茶陵市場調(diào)研

洋溢地產(chǎn)茶陵縣市場調(diào)研長沙洋溢房地產(chǎn)營銷策劃有限公司

第一頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)目錄茶陵縣房地產(chǎn)市場整體分析Part5區(qū)域樓盤項目簡介Part4Part2Part3茶陵縣宏觀經(jīng)濟分析株洲市房地產(chǎn)市場整體分析Part1發(fā)現(xiàn)這座城市之美茶陵縣房地產(chǎn)業(yè)前景判斷及分析Part6第二頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)Part1發(fā)現(xiàn)這座城市之美第三頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)

今天的中國，伴隨著市場經(jīng)濟的不斷深入和現(xiàn)代化步伐的日益加快，一場前所未有的城市化浪潮正沖擊、席卷著古老的中華大地，一個城市中國的身影正悄悄浮出水面。

越來越多的人開始意識到，中國這個經(jīng)濟巨人要真正站立起來，不但要提高城市化水平，還必須制定新的城市發(fā)展戰(zhàn)略，采取新的舉措，營造新的發(fā)展優(yōu)勢，發(fā)揮城市獨特的聚集和擴散功能，構(gòu)建城市的綜合競爭力，把城市和城市群做大做強，從而保持和爭取其在21世紀經(jīng)濟發(fā)展中的領(lǐng)先地位。云霧繚繞仙境云陽山第四頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)

茶陵縣地處湘贛邊界、羅霄山脈西麓，總面積2500平方公里，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和2個辦事處，總?cè)丝?9.4萬。古因陵谷多生茶茗而稱“茶鄉(xiāng)”，后因炎帝神農(nóng)氏崩葬于“茶鄉(xiāng)之尾”而得名“茶陵”。茶陵是農(nóng)耕文化發(fā)祥地之一。中華民族始祖——炎帝神農(nóng)曾在這里教民耕織。茶陵自古“農(nóng)勤于耕，士勤于學”，歷代興辦的書院數(shù)量居湖南各州縣之首；茶陵是井岡山革命根據(jù)地六縣之一，湘贛革命根據(jù)地重點縣、模范縣，是毛澤東親手締造的中國第一個紅色政權(quán)——茶陵縣工農(nóng)兵政府的誕生地。新民主主義革命時期，茶陵為革命犧牲達5萬余人，有25位農(nóng)家子弟成長為共和國開國將軍，將軍之多名列全國第九。茶陵是中國歷史上唯一一個以茶命名的行政縣。源遠流長的茶文化賦予了茶陵“綠”的秀美，素有“好山千疊翠，流水一江清”的美譽。云陽山涌翠競秀，皇雩山山幽泉奇，靈巖山藏奇蘊秀，丹霞奇觀令人贊嘆……建成后的洮水水庫水路80里，將成為湖南的“千島湖”。第五頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)中國第一個紅色政權(quán)誕生地——革命歷史悠久八景洞汨羅江茶陵古城墻茶陵烈士公園工農(nóng)兵政府八景洞第六頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)2011年茶陵縣交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資26.5億元，其中高速公路、鐵路建設(shè)投資25億元，農(nóng)村公路和橋梁建設(shè)投資1.5億元。泉南高速壟茶段、岳汝高速醴茶段、衡茶吉鐵路和茶文鐵路的建設(shè)，確保地材供應充足和建設(shè)環(huán)境優(yōu)良。茶安耒常高速公路、106國道茶陵至浣溪段和省道320茶陵至界首段擴改工程建設(shè)。

“十二五”規(guī)劃全縣農(nóng)村公路鄉(xiāng)村道路提質(zhì)升級，新規(guī)劃省道虎踞合湖至嚴塘和呂新規(guī)劃省道90公里，打通茶陵至寧崗出省重要干線公路。第七頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)洮水水庫環(huán)庫公路94公里納入全省2011年通鄉(xiāng)公路建設(shè)計劃，完成環(huán)庫公路水泥硬化工程50公里，完成農(nóng)村公路建設(shè)200公里，加快推進鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、村與村之間連接線建設(shè)，力爭啟動通自然村公路建設(shè)。

