重慶土地儲備項目報告

重慶市云陽縣城市規(guī)劃區(qū)域土地儲備項目可研報告目

錄第一部分

概述…………….6第一章

項目概況…………..6一、項目簡介…………..6(一)項目名稱……………6(二)項目范圍……………6(三)項目任務(wù)……………6(四)項目目標(biāo)……………6二、項目背景……………6三、項目可行性研究的依據(jù)……………7四、可行性研究結(jié)論……9五、特殊說明事項………9第二章

雙洞子城市副中心待儲備地塊概況……………..10一、雙洞子城市副中心待儲備地塊位置……………..10(一)雙洞子城市副中心待儲備地塊概況…………….10(二)地形、地質(zhì)狀況………………….10沈(三)儲備英地塊面積的曉地上物概況疤……………隔………..覽10業(yè)(四)礎(chǔ)設(shè)壽施、市政建猜設(shè)條件…溝……………薯………….饒10福第三章

繳土地儲備流半程…………博……………功……………桂..10蔬第四章

番區(qū)域條件旨……………例……………拌……………趕….11神一、區(qū)域基鄰本情況……愚……………社……………蝦……..1根1宜二、區(qū)域自秘然環(huán)境……忙……………狗……………爬……..1屯2美三、區(qū)域經(jīng)路濟條件與社奮會條件……鄭……………效……….1祥2劍四、區(qū)域基沉礎(chǔ)設(shè)施及交賭通條件……嗓……………逗……….1傳3著第二部分

余規(guī)劃與市糠場…………癥……………蕩……………竹….14搏第五章

亡規(guī)劃分析…趕……………藝……………訴……………妥….17蠻一、城市定副位…………斷……………虛……………離……….1鐮7廁二、城市規(guī)奏劃分析……腎……………?！怼?1掏7極三、待儲備衛(wèi)地塊規(guī)劃條絮件…………某……………把……….1盾7箏四、規(guī)劃分袋析結(jié)論……雄……………宅……………椅……….1術(shù)9拔第六章

酸市場分析…堂……………奶……………仆……………縫….19麗一、房地產(chǎn)虜市場總體態(tài)誘勢…………拿……………冊……….2忽0廉二、土地市絲場分析……勾……………腰……………學(xué)……….2禽2仇三、競爭分骨析…………證……………飛……………喉……….2六2勞1．待儲備侮地塊競爭分輩析…………冷……………該…………2步3漲2．項目S湖WOT分析毀……………顆……………歡……………朗.23杰第三部分

稿成本收益匠與財務(wù)分析星……………激……………犁….24暈第七章

藝成本分析…壞……………睬……………影……………敏….24模一、征地拆竟遷成本……補……………讀……………習(xí)……….2礦4侮(一)土地磚征用成本…本……………姻……………秘……………景25帆(二)房矮屋拆遷及安底置成本……監(jiān)……………曉……………手.26奪

(三構(gòu))基礎(chǔ)設(shè)施李補償費……真……………歉……………青………27剃(四)相關(guān)熱稅費………理……………竄……………遭……………話29品二、土地整挪治成本…驗……………夜……………歷………….眾30搶三、其他成禾本………上……………牽……………刮…………3泰1呢(一)不可冊預(yù)見費……鏡……………疫……………旅……………閃31禾(二)經(jīng)營塑管理費用…盤……………厲……………拐……………粗31儲(三)財務(wù)跳費用……煉……………域……………記……………叉.32紹第八章

溪收益分析…云……………手……………幼……………軋….33蝕一、假設(shè)開焰發(fā)法預(yù)估出糾讓地價……則……………忠…………3汁3營二、市場比壓較法預(yù)估出嶺讓地價……絮……………紗…………3推3秀三、待儲備演地塊出讓價思格估算結(jié)果循……………擋…………3筍4枕四、土地開悅發(fā)成本回收忍…………西……………拼………….查34劈第九章

鮮財務(wù)分析…益……………香……………水……………遺….35族一、資金平鄙衡分析……叫……………添……………舊………..產(chǎn)35哥二、現(xiàn)金流升量分析…壘……………鑰……………躬………….違35駐三、不確定誓性分析…蹈……………邀……………流………….步35胡(一)成本蠶的不確定性棒…………齊……………斃……………嚷.35噴1、政策變拔動造成的不筐確定性……襲……………晶…………忌35火2、雙方協(xié)羊商的不確定跟性…………往……………水………….王35表(二)收益肝不確定性…由……………載……………剃……………槽35大1、出讓價撲格的不確定竊性…………淚……………源………….超36茅2、規(guī)劃的燒不確定……隊……………圾……………稅………….呢36北3、財務(wù)費椅用的不確定沒性…………狡……………盲………….悲36才第四部分

濃結(jié)論…菊……………附……………底……………手…..37命第十章

水項目結(jié)論…蜘……………是……………羅……………戒….37被第十一章

亡建議……楚……………拌……………慕……………榆….37隱圖表目乏錄脹表1

稼云陽縣城總劇體規(guī)劃（2敘005—2草020）用檢地平衡表…豬…….17香表2

婆

城市總體容規(guī)劃用地匯突總表………棍……………另………….介18林表3

爐待儲備地塊巖用地平衡表軋…………及……………鄙………..父19廊表4

異云陽土地出剪讓交易情況期……………型……………澆……….2晨3轟表5

云待儲備地塊旱征用整治成謠本估算結(jié)果膚……………膜……….2千5偽表6

笑待儲備地塊換地上房屋面豐積估算……跑……………撒……….2雨7雹表7

季待儲備地塊戀地上基礎(chǔ)設(shè)偵施情況及補金償費用……據(jù)……….2凍8五表8

屈假設(shè)開發(fā)法競估算土地出附讓價格……漂……………魂……..3蕩3見表9

消云陽縣20堪00—20膀05年土地獵出讓情況門……………伙…..34常表10

曲待儲備地塊船可能出讓價建格估算結(jié)果票……………盲……..3傳4限表11

創(chuàng)資金平衡分確析………惠……………憶……………壞……….3僚5姻表12

概現(xiàn)金流量表猴……………訓(xùn)……………券……………戶……..3謙6惱重慶市水利按投資（集團舊）公司劉云陽縣土地拍儲備項目可曉行性研究報黨告甘第一部分

敲概述剩第一章

們項目概況亞一、項目簡篇介沈1、項目名寺稱舟

重聲慶市云陽縣撇土地儲備項醋目可行性研堆究疲2、項目范送圍尖云陽縣待儲瓣備地塊共計養(yǎng)1520畝魯，位于雙洞圾子城市副中釋心，是小江伏片區(qū)內(nèi)上青槽龍咀山梁綠且脈和紗帽山嘩梁綠脈之間硬的區(qū)域，是慢集商貿(mào)、行番政、文化為擇一體的城市踩副中心。規(guī)擔(dān)劃城市建設(shè)黨用地規(guī)模1財.42平方塌公里，人口庭規(guī)模3.0鋸萬人。默3、項目任僻務(wù)副

完晃成上述土地陣的征地、拆某遷、整理，版達(dá)到“六通架一平”，并努完成其中經(jīng)僅營性用地的猴出讓。掛4、項目目尤標(biāo)粗

通蹄過土地儲備蓬、出讓實現(xiàn)得增值收益，壟彌補云陽縣漸梅峰水利工王程的資金缺艷口。輸二、項目背妥景蜜

重促慶市水利投訂資媽于瀉2003年擔(dān)11月28緞日扮經(jīng)重慶市政近府批準(zhǔn)掛牌廢成立，是市濤人民政府出它資的國有獨檢資公司，市單政府授權(quán)市豐水利局為公諸司國有資產(chǎn)閃出資人代表惹。帥2004年成7月22日肢，市政府批資準(zhǔn)市水利投茫資代更名為市水枕利投資（集般團）有限公置司（以下簡株稱“水投集綿團”）。主究要職責(zé)是：運履行大中型歷水利工程國突有資產(chǎn)出資釀人職責(zé)，承倆擔(dān)新建大中剃型水利工程剖、供排水工刻程及中小水廚電站的建設(shè)臣經(jīng)營任務(wù)；養(yǎng)實施水資源構(gòu)的統(tǒng)一開發(fā)仆和經(jīng)營管理瓶，推進(jìn)水務(wù)多一體化。質(zhì)玻2004年殼12月1日叢，在重慶市勉政府“關(guān)于衡解決重慶市診水利投資（勺集團）有限鳳公司發(fā)展問肢題”的專題櫻會議上，賦育予水投集團諷在項目所在兄區(qū)縣（自治潔縣、市）開部展土地儲備蒸的職能，其兔土地儲備收匆益全額返還艱市水投集團灰，用于彌補籠水利工程建虹設(shè)資金不足拳。除

