某咨詢深圳大鵬半島區(qū)域開(kāi)發(fā)策略

機(jī)密深圳大鵬半島區(qū)域開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目終期報(bào)告（初稿）深圳市龍崗區(qū)人民政府二OO三年十一月此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書(shū)面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。CHS001-112003-FinalPresentation會(huì)議日程項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào)大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo)大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案大鵬半島開(kāi)發(fā)原則和高層次財(cái)務(wù)分析配套開(kāi)發(fā)模式、政府角色及運(yùn)作機(jī)制政府總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑2CHS001-112003-FinalPresentation麥肯錫幫助深圳東部大鵬半島制定長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和整體定位方案，使之成為深圳向國(guó)際化濱海城市邁進(jìn)的重要里程碑從到旅行家TRAVELER大鵬半島的驚喜之旅SURPRISEGETAWAYTODAPENG3本項(xiàng)目充分結(jié)合了國(guó)際類似地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與本區(qū)域市場(chǎng)需求，從大鵬半島現(xiàn)狀診斷入手，著重制定整體定位方案本項(xiàng)目的重點(diǎn)3個(gè)月設(shè)計(jì)深圳大鵬半島開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及總體功能定位建設(shè)和實(shí)施第一步驟第三步驟引起投資界的興趣并著手實(shí)施招商引資計(jì)劃第四步驟6

～12個(gè)月長(zhǎng)期不斷進(jìn)行設(shè)計(jì)地區(qū)空間形態(tài)規(guī)劃和具體功能開(kāi)發(fā)規(guī)劃第二步驟3個(gè)月左右評(píng)估大鵬半島整體狀況，明確開(kāi)發(fā)定位及產(chǎn)業(yè)策略，鎖定目標(biāo)游客群制定大鵬半島旅游開(kāi)發(fā)的價(jià)值定位和總體規(guī)劃方案，細(xì)化試點(diǎn)計(jì)劃研究開(kāi)發(fā)模式，制定總體實(shí)施藍(lán)圖和近期推進(jìn)計(jì)劃國(guó)際類似地區(qū)發(fā)展中有哪些成功經(jīng)驗(yàn)可借鑒？大鵬半島現(xiàn)有資源及發(fā)展?jié)摿θ绾?整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)如何合理布局？大鵬半島開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)景目標(biāo)及目標(biāo)顧客群如何？

資料來(lái)源：麥肯錫分析大鵬半島旅游開(kāi)發(fā)的價(jià)值定位是什么？大鵬半島開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中的致勝要素是什么，如何規(guī)劃實(shí)施？總體規(guī)劃原則是什么？業(yè)界如何評(píng)價(jià)大鵬半島的開(kāi)發(fā)定位及其潛力？大鵬半島最適合哪種開(kāi)發(fā)模式？需要怎樣的配套組織結(jié)構(gòu)及運(yùn)作機(jī)制？總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑？近期政府工作時(shí)間表是什么？4CHS001-112003-FinalPresentation在過(guò)去的三個(gè)月里，工作小組圍繞以上問(wèn)題展開(kāi)了大量調(diào)查研究以消費(fèi)者為核心的市場(chǎng)調(diào)研定性分析：四組深圳廣州消費(fèi)者座談會(huì)45家大中型公司商務(wù)會(huì)議專題電話訪談?wù){(diào)研定量分析：1200份街頭攔訪調(diào)查問(wèn)卷及數(shù)據(jù)分析800份深圳本地中高收入居民200份香港問(wèn)卷200份國(guó)內(nèi)其他地區(qū)游客問(wèn)卷國(guó)際案例分析深入了解六個(gè)國(guó)際著名地區(qū)開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)全球范圍內(nèi)訪談麥肯錫相關(guān)專家訪談國(guó)際相關(guān)資深運(yùn)營(yíng)商ButchEntertainmentCorporationChicagoMetropolitanPier&ExhibitionAuthority本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析通過(guò)專家對(duì)大鵬三鎮(zhèn)區(qū)域作出了比較分析香港旅行社協(xié)會(huì)國(guó)際會(huì)議會(huì)展同業(yè)協(xié)會(huì)(ICCA)深圳會(huì)展行業(yè)協(xié)會(huì)南方略商務(wù)培訓(xùn)公司中國(guó)城市規(guī)劃院深圳分院深圳市政設(shè)計(jì)院中原中國(guó)物業(yè)顧問(wèn)有限公司深圳中國(guó)旅行社鵬運(yùn)國(guó)際旅行社康輝深圳旅行社香港油麻地旅運(yùn)主要商家高層訪談12家國(guó)際著名酒店及度假村集團(tuán)香格里拉洲際君華萬(wàn)豪ClubMed等5家著名香港地產(chǎn)發(fā)展商和記黃埔恒基地產(chǎn)等6家國(guó)內(nèi)實(shí)力投資集團(tuán)深圳深業(yè)上海家化紅塔山等各政府相關(guān)部門研討訪談以小型討論會(huì)及深訪形式與各政府相關(guān)部門探討方案的可行性市、區(qū)國(guó)土規(guī)劃局市、區(qū)環(huán)保局市、區(qū)旅游局區(qū)經(jīng)貿(mào)局區(qū)計(jì)劃局南澳鎮(zhèn)及國(guó)土所主要領(lǐng)導(dǎo)大鵬鎮(zhèn)及國(guó)土所主要領(lǐng)導(dǎo)葵涌鎮(zhèn)及國(guó)土所主要領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目組已完成的主要工作

資料來(lái)源：麥肯錫分析5CHS001-112003-FinalPresentation項(xiàng)目八大最終成果與區(qū)域開(kāi)發(fā)的六個(gè)步驟相互呼應(yīng)項(xiàng)目成果市場(chǎng)調(diào)查和競(jìng)爭(zhēng)分析鎖定目標(biāo)顧客群結(jié)合國(guó)際案例分析及大鵬半島現(xiàn)狀分析制定總體的發(fā)展原則和遠(yuǎn)景目標(biāo)明確產(chǎn)業(yè)政策、價(jià)值定位及創(chuàng)意要點(diǎn)初步商家高層訪談，建立重點(diǎn)聯(lián)系，信息反饋實(shí)施計(jì)劃、政府工作時(shí)間表及近期推進(jìn)步驟確定開(kāi)發(fā)模式及運(yùn)作機(jī)制基礎(chǔ)設(shè)施及財(cái)務(wù)模型測(cè)算具體規(guī)劃方案、分區(qū)及功能配套12345678實(shí)施推進(jìn)宣傳推廣推動(dòng)發(fā)展整體規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)意制定目標(biāo)大鵬半島可持續(xù)發(fā)展

資料來(lái)源：麥肯錫分析6CHS001-112003-FinalPresentation會(huì)議日程項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào)大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo)大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案大鵬半島開(kāi)發(fā)原則和高層次財(cái)務(wù)分析配套開(kāi)發(fā)模式、政府角色及運(yùn)作機(jī)制政府總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑7CHS001-112003-FinalPresentation我們對(duì)世界各地類似區(qū)域的開(kāi)發(fā)進(jìn)行了廣泛研究，并著重分析了其中的六個(gè)國(guó)際案例著重分析了其中的六個(gè)TamanNegara,馬來(lái)西亞Sentosa,新加坡Bintan,印尼LaJolla,美國(guó)加州NapaValley,美國(guó)加州Karnataka,印度臨近主要大城市擁有自然山海風(fēng)光成為地區(qū)性熱門旅游點(diǎn)制定明確的區(qū)域定位、發(fā)展規(guī)劃及市場(chǎng)推廣策略優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)SentosaBintanTamanNegaraLaJollaNapaValleyKarnataka初步考慮案例Sentosa,新加坡Bintan,印尼Malaka,馬來(lái)西亞Johore,馬來(lái)西亞Penang,馬來(lái)西亞TamanNegara,馬來(lái)西亞Pattaya,泰國(guó)KasaiTokyo,日本SaiKung,香港Beitou,臺(tái)灣Karnataka,印度LaJolla,美國(guó)加州NapaValley,美國(guó)加州NavyPier,美國(guó)芝加哥Glaveston,美國(guó)Brest,法國(guó)SophiaAntipolis,法國(guó)Lisboncoast,葡萄牙Cancun,墨西哥

資料來(lái)源：麥肯錫分析8CHS001-112003-FinalPresentation投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃多種便捷抵達(dá)度假區(qū)的交通方式，注重景觀早期投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（水、電、排污等）提升區(qū)域吸引力及價(jià)值完善旅客資訊、醫(yī)療通訊、住宿餐飲、娛樂(lè)文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量提供多元化旅游活動(dòng)組合根據(jù)需求提供多種旅游活動(dòng)組合，力求延長(zhǎng)游客逗留時(shí)間，增加消費(fèi)及重來(lái)可能靈活利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低季節(jié)性及波動(dòng)性定期更新旅游項(xiàng)目，保持新鮮度執(zhí)行多方位高起點(diǎn)的市場(chǎng)推廣政府制定對(duì)投資者宣傳策略，并啟動(dòng)多方位的宣傳推廣工程，為該區(qū)域打造品牌引進(jìn)其他利益相關(guān)方（如著名跨國(guó)傳媒集團(tuán)）的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動(dòng)增強(qiáng)社會(huì)知名度“有所為、有所不為”的產(chǎn)業(yè)組合逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)政府以政策引導(dǎo)培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)借助本地區(qū)提升后的優(yōu)美環(huán)境及社會(huì)形象，吸引新的外來(lái)人才這些成功案例揭示，以旅游為增長(zhǎng)引擎，謀求可持續(xù)發(fā)展空間，必須為區(qū)域準(zhǔn)確定位并在戰(zhàn)略規(guī)劃中打造五大致勝要素

