各城市投資吸引力研究報告2017地級以上房地產開發(fā)

葛連會璠軒—青 20A?由0至1發(fā)展空間廣闊。強核穩(wěn)定并開始輻射周邊，環(huán)京縣市空間大，快速擴張中。取勝關鍵。心臟地位強化，Z字形仍是重點，發(fā)展軸帶

一、研究背景與方法體系從1998到2017年，中國的房地產行業(yè)市場化已走過20年，在這20，一幢幢高樓平地而起，不僅著中際效應減弱，后工業(yè)化時代已經到來，在這場產業(yè)結構升級的中，的格局也迎來重塑機遇。如果把目光聚焦到房地產市場，我們會發(fā)現(xiàn)，2016年持續(xù)走高的中地產市場從區(qū)域的角度也可以用“分化”來概的視角聚焦到城市群范疇上。2017年，中國指數(shù)特開展城市 自2003年起，中國指數(shù)已連續(xù)15年開展相關研究，并借鑒國外相關研究經驗，形成了一套系統(tǒng)完善的“中國評價，以發(fā)掘房地產開發(fā)投資潛力城市，為宏觀調控和企業(yè)跨區(qū)域投資提供決策依據(jù)。2017年，在新的宏觀環(huán)境和城1速放緩，也表現(xiàn)為結構調整以及風險。2015年，中國經濟下行壓力較大。同時，2017年外部環(huán)境更趨復雜，發(fā)達國家經濟復蘇狀況并不，加之英國脫歐、當選

扮演著重要的角色，尤其是2003年以來，房地產業(yè)被確立階段下，隨著人口及資本集聚效應進一步凸顯，中地產此外，2016年以來，城市間房地產市場表現(xiàn)也印證了上述結論，城市市場分化趨勢進一步加劇，其中，重點一二線及

京、蘇州等強二線城市需求大量釋放但供應不足，市場熱度較高；、鄭

整體來看，2017年外部經濟環(huán)境更加復雜，行業(yè)發(fā)展進入新常態(tài)，城市分化下的城市群效應凸顯。在此背景下，中國 啟動“2017年中國地級以上城市 2中國指數(shù)自2003年起即開展城市投資研究，研究對象涉及297個地級以上城市1，積累了豐富的研 2017年，我們在總結過去多年研究經驗的基礎上，結合目前房地產市場呈現(xiàn)的新特點，從城市投資的角度對方法體系進行了重新梳理和完善，以期更好的判斷城市房地產市場投資。評價體系所涉及的多類型數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)化整合，構建形成2大維度、10大方面，近40項具體指標的“城市房地產開發(fā)投資評價模型”，對31個?。ㄖ陛? 人口 人均住房建近三年人均規(guī)模效益產業(yè)

因子將通過作用于人口增長來影響住房市場容量。經濟的表現(xiàn)我們通常用GDP

需求滿足 常常大小常常住住學學住住人人在在人人口口校校口口規(guī)增生生密城模量人人度鎮(zhèn)人第均三總產量業(yè)及增固地定方資財產政投一資般額預及算增收速入普每常通千住場鐵道高人人客通交等床口運車通學位占吞列運校數(shù)全吐次營 省 機高軌量程商商商土人人房地品品品地均均價價房房房去住商收房銷銷銷化房品入價售售售周建房比比額開投期筑銷及工 面近比 積積近土三地年平房均地溢產價開率(/(/

各城市數(shù)據(jù)主要來自：CREIS中指數(shù)據(jù)、國家及市、中國及市統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計年鑒、各企業(yè)年報等。范圍涵蓋31個省、直轄市、，297個地級以上城市。時間跨度包括2005-201612年的二 297個地級以上城市開發(fā)投 慶

