2022年房產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)理論與方法》考試題庫(kù)多選判斷題庫(kù)

2022年房產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)理論與方法》考試題庫(kù)多選判斷題庫(kù)

多選題

1.形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（）。

A、消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿

B、消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

C、城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

D、人口急劇增長(zhǎng)

E、房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

答案：AB

解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件有兩個(gè)：（1）消費(fèi)者愿意購(gòu)

買(mǎi)，即有購(gòu)買(mǎi)欲望；（2）消費(fèi)者能夠購(gòu)買(mǎi)，即有支付能力。

2.房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括（）o

A、房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大

B、房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響

C、房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)

D、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

E、房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金

答案：BCDE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的六個(gè)特點(diǎn)：（1）與區(qū)位

密切相關(guān)；（2）實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；（3）同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格；（4）

1

易受交易者的個(gè)別情況影響；（5）形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)；（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜

多樣。

3.關(guān)于相同條件下同一估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。

A、在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不高于市場(chǎng)價(jià)值

B、在合法利用下，（市場(chǎng)價(jià)值一現(xiàn)狀價(jià)值）2將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罴牙玫谋?/p>

要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

C、在現(xiàn)狀利用為最高最佳利用下，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值

D、在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不低于市場(chǎng)價(jià)值

E、同一估價(jià)目的、價(jià)值類型下，不能同時(shí)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值

答案：ABC

解析：考點(diǎn)：市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余

價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。而如果現(xiàn)狀利用為最高最

佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值就等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于

市場(chǎng)價(jià)值。在合法利用下，必然有（市場(chǎng)價(jià)值一現(xiàn)狀價(jià)值），將現(xiàn)狀利用改變?yōu)?/p>

最高最佳利用的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀

價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。選項(xiàng)D,在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值；

選項(xiàng)E,在現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。

4.下列有關(guān)房地產(chǎn)供給量的決定因素的表述中，正確的有（）。

A、某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開(kāi)發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖

B、供給量與價(jià)格正相關(guān)

C、當(dāng)建筑材料的價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)的供給增加

D、開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高可以提高開(kāi)發(fā)成本

2

E、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì)下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前

供給通常會(huì)增加

答案：ABE

解析：考點(diǎn)：房地產(chǎn)供給。選項(xiàng)C,當(dāng)建筑材料的價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)的供給減

??；選項(xiàng)D,開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開(kāi)發(fā)成本。

5.下列選項(xiàng)中，難以采用比較法估價(jià)的有（）。

A、特殊廠房

B、普通住宅

C、存量成套住宅

D、博物館

E、在建工程

答案：ADE

解析：考點(diǎn)：比較法適用的估價(jià)對(duì)象。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：（1）數(shù)

量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;

（2）很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；（3）可比性很差

的房地產(chǎn)，如在建工程等。

6.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了()o

A、難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B、房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)

C、房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D、房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響

E、房地產(chǎn)價(jià)值量大

3

答案：ABCD

解析：本題考查的是獨(dú)一無(wú)二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完

全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市

場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。此外，房地產(chǎn)交易不宜采取樣品交易方式，即使是新

建商品房有效果圖、售樓書(shū)、沙盤(pán)、樣板房(或樣板間)、現(xiàn)場(chǎng)照片等，其交易

也不宜采取樣品交易的方式，而應(yīng)到實(shí)地查看、親身感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也

應(yīng)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘。

7.對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，

這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有()。

A、替代原則

B、謹(jǐn)慎原則

C、合法原則

D、最高最佳利用原則

E、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

答案：ACDE

解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。選項(xiàng)B,謹(jǐn)慎原則是針對(duì)抵押目的估價(jià)的特定原

則，除現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估外，房地產(chǎn)估價(jià)均應(yīng)遵循最高最佳利用原則。合法原則、替

代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是普適性原則

8.在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異，其

可能的原因有()o

A、隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同

B、參數(shù)選取不合理

4

C、估價(jià)作業(yè)日期不同

D、價(jià)值類型選取不合理

E、選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象

答案：ABE

解析：本題考查的是確定估價(jià)結(jié)果。在對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析時(shí)，應(yīng)進(jìn)

行下列檢查，以找出測(cè)算結(jié)果可能存在的差錯(cuò)和造成各個(gè)測(cè)算結(jié)果之間差異的原

因：（1）估價(jià)計(jì)算的正確性，即計(jì)算是否有錯(cuò)誤，這是最低級(jí)的錯(cuò)誤；（2）估

價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性，即估價(jià)測(cè)算中所使用的面積、使用期限等反映估價(jià)對(duì)象狀