2單005年，勢根據(jù)重慶市杰人民政府《片關(guān)于重點水居利工程土地隙儲備有關(guān)問辮題的批復(fù)》業(yè)（渝府[2譽005]7刻0號）文件余精神，重慶磚市水投集團余土地儲備整賴治約（以下簡稱班“土地儲備哲整治公司”文）正式掛牌宣成立。土地胳儲備整治公盞司屬于市水屑利投資（集唐團）有限公巖司全資二級寬法人，注冊粗資金200聾00萬元，霉主要負(fù)責(zé)組中織實施市水成利投資（集壩團）有限公驕司（含全資康、控股子公語司）土地儲太備整治項目稅。倘

為攏彌補重慶市攝水投集團控膝股子公司云踩陽水利水電楊實業(yè)開發(fā)有傲限公司在建證的云陽縣梅猶峰水利工程況建設(shè)存在的華資金缺口，鉗經(jīng)過反復(fù)踏稅勘比選，擬禁儲備土地1爺520畝位險于雙洞子城罪市副中心小泥江片區(qū)內(nèi)上艙青龍咀山梁稈綠脈和紗帽勒山梁綠脈之領(lǐng)間的區(qū)域。壇云陽縣政府雪已同意由重還慶市水投集風(fēng)團土地儲備飾整治有限公妹司作為控制尾性儲備用地浪。岔三、項目可表行性研究的云依據(jù)堅（一）

嘴

法尸律法規(guī)熟1、《中華將人民共和國閉城市規(guī)劃法般》恐2、《中華章人民共和國訂文物保護法自》訊3、《中華被人民共和國庫土地管理法匹》類4、《中華劉人民共和國帳環(huán)境保護法啟》乘5、重慶市口征在補償安受置辦法（重島慶市人民政步府令第55第號）

殿

6夜、重慶市人味民政府《關(guān)六于調(diào)整征地襪補償安置標(biāo)讓準(zhǔn)做好征地痰補償安置工登作的通知（條渝府發(fā)[2斥005]6伏7號）怠7、重慶市搞財政局、重快慶市國土房瞎管局轉(zhuǎn)發(fā)《惠財政部、國第土資部關(guān)于濟調(diào)整新增建護設(shè)用地土地籍有償使用費資征收等別的社通知》（渝捧財建[20語03]28紡號尤8、重慶眠市國有土地順儲備整治財挎務(wù)管理暫行未辦法唇（二）地方粗政策嘉云陽縣人民脂政府印發(fā)《份云陽縣征地責(zé)補償安置實菊施辦法》的居通知（云陽元府發(fā)[20之05]97楊號）龜（三）土地蠅儲備相關(guān)文籃件懷

1絮、重慶市人鳳民政府《關(guān)時于重點水利東工程土地儲克備有關(guān)問題促的批復(fù)》（躍渝府[20澡05]70歡號）責(zé)

2浮、云陽縣人拌民政府

蕩

重殺慶市水利投袍資（集團）闊關(guān)完于用土地儲誠備籌集云陽幅縣梅峰水利買工程建設(shè)資猾本金的協(xié)議浩3、《城市叉規(guī)劃編制辦互法》、《城智市規(guī)劃編制鏈辦法實施細(xì)障則》、《城以市用地分類排與規(guī)劃建設(shè)增用地標(biāo)準(zhǔn)》愚等技術(shù)規(guī)范浸、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)剃及部門規(guī)章舊；逼（四）重慶差市云陽縣城坐總體規(guī)劃（蜜2005—昌2023年撿）倡（五）重慶懲市云陽縣土守地利用總體縮規(guī)劃（20添05—20基20年）箭（六）征地茄、拆遷、估藝價等行業(yè)標(biāo)飯準(zhǔn)譽（七）重慶催云陽水利水筍電實業(yè)開發(fā)桌提閣供的其他資淋料鞭（八）《重繞慶市市域城亞鎮(zhèn)體系規(guī)劃昌(2003遍—2023慶)》；琴（九）《云椒陽縣城鎮(zhèn)體創(chuàng)系規(guī)劃（2已005—2哪020）》賽；事（十）《重百慶市規(guī)劃局捉關(guān)于加強區(qū)熟縣城市總體惱規(guī)劃修編工膊作的意見》濫（渝規(guī)郊字悉[2004盼]17號）移；書（十一）《騾重慶市云陽脖縣土地利用燙總體規(guī)劃（陶1997—財2023）游》；鳥（十二）《齊重慶市云陽展縣土地開發(fā)款整理規(guī)劃（炒2001—貫2023）弟》；旨（十三）《要云陽縣全面喘建設(shè)小康社桶會發(fā)展規(guī)劃花綱要（20底03—20撇20）》；醫(yī)（十四）《蒙重慶市港口綱岸線利用規(guī)獨劃（200滋5—202燒0）》插（十五）《青重慶市云陽煙縣交通發(fā)展引規(guī)劃（20顧05—20褲20）》盜（十六）《貓重慶市云陽肅縣新城總體耀規(guī)劃修編（佛城市總體規(guī)粱劃階段）用故地地質(zhì)災(zāi)害汁調(diào)查評價報上告（200溉4年）》。般（十七）實良地勘查獲取僅的資料及搜魔集的市場資所料洞四、可行性贏研究結(jié)論氣

經(jīng)鋪測算，雙洞織子城市副中勢心小江片區(qū)翠內(nèi)上青龍咀銹山梁綠脈和瓜紗帽山梁綠棗脈之間的區(qū)溪域地塊的土巷地征用整治寄成本為30迫.56萬元菌,共需征用拋整治成本4晚6453.礙48萬元,頃可獲得綜合華效益143房46.52池萬元,利潤會率23.6陵0%增值的插能力,可用含于開展儲備驢征用整治。摘五、特殊說挺明事項宏

本培可行性研究儲根據(jù)地塊周冤邊環(huán)境狀況犯，按照當(dāng)前冠時點的社會舍政治經(jīng)濟情混況作出，對予于未來發(fā)生搏不可預(yù)見的敵社會重大變盞動，本報告返所得結(jié)論可狠能會產(chǎn)生誤標(biāo)差。滋

待繁儲備地塊均辱未進(jìn)行勘查妄定界工作，濁確切的土地櫻面積及土地塵紅線范圍未誦確定，將對愛本可行性研典究產(chǎn)生一定升影響。待儲羽備地塊的最懷終投資成本凈以勘界結(jié)果嬌為準(zhǔn)。卵

本弱報告的結(jié)論賭是依據(jù)云陽殿縣縣情及有侍關(guān)資料進(jìn)行狼測算進(jìn)行測胳算獲得的。圖本報告僅供甩中介機構(gòu)作君為項目論證申參考，不得煙用于其他用稿途。其他單條位或個人未鴿經(jīng)許可，不戀得引用報告膝中的內(nèi)容?？蛔虖?/p>

第二章日

雙洞子堤城市副中心浙待儲備地塊扣概況痛一、待儲備姨地塊位置屠待儲備地塊省位于云陽新劇縣城擬建高且速公路入城筍干道和沿彭擴溪河岸的濱僻江路段。耽二、地形、語地質(zhì)狀況尋

北務(wù)高南低，坡啞度約15,涼不易于平整悉,地質(zhì)狀襖況良好。防縮震級別為6厚。腳三、待儲備泡地塊面積和游地上物概況以

待估儲備地塊面床積為152枕0畝。無詳競規(guī)。屬農(nóng)村禿集體土地。喉四、基礎(chǔ)設(shè)拋施、市政建演設(shè)條件辣在小江片區(qū)評的雙洞子組個團中結(jié)合中府央綠化公園夠，兩側(cè)應(yīng)主象要集中布置或金融保險、招貿(mào)易咨詢等蠻用地，形成照縣級商服、伐文化中心區(qū)械，集中布置已圖書館、科排技館、會展踏中心、影劇培院、文化宮有，布置35償0床醫(yī)院一拖座，新建3喊0班小學(xué)1薦所。拍捏痛顫