3線城市 4線城市 則1線城市仍為傳統(tǒng)的廣深4個城市。1.5線城市為東部發(fā)達城市群的次中心城市以及中西部較發(fā)達城市群的中心城2014201528%，201616%，但三年平市，包括西安、長沙等線和表：2017 12呼和浩特內3456789內研究結果顯示，2017年，、、投資 仍保持前三位，經濟基本面較好的二線及受城市輻射的三四線城市靠前。從城市層級來看，1線城市領先，、、投資仍保持前三位，廣州第5；1.5線城市中首次進入前4，杭州、、、、重慶等城市經濟基礎強、人口流入多、市場需旺盛，均位列前10；2線城市中，鄭州、廈門、合肥領銜，分列12、13、16位，長春、哈爾濱、大連則繼續(xù)延續(xù)圖：2017 長三角的經濟水平領先城市的現(xiàn)有產業(yè)基礎、創(chuàng)新實力、對優(yōu)秀人才的均較強，整體投資仍保持領先地位，其中、杭州、名列前十；珠三角依托毗鄰的海區(qū)位優(yōu)勢，開放水不斷提升，、廣州保持領水平，周邊的東莞、佛山等在城市帶動下，開發(fā)投資潛力居前；京津冀的、分別位列第2、4位，廊坊、保定在京津冀和雄安新區(qū)的規(guī)劃利好推動下，城市房地產開發(fā)投資也顯著上升。

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01 2 3

4GDP均值達2萬億以上，平均增速7.7%，高于平均增速1個百分點，其中GDP增速為9%，領銜一線城市，廣州為8.2%，、分別為6.8%、6.7%，與平均水平持平；1.5線城市GDP均值為1.4萬億，平均增速為8.6%，展，分別保持10.7%、9.5%的高增長；2線城市GDP均值為6000億元，增速達7.6%，其中，合肥以工業(yè)立市，依靠投資驅動經濟快速增長，實現(xiàn)9.8%的高增長；2.5線城市平均增速7.9%，其中南昌、南通增速領先；部分三四線城市人口凈流出、產業(yè)結構相對、經濟發(fā)展動力不足，GDP總量小且增長乏力。 最高，一線及重慶、鄭州、等中西部城市人口吸附力、、重慶、和是2010-2015年人口流入最多的城市。城市的歸根結底還是體現(xiàn)在人口的集聚力上，人口的持續(xù)流入是城市經濟快速發(fā)展和住房需求保持旺盛的重要保障。2010-2015年年均常住人口增量數(shù)據(jù)顯2010年年均增長3.6萬上升至近五年年均增長26.4萬，即使只看主城9區(qū)，近五年人口年均增量也達到17.8萬，這也在移的首選地，五年均人口增長分別為19萬、16萬和12萬，未來一段時間內，此類城市仍將處于規(guī)模擴張階段，人口地區(qū)的，對周邊城市具有極強，五年年均增長10.8萬人。而杭州、等東部沿海發(fā)達城市人口增長正經歷由數(shù)量擴張型向質量增長型轉變，對高品質產品和服務的需求正在擴張轉向質量提升的階段，人群的將帶來更高的消費能力，也勢必帶動城市消費需求升級。南寧南寧無錫寧 西安蘇 同比速 速 一線城市及重點二線城市開發(fā)投資規(guī)模保持領先，三四線城市投資規(guī)模較小且增速較低。2016年房地產開發(fā)投資、重慶投資額總量超過3500億元，鄭州、、杭州等城市投資規(guī)模大于一線城市的廣州和，二線城市的投資規(guī)模普遍在1000億元以上，三四線城市開發(fā)投資規(guī)模普遍較小，大多數(shù)城市在500億元之下。從投資增速來看，一二線城市業(yè)市場預期較好，2016年開發(fā)投資額同比增長38.9%。同時、、蘇州等重點二線城市投資規(guī)模突出，增速接近同比速增速 熱點二線城市商品房銷售面積增長顯著，一線城市由于供應減少導致銷售量增長放緩，但其外溢效應明顯。2016年，部分熱點二線城市如、、鄭州和，商品房銷售面積在3000左右，遠超其他城市，同比增速均在20%， 著京津冀 進程的推進， 周邊承接 產業(yè)轉移，市就業(yè)崗位的增加或將使相當一部分勞動力人口留在當?shù)鼐涂?， 、 了 熱點城市高企的房價，此類城市一方面可能存在大量回鄉(xiāng)置業(yè)需求，一方面，在產業(yè)向中西部轉移的過程中也極有可能迎來人回流。圖：2017 廣深春運期間人口流出地2中國電信通 伴隨著中地產20年的市場化，中國的城市也經歷了滄桑巨變，正是由于城市與區(qū)域的動，才有了中國城市是經濟、交通與信息地，此階段虹吸效應資源流入城市

