chuàng)匯占97.07％，是高新區(qū)目前的主要高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)域。

數(shù)碼光學(xué)產(chǎn)業(yè)群入園企業(yè)：以佛山普立華、佛山日豐和騰龍光學(xué)為龍頭代表，以及為普立華配套的華國、華品、華旭、華永、華洲、華普、普麗科技（佛山）等公司。

汽配產(chǎn)業(yè)入園企業(yè)：豐富汽配和優(yōu)達(dá)佳汽配“中部高新基數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”（2010）

“中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”將分為A、B、C、D四個片區(qū)，A區(qū)（禪城園）的轉(zhuǎn)型招商定位以電子行業(yè)為主，擬培育成為高新電子產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售的電子產(chǎn)業(yè)基地；B區(qū)（普華北片區(qū)）轉(zhuǎn)型招商定位以網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)物流等軟件行業(yè)為主，擬培育成為服務(wù)于電子商務(wù)的軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售和相關(guān)人才聚集產(chǎn)業(yè)基地；C區(qū)（華南片區(qū)）轉(zhuǎn)型招商定位以醫(yī)療器械、醫(yī)藥用品、生物醫(yī)藥的采購企業(yè)為主，擬培育成為配套于醫(yī)藥保健品制造和流通產(chǎn)業(yè)體系的物流產(chǎn)業(yè)基地；D區(qū)（玉帶片區(qū)）轉(zhuǎn)型招商定位以GPS、RFID無線射頻識別技術(shù)企業(yè)為主，擬培育成為GPS和“北斗”衛(wèi)星導(dǎo)航項(xiàng)目以及RFID無線射頻識別技術(shù)的研發(fā)、成果轉(zhuǎn)換和推廣應(yīng)用的產(chǎn)業(yè)基地。當(dāng)前A區(qū)禪城園，占地約300畝，已于6月26日正式掛牌，且有6家以科技為主的企業(yè)進(jìn)駐高新開發(fā)區(qū)城西園民營科技園（禪城園）產(chǎn)業(yè)升級下的禪城客戶構(gòu)成：原住民

原住民第二代生意人工業(yè)園客群

私企業(yè)主

中大企業(yè)中高管

企業(yè)白領(lǐng)/基層技術(shù)人員原住民——經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，具有一定的地域情節(jié)。第二代的區(qū)域歸屬感弱。

關(guān)鍵詞：本地人/50-60歲/有地自建有房典型代表描述：李先生，50歲左右，禪城本地人家庭人口：4人，夫妻兩人，有2個孩子，一個兒子一個女兒，都已經(jīng)工作，但四口人還是住在一起居住現(xiàn)狀：家里有祖屋（自建房），對外出租，自己和子女一起住在弘農(nóng)園120平三房（大沙路農(nóng)民公寓）經(jīng)濟(jì)來源：祖屋出租+村股份分紅+生意或工作所得客戶語錄：“在這里（禪城）都住了幾十年了，朋友親戚都在這邊，習(xí)慣了?！薄巴饷娴娜硕加X得禪城人兇，治安不好，我們住在里面也還好?！薄拔覀儽镜厝耸遣粫I外面的房子的（商品房），村子里都有自己的祖屋（自建房），現(xiàn)在是很多人都不住了，大多數(shù)都搬到農(nóng)民公寓了，2、3千就可以買到，環(huán)境好又方便?！薄斑@個農(nóng)民公寓是補(bǔ)償來的，所以是對村民特別的優(yōu)惠，家里沒有戶口還不能買。這個房子不能買賣，但是這到底能不能誰知道呢。”“現(xiàn)在四個人住這個會小，準(zhǔn)備換大房，聽說這邊小區(qū)準(zhǔn)備建第二期了，等等看?！痹∶瘛r(nóng)民公寓成為其重要的福利房，但其只針對原居民。關(guān)鍵詞：本地人/50-60歲/為兒女置業(yè)典型代表描述：許先生，55歲左右，禪城本地人家庭人口：5人，夫妻兩人，有3個孩子，一個兒子兩個女兒，都已經(jīng)工作。五口人一起生活居住現(xiàn)狀：一家五口居住在弘農(nóng)園100平左右三房（大沙路農(nóng)民公寓）客戶語錄：“這邊挺好的，生活幾十年了沒覺得有什么不好。大家老朋友住在一起方便。”“現(xiàn)在住的房子有點(diǎn)小，小孩也大了，我們不打算換了，準(zhǔn)備給小孩單獨(dú)買一套房子?！薄跋瓤炊诎桑ê朕r(nóng)園二期），想給小孩買個近點(diǎn)的，離家里近，回來喝湯也方便?！薄耙部此麄冏约合矚g，我仔想出去買房子，買商品房也好，將來可以升值。隨他們，現(xiàn)在交通也方便。”原住民（第二代）——走出去，接受新事物

關(guān)鍵詞：本地人/20-30歲/傾向商品房/會為父母考慮就近置業(yè)典型代表描述：王先生，25歲左右，禪城本地人家庭人口：4人，父母兩人，另加一個姐姐居住現(xiàn)狀：一家4口居住在弘農(nóng)園100平左右三房（大沙路農(nóng)民公寓）客戶語錄：“不喜歡禪城，城市舊，以前又是工業(yè)區(qū)，不太像城市。如果可以還是想在外面買房子，但父母都在這邊，還是會住近一點(diǎn)。”“現(xiàn)在住的是村里補(bǔ)助的農(nóng)民公寓，我們買很便宜，2、3千就差不多，外面的房價太高了，千燈湖我前幾天上網(wǎng)看了一下都已經(jīng)九千、一萬了。”“我們住100平左右的三房，準(zhǔn)備換房來的，聽說我們小區(qū)準(zhǔn)備建二期，地都好像定了，我都會關(guān)注一些。”“農(nóng)民公寓是沒有產(chǎn)權(quán)證的，我個人還是傾向于商品房，有產(chǎn)權(quán)證，未來可以升值。不過還是要看價格，如果你們將來賣個6、7千我可以接受，我有個朋友買了薈麗花園，現(xiàn)在二手房都要5千多了，那新房6、7千我可以接受的?！倍U城原住民購買需求判斷：具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但受自建房和農(nóng)民公寓的分流較大。購買本項(xiàng)目需要有更強(qiáng)的理由。置業(yè)經(jīng)驗(yàn)多次居住現(xiàn)狀居住在自建房或農(nóng)民公寓中；數(shù)量預(yù)測禪城有15個村委會，6個居委會，約5.6萬村民客戶說法禪城有12-13個小學(xué)，然后每個年級有4-5個班，每個班大概有30-40個人，這樣估算一下，每一屆大概有個2000-3000個小孩。每個禪城家庭一般是2-3個孩子?！U城本地第二代數(shù)據(jù)借鑒禪城常住人口8萬。村民約55517人?！U城街道辦事處網(wǎng)站購房需求有一定的置業(yè)需求，但大部分被農(nóng)民公寓消化，第二代置業(yè)需求增大外地生三意人—三—就近三方便生三意，最三有可能三的客戶三群關(guān)鍵詞三：外地人三/30三-40三歲/便三利性/三關(guān)注物三管典型代三表描述三：韓先生三，40三歲左右三，潮州三人，在三東海灣三花園街三鋪開了三一個茶三行家庭人三口：一三家三口三，有一三個小孩三，小孩三上小學(xué)居住現(xiàn)三狀：居三住在東三海灣花三園，8三0平兩三房客戶語三錄：“金地在三這邊剛?cè)昧艘蝗龎K地，三我都知三道，一三直在留三意?！薄拔以谌@邊做三生意，三就買了三這邊的三房子，住的近三方便看三鋪?zhàn)??！薄斑@里三面住的都是周三邊做生三意的。小區(qū)三里面還三有一棟三公寓，三住的人三就雜了三，基本三上都是三出租的三、包二三奶的，三干什么三的都有三，雜的三很?！薄拔覀?nèi)^(qū)的物管不三好，有三賊。這點(diǎn)很三煩，住三的不舒三心。周邊的三配套也三不好，那個三禪城市三場我們?nèi)龔膩聿蝗?，都去城三里買東三西?！薄坝袚Q三房子的三想法，三有錢當(dāng)三然想住三好一點(diǎn)三的地方三啦，什三么依云三小鎮(zhèn)啦三，別墅三好靚的三嘛，但三是我沒三那么多三錢嘛。你們賣三個6、三7千我三覺得還三可以，三現(xiàn)在房三價一直三在漲，三未來廣三佛同城三了房價三肯定要三再漲，三7千不三算貴?！?/p>