第三于章

土拍地儲備流程惠

為上彌補重慶市尖水投集團控贊股子公司云漁陽水利水電鵲實業(yè)開發(fā)有劣限公司在建亭的云陽縣梅葬峰水利工程為建設(shè)存在的黑資金缺口,濱經(jīng)過反復(fù)踏漢勘比選,擬陷儲備土地中收1520畝央土地增值部杰分解決梅峰愛水利工程建由設(shè)資金缺口盡。云陽縣政奇府已同意提朵供云陽縣境敗內(nèi)共152給0畝土地交腥由重慶市水?dāng)r投集團土地遇儲備整治有樸限公司作為碗控制性儲備鍬用地。儲備膊土地經(jīng)整治朗后，交由云炸陽縣人民政屋府委托的土蠢地交易中心責(zé)按有關(guān)規(guī)定始實行“招、瑞拍、掛”出聽讓，出讓收師入在扣除土慶地整治公司誠的整治成本亭后，其收益瞎全額返還水破利投資集團饞作為梅峰水徒利工程的建袖設(shè)資本金。機土地儲備相清關(guān)稅費除上濃繳中央財政灑和中央規(guī)定乘不得減免的循部分外，其槍余部分免繳棚。租蚊撐宏第四章

廈區(qū)域條件于一、區(qū)域基歇本情況傻

云踐陽縣位于重砌慶市東部，圾三峽工程庫遺區(qū)腹心地帶任。東領(lǐng)奉節(jié)拾縣，南連湖駛北省利川市砌，西界重慶摟市萬州區(qū)，顏北接開縣、鎖巫溪縣。地鑄理座標(biāo)介于陽東經(jīng)108違°24′3欲2"—10木9°14′奪51"，北慎緯30°3勇5′6"—膚31°26固′36"之衫間，南北長聚99.5公莫里,東西寬漫70.2公鞠里,幅員面肯積3649同平方公里。照長江由西向蓬東橫空而過爹，境內(nèi)流程墊68.1公拉里。新縣城母順江而下至奇宜昌市28怨8公里（距健三峽大壩2孔60公里）懶，順江而上厲西至重慶市態(tài)區(qū)337公唇里（距萬州巨區(qū)水路23旗公里、陸路譯41公里）零。月

云還陽縣共轄4壩1個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鍬827個行省政村、42倡個城鎮(zhèn)居民巷委員會、1柄1170個邪農(nóng)業(yè)合作社腔、350個障居民小組。移2006年潑末總?cè)丝?叨29萬人，寬其中：農(nóng)業(yè)疲人口109姿萬人，占9需1.03%匠；非農(nóng)業(yè)人廈口20萬人柴,占8.9蠟7%,人口旦密度平均每彎平方公里3靠42人。民杠族以漢族為租主，少數(shù)民井族有回、彝袋、苗、壯、鮮滿、蒙古、己侗、土家、差高山、朝鮮耍、藏、布依腳、白、哈尼四、傣族、共諸3500余棗人，占0.要28%。伸二、區(qū)域自君然環(huán)境揉云陽地處川膊東平行嶺谷住區(qū)，地形近添似以東南西邀北為頂點的助菱形。云陽次地表由南北鍛向中間傾斜梨，最高點為陡海撥180料9米，最低率95米；全甚縣地形起伏逆大，山高坡譯陡，丘陵少歇，平壩更少富，可概括為層“七山一水岡二分田”?？冊脐枌贃|南蹦中亞熱帶濕起潤氣候區(qū)，傭季風(fēng)明顯，輩具有春早不軍穩(wěn)定，夏熱值多伏旱，秋惕涼多綿綿雨青，冬暖少日干照，主體氣丈候明顯等特雀點。年平均慢氣溫18.糊4°C，最案低氣候-4能.0°C,迷最高氣候4跳1.7°C叮。年平均日膜照1484是.8小時，材年平均降雨傷量1100撒.1毫米，失無霜期30盟0天以上，妄適宜多種農(nóng)掠作物生長。擦三、區(qū)域經(jīng)俊濟條件與社踏會條件重

“姥十五”期間突，地區(qū)生產(chǎn)始總值年均增士長10.9嫂%，200薪5年全縣G騾DP達(dá)到4帖3.3億元菌，比200卵0年接近翻獸一番，人均途GDP達(dá)到盛4285元伶。固定資產(chǎn)鬼投資123斬億元，相當(dāng)鎖于“九五”躍的3倍，年敢均增長24枕%，高出計鴿劃11.4耕個百分點。滲全口徑財政所收入達(dá)到2刃.23億元環(huán)，年均增長蠻12.99賊%，比預(yù)期惑目標(biāo)高3.丹99個百分每點。農(nóng)民人內(nèi)均純收入2噴223元，苗年均增長8總.3%。三揮次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效比由200膽0年42.夸3:33.東7:24.快0調(diào)整到2豈005年的良31.1:嚴(yán)33.3:址35.6。因社會消費品嚴(yán)零售總額達(dá)士到18.2堅億元，年均脂增長12.珍2%，比計嘗劃高0.9合個百分點。僑城鎮(zhèn)登記失裝業(yè)率控制在田4.8%以燥內(nèi)。城鎮(zhèn)化去率達(dá)到26脈.78%。避年均人口自公然增長率為楊4.81‰急。扯四、區(qū)域基在礎(chǔ)設(shè)施及交恭通條件槐

在汽農(nóng)村，落實柴最嚴(yán)格的耕列地保護政策尾，實施耕地建占補平衡，涉開發(fā)整理土鐮地7277歉.2畝。完稼成咸池中型賞水庫一期工纏程，二期工貸程。梅峰水棕利工程、小嘆江大灌區(qū)項碰目、小水電須代燃料項目詢、農(nóng)村小水科電脫貧解困徒工程和新縣嬸城堤防工程克的前期工作個基本完成。馳“十五”水橡電農(nóng)村電氣衛(wèi)化縣建設(shè)順牽利通過達(dá)標(biāo)搬驗收。興建窄人飲工程2屈580處，忠建成和改造避場鎮(zhèn)供水站良54座，解企決11.4貍?cè)f人的飲水坐困難，新建撒沼氣池21宏70口。去輔年農(nóng)田水利妹和農(nóng)村基礎(chǔ)坦設(shè)施建設(shè)獲槽全市一等獎陜，評為全國豬農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化咽示范區(qū)建設(shè)濕先進(jìn)單位。權(quán)農(nóng)網(wǎng)改造完慕成投資1.名61億元，漿249個村褲全面完成村肢網(wǎng)改造。粘

城盯鎮(zhèn)體系框架度基本形成，不城鎮(zhèn)建成區(qū)念面積達(dá)到2板1.87平趁方公里,比新九五”末增嘆長100.飽6%,新增伴房屋面積3棉97.7萬非平方米,是制九五”期間盤的2倍。城鉛鎮(zhèn)就業(yè)人員筒達(dá)到7.1符萬人,比九介五”末增加歡2.6萬人冤。新縣城“鋼五篇大文章郊”的建設(shè)及安“三大工程貧”的實施，屑提升了城市強品位，城市決創(chuàng)新工作卓歸有成效，新惠縣城順利通序過“中國優(yōu)遮秀旅游城區(qū)梅”、“市級軍衛(wèi)生縣城”異和“市級山偷水園林城市飯”驗收。小鑼城鎮(zhèn)建設(shè)連奴續(xù)兩年獲重某慶市一等獎坦。城鎮(zhèn)經(jīng)濟融明顯增強，視加工制造、不商貿(mào)流通、蘇服務(wù)業(yè)等二愉、三產(chǎn)業(yè)不瀉斷壯大。婆

云喬陽交通四通屑八達(dá)，運輸易方便快捷。溝長江自西向脈東橫穿而過性，現(xiàn)有各類關(guān)港口、碼頭聾100多處傻，沿江各大諒航運公司船墻舶均在云陽窩港停泊運營善。全縣通車躁里程148袖0公里。渝扒馬路沿長江廟北穿過云陽炎境內(nèi)，至開對縣二級路今阿年貫通，至饅湖北利川二脂級路，蘭杭仁高速公路云故陽段已開工商建設(shè)。新縣也城距萬州五它橋機場、萬度州火車站4齒8公里，僅叉40分鐘車鋼程。云陽長踩江公路大橋喂竣工。葵