況的數(shù)據(jù)，以及估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、運(yùn)營(yíng)收益、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本

等數(shù)據(jù)是否正確；（3）估價(jià)參數(shù)的合理性，即用于測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的

調(diào)整系數(shù)、報(bào)酬率、利潤(rùn)率等系數(shù)、比率或比值是否合理；（4）估價(jià)計(jì)算公式

的恰當(dāng)性，即選取的計(jì)算公式是否合適；（5）不同估價(jià)方法的估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范

圍的一致性，即比較法、收益法、成本法等估價(jià)方法的財(cái)產(chǎn)范圍是否相同；（6）

不同估價(jià)方法的估價(jià)前提的一致性，即估價(jià)前提是否相同；（7）估價(jià)方法的適

用性，即選用的估價(jià)方法是否合適；（8）估價(jià)假設(shè)的合理性，即估價(jià)假設(shè)是否

合理；（9）估價(jià)依據(jù)的正確性，即估價(jià)依據(jù)是否正確；（10）估價(jià)原則的正確

性，即是否遵循了應(yīng)遵循的估價(jià)原則；房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的特殊性，即房地產(chǎn)市場(chǎng)

是否處在特殊情況，如房地產(chǎn)價(jià)格是否有較大泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)是否不景氣。

9.房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括（）。

A、房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大

B、房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響

C、房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)

5

D、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

E、房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金

答案：BCDE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的六個(gè)特點(diǎn)：（1）與區(qū)位

密切相關(guān)。（2）實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格。（3）同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格。（4）

易受交易者的個(gè)別情況影響。（5）形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜

多樣。

10.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有（）O

A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平

B、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化

C、財(cái)政收支及金融狀況、利率

D、物價(jià)、匯率、居民收入

E、人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

答案：ACD

解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。選項(xiàng)B屬于社會(huì)因素；選項(xiàng)E中人口數(shù)量屬于人

口因素，行政隸屬關(guān)系變更屬于其他因素，居民收入屬于經(jīng)濟(jì)因素。

11.下列各項(xiàng)中，屬于市場(chǎng)價(jià)值形成條件的有（）。

A、適當(dāng)營(yíng)銷

B、適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

C、謹(jǐn)慎行事

D、公平交易

E、熟悉情況

6

答案：ACDE

解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值

和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值的形成條件主要有5個(gè)：（1）適當(dāng)營(yíng)銷；（2）熟悉情

況；

（3）謹(jǐn)慎行事；（4）不受強(qiáng)迫；（5）公平交易。

12.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最

高最佳使用。

A、與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B、達(dá)到規(guī)模遞增

C、內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D、外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E、外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

答案：AC

解析：考點(diǎn)：最高最佳利用原則。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，

即當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時(shí)其各個(gè)組成部分又搭配時(shí)，便為最高最

佳利用。

13.成本法中的投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括()。

A、土地成本

B、銷售稅費(fèi)

C、管理費(fèi)用

D、銷售費(fèi)用

E、建設(shè)成本

答案：ACDE

7

解析：考點(diǎn)：投資利息。土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用均應(yīng)計(jì)算利

息。

14.為評(píng)估出客觀合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)本著()假設(shè)等進(jìn)行估價(jià)。

A、各方估價(jià)利害關(guān)系人均是利己并理性的

B、估價(jià)人員應(yīng)“換位思考”

C、估價(jià)人員應(yīng)站在國(guó)家的立場(chǎng)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值

D、估價(jià)人員以專家身份權(quán)衡評(píng)估價(jià)值

E、估價(jià)人員以委托人的立場(chǎng)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值

答案：ABD

解析：考點(diǎn)：獨(dú)立客觀公正原則。在估價(jià)操作層面，為了評(píng)估出公平合理的價(jià)值

或價(jià)格，估價(jià)師首先應(yīng)基于以下假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：(1)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是

利己并理性的；(2)估價(jià)師應(yīng)“換位思考”，即以各方估價(jià)利害關(guān)系人的角色

和心態(tài)來(lái)思考評(píng)估價(jià)值；(3)估價(jià)師以獨(dú)立第三方的專家身份來(lái)權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。

