上海寶山富長路水產(chǎn)南路住宅地塊定位策劃報

目錄一、上海房地產(chǎn)經(jīng)濟背景分析1、經(jīng)濟總量2、人均GDP3、人民收入與支出4、人均住房面積5、固定資產(chǎn)投資6、房地產(chǎn)開發(fā)狀況二、上海商品房市場分析1、價量走勢分析2、供應及需求走勢分析3、全市各區(qū)商品房供應情況4、全市各區(qū)商品房成交比例5、全市各區(qū)商品房供求比較6、全市二手商品房市場分析7、上海土地市場分析8、上海房地產(chǎn)政策解讀三、寶山區(qū)房地產(chǎn)市場分析前1、區(qū)域概撲況慶2、開發(fā)投暈資情況伴3、成交價庸量走勢撥4、供需對音比路5、規(guī)劃冶分析殊四、區(qū)域市蹈場分析覽1、羽區(qū)域整體概仿況畜2、干周邊各板塊罷市場分析繭2．1、顧克村板塊市場燥分析符板塊整體概曲況分析籠價格走勢分庸析挖供應情況分繳析歉需求情況分最析勇產(chǎn)品結構分歡析個案概況包2．2、楊帥行板塊市場旦分析斑板塊整體概兵況分析靠價格走勢分仰析卻供應情況分芒析膀需求情況分妻析辯產(chǎn)品結構分間析個案概況球2．3、通退河板塊市場詢分析額板塊整體概鉤況分析達價格走勢分弱析慈供應情況分暫析計需求情況分葡析稍產(chǎn)品結構分需析個案概況歪五、項目整碑合分析傲1、項目概驚況忽2、項目s腳wot分析押六、產(chǎn)品定旦位將1、產(chǎn)品定嫁位建議縮2、項目初幻步建議赴3、面積配懸比建議亭4、花園洋仆房房型示意楚5、未來市帝場價格定位矮建議(20斑10年初)舟一、上海房責地產(chǎn)經(jīng)濟背章景分析爪上海經(jīng)濟總即體延續(xù)了妄2006越年以來平穩(wěn)正較快增長的身趨勢，體現(xiàn)猴了“又好又蝴快”的發(fā)展附要求。震1、經(jīng)濟總松量刪國民經(jīng)濟保印持平穩(wěn)較快蘇增長。20皂07年實現(xiàn)冠上海市生產(chǎn)債總值（GD瓦P）120狠01.16家億元，按可纖比價格計算恒，比上年增倡長13.3注%，已連續(xù)佩16年保持修兩位數(shù)增長識。掘其中，第一百產(chǎn)業(yè)增加值帽101.8東4億元，增悄長2%；第繳二產(chǎn)業(yè)增加伴值5675果.49億元此，增長11穿.5%；第蟲三產(chǎn)業(yè)增加慣值6223鉗.83億元刃，增長15攻.2%，增欲幅比上年提險高3.2個亡百分點。第芝三產(chǎn)業(yè)增加溜值占全市生勤產(chǎn)總值的比擠重為51.補9%，比上陡年提高1.平3個百分點引，提升幅度洗為2001意年以來最高有。數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒繪2、人均怕生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒蜂2007年庫上海人均生獅產(chǎn)總值(G炎DP)按當氏年的年均匯種率折合，已燕達8594瓦美元。歡3、人民收漁入與支出數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒胃城鄉(xiāng)居民收仙入水平繼續(xù)表提高。據(jù)抽衛(wèi)樣調(diào)查，城遵市居民家庭輕人均年可支損配收入23扁623元，賭比上年增長壞14.3%或，增幅比上閘年提高3.鄙5個百分點撥；農(nóng)村居民勝家庭人均年稅可支配收入難突破1萬元孔，達到10幣222元，用增長11%畫，增幅提高拴0.6個百蛋分點。全年份城市居民人梁均消費支出魔17255刻元，比上年屋增長16.貍9%。其中葛，服務性消壓費支出55除95元，增叼長15.6狠%。農(nóng)村居熔民人均生活監(jiān)消費支出8牌845元，惑比上年增長訓10.5%軍。其中，服泳務性消費支悠出2809眉元，增長5膜.9%。撞4、人均住氏房面積數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒救居民居住質(zhì)徒量進一步提同升。全年建宋成與住宅同毅步交付的公課建配套設施屢面積329餡.47萬平巨方米。舊區(qū)豪改造穩(wěn)步推默進。全年拆嘆除住宅建筑嘴面積690愿萬平方米，拒比上年下降教18.7%疼；動遷居民鉛4.9萬戶仗，下降36丈.1%。年永內(nèi)完成舊住月房綜合改造嗎1000萬青平方米。至征年末，城鎮(zhèn)禮居民人均住肌房建筑面積仆32.2平嚼方米；人均罪住房居住面置積16.5黎平方米。居裁民住宅成套龜率達到94岸.7%。衫誘5、長固定資產(chǎn)投淺資數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒糖固定資產(chǎn)投琴資結構不斷啄優(yōu)化。全年柳完成全社會妻固定資產(chǎn)投戲資總額44撈58.61掌億元，比上仙年增長13旦.6%。其嬌中，建設改濃造投資27半75.81達億元，增長光23.5%泉。從產(chǎn)業(yè)投絞向看，第一賢產(chǎn)業(yè)投資8訓.37億元利，比上年下衫降41.4辭%，占全社鑼會固定資產(chǎn)務投資總額的被比重為0.測2%；第二腔產(chǎn)業(yè)投資1民397.5秩7億元，增敏長15.2愿%，所占比床重為31.嗓3%；第三摔產(chǎn)業(yè)投資3冶052.6拳7億元，增件長13.1憲%，所占比艘重為68.瞇5%。從投齒資主體看，美國有經(jīng)濟投合資1779四.43億元畢，比上年增俊長21.9異%，占全社返會固定資產(chǎn)緩投資總額的播比重為39擦.9%；集培體經(jīng)濟投資診121.5赴1億元，下馳降23.7住%，所占比瀉重為2.7碗%；股份制干經(jīng)濟投資1紋169.4障9億元，增酸長28.5揀%，所占比體重為26.行2%；外商檢及港澳臺投片資711.靈35億元，炒下降2%，翻所占比重為某16%。絕6、房地產(chǎn)牢開發(fā)狀況數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒渡全年完成房傭地產(chǎn)開發(fā)投月資額130螞7.53億庸元，比上年罷增長2.5盼%；商品房探施工面積1銷0766.暖72萬平方餃米，下降1輔.6%；竣城工面積33夢80.12沫萬平方米，殺增長3.2初%；銷售面索積3694仗.96萬平萍方米，增長共22.1%灘。其中，商母品住宅銷售備面積327進9.17萬江平方米，增射長25.4穿%。全年全懲市市場化新爹建商品住房富成交面積2盤784.6刺3萬平方米稍，比上年增嚇長38.9侵%。全年商悔品房銷售額磨3089.敵35億元，柴比上年增長印41.9%討。其中，商判品住宅銷售紀額2706片.3億元，滋增長47%容。全年存量赴房成交過戶望面積199茄2.59萬希平方米，比搭上年增長1刃6.7%。7、小結本上海市20有07年全年循實現(xiàn)生產(chǎn)總摩值（GDP戒）已超過1唐2000億季元，比上年帶增長13.冊3%，比2矩002年翻堆了一倍還多云，已連續(xù)1盆6年保持兩炒位數(shù)增長。辨人均生產(chǎn)總舍值失接近煩9000美翁元大關。畏今后五年上儲海市要實現(xiàn)導生產(chǎn)總值超怨過2萬億元效，按常住人穩(wěn)口計算人均初生產(chǎn)總值超坑過10萬元咽。嘗2007年瓶，上海市城功鎮(zhèn)固定資產(chǎn)搖投資完成4廁458.6夠1億元，比草上年增長1女3.6%。冊2007年古，城市居民距家庭人均年孟可支配收入棕23623礙元，比上年厲增長14.德3%；城市照居民人均消違費支出17流255元，浪比上年增長賓16.9%掌。墨這些經(jīng)濟數(shù)四據(jù)充分表明獲上海經(jīng)濟仍尼處在高速發(fā)貧展中，上海自居民的收入怠水平和消費晶能力均在上崖升中。雨居民居住質(zhì)匪量進一步提法升。全年建逝成與住宅同催步交付的公渡建配套設施太面積329帖.47萬平銀方米。舊區(qū)饅改造穩(wěn)步推茅進。全年拆紐除住宅建筑材面積690阻萬平方米，濾比上年下降扎18.7%喝；動遷居民地4.9萬戶徑，下降36傍.1%。孟二、上海商廟品房市場分產(chǎn)析需1、價量走干勢分析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心雀2006年晚至今，上海腥市全市商品洽房成交市場掉價量穩(wěn)定增菌長，全市商惠品房供應量豪則基本保持粗穩(wěn)定。普在成交量方愚面，200學7年全市各示類納入網(wǎng)上偽銷售的一手備商品房合計洲成交約32想20萬平方鳳米，較06間年全年成交爹量2573葵萬平方米增店加了25.牽1信％帽；整體上，繞2007年字經(jīng)過200家6年的復蘇口期后進入了仁一波高漲行跑情，市場屢胳創(chuàng)新高，但覺同時在年末跡出現(xiàn)了新一毅輪調(diào)控信號判。2007錯年前四個月圾延續(xù)了06題年市場復蘇居階段行情，葡成交量保持漸了相對的穩(wěn)廣定，并且動瞇遷配套住宅毯較多，成交言價格也較低假；5至9月提份全市住宅轉市場爆發(fā)一乳波高漲行情夾，成交量屢侄創(chuàng)新高；1奶0月受到宏娃觀調(diào)控影響給，成交量應旬聲而落，成慢交價格也在平慣性上漲后兄開始下行，飯最終回到年憤初水平。劃在成交均價剛方面，20躺07年全市倚各類新建商殲品房成交均紗價為928顯5元/平方份米，較20恥06年該均據(jù)價8635迫元/平方米外上漲了7.都5響％廣，分析發(fā)現(xiàn)仍，均價上漲紀主要是成交浪結構調(diào)整造訪成，07年黎低價位的動拖遷配套房成憐交比重下降蜘較多，造成箱均價較大幅蛾度上漲。毯2023年忍，雖然受到遍宏觀調(diào)控的來影響，成交期量在2月份竟再次出現(xiàn)了反較大幅度的份回落，但隨懂后即強勁反屠彈，且成交場價格在短暫胡盤整后繼續(xù)賭上揚，表明騰一度受挫的奔需求市場伶已粱逐漸恢復。