交舌通建設(shè)突飛薪猛進(jìn)。深入快推進(jìn)交通建搬設(shè)決策、決楊戰(zhàn)、決勝“仿三大年”，窗著力實施“賺125”彈工程，交通程建設(shè)總投資班31億元，望相當(dāng)于建國如以來至20嫁00年投資游總和的10嘉倍。云陽長御江大橋搶在廢三峽水庫二層期蓄水前完熱成橋墩工程繩，節(jié)約建設(shè)烈資金700客0萬元，2擴005年“掙9.28”蓮如期通車。嚴(yán)新建特大橋螞梁11座，徑完成云堰路逝、長高路南喚北兩個循壞爽圈路基工程隔。相繼完成輸渝巫路江口幫至沙沱段改并造、云利路顯、渝巫路江牧口至農(nóng)壩段句相繼開口。革全縣二級公膽路由83公菊里增加到1莖67公里，酒在建113西.5公里。傍硬化公路由兇65公里增靠加到301嘉公里，縣鄉(xiāng)呆公路油化硬肆化率達(dá)到3靠1%。新修繁標(biāo)準(zhǔn)四級公豪路456公浙里，90%唇以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公遷路達(dá)四級標(biāo)綠準(zhǔn)，95.志8%的村通若公路。新建租二級車站1到個，三級車借站4個，完儀成港口碼頭厚復(fù)建11處桶。交通工作盈連續(xù)五年獲呀重慶市考核碗一等獎。細(xì)概言國第二部分

沉規(guī)劃與市叫場粗必巾使

第五章殃

規(guī)劃分餡析饅一、城市定鮮位寸云陽縣城遠(yuǎn)漲期采用“一邪城四區(qū)”組垮團式城市總鞋體布局結(jié)構(gòu)改。四區(qū)指長濟江片區(qū)、小旨江片區(qū)、人棋和片區(qū)和盤扣石片區(qū)。長讀江片區(qū)位于掌龍脊山脈以沿南，以現(xiàn)狀柱建成區(qū)為主耕體，并向薛喬家溝和張家贊灣延伸，形尼成以居住、航行政、商貿(mào)徒金融、文化脫娛樂為主體驅(qū)的城市綜合濟區(qū)，包括現(xiàn)亡狀中心區(qū)、墻張家壩組團攀、薛家溝組衛(wèi)團、張家灣常組團、復(fù)興壘場組團。規(guī)圖劃城市建設(shè)麻用地規(guī)模8沖.92平方爐公里，人口分規(guī)模14.客0萬人。小化江片區(qū)位于久彭溪河?xùn)|岸牲、龍脊山脈糕西北，是以封居住、商業(yè)埋、文化、旅溫游服務(wù)等為唇主的新型城態(tài)市綜合區(qū)，巧包括松樹包癥組團、烏雞標(biāo)洞溝組團、集苦竹溪組團紫、雙洞子組百團、紫金溝議組團和干灣誼包組團。規(guī)總劃城市建設(shè)頃用地規(guī)模7駱.09平方誘公里，人口戚規(guī)模12.帆0萬人。拉

云陽新竄縣城定位為范云陽縣的政路治、經(jīng)濟、酷科技、文化交中心，三峽判旅游服務(wù)基鍛地之一，發(fā)旦展商貿(mào)、食卸品加工、輕哥工、港口運扒輸業(yè)為主的儉山水園林旅紙游城市。規(guī)秤劃近期至2正010年，撐縣城城鎮(zhèn)人悄口規(guī)模15映萬人；中期獲至2023楊年，縣城城負(fù)鎮(zhèn)人口規(guī)模條20萬人；描遠(yuǎn)期至20拒20年，縣阻城城鎮(zhèn)人口蜂規(guī)模30萬盟人；200省4年，城市反建設(shè)用地8笨.5平方公會里。規(guī)劃近貧期至201株0年，城市敵建設(shè)用地1狡3.0平方犧公里；規(guī)劃病中期至20兄15年，城界市建設(shè)用地擺16.5平餃方公里；規(guī)輸劃遠(yuǎn)期至2筐020年，撤城市建設(shè)用它地規(guī)模23冶.29平方毯公里。20文20年30脖萬人，用地歪28平方公蜓里。圍繞新丘城，大江、哲大橋、大道清、大公園凸熔現(xiàn)，成為渝虎東城市群中熊的重要城市彎。裳

二宅、城市規(guī)劃伍分析沖

云凡陽是一個地畜處偏遠(yuǎn)的移采民新城，以蔬云陽新縣城抽為中心，構(gòu)各建極核發(fā)展帝模式，加強所與重慶直轄駐市及周邊縣剩區(qū)、省份的爛聯(lián)系，加快捆自身發(fā)展，院以新縣城為狐中心的城鄉(xiāng)東商貿(mào)流通網(wǎng)嫂絡(luò)初步形成終。積極發(fā)展轉(zhuǎn)旅游業(yè)，充杯分挖掘全縣肺旅游資源，聾著力構(gòu)筑“翅一心兩翼”祖旅游開發(fā)格膝局，接待游芽客250萬蓮人次，張飛拔廟成功搬遷央，尾2003年漠7月19日冠正式開館，蘿被評定為國降家AAAA土級景區(qū)，成條功申報龍缸這國家級地質(zhì)梳公園。巧借恰地災(zāi)治理的坐機遇，將不醬可用地的江邀岸變成了美饅麗如畫、游劉人如織的濱禿江公園，建房成了云陽的叼一張名片。光

新絕縣城“五篇磁大文章”的牽建設(shè)及“三癢大工程”的傷實施，提升填了城市品位甚，城市創(chuàng)建鍵工作卓有成約效，新縣城嫂順利通過“它中國優(yōu)秀旅酸游城區(qū)”、怠“市級衛(wèi)生破縣城”和“杠市級山水園栗林城市”驗唯收。小城鎮(zhèn)繭建設(shè)連續(xù)兩藍(lán)年獲重慶市刺一等獎。城睛鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯龍增強，加工藝制造、商貿(mào)蜜流通、服務(wù)確業(yè)等二、三污產(chǎn)業(yè)不斷壯適大。軌

根辰據(jù)云陽縣城幟總體規(guī)劃，歡不可用于出藝讓的公益性秘質(zhì)用地（道咐路廣場用地泊、市政設(shè)施副用地、綠地略）在城市總勺建設(shè)用地面短積中所占比雹例為23.框6%；兼具電公益和經(jīng)營脫性質(zhì)的用地狡（行政辦公寧用地、體育畏用地、醫(yī)療斗衛(wèi)生用地、藝教育科研用疼地）在城市脖總建設(shè)用地芝面積中所占項比例為7.洽33%,此謠類用地雖不閘可經(jīng)營性出筍讓，但是可鮮以通過劃撥嶼或協(xié)議出讓謙等方式回收包土地開發(fā)成帥本。居住用梨地、商業(yè)金技融業(yè)用地合瘡文化娛樂用士地可用于經(jīng)禽營性出讓，牲本報告中將結(jié)按照總體規(guī)嶼劃中這三類痰用地之間的閥比例關(guān)系估恭算待儲備地溜塊中可用于真經(jīng)營性出讓系的各類型土伸地面積。前表1

云狼陽縣城總體插規(guī)劃（20倦05—20餓20）用地田平衡表因序號勾用地代號決用地性質(zhì)疊面積(萬m需2)前占城市建設(shè)濁用地(%)抖人均(m2汁/人)識

慘現(xiàn)狀泄規(guī)劃韻現(xiàn)狀墓規(guī)劃首現(xiàn)狀靈規(guī)劃幕

勉1蘋R茅居住用地截268.3幣2嫂597.6旁9槳31.53登25.66阿22.36愉19.92蓋

益2橋C會公共設(shè)施用淹地茶189.3妙5競328.8蚊6匆22.24施14.12皂15.78珠10.97底

逃其中弱C1額行政辦公用玉地劫31.27輔41.86飄3.67蓮1.80蘇2.61棵1.40種C2冊商業(yè)金融用監(jiān)地豆45.29直139.5泡5沙5.32隊5.99嚴(yán)3.77掘4.65幟C3崇文化娛樂用哲地千2.27否24.18配0.27沾1.04穩(wěn)0.19浪0.81綿C4扒體育設(shè)施用螺地提8.42瓶10.71法0.99燕0.46棉0.70讀0.36臭C5舅醫(yī)療衛(wèi)生用哭地件13.86宜18.46蜓1.63吩0.79載1.16進(jìn)0.62攻C6綱教育科研用設(shè)地稍81.88磚94.10岡9.62跟4.04瓦6.82裹3.13黎3訂M餡工業(yè)用地座95.53廳416.6證1蠅11.23鴉17.89晶7.96降13.89善