在此基礎(chǔ)上便可得出一個(gè)不偏袒任何一方估價(jià)利害關(guān)系人的評(píng)估價(jià)值。

15.下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有()o

A、直接比較調(diào)整

B、間接比較調(diào)整

C、總價(jià)調(diào)整

D、單價(jià)調(diào)整

E、減法調(diào)整

答案：ABCD

8

解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：（1）

直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；（2）總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整；（3）金額調(diào)整、百

分比調(diào)整；（4）加法調(diào)整、乘法調(diào)整。

16.土地權(quán)屬證書(shū)有（）。

A、《國(guó)有土地使用證》

B、《集體土地所有證》

C、《集體土地使用證》

D、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》

E、《國(guó)有土地所有證》

答案：ABCD

解析：考點(diǎn)：合法原則。土地權(quán)屬證書(shū)有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有

證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》。

17.在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。

A、上位法優(yōu)先于下位法

B、不同效力的法有沖突時(shí)新法優(yōu)先于舊法

C、特別法優(yōu)先于普通法

D、法律文本優(yōu)先于法律解釋

E、強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法

答案：ACDE

解析：考點(diǎn)：合法原則。選項(xiàng)B,“新法優(yōu)于舊法”該原則是在效力相等的法有

沖突時(shí)適用。

9

18.下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有

（）?

A、房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B、房屋征收評(píng)估

C、房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)

D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E、房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)

答案：BC

解析：本題考查的是合法原則。在房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況為

被查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未被查封；房屋征收評(píng)估，是評(píng)估被征

收房屋在完全產(chǎn)權(quán)下的價(jià)值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

19.動(dòng)態(tài)分析法具體需要做到下列(),才能保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

A、后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

B、各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

C、各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

D、銷售期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

E、運(yùn)營(yíng)期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

答案：ABC

解析：考點(diǎn)：動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。動(dòng)態(tài)分析法從某種意義上講要

求“先知先覺(jué)”，具體需要做到3點(diǎn)：(1)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)

確；(2)各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確；(3)各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的

金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確。

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20.在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值的有

()。

A、土地價(jià)值

B、電器設(shè)備價(jià)值

C、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)

D、商譽(yù)

E、債權(quán)債務(wù)

答案：BCDE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。房地產(chǎn)的估價(jià)中，土地、建筑物、土地

與建筑物的綜合體是三種基本存在形態(tài)，同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以

外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的

價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍、債權(quán)債務(wù)等的價(jià)值。

21.理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是()o

A、全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

C、全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況

D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

E、房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況

答案：ABCD

解析：本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況的分類：(1)全

國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；(2)本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；(3)全國(guó)同類房地

產(chǎn)的供求狀況；(4)本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

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22.預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為170萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年

的基礎(chǔ)上減少8萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%,則下列說(shuō)法中正確的有()。

A、該房地產(chǎn)未來(lái)第30年的年凈收益小于零

B、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限大于22年

C、該房地產(chǎn)的收益價(jià)值小于1276.47萬(wàn)元

D、該房地產(chǎn)的收益價(jià)值大于875萬(wàn)元

E、該房地產(chǎn)的資本化率為18%

答案：ABCD

解析：考點(diǎn)：凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。A-(n-1)b=0,170-8(n-1)

=0,n=22.25oV=(170/S%-^8%2)[1-1/(1+8%)22.25]+昭％X22.2夕

(1+8%)22.25=1118.59(萬(wàn)元)。

23.成本法主要適用于評(píng)估()的房地產(chǎn)。

A、新開(kāi)發(fā)的

B、危險(xiǎn)房

C、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)

D、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)

E、針對(duì)特定使用者的特殊需要

答案：ACDE

解析：考點(diǎn)：成本法適用的估價(jià)對(duì)象。新近開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開(kāi)

發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本

法估價(jià)。有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，以及單

獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。

12

24.下列選項(xiàng)中，運(yùn)用比較法估價(jià)的一般步驟包括（）o

A、收集交易實(shí)例

B、選取可比實(shí)例

C、建立比較基礎(chǔ)

D、計(jì)算比較價(jià)值

E、分解比較系數(shù)

答案：ABCD

解析：考點(diǎn)：比較法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為4大步驟：（1）

收集交易實(shí)例；（2）選取可比實(shí)例；（3）建立比較基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況

修正；（5）進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；（7）計(jì)算比較價(jià)

值。

25.收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)收集交易實(shí)例信息包括（）。

A、成交價(jià)格

B、議價(jià)時(shí)間

C、成交日期

D、交易方式

E、交易目的

答案：ACDE

解析：考點(diǎn)：收集交易實(shí)例的要求。在收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量收集較多的內(nèi)容，