城市群內多個超大城市和較大城市成為區(qū)域經濟發(fā)展、金融貿易及強大的很好的解決了這一問題，城市群和都市圈的模式能夠實現(xiàn)大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調發(fā)展。2006年，國家“十一五”規(guī)劃廣深4個一線城市GDP達到2萬億規(guī)模，開始輻射周邊。十三五規(guī)劃中，我國未來將加快城市群建設發(fā)展，打造京津冀、長三角、珠三角世界級城市群，在范圍內共打造19個城市群?？梢灶A見，在國家規(guī)劃層面，城市群的發(fā)展也將進入加速期。我們順著三大戰(zhàn)略規(guī)劃的指引與城市發(fā)展的軌跡來看，未來中國城市群的空間格局也逐漸清晰起來。三大戰(zhàn)略 沿線，是東中西部產業(yè)轉移的最主要橫向通道，而長三角以及珠三角地區(qū)都是21世紀海上絲綢的區(qū)，承擔著海上對外開放以及創(chuàng)新升級的使命。京津冀、長三角、珠三角三大傳統(tǒng)城市群是基礎最雄厚、經濟最具、吸納外來人口最多的區(qū)域，承擔著引領中國經濟發(fā)展方向、參與全球競爭的使命，這三大城市群不僅要建設成為世界級城市群，城市群的城市也要發(fā)展成為 GDP地均958741.51.11.2成9819-13.7 占面積11%的五大城市群經濟總量占55%， 冀與珠三角三大傳統(tǒng)城市群GDP規(guī)模分別為14.7、7.5和6.8萬億，人均GDP分別為9.7、6.8和11.6萬元，無論是經濟行力度大都表明京津冀將呈現(xiàn)追趕之勢，與長、珠三角城市群的差距將縮小。長江中游和成渝城市群GDP規(guī)模分別為7.1和4.8萬億，長江中游城市群常住人口達1.2億，成渝城市群也接近1億人，雖然人均效益仍與發(fā)達城市群相差較700萬，人口凝聚力居首；珠三角城市雖然制造業(yè)向內陸轉移的壓力，但2015年人口規(guī)模相對2010年仍增長4.6%，人口突出。3長江中游城市群和成渝城市群均出現(xiàn)規(guī)劃中只含某城市部分縣、區(qū)的情況，為方便計算，本次研究中城市群面積、GDP和人口等指標石家莊保定滄州京津冀其他城 廣州佛山惠州肇慶珠三角其他城 重慶綿陽自貢南充成渝其他城4.3%合肥杭 寧波長三角其他城 長沙南昌衡陽岳陽長江中游其他城內兩大城市人口增量占比均超過整個城市群的六成。據(jù)看，2010-2015年人口增量已經超過，成為城市主導的階段，疊加對人口增長嚴格管控下，人口增長放緩，而尚處城市擴張期，地位不斷強化，人口的人口回流，還是對周邊人口的吸引，重慶和無疑成為

昌，展

移不斷，由0至1發(fā)展空間廣闊。強核穩(wěn)定并開始輻射“京津冀協(xié)同發(fā)展”在2014年1“京津冀協(xié)同發(fā)展”在2014年10月正式上升為國家戰(zhàn)略，自此之后，京津冀地區(qū)利好政策迭出，此間頗能看出發(fā)展京津冀的決心。2017年4月1日，千年大計雄安新區(qū)落地，前有特區(qū)和浦東新區(qū)，雄安新區(qū)必將加快京津冀 建設。在未來相當長的一段時間內，京津冀都將成為各類資源爭奪的戰(zhàn)略高地。在政府行政力量的大力推動下，京津冀能否形成連綿的都市帶，城市群內部的格局又將發(fā)生怎樣的變化，我們如何從京津冀歷史機遇中分得一杯羹？進入實質建設階段，頂層設計與規(guī)劃決定了京津冀的空間市格局?？梢灶A見，京津雙核模式將被打破，、雄安、天工合作，呈現(xiàn)出差異化肌理。其中繼續(xù)聚焦首都功能，其他功能向京外疏解，仍將是京津冀地區(qū)核2020年，京津冀將形成真正意義上的交通，離世界級城市群再進一918依據(jù)京津冀城際高鐵規(guī)劃，2030年前京津冀地區(qū)將新建約21條高速鐵路，預計高速鐵路里程約2000公里。其中，20201221個城市，其中開通之后與相連的城市有18個，高鐵網(wǎng)密對于城市群來說，產業(yè)轉移是永恒的，未津冀的城市格局歸根到底是產業(yè)博弈的格局。京津冀重大推進對 河北而言，不失為實現(xiàn)發(fā)展的一個契機。圖：2016年京津冀各城市GDP(萬億 河北在人口規(guī)模和重工業(yè)上占據(jù)