農(nóng)村客運站場建設(shè)，建成農(nóng)村客運站2個，力爭縣城汽車新站立項和年內(nèi)開工建設(shè)，進一步方便人民群眾出行。積極支持和配合省高管局加快湘贛物流中心園的建設(shè)。加大養(yǎng)護經(jīng)費投入，加強農(nóng)村公路養(yǎng)護管理，確保全縣已建的農(nóng)村水泥路“有路必養(yǎng)、有路必管”。全力向上爭取無償交通建設(shè)資金3000萬元。第八頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)Part2株洲市房地產(chǎn)市場整體分析第九頁，共四十五頁?！痉康禺a(chǎn)開發(fā)投資額保持大幅增漲，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛】株洲房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持穩(wěn)步快速增長，年均增長達30%2011年國家宏觀調(diào)控政策深入，銀根緊縮，株洲房地產(chǎn)市場投資額增速放緩，前11個月房地產(chǎn)市場投資額為165.2萬元，同比增長21.7%第十頁，共四十五頁。【房地產(chǎn)銷售額高速增長，市場需求旺盛】近幾年株洲市房地產(chǎn)銷售額快速增長，年均增長率達40%。隨著株洲經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場需求量增大，同時也帶動房價的穩(wěn)步上升，市場銷售額快速上漲。2011年前11個月株洲房地產(chǎn)市場總成交額為166.4億元，同比增長51.7%，其中株洲市本級前11個月交易額為91.97億元，從成交額上看株洲市場消費依然強勁。第十一頁，共四十五頁?！菊哒{(diào)控下，房地產(chǎn)成交額相比去年同期有所下滑】隨著國家調(diào)控政策的深入，一二線城市均出現(xiàn)了不同程度的降價潮，受全國大環(huán)境影響，市場觀望情緒異常濃厚，10月開始商品房銷售額比去年同期明顯減少，傳統(tǒng)的金九銀十并沒有帶動市場人氣。第十二頁，共四十五頁?！拘麻_工面積明顯增加，未來市場還將有大量供貨，市場競爭環(huán)境異常嚴峻】截至2011年11月株洲市商品房新開工面積高達800多萬方，而竣工面積僅為230.42萬方，表明未來市場還將有大批貨量集中上市第十三頁，共四十五頁?！窘鼛啄晔袌鎏幱诠┎粦髴B(tài)勢，但2011年批準預售量遠大于銷售量】2011年株洲市內(nèi)四區(qū)新建商品房批準預售為337.26萬方，而市場銷售量僅為198.20萬方，供大于求，市場存貨達139.06萬方，未來開發(fā)商壓力加大，新一輪的市場調(diào)整在所難免。隨著市場存貨量的增大，明年各開發(fā)商必然會放慢推貨節(jié)奏，加快產(chǎn)品的去化。第十四頁，共四十五頁?！境山粌r保持上漲趨勢，但2011年增幅放緩】08年受金融危機及全國房地產(chǎn)大環(huán)境影響，成交均價略有下降，其余各年均保持快速增長。2009、2010年房地產(chǎn)市場成交火爆，株洲房價上漲達27.09%。2011年株洲房地產(chǎn)市場均價為3638元/㎡，同比上漲10.01%，在國家持續(xù)的宏觀調(diào)控下，房價增速明顯放緩。第十五頁，共四十五頁。小結(jié)：