稱2、供應及望需求走勢分宅析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心諷在供應量和關成交量方面孩，兩年中供搶應量的波動池上下限是由燈最高的20倆06年8月承的310萬杰平方米和最濃低的200報7年2月的姐65萬平方駕米組成的，士兩年中成交貍量波動上下嗽限是由最高幅的2007槽年9月的3直69萬平方歉米和最低的峰2006年欲2月的10鼠2萬平方米逗組成的。從卷趨勢上看，琴無論是成交緞量、供應量襲還是成交均襯價在200迎7年第3季援度達到高點魔后均出現(xiàn)大作幅度的下滑唇，2007耗年第4季度察三個指標的濱大幅回落比格較清楚地體睜現(xiàn)了市場的優(yōu)現(xiàn)狀：受到斑多種因素的界打壓，市場喝出現(xiàn)低迷。嗓就2007雖年全年而言趁，新增供應惱約2425掌萬平方米，拳同期銷售約突3220萬扎平方米，總加體呈現(xiàn)供不啊應求態(tài)勢，戰(zhàn)延續(xù)200晴6年末房產(chǎn)滴市場回暖，童2007年耕上半年，除豬2月份受春狂節(jié)假期影響世屬于銷售淡折季，供應量臟較少，為6歇5萬平方米捏外，其他各春月供應量都駝在150萬固平方米以上誰。下半年，除隨著房產(chǎn)市住場又一波高鵝漲行情的到軋來，供應量離也逐漸增加乳，絕大部分客都在200缸萬平方米以主上運行，但忌本應是供應霞高峰的10沃月份，因受中到9月27芽日出臺的房洞貸政策影響堂，新增供應見量較9月下并降；11月熱份由于大量請動遷配套項買目大量投放翻市場，月供熄應量再次大更增，達到了摟288萬平港方米。年末傷12月份隨駱著動遷配套綱項目的減少辨，受宏觀調(diào)植控政策影響窯，供應量再饞次下降。其童中，200睬7年第四季軋度新增供應脖量為713帆萬平方米，廈較第三季度從的721萬柏平方米減少師了1.1艇％俘，減幅不大德，主要是1從1月動遷配溜套項目供應征較大。個進入濱2023年痛，受到調(diào)控面政策的持續(xù)梁影響，供應劣量和成交量附在2月份雙洽雙跌入谷底城。之后上市陷量依然偏緊承，但市場濃票厚的觀望氛論圍得到明顯葬的緩解，成飛交量顯著回懲升。箱預計上市量水偏緊的狀況慕短期內(nèi)不會慚得到明顯改費觀，但需求角依然強勁，望使得成交價秀格也將維持尸在高點膝。歇3障、全市各區(qū)您商品房供應棕情況數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心址2007年竹全市新建商補品房供應量兇最多的三個肚區(qū)域依次為葉寶山區(qū)、閔逗行區(qū)、浦東奉新區(qū)衣，較06年配排位有了很作大變化，同其中寶山區(qū)籌供應量躍升登到第一位，橡閔行區(qū)上升撓一位，浦東禾下降兩位，載而松江區(qū)跌快出前三。擱07年供應煮最大的寶山紫，合計新增貴上市商品房罰約357萬寬平方米，約活占全市供應震量的14.疲7盜％喬，主要商業(yè)楚辦公用房和含動遷配套房鄰的大量上市賄，大幅拉升斷了區(qū)域新增獨上市量。養(yǎng)占據(jù)第二位童的閔行區(qū)新席增上市量3離54萬平方陣米，約占全烘市供應量的搖14.6％攔。以往的供缸應大戶浦東炕新區(qū)位列第朋三，合計新愈增上市商品阻房約328損萬平方米，路約占全市供項應量的13秤.5％，主斗要是住宅類菊商品房上市影量較少導致袖區(qū)域供應乏奧力。解此外位列第絨四的松江區(qū)由，合計新增蓋上市商品房巧約203萬非平方米，約刷占全市供應跳量的8.4示％，住宅供登應量減少。下另外，嘉定淋、金山、奉搏賢、青浦、精崇明等外圍扇區(qū)域也都有慌相當規(guī)模的停新增量，其恐中動遷配套碼房占五個區(qū)棚上市量的近叨50％。角4川、全市各區(qū)老商品房成交偏比例數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心寇2007年償全市新建住勒宅類商品房辯合計成交2猶732萬平螞方米，較2例006年增石加28.4炊％。奏其中成交量講前四位的區(qū)貼域分別為：迷松江區(qū)、寶策山區(qū)、浦東過新區(qū)、閔行翅區(qū)，幻與去年不同秘，松江區(qū)和怪寶山區(qū)都進漁了兩位，浦陳東新區(qū)和閔枝行區(qū)則各退宰了兩位；2敗007年四者大住宅市場斃合計成交住壞宅1418努萬平方米，纖約占全市的貓51.9％向。而市中心玻除普陀區(qū)相對對較大，2粒007年合禿計成交13炊6萬平方米屯，占到5％誓外，其余均汽比較小，基喚本都在3.知5％比重左鐮右。市中心趟九區(qū)域合計穗成交494掠萬平方米，壺較2006頂年僅增加6安.5％，，秩約占全市成伴交比重18愚.1％，較丹去年下降3居.9個百分默點。簽5藏、全市各區(qū)幕商品房供求澆比較數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心金2007年拳份全市合計暮成交各類新單建住宅類商呀品房約27例32萬平方魄米，較20傲06年的2遷127萬平著方米增加2蘆8.4%。拔同期新增上駁市量約18墊84萬平方吵米，較20再06年的2晃026萬平宋方米減少7驚%，其中僅念動遷配套商悲品房較20司06年增加雹了11%。勞2007年蜓新建住宅類渡商品房動態(tài)禽供需比為1剃：1.酸5猜，呈供不應駕求態(tài)勢，較簡2006年煮的供需比1框：1.03凳，進一步供娘求失衡。事其中200抵7年第四季湊度全部商品瘦住宅新增供協(xié)應量和成交招量分別為5獵46萬平方噸米、593胳萬平方米，扯供應偏少，趙新增條供需比為1政：1.09編，較第三季劇度供需矛盾宇有所緩解。倦由于07年職受宏觀調(diào)控敵影響，整體拉住宅供應和拖需求都將繼禿續(xù)受到抑制彩，但動遷配膨套房受政府忍推動，供應孔量將繼續(xù)增劣加。均由于樓市整瞇體回暖，在理2007年鋪全市各區(qū)住字宅供需對比妄中，全市一序縣十八區(qū)，濟僅崇明供大帖于求，其他羨十八個區(qū)域謹都不同程度匙的供應小于顫成交，供需槍矛盾加劇。好成交量和供涌應量都位于灑前五位的松己江、南匯、皆浦東、寶山維、閔行五個猜住宅市場區(qū)塊域中，松江武新增凈供需比為1配：2.22薦，哨南匯汁新增捐供需比為1黃：1.69浸，榮浦東猶新增保供需比為1限：1.46扶，銜寶山撓新增闖供需比為1液：1.染3俱，依閔行育新增性供需比為1賄：1.06巷，五大區(qū)域撇全部供大于鮮需。除寶山翠和閔行外，婚南匯、松江鹿和浦東的供榜應量都持續(xù)尤走低。且6厘、全市二手敢商品房市場鍵分析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心歷2007年侄上海二手房沈市場總體研而言歉是丈價量齊升。小全年的政策粥環(huán)境相對比丈較寬松，在特國家嚴控貨悠幣流動性過棵剩、抑制通伸貨膨脹的總該思路下，全番年經(jīng)歷了多牛次的存款準坡備金率上調(diào)蠻以及加息，墾但對于二手捕房市場的影盾響并不大。付而對市場影勺響較大的擊“靜第二套房貸全款政策床”裁的出臺時間腰則是在第三網(wǎng)季度，雖然叼造成了今年尸的后幾個月也成交量的減于少，但整個純2007年裝的成交量依刮然呈增長趨世勢。奇2007年盾上海二手房委成交面積約萌為1633演萬平方米，艦同比200眾6年的15亂36萬平方附米增加約6雹％左右，與世2005年丑的1778惰萬平方米基某本相當，2紫007年政脂策層面的相剪對穩(wěn)定及需晌求的穩(wěn)定放書大是造成成鄰交量增長的烈主要因素。蕩07年1-財2月因為受至春節(jié)這個季刮節(jié)性因素的踏影響，二手您房市場也進授入成交淡季仙。07年3傍-9月，二輕手房成交呈暗現(xiàn)出逐步放暮量的態(tài)勢，頭旺盛的自住像需求尤其是醫(yī)改善型需求亮是支撐樓市玩大量成交的備最主要的因糾素。而從股田市獲利的資悔金轉而購房鍵的現(xiàn)象也開脈始增加，這以也是促使成準交放量的一散個很重要的挖原因。另外蘇隨著房價的卵大幅上漲，塔購房者追漲爪的心理也加吃快了其購房星的速度。0識7年四季度杏由于9月底粗出臺的傻“丈提高第二套苗房首付比例獸”別的政策，給聚市場尤其是湯購房者產(chǎn)生往了一定的心過理影響，紛夢紛出現(xiàn)了觀秘望情緒，造糧成成交速度無放緩以及成灘交量的減少胞。而銀行放瓶貸難度的增運加，也在一渠定程度上延遙緩了購房者培的成交時間攀。墊2007年掌一整年上海云二手房成交殖均價漲幅約累為15.6鄭%，由年初議的8504悼元/平方米揭上漲到年末驗的9834也元/平方米印。2007餅年均價保持灣上漲，主要急有以下幾方慮面的原因：鏈一、自住性塘需求在今年役開始逐步大項量釋放，成挑交量的放大傻拉動了價格埋的上漲；二雅、股市的賺憶錢效應增加筑了進入樓市擊的購房資金駕，資本的流利入推動了房磁價的上漲；希三、供不應街求的矛盾導腳致了價格的神上漲；四、羊由于價格的撞持續(xù)上漲，熱購房者的追角漲心理助推繞了房價的快農(nóng)速上升。刃7得、上海土地呀市場分析國7字.照1、200秩7年上海各嶼區(qū)土地成交雅分析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心浪2007年打全市合計經(jīng)男營性土地成敏交總量為1防041萬擋平方米董，較06年塔430萬徹平方米頭增加了61請1萬拖平方米劍，漲幅約1帆42％，可逗建面積約1喉446萬腦平方米牙，較06年斬655萬紹平方米磨增加了79輕1萬常平方米算，漲幅約1福21％，土巴地成交面積響和可建面積絲均呈現(xiàn)出成吸倍的增長態(tài)振勢。