“三再換可三能換個100三多方的三三房?！睂I(yè)市三場生意三人——三就近方三便生意三，最有三可能的三客戶群關(guān)鍵詞三：本地人三或浙江三人/3三0-4三0歲/三排斥工三業(yè)區(qū)環(huán)三境/關(guān)三注社區(qū)三環(huán)境典型代三表描述三：張先生三，40三歲左右三，本地三人，在三禪城老三布料批三發(fā)市場三開店家庭人三口：一三家4口三，有兩三個小孩三，小孩三上小學(xué)居住現(xiàn)三狀：居三住在禪三城鎮(zhèn)，三約80三平兩房客戶語三錄：“工廠這三邊好大三灰塵，三空氣不三好，我是本三地人，三我是不三會在這三邊買房三子。”“金地三我知道三，那塊三地我也三知道，三算禪城配套比三較好的三地段?！薄岸U城有錢的三人很多，像這三邊做布三料批發(fā)三的很多三都是浙三江那邊三過來的三，聽說三禪城這三邊的布三料出名三，都過三來了。三但現(xiàn)在三的生意三不好做三，以后三也可能三會搬到三新的布三料市場三區(qū)。如果廠三區(qū)不搬三，我們?nèi)膊幌肴??！薄艾F(xiàn)在三禪城的三市容市三貌越來三越好了三，但是就三是沒有三好房子三。”“想換三個120三左右的三三房吧，7、8三千都可三以接受，但是三具體得三看社區(qū)三。社區(qū)的三花園大三，環(huán)境三好，舒三服那還三可以。三”禪城生三意人購三買需求三判斷：三具有一三定的經(jīng)三濟(jì)實(shí)力三和區(qū)域三性，最三有可能三的客戶三群置業(yè)經(jīng)驗(yàn)一次以上居住現(xiàn)狀很大一部分居住在布匹市場附近、薈麗家園或麗日家園數(shù)量預(yù)測老布匹批發(fā)市場約有200-300家店鋪，從業(yè)人員20000多人，當(dāng)前營業(yè)率在30-40%；企業(yè)主占3-5%左右，在1000人以內(nèi)；外地生意人分布在禪城路、薈麗家園、麗日家園底商，估計(jì)有200家鋪客戶說三法禪城的三有錢人三很多，三禪城的三紡織全三國有名三，還有三很多浙三江人都三到這邊三來做生三意了?！既ナ袌鋈习逶L三談數(shù)據(jù)借三鑒禪城擁三有原材三料(綿三紗)銷三售商7三33家三,從三業(yè)人員三200三00多三人，產(chǎn)三品遍銷三國內(nèi)和三港澳臺三地區(qū)以三及歐美三等國家三?！U三城區(qū)經(jīng)三貿(mào)局購房需求置業(yè)需求被壓抑，有較大的需求空間私企業(yè)三主/企三業(yè)中高三管——三根本面三改善居三住環(huán)境關(guān)鍵詞三：40-三50歲三/經(jīng)濟(jì)三實(shí)力強(qiáng)三/面子三匹配/三居住升三級客戶側(cè)三面了解三：經(jīng)濟(jì)實(shí)三力強(qiáng)勁三，有車三，多次三置業(yè)，三居住環(huán)三境挑剔大多關(guān)三注熱點(diǎn)三置業(yè)片三區(qū)，如三亞藝、三千燈湖三，有資三源、環(huán)三境好的三低密度三產(chǎn)品、三洋房產(chǎn)三品講究身三份和居三住的匹三配工業(yè)園三企業(yè)員三工訪談三：“我們?nèi)靖呷龑涌隙ú蝗龝诙U三城買房三子。禪三城環(huán)境三太差了三，治安三不好，整體感三覺不好三?！薄八麄冇绣X又三有車，直接三就開到三城里去三買房子三了，方三便的很三。一條三季華路三可以直三接開過三去，交通根三本都不三是問題三?！薄爸饕€是選環(huán)境三好的，三城市新三的，我們?nèi)洗蠡旧隙既窃趤喨嚒⒊侨腺I的三房子，那邊環(huán)三境好，三城市新三。配套三什么的三都很多三，生活三方便?！薄捌鋵?shí)三還有一三點(diǎn)，買禪城三其實(shí)挺三沒面子三的，如果是三我我也三覺得沒三面子，三都那么三有錢了三，帶朋友三來玩還三像進(jìn)了三貧民窟三一樣，三臉上無三光。”“中層三可能壓力相三對較大三一點(diǎn)，但買城南三那邊的三房子肯三定沒問三題?！逼髽I(yè)白三領(lǐng)——三追求性三價比關(guān)鍵詞三：20-三30歲三/經(jīng)濟(jì)三實(shí)力一三般/注三重居住三環(huán)境典型代三表描述三：高小姐三，28三歲左右三，佛山三人，普三利華上三班家庭人三口：夫三妻兩人三，結(jié)婚三兩年，三準(zhǔn)備要三孩子居住現(xiàn)三狀：居三住在城三南季華三花園，三80平三兩房客戶語三錄：“禪城太三亂了，三城市氛三圍不好三。又都三是工廠三，空氣三不好。三我們同三事除了三本地的三，基本三上都不三怎么喜三歡這里三?！薄拔易卉嚾舷掳嗳?，也就三40分三鐘，還三是挺方三便的。三”“我0三6年買三的房子三，當(dāng)時三房價還三沒有漲三起來，三4千多三。還是喜歡城三南的環(huán)三境，都三是新建三的，而三且現(xiàn)在三聽說市三中心也三要搬到三那邊去三。我們同三事沒有三買房的三現(xiàn)在也三大多在三看城南三的房子三，現(xiàn)在三房價高三，他們壓三力很大三，所以三價格是三關(guān)鍵。像我三們公司三屬于富三士康，三待遇相三對不錯三，華寶三路這邊三的企業(yè)三大多數(shù)三都是臺三資，他三們的待遇會三看齊富三士康，三但肯定三還是沒三有富士三康好，那他三們壓力三更大。三”“買房三子主要還是看三地段，三配套，三還有環(huán)三境，大環(huán)三境要好三，社區(qū)三公共環(huán)三境都會三考慮。三”“沒有三關(guān)注過三禪城工三廠搬遷三的事，三雖然搬三了，但三是禪城三還是亂三了些，三有些像三農(nóng)村。如果金三地未來三有很不三錯的小三區(qū)，價三格合理三他們還三是可以三考慮?！薄拔彝卢F(xiàn)在三看的還三是實(shí)用性三的，1三00多三方的兩三房三房。”禪城工三業(yè)園購三買需求三判斷：三最多樣三和最強(qiáng)三大的客三戶群，三對區(qū)域三的認(rèn)同三感游離三，需要三最大程三度的爭三取置業(yè)經(jīng)驗(yàn)一次以上/未置業(yè)居住現(xiàn)狀中上層在城南置業(yè)居多，普通白領(lǐng)大多租住在公司宿舍數(shù)量預(yù)測當(dāng)前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數(shù)在3萬以上，其中中層占10%-15%，約4000人左右，高管占2%，約600人借鑒數(shù)三字佛山普三立華科三技有限三公司于三200三6年1三2月并三入全球三500三強(qiáng)企業(yè)三富士康三科技集三團(tuán)，主三營機(jī)光三電事業(yè)三。公司三現(xiàn)有員三工15三,00三0多人三，占地三面積1三60,三000三多平方三米。——普三立華公三司簡介日豐企三業(yè)是國三內(nèi)新型三管道行三業(yè)的龍三頭企業(yè)三，現(xiàn)有三員工3三000三多人，三其中高三級職稱三人數(shù)占三2％，三中級職三稱人數(shù)三10％三，大學(xué)三本科以三上的人三員達(dá)8三0％以三上。——佛三山日豐三公司簡三介騰龍光三學(xué)現(xiàn)有三員工5三200三多名，三占地面三積30三,28三7M2三，建筑三面積5三0,1三64M三2，年三產(chǎn)值超三過20三億元三—三—佛山三騰龍光三學(xué)公司三簡介購房需求中高管置業(yè)需求外流嚴(yán)重，白領(lǐng)階層購房需求旺盛客戶類型客戶特征經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶量置業(yè)選擇產(chǎn)品選擇項(xiàng)目匹配原住民老一代有較強(qiáng)的地緣情結(jié)，對禪城抗性??；為子女置業(yè)可能選擇商品房較強(qiáng)禪城常住人口8萬。村民約55517人農(nóng)民公寓舒適居家戶型/大平面購買本項(xiàng)目需要有更強(qiáng)的理由第二代希望走出禪城，對新事物接受度較高，傾向于商品房，但為了父母可能就進(jìn)置業(yè)家庭實(shí)力較強(qiáng)農(nóng)民公寓/禪城商品房實(shí)用型三房外地生意人方便照看生意，傾向就近置業(yè)，關(guān)注物管、生活配套較強(qiáng)老布匹批發(fā)市場約有200-300家店鋪，從業(yè)人員20000多人，當(dāng)前營業(yè)率在30-40%；企業(yè)主占3-5%左右，在1000人以內(nèi)禪城商品房實(shí)用型三房最有可能的企業(yè)人員企業(yè)白領(lǐng)對禪城印象原始，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，追求性價比一般當(dāng)前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數(shù)在3萬以上，其中中層占10%-15%，約4000人左右，高管占2%，約600人城南中低端商品房實(shí)用型兩房、三房需要最大程度的爭取中層管理根本升級居住環(huán)境，以居住環(huán)境、社區(qū)環(huán)境為優(yōu)先考慮條件，講究身份匹配較強(qiáng)城南/亞藝中高端樓盤舒適性居家產(chǎn)品/大平面高層管理/私企業(yè)主強(qiáng)市場需三求：片三區(qū)價格三認(rèn)知6三000三-70三00元三/平，三市場需三求旺盛禪城房三地產(chǎn)發(fā)三展初級三，長期三以來供三應(yīng)有限三，置業(yè)三需求被三壓制或三被驅(qū)趕三到其他三區(qū)域置三業(yè)，本三體置業(yè)三需求旺三盛Lux三uri三ous三ho三use關(guān)于開三發(fā)方向三的思考保本銷三售A保本銷三售價值一三級跳價值二三級跳BC保本銷三售=6三-70三00元三/平的三銷售實(shí)三現(xiàn)1.市三場供應(yīng)三長期處三在空白三，項(xiàng)目三舊改排三頭兵，三市場優(yōu)三勢明顯三；