一般包括：（1）交易對(duì)象基本狀況；（2）交易雙方基本情況；（3）交易方式;

（4）成交日期；（5）成交價(jià)格；（6）付款方式；（7）融資條件；（8）交

易

稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；（9）交易目的。

13

26.選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）。

A、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同

B、可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合

C、可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)

D、可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

E、可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同

答案：BCDE

解析：本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選項(xiàng)A可比實(shí)例只要與估價(jià)對(duì)象在同

一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)即可。

27.在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括()。

A、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B、房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C、房屋保險(xiǎn)費(fèi)

D、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E、為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

答案：ACE

解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)

費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。

28.下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有()

A、在其鄰近建化工廠

B、調(diào)整城市發(fā)展方向

C、在其鄰近建垃圾站.公共廁所

14

D、在其鄰近建花園.開(kāi)辟一塊綠地

E、改善城市格局

答案：DE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì),

是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)。

例如，某人在自己的院子里種植花草樹(shù)木、美化周圍環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目

和空氣新鮮而受益，但鄰居不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。

29.在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異，

其可能的原因有()o

A、隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同

B、參數(shù)選取不合理

C、估價(jià)作業(yè)日期不同

D、價(jià)值類型選取不合理

E、選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象

答案：ABE

解析：本題考查的是價(jià)值類型的確定。估價(jià)基本事項(xiàng)中，需要明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)

值類型。同一估價(jià)報(bào)告中，這兩個(gè)因素必須是一致的。

30.選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括()。

A、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同

B、可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合

C、可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)

D、可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

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E、可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同

答案：BCDE

解析：本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選項(xiàng)A可比實(shí)例只要與估價(jià)對(duì)象在同

一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)即可。而且A選項(xiàng)中有“必須”的字樣。

31.關(guān)于重新購(gòu)建成本的說(shuō)法，正確的有()。

A、重新購(gòu)建成本是指重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出

B、重新購(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值

C、重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本

D、建筑物的重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購(gòu)建成本

E、土地的重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格

答案：CD

解析：本題考查的是重新購(gòu)建成本的內(nèi)涵。選項(xiàng)A錯(cuò)在實(shí)際兩個(gè)字，應(yīng)該是必要

的；選項(xiàng)B賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值；選項(xiàng)E土地重新購(gòu)建成本是價(jià)值時(shí)

點(diǎn)狀況的土地的重新購(gòu)建成本。

32.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。

A、裝飾裝修改造

B、通貨膨脹

C、需求增加

D、改進(jìn)物業(yè)管理

E、周圍環(huán)境改善

答案：CE

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解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因中，房地產(chǎn)擁有

者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨

脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、

需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增

值。

33.房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括（）。

A、增加抵押貸款

B、抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

C、抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D、處置抵押房地產(chǎn)

E、租賃抵押房地產(chǎn)

答案：ABCD

解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括:

初次抵押估價(jià)、再次抵押估價(jià)、續(xù)貸抵押估價(jià)、抵押期間估價(jià)、抵押房地產(chǎn)處置

估價(jià)。

34.下列情況，屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易有Oo

A、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易

B、被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易

C、人為哄抬價(jià)格的交易

D、對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易

E、相鄰房地產(chǎn)未合并的交易

答案：ABCD

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解析：本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。造成成交價(jià)格偏離正常

價(jià)格的因素：（1）利害關(guān)系人之間的交易；（2）對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了

解的交易；（3）被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易；（4）人為哄抬價(jià)格的交易；（5）

對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易；（7）受迷信影響

的交易。選項(xiàng)E,相鄰房地產(chǎn)合并的交易才屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易。

35.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有（）o

A、上調(diào)開(kāi)發(fā)商貸款利率

B、限制房地產(chǎn)投機(jī)行為

C、城市化的加速發(fā)展

D、國(guó)際上的政治對(duì)立

E、政府制定最高限價(jià)

答案：AC

解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)BDE均可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。

36.需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有（）o

A、炫耀性物品

B、“吉芬”物品

C、低檔商品

D、高檔商品

E、急需商品

答案：AB

解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫

耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位

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時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格同方向變化。吉芬物品是指某種生