宇土地供應主母要集中在外筋圍幾個區(qū)域楚，歷其中土地供遮應最大的分寧別是南匯區(qū)睡、金山區(qū)、常寶山、松江晶，土地供應瓣量都在10稍萬癥平方米繼以上，合計忙成交土地5蓬70萬仁平方米畫，占土地成命交總量的5阿4.9％，吼南匯區(qū)成為送了本年度的姨成交首戶，禮占到了成交露總量的17觀.9％，較攻06年11們％的比重增走加了6.9匆個百分點。忠九大中心城介區(qū)經(jīng)營性土拆地成交量合上計為46.星3萬方，占買成交總量的蘿4.4％，泛較06年1繞0.6％的零比重減少了送6.2個百伏分點，其中羞盧灣、靜安病土地成交為繳零。給同跨年本市共推夢出住宅用地裳532萬平寬方米，含住鳴宅在內(nèi)的綜朱合用地67松2.25萬玻平方米，為牢四年來的最列高點。表明負了政府緩解閑供求矛盾的霜決心。市房雨地資源局出變讓的土地公統(tǒng)告顯示，2欠007年推狡出17批土牧地出讓公告晶共己430幅。尊含住宅在內(nèi)郵的綜合用地投方面，20鐘07年為6抖72.25障萬平方米，刑為四年來最史多的一年；跪2006年浸為536.槐78萬平方牙米；200途5年為21繳2.08萬態(tài)平方米；2視004年為偏350.3熊1萬平方米處。膝7株.2銅、2007絲年上海各區(qū)丟土地成交情揉況兼分析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心著2007年滲全市十八區(qū)唐一縣中，僅站徐匯區(qū)、普橡陀區(qū)、楊浦攜區(qū)三區(qū)土地展成交量較去細年減少，靜貓安區(qū)、盧灣飾區(qū)土地供應立仍為零，擦土地成交集筆中在外圍區(qū)銳域，市中心掙的土地仍在鋸低位運行。購金山區(qū)07溉年土地成交蘭量猛增，達的到了146鵝萬平方米，瑞較06年增裹加了143明萬平方米，烈躍居第二。吸寶山區(qū)和松故江區(qū)土地成題交量相差無險幾，都在近靈120萬平蠻方米，分列獻第三、第四窯位。四個區(qū)棋域合計占土料地成交總量橋的54.7瘋％。枝8勁、上海房地帝產(chǎn)政策解讀紋隨2007狀年下半年上嚷海市住宅市拘場回暖，上嘉海新建商品津住宅的成交佛價格在短短貞幾個月內(nèi)已大經(jīng)達到了歷粘史最高點，平中心城區(qū)各達新盤售價漲里幅普遍在三烤到五成，部匹分樓盤的漲書幅甚至超過勉100%，倘由于中心城井區(qū)新盤市場壞供應量有限喘，各樓盤紛打紛將新推房洗源上市時間漿延后叼。與此同時源，政府對樓弊市宏觀調(diào)控楊的預期在不清斷增強，政巧府也陸續(xù)出繁臺了加息、貌提高首付等屆政策來干預縮樓市?！炯酉ⅰ堪l(fā)8月納21日建設崗部發(fā)布《關狀于調(diào)整個人辜住房公積金丘存貸款利率鑼的通知》，僻規(guī)定從20密07年8月秀22日起，脊上年結轉的續(xù)個人住房公繁積金存款利受率由現(xiàn)行的額2.34％晌調(diào)整為2.雙61％。當吵年歸集的個鼓人住房公積沙金存款利率雪不變。上調(diào)控個人住房公畝積金貸款利柿率搖，扮五年期以下叮（含五年）向及五年期以千上個人住房棚公積金貸款郊利率均上調(diào)得0.09個胞百分點。五員年期以下（測含五年）從售4.50％鵝調(diào)整為4.村59％，五愧年期以上從膏4.95％若調(diào)整為5.慌04％。雨【虎防止捂盤惜翁售顫】裕8月23日殿，市房地資鬼源局、市建悟設交通委等野十部門聯(lián)合埋下發(fā)了《關遵于印發(fā)<上壽海開展房地耽產(chǎn)市場秩序毒專項整治的蹦工作方案>間的通知》，斤明確上海房牙地產(chǎn)市場秩此序?qū)ｍ椪蔚鸸ぷ鞯闹攸c深：一是房地伯產(chǎn)項目立項歲、規(guī)劃審批驚、設計審批遠、施工許可傘、預售許可翅等環(huán)節(jié)的違歸規(guī)審批、權爪錢交易行為達和房地產(chǎn)稅艦收政策執(zhí)行露情況；二是恒房地產(chǎn)企業(yè)皆發(fā)布違法廣萍告、捂盤惜柄售、哄抬房務價、合同欺存詐、偷稅漏均稅等行為。就解讀：權督促開發(fā)商秀加快上市節(jié)冬奏良，補對違法違規(guī)籮房企加大處雹罰力度輕。撥市房地資源掀局挽9月初肺下發(fā)了《關練于進一步加勾強本市商品屯房銷售監(jiān)管苗工作的通知微》，對部分利房地產(chǎn)企業(yè)砌捂盤惜售、傲囤積房源的代行為施以重興拳。媽規(guī)定：余分批預售樓鑼盤一次開盤痕不得少于3德萬平方米柔，斤獲批預售后寫3至10個講工作日內(nèi)必勺須對外開盤慌。是解讀：硬性足規(guī)定懶有效打擊掙了開發(fā)商攻捂盤惜售，滾加快了稠市場有效供霞給，蕩部分起到了膛穩(wěn)定房地產(chǎn)志市場價格錫的作用剪。薄【鉆提高公積金泳貸款額度仿】季從9月1日愚起調(diào)高住房沙公積金貸款規(guī)的額度上限這，第一次購姐買自住住房超的借款人每斷戶最多可以桑貸50萬元張（40萬元董普通公積金逃+10萬元駐補充公積金繭）。另去年府8月，上海占在全國首推報住房公積金越裝修貸款，爐最高30萬長元。這意味厘著，今后一方戶家庭可從迫公積金管理浴中心貸到兩瞇類貸款，最更高額度達到散80萬元。蹲解讀：懲本次上海市魯公積金貸款悅額度上調(diào)，均只適用于第氏一次購房住穩(wěn)房，并且在頸9月1日起就新申請住房凱公積金貸款陶的購房者凝，以支持刺自住需求缺的中等收入柱購房者為主拾，不會助長倦投資型購房兆需求。房因此對樓市川的作用是積咽極的。菠【粘提高首付退】遍9月27日糕中國人民銀編行、中國銀漆監(jiān)會聯(lián)合下漢發(fā)了《關于前加強商業(yè)性仔房地產(chǎn)信貸遍管理的通知漆》，對購買留首套自住房喚且套型建筑緊面積在90蹈平方米以下巨的，貸款首澡付款比例不堆得低于20待%，對已利牧用貸款購買股住房、又申題請購買第二斬套(含)以紅上住房的，碑貸款首付款毫比例不得低蒸于40%。呢解讀：籌首付比例提鋸高，同時上蠅調(diào)房貸利率逗，從數(shù)量和拒價格上雙重棟調(diào)控，是近肉來央行調(diào)控鍵樓市最大的論一次動作。訂這充分顯示俯央行對樓市雙過熱加大銀意行風險的擔董憂。此次新當政的出臺，蓬向市場發(fā)出妖了一個信號礎：為控制房腫貸風險，今伯后銀行的信我貸龍頭將進挨一步擰緊。像此政策也勁增加了投資船成本，對炒含房者的資金敲鏈條形成壓貨力，投資風六險加劇歪，涌直接抑制了予市場投機需往求。辟【貓?zhí)岣叩诙揍u房貸款利率額】頁9月27日計中國人民銀映行、中國銀扭監(jiān)會聯(lián)合下傘發(fā)了《關于肝加強商業(yè)性蚊房地產(chǎn)信貸城管理的通知抹》，撐對購買首套歡自住房且套懸型建筑面積業(yè)在90平方跑米以下的，旗貸款首付款眼比例不得低晉于20%，排對已利用貸憶款購買住房移、又申請購宋買第二套(伴含)以上住繩房的，貸款風首付款比例勁不得低于4帶0%。莊解讀：強首付比例提裂高，同時上狀調(diào)房貸利率慘，從數(shù)量和起價格上雙重好調(diào)控，是近列來央行調(diào)控畫樓市最大的取一次動作。踐這充分顯示百央行對樓市象過熱加大銀溉行風險的擔泡憂。此次新放政的出臺，蒸向市場發(fā)出種了一個信號宋：為控制房痰貸風險，今菊后銀行的信萬貸龍頭將進貪一步擰緊。野增加了投資逝成本，對炒只房者的資金這鏈條形成壓席力，投資風朽險加劇茫，涉直接抑制了怪市場投機需排求。有04年上海傭房價大幅上尼漲主要是由庭于投資者炒策作對市場的冒影響所造成零的。而此輪調(diào)房價上漲不刻同于以往，龍是在中國C壞PI指數(shù)高快漲的背景下雁催生的，且?guī)r購房主力為唱自住需求，障長期投資者機僅占少數(shù)。莊從近期政府昏出臺的相關歡政策中，我惱們可以明顯這看出，潑政府宏觀調(diào)揉控的目的在膠于通過金融居調(diào)控控制信諒貸增長過快妹，年抑制市場投寄機需求樸；防止開發(fā)綢商捂盤惜售麻。根本目的什在于支持疾自住需求蟻的購房者購勺房痛，恒穩(wěn)定房地產(chǎn)奮市場價格，葡減緩房價增盤長速度，而消非打壓房價慰。9、小結事2007年朵的上海商品酒房市場整體綱運行平穩(wěn)虎，鑼2007年乖新建住宅類椒商品房動態(tài)僚供需比為1肆：1.練5縱，呈供不應俊求態(tài)勢，碑較2006棗年的供需比存1：1.0晌3，形供求失衡加純劇。局2007頂年全市經(jīng)營焦性土成交面伸積和可建面碑積均呈現(xiàn)出戚成倍的增長很態(tài)勢。遣在土地喉成交集中在瘡外圍區(qū)域鳴，瞎其中土地供換應最大的分羊別是南匯區(qū)使、金山區(qū)、壘寶山、松江昂，土地供應膠量都在10掘萬緩平方米肢以上，合計者成交土地5對70萬恨平方米準。牧07年全市脆新建商品房立供應量最多隸的三個區(qū)域慚依次為寶山為區(qū)、閔行區(qū)簽、浦東新區(qū)俗。吐2007年豆全市新建住涂宅類商品房判成交量前四抄位的區(qū)域分毀別為：松江諷區(qū)、寶山區(qū)癥、浦東新區(qū)宿、閔行區(qū)獻。童2007年些上海二手房誰市場總體而巴言是價量齊慣升。巧2007年發(fā)開始的新一臟輪房地產(chǎn)調(diào)反控政策，針墳對性、操作宰性較以往的蔑調(diào)控政策更幸為強化。盤2023年羽，國家在發(fā)梨揮房地產(chǎn)業(yè)箏帶動經(jīng)濟發(fā)淹展作用的同柄時，將繼續(xù)精完善和落實鑼宏觀調(diào)控措戀施。在壓縮僻銀根、住房簡供應結構調(diào)豐整、加強保晴障性住房建假設、控制房的價、加強土映地調(diào)控等政哄策上予以進同一步深化，駛并落實執(zhí)行屋，疊加效應巖將日益顯現(xiàn)千。心三吸、寶山區(qū)房留地產(chǎn)市場分位析脹1、區(qū)域概今況族寶山區(qū)地處朋上海市域北潔部，由陸地潤和島嶼兩部低分組成。陸謠域東北瀕長姓江，東臨黃算浦江，南與博楊浦、虹口戀、閘北、普貝陀4區(qū)毗連灶，西與嘉定航交界，西北脊隅與江蘇太摸倉為鄰，橫青貫中部的環(huán)初北大道（外遠環(huán)線）將其具分成南北兩馬部分；長興拐、橫沙兩島抬自西至東，礙橫臥于長江凈口南支水道蔑。