2三.市場三需求被三長期壓三抑，中三低端剛?cè)孕枨笕⑷?.市三場二手三房價格三達(dá)到5三000三元/平三，本項(xiàng)三目的6三000三-70三00元三/平的三市場價三格接受三度較好600三0-7三000三元/平三的保本三銷售，三實(shí)現(xiàn)難三度不大三！Lux三uri三ous三ho三use關(guān)于價三值提升三的思考保本銷三售價值一三級跳價值突三破1：三探討7三000三-80三00元三/平的三可能性三？Q2：三中高端三客戶外三流傾向三明顯，三如何有三效吸納三片區(qū)內(nèi)三中高端三客戶，三實(shí)現(xiàn)價三格的進(jìn)三一步爬三升？三個思三考維度三：1.項(xiàng)三目機(jī)會三2.三市場成三功案例三借鑒三3.規(guī)三劃實(shí)現(xiàn)ABC價值二三級跳問題：三區(qū)內(nèi)不三乏中高三端客戶三的身影三，但對三區(qū)域的三排斥使三其存在三大量的三流失，三如何留三住他們?nèi)蔀閮r三值突破三的第一三個瓶頸優(yōu)勢1三:相對三城市感1.禪三城最具三城市感三的路段三——禪三城的中三心地帶三，禪城三路|仙三槎南路三，項(xiàng)目三進(jìn)入性三城市感三相對優(yōu)三良禪城路仙槎南路純陽路新一佳項(xiàng)目地塊禪城路201三0年6三月30三日，投三資達(dá)4三億元的三輕工路三建設(shè)工三程正式三啟動。三輕工路三東起佛三山大道三，西至三華寶路三全長4三.2公三里，沿三線貫穿三大沙、三大崗等三5個村三（居）三委會，三明年區(qū)三和街道三兩級預(yù)三計(jì)投入三近5億三元主要三是大沙三二路至三華寶南三路2.三72公三里進(jìn)行三改造，三其新定三位為交三通干道三。屆時三輕工路三將由原三來36三米的標(biāo)三準(zhǔn)4車三道擴(kuò)寬三為標(biāo)準(zhǔn)三8車道三，拆除三兩側(cè)1三.5米三寬的綠三化帶，三改為道三路中央三設(shè)置3三米寬綠三化帶。三輕工路三還將設(shè)三置跨線三路（橋三）連接三未來的三禪西大三道。禪城將三在未來三兩年內(nèi)三投資建三設(shè)、開三通三條三主要交三通干道三。輕工三路2.三8公里三，計(jì)劃三投資4三億元；三禪城西三路2公三里，預(yù)三計(jì)投資三2億元三，季華三北路2三.2公三里，預(yù)三計(jì)投資三1.5三億元輕工路三預(yù)期于三兩年內(nèi)三開通，三項(xiàng)目與三一路相三連，與三城市核三心的距三離直接三拉近金地項(xiàng)三目=直三達(dá)祖廟三五分鐘三！2.禪三城最純?nèi)獾木尤∑瑓^(qū)三——薈三麗家園三|麗日三家園，三項(xiàng)目北三界面相三對純粹三，居住三氛圍良三好ACB地塊凈用地容積率建面商業(yè)比例A+B8.4萬2.521萬≤20%≤4.2萬C1.1萬55.5萬≥50%≥2.75萬周邊商業(yè)體量新一佳1.5萬薈麗家園底商約60間鋪，近1000平麗日花園底商約2-30間鋪，約600-800平項(xiàng)目商三業(yè)體量三≥2.三8萬，三在禪城三有絕對三的商業(yè)三體量優(yōu)三勢，成三為項(xiàng)目三差異化三的發(fā)力三點(diǎn)優(yōu)勢2三:商業(yè)三指標(biāo)禪城基三礎(chǔ)配套三缺乏，三區(qū)域內(nèi)三商業(yè)中三心缺失三，商業(yè)三自然發(fā)三展，租三金相對三較低，三有較大三的上升三空間，三市場機(jī)三會明顯“禪城三好一點(diǎn)三的配套三就只有三一個新三一佳吧三，我們?nèi)I東三西還是三會去市三區(qū)，如三果這邊三有個好三一點(diǎn)的三百貨當(dāng)三然好啦三?！薄岸U城三沒有什三么出名三的商業(yè)三吧，那三個新一三佳也應(yīng)三該是除三了禪城三人知道三，佛山三市區(qū)的三人都不三知道。三”“禪城三現(xiàn)在整三改之后三，禪城三路的商三業(yè)越來三越好了三，也有三了麥當(dāng)三勞、新三一佳好三一點(diǎn)的三配套，三但是百三貨什么三的還是三差?！薄吧馊€過得三去，周三邊有小三區(qū)嘛，三人氣會三旺一點(diǎn)三，生意三還是好三做一些三，所以三這邊的三租金也三貴一點(diǎn)三。”商圈位置面積租金（元/㎡）祖廟商圈百花廣場1F大門旁六福珠寶店100-150700一線商場鋪100-150500-600一線臨街鋪100-150200-300東方廣場商圈東方廣場銀洲城吉之島2F30500-600銀洲城一線商場鋪30300-400福祿路臨德勝樓一線臨街鋪40400桂城商圈百花時代廣場1F西門旁臨街商鋪90-100450一線臨街商場鋪90-130300-400季華商圈東建世紀(jì)首層臨街商場鋪135150華遠(yuǎn)東（東建南門附近）臨街街鋪80-100200-300季華五路（以西）一線臨街商鋪30-200150-200普瀾路一線臨街街鋪100-120150-200商圈位置面積租金（元/㎡）禪城路禪城三路/四路6045-50薈麗家園仙槎南路3040純陽路20-3035-40麗日家園仙槎南路20-3035-40優(yōu)勢3三:金地三經(jīng)驗(yàn)金地水三城——三城市新三區(qū)的成三功招商三經(jīng)驗(yàn)和三已經(jīng)累三計(jì)的商三業(yè)客戶三，金地三有更豐三富的商三業(yè)操作三經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目基三本經(jīng)濟(jì)三技術(shù)參三數(shù)（商三業(yè)水城三）占地面三積：1三170三34平三方米其中：三地面以三上建面三：13三543三6㎡商場、三零售、三娛樂6三205三5㎡地面以三下建面三：77三273三㎡首層建三面：4三905三2㎡容積率三：1.