繭4普W掛倉儲用地說0.34倍56.46玻0.04途2.42喝0.03買1.88伍

嘉5蛋T金對外交通用調(diào)地講26.91毫32.09壟3.16飄1.38美2.24比1.07腹

租6冒S豬道路廣場用勺地藏160.6腐8蓄426.2純4醫(yī)18.88鞋18.29臘13.39大粗14.21屠

腫7謊U宅市政公用設(shè)騎施用地五14.98泡23.68卡1.76普1.02擱1.25欠0.79詞

幻8亂G半綠地良94.13餅446.0熱2龜11.06京19.15漂7.84慨14.87昆

姐其中傍G1據(jù)公園綠地繭75.93賽199.5攏1摩8.92遠(yuǎn)8.57障6.33辣6.65魄G2艦防護綠地黑18.20桃246.5衡1綿2.14侮10.58躬1.52筋8.22植9輔D稻特殊用地駛0.73督1.71獵0.08紀(jì)0.07蠶0.06寬0.06紹

麻合

計喉城市建設(shè)用駕地巨850.9歌7熊2329.幸36泉100損100白70.89匠77.65榆

歪表2

分

城市細(xì)總體規(guī)劃用墓地匯總表耗序號尖類別名稱頁面積(萬m羅2)現(xiàn)占城市總體靈規(guī)劃用地比膠例(%)覆1援城市總體規(guī)寇劃用地執(zhí)25600搜.00認(rèn)100浴2腫城市建設(shè)用皆地偏2329.牌36遼9.10側(cè)3斯水域和其他妨用地須23270負(fù).64場90.90啄其摟

浙

涼

伶

鍛

灑中捧水域達(dá)3098.釀04堡12.10甘耕地冬

40盜06.13掩

課

嗚

1障5.65黎園地理

20涌06.21賀

藍(lán)

貨

7蒙.84授林地緒

13凝062.0摸8勤

懂

雁

5勇1.02川牧草地叛

66蜘0.12隔

牲

叔

2諸.58挺村鎮(zhèn)建設(shè)用連地亮

43成8.06臭

申

攏

1遞.71告三、待儲備噴地塊規(guī)劃條草件袋

（一己）待儲備地很塊最佳利用擴分析形

待材儲備地塊位城于新縣城規(guī)渴劃區(qū)，是云宋陽新縣城建戒成區(qū)下一步西發(fā)展的必然過選擇，非常輩適宜住宅開看發(fā)。狹（二）待儲勞備地塊規(guī)劃片情況控

根報據(jù)城市用地渾規(guī)劃，總面羽積2130傍畝，擬儲備坦地塊中不可刻用于經(jīng)營性取出讓的土地逼面積（道路賣廣場、市政盟公用設(shè)施、巾綠化用地）訓(xùn)為213畝埋，可以通過鏟劃撥或協(xié)議忍方式回收土黨地開發(fā)成本擺的土地面積判（行政辦公括、醫(yī)療衛(wèi)生誓、體育、教綁育科研用地妻）147畝釋，高投司儲豈備200畝殼，鹽廠儲備她50畝?？芍糜糜诮?jīng)營性茅出讓的居住擺用地、商業(yè)詳服務(wù)和文化譜娛樂用地共俗計1520缸畝，占總面斑積的71.兩40%。謀努造表3

乳傷待儲備地只塊用地平衡妄表紀(jì)用地名稱鞏規(guī)劃病面積（畝）拒占總用地（乎%）粥1．可用于擠經(jīng)營性出讓絮的土地劑1520叼71.40紫%厲

居住挽用地孩999呢46.92釀%絮

商業(yè)頃服務(wù)用地?fù)?93爭23.16脖%攏

文化核娛樂設(shè)施用金地安28皮1.32%盤2．可回收兩土地開發(fā)成誠本的土地藍(lán)147戒9.67%喚

消防殲用地克5.00握0.33%酸

公交癥用地梅15.00屠0.99%絕

教育久科研用地業(yè)127朽8.35%慕3．不可用徹于經(jīng)營性出睡讓的土地掘463．0揉0散30.46差%喉

高投爺司儲備用地讓200挖13.16旺%渾

鹽廠腔儲備拖50慎3.29%運

不可艱用于經(jīng)營性冬出讓用地鞏213桐14.01恢%融4．待儲備粥地塊總面積裕2130葛100膠

根汗據(jù)云陽縣城蜘總體規(guī)劃，雁待儲備地塊總規(guī)劃條件與飲發(fā)展方向為縮居住用地。肺符合最佳利糖用的要求。嫌目前尚無詳唇細(xì)規(guī)劃。閣四、規(guī)劃分買析結(jié)論功

待帥儲備地塊規(guī)扔劃均為居住秒用地，符合金最佳利用用農(nóng)途。螞第六章

大市場分析炎一、房地產(chǎn)鑼開發(fā)情況扣（一）房地弟產(chǎn)市場總體增態(tài)勢累

云協(xié)陽新城為移爬民城，云陽瓜新城的城市上總體布局為皮“一城四區(qū)傭”，已成長鍛江片區(qū)僅剩科下濱江花園虛200畝左莖右。目前房鹽地產(chǎn)處于賣留方市場。據(jù)夜調(diào)查，開辟造高端市場空喂間潛力大。獨為此，我們廢進(jìn)行了“云鉤陽縣住房消支費狀況研究她”的市場調(diào)澡研活動，總閃體住房消費蠟者的角度出型發(fā)，對民眾插對住房需求閃特點以及置著業(yè)特點等進(jìn)圓行了分析和睡研究。包（二）可供互房地產(chǎn)區(qū)城追及現(xiàn)狀質(zhì)沿移民大道搜通過地災(zāi)治賤理的機遇，雷將不可用地歡的江岸變成賀了美麗如畫堵、游人如織蓮的濱江公園殃，能用于房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)的撫土地僅剩下肅200畝左冷右，200諷6年，縣府學(xué)通過招商引舒資，湖北省鳥宜昌市珍珠蜻房地產(chǎn)開發(fā)炕公司一舉中禽標(biāo)。誕1、開發(fā)現(xiàn)橡狀志麗江景苑，住該樓盤占地壯18706洲平方米（2攔8畝），建派筑面積10最.2萬平方渠米,其中商悶業(yè)面積3.這4萬平方米方，住宅公寓欣面積6.8抓萬平方米，捐容積率達(dá)到獄5.5。住蜂宅部分起售禮價為120哲0元/平方肥米，最高價攀達(dá)到170副0元/平方猶米，銷售狀燕況良好，該客樓盤的開發(fā)奇經(jīng)營和運作替對待儲備地穗塊的發(fā)展具姑有一定的參描考與借鑒意質(zhì)義。垂福苑樓盤，鋒該樓盤占地項1867.蕩6平方米（留2.8畝）歉，建筑面積乎2萬平方米邪,其中商業(yè)滿面積0.6霸萬平方米，姥住宅公寓面誓積1.2萬暢平方米。商抱業(yè)部分平均甚售價為66穴00元/平軍方米，住宅盼部分起售價響為1500漂元/平方米巷，最高價達(dá)章到2200嫂元/平方米煙，銷售狀況溫良好，該樓劇盤的開發(fā)經(jīng)呈營和運作對支待儲備地塊炕的發(fā)展具有吸一定的參考浴與借鑒意義餡。搏外灘廣場，抽該樓盤占地翼10005肚0平方米（夠50畝），膠工程分三期米建成。20瞎03-20調(diào)04年，一州期工程樓盤軍占地266夾80平方米服（150畝自），建筑面偷積5.8萬汪平方米,其狗中商業(yè)面積安2.6萬平淘方米，住宅查公寓面積3生.2萬平方撤米。商業(yè)部缸分平均售價暢為4280忠元/平方米喝，住宅部分蘋起售價為9嗎00元/平辟方米，最高糠價達(dá)到12教00元/平殖方米；20望05-20幅06年，二彎期工程樓盤您占地266均80平方米永（50畝）駁，建筑面積娛6.8萬平梁方米,其中紗商業(yè)面積2晉.6萬平方臨米，住宅公霞寓面積4.危2萬平方米亭。商業(yè)部分探平均售價為牧5280元辣/平方米，櫻住宅部分起在售價為10將50元/平像方米，最高獸價達(dá)到17乖50元/平什方米；20撫07年，三所期工程樓盤氣占地266妖80平方米豪（50畝）佛，建筑面積吩6.8萬平流方米,其中莊商業(yè)面積2紛.6萬平方群米，住宅公肆寓面積4.生2萬平方米投。商業(yè)部分礦平均售價為擁7280元低/平方米，歐住宅部分起普售價為17抹50元/平炮方米，最高盞價達(dá)到27蓋50元/平割方米。該樓座盤銷售狀況叮良好，其開創(chuàng)發(fā)經(jīng)營和運連作對待儲備或地塊的發(fā)展摩具有一定的勿參考與借鑒略意義。憐濱江國際，肯該樓盤占地于27346遮平方米（3袋8畝），建動筑面積20貌.2萬平方憂米,其中商坊業(yè)面積5.皺4萬平方米辯，住宅公寓胸面積14.筑8萬平方米笛，容積率達(dá)國到5.5。孝住宅部分起區(qū)售價為17稼50元/平按方米，最高腳價達(dá)到30帆00元/平漏方米。侮2、本區(qū)域監(jiān)競爭樓盤分鴨析屑針對本案濱鋒江國際、麗信江景苑、福兵苑、外灘廣艱場附近幾個清樓盤市調(diào)分習(xí)析。目前，雞在云陽縣房因地產(chǎn)市場中令具有一定影企響力的在售購樓盤是位于丘濱江小區(qū)的左濱江國際、盛麗江景苑、僻福苑樓盤和橫群益小區(qū)的拍外灘廣場。穿濱江國際以儉風(fēng)景區(qū)，大娘環(huán)境，電梯溝小高層為賣迫點，戶型為璃90-11激0平方米（石小戶型，小恢面積），1稍20-14皂5平方米（盒中戶型，中旅面積），1浪80-25我0平方米業(yè)（大戶型，離大面積），增小戶型、小機面積占60既%，中戶型叛、中面積占侵25%，大押戶型，大面丑積占15%孩。購房以外鉛地人和本地虛人為主，其新戶型方正實痕用，樓價偏岡高，各方面紀(jì)配套齊全，給07年預(yù)銷垃售很樂觀；身外灘廣場現(xiàn)杜主打休閑地紫段，主要宣誓傳推廣其配家套齊全，戶倆型設(shè)計新穎京超前，戶型診選擇的多樣晃性。根據(jù)我歷司前期的調(diào)肉研，該項目呀三期原定于衣3月開盤正裂式發(fā)售，由晴于工程資金遙的原因推遲隆至5月開始射認(rèn)籌?，F(xiàn)樓原體已近封頂編，由于近年忍云陽的房地渾產(chǎn)市場火爆厘，住宅部分籍起售價為1世500元/攻平方米，最汪高價達(dá)到2證200元/見平方米，銷飯售狀況良好剪。杠麗江景苑座巡落于以風(fēng)景乒區(qū)，大環(huán)境怒，電梯小高殖層為賣點，源戶型為80蓋-95平方娛米（小戶型銀，小面積）兔，100-財125平復(fù)方米（中戶保型，中面積檔），130鄉(xiāng)-180平塊方米（大戶帶型，大面積趣），小戶型稿、小面積占踩55%，中湯戶型、中面決積占35%悟，大戶型，州大面積占1蒸0%。購房具以本地人為浴主，其戶型仔方正實用，卵樓價偏高，椒各方面配套鎮(zhèn)齊全，07懲年預(yù)銷售很采樂觀；煮福苑其地理職位置同麗江運景苑、濱江晝國際以風(fēng)景駐區(qū)，大環(huán)境或，電梯小高怖層為賣點，隙戶型為14秋5平方米、允183平方坦米面積各占奏10%。購劃房以本地人景為主，其戶哪型方正實用愉，樓價偏高留，各方面配友套齊全，0賺7年預(yù)銷售角很樂觀；諷由于走品牌色個性化，特幻設(shè)7.5米括的高入口大抖堂，裝修材蓋料采用頂級秤材料，名廠奉潔具及廚具裹，新盤推出瓦特價單位毛慕胚房，造成鞋過一時搶購茶熱潮，作為區(qū)新推樓盤其妙推廣力度是泰相當(dāng)大的，謊幾乎涵蓋了虜常平的所有眠媒體渠道。本其產(chǎn)品中購栽買為本地人蠶，外地商人傻，銷售情況堪在本區(qū)域內(nèi)烘相對較好。感三、土地市塑場分析示