全境東西依長約56公脹里，南北寬韻約23公里嘩，區(qū)域總面談積425平睡方公里。狡區(qū)境陸地部落分為河口濱撤海平原，地插勢西北高、殿東南低，呈系緩坡狀傾斜藝；兩島為河濫口沙島，地莖勢北高南低欠。全境濱江鼻臨海，水網(wǎng)銹密布，河道然縱橫，有江坡海岸線約1需28公里，低其中沿長江逼海塘29公刊里，兩島岸科線92公里哥，黃浦江岸障線7公里。蟲全區(qū)轄吳淞蓬鎮(zhèn)、海濱新細村、泗塘新性村、友誼路礎、通河新村蝦等5個街道碗，月浦、羅作店、大場、邊楊行、羅涇突、顧村、高殃境、廟行、嬌淞南等9個滔鎮(zhèn)，以及長勵興、橫沙2齒個鄉(xiāng)和前衛(wèi)騎實業(yè)總公司組。以歷史上寶山誤一直作為上崇海郊區(qū)大型棍工業(yè)區(qū)及其故配套生活區(qū)晚的定位而發(fā)簡展，198猴6年上海市劣城市總體規(guī)饞劃確定寶山昨與閔行、嘉芽定等一起作鉆為上海郊區(qū)框7個衛(wèi)星城愁之一，以發(fā)國展鋼鐵工業(yè)匪為主；19炕99年的上五海市城市總奏體規(guī)劃將寶橋山定位為中禮心城外圍1貴1個新城之蛙一，將其外綱環(huán)線以內(nèi)區(qū)豪域劃為中心六城的組成部胞分。虹寶山作為上歐海在長三角臭地區(qū)沿江城抽市發(fā)展帶上第的“橋頭堡圓”，經(jīng)過“漂十五”期間敗的各項建設督，特別是通燦過區(qū)域行政僑區(qū)劃優(yōu)化調(diào)隆整、浦江開蹄發(fā)的北延伸玉、西城區(qū)和炸羅店中心鎮(zhèn)耐開發(fā)建設、海市區(qū)重大市縣政基礎設施判建設、精品腦鋼和造船兩媽大產(chǎn)業(yè)基地絮啟動等一系意列重大工程低的推進與實績施，取得了宗顯著成效，逐為下一步重鈔點發(fā)展奠定清了堅實的基鹽礎。藝未來寶山在頸由歷史形成探的單一功能躬的近郊工業(yè)斃區(qū)，向具有則綜合功能的剩、適宜居住恰的現(xiàn)代化城萍市的轉化過亡程中，既有乏其獨一無二膀的優(yōu)勢，也禾同時面臨嚴姜峻的挑戰(zhàn)。朵2源、宮開發(fā)投資情謙況離在宏觀調(diào)控孫的持續(xù)作用具和市場機制突的調(diào)節(jié)下，能2007年稈寶山區(qū)房地退產(chǎn)開發(fā)投資疲呈現(xiàn)理性回挎調(diào)趨勢，全爽年共完成房蹈地產(chǎn)投資8墾5.32億質(zhì)元，同比減盛少12%，期占全區(qū)固定雜資產(chǎn)總投資醉的53.6毯%，所占比狐重較去年同莊期略有增長建。數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒因從投資分布集來看，大場刊、顧村、楊乎行三個重點或建設區(qū)域完尼成投資達5監(jiān)4.39億寇元，占全區(qū)仰房地產(chǎn)投資禽的63.7崗%，重點地糠區(qū)帶動效益援明顯。數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計年鑒灑從建設規(guī)模堂來看，全年湯商品房建設改仍以消化歷軟年存量用地兔為主，20成07年全區(qū)避商品房施工遷面積842茫萬平方米，禽同比微降1糠.2%，新青開工面積2驢42萬平方狂米，同比增蛋長17.9匠%；竣工面籠積158萬四平方米，同兆比下降25媽.4%。瞧3軌、池成交煩價量走勢翅3莊.1商品誕房成交價量暫走勢數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心鍬從區(qū)域成交致價格情況來淚看，隨著上稻海其他區(qū)域冶的價格不斷所上漲，寶山掛區(qū)域的成交牢價格也有所鑼回升，市場蜘成交均價達藥到了近期的手最高點。增從市場成交燃情況來看，險受傳統(tǒng)成交債周期影響,發(fā)市場成交開跳始出現(xiàn)比較悲明顯的回暖燥，在成交價偷格上漲的同欄時市場成交堤量仍然有一巾定的上漲，和證明市場對駕區(qū)域產(chǎn)品及三價值的認可相度已經(jīng)有明坡顯的提高。榆從成交區(qū)域捎來看，近期源寶山區(qū)域的洽成交重點仍狀然主要分布盤在外圍區(qū)域令，顧村及楊述行板塊依舊奔是區(qū)域內(nèi)的夠成交重點。脅3必.2別墅隨成交價量走扁勢數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心放從區(qū)域成交簽價格情況來娘看，200塔7年主要在公13000請－1400乏0元/平方雹米區(qū)間內(nèi)盤做整。08年濤開始價格出椒現(xiàn)了較大幅借度的累跳高，達到池了近年來的許一個高點，級表明別墅項董目受宏觀調(diào)夏控政策的影新響較小。晴從市場成交詠情況來看，澤雖然寶山并析非別墅項目燦的主流區(qū)域慈，暈且開發(fā)時間敵短，成熟度虛不高，扭但劣隨著一些傳踐統(tǒng)別墅區(qū)新炮盤供應量的耍逐漸減少及衣價格的居高唉不下，普市場對寶山兵別墅項目的幻認可度得到杜明顯的提高莖。揉從成交區(qū)域典來看，寶山害區(qū)域興別墅鑄的成交重點肆主要分布在鑒顧村板塊、勞羅店板塊等填外圍區(qū)域的，且以掘混合社區(qū)中繪的經(jīng)濟型別出墅殲為主。曾4乒、供需對比夕4.1曉普通住宅增市場茄供需對比數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心顧從區(qū)域內(nèi)普蔬通住宅的供驚應情況來看蕩，2007載－2023鬼年4月期間扛的平均供應用量約為罷1190養(yǎng)00平方米位/月，平均線消化量約為綿17200搭0平方米/墊月，估新增己供需比約為限1唐：1傍.45次，呈現(xiàn)供不假應求之勢。櫻受益于軌道打交通的延伸拾，以及區(qū)域憤整體環(huán)境的碼向好，寶山耗區(qū)普通住宅題市場呈現(xiàn)出警供需兩旺的繡良好狀況。左4.2別到墅稅市場朋供需對比數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心建從區(qū)域內(nèi)屑別墅想產(chǎn)品的供需掠情況來看，猾2007－泉2023年芝4月期間予的平均供應緞量約為復8100綢取平方米/月午，而平均消理化量約為窯8200夸平方米/月鍛，側新增付供需比約為寧1棵：轎1詠.02伶，愿供需基本平災衡隊。忙而從存量市盜場上來看，淚現(xiàn)有乓存量辱為姓87295友平方米，按倘現(xiàn)在的消化逗情況來看，卸在不考行傳慮新增供應他的情況下需純要約惡11裝個月才能完岡全消化完畢洞；因此名區(qū)草域內(nèi)的別墅仍市場在未來程的幾年仍然盛將處于買方虧市場。沈4.3僵、土地市場腿分析楊寶山區(qū)20背07年土地怠掛牌出讓情騾況房地塊名稱許出讓面積（蛾平方米）月成交額（滋萬元）摩每畝成交價毒（萬元）很容積率般可建陡（平方米）燦用途靠中標單位辱真陳路地塊臉14294御4.5鵝32200剩150.2勉2.5密35736魄1縫住宅、商辦練上海綠地（據(jù)集團）有限止公司紅楊行鎮(zhèn)F地押塊聽67208技.5藥46200容458.3曉1.3工87370濾住宅襪北京佳程房紗地產(chǎn)公司準菊太路A地忙塊諒14717鵝3.5寧12500遺0蜓566.4硬1.35州55130蘿4華住宅銜保利（集團嘆）股份有限籮公司廚菊太路B地蝦塊杠14849勵9.8械10400抗0受467講1.35績住宅謊保利（集團謙）股份有限亭公司勿菊太路C地湯塊槽11270僵0.4閑95000辦562辛1.35竹住宅三保利（集團旨）股份有限恨公司壁2007年炊寶山區(qū)由于墻土地稀缺，頃導致開發(fā)商典“界圈地逗”簡熱情高漲，鑰地價屢創(chuàng)新回高。200躬7年土地使僻用權公開招顧標地塊5幅身，總出讓面電積6185紹26.7平浪方米，成交馳金額402境400萬元疼，可建建筑韻面積996萄000平方炒米。平均每胡畝中標價約梁434萬元撫，較前幾年閱平均每畝中抗標價220黎萬元上升近啞一倍，其中蘋顧村菊太路況地塊更是創(chuàng)爐下566萬森元/畝的寶旨山區(qū)住宅用基地歷史最高凈成交價?？v5央、規(guī)劃受分析皆5怒.1發(fā)展溝規(guī)模閘2023年肆寶山區(qū)實際舟居住人口總狼量控制在1平50萬人以藏內(nèi)，城市化產(chǎn)水平達到9浮8.7％?？婕谐鞘谢畹貐^(qū)城市建碧設總用地約錢232平方僻公里，其中挨，區(qū)屬城市你建設用地1閱46平方公妙里，國家（飼寶鋼）和市腸級工業(yè)園區(qū)缸用地、市級麻道路、交通繁和基礎設施孫用地約86怨平方公里。刮閑中心城部分秒規(guī)劃人口約折50～55宴萬，城市建愈設用地約5默8平方公里郊；新城規(guī)劃驚人口約60銅～65萬，熟城市建設用饑地面積57歌平方公里；哨新市鎮(zhèn)規(guī)劃姨人口約28狡萬，城鎮(zhèn)建累設用地控制霸為21平方冠公里。博5樂.2發(fā)展湖方向廉重點培育新籍城市發(fā)展軸界，奔形成由淞寶幣地區(qū)（東城驚區(qū)）、楊行錦地區(qū)（西城絡區(qū)）、顧村拜地區(qū)組成的守“組合式”速新城；奔進一步強化歐滬太路城鎮(zhèn)商發(fā)展軸飼，建設大場載—顧村—羅讓店—羅涇組浪團發(fā)展區(qū)域畜；加快推進迅寶山工業(yè)園布區(qū)建設和區(qū)喇域環(huán)境建設趟。面5雅.3城鎮(zhèn)伏等級體系璃以上海市域表城鎮(zhèn)體系布高局框架為依歡據(jù)，規(guī)劃寶慮山區(qū)域城鎮(zhèn)腦體系分為中逮心城（上海莖中心城寶山軟部分）、新惡城、新市鎮(zhèn)超（居民新村瘋）和中心村款四個層次。埋上海中心城剃寶山部分：稍寶山外環(huán)線趟以內(nèi)區(qū)域。灑新城：外環(huán)犧線與郊環(huán)線潤之間區(qū)域，朵由淞寶地區(qū)盛、楊行地區(qū)朋和顧村地區(qū)六三個組團構沫成組合式新贈城。喂新市鎮(zhèn)：形哥成羅店、羅腰涇、月浦三交個新市鎮(zhèn)以炕及羅南、盛慕橋、沈巷三粱個居住社區(qū)增，分別依托宏就近新市鎮(zhèn)慘形成聯(lián)動發(fā)暫展?？嶂行拇澹盒喂鲁蓷畋薄⒋髶吸S、正義、洗白楊、四方樂、洋橋等中竄心村。其中班，楊北、大算黃、正義、汽四方為城鎮(zhèn)破型中心村，踩與城市化一逗同發(fā)展；白丸楊、楊橋為股獨立型中心稀村。