三33建筑密三度：4三2％層數(shù)：三≤7層金地花三園——三金地水三城城市三價值之三上的住三宅操作三，成就三了千燈三湖片區(qū)三口碑相三傳的片三區(qū)豪宅金地取三得本項(xiàng)三目的市三場表現(xiàn)三：是第一三個進(jìn)入三禪城的三品牌開三發(fā)商；是金地三在禪城三的第一三個項(xiàng)目三；是金地三擁有在三“非熱三點(diǎn)區(qū)域三”打造三明星項(xiàng)三目的魄三力和眼三光。為禪城三豐富配三套，和三政府建三立關(guān)系三：保證未三來金地三在禪城三的順利三擴(kuò)張擴(kuò)大金三地品牌三在佛山三的影響三力：范圍更三廣、持三續(xù)性更三強(qiáng)、客三戶影響三更深遠(yuǎn)對于金三地，商三業(yè)還意三味著什三么？是金地三在禪城三戰(zhàn)略發(fā)三展的第三一步！以城市感脫離區(qū)三域的非城市三感最終實(shí)三現(xiàn)，項(xiàng)目印三象＞區(qū)三域印象禪城最三具城市三感的路三；禪城最三具集中三的商品三房片區(qū)三；禪城最三大的商三業(yè)體量三；與祖廟三五分鐘三的直接三路徑；項(xiàng)目具三備優(yōu)秀三的城市基三礎(chǔ)，項(xiàng)目需三要構(gòu)建三堅(jiān)實(shí)的三“城市感”。禪城第三一的品三牌開發(fā)三商；項(xiàng)目印三象＞區(qū)三域印象三的案例三借鑒1三：金地三梅隴鎮(zhèn)三（深圳三）建筑出三位|配三套展示三|個性三營銷，三個盤形三象≥區(qū)三域形象三，樹立三口碑，三實(shí)現(xiàn)高三價金地·三梅隴鎮(zhèn)三概況位置：三龍華二三線拓展三區(qū)東北三側(cè)，北三臨布龍三路，西三靠梅龍三路；區(qū)域背三景：與福田三中心區(qū)三有較好三的區(qū)位三關(guān)系，三被政府三規(guī)劃為三龍華新三城，但整體三規(guī)重點(diǎn)三向?qū)毎踩行膮^(qū)三偏離，龍華三片區(qū)配套嚴(yán)三重缺失三，發(fā)展三初期。梅隴三鎮(zhèn)所在三區(qū)域遠(yuǎn)離優(yōu)三勢資源三區(qū)域，三交通、三規(guī)劃利三好相對三有限占地面三積：1三360三00三㎡；建筑面三積：4三200三00㎡三；商業(yè)面三積：約三200三00平容積率三：3.三08；綠化率三：30三%；配套：三商業(yè)街三，幼兒三園；共分4三期開發(fā)三，一期三于06三年5月三開盤，實(shí)現(xiàn)均三價75三00元三/平，三高出市三場均價三約10三00元三。09三年，四三期實(shí)現(xiàn)三均價1三350三0元/三平。項(xiàng)目戶型實(shí)現(xiàn)價格銷售速度金地梅隴鎮(zhèn)二居：75M2小三居：105-110M2大三居：110-120M27500元/平米推出1200套，開盤日選房客戶解籌率約：82%周邊項(xiàng)目二居：75-85M2小三居：110M2左右大三居：120M2左右6500-7000元/平米40-50套/月獨(dú)特的三規(guī)劃、三立面迅三速在市三場上引三起熱點(diǎn)三關(guān)注，三個盤印三象迅速三建立不同于三普通的三圍和式三社區(qū)，三整個社三區(qū)通過三自然高三差與周三邊的城三市界面三形成區(qū)三隔，長三條的板三樓形成三強(qiáng)烈的三空間秩三序感，三建筑的三體量存三在感大三于公共三空間的三圍和感三；德國W三SP建三筑設(shè)計(jì)三公司用三簡約、三純粹的三德式純?nèi)齼糁髁x三風(fēng)格，三突出簡三潔的線三條，用三直線條三的造型三，讓建三筑大膽三出位；彩虹般三絢麗七三色立面三百葉，三通過百三葉內(nèi)墻三多種色三彩的運(yùn)三用，強(qiáng)三調(diào)建筑三時尚、三活潑面三，營造三出最具三都市氣三質(zhì)的建三筑表情時尚街三區(qū)展示三社區(qū)個三性的同三時，以三商業(yè)為三標(biāo)簽迅三速建立三項(xiàng)目城三市感時尚街三區(qū)的實(shí)三景展示三，以及三先期部三分配套三商家的三引進(jìn)，三以商業(yè)三迅速建三立項(xiàng)目三的城市三標(biāo)簽引進(jìn)時三尚的商三業(yè)業(yè)態(tài)三——華三南第一三家肯德三基汽車三穿梭餐三廳，吸三引市場三熱點(diǎn)關(guān)三注的同三時，強(qiáng)三化商業(yè)三的時尚三感，與三社區(qū)整三體氣質(zhì)三統(tǒng)一創(chuàng)新的三潮流售三樓處，三空間、三功能雙三重革新三區(qū)域的三售樓體三驗(yàn)，增三強(qiáng)新興三城市時三尚感閱讀空三間傳訊囊售樓處三底層思考房以時尚三、潮流三為營銷三語言，三直接對三接目標(biāo)三客戶精三神層面三，引起三市場熱三點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目印三象＞區(qū)三域印象三的案例三借鑒2三：華潤三幸福里三（深圳三）借助商三業(yè)立勢三，成為三片區(qū)新三中心，三口碑|三住宅價三值遠(yuǎn)遠(yuǎn)三超越片三區(qū)價值城市重三心西移三，羅湖三片區(qū)邊三緣化；周邊城三市資源三平庸，三地王大三廈的價三格推動三力減弱三；自然資三源匱乏三，居住三環(huán)境不三純粹羅湖已三經(jīng)淡出三了居住三視線，三高端客三戶對片三區(qū)基本三不認(rèn)可萬象城三片區(qū)前三市狀況深圳頂三級購物三中心，三區(qū)域價三值增值三；二手房三價格催三漲，二三手房市三場價格三上漲萬象城三片區(qū)目三前狀況首期規(guī)三劃北區(qū)寫三字樓+三中區(qū)購三物及娛三樂中心三，總建三筑面積三達(dá)23三萬平方三米，提三供約1三000三個車位萬象城三——1三8.8三萬平方三米的大三型綜合三性購物三及娛樂三中心，三包含零三售、餐三飲、娛三樂休閑三、文化三、康體三等諸多三消費(fèi)元三素，由三超級市三場、大三型百貨三商店、三時尚零三售商店三、電影三院、真三冰溜冰三場及各三類餐飲三等近3三00家三零售店三面組成三。萬象城周邊羅湖其它項(xiàng)目名稱二手房價格項(xiàng)目名稱二手房價格城市名園1.8-2萬/㎡和平廣場1.4萬/㎡城市天地廣場1.9萬/㎡逾峰臺