根磚據(jù)云陽縣國水土局提供的食2000—桂2006年紹土地出讓交戰(zhàn)易結(jié)果，與歐待儲備土地殲同為住宅用殘地的土地歷刻年交易情況傭如下表。仇互表4

門

云督陽縣200貧0—200墊6年土地出稠讓交易情況超赴

辛年度涉價格儀2000婦2001自2002外2003帳2004甜2005鳳2006枕最高價（萬飯元/畝）猜70．47銅15．18趣70．72職63．91泄22．72壓44．13聽75．50蕉最低價（萬森元/畝）饑2．00緊1．64紫4．40悟6．98莫5．68虜4．40霉35．50沈平均價（萬翅元/畝）誕4．50譜5．44敲23．22璃28．94時14．20林24．27亮55．50員

可點以看到，云躁陽縣土地市油場在經(jīng)歷了制02、03飛年的狂熱之結(jié)后逐漸回歸墨理性，20拌05年穩(wěn)定沈，2006醋年呈上升勢杰頭。根據(jù)云約陽縣近年來劇土地出讓的偵實際情況，圈土地成交價常格總體上呈約現(xiàn)增長態(tài)勢既，雖然20增04年略有慮下降，20麗05年恢復(fù)泉到正常水平忍，2006保年開始有大煌幅增幅。散攜四、競爭分謝析份（一）待儲論備地塊競爭巴分析醫(yī)

目傅前，在云陽批縣房地產(chǎn)市屋場中具有一獨定影響力的曲在售樓盤是擱位于濱江小瓜區(qū)的麗江景密苑，該樓盤蹈占地187切06平方米駁（28畝）仙，建筑面積洪10.2萬專平方米,其盼中商業(yè)面積為3.4萬平語方米，住宅句公寓面積6秒.8萬平方神米，容積率統(tǒng)達(dá)到5.5備。住宅部分禾起售價為1勢200元/賭平方米，最欣高價達(dá)到1稠700元/疫平方米，銷滲售狀況良好工，該樓盤的德開發(fā)經(jīng)營和斥運作對待儲綿備地塊的發(fā)糊展具有一定攜的參考與借件鑒意義。勢（二）項目幕SWOT分逝析嶄

障優(yōu)勢宅劣勢軟機遇鹽挑戰(zhàn)雪高速公路出嬸口至小江片頌區(qū)雙洞子城含市副中心地臘塊痛區(qū)位優(yōu)勢好隊，增值大，船變現(xiàn)快，是梨商住樓的理慶想?yún)^(qū)位。地編勢較為平坦冰，基礎(chǔ)設(shè)施順完備。謝地塊面積大決，成規(guī)模。當(dāng)區(qū)位優(yōu)勢好稀,位于云候陽在高速公終路出口與主蓬城結(jié)合部奧云陽居民的淚房屋低檔保直有量比較高逢，對高檔房孟屋的需求有宰限。啊辮百

第三部長分

成本壇收益與財務(wù)拘分析所

第七章

弱成本分析留

待薯儲備地塊的拌征用整治成撿本包括征地歇拆遷成本、攪土地整治成窮本、其他成杜本三大部分出。征地拆遷限成本包括土攀地征用成本尸、房屋拆遷敲及安置成本森、基礎(chǔ)設(shè)施屑補償費、相幫關(guān)稅費；土道地整治成本掘指土地達(dá)到禮六通一平條兼件所需成本箭；其他成本判包括不可預(yù)紗見費、經(jīng)營冷管理費用和塘財務(wù)費用。涉

經(jīng)脊估算，待儲貼備地塊征用突整治成本為遙46453織.48萬元裙,合30.抗56萬元/援畝。并

表5

鉤待儲備地塊棍征用整治成啞本估算結(jié)果臣覽雙洞子組團敵待儲備地塊肌備注夢補償單價報（元/畝）駝補償成本（辦元）狀征地拆遷成征本偽1．土地征其用成本置44210滿.66蓋67200惹200.0攜0尼

孝2．房屋拆懸遷及睬安置成本勸95943號.63況14583涌4323.怎50汽

紀(jì)3．基礎(chǔ)設(shè)質(zhì)施縫補償費準(zhǔn)14630廢.92鑼22239虜000.0評0太

繼4．相關(guān)稅珠費鉤6516.哈02甚99043般51.78案9派1-4之和檢24517蝕7875.譽30踢5．土地整粗治成本蠟10000知0邊15200籮0000.武00派

商其他成本吉6．不可預(yù)沿見費定13065急.06芳19858捷893.7滴7嗓1.-5.豎之和的5%零7．經(jīng)營管萍理費用嚷10191神.41予15490技940.9痛4嬌(1.+2赤.+3+5愛.)*4%留8．財務(wù)費足用贊21057乓.27祖32007淹050.5稼4鞠1.-7之惰和的7.4建%由9．總計產(chǎn)30561唱4.974倘46453早4760.集60向1.-8.挑之和團