活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變

化。

37.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）o

A、稅收政策

B、城市規(guī)劃調(diào)整

C、環(huán)境狀況

D、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

E、匯率

答案：CD

解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)AB均屬于政策制度因素；選項(xiàng)E匯

率屬于經(jīng)濟(jì)因素。這種題目跨度較大，要能區(qū)分不同分類，適合采用排除法。

38.下列各價(jià)值類型中，屬于基本價(jià)值類型的有Oo

A、市場(chǎng)價(jià)值

B、評(píng)估價(jià)值

C、投資價(jià)值

D、抵押價(jià)值

E、現(xiàn)狀價(jià)值

答案：ACE

解析：考點(diǎn)：市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余

價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值，

19

是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說(shuō)是六種基本價(jià)

值類型。

39.在求取土地的重新購(gòu)建成本時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此

之外的狀況均維持不變，再采用()等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。

A、比較法

B、收益法

C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

D、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

E、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

答案：AD

解析：本題考查的是重新購(gòu)建成本的求取思路。求取土地的重新購(gòu)建成本，通常

是假設(shè)該土地上沒(méi)有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基

準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取。

40.下列各項(xiàng)中，屬于其他相關(guān)定著物的有()

A、假山

B、圍墻

C、水池

D、戲臺(tái)

E、樹(shù)木

答案：ABCE

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建

筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的

20

轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外，如建造在地上的圍墻、假山、

水池，種植在地里的樹(shù)木、花草.埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，安裝在房屋內(nèi)的水

暖設(shè)備、衛(wèi)生潔具，鑲嵌在墻里或直接畫(huà)在墻上的畫(huà)等，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、

戲臺(tái)等，不屬于其他相關(guān)定著物。

41.下列選項(xiàng)中，屬于比較法適用對(duì)象的有（）。

A、標(biāo)準(zhǔn)廠房

B、在建工程

C、高檔公寓

D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

E、紀(jì)念館

答案：ACD

解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價(jià)對(duì)象是數(shù)量較多、有較多交

易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、

別墅等；（2）寫(xiě)字樓；（3）商鋪；（4）標(biāo)準(zhǔn)廠房；（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。

42.由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。

A、保值增值

B、價(jià)值量大

C、不可移動(dòng)

D、壽命長(zhǎng)久

E、獨(dú)一無(wú)二

答案：ABCD

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解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、

保值增值、價(jià)值較大等特性，是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。

43.保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括（）。

A、估價(jià)報(bào)告

B、估價(jià)委托書(shū)

C、估價(jià)中的不同意見(jiàn)記錄

D、外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見(jiàn)

E、內(nèi)部專業(yè)幫助和專業(yè)意見(jiàn)

答案：ABCD

解析：本題考查的是保存估價(jià)資料。保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：

（1）估價(jià)報(bào)告；（2）估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同；（3）估價(jià)所依據(jù)的委托人

提供的資料；（4）估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄；（5）估價(jià)作業(yè)方案；（6）

估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；（7）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；（8）估價(jià)中的不同意見(jiàn)

記錄；（8）外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見(jiàn)。

44.與動(dòng)態(tài)分析法法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)。

A、銷售費(fèi)用

B、后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本

C、投資利息

D、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

E、管理費(fèi)用

答案：CD

22

解析：考點(diǎn)：動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。在靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)

利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)。

45.比較法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的（）。

A、區(qū)位相近

B、權(quán)利性質(zhì)相同

C、面積相等

D、檔次相當(dāng)

E、建成年份相同

答案：ABD

解析：考點(diǎn)：選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例的房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，

包括：（1）與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；（2）與估價(jià)對(duì)象的用途相同；（3）與估

價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；（4）與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；（5）與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模

相當(dāng)；（6）與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。

46.【2013年真題】下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。

A、僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書(shū)復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的

相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)

B、委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離

譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告

C、估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D、估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)

E、估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成

估價(jià)工作

23

答案：ABD

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)道德。估價(jià)師應(yīng)勤勉盡責(zé)，在估價(jià)時(shí)就要求

委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書(shū)原件，驗(yàn)原件并在實(shí)地查勘時(shí)核對(duì)相關(guān)信息；估價(jià)

師不應(yīng)為委托人意愿所左右，應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地評(píng)估；估價(jià)師不得接受除評(píng)

估費(fèi)以外的額外好處；估價(jià)師專業(yè)能力不足時(shí)，可以聘請(qǐng)具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力