輕工紡織等6大五千億級優(yōu)勢產業(yè)集

圖：2016年京津冀各市人均GDP

從當前的經濟水平來看，京津冀各城市呈現(xiàn)十分鮮明的差異性。和當前的人均GDP已經超過11萬元，人口01自自2014年京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略后，京津冀地區(qū)利好政策頻出。今年4空出世，更是將京津冀推至高點。京津冀從0到1，城市間經濟梯隊明顯、經濟與人口規(guī)模大，決定了其將是未來京、津、雄三足鼎立，引領京津冀地區(qū)實現(xiàn)蝶變。隨著新機場和2020年城際高鐵的建成，環(huán)京地區(qū)將形成1小時通勤圈，連綿都市帶的形成指日可待。作為城市，資源，人才 限，房地產進入存量時代。同樣，受限于土地資源稀缺，產生大量外溢需求，交通路網(wǎng)的密集更是為外溢需求提供 都市圈VS 市圈從上世紀50 38%的經濟體量和34%38%的經濟體量和34% 東市圈的發(fā)展歷經“單極-擴散-協(xié)調”的過程。20世紀50年代中期至70年代中期，是經濟恢復與高速發(fā)展的黃金期，在此階段中，工業(yè)向太平洋沿岸擴散，伴隨著軌道交通向外延伸，東與周邊城鎮(zhèn)聯(lián)系加強，城市布局越來越呈現(xiàn)出以“城市”為中心的同心圓式圈層狀大都市區(qū)空間結構。20世紀70年代 等縣。20世紀90年代初至今，以東京為 加強， 市圈成為世界范圍內最成

城

0.9

4.2

1000

人均（ 3.3

地均（ 4.8

1.5

，GDP達22萬億

1.5%，經測算，11。假設屆時我國形成10

市圈當前規(guī)模。10年

Z形仍重長三角作為國內最成長三角作為國內最成城市群之一，經濟水平領先，制造業(yè)發(fā)達，藏富于民，經濟活性高，已形成完善的多層次城市體系，城市格局穩(wěn)定于一核多中心結構，城市競爭中兼具協(xié)作。我們認為，未來長三角城市群將形成多個都市圈格局，城市引領作用仍然突出。產業(yè)發(fā)展集中于智能制造與現(xiàn)代服務業(yè)，未來各城市發(fā)展前景很大程度上由其現(xiàn)有產業(yè)基礎、創(chuàng)新實力、對優(yōu)秀人才的引進決定，長三角地區(qū)的多中心整體最優(yōu)與局部博弈同步一核五圈四帶，強心臟地位再強化，以城市為支點構建5大都市長三角地區(qū)是一核多中心的城市群樣板，區(qū)域內的強心臟地位不斷強化，未來也將繼續(xù)發(fā)揮龍頭帶動與輻射作用，此種作用將沿主要交通軸線釋放。未來長三角城市發(fā)展的最重要特色在于5大都市圈的同城化發(fā)展，這些城市本5大都市圈將成為長三角主要動力來源，他們已經形成“沿路的Z字形”空間格局。未來，位于這條的城市仍然是重點，但隨著、長江的推動，長三角展腹地更為廣闊，發(fā)展軸線也更為多元，沿海、沿江、沿杭金，都將成為新的發(fā)展線路，城市將 未來，長三角發(fā)展的主體框架仍然緊繞和5大都市圈來構建。各個都市圈依托各自產業(yè)基礎，將走上不同的經濟 優(yōu)勢，深化與的對接。業(yè)眾多是蘇州經濟的優(yōu)勢。而當下，蘇州的突圍在于借

2成和3成，平板顯示及電子信息從無到有并實現(xiàn)快 300010003珠三角和京津冀地區(qū)分別約500家。 中國經過30年高速發(fā)展，當下經濟下行壓力，若

NO 蘇 臺

NO8NONONONONO至2016年末，在落戶的公司地區(qū)總部580家，投資性公司330家，研發(fā)中心411家。杭州民營

0合肥杭州蘇州寧波蕪湖無錫南通嘉興圖：2015年長三角主要城市R&D經費投 圖：2015年長三角主要城市專利數(shù)（萬件 2 22 蘇州無錫杭州寧 常州嘉興合肥蕪湖