整體市場呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢，供銷比為1.7，市場存貨至少達139.06萬方，后續(xù)競爭壓力加大；由于調(diào)控政策的累計效應及外圍房地產(chǎn)市場的影響，10月份開始，個別樓盤開始降價，眾多樓盤成交陷入停滯，市場觀望情緒深厚；株洲市場后續(xù)供應量較大，2012全年預計供應量在330萬方左右，再加上139.06萬方市場存量，市場將供過于求，市場競爭將異常激烈。第十六頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)Part3茶陵縣宏觀經(jīng)濟分析第十七頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)2005年-2010年茶陵縣GDP產(chǎn)值情況（億元）全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值81.6億元,增長13.6%，較上年提高了1個百分點。人均生產(chǎn)總值13612元,增長21.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值為22.1億元，增長4.4%，對GDP的貢獻率為8.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值29.1億元，增長22.3%，對GDP的貢獻率為53.9%，其中工業(yè)增加值24億元，增長23.6%，對GDP的貢獻率為47.4%，對經(jīng)濟增長作用顯著。第三產(chǎn)業(yè)增加值為30.4億元，增長12.5%，對GDP的貢獻率為37.7%。全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由上年28.7：32.1：39.2發(fā)展為27.1：35.6：37.3。第十八頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)茶陵縣歷年工業(yè)增長值完成額度（億元）全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)115戶，增長17.3%，實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值18.5億元，增長35%，其中國有工業(yè)增加值0.75億元，增長35%；集體工業(yè)增加值1.6億元，增長29.5%；股份制工業(yè)增加值9.6億元，增長23%；外商及港澳臺商投資企業(yè)增加值0.2億元，增長20.9%。國有及國有控股工業(yè)增加值0.75億元，增長35%。輕、重工業(yè)分別實現(xiàn)工業(yè)增加值4.1億元和14.4億元，分別增長22.8%和41%。規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)利稅2.8億元，增長82.9%第十九頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)茶陵縣歷年固定投資完成額度（億元）固定資產(chǎn)投資較快增長。全年完成固定資產(chǎn)投資49億元，增長54.07%。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資40.33億元，增長51.5%，城鎮(zhèn)以上投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資3600萬元，下降45%；第二產(chǎn)業(yè)投資17.21億元，增長11.36%；第三產(chǎn)業(yè)投資22.76億元，增長116.49%。第二十頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)茶陵縣歷年社會消費品零售總額（億元）消費品市場繁榮穩(wěn)定。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額29.5億元，增長19%。其中縣及以上零售額25.5億元，增長19.1%;縣以下零售額3.9億元，增長18.2%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易零售額26.3億元，增長19%；餐飲業(yè)零售額3.3億元，增長26.9%。限額以上企業(yè)零售銷售旺盛。全縣限額以上貿(mào)易企業(yè)完成銷售額3.7億元，增長76.2%。第二十一頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)近年來茶陵縣人口數(shù)量（萬人） 近年來，隨著茶陵城市化進程加快，茶陵縣人口呈現(xiàn)穩(wěn)步、快速地增長趨勢。人口的快速增長，尤其是城市人口的增長為城市房地產(chǎn)發(fā)展提供了強有力的基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了強有力的市場保障。第二十二頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)2005年-2010年茶陵縣城市居民人均可支配收入（元）全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15650元，增長13.18%。人均消費性支出為9720元，增長4.8%。其中，食品消費支出3515元，上升3.6%；衣著消費支出1204元，增長5.43%；家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出1076元，增長54.02%。全縣城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房總建筑面積82.42平方米，增長3.52%。第二十三頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)小結(jié)：與其它中部縣級小城市相比，茶陵縣可支配收入排名較前；經(jīng)濟水平處于中等水平，未來的城市經(jīng)濟發(fā)展空間很大；消費水平比較高，消費支出大。城市GDP及人均GDP均呈兩位數(shù)的增長速度，經(jīng)濟高效、快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活穩(wěn)步提升等種種數(shù)據(jù)表明，未來茶陵房地產(chǎn)市場發(fā)展仍有較大的空間。第二十四頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)Part4茶陵縣房地產(chǎn)市場整體分析第二十五頁，共四十五頁。