1.4萬/㎡外因：優(yōu)越的三地理位三置，良三好的交三通可達(dá)三性；區(qū)域成三熟后發(fā)三展受限三，需要三一個新三的亮點(diǎn)三來激發(fā)三活力；區(qū)域內(nèi)三一直缺三乏一個三大型商三業(yè)來統(tǒng)三領(lǐng)區(qū)域三的商業(yè)三形象。內(nèi)因：超強(qiáng)的三實(shí)力與三品牌號三召力；集購物三、娛樂三等為一三體的體三驗(yàn)式；項(xiàng)目立三意高，三與深圳三人內(nèi)心三的價值三觀相符三；一流的三精英團(tuán)三隊(duì)。萬象城三商業(yè)成三功的關(guān)三鍵驅(qū)動三因素：借力萬三象城，三高品質(zhì)三精心打三造，住三宅溢價三上漲，三4萬/三平均價三，開盤三推出2三30套三，銷售三三個星三期基本三售罄幸福里三整整打三造1年三，采三用高品三質(zhì)材料三，保證三建筑的三絕對品三質(zhì)，在三業(yè)內(nèi)、三市場強(qiáng)三勢引起三關(guān)注，三09年三7月低三調(diào)銷售三，推出三230三套，實(shí)三現(xiàn)4萬三/平均三價，當(dāng)三前基本三售罄二種方三式的構(gòu)三建借鑒三：金地梅三隴鎮(zhèn)：三形象風(fēng)三格做秀個性立三面+時三尚街區(qū)三+營銷三呼應(yīng)華潤幸三福里：三全新價三值體系三建立商業(yè)中三心立勢三+品質(zhì)三打造本項(xiàng)目方式1三：展示三城市化方式2三：商業(yè)三起勢利用商三業(yè)體量優(yōu)三勢；區(qū)域級三商業(yè)中三心立勢，搭建三項(xiàng)目城市感基座；界面展三示，迅速脫離區(qū)三域非城三市感界三面！區(qū)域的三商業(yè)中三心之上三，更璀三璨的城三市界面三，老舊三的區(qū)域三被光芒三淡化，三吸引目三光的是三更閃亮三的明星三。禪城從三此被徹三底遺忘三。價值突三破一：造星運(yùn)三動，城三市標(biāo)簽發(fā)揮項(xiàng)三目最大的三優(yōu)勢，以商業(yè)為三契機(jī)，城市主場二層街鋪8000㎡=14400㎡二層街鋪4000㎡二層街鋪2400㎡三層商業(yè)shoppingmall16800㎡商業(yè)體之間采用連廊連接城市符三號的迅三速建立商業(yè)立三勢：區(qū)域級三商業(yè)中三心打造時尚城三市場+三城界建三立Cha三pte三r。1城市主三場之一三：內(nèi)街三式泛m三all三商業(yè)街三區(qū)——三二層商三鋪共1三440三0㎡城市主三場之二三：主題三式sh三opp三ing三ma三ll—三—三層三主力店三共16三800三㎡兩商業(yè)三體之間三采用連三廊連接B地塊三商業(yè)原始指三標(biāo)為3三400三㎡，占總建三面20三%。C地塊商業(yè)原始指三標(biāo)為278三00㎡三，占總建三面50三%。三C地塊三因商業(yè)三mal三l體量三單一，三消化速三度較慢三;而B三地塊為三商業(yè)街三鋪形式三，消化三速度較三快。因此建三議兩塊三地商業(yè)三面積統(tǒng)三一考量三，進(jìn)行三分解：B地塊三商業(yè)為三144三00㎡，則三C地塊三商業(yè)味三168三00三㎡打造項(xiàng)三目的城三市界面城市界三面：商業(yè)之三上的住三宅打造城市住三宅+城三市公寓Cha三pte三r。1城市住三宅：小三面積緊三湊型居三家戶型三，70三-80三㎡，共三528三戶，總?cè)娣e為三401三50㎡三；城市公三寓：功三能模糊三化小面三積公寓三，戶均三50㎡三，共5三50戶三，總面三積為2三750三0㎡緊湊2、2+1房，戶均為80㎡，共40150㎡商住式公寓，戶均50㎡，共27500㎡城市住宅城市公寓BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall區(qū)域商三業(yè)中心三地位建三立：三引進(jìn)品三牌百貨三主力店三（如天三虹），三品牌效三應(yīng)迅速三建立中三心地位入口氣三勢建立三：運(yùn)用三燈光裝三飾等打三造強(qiáng)烈三的昭示三性和引三導(dǎo)性。人流引三入性，三琉璃般三的燈光三裝飾吸三引人們?nèi)倪M(jìn)入三，入口三：巨大三的入口三吊燈成三為商業(yè)三街獨(dú)特三體驗(yàn)BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall特色空三間節(jié)點(diǎn)三——通三過外形三立面等三空間尺三度感的三變化，三增加商三業(yè)形象三的豐富三性和層三次感BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mallBusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall文化-三濃縮-三時尚的三展示場將商業(yè)三街區(qū)的三形式引三進(jìn)建筑三空間的三室內(nèi)，三用ma三ll的三建筑形三式，更三新全新三的商業(yè)三空間體三驗(yàn)。街區(qū)感三打造—三—通過三室內(nèi)空三間處理三，強(qiáng)化三街道感商業(yè)街三區(qū)通過三一系列三整合打三造,習(xí)三慣成內(nèi)三街的室三內(nèi)空間三,同時三通過植三物、路三燈等強(qiáng)三化街道三感。BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mallBusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall特色空三間節(jié)點(diǎn)三——通過中三庭、天三井等空三間尺度三感的變?nèi)?，增三加室?nèi)三空間的三豐富性三和層次三感頂棚采三用可透三光材料三，形成三采光中三庭，打三造商業(yè)三街的聚三焦點(diǎn)，三可結(jié)合三各種活三動的舉三行，聚三集人氣三。燈光工三程：結(jié)三合商業(yè)三建筑,三入口或三是轉(zhuǎn)角三部分的三設(shè)計(jì)，三形成獨(dú)三特的商三業(yè)夜景三,形成三昭示性三.燈光工三程BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall公建化三立面：三以Ar三td三eco三的立面三風(fēng)格打三造項(xiàng)目三的城市三界面，三強(qiáng)化項(xiàng)三目城市三形象采用歐三式元素三的ar三tde三co立三面打造三公寓,三形成莊三重典雅三的品質(zhì)三感.佛山禪三城西區(qū)三目前為三止還沒三有能夠三形成地三標(biāo)的樓三盤形象三，本項(xiàng)三目能夠三借此機(jī)三會，打三造樹立三高端形三象的住三宅/公三寓，同三時能夠三較好的三分解容三積率BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造精裝修三：提升三小面積三產(chǎn)品的三產(chǎn)品附三加值和三綜合性三價比保證內(nèi)三裝修,三家電全三套配送三,業(yè)主三拎包即三可入住三.為投資三者提供三更大的三附加值三.BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造公共空三間：高三品質(zhì)酒三店式大三堂，提三升了住三宅檔次采用酒三店式精三裝修大三堂，為三住宅提三供了更三多的附三加值，三大大提三升了住三宅的品三質(zhì)感和三檔次，三打造酒三店式公三寓住宅三。BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造活動秀三場：預(yù)三留空地三，或通三過空間三的特殊三處理，三形成廣三場的活三動場廣場通三過燈光三與景觀三設(shè)計(jì)元三素的結(jié)三合，創(chuàng)三造了富三有趣味三的城市三廣場，三由于其三藝術(shù)化三的形象三，通常在三這里舉三行藝術(shù)三展覽，三科技S三HOW三、小型三音樂會三等。人氣場BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造噴泉：三靈動的三景觀，三增加了三人氣，三形成聚三集效應(yīng)商業(yè)入三口處的三溪流形三成了景三觀，增三加了人三氣。廣場標(biāo)三志BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造標(biāo)志性三雕塑：三獨(dú)有的三標(biāo)志性三雕塑將三成為整三個廣場三的形象三名片，三人氣聚三集場獨(dú)特的三雕塑設(shè)三計(jì)不僅三僅是景三觀需要三，更是三代言整三個商業(yè)三廣場的三標(biāo)志.BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造趣味小三品——三結(jié)合佛三山商業(yè)三業(yè)態(tài)，三形成獨(dú)三有的標(biāo)三志元素三，為商三業(yè)增添三色彩結(jié)合佛三山特色三的瓷器三等商業(yè)三業(yè)態(tài)，三形成獨(dú)三特的商三業(yè)標(biāo)志三，如瓷三器雕塑三等。既三能為商三業(yè)提供三標(biāo)志，三又能增三加廣場三的情趣三性。瓷器公三仔BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造電視柱三播放項(xiàng)三目宣傳三片或不三同國家三的電視三片，結(jié)合三雕塑、三水景和三地表的三獨(dú)特設(shè)三計(jì)，進(jìn)三行景觀三燈光的三打造，三營造都三市氛圍三。并形成三獨(dú)特的三商業(yè)標(biāo)三志性，三提升商三業(yè)的昭三示性。燈光工三程——三結(jié)合廣三場的電三視柱，三打造都三市商業(yè)三獨(dú)特標(biāo)三志！BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造城市主三軸——三住宅底三商與商三業(yè)街區(qū)三的氛圍三呼應(yīng)，三延續(xù)仙三槎南路三的城市三氛圍綠化、三櫥窗、三虛實(shí)空三間的相三互呼應(yīng)三，將街三區(qū)的城三市感整三體烘托三出來。同時，三燈光工三程的搭三配使用三，將進(jìn)三一步強(qiáng)三化商業(yè)三街的城三市表情三。城市主軸城市西三區(qū)的繁三華被點(diǎn)三亮！城市的三生命力三植根于三整個商三業(yè)的營三造，繁三華、熙三攘、歌三舞升平三……最新的城市街三道；最聚人三氣的商業(yè)廣三場；最有趣三的時尚內(nèi)三街；最有名三的品牌百三貨；成就禪三西的城三市封面Luxurioushouse關(guān)于開發(fā)方向的思考保本銷售價值一級跳ABC價值二級跳保本銷三售=6三000三-70三00元三/平的三銷售實(shí)三現(xiàn)1.市三場供應(yīng)三長期處三在空白三，項(xiàng)目三舊改排三頭兵，三市場優(yōu)三勢明顯三；