城鎮(zhèn)建設用地面積

（平方公里）規(guī)劃城鎮(zhèn)人口

（萬）中心城58.050.0~55.0新城57.060.0~65.0其中淞寶地區(qū)15.015.0楊行地區(qū)20.020~25.0顧村地區(qū)22.020~25.0城鎮(zhèn)21.028.0其中羅店12.518.0羅涇4.55.0月浦4.04.0~5.0合計136148寶山區(qū)區(qū)域主要城鎮(zhèn)建設用地和人口指標寶山區(qū)區(qū)域主要城鎮(zhèn)建設用地和人口指標未5業(yè).4旋區(qū)域空間布窯局結構猛按照城鎮(zhèn)一誓體、資源共售享、協(xié)調(diào)發(fā)尾展的方針，燒未來寶山的喪城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)丈發(fā)展形態(tài)將竊形成以寶山集新城為核心薯，軸向帶狀奴發(fā)展的組團頃布局結構。緒具體結構概猜括為“一帶志、兩軸、三計片區(qū)”。價“一帶”：繳以精品鋼閥和延伸產(chǎn)業(yè)奇、現(xiàn)代物流抓航運業(yè)和觀夢光旅游業(yè)為萌特色的長江反、黃浦江濱豬江發(fā)展帶；愁是寶山未來議濱江功能調(diào)艱整、拓展、砍整合和提升飾的沿江功能哥發(fā)展帶。茂“兩軸”：諸即以現(xiàn)代扮新興城市功縱能（現(xiàn)代服仁務業(yè)）發(fā)展司為重點的沿浩寶楊路-寶馳安公路的東霞西向綜合發(fā)嫩展軸；以城倚鎮(zhèn)組團發(fā)展株為重點的沿戰(zhàn)滬太路的南趕北向城鎮(zhèn)發(fā)寒展軸，一帶基兩軸呈“H連”型共同構猴建寶山新城立基本發(fā)展框襪架。管“三片區(qū)”受：即上海厘中心城寶山踢部分、寶山益新城區(qū)和北條部綜合產(chǎn)業(yè)鳴區(qū)。登上海中心城芒寶山部分浴寶山外環(huán)線荷以內(nèi)的地區(qū)忽是上海中心差城區(qū)的組成滿部分。主要后形成上海大筐學地區(qū)組團罩、張廟地區(qū)賺組團及沿江女發(fā)展組團，需以完善城市什功能、改善壁居住條件、克提升生活質(zhì)脆量為規(guī)劃目足標，城市建綁設用地58表平方公里，耳人口規(guī)模5顫0~55萬逼。寶山新城區(qū)毯位于外環(huán)線罵和郊環(huán)線之河間區(qū)域，由料上海市城市談總體規(guī)劃確傅定的集中新躬城向組合新遇城發(fā)展，倡形成由淞寶挺地區(qū)、楊行摘地區(qū)和顧村妖地區(qū)共同構惹成的“組合霧式”新城空南間格局。備新城用地規(guī)蜓模57平方浩公里，人口鵲規(guī)模60~共65萬嫌。慶北部綜合產(chǎn)坡業(yè)區(qū)都

郊環(huán)線以巾北區(qū)域，規(guī)廊劃形成以寶巡鋼、寶山工詠業(yè)園區(qū)（北各區(qū)）為主體擺，與羅店、蛋羅涇和月浦案等新市鎮(zhèn)協(xié)坐調(diào)發(fā)展的寶碌山北部綜合罪工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)那。重點構筑祝寶山北部沿濟江工業(yè)產(chǎn)業(yè)墓帶，將寶鋼耗和寶山工業(yè)雄園區(qū)（北區(qū)渴）建設成為飽全國重要的珍精品鋼及其紐延伸業(yè)基地渠。聰羅店、羅涇蓮和月浦規(guī)劃謙成為寶山北鳥部重要的產(chǎn)擦業(yè)配套區(qū)。路新市鎮(zhèn)和居芳民新村用地到規(guī)模21平宅方公里，人史口規(guī)模28陳萬。凱5或.5新城邊區(qū)分區(qū)規(guī)劃淞寶地區(qū)墾該地區(qū)東至謊長江、南至榨外環(huán)線、西孤至同濟路、煎北至寶鋼林質(zhì)帶。規(guī)劃人擠口規(guī)模約1拒5萬人，用且地規(guī)模約1候0平方公里蠢。某主要包括友勁誼路街道、孩海濱新村街躲道、吳淞鎮(zhèn)口街道等。喝淞寶地區(qū)是經(jīng)寶山區(qū)行政后、文化、科蜂教中心，功繡能以居住、脂行政、休閑沒旅游、濱江翻博覽為主。冶該區(qū)域?qū)⒅赝撄c進行空間搬梳理和功能飼提升，應控抵制開發(fā)用地朱規(guī)模并合理釀有序使用。尿規(guī)劃充分挖到掘?qū)毶窖亟礆v史文化底費蘊，強調(diào)和激突出寶山淞柜寶地區(qū)深厚城的歷史文脈羞，提升新城綱整體城市內(nèi)厭涵。積極創(chuàng)率造條件，沿竟江重點發(fā)展挺郵輪、游船扣及游艇業(yè)。路該地區(qū)主要病以友誼路街器道、海濱新著村街道、吳材淞鎮(zhèn)街道行晌政界線為界迫，劃分為2劍~3個編制柳單元。單元廟均以居住功悲能為主。該終地區(qū)設置新繁城公共功能抖中心。楊行地區(qū)芝該地區(qū)由同行濟路——友窯誼路——江梳楊北路——復外環(huán)線——堆富長路——店郊環(huán)線圍合游而成，規(guī)劃值人口規(guī)模約卡20～25甚萬人，用地蠻規(guī)模約20砌平方公里。恥該地區(qū)位于行寶山組合新價城中心區(qū)域得，是體現(xiàn)新聯(lián)興城市功能怖，實現(xiàn)新城窗城市發(fā)展目震標的重要空潤間。重點建幼設區(qū)域生態(tài)攀綠龍及現(xiàn)代召商務、現(xiàn)代效服務和公共扶活動中心。光該區(qū)域?qū)⒓斨行鲁侵饕璧默F(xiàn)代化、禮高標準的居竹住區(qū)。幅該地區(qū)以寶芳楊路、江楊喉北路為界，腔劃分為3~臺4個編制單旅元。法該地區(qū)設置黨新城公共功墾能中心。顧村地區(qū)籍該地區(qū)由富替長路——外襖環(huán)線——外磨環(huán)切線——舉郊環(huán)線——岔滬太路——齒寶安公路圍若合而成，人蘆口規(guī)模約2毛0～25萬章人，用地規(guī)種模約20平恰方公里。斜該地區(qū)為寶借山新城重要命的戰(zhàn)略發(fā)展信區(qū)。規(guī)劃體哲現(xiàn)生態(tài)性的楊人居環(huán)境，乘是中心城人轎口重要導入帶區(qū)域。依托港便捷的交通妙、F1賽車若場的功能輻夕射及外環(huán)沿施線大型主題多公園的良好爛生態(tài)景觀環(huán)莖境，重點培稿育與發(fā)展文倒化科技、休居閑旅游、競期技體育等功老能，形成環(huán)掌境優(yōu)美、最蛇適宜居住的覽人文生態(tài)新綢城組團。拳該地區(qū)主要策以寶安公路俯、滬太路為閉界，劃分為妄3~4個編食制單元。單雙元以居住功獨能為主。乎該地區(qū)設置具新城公共功腎能中心。捧吳淞產(chǎn)業(yè)特貫定區(qū)橫該區(qū)為吳淞逆市級工業(yè)園距區(qū)位于新城德區(qū)內(nèi)的部分豐，東至同濟坦路、南至外晚環(huán)線、西至榆江楊北路、巡北至友誼路伐，用地規(guī)模壺約12平方逼公里，規(guī)劃壯無實際居住擱人口。艇該區(qū)將加大揪對吳淞工業(yè)郊區(qū)的整治和壞控制力度，默加快產(chǎn)業(yè)結悄構調(diào)整，以跪發(fā)展現(xiàn)代物詠流為基礎，碧限制工業(yè)用剛地的擴展，敬加速產(chǎn)業(yè)升遼級換代，切詠實推進泗塘皂河東側地區(qū)盲產(chǎn)業(yè)“退二沖進三”，最坡終實現(xiàn)整體懂功能轉換和宇主導產(chǎn)業(yè)向琴北部工業(yè)區(qū)朱轉移。爭該區(qū)為一個事綜合型特定躁區(qū)?？蓜澐滞诔?~3個奏編制單元。論城市“生態(tài)衛(wèi)綠心”特定宿區(qū)厲該區(qū)東至富命長路、南至刷寶安公路、則西至滬太路翁，北至郊環(huán)論線，用地規(guī)抹模約12平袋方公里。以機潘涇為界，彈潘涇以東區(qū)駁域規(guī)劃近期寄保留顧村工介業(yè)園區(qū)約3家平方公里的糞產(chǎn)業(yè)用地，追遠期規(guī)劃友訴誼路以北區(qū)乞域為新城文踐化體育中心娘。潘涇以西筋區(qū)域原則規(guī)胖劃為非城市辛建設區(qū)域，估主要以保留搭基本農(nóng)田和膚生態(tài)綠地為偽主導功能。鑼規(guī)劃沿潘涇家預留少量居談住用地，作浴為外環(huán)綠帶啞的動遷安置憲及滾動開發(fā)仆用地。慈該區(qū)是寶山偽新城生態(tài)系裂統(tǒng)的主要組耀成部分，也洪是形成寶山江新城獨特城吹市風貌的重蜂要空間載體范。重點建設陰生態(tài)綠地，援同時發(fā)展生候態(tài)旅游、文驢化科技、競拜技體育等公劃共活動功能墊，將為寶山唇新城增添城科市的活力與瓣魅力，提升雪寶山自然生來態(tài)環(huán)境的品倆質(zhì)，發(fā)揮生妙態(tài)綠心對城振市環(huán)境的調(diào)押節(jié)作用。耗5嫩.6軌道覺交通規(guī)劃軌道分類軌道分類線路名稱代號起訖點總長度(公里)區(qū)內(nèi)走向長度(公里）市域快速鐵軌道交通1號線R1崇明—金山118.9蕰川路、共和新路25.5市區(qū)地鐵軌道交通3號線M3富錦路—鐵路上海南站38.9富錦路、同濟路、逸仙路14.5軌道交通7號線M7羅店—新國際博覽中心43.6陸翔路、錦秋路、滬太路19.2軌道交通10號線M1虹橋——外高橋40.4軍工路碼頭1.1市區(qū)輕軌軌道交通15號線L1錦秋路—紫竹園36.8祁連山路4.2軌道交通17號線L3南大路—軍工路22.5真南公路、南大路、場中路7.5軌道交通18號線L5長江西路—周浦37富長路、長江西路、長江南路、何家灣路、國江路10.66、小結坐受創(chuàng)2007年忍末宏觀調(diào)控故政策的行影響，滑2007年喘寶山區(qū)房地心產(chǎn)開發(fā)投資狡呈現(xiàn)理性回香調(diào)趨勢，房穴地產(chǎn)投資竿額同比減少幫，但源占全區(qū)固定滑資產(chǎn)總投資秘的彈比重有所增薄加。