待率儲備地塊的名征地拆遷,棕依據(jù)國務(wù)碌院頒布的《街中國長江三拿峽條例》，誓云陽縣執(zhí)行徑云陽府發(fā)[架2001]去196號文姜件，在規(guī)劃辱區(qū)征用實行輪純耕地面積蘋計算。云陽始縣雙江鎮(zhèn)規(guī)公劃用地系山射峽庫區(qū)移民競用地，高速疤公路出口至稠小江片區(qū)雙療洞子城市副蟲中心地塊屬汗于云陽縣（痰2005-賽2023）亂新城規(guī)劃用皂地，根據(jù)云降陽縣國土局字提供的數(shù)據(jù)浙，云陽縣城構(gòu)目前人均純瞞耕地在0.辛3—0.8敘畝之間,在滿實際中1畝紙土地安置人屠口在2.5夫—3.0人積之間,本報赤告按照2.純5人/畝計備算,待儲備占地塊152粱0畝需安置喝人員380藏0人,12叛67戶。具趙體估算過程榆如下：疫一、征地拆緞遷成本憤（一）土地擠征用成本亦1、土地補玻償費及安置攀補助費虎倚根據(jù)《重慶襖市征地補償歸安置辦法》朱（重慶市人覆民政府令第火55號）（棚1999年異1月1日于起施行）中岡規(guī)定“征用有土地應(yīng)依法沾支付土地補夕償費、安置訓(xùn)補助費以及右地上附著物奏和青苗補償癥費”。按照蝕重慶市云陽鵝縣人民政府甩《征地補償鄰實施辦法》始（云陽府發(fā)蘿[2005傳]97號）頑規(guī)定，云陽鍵統(tǒng)一年產(chǎn)值累為1500刻元/畝。由慰于本報告取梳每畝安置2弦.5人,人奴均耕地為0饅.4畝,人符平土地補償嫌和安置補助介費為156肚00元。牢北土地補償費戰(zhàn)及安置補助緩費=156鮮00×38鑰00=59坐28000艦0元伍

2糟、青苗補償朵費豎

根榨據(jù)《重慶市程征地補償安蟲置辦法》（帥重慶市人民怕政府令第5腰5號）（流1999年稱1月1日握起施行）中梅規(guī)定“青苗脅補償按征地辨時實際種植養(yǎng)面積計算。眼”按照云陽跑縣《征地實薪施補償辦法滑》規(guī)定，蔬覺菜類（含經(jīng)蜻濟作物）為并1210元獸/畝。待儲莊備地塊全部們?yōu)椴说?。?/p>

青唉苗補償費=核1520×啄1210=支18392突00元劣

3更、地上構(gòu)筑偶物補償費應(yīng)

根么據(jù)《重慶市摧征地補償安隨置辦法》（券重慶市人民建政府令第5鼓5號）（軋1999年求1月1日冬起施行）中泛規(guī)定“地上包建筑物補償料以集體土地傍使用權(quán)證和捐農(nóng)村房屋所縣有證登記的租合法面積為世準(zhǔn)計算，構(gòu)雹筑物按實計僅算?！痹诖肆?xí)按照300璃0元/戶進(jìn)路行估算。垂

地串上構(gòu)筑物補濕償費=30煎00×12涼67=38狂01000伸元懷

4霜、地上附著趨物補償費謎

在棕此按照15獄00元/畝滋進(jìn)行估算。埋地塊地上附滑著物補償費喝=1500循×1520棚=2280鹽000元攏

土地征用特成本=59悼28000獅0+183盼9200+管38010我00+22和80000腸=6720蹦0200元臟

（賴二）房屋拆杜遷及安置成貴本揪1、地上建隱筑物補償費占

根踏據(jù)重慶云陽荷水利水電實高業(yè)開發(fā)有限間公司對其擬抽儲備的15甚20畝土地索實地調(diào)查結(jié)草果，地上房稍屋面積共計家25333勻3.33平馳方米，需補蹲償費用68敬18442旬3.49元蒼。詠懂腫

表滾6

待儲贏備地塊地上沃房屋面積估挎算撲

屋土地面積糕（畝）磨正

底

房艇偏

扎

房裝附屬房屋繁合計添磚混樸磚木遷土木禁磚混控土木泛擬征地范圍綁房屋面積（患平方米）漢1520嗚

當(dāng)

眉

弱

飽

伯

魚

噴地塊房屋面罰積壁（平方米）象25333職3.33遠(yuǎn)22000搏0.33塔25000糧

繪4000被1000損

騙

海補償標(biāo)準(zhǔn)遷（元/平方有米）頁

幅283.3禍1掉205.2窮1府153.1執(zhí)4倦154.6露7爛107.2仁76.57牧

尾補償費用秧（元）變

小62328售293.4傳9芳51302種50惰

伸61868夾0磁10720愈0服

仍68184場423.4熟9倚2、住房安望置費蹄

按殘照重慶市云講陽縣人民政元府《征地補喪償安置實施賭辦法》規(guī)定綁，征地農(nóng)轉(zhuǎn)特非人員按每蜜人20平方釣米面積計算富，其標(biāo)準(zhǔn)根夫據(jù)相鄰區(qū)域烘經(jīng)濟適用房勇的平均售價蛙（1000耀元/平方米遷）確定，磚料墻條石預(yù)制罷蓋結(jié)構(gòu)房屋稅補償標(biāo)準(zhǔn)為誰204元/乓平方米。窗

住零房安置費=博（1000礦-204）承×20×3舌800=6姿04960商00元衫

3、紅搬家補助費饅

按闖照重慶市云則陽縣人民政誘府《征地補構(gòu)償安置實施胸辦法》規(guī)定桂，“在規(guī)定礦時限內(nèi)搬遷爬的拆遷戶，奮其搬家補助龍費按戶一次麗性計發(fā)：3竭人及3人以敲下每戶30歸0元，3人咳以上戶按每抵戶500元良計發(fā)?！痹谫惔税凑?0粥0元/戶計蠢算。搬家補蹦助費=30醬0×126哥7=380利100元薦

4、宋搬遷補助費鋪

按糧照重慶市云懶陽縣人民政碗府《征地補豬償安置實施盲辦法》規(guī)定踩，“屬貨幣繞安置住房、倚自建住房的月，每人一次董性發(fā)給30橋0元搬遷補喚助費?！碧舭徇w補助費笨=300×疑1267=芹38010稅0元

抖予5、水電表唯等設(shè)施的拆幫遷補償費：略在此按照共甲計1100損元/戶估算體。水電表等送設(shè)施拆遷補昏償費=11籍00×12肯67=13遭93700核元印

6嘩、紅磚廠補悠償1500府0000.距00元訴綜上所述,初張家壩地塊涉房屋拆遷及茂安置成本為鐘14583羅4323.險50元。椅（三）基礎(chǔ)騎設(shè)施補償費攝

根賀據(jù)重慶云陽構(gòu)水利水電實雨業(yè)開發(fā)有限跳公司對其擬閥儲備的15督20畝土地棟實地調(diào)查結(jié)爐果，采用投憤影面積折算策的方法，估鑒算待儲備地灑塊原基礎(chǔ)設(shè)眼施情況。根場據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施沃情況，采用企面積投影方捧法折算22鐵23900蘇0.00元航。濁

表參7

待儲煮備地塊上基困礎(chǔ)設(shè)施情況堵及補償費用繪毒雙洞子城市擦副中心地塊幼土地面積（帶畝）宜110千伏辮高壓線辱10千伏高榨壓線遵市話電纜距電視電纜巖低壓照明線撲恢復(fù)照明線避、閉路線補刻助費陰合計筑擬征地范圍竄1520牽5.5忘32全40狹42搏43謝1267件

抹補償標(biāo)準(zhǔn)(塞萬元/千米耀

竿130摘10版8證8乒6．5踩2000元肚/戶座

斥補償費用配

吩715紋320孫320趴336寇279.5蠶0靈253.4善2223.協(xié)90我（四）相關(guān)攏稅費憶1、征地管役理費殿

根因據(jù)重慶市物估價局、重慶課市財政局渝隔價（200概1）第34工6號、渝府旗（2001刷）106號希文件規(guī)定，區(qū)一次征地在盼1000畝礦以上的，其逢征地管理費添不超過征地翁費用總額的輛3.0%。鋒

征謀地管理費=著(6720縫0200元呼+1458晝34323未.50元+疑22239紀(jì)000.0墨0元)×3震.0%=7欺05820銹5.705債元傅2、新增建徹設(shè)用地有償巷使用費蛾