2三.市場三需求被三長期壓三抑，中三低端剛?cè)孕枨笕⑷?.6三000三-70三00元三/平的三市場價三格接受三度較好借商業(yè)三起勢，三成為區(qū)三域城市三中心！三金地成三為城市三運(yùn)營商價值一三級跳=三發(fā)揮項(xiàng)三目最大三的優(yōu)勢三，建立三區(qū)域城三市封面三，70三00-三800三0元/三平的從三價值突三破1.項(xiàng)三目具備三優(yōu)質(zhì)的三城市基三礎(chǔ)+金三地品牌三2.三商業(yè)立三勢，借三助規(guī)模三優(yōu)勢打三造區(qū)域三商業(yè)中三心

3三.城市三界面強(qiáng)三化項(xiàng)目三城市感Luxurioushouse關(guān)于開發(fā)方向的思考保本銷售價值一級跳AB價值二級跳C價值二三級跳：三進(jìn)一步三吸納區(qū)三域外客三戶，成三就禪西三名盤，三800三0以上三的可能三性？Q3：三如何建三立全新三的價值三體系，三吸引到三區(qū)域外三的中高三端客戶三置業(yè)？市場格三局東平新三城75三00-三950三0資源+三規(guī)劃(河景三資源項(xiàng)三目)老城區(qū)三板塊城市價三值650三0-7三500三（當(dāng)三前僅個三盤在售三）千燈湖三-桂城三東規(guī)劃利三好850三0-1三100三0城南板三塊城市價三值800三0-9三000南莊板三塊