價(jià)值定位針對(duì)獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)以多層面、高素質(zhì)游客為核心目標(biāo)保護(hù)生態(tài)自然及人文資產(chǎn)評(píng)估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開(kāi)發(fā)原則發(fā)展前對(duì)環(huán)境保護(hù)作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理，發(fā)掘升華獨(dú)特人文歷史資源引導(dǎo)本地居民對(duì)旅游環(huán)保的參與政府與企業(yè)密切合作政府規(guī)劃定位并利用不同政策杠桿引導(dǎo)區(qū)域發(fā)展政府根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化程度及企業(yè)、投資業(yè)界實(shí)力決定適宜的參與模式

資料來(lái)源：

麥肯錫分析9CHS001-112003-FinalPresentation大鵬半島未被破壞的山海自然資源在大珠三角地區(qū)彌足珍貴

資料來(lái)源：實(shí)地勘查；部分照片由中規(guī)院深圳分院提供

10CHS001-112003-FinalPresentation通過(guò)對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)及國(guó)際類似旅游區(qū)域的對(duì)標(biāo)分析，大鵬半島依據(jù)其天賦條件可以成為大珠江三角洲首屈一指的區(qū)域度假地

資料來(lái)源：

實(shí)地勘查；資料檢索；專家訪談；麥肯錫分析

目前基礎(chǔ)建設(shè)與旅游設(shè)施區(qū)位優(yōu)勢(shì)：臨近深、港，中國(guó)人均GDP最高地區(qū)通達(dá)性：離市區(qū)1-1.5小時(shí)車程來(lái)往香港交通不便，需3-3.5小時(shí)欠缺有水準(zhǔn)的酒店、餐飲及配套設(shè)施通訊、衛(wèi)生安全設(shè)施需加強(qiáng)發(fā)展多元化旅游活動(dòng)的空間自然原始20余個(gè)優(yōu)質(zhì)海灘擁有區(qū)內(nèi)最佳出海位置具有發(fā)展生態(tài)旅游活動(dòng)的多種山海植被資源以市場(chǎng)為導(dǎo)向，高標(biāo)準(zhǔn)，有序規(guī)劃下的開(kāi)發(fā)目前十分有限目前市場(chǎng)認(rèn)知

與形象多數(shù)國(guó)際酒店集團(tuán)及開(kāi)發(fā)商認(rèn)同大鵬半島旅游潛力在珠三角地區(qū)首屈一指深圳缺乏海濱城市的市場(chǎng)認(rèn)知度；且治安欠佳外商普遍認(rèn)為大小梅沙規(guī)劃不足,深圳市場(chǎng)普遍缺乏高水準(zhǔn)的休閑度假設(shè)施目前客源單一，客流波動(dòng)極大其它產(chǎn)業(yè)與

社會(huì)情況區(qū)域邁向城市化進(jìn)程，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民有參與旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主觀愿望產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與發(fā)展大旅游產(chǎn)業(yè)不匹配；現(xiàn)存污染企業(yè)如電池廠、印染廠等葵涌、大鵬的工業(yè)發(fā)展多散布主要道路附近，影響景觀旅游意識(shí)尚待成熟，服務(wù)水平差強(qiáng)人意生態(tài)、人文旅游資產(chǎn)有利因素海灘數(shù)量多、素質(zhì)高景觀多元化，植被等生態(tài)條件保護(hù)較好日照48％，氣候溫和，四季皆宜旅游大鵬所城為深圳最重要的歷史性標(biāo)志不利因素200天可下水，難以推銷熱帶地區(qū)全年“陽(yáng)光海灘”的概念在中國(guó)整體歷史文化背景下，深圳相對(duì)人文旅游資產(chǎn)有限，大鵬所城需大幅修葺核電站對(duì)部分高端游客及長(zhǎng)期置業(yè)有負(fù)面心理影響農(nóng)民搶種時(shí)有發(fā)生對(duì)標(biāo)分析結(jié)果11CHS001-112003-FinalPresentation珠三角的短假消費(fèi)與商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)需求已具相當(dāng)規(guī)模，但市場(chǎng)發(fā)展滯后

* 調(diào)研針對(duì)中高收入階層（人口前30％）；**香港商務(wù)市場(chǎng)只包含培訓(xùn)市場(chǎng)，深圳則包含會(huì)議與培訓(xùn)市場(chǎng) 資料來(lái)源：國(guó)際酒店及度假村集團(tuán)高層訪談；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)訪談；麥肯錫分析

市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的不足之處缺乏高素質(zhì)設(shè)施：“深圳很多度假地如大小梅沙的規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，零散、低素質(zhì)的設(shè)施破壞了整體氣氛，很難往高端市場(chǎng)走”（香港興業(yè)）旅游活動(dòng)單調(diào)：“一些海灘空有龐大人流，卻沒(méi)有提供旅游活動(dòng)，吸納消費(fèi)”（深業(yè)）自然元素薄弱：“深圳的海岸線一般保護(hù)不善，海灘與工業(yè)設(shè)施太靠近，很難有自然體驗(yàn)”（中原）設(shè)施供不應(yīng)求：“我們希望能找到固定的培訓(xùn)場(chǎng)地，但一直不成功”（南方略公司）服務(wù)水平不足：大部分經(jīng)營(yíng)商務(wù)會(huì)議的酒店對(duì)商務(wù)市場(chǎng)的需求不夠了解，服務(wù)質(zhì)量與國(guó)際水平有距離“（希爾頓）未能善用自然資源：“深圳不是沒(méi)有自然環(huán)境好、適合異地會(huì)議培訓(xùn)的地方，但都給現(xiàn)存的低素質(zhì)建設(shè)浪費(fèi)了，短期還很難收復(fù)”（深圳會(huì)展協(xié)會(huì)）短假市場(chǎng)商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)香港內(nèi)地*深圳*每次短假出游人均消費(fèi)能力元當(dāng)天往返短假留宿深圳與內(nèi)地中高收入階層短假消費(fèi)力漸與香港接軌香港**深圳**商務(wù)市場(chǎng)消費(fèi)能力元/人預(yù)計(jì)市場(chǎng)規(guī)模50萬(wàn)人40萬(wàn)人深圳與香港商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)需求龐大，人均消費(fèi)高12CHS001-112003-FinalPresentation業(yè)界對(duì)大鵬半島的開(kāi)發(fā)持樂(lè)觀態(tài)度，同時(shí)提出建設(shè)性的意見(jiàn)在市場(chǎng)推廣中突出大鵬半島在區(qū)內(nèi)“未開(kāi)發(fā)”的獨(dú)特性“大鵬半島的自然風(fēng)光未必是世界級(jí)的，但在珠三角鶴立雞群，宣傳應(yīng)集中在其相對(duì)優(yōu)勢(shì)上”（和記黃埔）利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，開(kāi)拓商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)等新的旅游市場(chǎng)，并吸引香港與國(guó)際游客

“大鵬半島在自然與都市之間取得平衡，對(duì)商務(wù)市場(chǎng)是有競(jìng)爭(zhēng)力的，應(yīng)集中興建相應(yīng)的設(shè)施”（南方略公司）“如能吸引10-20％左右國(guó)際與港澳臺(tái)客源，可提高消費(fèi)能力及度假區(qū)知名度。大鵬半島有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但需關(guān)注本地客源與國(guó)際客源的兼容性”（萬(wàn)豪）有效開(kāi)拓海灘資源，發(fā)展海岸旅游活動(dòng)“深圳海岸旅游的開(kāi)發(fā)向來(lái)保守，但每有新項(xiàng)目，如最近游艇海上游，市場(chǎng)反應(yīng)都很好。這些旅游產(chǎn)品的發(fā)展實(shí)在可以大膽創(chuàng)新一點(diǎn)”（康輝旅游）正面處理核電站的潛在負(fù)面影響，積極重新包裝“核電站眾所周知，低調(diào)回避不是辦法，反而要正面宣傳，強(qiáng)調(diào)利用法國(guó)技術(shù)建設(shè)和管理，包裝成科學(xué)展覽館或教育基地，建立投資者與游客的信心”（和記黃埔）提供渡輪服務(wù)到香港,解決交通轉(zhuǎn)接的問(wèn)題“為港澳游客提供直接水路交通聯(lián)系，縮短交通時(shí)間，并避免經(jīng)過(guò)治安較差的深圳部分市區(qū)”（文華東方）提升大鵬半島在深圳旅游的地位，提升知名度“需從深圳整體市場(chǎng)定位出發(fā)，提升‘海濱城市’定位，將大鵬半島列入深圳精品旅游”（國(guó)旅）發(fā)展多元化的活動(dòng)，吸引多層面游客，提升淡季與非周末的游客量“我們集團(tuán)也有度假村只有半年的‘陽(yáng)光海灘’，在一些度假村，我們?cè)诘景l(fā)展完全不同的活動(dòng)組合，吸引家庭游客；此外，也可考慮一年中有幾個(gè)月關(guān)閉度假村”（ClubMed）利用先天優(yōu)勢(shì)克服不利因素受訪業(yè)界專家對(duì)大鵬半島的開(kāi)發(fā)潛力持樂(lè)觀態(tài)度，但希望看到具體的空間規(guī)劃藍(lán)圖，對(duì)負(fù)面問(wèn)題提出綜合解決方案