根魄據(jù)重慶市財屠政局、重慶付市國土資源電和房屋管理骨局（渝財[氏2003]嬌28號）《巨轉(zhuǎn)發(fā)〈財政曬部、國土資孩源部關(guān)于調(diào)亞整新增建設(shè)冤用地土地有首償使用費征動收等別的通奶知〉（財綜輝[2002匪]93號）稅》規(guī)定，云居陽屬于十四獸等，其新增立建設(shè)用地有拜償使用費按挖7元/平方輔米計收。根途據(jù)重慶市水辛利投資（集急團）有限公莫司《關(guān)于明渣確重點水利梳工程儲備土編地相關(guān)問題俯的請示》（蔽渝水投[2滅006]7絮4號），新勻增建設(shè)用地首在規(guī)劃內(nèi)的腔繳納30%賓給中央財政遠(yuǎn)，其余部分奶可免繳。芝新增建設(shè)用柏地有償合用享費=7×3落0%×66敏6.67×乖1520=申21280橋10.64反元才3、耕地開讓墾費藝

根喉據(jù)重慶市水冊利投資(集譯團)有限公種司《關(guān)于明曠確重點水利誘工程儲備土脫地相關(guān)問題漫的請示》（康渝水投[2秀006]7編4號），耕惑地開墾費全季市統(tǒng)一按1犁0元/平方期米繳納。絡(luò)

耕萌地開墾費=敵10×66語6.67×最=6666面.70萬元愧

4副、耕地占用志稅準(zhǔn)

根住據(jù)重慶市水燈利投資(集現(xiàn)團)有限公臘司《關(guān)于明墾確重點水利鄉(xiāng)工程儲備土宣地相關(guān)問題古的請示》（悉渝水投[2范006]7軋4號），可防免繳該項費餡用。具5、水土?；仲M驢

根竿據(jù)重慶市水檔利投資（集宰團）有限公鮮司《關(guān)于明禍確重點水利慕工程儲備土免地相關(guān)問題森的請示》（們渝水投[2跑006]7若4號），可婦免繳該項費傍用。屑6、地質(zhì)災(zāi)牲害壓覆評估批費賊

其害費用屬于協(xié)引商價格，一絲般按50元撞/畝繳納。條

地惜質(zhì)災(zāi)害壓覆哄評估費=5睜0×152虹0=760才00元戲

7割、規(guī)劃編制貼費滿

根觸據(jù)重慶市人岸民政府第5睡5號令規(guī)定私，按照0.偷25元/平伍方米計收。蝶

規(guī)河劃編制費=最0.25×壺666.6件7×152僚0=253撤334.6婆0元兩

8、美勘界費青

按貿(mào)照0.16魯元/平方米氧計收。倚

勘用界費=0.摸16×66陣6.67×擾1520=梢16213趁4.144度元嚷

9少、環(huán)評費律

按夠照每宗地2暮0000元始計算.挎10、可行否性研究報告槐編制費好

按攪照每宗地2黨00000肆元計算。臣11、社會傘發(fā)展統(tǒng)籌金令

根濱據(jù)重慶市人正民政府第5容5號令規(guī)定餡”對農(nóng)轉(zhuǎn)非膊人員安置實聚行征地統(tǒng)籌過費調(diào)劑使用賭辦法,”該仁區(qū)域社會發(fā)血展統(tǒng)籌金按害2000元駱/畝計收。醋根據(jù)重慶市離水利投資（舅集團）有限坡公司《關(guān)于賓明確重點水朗利工程儲備貿(mào)土地相關(guān)問增題的請示》淡（渝水投[可2006]進(jìn)74號，可歷免繳該項費侮用。蛋12、養(yǎng)老噴保險統(tǒng)籌經(jīng)沙費辟

根符據(jù)重慶市人容民政府渝府涉發(fā)[200企5]67號師文規(guī)定，各釣區(qū)縣（自治趨縣、市）人好民政府建立禿征地農(nóng)轉(zhuǎn)非術(shù)人員養(yǎng)老保慰險統(tǒng)籌經(jīng)費綁。云陽縣為控10000辜元/畝計收難。根據(jù)重慶撇市水利投資樓（集團）有遍限公司《關(guān)哥于明確重點趁水利工程儲茄備土地相關(guān)音問題的請示冤》（渝水投轉(zhuǎn)[2006葵]74號）辮，可免繳該并項費用。綜導(dǎo)上所述，地座塊的相關(guān)稅頃費共計99邊04351望.789元劫。僻

綜致上所述,僅飾從征地拆遷要成本來看,藥根據(jù)補償文體件標(biāo)準(zhǔn)計算壯得到征地拆畏遷成本為2釣45177責(zé)875.3窮0元,合1援61301逗.2337奏元/畝。塊二、土地整平治成本妹

土鑄地整治成本口指使土地達(dá)檢到紅線外六秤通一平時所隔需成本，包堡括市政基礎(chǔ)姑設(shè)施建設(shè)費幫和場地平整儀費，即實現(xiàn)斤項目區(qū)規(guī)劃超的主干路及祥沿紅的給水術(shù)、排水（污弓水、雨水）氧、電力、燃羊氣、電信配手套建設(shè)。戰(zhàn)

待西儲備地塊已歌基本具備六牢通條件，在賠進(jìn)行局部階唉梯土地平整榆后即可進(jìn)行特土地出讓。餃按照土石方尿量16元/獨立方米計算阻，平整過程綱預(yù)計需要成較本1520捎00000古元,合10霸0000元苗/畝。輔三、其他成文本超1．不可預(yù)灣見費嬸

土料地征用整治抬的不可預(yù)見悄費按照土地漫征地拆遷成置本與土地整媽治成本之和象的5%計算懲。哥2．經(jīng)營管榮理費用瞞

按芹照《重慶市品國有土地儲膊備整治財務(wù)叛管理暫行辦徒法》，土地曾儲備整治工芬程管理費按駝比例提取。財當(dāng)期土地儲知備整治工程繞的征地拆遷崖補償安置4層%提取，當(dāng)速期整治工程殘的前期工程舌費和整治工軋程支出總額逢按4%提取兆。破3．財務(wù)費汁用后

按刻一般土地投在資情況，土武地取得費在公征地時一次餐支出。經(jīng)調(diào)評查相同或類蠶似土地的開鬧發(fā)周期，同飯時結(jié)合待儲燥備地塊的實寄際情況，預(yù)罩計土地征用扇整治所需周綢期為1年。攻以征地拆遷肌成本、土地奏整治成本、飲不可預(yù)見費偉和經(jīng)營管理禍費用之和為海基數(shù)計算。妄資金年利率拳按照水投公侍司與重慶國籠投土地儲備和整治信托貸刺款協(xié)議，年齊利率為7.統(tǒng)4%。炭第八章

儉澆收益分析狀

本保項目的收益甜來自整治后征土地的出讓未所得。本報魄告采用假設(shè)睬開發(fā)法和市樂場比較法兩等種方法來預(yù)煎估待儲備地甘塊的可能出恐讓價格。茫一、假設(shè)開廟發(fā)法預(yù)估出橡讓地價行1．出讓地納價預(yù)估迎

待劫儲備地塊所致在地區(qū)平均眉容積率狀況鑒，假設(shè)其居級住用地容積襲率為2.0堪,商業(yè)用地判(包括商業(yè)辟、服務(wù)業(yè)、伯文化娛樂用佳地)容各率譯為1.5。燈由于可用于肯出讓的經(jīng)營極性地塊面積臘1520畝獻(xiàn)，可銷售建澇筑面積為1開82.40也萬平方米，去預(yù)計開發(fā)周探期為10年煎。根據(jù)待儲穩(wěn)備地塊周邊腔樓盤銷售價山格，以住宅捕2500元蔬/平方米，抽商業(yè)620蘭0元/平方鵲米的銷售價輩格估算，由漲假設(shè)開發(fā)法志預(yù)估的待儲鐘備地塊出讓棋收入合計8急1244萬認(rèn)元,合53課.45萬元府/畝。其中分居住用地出秤讓地價為3仰0.7萬元規(guī)/畝，商業(yè)加用地出讓地戲價為76.轟2萬元/畝筋。貢贏表8

叔

假設(shè)津開發(fā)法估算任土地出讓價候格迫二、市場比喪較法預(yù)估出呀讓地價醋

根幅據(jù)云陽縣近霧年來土地出關(guān)讓的實際情內(nèi)況，土地成異交價格總體監(jiān)上呈現(xiàn)增長詢態(tài)勢，預(yù)計固在未來10手年內(nèi)，在無達(dá)重大政策調(diào)墾整的前提下勒，土地價格盡將