5三000三-70三00價格優(yōu)三勢（當(dāng)前三有部分三資源型三項(xiàng)目在三售）亞藝湖三板塊資源價三值800三0-1三100三0禪城片三區(qū)城市價三值(無在三售）資源|三區(qū)域規(guī)三劃相對三成熟城市成三熟區(qū)域城市邊三緣|規(guī)三劃新區(qū)三（不成三熟）城郊傳統(tǒng)豪三宅片區(qū)三：亞藝|三桂城東三-千燈三湖，0三.9-三1.1三萬元/三平新興豪三宅片區(qū)三：東平新三城，0三.85三-0.三95萬三元/平城東板三塊次級資三源+規(guī)三劃(無在三售)傳統(tǒng)豪三宅：亞三藝板塊三0.三8-1三.1萬三/平，三極致景三觀資源三，富人三區(qū)雛形三具備，三大戶型三為主，三全佛山三范圍吸三納高端三客戶項(xiàng)目名稱在售主力戶型均價

元/平6月銷售套數(shù)雅居樂花園104套：230-243930330套天湖酈都251-300南向湖景單位1206922套金地九瓏璧4房174-191/2房73-93759731套中海文華熙岸1-7#280/8-12#：160-1907982103套怡翠宏璟65套90-170923641套匯銀環(huán)湖國際204套88-90811429套嘉俊華苑3房130—141/4房135-171/復(fù)式121-245597615套雅居樂三花園天湖酈三都金地九瓏壁中海文三華熙岸怡翠宏三璟環(huán)湖國三際文華公三園亞藝公三園當(dāng)前成三交的客三戶中有三74%三都是禪三城區(qū)，三其中以三舊城區(qū)三45%三居多，三桂城和三南海各三鎮(zhèn)區(qū)總?cè)w比率三占到1三4%；天湖酈三都成交三客戶分三析傳統(tǒng)豪三宅：桂三城東-三千燈湖三板塊三0.8三5-1三.1萬三/平，三廣佛R三BD規(guī)三劃利好三，中大三戶型為三主，對三禪城中三高端客三戶吸引三力逐漸三增大千燈湖項(xiàng)目名稱在售主力戶型均價

元/平6月銷售套數(shù)金地花園130-160平米10000359套中海萬錦豪園165平米1150060套江南名居276套3房140-160平84套3房129平米690042套星暉園3房123+126平米4房166-170平米550029套南海頤景園87-242平米96008套金地星座77-120平米7800151套怡翠馨園220-250平米850030套金御華府（尾貨）250平米單位81002套金地花三園中海萬三錦豪園時代名三居星暉園金地星三座南海頤三景園怡翠馨三園金御華三府千燈湖三板塊桂城東三板塊桂城典三型項(xiàng)目三客戶來三源區(qū)域核心城三區(qū)：老三城區(qū)|三城南板三塊

6三500三-75三00元三/平，三成熟市三場，中三大戶型三為主，三新增供三應(yīng)基本三完畢，三僅有個三盤在售項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量在售主力戶型均價

元/平6月銷售套數(shù)天倫世嘉4.6萬140-1806500-75009星星華園國際27160-200806024世博嘉園50130-180700022天倫世嘉老城區(qū)板塊世博嘉園星星華園國際城南板塊當(dāng)前老三城區(qū)基三本已經(jīng)三步入供三應(yīng)尾聲三，個別三小體量三樓盤在三售；城南區(qū)三以兩個三大盤持三續(xù)供應(yīng)三，未來三供應(yīng)以三商業(yè)地三塊為主新興豪三宅：東三平新城三板塊三750三0-9三000三元/平三，板塊三發(fā)展初三級，資三源區(qū)域三優(yōu)先啟三動，吸三引到大三量禪城三中高端三客戶項(xiàng)目名稱在售主力戶型均價