蘇州杭州寧波無錫紹興南通常州臺滁州舟山

湖州

長三角多數(shù)城市2016年市場量價齊升，城市表現(xiàn)杭州、蘇州、和合肥，2016年市場迎來快速增長，銷

目前，長三角已初步形成“一核五圈四帶”的發(fā)展格局，以為，、杭州、 市圈為動力來源，未來重心仍將落于“合肥--常州-無錫-蘇州--嘉興-杭州-寧波”等城市形成的“Z字形”上。2016年，、蘇州、及杭州經濟規(guī)模超萬億，經濟實力雄厚，且增速快于平均水平。另一方面，作為國內產 VS

這四大城市，再往下則是由城市周邊40多個中小城市組成。1920年后，經過三次區(qū)域規(guī)劃設計，五大城市承擔著不同的職能分工，共同形成優(yōu)勢，從而使得整個都市圈的產業(yè)組織模式具有明顯的長三角城市群也初現(xiàn)與紐約城市群似的金字塔層級結構但經濟發(fā)展水平仍較紐約城市群有大差距。這與城市間究其根本，缺乏創(chuàng)新能力及創(chuàng)新型人是長三角產業(yè)同構化重的原因。未來，縮小與其他世界大城市群差距還有很路走人、新 是鍵而三諸能突出取于對新追、人的攬。

同屬，珠三角內部協(xié)同發(fā)展更加順暢，作為中國最早對廣佛與深莞程度突出。當前正攜手進入灣區(qū)時代，珠三角地區(qū)一直是我國開放的先行區(qū)，多年來珠三角依托毗鄰珠三角地區(qū)一直是我國開放的先行區(qū)，多年來珠三角依托毗鄰的歷史機遇，奠定其成為世界制造業(yè)的基礎。同時，珠三角各市均隸屬于省，也使珠三角不存在國內其他城市群所的行政壁壘，城市間協(xié)同效應明顯。此外，發(fā)達、便捷的交通網(wǎng)絡也使珠三角城市間 高，是目前國內最成城市群之一。 流國際產業(yè)轉移的局面，同時國內產業(yè)也正處于由沿海地區(qū)向中西部轉移的過程之中，珠三角傳統(tǒng)產業(yè)競爭力開始2017年3月5在 ：“要推動內地 深化合作，研究制定 灣區(qū)城 展規(guī)劃，發(fā) 獨特優(yōu)勢，提升在國家經濟發(fā)展和對外開放中的地位與功能?！贝鬄硡^(qū)時代無疑為珠三角發(fā)展注入新 ，而城市群內部的城市潛力也將迎 珠三角9市是經濟最發(fā)達的地區(qū)，攜手進入大灣區(qū)時代為城市群注入新-珠三角城市群包括廣州、、、佛山、江門、東莞、中山、惠州、肇慶九市，涵蓋廣佛肇、和珠中大都市圈，同屬于省使珠三角在統(tǒng)籌協(xié)作方面有勢。省的城市空間主要集中在珠三角地區(qū)。2016年，珠三角9市GDP總量占全省達79%，且增長最快，同時三產占56%，而粵東、粵西和粵北地區(qū)與珠三角由NASA-NOAA的Suomi-NPP觀測到2016

數(shù)據(jù)來源：《06 年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》和為的珠三角城市夜間燈光顯著亮于周邊地區(qū)，由于夜間燈光和經濟活動之間存在強相關關系，因此表明珠三角城市經濟發(fā)達程度整體優(yōu)于周邊其他城市，且隨著“粵大灣區(qū)”進入提速階段，未來、澳門與珠三角在產業(yè)、交通等方面聯(lián)系將更加緊密，作為“”建設的重要空間載體和腹地，我們認為，珠制造 圖