落2007抵全年商品房宣建設仍以消迅化歷年存量旬用地為主，角商品房施工初面積翻和扁竣工面積犯同比均呈削傅減之勢。響2007年憲隨著販市場對區(qū)域虎產(chǎn)品及價值挪的認可度艇有明顯艇提高懸后，被普通商品房掃和別墅產(chǎn)品跪的成交均價辱均呈附穩(wěn)步上揚道之勢。濕顧村帝和練楊行隆板塊是區(qū)域戚內(nèi)各類產(chǎn)品眠的重點成交貞板塊。礙受益于軌道畏交通的延伸候，以及區(qū)域畜整體環(huán)境的炕向好，寶山斤區(qū)普通住宅昂市場摧供需比約為齒1拉：1危.45韻，呈現(xiàn)供不瞇應求之勢。賓別墅產(chǎn)品的刺供需比威約為磨1叉：1謙.02盒，胳供需基本平鐮衡。吸2007年診寶山區(qū)由于辜土地稀缺，壯地價屢創(chuàng)新褲高。平均每盒畝中標價約繭434萬元冒，較前幾年溝平均每畝中蛾標價220醒萬元上升近慢一倍桑。醋按照芒規(guī)劃口，嗽寶山區(qū)域城停鎮(zhèn)體系分為撤中心城（上沫海中心城寶厘山部分）、碧新城、新市旺鎮(zhèn)（居民新刺村）和中心橡村四個層次燃。籌其中部外環(huán)線與郊拜環(huán)線之間區(qū)使域，由淞寶穿地區(qū)、楊行潑地區(qū)和顧村摔地區(qū)三個組蹄團構成組合額式新城。齡四、區(qū)域市棍場分析菌區(qū)域整體概此況覆在對整體市過場有了一定乳的了解以后譜，這里將針歡對項目周邊犬的小區(qū)域市狗場進行進一償步的分析，禁以期得到對漆市場現(xiàn)狀的遙近一步了解蹈。寶山區(qū)板塊分布圖寶山區(qū)板塊分布圖本案鵲從區(qū)域位置藥來看，本項新目位于寶山押區(qū)中部，介繁于張廟、楊泰行、顧村板腐塊之間，項洲目位置受周井邊區(qū)域影響蝴較大，三個紫區(qū)域?qū)Ρ卷棜つ康膬r格及霞消化均起到困比較明顯的主影響。倡從區(qū)域環(huán)境踢來看，本項迎目所在周邊旦區(qū)域正處于毅大力開發(fā)階剛段，市場價奉值已經(jīng)被逐繞步認可，整你個區(qū)域正處元于價值提升懸期，有一定眠的市場發(fā)展貧空間。但由肆于各個位置腸開發(fā)力度的幣不同，各地字段的價值認也可度還是存開在明顯的差完距。任譽2、鄉(xiāng)周邊各板塊陷市場分析唉2．1、顧編村板塊市場然分析錄板塊整體概隨況分析顧村板塊顧村板塊生從項目位置訪來看，本項鍛目位于顧村決板塊的東南竟角，該板塊測是對本項目身相對影響最糊大的區(qū)域，倚可做為重點溜參考區(qū)域渡從該板塊的漂項目分布情介況來看，現(xiàn)纏有區(qū)域內(nèi)在慮售項目有6植個，主要分志布在板塊的咸西面，而臨檢近本項目所提在位置開發(fā)亮體量相對教腫少，且整體想開發(fā)力度也員相對比較欠偏缺。不從板塊特性魔來看，由于計該區(qū)域在開生發(fā)初期主要票為動遷房安僵置區(qū)，因此叢區(qū)域前期整袖體市場認可諷度較低，在凱價值提升上搞有一定的難母度，相對價腸格市場抗性米比較明顯。慰價格走勢分挽析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心姐從本區(qū)域近友一年住宅產(chǎn)捆品成交價格鐮走勢情況來魯看,顧村板贈塊在近一年金有比較明顯服的上漲,從過2007年狗初至今區(qū)域肢產(chǎn)品的成交餓均價已經(jīng)上程幅了37.季5%,價格更增長速度遠湯高于上海市簽整體平均水幣平。蒜而從價格走元勢圖來看，嬌該板塊的整稅體走勢相對料平穩(wěn)，雖然駝成交價格在桶其中幾個月鏟份出現(xiàn)過一參定幅度的調(diào)職整，但整體濾向上的趨勢遷并沒有出現(xiàn)憶改變，該板新塊的價格市羨場在較長的去一段時間內(nèi)刊將保持震蕩殘上揚的態(tài)勢輪。趕從價格市場支對需求的影餃響情況來看眼，在上圖可軌以比較明顯絲的發(fā)現(xiàn)，板灶塊內(nèi)對產(chǎn)品賠價格的敏感楊度相對明顯面，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)餡品價格的小脊幅度調(diào)整就版可以明顯的耐刺激需求市堂場。司供應情況分驗析嘴現(xiàn)有供應情障況分析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心僵從本板塊的幸市場供應情笨況來看，近額期市場供應鄰量相對一般仿，在過去的康一年中區(qū)域暴內(nèi)新增供應織量為1.2球9萬平方米踏/月，且供慧應周期相對嘉集中，主要走上市量均集衣中在200窮7年下半年戶。毅而將新增供晉應與市場需群求體量進行洲對比可以比謎較明顯的發(fā)芒現(xiàn)，該板塊接在近期一直暮處于明顯的壁供不應求的續(xù)局面，市場見新增喜供應與需求們的比例為頓1喚：英3善，市場需求贈十分旺盛。序而從供應市常場的走勢來鉗看，預計在聾08年及0跑9年中期會鹿有較為明顯霧的大體量供暴應進入市場屋，以緩解現(xiàn)緞有市場下的喂供需矛盾，棕但由于板塊揉內(nèi)整體開發(fā)萄力度有所欠歪缺，市場供吩應將不會出聞現(xiàn)大幅度增艷長。季未來供應情都況分析樓盤名稱樓盤名稱總建面(平方米)上市量銷售量未上市量世紀長江苑230000122966101778107034鉑庭1900001406407898349360宏潤韶光花園5300049662366433338上投佳苑1200001200001158360旭輝依云灣18000000180000綠洲花園25000010039992320149601小計489333注:在待開發(fā)地塊中有保利注:在待開發(fā)地塊中有保利菊太路地塊,其建筑面積為55平方米數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心急從已知項目鏟在未來的供賠應情況來看豈，現(xiàn)有顧村工板塊在建項掘目在未來的每供應量約為陰104奸米，加上現(xiàn)妖有存量市場蹦的14.6仆萬平方米，稼市場在未來歲兩年的供應亦量約為瀉128.羽6萬平方米要。貓而按照現(xiàn)有紋市場的消化左速度來看，加現(xiàn)有在建項帖目的總供應逃量壇能滿足蘋33亂個月的需求勾，從現(xiàn)有區(qū)瘋域市場的發(fā)蹈展狀況來看對，在不考慮郵新增項目入腿市的情況下叮，預計在未墳來盯三晴年內(nèi)市場將焦更多的傾向勇于賣方市場達。賞需求情況分麻析燭需求體量分竿析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心與從需求市場舞的情況來看梨，近期區(qū)域估市場的需求句情況相對旺宅盛，月平均黎需求量為3袍.9萬平方孩米，遠高于衛(wèi)新增供應的早入市速度。宅而由于存量新市場上還有糧比較充足的烘供應，因此麻市場尚未向充賣方市場出救現(xiàn)明顯的傾些斜。唯結合存量市乳場來看，截雷止2023破年4月，現(xiàn)君有板塊內(nèi)累藝計可出售住脾宅面積為1泄4.6萬平媽方米，按照唐現(xiàn)有市場的蘿消化速度，確如沒有新增段供應入市的貴情況下，現(xiàn)算有供應市場翠在4個月內(nèi)同就將消化完惑畢。搜結合未來供泡應市場來看追，隨著下半蛇年開始進入硬傳統(tǒng)的供應鋒高峰期，市已場的共需矛方盾在一定程默度上將得到蜘緩解，而從券長遠來看，割由于區(qū)域內(nèi)悔的整體開發(fā)環(huán)力度還有所民欠缺，板塊楚內(nèi)在較長一艦段時間內(nèi)還白將更多的傾皆向于賣方市蝕場。辰需求產(chǎn)品面晨積段分析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心份從區(qū)域內(nèi)產(chǎn)摔品面積段的相需求情況來婦看，小面積誘產(chǎn)品是區(qū)域銅內(nèi)的主要需拖求對象，從乖近一年的成牧交情況來看前，100平設方米以下的旋產(chǎn)品占到了繁總成交量的釘約70%，級市場接受度幕相對較高?；瓒鴱拿娣e結吃構上來看，諸功能性較強趁的經(jīng)濟型產(chǎn)腫品是市場需浪求的主流，傍其中尤其以秤小三房及小曾二房產(chǎn)品為判代表。面積段分布面積段分布總計上市量剩余套數(shù)消化套數(shù)消化比例<60437343499.31%60-80266459260597.79%80-1002373185218892.20%100-1201642212143087.09%120-14085415669881.73%140-16033814319557.69%>16024910814156.63%口從上圖中可租以比較明顯欄的發(fā)現(xiàn)，面付積越小的產(chǎn)翅品在本板塊麗內(nèi)的接受度己越高。鐵產(chǎn)品結構分言析項目名稱項目名稱總建筑面積（萬）產(chǎn)品業(yè)態(tài)結構世紀飛凡23多層小高層別墅旭輝依云灣18多層小高層連排別墅環(huán)路國際4.5高層聯(lián)體別墅疊加別墅圣卡洛鉑庭19小高層別墅宏潤韶光花園5小高層住宅、疊加別墅劍從區(qū)域內(nèi)的伴產(chǎn)品結構來哭看，現(xiàn)有在瓦售項目的規(guī)是模相對一般西，而產(chǎn)品基扣本都為低密版度社區(qū)，產(chǎn)盟品的環(huán)境優(yōu)委勢相對明顯舅。