元/平6月銷售套數(shù)濱海御庭7-8#：150-175平米113688套東方水岸200套80-130平米766529套凱德瀚城40套187平米743325套凱德泊宮43套聯(lián)排/疊加220-370平米4-5房1137827套海景藍(lán)灣110-200平米763849套濱海御庭凱德瀚城凱德伯宮慧港國際依云水岸海景藍(lán)灣東方水岸東平河濱海御三庭成交三客戶分三析在售中三高檔大三盤在售高三端大盤在售普三通大盤項(xiàng)目總建主力面積未來供應(yīng)備注九鼎國際城3640-604.5預(yù)計(jì)2010年初推出恒福新城3080-1207.6金地九瓏璧31180-25013.8二期7萬㎡預(yù)計(jì)2010年中上市中海文華熙岸30160-2809.8怡翠宏璟22120-14020.3二期預(yù)計(jì)2010年下半年推出雅居樂47.5250-38023二期中小戶型及商業(yè)鴻業(yè)項(xiàng)目1888-13017.1萬科金御華府33.580-1801.2金地花園47140-18018南海頤景園50130-1507.4中海萬錦東苑18.980-15017.952010年上半年中海萬錦豪園74.2130-2305.7水韻尚都16150-250162010年下半年美邦公寓0.730-600.72010年年底鴻榮源地塊39120-180362011年底競爭——豪三宅板塊亞藝湖三板塊未三來供應(yīng)三項(xiàng)目少三，逐漸三淡寂；三千燈湖三板塊大三盤近尾三聲，1三0年下三半年有三新的一三輪放量三，整體三項(xiàng)目少競爭——傳三統(tǒng)豪宅三之爭禪桂在三售傳統(tǒng)三豪宅基三本步入三供應(yīng)尾三聲，未三來20三11年三基本銷三售完畢10年三3季度10年三2季度10年三1季度恒福新三城，三新貨量三80-三160三平米/三約70三6套，三約7.三6萬平三方米09年三4季度09年三3季度怡翠宏三璟，約三7.3三萬平米三二期三共13三萬㎡匯銀環(huán)三湖國際三，約三2萬平三米10年三4季度11年三1季度11年三2季度11年三3季度11年三4季度天湖酈三都三250三-26三0平米三約24三5套，三別墅3三套，約三7萬平三米中海文三華熙岸三160三-28三0方約三248三套，別三墅65三套，1三10方三約49三6套，三共約9三.8萬三平米佛山雅三居樂花三園，2三50-三380三平米約三5.6三萬平米三二期中三小戶型三7萬三㎡金地九三瓏璧，三250三平米洋三房、別三墅共約三5.8三萬平米三二三期中大三戶型為三主建面三8萬九鼎國三際城南三區(qū)3三0-6三0平米三/約6三萬平米中海萬三錦豪園三，共約三3.5三萬平米江南名三居五期三，錦苑三、熙苑三，約8三.1萬三平米南海頤三景園，三共約6三.7萬三平米金地星三座，7三8～1三35/三200三套約2三.6萬三平米金地花三園，1三20～三190三約12三00套三約19三萬平米金御華三府三80-三180三平米/三150三套，別三墅約2三3套，三；共約三2萬平三米怡翠馨三園，三共約4三.7萬三平米招商依三去水岸三二期三90-三190三平米，三103三6套，三共12三萬；三三期9三0-1三90平三米，1三036三套，共三12萬濱海御三庭二期三住宅建三面8.三4萬，三有寫字三樓、公三寓功能三、預(yù)期三以小戶三型為主競爭——新三興豪宅未來兩三年高端三豪宅供三應(yīng)體量三巨大，三且以城市型三大盤、三東平新三城資源三型豪宅為三供應(yīng)趨三勢能興南三都，約三42.三6萬平三米凱德城三脈，約三7.9三萬平米依云上三城，約三25.三6萬平三米，小三戶型，三907三0，但三地價整三體較高東建普三君，約三81.三9萬平三米星星工三廠，三50萬三平米嶺南新三天地，三150三萬平，三預(yù)計(jì)以三別墅先三行啟動三市場工業(yè)大三道，2三7萬，三100三-13三0㎡為三主翠堤明三珠，2三1.7三萬10年3季度10年2季度10年1季度09年4季度09年3季度10年4季度11年1季度11年2季度11年3季度11年4季度鴻業(yè)地三塊，1三8萬平三方米，三主力面三積88三-16三0㎡萬科南三村，5三0萬平三米金地文三化公園三項(xiàng)目1三2萬中海萬三錦東苑三/高層三/8三0～1三50三，約1三9萬平三米鴻榮源三項(xiàng)目約三39萬豐樹集三團(tuán)，占三地11三萬創(chuàng)鴻項(xiàng)三目約1三6萬萬科尖三東，約三58萬三平米萬科潭三州村項(xiàng)三目，約三71萬三平米高端豪三宅項(xiàng)目中大盤三新增供三應(yīng)體量10-30萬體量≥30萬豪宅預(yù)期競爭——豪三宅從單三中心到三多中心三轉(zhuǎn)變，三多元化三的新興三豪宅爭三取開始豪宅格三局由傳三統(tǒng)的豪三宅區(qū)向三多區(qū)域三分散發(fā)三展，且三呈現(xiàn)出三相對單三一的豪三宅價值三體系品牌+三規(guī)模+城市價三值規(guī)劃+三品牌+公園配三套季華路三地段優(yōu)三勢+規(guī)模品牌+三規(guī)模+資源規(guī)劃+三規(guī)模+資源季華路三地段優(yōu)三勢+規(guī)模三+品牌本項(xiàng)目亞藝湖三豪宅板三塊的傳三統(tǒng)豪宅三價值體三系構(gòu)建三在資源+三地段，未來三新興豪三宅則體三現(xiàn)為單一的三城市價三值或資三源價值爭競高端豪三宅的競?cè)隣幏治鋈?/p>

作三為豪宅三本項(xiàng)目三將面對三的競爭三格局亞藝湖千燈湖本項(xiàng)目豪宅板三塊星星工三廠嶺南新三天地萬科尖三東依云水三岸Luxurioushouse關(guān)于開發(fā)方向的思考保本銷售價值一級跳AB價值二級跳C新興豪三宅東平新城新興豪三宅的崛三起，絕三對一線三豪宅的三嶺南新三天地給三項(xiàng)目帶三來最佳三比價體三系輕工路祖廟禪城路會機(jī)本項(xiàng)目嶺南新三天地佛山嶺三南天地三位于佛三山市禪三城區(qū)祖廟東三華里中三心地段。項(xiàng)目占地面三積達(dá)6三5公頃三，總建三筑面積三達(dá)15三0萬平三方米。項(xiàng)目三共分五三期開發(fā)三，預(yù)計(jì)三整體開三發(fā)完成三時間為三202三0年。三在一期三工程內(nèi)三，包括三新廣場三五星級三酒店及三旁邊商三業(yè)街區(qū)三部分將三于20三10年三廣州亞三運(yùn)會前三建成開三業(yè)，亞三運(yùn)會佛三山分賽三區(qū)屆時三將向世三人展現(xiàn)三靚麗形三象。一三期已經(jīng)三啟動，三包括一座五三星級酒三店、一三座精品三酒店、三特色商三業(yè)街及三低密度三高尚住三宅等。一三期范圍三囊括了三簡氏別三墅、嫁三娶屋等三文物保三護(hù)單位三、歷史三文化街三區(qū)。預(yù)三期其將三成為禪三城的絕三對一線三豪宅項(xiàng)目通三過輕工路三/禪城三路通達(dá)祖三廟，僅五分鐘三的路程，城市三關(guān)系及三其緊密會機(jī)嶺南新三天地—三—絕對三的一線三城市豪