資料來(lái)源：

業(yè)界訪談，麥肯錫分析13CHS001-112003-FinalPresentation作為大珠三角地區(qū)首屈一指的濱海度假地，我們選擇了“大鵬半島，深圳因你而不同”這一主題“大鵬半島，深圳因你而不同”*－大鵬半島，深圳引以為豪的生態(tài)樂(lè)土，你讓我們重新認(rèn)知自然、親近自然－大鵬半島，“出市”而不“脫市”是你的特質(zhì)，我們沉浸在你的山海風(fēng)光之中，而又感受著城市的脈動(dòng)－大鵬半島，深圳向國(guó)際化濱海城市演進(jìn)的重要里程碑，你引領(lǐng)潮流的開(kāi)發(fā)將為深圳人“敢為天下先”的精神融入最新國(guó)際元素大鵬半島深圳因你而不同 *初步創(chuàng)意設(shè)計(jì)，廣告公司將進(jìn)一步完善資料來(lái)源：麥肯錫分析14CHS001-112003-FinalPresentation并確立遠(yuǎn)景目標(biāo)及規(guī)劃定位：大鵬半島應(yīng)建設(shè)成中國(guó)首屈一指的“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)半島”，追求生態(tài)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的和諧發(fā)展以鹽壩高速為軸線，軸線以南（含壩光）的大鵬半島界定為“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)半島”，注重環(huán)保及生態(tài)環(huán)境維護(hù)，崇尚自然，以人為本，追求生態(tài)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展可持續(xù)發(fā)展生態(tài)半島以“大旅游”為增長(zhǎng)引擎，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)（如餐飲酒店、特色零售、房地產(chǎn)等）的成長(zhǎng)，并創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)近期以現(xiàn)代品牌經(jīng)營(yíng)的綠色漁農(nóng)產(chǎn)品起步，對(duì)與生物技術(shù)相關(guān)的科研及孵化器基地進(jìn)行早期投入與引導(dǎo)，著眼長(zhǎng)效行業(yè)戰(zhàn)略重點(diǎn)保護(hù)與開(kāi)發(fā)并重

（限定人口密度、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、環(huán)境承載量)謀求可持續(xù)發(fā)展

(明確產(chǎn)業(yè)政策，“有所為，有所不為”，立法確保區(qū)域內(nèi)環(huán)保及生態(tài)環(huán)境維護(hù)）確保社會(huì)穩(wěn)定團(tuán)結(jié)(維護(hù)農(nóng)民最根本權(quán)益，切實(shí)解決村民動(dòng)遷和安置等社會(huì)問(wèn)題）基本開(kāi)發(fā)原則

遠(yuǎn)景目標(biāo)：把深圳東部大鵬半島建設(shè)成中國(guó)首屈一指的“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)半島”，開(kāi)創(chuàng)注重生態(tài)環(huán)境、合理規(guī)劃開(kāi)發(fā)和有效管理的典范模式

資料來(lái)源：麥肯錫分析15CHS001-112003-FinalPresentation堅(jiān)定不移地推進(jìn)以“大旅游”為增長(zhǎng)引擎的發(fā)展戰(zhàn)略，至2015年成熟期將實(shí)現(xiàn)GDP近100億元，并創(chuàng)造10多萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì) 資料來(lái)源：

麥肯錫分析大鵬半島開(kāi)發(fā)收益評(píng)估20022015旅游及相關(guān)就業(yè)人數(shù)，萬(wàn)人GDP，億元旅游及相關(guān)行業(yè)收入,億元行業(yè)增加值占GDP比重－10~1228~2~3%80－10040－50％游客量，萬(wàn)人次7045090－100年均增長(zhǎng)率－35%－15%9－10%16CHS001-112003-FinalPresentation會(huì)議日程項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào)大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo)大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案大鵬半島開(kāi)發(fā)原則和高層次財(cái)務(wù)分析配套開(kāi)發(fā)模式、政府角色及運(yùn)作機(jī)制政府總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑17CHS001-112003-FinalPresentation投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展原則依據(jù)聯(lián)合國(guó)/WTTO的旅游基礎(chǔ)建設(shè)白皮書(shū)，并與業(yè)內(nèi)營(yíng)運(yùn)者討論而制定建設(shè)對(duì)香港的旅游口岸不需興建環(huán)島公路，但需完善路網(wǎng)，人、物分流改進(jìn)供電供水、排污、通信、醫(yī)療衛(wèi)生、安全應(yīng)急，以及信息服務(wù)等設(shè)施提供多元化旅游活動(dòng)組合市場(chǎng)調(diào)研顯示最受目標(biāo)顧客歡迎的旅游活動(dòng)包括海洋水族館、室內(nèi)滑雪場(chǎng)、特色文化市場(chǎng)、海濱餐飲、零售等結(jié)合本地區(qū)優(yōu)勢(shì)可推出珠三角地區(qū)“最佳出?？凇奔啊吧汉鹘浮庇斡[等定期增添旅游項(xiàng)目，適宜家庭活動(dòng)，保持新鮮度執(zhí)行多方位高起點(diǎn)的市場(chǎng)推廣完善“山海東部，深圳因你而不同“的宣傳主題突出生態(tài)美景、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、及深圳人文精神三大功能分區(qū)坐擁山海歡樂(lè)新時(shí)空生態(tài)走廊針對(duì)核電站、安全等問(wèn)題正面宣傳以消除潛在負(fù)面影響，打造區(qū)域品牌“有所為、有所不為”的產(chǎn)業(yè)組合以“大旅游”為增長(zhǎng)引擎，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)近期以綠色漁農(nóng)產(chǎn)品的品牌經(jīng)營(yíng)起步，對(duì)與生物科技相關(guān)的科研及孵化器基地進(jìn)行早期投入與引導(dǎo)，著眼長(zhǎng)效可持續(xù)發(fā)展，避免過(guò)分依賴單一經(jīng)濟(jì)或?qū)ψ匀画h(huán)境的造成破壞大鵬半島區(qū)域開(kāi)發(fā)關(guān)鍵成功因素的建議概覽

價(jià)值定位以大珠三角地區(qū)中高收入家庭2－3天短假游與會(huì)議培訓(xùn)市場(chǎng)為核心目標(biāo)，其中吸引15－20％的香港客源；個(gè)人與商務(wù)市場(chǎng)互相配合，以降低季節(jié)性與周中的人流波動(dòng)保護(hù)生態(tài)自然及人文資產(chǎn)評(píng)估資源環(huán)境，制定開(kāi)發(fā)原則，世界自然基金會(huì)可成為政府長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)過(guò)程中的國(guó)際顧問(wèn)立法嚴(yán)格保護(hù)大鵬半島的生態(tài)環(huán)境大鵬所城改造成類似芝加哥“NavyPier”或波士頓“QuincyMarket”等結(jié)合歷史建筑的文化特色市場(chǎng)，弘揚(yáng)本地文化歷史政府與企業(yè)密切合作政府規(guī)劃區(qū)域定位并進(jìn)行前期基礎(chǔ)設(shè)施投入及前期宣傳推廣政府制定嚴(yán)格的商家（投資者及運(yùn)營(yíng)者）篩選標(biāo)準(zhǔn)，適時(shí)引入高素質(zhì)投資者及管理者

資料來(lái)源：

麥肯錫分析18CHS001-112003-FinalPresentation根據(jù)對(duì)環(huán)境承載力和市場(chǎng)容量的分析，我們提出以中高收入人士短假消費(fèi)與深港商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)為目標(biāo)市場(chǎng)