蜘而從各個項宣目的內(nèi)部結務構來看，比蒙較明顯的一療點是各項目董都設置了少快量別墅產(chǎn)品莊，雖然各項轉目中的別墅富比例均不高配，但這樣做毒可以提高項哄目自身的品晉質(zhì)，帶動主簽力產(chǎn)品（住優(yōu)宅部分）的恐銷售價格，搶也可以通過誤別墅產(chǎn)品的歇高價值來提肯升項目的整傲體收益。站而從市場接鄭受情況來看自，低密度產(chǎn)賢品在市場上關的接受度也控明顯較好，怎現(xiàn)有市場中柳密度較低的瀉生態(tài)型社區(qū)雅在市場上有不很高的接受緞度。個案概況富項目名稱燒旭輝依云樸灣訓環(huán)綠國際耀圣卡洛鉑圍庭圍項目地址凍寶山區(qū)顧北乓路666號前寶山區(qū)寶綠地路99號暗寶山區(qū)沙浦贊路518弄巖開發(fā)商球旭輝集團欣揪博房地產(chǎn)嚼環(huán)綠房地產(chǎn)忘開發(fā)有限公秘司猾上海永佑億災企業(yè)發(fā)展有跳限公司介總建筑面積驚18000榨0猾45000濱18000粘0瓶產(chǎn)品業(yè)態(tài)結閃構敲住宅別墅問住宅別墅附住宅別墅廚容積率劑1蘭1.36捎1.35樣建筑形態(tài)餃聯(lián)體、雙拼尋別墅、小高成層、多層盞小高層別咐墅家小高層別胸墅厲房型面積段狠連排別墅逗200-2失50平米睬別墅152袍-202平所米診別墅30突6己2房125晚左右館1房62-只68平米該2房95暢-105礦3房145秀左右貍2房84-憶185平米奔3房11設3-127生3房95-展210平米艘銷售價格誰待定帽住宅80早00別墅區(qū)9000-訓13000每住宅81腐00別墅呢13000學交房時間私089驗085竟076剛綠化率魚40%磨37.50偏%隊50%巖2．2、楊讀行板塊市場損分析齡板塊整體概幣況分析楊行板塊楊行板塊營從項目位置竄來看，本項凳目位于藝楊行少板塊的葵西甚南角，匠與該板塊緊梅鄰，是區(qū)域吉內(nèi)另一個需榮要重點考慮鍵的位置。動從該板塊的劑項目分布情防況來看，現(xiàn)誰有區(qū)域內(nèi)在絲售項目有7銳個，主要分逮布在板塊的絮東北面，而泉本項目周邊腿的現(xiàn)有開發(fā)膝量相對較少伙，板塊向北剪發(fā)展的態(tài)勢窯比較明顯。芳從板塊特性詢來看，該板粉塊開發(fā)相對膨較早，且有沿萬科等大型鹿開發(fā)商的介魄入，市場發(fā)狠展前景相對握較好，市場陰價值認可度興也高于周邊刪區(qū)域。壺價格走勢分梨析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心己從本區(qū)域的譯價格走勢情嗽況來看，區(qū)棚域成交價格斑呈持續(xù)上漲書的態(tài)勢，截沙止2023餃年4月市場伙產(chǎn)品的成交掩均價已經(jīng)相預對2007辰年1月上漲隸了51.9曉%，是區(qū)域矩內(nèi)上漲最快強的板塊之一誤，其上漲速駝度遠高于全佩市平均水平勺。液而從價格走肝勢情況來看廚，本區(qū)域的請價格上漲更扁多的是得意亮于軌道交通綠1號及3號奮線延伸段的蝶開通，市場境的高速上漲細期主要是集嗚中在兩條軌渡道交通線延逐伸段開通的壯前后。孕從市場發(fā)展闖態(tài)勢來看，舉由于本區(qū)域宜為統(tǒng)一規(guī)劃券大面積開發(fā)戚，加上有萬鮮科等知名開順發(fā)商的推動蒙，市場價值扯還有一定的歐提升空間，甚但由于在2怕007年下輪半年出現(xiàn)了他過大幅度的帝上漲，區(qū)域橫市場將需要緣一定的時間疫來確認產(chǎn)品障價值，整體腎市場均價將吉會在盤整一授段時間后小織幅上漲。濁供應情況分遮析悔現(xiàn)有供應情我況分析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心浸從供應情況屋來看，雖然蠢本區(qū)域處于胞大力開發(fā)時促期，但由于田大多數(shù)地塊伍處于開發(fā)初玩期，因此區(qū)競域上市量相攔對較少，加竿上產(chǎn)品價格忽的高速上漲振，動搖了賣朗方市場增加目供應的決心胳，而隨著產(chǎn)舉品價格的逐呆漸走穩(wěn)，市貨場供應也從女2007年西底開始逐步您推出。靜從數(shù)據(jù)上來企看，在近半融年明顯放量平的情況下，魚近一年區(qū)域克市場的供應許速度也僅為近1.16萬偵平方米/月誕，上新增泉供應及需求觸比例為1：其2.4雷，區(qū)域內(nèi)的丘需求市場明癢顯強于供應乏市場。紹從供應趨勢互來看，由于藝前期的明顯芽壓制，在未握來兩年中區(qū)東域市場將有歡比較明顯的恰供應體量進魄入市場，市孫場的供需將存處于相對平笛衡狀態(tài)。利未來供應情專況分析樓盤名稱樓盤名稱總建面(平方米)上市量銷售量未上市量福地苑300000142211108847157789麗景翠庭120000667673835453233東方麗都850008450075971500康橋水都1000000261788255123738212天馨花園1650001650001208940四季花城21000016575715279644243保集綠島家園100000424924240157508小計1051485注:在待開發(fā)地塊中有保利注:在待開發(fā)地塊中有保利菊太路地塊,其建筑面積為8.7萬平方米。數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心閑從已知項目眠在未來的供取應情況來看永，現(xiàn)有楊行只版塊在建項蜘目在未來的治供應量約為存1蘇13也.帆9悄萬平方米，恥加上現(xiàn)有存族量市場的1壇2.9萬平貨方米，市場沃在未來兩年判的供應量約央為1刊26.8萬訊平方米。薄而按照現(xiàn)有音市場的消化葡速度來看，津現(xiàn)有在建項怒目的總供應膨量能滿足4票4賞個月的需求掠，從現(xiàn)有區(qū)雄域市場的發(fā)妨展狀況來看行，在不考慮田新增項目入億市的情況下非，預計在未藏來兩年區(qū)域醒市場供應量趴相對充足，袖市場會開始嬌向買方市場輝傾斜，且該簡區(qū)域的供應那過剩，也將式緩解周邊區(qū)樹域的供需緊宗張。岸需求情況分譜析賽需求體量分忌析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心祥從需求情況自來看，由于掏軌道交通的立支持加上整丙體開發(fā)，該潤區(qū)域的市場檔認可度相對鄭較高，近一仗年住宅產(chǎn)品膝在市場上的喚消化速度達萍到了2.8顛6萬/平方弦米，市場消漢化速度相對蜻旺盛。盛而對比價格事市場來看，絕雖然區(qū)域市周場需求相對見旺盛，但隨穩(wěn)著產(chǎn)品價格錫的不斷提升丹，需求市場染對產(chǎn)品的價幟值認可度也訪開始有所下騙降，對比數(shù)摔據(jù)可以發(fā)現(xiàn)陵，在區(qū)域產(chǎn)畫品平均成交嗽均價超過9蓄500元/阻平方米的時溜候，市場成洋交情況出現(xiàn)屈了比較明顯良的下降，需值求市場需要呀一定的時間勻去認可產(chǎn)品坊的價值。聞結合存量市撈場來看，截保止到200兼8年4月本教區(qū)域的累計圣可售面積為腹12.9萬惕平方米，按鼓照現(xiàn)有市場秘的消化速度摸，在不考慮榮新增供應的障情況下區(qū)域幣內(nèi)產(chǎn)品在5運個月內(nèi)即將灶消化完畢。湖需求產(chǎn)品面課積段分析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心拌從區(qū)域產(chǎn)品劃面積段的成逐交情況來看言，本區(qū)域內(nèi)堆產(chǎn)品的成交宴面積段相對燈顧村板塊有斷所放大，主間要成交產(chǎn)品槳集中在80素-120平略方米，其中研60-80毫平方米及1鐘20-14宜0平方米的艦產(chǎn)品相對次掩之。除從面積結構傻的需求情況驗來看，該板舊塊內(nèi)的需求墨客戶對產(chǎn)品仿的舒適性要傍求有所提升彩，在關注產(chǎn)古品價值的同河時也更多的廢關注產(chǎn)品的墓舒適性。面積段分布面積段分布總計上市量剩余套數(shù)消化套數(shù)消化比例<601180118100.00%60-8083413969583.33%80-1001842143169992.24%100-1201586271131582.91%120-140105620485280.68%140-160273626797.80%>16024211113154.13%莫從上圖中來貴看，本區(qū)域遇內(nèi)產(chǎn)品的消悶化比例相對笛比較平均，錫除四房產(chǎn)品賀外，其它產(chǎn)乖品的消化情炒況相對比較驢平均催產(chǎn)品結構分陰析項目名稱項目名稱總建筑面積（萬）產(chǎn)品業(yè)態(tài)結構萬科四季花城48多層、小高層、聯(lián)排康橋水都100多層、小高層、聯(lián)排麗景翠庭12小高層、多層疊加保集綠島家園10多層、小高層海尚明城福地苑30小高層嘉誠國際5.5小高層、高層海德花園20雙拼、疊加、獨棟監(jiān)從本區(qū)域的漠產(chǎn)品結構來敵看，區(qū)域內(nèi)降項目與顧村肝板塊項目有請一定差別，呈本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)典品的容積率斗相對顧村板沿塊略微偏高駛，產(chǎn)品大多勞以小高層的珠建筑形態(tài)存奴在，產(chǎn)品內(nèi)蘋部結構相對扮一般。緞從市場反映雨來看，雖然納該板塊內(nèi)低驕密度產(chǎn)品相喉對較少，但漢需求市場對傲其的關注度述并沒有下降劈，與顧村板號塊相似，相驗對低密度社匹區(qū)成為區(qū)域貪內(nèi)需求相對攪較高的項目勢。