制造業(yè)大省，也是我國最早一批承接國際產業(yè)轉移的地區(qū)，制造業(yè)發(fā)達，基本代表了中國制造業(yè)的最高水平，但隨著成本優(yōu)勢減弱，制造業(yè)也 級的壓力，優(yōu)化產業(yè)結構、推動智能化發(fā)展成為制造業(yè)的方向。同時，由“省重大工業(yè)發(fā)展布局圖”我們可以看到，省制造業(yè)仍主要分布于珠圖：2016年珠三角各市GDP及同比增 廣州、經濟規(guī)模大且保持快速增長，金融、等高附加值產業(yè)是未來方向。從經濟總量來看，廣州和深圳兩座城市2016年GDP均接近2萬億次于和增別為8.2%和9.0%，仍保持快速增長從產業(yè)結構也可以看到，雖然兩市第三產業(yè)占比均已超過60%，但二產仍占據(jù)相當比例，制造業(yè)仍是廣州和快發(fā)展的重要推動力。同時，金融、等高附加值產業(yè)也是城市升級的重要方向，尤其可借優(yōu)勢共建全球金融中心。佛山本土制造業(yè)發(fā)達。2016年佛山GDP達8630億元，增長8.3%，第二產業(yè)占比59.2%，城市發(fā)展主要靠工業(yè)驅動，同時，民營經濟增加值5481億元，占GDP的63.5%，美的、格蘭仕等7家民營企業(yè)入圍“2016中國民營企業(yè)500強”，以“本土經濟，民營經濟，內生式發(fā)展”為特點的佛山模式使城市取得了令人矚目的成就，同時，佛山制造業(yè)也正在向創(chuàng)新驅動突破，2016年完成工業(yè)技術改造投資550億，增長42.4%，總量居全省首位。2016年GDP達6828億元，同比增長8.1%，在智能終端產業(yè)的帶動下，電子信息制造業(yè)增長20%左右，、OPPO、VIVO出貨量均進入全球前六、穩(wěn)居此外，佛山和東莞已經邁過獨立發(fā)展的階段，與廣州和形成了關聯(lián) 條。佛山與廣州優(yōu)勢互補，廣州制造業(yè)以基礎工業(yè)和重工業(yè)為主，佛山優(yōu)勢則在于輕工業(yè)。都市圈形成了以電子信息為標志的條，掌握“微笑曲線的兩頭負責技術發(fā)與品，東莞成為外溢企的首選集中了大生產制企業(yè)，州也在加強與的產業(yè)聯(lián)系，三市正在形成電子信息的全布局，都市圈更加密切。珠中市作為珠三角三大都市圈之一，城市間的聯(lián)系程度遠低于另外兩個都市圈，尤其是作為都市圈的， 城際鐵路作為相鄰城市間的通勤鐵路，大大縮短了城市間的時間距離，也成為城市間往來最便捷的交通工具，世界上大多數(shù)成城市群內部都有城際鐵路相連。規(guī)劃顯示，至0年，珠三角城際鐵路網(wǎng)將形成覆1小時交通圈”，以廣州為的“環(huán)+放射線”珠三角城際鐵路網(wǎng)也將成為國內城圍繞廣州建成廣佛環(huán)線使廣佛同城化進一步加強，同時而廣清城際的通車也將使清遠至廣州的時間距離大大縮短，珠三角的輻射作用逐漸向周邊城市擴散。廣佛線使江門與廣佛關聯(lián)性增強，同時到機場也更加便捷，城市潛力得到提升。此外，佛莞和中南虎兩條跨江城際的開通也將使珠江城市之間往來更加密切，城市間互動更加頻繁。 珠三角城市房地產市場發(fā)展成熟，并開始由城市向外擴散。從廣佛肇都市圈的市場表現(xiàn)可以看出，廣州和佛山同步發(fā)展迅速，而肇慶顯然還未融入都市圈節(jié)奏之中。都市圈相對更加成熟，東莞和惠州2016年商品房銷售額均已接近的一半，其中惠州受到溢出效應更加明顯，銷售額同比增長76.8%，市場快速擴大。珠中市并未出現(xiàn)領頭羊，仍處于各自發(fā)展的時期，但無論規(guī)模還是增速顯然更勝一籌。珠三角同時擁有兩大一線城市，和廣州經濟規(guī)模均接近2萬億，超大城市的分布密度也遠高于其他城市群，廣深對周邊城市的輻射帶動作用正在日益提升。依靠在科創(chuàng)、金融方面的優(yōu)勢，吸引了大量高質人才流入，城市潛力 灣區(qū)VS舊金山灣灣區(qū)經濟是港口城市都市圈與灣區(qū)獨特地理形態(tài)相結合聚而成的一種經濟形態(tài)。放眼國際，灣區(qū)經濟已經成為一流粵的粵、 斷升，與金灣具較相性對意突?！韫取?0年時間里，舊金山產業(yè)發(fā)展以硅谷為中技術和研究成果帶入企業(yè)，企業(yè)回報以和捐助，使斯坦福大學為企業(yè)輸送的人才、專利和技術。 灣