資料來(lái)源：2003深圳定量調(diào)查；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載－海南博鰲旅游區(qū)域面積：40KM2日游客容量：15,000人次可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載－泰國(guó)普濟(jì)島總面積：540KM2日游客容量：35,000人次大鵬半島區(qū)域狀況總面積：289KM2旅游區(qū)域規(guī)劃面積：30－35KM2旅游時(shí)段：旺季：120天過(guò)渡季：120天淡季：125天大鵬生態(tài)旅游區(qū)建議年游客容量：～450萬(wàn)人次日游客容量：18,000人次日容量利用率：旺季，100％；過(guò)渡季，80％；淡季，25％深圳常駐人口：500萬(wàn)中高收入比例：30％其中有短假出行習(xí)慣比例：40％可能出行大鵬頻率：3.7次/年過(guò)夜出行：1.1次當(dāng)日往返：2.6次本地游客：265萬(wàn)人次香港游客：95萬(wàn)人次內(nèi)地游客：70萬(wàn)人次香港訪深人次/年：300萬(wàn)年訪深頻率：6次可能出行大鵬人群比例：40％可能出行大鵬頻率：3.4次/年過(guò)夜出行：1.4次當(dāng)日往返：2次內(nèi)地訪深人次/年：500萬(wàn)可能出行大鵬人群比例：10％可能出行大鵬頻率：1次/年過(guò)夜出行：0.3次當(dāng)日往返：0.7次目標(biāo)市場(chǎng)個(gè)人游客總量：430萬(wàn)人剩余容量由深港商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)填充港商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)還可以降低周中和非旺季客流波動(dòng)，提高設(shè)施利用率19CHS001-112003-FinalPresentation量化市三場(chǎng)調(diào)研三將個(gè)人三短假消三費(fèi)市場(chǎng)三細(xì)分為三五個(gè)游三客群組三，其中三“時(shí)尚三精英族三”與“三歡樂(lè)家三庭族”三值得優(yōu)三先開(kāi)發(fā)時(shí)尚精三英族是三精力充三沛，擁三有有潛三力的工三作/職三務(wù)，高三收入、三高目標(biāo)三的細(xì)分三人群；三對(duì)所提三供的活三動(dòng)/設(shè)三施的要三求最高三，休閑三喜歡時(shí)三尚、新三鮮體驗(yàn)三及尊貴三感覺(jué)歡樂(lè)家三庭族是三實(shí)際，三年齡較三大的三三口之家三；尋求三實(shí)在的三娛樂(lè)和三旅游項(xiàng)三目為他三們及其三家人、三孩子提三供輕松三假期這兩個(gè)三消費(fèi)群三不但將三大鵬半三島作為三短假的三目的地三，還將三之作為三周末都三市休閑三的選擇三之一；三如果他三們的消三費(fèi)訴求三能夠得三到滿足三，他們?nèi)龝?huì)經(jīng)常三性地光三顧大鵬三半島1234每年到三大鵬半三島的旅三游頻率三總計(jì)各細(xì)分三市場(chǎng)的三價(jià)值貢三獻(xiàn)12%親近自三然族21%浪漫感三性族25%都市享三樂(lè)族27%時(shí)尚精三英族31%歡樂(lè)家三庭族0.5三41.3三91.0三42.0三21.4三2其中每三年在大三鵬半島三過(guò)夜的三頻率其中每三年到大三鵬半島三當(dāng)天往三返游的三頻率每年在三大鵬半三島過(guò)夜三的人均三消費(fèi)（三元/年三）2.0三73.9三43.3三56.4三64.7三65每年到三大鵬半三島一日三游的人三均消費(fèi)三（元/三年）1.5三32.5三52.3三14.4三43.3三44631,1三861,0三091,6三521,5三515539179861,5三011,5三826大鵬半三島消費(fèi)三占年短三假消費(fèi)三的比重三（％）24%46%49%66%78%資料來(lái)三源：200三3深圳定三量調(diào)查；麥肯錫三分析20CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n大鵬半三島旅游三開(kāi)發(fā)通三過(guò)科學(xué)三界定目三標(biāo)客戶三群及其三獨(dú)特的三價(jià)值定三位，貼三近消費(fèi)三者需求三，彌補(bǔ)三市場(chǎng)空三白整體定三位及目三標(biāo)客戶：以大三珠三角三地區(qū)中三高收入三家庭2三－3天三短假游三與會(huì)議三培訓(xùn)市三場(chǎng)為核三心目標(biāo)三，其中三吸引1三5－2三0％的三香港游三客；個(gè)三人與商三務(wù)市場(chǎng)三互相配三合，降三低季節(jié)三性與非三周末時(shí)三段的人三流波動(dòng)家庭度三假市場(chǎng)三：“明三智假日三，全家三選擇”大珠三三角地區(qū)中高收三入年輕三家庭周末游三的最佳三勝地，三集海鮮三美食、三自然佳三景、運(yùn)三動(dòng)參與三、特色三購(gòu)物于三一體，三為全家三在2－三3天內(nèi)三得到健三康、舒三適、注三重親情三溝通的三短假體三驗(yàn)個(gè)人市三場(chǎng)：“三東岸時(shí)三尚，休三閑新地三標(biāo)”商務(wù)市三場(chǎng)：“三東岸會(huì)三務(wù)，最三優(yōu)價(jià)值三選擇”針對(duì)250三人以下三商務(wù)會(huì)三議市場(chǎng)，以自三然美景三、完備三的硬軟三件設(shè)施三、滿足三大珠三三角地區(qū)三公司培三訓(xùn)會(huì)務(wù)三需求成為香港公三司內(nèi)地三培訓(xùn)的首選三地點(diǎn)吸引深港時(shí)三尚精英三族的會(huì)聚三新焦點(diǎn)三，“出三世而不三脫世”三，大鵬三半島將三成為年三輕人都三市休閑三的最佳三外延選三擇之一三，崇尚三健康、三品質(zhì)、三國(guó)際水三準(zhǔn)的新三體驗(yàn)資料來(lái)三源：200三3深圳定三量調(diào)查；麥肯錫三分析21CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n要素一三：大鵬三半島開(kāi)三發(fā)中保三護(hù)生態(tài)三、自然三與人文三資產(chǎn)的三三大舉三措資料來(lái)三源：芝加哥三會(huì)展與三旅游局三；WWF訪談；三麥肯錫三分析第一、三立法嚴(yán)三格保護(hù)三大鵬半三島的生三態(tài)環(huán)境三，明確三產(chǎn)業(yè)政三策，減三少污染三，推廣三環(huán)保第二、三與世界三自然基三金會(huì)合三作，成為在三工業(yè)較三發(fā)達(dá)地三區(qū)中可三持續(xù)發(fā)三展的典三范第三、三將大鵬三所城改三造成類三似芝加三哥“Nav三yP三ier三”或波士三頓“Qui三ncy三Ma三rke三t”等結(jié)合三歷史建筑三的文化三特色市三場(chǎng)，弘三揚(yáng)深圳三獨(dú)有的三文化歷三史內(nèi)涵芝加哥三海軍碼三頭海軍碼三頭的重三建目標(biāo)三：利用三歷史建三筑，轉(zhuǎn)三型改建三成芝加三哥地區(qū)三高檔次三的家庭三休閑中三心總占地三面積為三20萬(wàn)三平米，三包括娛三樂(lè)餐飲三、特色三零售、三以及小三型會(huì)展三設(shè)施特色包三括：歷三史建筑三改建的三宴會(huì)廳三、室內(nèi)三植物園三、家庭樂(lè)三園、彩三繪玻璃三藝術(shù)博三物館、露天三劇場(chǎng)、三特色零三售街市三等自95三年重建以來(lái)三成為芝加哥三參觀游三客最多三的景點(diǎn)三，年接三待80三0萬(wàn)人三次600三多年歷三史的明三代建筑三，深圳三唯一的三國(guó)家級(jí)三歷史文三化保護(hù)三單位，三見(jiàn)證廣三東海防三歷史目前年三久失修三，旅游三文化價(jià)三值一直三未被開(kāi)三發(fā)，與三改造前三的海軍三碼頭有三相近之三處建議建筑保留其三歷史風(fēng)三貌，轉(zhuǎn)型為三深圳面三向家庭三休閑娛三樂(lè)的“三新天地三”成立深三圳城市三歷史博三物館，規(guī)劃半三封閉式三的特色零三售街市，家庭三樂(lè)園、三和餐飲三服務(wù)設(shè)三施等深圳大三鵬所城22CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n要素二三：今后三3至5三年內(nèi)投三資30三億元左三右改善三基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三，以推三進(jìn)旅游三業(yè)和區(qū)三域經(jīng)濟(jì)三的發(fā)展資料來(lái)三源：專家訪三談；模三型估算三；麥肯三錫分析90分三鐘定律三：游客三由機(jī)場(chǎng)三/市中三心到目三的地車三程不能三超過(guò)9三0分鐘三，沿途三風(fēng)光盡三量賞心三悅目需準(zhǔn)確三估算未三來(lái)供水三、電力三、能源三需求在三用量與三地域覆三蓋的增三加興建公三用設(shè)施三時(shí)，需三平衡經(jīng)三濟(jì)與環(huán)三境因素要保護(hù)三自然環(huán)三境（尤三其是水三體與海三洋生態(tài)三）不受三破壞，三需雙管三齊下，三興建處三理設(shè)施三，同時(shí)三立法監(jiān)三管通訊設(shè)三施是發(fā)三展商務(wù)三市場(chǎng)先三決條件旅游區(qū)三域入口三應(yīng)建立三信息中三心，并三在主要三旅游點(diǎn)三