個案概況保集綠島家園保集綠島家園海尚明城福地苑海德花園項目地址友誼路1999弄友誼路1869弄蘊川路2488弄開發(fā)商寶集集團上海申標置業(yè)上海萬業(yè)企業(yè)寶山新城建設開發(fā)上海豐揚房地產(chǎn)總建筑面積10萬30萬20萬產(chǎn)品業(yè)態(tài)結構多層小高層小高層雙拼、疊加、獨棟容積率1.41.480.5建筑形態(tài)多層小高層小高層雙拼、疊加、獨棟房型面積段2房（89、104）3房（140、141）1房（60）2房（94100）3房（103114122）疊加（161－173）雙拼（236）銷售價格9000－100009500－1050012000－16000交房時間08年底08年5月08年8月09年年底綠化率40%40%50%庭2．3、張如廟板塊市場庫分析享板塊整體概肆況分析張廟板塊張廟板塊眨從項目位置掠來看，本項堡目位于鄰張廟臣板塊的冬西北率角，本雖與該板塊訪緊鄰，但由濕于該板塊的肝開發(fā)重心位拳于南面。因豬此相對本項慮目影響較小野。腿從該板塊的律項目分布情頸況來看，現(xiàn)嫁有區(qū)域內(nèi)在本售項目有貧3飽個，主要分已布在板塊的漁南絮面，胳而本項目周地邊慚現(xiàn)有握基本以動遷鳴房為主夸，違未來基本沒合有新增開發(fā)異體量入市匙。納從板塊特性牙來看，由該板塊也為蟲早期的動遷霧區(qū)域，但相息對發(fā)展周期淋較長，且隨洞著軌道交通蹄的完善，區(qū)敏域的地理價眠值開始有了濾明顯的提升像，但由于不謙是整體開發(fā)頸，其市場成望熟性還有比爪較明顯的缺腳陷。少價格走勢分笛析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心相從本區(qū)域近悅一年住宅產(chǎn)液品成交價格掌走勢情況來紐看,廟行板脈塊在近一年護出現(xiàn)了大幅區(qū)度的增長,旺從2007絹年初至今區(qū)莊域產(chǎn)品的成禾交均價已經(jīng)錄上幅了60已.5%,成罷為區(qū)域內(nèi)增嫂長幅度最大裹的板塊。斤而從價格走監(jiān)勢圖來看，升由于區(qū)域內(nèi)改項目在近期郵較多的以集團中上市集中考成交的形態(tài)漢存在，因此匆價格走勢圖歲上出現(xiàn)了間比歇性高速增名長，但從整要體趨勢來看郵，其持續(xù)增敗長的態(tài)勢十泊分明顯。鞏從價格市場普對需求的影線響情況來看元，市場對該慣板塊產(chǎn)品價基格的認可度圍還是相對較護高的，市場崖成交量并沒敢有隨著價格杰的上漲而出銜現(xiàn)明顯的萎持縮，區(qū)域市蛾場的價格抗稻性相對較小豎。般供應情況分貼析慧現(xiàn)有供應情射況分析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心鐵從本板塊的節(jié)市場供應情康況來看，近投期市場供應碗量相對一般渣，在過去的裕一年中區(qū)域耍內(nèi)新增供應徐量為1.3贏6萬平方米勾/月，且供艱應周期相對巨集中，主要摩上市量均集攏中在200釀7年末到2南008年初傅，與其它板屠塊的上市時捆間有一定的點錯位。賭而將新增供戴應與市場需雙求體量進行買對比可以比慈較明顯的發(fā)哲現(xiàn)，該板塊浩在近期的供定需結構相對難其它區(qū)域較續(xù)好，元新增牢市場供應與陪需求的比例布為廢1賣：1膜.4否，市場需求洋相對旺盛。腰而從供應市役場的走勢來亂看，由于該躁區(qū)域的開發(fā)哥量相對一般怠，在未來幾芝年市場的供襲應量將不會設出現(xiàn)明顯的紫增長，市場堵的供需情況雄將保持相對豐平穩(wěn)。板未來供應情險況分析樓盤名稱樓盤名稱總建面(平方米)上市量銷售量未上市量和欣國際花園260000123730111534136270新梅綠島苑120000927977905127203九英里城谷園15000012343911418426561寶晟共和家園560000194053187460372540小計562574數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心銷從已知項目胸在未來的供撕應情況來看腥，現(xiàn)有張廟薯版塊在建項捉目在未來的貨供應量約為冤56.3萬山平方米，加娛上現(xiàn)有存量旁市場的4.屢2萬平方米認，市場在未啞來兩年的供痛應量約為6枝0.5萬平遮方米。表而按照現(xiàn)有榆市場的消化棕速度來看，復現(xiàn)有在建項超目的總供應評量能滿足3叨1個月的需將求，從現(xiàn)有肚區(qū)域市場的競發(fā)展狀況來鹿看，在不考掙慮新增項目搬入市的情況焦下，預計在勿未來兩年內(nèi)饅市場將保持豆相對平穩(wěn)。芒從該板塊未堡來供應市場鞏來看,隨著陵區(qū)域供應量孕的逐步放開迫,現(xiàn)有市場蝴的相對緊張鼻態(tài)勢將得到速緩解,板塊佩市場價格也絕將有所回落涼。被需求情況分偉析垂需求體量分競析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心員從需求市場浮的情況來看累，近期區(qū)域辱市場的需求各情況十分旺來盛，月平均彼需求量為1勇.94萬平其方米，略高惠于新增供應道的入市速度仔。而由于存躲量市場上的業(yè)供應相對較庭少，因此市俊場已經(jīng)開始墨向賣方市場車出現(xiàn)明顯的甚傾斜。饞結合存量市面場來看，截擔止2023僚年4月，現(xiàn)括有板塊內(nèi)累登計可出售住皮宅面積為4彎.2萬平方酷米，按照現(xiàn)擁有市場的消問化速度，如堂沒有新增供屑應入市的情融況下，現(xiàn)有雞供應市場在扮3個月內(nèi)就針將消化完畢爸。駝結合未來供鹿應市場來看懲，雖然該板脆塊市場現(xiàn)有貞供應體量相屠對緊張，但悶隨著未來供陷應的逐步入耗市，市場狀景況將得到緩鳴解。芹需求產(chǎn)品面聰積段分析數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)交易中心品從區(qū)域產(chǎn)品劇面積段的成責交情況來看負，本區(qū)域內(nèi)班產(chǎn)品的成交韻面積段相對箏其它兩個板尊塊有所放大霞，主要成交銜產(chǎn)品集中在桿80-12召0平方米，伸而120-誠140平方泉米的產(chǎn)品相襯對次之。后從面積結構咸的需求情況慰來看，該板蛇塊內(nèi)的需求掏客戶對產(chǎn)品塘的舒適性要輪求有所提升綠，在關注產(chǎn)唱品價值的同需時也更多的茶關注產(chǎn)品的召舒適性。面積段分布面積段分布總計上市量剩余套數(shù)消化套數(shù)消化比例<604461243497.31%60-80262823260599.12%80-100228799218895.67%100-120152191143094.02%120-140706869898.87%140-1601950195100.00%>1601410141100.00%篩從上圖中可羊以比較明顯組的發(fā)現(xiàn)，區(qū)租域內(nèi)各個產(chǎn)犯品的接受情菌況都十分好偵，區(qū)域現(xiàn)階惜段各個產(chǎn)品毅的需求市場攝都十分旺盛廁。剪產(chǎn)品結構分生析項目名稱項目名稱總建筑面積（萬）產(chǎn)品業(yè)態(tài)結構寶晟共和家園56高層小高層九英里城15小高層和欣國際花園26小高層新梅綠島苑12多層小高層來從產(chǎn)品結構怨來看，與其間他板塊不同啦，該板塊現(xiàn)因有產(chǎn)品基本臨以小高層產(chǎn)政品為主，產(chǎn)司品結構更接訓近于市區(qū)的諒產(chǎn)品，產(chǎn)品激現(xiàn)代感強，炮但實用性較寒一般。抓而從各個項咱目的內(nèi)部結論構來看，與蟲其他兩個板嫂塊不同，該雕區(qū)域的產(chǎn)品剖由于相對容賀積率較高，揭社區(qū)的舒適劣性相對其它陡板塊有所欠減缺，產(chǎn)品競閱爭力存在著世比較明顯的厚缺陷。蓬從區(qū)域內(nèi)部晌競爭情況來已看，由于板歇塊內(nèi)產(chǎn)品差儲距并不明顯蜘，沒有表現(xiàn)糊特別出重的湖項目，各個病項目在區(qū)位鮮上的競爭力勿則更加明顯隊。個案概況離項目名稱葉寶晟共和家千園習和欣國際花命園割新梅綠島苑勞項目地址肌寶山區(qū)三泉熔路1858敏弄表寶山區(qū)場北珍路39號(精近共和新路阻）三寶山區(qū)場北鬧路499弄徒開發(fā)商疾上海寶宸（角集團）有限謝公司旗上海和欣房著地產(chǎn)開發(fā)有脫限公司調(diào)上海新竺實蛋業(yè)發(fā)展有限摟公司映總建筑面積推56000驗0醉26000穴0涉12000茄0晨產(chǎn)品業(yè)態(tài)結百構請住宅巾住宅桂住宅燭容積率谷1.92踐1.78限1.55感建筑形態(tài)脆小高層、高字層拍小高層寨小高層多雕層狀房型面積段首2房92-章98平米挪2房65祝-98平米蘋2房80臥平米忍3房117左-130平溪方米販3房119非-130平徒方米少3房10陡5平米焰銷售價格搶15000薯14000間11400際交房時間秤088商076翻079片綠化率尋35%寒50.00與%局40%梯馬小結閣從區(qū)域位置存來看，本項陡目位于寶山收區(qū)中部，介州于張廟、楊攏行、顧村板剝塊之間，逢屬于各個板戚塊的相對平遵衡區(qū)域,其區(qū)位置略好于芬顧村板塊整而體水平,而豆略差于掀楊行及張廟曲板塊異。間從價格情況蕉來看，周邊符區(qū)域產(chǎn)品價揭格均有比較吹明顯的上漲惱，整體價格狂走勢均保持捧了持續(xù)增長瓶的態(tài)勢，市聯(lián)場價格上漲處的趨勢保持泳相對平穩(wěn)，扭整體區(qū)域均頌還有一定的模上漲空間。粗從供應結構谷來看，現(xiàn)有領區(qū)域棋市場供應相餅對緊張，市毅場供需結構詞相對不平衡叔，儀目前新增供宅應量供小于告求尺未來兩年區(qū)碧域整體供應自量比較充足港，市場將進擠入相對平衡蓬狀態(tài)懼。排從需求結構激來看，近期階各個板塊需葛求量相對旺職盛，且從趨楚勢來看，架在區(qū)域價格毛不出現(xiàn)非理和性增長的情冊況下，市場沙需求在較長噴一段時間內(nèi)材將保持