雖然粵灣區(qū)經濟總量已經超過舊金山灣區(qū)，但人均水平相差甚遠。在過去很長時間里，珠三角的產業(yè)仍以加工制造業(yè)為主，多依賴國際與技術轉移，自身科技、創(chuàng)新性產業(yè)也多由企業(yè)主導，創(chuàng)新的共享、持續(xù)性與舊金山灣區(qū)差距仍較大。從舊金山灣區(qū)的經驗來看，產學研企合作不但能夠使技術轉化成為生產力，同時能夠促進人才與資本的，形成良性

東部產業(yè)轉移的重要傳送帶，目前、長沙、南昌三大省會20152015年4月5日，《長江中游城 2020年）》出臺后，國 的首個跨區(qū)域城市群規(guī)劃。長江中游城市群正式定位為中國經濟發(fā)展新增長極 長江中游城市群橫跨鄂、湘、贛三省，涵蓋都市圈、環(huán)長株潭、環(huán)鄱陽湖都市圈，面積34.55方公里，2016年經濟總量7.06萬億，年末常住人口1.25億人，分別占 的3.6%、9.5%、9.1%。圖：2016年長江中游城市群主要城市GDP元億元

GDP(左 GDP增長率(右

0

宜昌襄 長沙岳陽常 南昌九江上

自都市圈中也占據(jù)主導地位。其中2016年GDP總量近1.2萬億，占都市圈的41%，占長江中游城市群的17%。長沙緊隨其后，GDP總量超9000億。5 大向西的輻射力和城市圈的影響

兩兩

億

元

0黃岡宜昌 南昌宜春九 長沙株洲常

黃岡宜昌 南昌宜春九 長沙株洲常仍處于單核發(fā)展階段，三大城市房地產市場規(guī)模遠高于周邊地區(qū)。2016年，都市圈的 地產開發(fā)投資額遠超其他城市，但同比下降2.5個百分點。而南昌和長沙雖然規(guī)模不及，但2016年開發(fā)投資額增速分別達到39%和25.8%，遠超城市圈內部其他城市。從商品房銷售額來看，、長沙和南昌三大城市市場規(guī)模遠高于其他城市，并且在上行周期中，均保持了40%以上的增速。

20112011年《成渝經濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃》正式獲批以來，成渝合作又站上新起點，正是由于兩地之間的深入合作，極大地推動了兩地經濟社會的發(fā)展，伴隨著2016年5經西安經西安 依托長江黃金水道， 、重慶 ，覆蓋三角、長江中游和成渝三個城市群的 歐洲的南方絲具有承東啟西、連接南北的區(qū)位優(yōu)勢，西部經濟基礎最好、經濟實力最強的區(qū)具有西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施的強力支撐，在經濟發(fā)展方面，重慶、貢獻了城市群經濟總量的一半以上，各項經濟指標均遠高于其他城市，除成、渝兩地中未來一定時期內城市群的發(fā)展仍將依靠重慶和兩大城市來帶動發(fā)展。目前，成渝城市群仍以工業(yè)為主，除重慶、三產占比較高外，其余城市第二產業(yè)占比均較高，可見傳統(tǒng)制造業(yè)在區(qū)域發(fā)展中仍起著支撐作用。以、重慶為，以綿陽、樂山、宜以、重慶為，以綿陽、樂山、宜打造以重慶、、綿陽、樂山、自貢、 圖：成渝城市群各市GDP及增 以重慶、、德陽、綿陽、南充、眉山裝備制造等，則汽車產業(yè)、電信息、航空航制造業(yè)等。但近幾年有些變化正在悄然生，借助高校資源，發(fā)力研發(fā)，重慶則依靠其制造，發(fā)力制造端，二者錯位發(fā)展甚至優(yōu)勢互補。成、渝兩地未來將從“一山難容二虎”到區(qū)域的協(xié)同發(fā)展，并提高對周邊城市的支配能力，形成密切的產業(yè)分工關系，充分發(fā)揮群內龍頭