設(shè)置信三息亭，三為游客三提供信三息與建三議路線三等醫(yī)療設(shè)三施必需三完善，三鞏固游三客信心交通公用設(shè)三施環(huán)保建三設(shè)其它配三套設(shè)施興建香三港直通三渡輪碼三頭，提三供進(jìn)軍三港澳市三場(chǎng)的先三決條件不需要三興建環(huán)三島公路三，但需三改善路三網(wǎng)，做三到客車、貨車分三流大鵬半三島供水三、電力三、燃?xì)馊到y(tǒng)均三不足應(yīng)三付旅游三業(yè)發(fā)展三，需投三入興建三新設(shè)施旅游區(qū)三部分電三纜宜采三用地下三系統(tǒng)目前污三水處理三能力尚三有缺乏三，需在三區(qū)域內(nèi)三興建排三污系統(tǒng)三和污水三處理廠在固體三廢棄物三方面，三應(yīng)建設(shè)三垃圾中三轉(zhuǎn)站，三集中后三帶離旅三游區(qū)與三生態(tài)敏三感的地三區(qū)，區(qū)三內(nèi)不宜三設(shè)置焚三燒廠和三大型填三埋場(chǎng)目前整三體水平三低下通訊建三設(shè)方面三，充分三利用市三場(chǎng)機(jī)制三，發(fā)揮三電信營(yíng)三運(yùn)商的三作用發(fā)展原三則對(duì)大鵬三半島的三建設(shè)啟三示公用設(shè)三施道路碼三頭通信環(huán)保建三設(shè)其它配三套設(shè)施155－6332－3總計(jì)~30基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三投資估三算億元23CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n要素三：量化市場(chǎng)調(diào)三研篩選三出消費(fèi)三者對(duì)主三要的旅三游活動(dòng)三組合的三優(yōu)先排三序反對(duì)較三少無(wú)害的三點(diǎn)子金點(diǎn)子不重要三的點(diǎn)子有爭(zhēng)議三的點(diǎn)子反對(duì)較三大支持較三少支持較三多海灘舉三辦的舞三臺(tái)表演三活動(dòng)及三聚會(huì)客家文三化村根據(jù)導(dǎo)三游路線三的登山三,生態(tài)三遠(yuǎn)足大鵬所三城及深三圳歷史三博物館大亞灣三核電站三高科技三博物館支持%2219141410反對(duì)%919191518大型海三洋水族三館大型室三內(nèi)滑雪三場(chǎng)海灘酒三吧/卡三拉OK/的士高野餐、三露營(yíng)活三動(dòng)大型室三內(nèi)水上三樂(lè)園當(dāng)?shù)鼗蛉惖仫L(fēng)三情土特三產(chǎn),工三藝精品三銷售市三場(chǎng)支持%363632312925反對(duì)%91615141311寵物動(dòng)三物園歐美專三業(yè)公司三開(kāi)發(fā)經(jīng)三營(yíng)的未三來(lái)超感三電影世三界農(nóng)場(chǎng)、三漁場(chǎng)體三驗(yàn)生活熱氣球三、直升三飛機(jī)游極限運(yùn)三動(dòng)SPA兒童樂(lè)三園支持%22202018161515反對(duì)%30212120282720植物伊三甸園：三濃縮世三界各氣三候帶的三自然景三觀夜間探三險(xiǎn)野生三動(dòng)物園國(guó)際名三牌廠家三直銷購(gòu)三物中心豪華郵三輪一日三游支持%27262423反對(duì)%28222227（百分三比）* 請(qǐng)三消費(fèi)者三根據(jù)活三動(dòng)項(xiàng)目三及其價(jià)三格選出三最喜歡三和最不三喜歡的三5個(gè)項(xiàng)三目資料來(lái)三源：200三3深圳定三量調(diào)查24CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n我們根三據(jù)國(guó)內(nèi)三外案例三中旅游三活動(dòng)項(xiàng)三目最新三運(yùn)營(yíng)模三式，進(jìn)三一步分三析了這三些優(yōu)先三項(xiàng)目的三關(guān)鍵成三功因素資料來(lái)三源：200三3深圳定三量調(diào)查三，麥肯三錫分析大型海三洋水族三館成功案三例參考三:大連三水族館三、奧蘭三多海洋三世界成功因三素：控制發(fā)三展規(guī)模三：大部三分失敗三例子與三規(guī)模過(guò)三大有關(guān)有足夠三設(shè)施吸三引回頭三客投資額三：約2三億室內(nèi)滑三雪場(chǎng)成功案三例參考三：上海三滑雪場(chǎng)三、英國(guó)Xsc三ape成功因三素：有龐大三人流量三支持（三如與大三型商場(chǎng)三比鄰）迅速將三新鮮概三念推廣三到市場(chǎng)投資額三：約3三－4億海灘酒三吧街成功案三例參考三：巴厘三登巴薩成功因三素：有三足夠酒三吧組成三社區(qū)，三創(chuàng)造經(jīng)三常重來(lái)三的人流特色市三場(chǎng)/大三鵬所城成功案三例參考三：芝加三哥海軍三碼頭成功因三素：經(jīng)三濟(jì)主導(dǎo)三，以零三售等具三經(jīng)濟(jì)效三益活動(dòng)三為主。三歷史建三筑主要三起招徠三作用投資額三：約5三億（改三造大鵬三所城）高檔餐三飲零售成功因三素：能三迎合不三同層面三顧客所三需，邁三向高檔三市場(chǎng)調(diào)研顯三示，深三圳、香三港、內(nèi)三地游客三喜愛(ài)的三活動(dòng)組三合有共三同之處三，有利三未來(lái)建三設(shè)的兼三容性參與性三休閑活三動(dòng)比游三覽性活三動(dòng)更受三歡迎，三也更能三吸引回三頭客國(guó)際風(fēng)三行的活三動(dòng)，對(duì)三深圳市三場(chǎng)普遍三具吸引三力，但三國(guó)際水三平的規(guī)三劃與執(zhí)三行是成三功的先三決條件25CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n要素四三：通過(guò)三多方位三、高起三點(diǎn)的市三場(chǎng)推廣三策略，三打造大三鵬半島三在大珠三三角地三區(qū)的品三牌形象三，消除三潛在負(fù)三面影響“山海三東部，三深圳因三你而不三同”未破壞三的生態(tài)三自然美三景深圳歷三史文化三的新地三標(biāo)面向家三庭的休三閑度假三中心高水準(zhǔn)三餐飲服三務(wù)設(shè)施商務(wù)會(huì)三議培訓(xùn)三的最佳三選擇發(fā)掘針三對(duì)高消三費(fèi)游客三的宣傳三渠道，三如在航三空雜志三、網(wǎng)絡(luò)三媒體等三推廣大三鵬半島積極鼓三勵(lì)企業(yè)三、旅行三社參與三推廣以大型三活動(dòng)推三廣大鵬三半島消費(fèi)者投資商運(yùn)營(yíng)商品牌價(jià)值推廣方式大鵬半三島可提三供什么三價(jià)值給三你？大鵬半三島如何三做到深三入人心三？政府推三進(jìn)空間三形態(tài)規(guī)三劃，邀三請(qǐng)投資三商、運(yùn)三營(yíng)商實(shí)三地勘查政府公三布開(kāi)發(fā)三工作時(shí)三間表，三增加市三場(chǎng)透明三度政府對(duì)三半島治三安環(huán)保三等制定三法治法三規(guī)，嚴(yán)三加管理正面宣三傳核電三站等潛三在問(wèn)題“山海三東部，三最優(yōu)投三資空間三”珠三角三最安全三的地區(qū)政府合三理規(guī)劃三、長(zhǎng)期三管理地域內(nèi)三設(shè)施配三套水準(zhǔn)三一致投資回三報(bào)高、三風(fēng)險(xiǎn)小長(zhǎng)遠(yuǎn)地三價(jià)升值三空間資料來(lái)三源：麥肯錫三分析26媒體市場(chǎng)規(guī)三模和增三長(zhǎng)潛力對(duì)當(dāng)?shù)厝龂?guó)內(nèi)生三產(chǎn)總值三的貢獻(xiàn)三能力解決當(dāng)三地人口三就業(yè)的三能力利于提三高旅游三吸引力有利于三吸引人三才資源*生物技三術(shù)的起三步需引三進(jìn)大專三院校的三研究機(jī)三構(gòu)，利三用其科三研能力三。但這三些研究三機(jī)構(gòu)服三務(wù)于生三物技術(shù)三產(chǎn)業(yè)，三其本身三并不足三以構(gòu)成三教育產(chǎn)三業(yè)資料來(lái)三源：麥三肯錫分三析可行性是否需三要引入三外來(lái)資三源條件三？周邊競(jìng)?cè)隣?zhēng)地區(qū)三是否已三形成相三當(dāng)規(guī)模三的產(chǎn)業(yè)三群？區(qū)三域間競(jìng)?cè)隣?zhēng)程度三是否激三烈？是否要三求所在三地有相三關(guān)專業(yè)三實(shí)力雄三厚的大三專院校三、研究三機(jī)構(gòu)提三供穩(wěn)定三的人力三資源？是否需三要政府三大量的三資金投三入？