的專家或單位提供專業(yè)幫助。

47.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。

A、獨(dú)一無(wú)二

B、壽命長(zhǎng)久

C、供給有限

D、價(jià)值量大

E、保值增值

答案：AD

解析：考點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)的必要性。一種財(cái)產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值較大

兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。因?yàn)楠?dú)一無(wú)二，無(wú)法簡(jiǎn)單參照其他房地產(chǎn)的價(jià)

格；因?yàn)閮r(jià)值量大，所以評(píng)估結(jié)果重要，并且可以承受專業(yè)估價(jià)服務(wù)費(fèi)用。

48.根據(jù)求取建筑物重新購(gòu)建成本中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，求取建筑

物重新購(gòu)建成本的方法有()o

A、單位比較法

B、市場(chǎng)提取法

C、分解法

D、工料測(cè)量法

24

E、指數(shù)調(diào)整法

答案：ADE

解析：考點(diǎn)：建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法。市場(chǎng)提取法，是取得“報(bào)酬率”

的方法。分解法，是求取建筑物折舊的時(shí)候采用的方法。

49.決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有()。

A、該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B、消費(fèi)者的收入水平

C、該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

D、該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平

E、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期

答案：ACDE

解析：考點(diǎn)：房地產(chǎn)供給。選項(xiàng)B,屬于影響房地產(chǎn)需求量的因素。

50.在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的()o

A、客觀收益

B、實(shí)際收益

C、有形收益

D、無(wú)形收益

E、潛在收益

答案：ACD

解析：考點(diǎn)：凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房

地產(chǎn)的有形收益、無(wú)形收益、客觀收益。

51.需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有()。

25

A、炫耀性物品

B、“吉芬”物品

C、低檔商品

D、局檔商品

E、急需商品

答案：AB

解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫

耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位

時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格同方向變化。吉芬物品是指某種生

活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變

化。

52.下列有關(guān)房地產(chǎn)金融制度政策，描述正確的有()。

A、采用由緊到松的貨幣政策，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

B、增加土地儲(chǔ)備融資，會(huì)增加未來(lái)土地供應(yīng)，遠(yuǎn)期增加商品房供給，房?jī)r(jià)下降

C、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，減少商品房供給，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

D、提高最低首付款比例，會(huì)提高購(gòu)房門(mén)檻.減少住房需求，房?jī)r(jià)下降

E、提高購(gòu)房者房貸利率，會(huì)降低支付能力，提高購(gòu)房門(mén)檻，房?jī)r(jià)上升

答案：BCD

解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，放松貨幣政策，通常會(huì)導(dǎo)致房

地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，收縮貨幣政策，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，

提高購(gòu)房最低首付款比例、上調(diào)個(gè)人購(gòu)房貸款利率、縮短最長(zhǎng)貸款期限，會(huì)提高

26

購(gòu)房門(mén)檻、增加購(gòu)房支出，從而會(huì)減少住房需求，進(jìn)而會(huì)使住房?jī)r(jià)格下降；反之，

會(huì)使住房?jī)r(jià)格上漲

53.房地產(chǎn)是()的結(jié)合體。

A、實(shí)物

B、權(quán)益

C、區(qū)位

D、擁有者

E、房地產(chǎn)市場(chǎng)

答案：ABC

解析：考點(diǎn)：房地產(chǎn)的定義。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是

實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

54.下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)的有（）o

A、質(zhì)量缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損的評(píng)估

B、環(huán)境污染導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損的評(píng)估

C、房地產(chǎn)分割導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損的評(píng)估

D、征收征用房地產(chǎn)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估

E、重新裝飾裝修帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估

答案：ABC

解析：考點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)的含義。選項(xiàng)D,征收征用房地產(chǎn)時(shí)，產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損

失、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)等評(píng)估屬于相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)；選項(xiàng)E,重新裝飾

裝修常帶來(lái)價(jià)值提升，而非價(jià)值減損。

55.估價(jià)所需資料主要包括下列（）。

27

A、反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

B、估價(jià)對(duì)象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料

C、對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

D、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

E、建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

答案：ABCD

解析：本題考查的是收集估價(jià)所需資料”估價(jià)所需資料主要包括以下幾類：（1）

反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料；（2）估價(jià)對(duì)象及期同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本

等資料；（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格有影響的資料；（4）對(duì)

房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格有普遍影響的資料。

56.某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)

未來(lái)第一年的凈收益為28萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)