5年來最大的發(fā)展變化，最直觀的就是房屋。在5年的發(fā)展中，茶陵縣房產(chǎn)市場從無到有，從粗放到精細，住房供給從單一的政府和單位分房到引入市場機制，開發(fā)商業(yè)用房，并建立分層次多元化的住房保障體系，人均居住面積大幅增加。住房的變化是該縣改革開放發(fā)展成果與百姓共享的一個縮影?！皹欠扛吡?、街道寬了，環(huán)境美了、城市變大了……”闊別家鄉(xiāng)16載，一直在上海工作的劉從喜近日回到茶陵縣城，看到綠樹掩映下，一幢幢大廈拔地而起，一處處嶄新的住宅區(qū)樓群矗立在青山綠水間，不禁發(fā)出由衷的感嘆。

截至目前，該縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已達10家，外來開發(fā)企業(yè)2家，均具三級開發(fā)資質(zhì)。2010年，全縣房地產(chǎn)開發(fā)項目13個，完成投資6.21億元，比上年增長近50%。該縣已發(fā)展創(chuàng)新國際新城、格蘭春天、頤西家園、阜仙新城、百芳家園等規(guī)模小區(qū)5個。

“十一五”期間，茶陵縣房產(chǎn)管理局連續(xù)兩年榮獲全市“房地產(chǎn)管理先進單位”、全縣“人民滿意”單位等稱號。第二十六頁，共四十五頁?！笆晃濉逼陂g，茶陵縣房地產(chǎn)業(yè)以科學發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，堅持以人為本，突出工作創(chuàng)新，加強制度建設(shè)，強化基礎(chǔ)工作，以優(yōu)化服務(wù)、加強隊伍建設(shè)為出發(fā)點，以保障民生、實現(xiàn)“住有所居”為立足點，以發(fā)展經(jīng)濟為突破點，狠抓政策、措施、責任的落實，完成經(jīng)濟收入1054萬元，代征契稅1802萬元；新建、收購、改造保障性住房4124套，發(fā)放租賃住房補貼1428戶，圓滿完成了縣委、縣政府交辦的各項工作任務(wù)。

2007至2008年，茶陵縣連續(xù)兩年榮獲市政府頒發(fā)的“房地產(chǎn)管理先進單位”榮譽稱號；2009年，被縣人大常委會評為“人民滿意”單位；2010年社會公眾測評位列26名，比上半年前進3名，在城建口系統(tǒng)排名第二，實現(xiàn)了“房產(chǎn)事業(yè)上臺階、房產(chǎn)形象換新貌”的奮斗目標?！静枇攴康禺a(chǎn)業(yè)態(tài)勢如何】第二十七頁，共四十五頁。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有哪些具體計劃

“心光常注近及遠，事業(yè)毋忘后視今?！?011年，是“十二五”的開局之年，更是搶抓機遇，實現(xiàn)房產(chǎn)事業(yè)大飛躍的關(guān)鍵之年，做好新一年工作意義深遠。今年我局的主要奮斗目標是：完成經(jīng)濟收入465萬元；全面竣工幸福廉租住房建設(shè)項目，安排400戶保障對象入??；完成新建下東孟奚廉租住房項目一期工程224套建設(shè)任務(wù)，啟動原農(nóng)產(chǎn)品公司廉租住房項目建設(shè)；改造好四合院和建設(shè)路口直管公房，確保國有資產(chǎn)保值增值；發(fā)放租賃住房補貼1500戶。第二十八頁，共四十五頁。

“小市場”大發(fā)展

數(shù)據(jù)顯示：2010年，該縣房地產(chǎn)開發(fā)項目13個，完成投資6．21億元，比上年增長近50%。完成施工面積44．74萬平方米，完成新開工面積16．6萬平方米，完成竣工面積14．3萬平方米，商品房銷售面積25．68萬平方米，銷售金額44437萬元。已成規(guī)模的小區(qū)包括：創(chuàng)信國際新城、格蘭春天、頤西家園、阜仙新城、佰芳家園等。開發(fā)商品住宅2000余套、23.6萬平方米。