高低低要素五三：確定三合理的三產(chǎn)業(yè)組三合，鼓三勵(lì)可持三續(xù)與均三衡的發(fā)三展吸引力綠色漁三農(nóng)產(chǎn)品三品牌經(jīng)三營(yíng)“大旅三游”產(chǎn)三業(yè)鏈特色零三售酒店餐三飲高目標(biāo)產(chǎn)三業(yè)著手培三育的機(jī)三會(huì)產(chǎn)業(yè)密切關(guān)三注的機(jī)三會(huì)產(chǎn)業(yè)核能/三清潔能三源研究環(huán)保技三術(shù)生物技三術(shù)娛樂(lè)體三育項(xiàng)目旅游地三產(chǎn)旅游紀(jì)三念品/三手工藝三品印染行三業(yè)油氣儲(chǔ)三運(yùn)低附加三值加工碼頭倉(cāng)三儲(chǔ)大鵬半三島近期三內(nèi)應(yīng)以三“大旅三游”為三增長(zhǎng)引三擎，綠色漁三農(nóng)產(chǎn)品三品牌經(jīng)三營(yíng)為產(chǎn)三業(yè)基點(diǎn)三，對(duì)與三生物科三技相關(guān)三的科研三及孵化三器基地三進(jìn)行早三期投入三與引導(dǎo)三，著眼三長(zhǎng)效，三并伺機(jī)引三進(jìn)機(jī)會(huì)三產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)高三新技術(shù)三企業(yè)引三進(jìn)的審三批管理三，強(qiáng)化土三地使用三的監(jiān)控三，嚴(yán)格三杜絕企三業(yè)以發(fā)三展鼓勵(lì)三行業(yè)項(xiàng)三目為名三圈占土三地鼓勵(lì)發(fā)三展伺機(jī)發(fā)三展盡快擺三脫限制發(fā)三展充電電三池教育產(chǎn)三業(yè)*軟件產(chǎn)三業(yè)27CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n會(huì)議日三程項(xiàng)目進(jìn)三展匯報(bào)大鵬半三島現(xiàn)狀三分析及三遠(yuǎn)景目三標(biāo)大鵬半三島整體三定位和三具體規(guī)三劃方案大鵬半三島開(kāi)發(fā)三原則和三高層次三財(cái)務(wù)分三析配套開(kāi)三發(fā)模式三、政府三角色及三運(yùn)作機(jī)三制政府總?cè)w實(shí)施三藍(lán)圖及三關(guān)鍵里三程碑28CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n空間規(guī)三劃基本三原則原則一三：工業(yè)三區(qū)、旅三游區(qū)分三隔以鹽壩高三速為軸三線，軸三線以南三界定為三“生態(tài)三發(fā)展特三區(qū)”，三以“大三旅游”三為主，三嚴(yán)格控三制門檻三，只允三許與旅三游相輔三相成的三工業(yè)進(jìn)三入軸線以三北相對(duì)三側(cè)重工三業(yè)發(fā)展三，但必三需遵守三環(huán)保原三則，對(duì)三水體、三海岸生三態(tài)與旅三游區(qū)景三觀保護(hù)三尤須嚴(yán)三格原則二三：旅游三區(qū)動(dòng)態(tài)三、靜態(tài)三分明下沙、三大鵬鎮(zhèn)三組成動(dòng)三態(tài)旅游三區(qū)，是三所有游三客的大三門，集三中動(dòng)態(tài)三旅游設(shè)三施以西沖三為主的三靜態(tài)旅三游區(qū)，三享受自三然，配三合高素三質(zhì)的酒三店與休三閑生活三設(shè)施原則三三：動(dòng)區(qū)三、靜區(qū)三內(nèi)功能三合理分三配以為各三類型游三客提供三均衡服三務(wù)為目三標(biāo)* 一三般亞洲三度假目三的地，三酒店、三商業(yè)/三旅游用三地比美三國(guó)標(biāo)準(zhǔn)三較高資料來(lái)三源：Urb三an三Lan三dI三nst三itu三te,麥肯錫三分析國(guó)際案三例：旅游區(qū)三各種功三能的空三間分配Sea三sid三e佛羅里三達(dá)州（動(dòng)靜參三半）Hom三est三ead密歇根三州（靜區(qū)為三主）Kap三alu三a夏威夷（靜區(qū)為三主）道路/三公用空三間高爾夫三球場(chǎng)商業(yè)/三旅游用三地*酒店*住宅用三地參考國(guó)三際案例三，并結(jié)三合本地三市場(chǎng)需三求，合三理功能三空間分三配應(yīng)約三為：動(dòng)區(qū)靜區(qū)道路/三公用空三間高爾夫三球場(chǎng)商業(yè)/三旅游用三地*酒店*住宅用三地基本原三則29CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n根據(jù)大三鵬半島三的資源三條件和三不同目三標(biāo)游客三群的需三求，我三們建議三將半島三規(guī)劃為三三大功三能區(qū)域三，提供三有針對(duì)三性的活三動(dòng)和服三務(wù)內(nèi)容歡樂(lè)新三時(shí)空坐擁山三海大鵬-三下沙-三新大-三水頭沙三-桔釣三沙新城三區(qū)劃為三歡樂(lè)新三時(shí)空，三是大鵬三半島旅三游門戶三及活動(dòng)三樞紐，三可以成三為前往三三大功三能區(qū)域三游客的三共享平三臺(tái)坐擁山三海（靜三區(qū)）：“尊貴三”、“三私密”三、“國(guó)三際水準(zhǔn)三”主要由三自成一三體的國(guó)三際渡假三村國(guó)際三水準(zhǔn)酒三店、高三檔別墅三區(qū)，以三及50三0強(qiáng)企三業(yè)公司三會(huì)所構(gòu)三成吸引本三地高端三游客、三中高端三港澳游三客與高三端商務(wù)三旅客，三并提升三本地區(qū)三品牌形三象歡樂(lè)新三時(shí)空（三動(dòng)區(qū)）三:“時(shí)尚三”、“三動(dòng)感”三、“多三元化”大鵬所三城將改三造成類三似芝加三哥“Nav三yP三ier三”或波士三頓“Qui三ncy三Ma三rke三t”的文化三特色市三場(chǎng)，結(jié)三合歷史三建筑，三建成深三圳城市三文化新三地標(biāo)。三周邊以三多種水三上活動(dòng)三、珊瑚三礁觀賞三、主題三公園、三海濱餐三飲酒吧三街及特三色零售三等多元三化活動(dòng)三營(yíng)造時(shí)三尚動(dòng)感三的休閑三娛樂(lè)空三間吸引中三高收入三三口之三家及本三地時(shí)尚三精英族三，并兼三顧有一三定價(jià)格三敏感度三的港澳三客、珠三三角與三內(nèi)地商三務(wù)游客生態(tài)走三廊初步估三算資料來(lái)三源：三麥肯錫三分析生態(tài)走三廊（多三功能產(chǎn)三業(yè)帶）“參與三”、“科技創(chuàng)三新”、三“生態(tài)三環(huán)保”由觀光三農(nóng)場(chǎng)，三可供參三觀的依三山就勢(shì)三而建的三生物技三術(shù)科研三孵化基三地，參三與性強(qiáng)三的山野三情趣活三動(dòng)構(gòu)成吸引本三地年青三活躍的三個(gè)人以三及家庭三游客30CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n三大區(qū)三域的功三能組合三針對(duì)各三目標(biāo)游三客群體三的消費(fèi)三需求，三可以起三到引導(dǎo)三人流、三相互協(xié)三調(diào)的作三用資料來(lái)三源:三麥肯三錫分析大鵬半三島通過(guò)三三個(gè)主三題區(qū)域三的不同三功能組三合，為三每個(gè)群三體“度三身訂造三”旅游三活動(dòng)與三行程每個(gè)群三體的需三求各有三獨(dú)特之三處，但三亦有共三同點(diǎn)，三以功能三組合引三渡人流三，能以三最少的三建設(shè)滿三足各群三體的需三求側(cè)重目三標(biāo)群體功能組三合“歡樂(lè)新三時(shí)空”“生態(tài)走三廊”“坐擁山三?！奔写笕糠致萌位顒?dòng)三的設(shè)施三，成為三所有大三鵬半島三游客的三集散地水上活三動(dòng)設(shè)施人造景三觀，如三水族館三、主體三公園、三酒吧等餐飲、三購(gòu)物中三心物有所三值且獨(dú)三具特色三的度假三酒店控制發(fā)三展力度三，以保三護(hù)生態(tài)三為重點(diǎn)利用現(xiàn)三存的海三上養(yǎng)殖三場(chǎng)和規(guī)三劃中的三有機(jī)農(nóng)三產(chǎn)品基三地，發(fā)三展具有三生態(tài)特三色的觀三光農(nóng)業(yè)以尊貴三的國(guó)際三級(jí)酒店三，度假三村配合三相應(yīng)檔三次的餐三飲與購(gòu)三物設(shè)施在高質(zhì)三素海灘三有限度三發(fā)展高三檔次水三上旅游三活動(dòng)，三如游艇三等保留合三理的土三地儲(chǔ)備三，為中三長(zhǎng)期發(fā)三展海濱三度假式三豪華房三地產(chǎn)預(yù)三留空間本地中三高收入三的三口三之家、三時(shí)尚精三英族，并兼三顧有一三定價(jià)格三敏感度三的港澳三客、珠三三角與三內(nèi)地商三務(wù)游客香港、三廣州等三大珠三三角周末三或短假三及商務(wù)三游客為大鵬三半島其三他區(qū)域三旅游消三費(fèi)群提三供輔助三活動(dòng)服三務(wù)本地年青活三躍的個(gè)三人本地讓三孩子接三受知識(shí)三之旅的三三口之三家游客本地高三端游客三、中高三端港澳三游客大中型三公司高三層商務(wù)三會(huì)議香港周三末休閑三游客及三部分其三他國(guó)際三游客31CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n高層次三財(cái)務(wù)分三析資料來(lái)三源：財(cái)務(wù)模三型；麥三肯錫分三析高層次三財(cái)務(wù)要三點(diǎn)旅游項(xiàng)三目總投三資：~三100三億元基礎(chǔ)建三設(shè)與熟三地投資三：~三60三億元總回報(bào)三率地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)：三16－三20％旅游項(xiàng)三目：三10－三11％風(fēng)險(xiǎn)分三析：地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)公司三，高風(fēng)三險(xiǎn)高收三益土地三交易價(jià)三格差為三最敏感三參數(shù)旅游項(xiàng)三目屬中三長(zhǎng)期投三資，以三游客使三用量對(duì)三回報(bào)影三響較大參數(shù)變?nèi)?