元，報(bào)酬率為8%,則（）。

A、該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬(wàn)元

B、該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬(wàn)元

C、以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14

D、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為15年

E、該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為20年

答案：BCD

57.收益法中計(jì)算凈收益時(shí)，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有（）。

A、抵押貸款還本付息額

B、房地產(chǎn)折舊額

28

C、重置提撥款

D、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

E、所得稅

答案：ABDE

解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi),

為定期更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用，屬于運(yùn)

營(yíng)費(fèi)用。

58.下列各項(xiàng)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，可以并列構(gòu)成一種分類的有（）。

A、一般因素

國(guó)際因素

C、市場(chǎng)因素

D、區(qū)域因素

E、個(gè)別因素

答案：ADE

解析：考點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，

是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。

59.在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為（）o

A、物質(zhì)缺乏項(xiàng)目

B、物質(zhì)落后項(xiàng)目

C、物質(zhì)過(guò)剩項(xiàng)目

D、可修復(fù)項(xiàng)目

E、不可修復(fù)項(xiàng)目

29

答案：DE

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。物質(zhì)折舊項(xiàng)目可分為可修復(fù)項(xiàng)目和

不可修復(fù)項(xiàng)目。

60.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的表述中，正確的是（）。

A、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

B、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

C、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制

D、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

E、根據(jù)提供專業(yè)意見(jiàn)的用途和作用不同可以分為鑒證性估價(jià)和咨詢性估價(jià)

答案：ABDE

解析：考點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)難免有誤差，但誤差

應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

61.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象

的（）。

A、最佳規(guī)模

B、最佳經(jīng)營(yíng)手段

C、最佳集約度

D、最佳管理方式

E、最佳投資渠道

答案：AC

30

解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分

是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的

最佳集約度和最佳規(guī)模。

62.理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為（）?

A、全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

C、全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況

D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

E、全國(guó)不同類型房地產(chǎn)供求狀況

答案：ABCD

解析：本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況有多種分類，如可

以分為供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分為以下4種類型：（1）

全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；（3）全國(guó)同類房

地產(chǎn)的供求狀況；（4）本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

63.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法中，正確的有（）o

A、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B、房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

C、房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

D、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E、房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)

答案：ADE

31

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)

格形成過(guò)程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見(jiàn)，

而不作價(jià)格保證。

64.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬在2015年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，預(yù)計(jì)該

用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月；建成前半年開(kāi)始銷售，

銷售期為1年。下列選項(xiàng)中，正確的有（）。

A、利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年10月18日

B、利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年4月18日

C、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2015年10月18日至2017年10月18日

D、建設(shè)期為2015年10月18日至2017年10月18日

E、銷售期為2017年4月18日至2018年4月180

答案：ADE

解析：考點(diǎn)：后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。測(cè)算土地總價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為取得該開(kāi)發(fā)用地的時(shí)

間，為2015年10月18日；開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期是從開(kāi)始取得用地到銷售完成，應(yīng)為20

15年10月18日到2018年4月18日；建設(shè)期為資金正式投入始到項(xiàng)目建成投

產(chǎn)止所需要的時(shí)間，是2015年10月18日至U2017年10月18日；銷售期為201

7年4月18日到2018年4月18日。

65.估價(jià)所需資料主要包括下列（）。

A、反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

B、估價(jià)對(duì)象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料

C、對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

D、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

32

E、建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

答案：ABCD

解析：考點(diǎn)：收集估價(jià)所需資料。估價(jià)所需資料主要包括以下幾類：（1）反映估

價(jià)對(duì)象狀況的資料；（2）估價(jià)對(duì)象及期同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；

（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格有影響的資料；（4）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)

值、價(jià)格有普遍影響的資料。

66.在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

A、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B、房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C、房屋保險(xiǎn)費(fèi)

D、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E、為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

答案：ACE

解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)

費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。

67.下列有關(guān)房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有（）。

A、征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買(mǎi)

B、征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用

C、征收是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為

D、征用是所有權(quán)的改變，不返還

E、征收.征用都是無(wú)償?shù)?，不給予補(bǔ)償

答案：AB

33

解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。選項(xiàng)c錯(cuò)誤，征用是一種強(qiáng)制的臨時(shí)

使用房地產(chǎn)的行為；選項(xiàng)D、E錯(cuò)誤，征收是所有權(quán)的改變，不返還；征收、征

用都不是無(wú)償?shù)模仨氁婪ńo予補(bǔ)償。

68.經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括()o

A、土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)

B、建筑安裝工程費(fèi)

C、管理費(fèi)