房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)中有升，交易活躍。該縣房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，得益于政府的扶植和引導，得益于主管部門的精心培育，得益于開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)品牌意識。

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洋溢地產(chǎn)

時光回到2005年前，茶陵縣城城區(qū)面積只有7.5平方公里。2006年，該縣引入湖南衡房地產(chǎn)開發(fā)公司，在洣水街開發(fā)了第一個商業(yè)住宅小區(qū)——佰芳嘉園，該小區(qū)占地5000平方米，建筑面積2萬平方米。

此后，株洲創(chuàng)信公司、株洲望云開發(fā)公司等紛紛跟進，目前已有4家開發(fā)公司進入茶陵縣，住宅樓、商業(yè)樓如雨后春筍矗立，縣城區(qū)面積不斷擴大。目前，該縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已達10家。

據(jù)了解，“十一五”期間，該縣房地產(chǎn)業(yè)共完成產(chǎn)業(yè)投入9.63億元，新建各類住宅用房63.53萬平方米，銷售商品房63萬平方米。

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洋溢地產(chǎn)第三十一頁，共四十五頁。

洋溢地產(chǎn)第三十二頁，共四十五頁。小結(jié)：

★得益于長株潭一體化進程茶陵縣未來將快速發(fā)展，隨著長株潭融城加速和醴茶高速、衡茶吉鐵路的建設(shè)，茶陵縣的湘東縣級樞紐地位將得到進一步的提升與鞏固；★茶陵的西移策略是在發(fā)展老城區(qū)的同時開拓新城區(qū)；★住宅均值和成交量一直都處在比較正常的水平，但是空置率偏高；★受大環(huán)境的影響，目前消費者觀望態(tài)度比較堅決。第三十三頁，共四十五頁。Part5區(qū)域樓盤項目簡介第三十四頁，共四十五頁。區(qū)域在售樓盤第三十五頁，共四十五頁。第三十六頁，共四十五頁。第三十七頁，共四十五頁。第三十八頁，共四十五頁。第三十九頁，共四十五頁。小結(jié)：

總體來說，茶陵目前的樓盤體量都不大，項目形態(tài)全部是商住樓，或者住宅與商業(yè)配套開發(fā)。茶陵縣房地產(chǎn)業(yè)正處在初步階段，伴隨著長株潭一體化的進程，政府大力開發(fā)下，茶陵房地產(chǎn)還有很大的開發(fā)空間。第四十頁，共四十五頁。Part6茶陵縣房地產(chǎn)業(yè)前景判斷及分析第四十一頁，共四十五頁。宏觀大勢分析總結(jié)及房地產(chǎn)市場后市預判2011年前三季度GDP增速趨緩，但宏觀經(jīng)濟依然處于良性發(fā)展之中。2012年將延續(xù)2011年宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，同時面臨歐洲主權(quán)債務(wù)危機深度調(diào)整、國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期等因素沖擊，2012年宏觀經(jīng)濟主基調(diào)為保增長，經(jīng)濟發(fā)展或呈現(xiàn)出“前低后穩(wěn)”的態(tài)勢，下半年可能回升。按照預計2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松，調(diào)控政策繼續(xù)加碼的可能性也不大，但地方政府及銀行在具體操作上或有放松的可能。按照地方政府對土地財政需求和中央政府對宏觀經(jīng)濟速度需求的分析，地方政府、宏觀經(jīng)濟難以承受房地產(chǎn)價格深度調(diào)整，不排除2012年第二季度地方政府將使用“暗渡陳倉”的手法放松房地產(chǎn)市場的政策監(jiān)管、銀行為了其自身業(yè)務(wù)發(fā)展而在自主操作上有所放松，如下調(diào)首套房貸款上浮利率的可能。2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策如限購令、一房一價、二套首付提高