三10%參數(shù)地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)熟地銷三售價(jià)格礎(chǔ)設(shè)施三投資成三本生地轉(zhuǎn)三讓價(jià)格開(kāi)發(fā)運(yùn)三營(yíng)管理三成本旅游項(xiàng)三目開(kāi)發(fā)土地價(jià)三格游客使三用量建造成三本/規(guī)三模參數(shù)變?nèi)?三10%對(duì)項(xiàng)目IRR的影響32CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n第一階三段用地三規(guī)劃* 含三部分配三套綠地資料來(lái)三源：麥肯錫三分析旅游項(xiàng)三目*商業(yè)用三地*住宅*公眾設(shè)三施/綠三地100三%=150公頃酒店用三地*300公頃150公頃下沙西沖三（部三分）桔釣沙水族館水上活三動(dòng)海濱酒三吧水上活三動(dòng)其它野三外活動(dòng)三設(shè)施水上活三動(dòng)海濱酒三吧相對(duì)第三一階段三，第二三及第三三階段的三用地規(guī)三劃分配三比重將三略有不三同：住宅用三地比重三會(huì)提升三至總地三積的2三5－3三0％左三右開(kāi)始引三入與旅三游相輔三相成的三工業(yè)發(fā)三展，三三階段發(fā)三展完成三后，工三業(yè)用地三將占整三體的2三5－3三0％33CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n單個(gè)旅三游項(xiàng)目三的財(cái)務(wù)三分析度假式三酒店豪華酒三店高爾夫三球場(chǎng)特色市三場(chǎng)零售餐三飲中心水族館室內(nèi)滑三雪場(chǎng)房地產(chǎn)三項(xiàng)目*回收三期以項(xiàng)三目建設(shè)三完成，三開(kāi)始啟三用起計(jì)三算；*三*不包三括發(fā)展三項(xiàng)目之三間必須三預(yù)留的三空間，三其中高三爾夫球三場(chǎng)建設(shè)三用地少三于1公三頃資料來(lái)三源：文獻(xiàn)檢三索；專三家訪談三；麥肯三錫分析描述/三假設(shè)每項(xiàng)目三投資額（人民三幣）回報(bào)率每項(xiàng)目三土地需三求（三公頃）三**回收期三*(三年）與國(guó)際三品牌中三假日快三捷、華三美達(dá)等三同級(jí)每家酒三店約3三00間三房間與國(guó)際三品牌中三香格里三拉等同三級(jí)每家酒三店約3三00間三房間一個(gè)1三8洞標(biāo)三準(zhǔn)球場(chǎng)收費(fèi)與三深圳同三區(qū)球場(chǎng)三相若將大鵬三所城改三建成為三歷史博三物館與三特色市三場(chǎng)，售三賣手工三藝等紀(jì)三念品可租面三積15三,00三0平方三米，為三游客提三供餐飲三、購(gòu)物三等配套三服務(wù)2層式三建筑，三容積率三約為1中型水三族館，三規(guī)模計(jì)三劃為大三連水族三館兩倍規(guī)模與三上海室三內(nèi)滑雪三場(chǎng)相若三，每天三能容納三3,0三00顧三客以高檔三海濱別三墅為主三，每項(xiàng)三目約5三0－1三00別三墅，價(jià)三格約每三平方米三12,三000三－15三,00三0元1.7三億3億0.6三億5億0.4三億2億3.5三億2億14％10%14％－10%15%13％－7107－9782710130102351034CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n會(huì)議日三程項(xiàng)目進(jìn)三展匯報(bào)大鵬半三島現(xiàn)狀三分析及三遠(yuǎn)景目三標(biāo)大鵬半三島整體三定位和三具體規(guī)三劃方案大鵬半三島開(kāi)發(fā)三原則和三高層次三財(cái)務(wù)分三析配套開(kāi)三發(fā)模式三、政府三角色及三運(yùn)作機(jī)三制政府總?cè)w實(shí)施三藍(lán)圖及三關(guān)鍵里三程碑35CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n大鵬半三島的開(kāi)三發(fā)需充三分發(fā)揮三政府和三市場(chǎng)力三量，開(kāi)三發(fā)早期三應(yīng)以“三政府牽三頭，一三級(jí)開(kāi)發(fā)三”模式三啟動(dòng)模式描述優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)“政府三牽頭，三一級(jí)開(kāi)三發(fā)”“市場(chǎng)主三導(dǎo)，成三片開(kāi)發(fā)”“化整為三零，遍三地開(kāi)花三”“政府三全面獨(dú)立開(kāi)三發(fā)”政府成三立盈利三性土地三開(kāi)發(fā)公三司，分三期從政三府購(gòu)得三大塊土三地的一三級(jí)開(kāi)發(fā)三權(quán)，投三資基礎(chǔ)三設(shè)施，三熟地按三規(guī)劃分三塊批租三給條件三適宜的三投資/三運(yùn)營(yíng)商遵循地三產(chǎn)與房三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三分離的三模式，三以土地三一級(jí)開(kāi)三發(fā)為主三，有選三擇地參三與部分三項(xiàng)目開(kāi)三發(fā)政府進(jìn)三行空間三規(guī)劃及三地域分三區(qū)，尋三找2－三3家有三實(shí)力的三投資商三，成片三綜合開(kāi)三發(fā)政府放三任市場(chǎng)三自由競(jìng)?cè)隣?zhēng)，按三項(xiàng)目進(jìn)三行小塊三土地批三租，多三個(gè)項(xiàng)目三同時(shí)推三進(jìn)政府不三對(duì)外批三租土地三，集中三財(cái)力，三主導(dǎo)投三入基礎(chǔ)三設(shè)施，三并繼而三開(kāi)發(fā)項(xiàng)三目及旅三游活動(dòng)啟動(dòng)快三、市場(chǎng)三透明度三高在市場(chǎng)三觀望初三期，政三府部分三承擔(dān)早三期開(kāi)發(fā)三風(fēng)險(xiǎn)，三營(yíng)造較三好的招三商引資三環(huán)境通過(guò)熟三地批租三獲得溢三價(jià)政府不三需大量三現(xiàn)金投三入鑒于投三資商數(shù)三目少，三素質(zhì)高三，易于三管理，三可有效三控制開(kāi)三發(fā)定位三、空間三規(guī)劃等打造地三區(qū)品牌三高端形三象啟動(dòng)快政府通三過(guò)分小三塊批租三土地，三操作簡(jiǎn)三單，很三快得到三現(xiàn)金收三入全盤掌三控，易三于按空三間規(guī)劃三定位執(zhí)三行風(fēng)格和三諧，步三調(diào)一致啟動(dòng)資三金較高成立該三公司需三吸引專三業(yè)管理三人才有可能三較差地三塊或開(kāi)三發(fā)經(jīng)營(yíng)三難度較三高地塊三難以批三租出去啟動(dòng)慢三；可能三2－3三年才能三找到先三驅(qū)投資三者政府需三提供較三大地價(jià)三折扣和三其他優(yōu)三惠才能三吸引到三高素質(zhì)三投資者急功近三利的小三投資商三可能會(huì)三影響高三素質(zhì)投三資商對(duì)三該區(qū)投三資信心涉及多三方投資三者，半三島整體三規(guī)劃及三協(xié)調(diào)管三理在中三長(zhǎng)期較三難執(zhí)行不利于三區(qū)域形三象提升高投入三、高風(fēng)三險(xiǎn)難以長(zhǎng)三期以市三場(chǎng)為導(dǎo)三向政府需三大量專三業(yè)人才1234資料來(lái)三源：麥三肯錫分三析大鵬半三島開(kāi)發(fā)三適用性開(kāi)發(fā)早三期市場(chǎng)三認(rèn)知度三較低，三政府牽三頭可以向三市場(chǎng)傳三達(dá)政府三的承諾三和決心三，增強(qiáng)三業(yè)界信三心避免在三市場(chǎng)過(guò)三高估計(jì)三風(fēng)險(xiǎn)而三壓低土三地價(jià)格三期間過(guò)三早出讓三土地高素質(zhì)三成片開(kāi)三發(fā)商的三專業(yè)實(shí)三戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)三可以提三供貼近三市場(chǎng)需三求的最三佳運(yùn)營(yíng)三方式，三引領(lǐng)二三、三級(jí)三投資商三跟進(jìn)很難協(xié)三調(diào)管理三，不能三保證整三體規(guī)劃三的實(shí)施政府很三難長(zhǎng)期三投入所三需的大三量人力三物力36CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n隨著該三區(qū)域市三場(chǎng)認(rèn)知三度的提三高，三“市場(chǎng)三主導(dǎo)，三成片開(kāi)三發(fā)”三模式可三成為“三政府牽三頭，一三級(jí)開(kāi)發(fā)三”模式三的最佳三延續(xù)和三補(bǔ)充資料來(lái)三源：麥三肯錫分三析區(qū)域開(kāi)三發(fā)綜合三質(zhì)量整體經(jīng)三濟(jì)社會(huì)三效益生態(tài)環(huán)三境的可三持續(xù)性三開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)三需求的三貼合度區(qū)域品三牌形象三的建立空間形三態(tài)規(guī)劃三的執(zhí)行三情況開(kāi)發(fā)和三運(yùn)營(yíng)效三率政府投三入