D、貸款利息

E、小區(qū)營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)

答案：ABCD

解析：考點(diǎn)：市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括土

地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)

施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素。

69.下列有助于把握最高最佳利用原則的原理有()。

A、適合原理

B、均衡原理

C、合理原理

D、邊際效用

E、收益遞增遞減原理

答案：ABE

解析：考點(diǎn)：最高最佳利用原則。收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理，這

三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳利用原則。

34

70.收益性房地產(chǎn)估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的()都能夠較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。

A、收益

B、經(jīng)營(yíng)方式

C、收益年限

D、市場(chǎng)狀況

E,風(fēng)險(xiǎn)

答案：AE

解析：考點(diǎn)：收益法估價(jià)需要具備的條件。收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)

未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。

71.實(shí)地查勘的工作內(nèi)容，主要包括（）。

A、感受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位優(yōu)劣

B、核對(duì)之前收集的估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、用途等情況

C、觀察估價(jià)對(duì)象的內(nèi)外部狀況

D、調(diào)查估價(jià)對(duì)象的歷史使用狀況

E、檢查房地產(chǎn)使用者生活習(xí)慣因素

答案：ABCD

解析：考點(diǎn)：實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。實(shí)地查勘的工作內(nèi)容包括：（1）觀察及感受估

價(jià)對(duì)象的區(qū)位優(yōu)劣；（2）檢查、核對(duì)之前收集的估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、

用途等情況；（3）觀察、調(diào)查估價(jià)對(duì)象的內(nèi)外部狀況；（4）詢問(wèn)、調(diào)查估價(jià)對(duì)

象的歷史使用狀況；（5）拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀

況的照片等影像資料；（6）補(bǔ)充搜集估價(jià)所需要的其他資料。

35

72.某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水

費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫(xiě)字樓的凈

收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

A、電費(fèi)

B、物業(yè)管理費(fèi)

C、水費(fèi)

D、供暖費(fèi)

E、房地產(chǎn)稅

答案：CDE

解析：本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，由

承租人負(fù)擔(dān)，不在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用里。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用。

73.下列選項(xiàng)中，屬于某宗房地產(chǎn)的位置因素的有（）。

A、方位

B、坐落

C、樓層

D、臨街狀況

E、交通條件

答案：ABCD

解析：考點(diǎn)：房地產(chǎn)區(qū)位的含義。選項(xiàng)E是指房地產(chǎn)的方便程度，不屬于位置因

素。

74.下列情況，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的有（）。

A、相鄰房地產(chǎn)合并交易

36

B、交易雙方成交前進(jìn)行了超長(zhǎng)時(shí)間的協(xié)議磋商

C、交易雙方存在利害關(guān)系

D、人為哄抬價(jià)格的交易

E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場(chǎng)行情

答案：ACD

解析：考點(diǎn)：造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的

因素：（1）利害關(guān)系人之間的交易；（2）對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交

易；（3）被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易；（4）人為哄抬價(jià)格的交易；（5）對(duì)交

易對(duì)象有特殊偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易；（7）受迷信影響的交

易。選項(xiàng)B,交易前的協(xié)議磋商時(shí)間長(zhǎng)，則說(shuō)明雙方信息都比較充分，有足夠的

形成合理價(jià)格的時(shí)間，不會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格；選項(xiàng)E,交易中的某一

方特別了解市場(chǎng)行情，但是不意味著另一方不熟悉和了解市場(chǎng)行情，也不會(huì)必然

導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。

75.投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括（）。

A、土地成本

B、建設(shè)成本

C、投資利息

D、銷售費(fèi)用

E、管理費(fèi)用

答案：ABDE

解析：考點(diǎn)：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括土地成本、建設(shè)成本、管理

費(fèi)用、銷售費(fèi)用。

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76.在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有()o

A、上位法優(yōu)先于下位法

B、不同效力的法有沖突時(shí)新法優(yōu)先于舊法

C、特別法優(yōu)先于普通法

D、法律文本優(yōu)先于法律解釋

E、強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法

答案：ACDE

解析：本題考查的是合法原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，”新法優(yōu)于舊法”是在效力相等的

法有沖突時(shí)適用。對(duì)于有法可依但法之間有沖突的，一般應(yīng)遵循“上位法優(yōu)先于

下位法”、“新法優(yōu)先于舊法”(該原則是在效力相等的法有沖突時(shí)適用)、“特

別法優(yōu)先于普通法”、“法律