和參三與度高低低高政府全三面獨(dú)立開(kāi)三發(fā)化整為三零遍地三開(kāi)花市場(chǎng)主三導(dǎo)成片三開(kāi)發(fā)政府牽三頭一級(jí)三開(kāi)發(fā)建議模三式區(qū)域投三資價(jià)值市場(chǎng)認(rèn)三知度（開(kāi)發(fā)三時(shí)間）實(shí)際價(jià)三值市場(chǎng)估三計(jì)價(jià)值示意性“市場(chǎng)三主導(dǎo)，三成片開(kāi)三發(fā)”的三模式可三以看作三“政府三牽頭，三一級(jí)開(kāi)三發(fā)”模三式的市三場(chǎng)化演三進(jìn)版一旦條三件成熟三，市場(chǎng)三可以正三確評(píng)估三區(qū)域投三資價(jià)值三，大鵬三半島的三開(kāi)發(fā)完三全可以三兩種模三式并用37CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n大鵬發(fā)三展管理三委員會(huì)龍崗區(qū)三主要負(fù)三責(zé)領(lǐng)導(dǎo)業(yè)內(nèi)專三家主要投三資商家共同合三作執(zhí)行管三理總體三空間規(guī)三劃共同推三廣區(qū)域三品牌區(qū)域市三場(chǎng)推廣三，如路三演、招三商會(huì)等負(fù)責(zé)土三地開(kāi)發(fā)三、建設(shè)三和管理制定開(kāi)三發(fā)目標(biāo)三、功能三組合及三階段劃三分分塊熟三地批租開(kāi)發(fā)早三期采用“政府牽三頭，一三級(jí)開(kāi)發(fā)三”模式三過(guò)程中三，管理三管委會(huì)三和開(kāi)發(fā)三建設(shè)公三司可以三政企合三作的形三式開(kāi)展三工作項(xiàng)目公三司X土地開(kāi)三發(fā)商投資商政府牽三頭成立三的土地三開(kāi)發(fā)公三司政府：三主要股三東投資方三/業(yè)內(nèi)三有實(shí)力三者：少三數(shù)股東分期向三國(guó)家買三土地一三級(jí)開(kāi)發(fā)三權(quán)項(xiàng)目公三司Y土地開(kāi)三發(fā)商投資商項(xiàng)目公三司Z土地開(kāi)三發(fā)商投資商按規(guī)劃三性質(zhì)，三逐塊出三售熟地闡述遠(yuǎn)三景目標(biāo)三及定位確定總?cè)w空間三規(guī)劃，三總體指三導(dǎo)，宏三觀調(diào)控協(xié)調(diào)建三設(shè)整體三基礎(chǔ)設(shè)三施，如醫(yī)院三、安全三、與區(qū)三外道路三等設(shè)施制定政三策法規(guī)協(xié)調(diào)各三相關(guān)方資料來(lái)三源：麥三肯錫分三析38CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n通過(guò)以三下結(jié)構(gòu)三組建開(kāi)三發(fā)公司三，在保三證政府三作為主三要股東三的前提三下，降三低政府三資金投三入，吸三引民間三資本，三并為中三長(zhǎng)期發(fā)三展提供三基礎(chǔ)*兼三吸收少三量本地三農(nóng)民收三入資料來(lái)三源：麥三肯錫分三析組建盈三利性公三司：空間規(guī)三劃、階三段劃分三與財(cái)務(wù)三計(jì)劃均三須以盈三利為目三標(biāo)。根三據(jù)初步三財(cái)務(wù)測(cè)三算，投三資回報(bào)三率在2三0％左三右，對(duì)三民間資三本有足三夠吸引三力降低政三府資金三投入：政府可三以立即三獲取生三地開(kāi)發(fā)三權(quán)的出三讓費(fèi)，三以部分三出讓金三投入開(kāi)三發(fā)公司三成為大三股東組合融三資渠道三：初期開(kāi)三發(fā)公司三所需較三高額資三金運(yùn)作三，可考三慮通過(guò)三私募及三政府擔(dān)三保貸款三、債券三等多種三方式融三資，中三長(zhǎng)期可三考慮上三市募集三資金控制開(kāi)三發(fā)風(fēng)險(xiǎn)三：第一期三發(fā)展規(guī)三模不宜三過(guò)大，三應(yīng)在融三資能力三范圍內(nèi)三；投資回三報(bào)率對(duì)三于土地三價(jià)格的三變化最三為敏感三，應(yīng)著三力營(yíng)造區(qū)三域品牌三形象，三開(kāi)展市三場(chǎng)推廣三，盡早三引入高三素質(zhì)二三級(jí)開(kāi)發(fā)三投資商三，保障三地價(jià)提三升空間吸引專三業(yè)人才三：公司需三吸引專三業(yè)人才三，負(fù)責(zé)三策劃開(kāi)三發(fā)和日三常管理三工作政府開(kāi)發(fā)公三司高素質(zhì)三開(kāi)發(fā)商本地民營(yíng)資本三*主要股三東不參與三日常管三理少量資三本投入三，可考三慮以管三理入股三，由其三管理開(kāi)三發(fā)公司三日常運(yùn)三作小股東純資本三投入政府擔(dān)三保/專三項(xiàng)銀行三貸款6平方三公里生三地開(kāi)發(fā)三權(quán)（以三第一階三段為例三）土地出三讓費(fèi)用三：12三億元（三以第一三階段為三例）股權(quán)方三現(xiàn)金投三入：5三－6億三元債權(quán)股三本比例三3:1投資回三報(bào)投資回三報(bào)投資回三報(bào)39CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n1112223根據(jù)明三確的原三則劃定三了大鵬三半島的三分階段三開(kāi)發(fā)片三區(qū)資料來(lái)三源：麥三肯錫分三析開(kāi)發(fā)片三區(qū)分階三段原則片區(qū)面三積－開(kāi)發(fā)三面積不三宜過(guò)大三，以控三制資金三需求量三和運(yùn)營(yíng)三風(fēng)險(xiǎn)土地產(chǎn)三權(quán)－優(yōu)先三考慮產(chǎn)三權(quán)關(guān)系三清晰的三土地，三加快推三進(jìn)速度三，降低三管理難三度品牌提三升－片區(qū)三構(gòu)成應(yīng)三充分平三衡市場(chǎng)三成熟度三和錯(cuò)位三競(jìng)爭(zhēng)的三需求，三兼顧投三資商信三心和高三端品牌三的建立第一階三段：第二階三段：第三階三段：下沙、三桔釣沙三，西沖三小部分可建設(shè)三面積6三平方公三里王母、三鵬城、三水頭、三新大、三水頭沙三、東沖三，及西三沖剩余三部分可建設(shè)三面積9三平方公三里半島剩三余未開(kāi)三發(fā)地區(qū)可建設(shè)三面積1三5平方三公里40CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n會(huì)議日三程項(xiàng)目進(jìn)三展匯報(bào)大鵬半三島現(xiàn)狀三分析及三遠(yuǎn)景目三標(biāo)大鵬半三島整體三定位和三具體規(guī)三劃方案大鵬半三島開(kāi)發(fā)三原則和三高層次三財(cái)務(wù)分三析配套開(kāi)三發(fā)模式三、政府三角色及三運(yùn)作機(jī)三制政府總?cè)w實(shí)施三藍(lán)圖及三關(guān)鍵里三程碑41CHS三001三-11三200三3-F三ina三lPr三ese三nta三tio三n我們走三訪了在三十多家三國(guó)際著三名酒店三及度假三村經(jīng)營(yíng)三集團(tuán)，三業(yè)界大三多對(duì)大三鵬半島三的定位三認(rèn)同并三表示初三步興趣資料來(lái)三源：國(guó)際酒三店及度三假村集三團(tuán)高層三訪談；三麥肯錫三分析初步反三應(yīng)初步對(duì)三投資或三運(yùn)營(yíng)均三感興趣三，若投三資希望三是首家三國(guó)際酒三店進(jìn)駐三大鵬半三島，期三望政府三對(duì)先驅(qū)三者提供三優(yōu)先選三址及政三策優(yōu)惠感興趣三，但近三期洲際三酒店奢三華品牌三仍以北三京上海三為主，三在中國(guó)三今年新三推出的三假日快三捷品牌三可能會(huì)三考慮在三大鵬半三島選點(diǎn)積極在三中國(guó)大三城市尋三找投資三與運(yùn)營(yíng)三機(jī)會(huì)，三但亦會(huì)三考慮度三假村，三不會(huì)做“先驅(qū)者三”，但三會(huì)跟進(jìn)從不做三“先驅(qū)三者”，三但可能三跟進(jìn)，三會(huì)密切三留意大三鵬半島三發(fā)展進(jìn)三度集團(tuán)在三中國(guó)發(fā)三展度假三村時(shí)機(jī)三未成熟三，但會(huì)三密切留三意市場(chǎng)三動(dòng)態(tài)，三明年一三月中旬三到大鵬三實(shí)地考三察理由有發(fā)展三中國(guó)度三假項(xiàng)目三經(jīng)驗(yàn)（三北海與三三亞）三，并在三華南的三廣州、三深圳、三廈門均三有項(xiàng)目三進(jìn)行有在深三圳市場(chǎng)三發(fā)展的三成功經(jīng)三驗(yàn)（深三圳威尼三斯酒店三），半三島與三“假日三快捷”三目標(biāo)三市場(chǎng)貼三近，該三模式投三資收益三快，但三對(duì)潛在三非周末三入住率三低有一三定顧慮中國(guó)市三場(chǎng)是集三團(tuán)投資三重點(diǎn)，三但集團(tuán)三規(guī)模較三小，不三能擔(dān)當(dāng)三“先驅(qū)三者”角三色集團(tuán)向三來(lái)不投三資，只三運(yùn)營(yíng)，三保守謹(jǐn)三慎，但三全球品三牌實(shí)力三雄厚目前集三中通過(guò)三銷售東三南亞度三假產(chǎn)品三以建立三集團(tuán)在三中國(guó)的三品牌Sha三ngr三i