玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項目申請建設(shè)可行性研究報告

PAGE目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分總論 11.1項目名稱 11.2編制依據(jù) 11.3主要研究目的與內(nèi)容 11.4項目主要結(jié)論及建議 2第二部分玉林宏觀經(jīng)濟 42.1玉林市城市概況 42.2玉林市城市發(fā)展規(guī)劃 72.3玉林市宏觀經(jīng)濟運行情況 9第三部分玉林市土地市場概況 113.1玉林市歷年土地市場概況 113.2 玉林市2008年土地市場成交情況 113.3玉林市2009年上半年土地市場交易情況 12第四部分玉林市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 154.1玉林市2008年房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析 154.2玉林市2008年房地產(chǎn)市場需求狀況分析 16第五部分玉林市商貿(mào)及物流市場概況 185.1玉林市商貿(mào)物流市場概況 185.2玉林市主要專業(yè)市場概況 205.3玉林商貿(mào)物流市場前景分析 23第六部分項目地塊分析 266.1項目區(qū)位 266.2項目周邊環(huán)境及設(shè)施 266.3項目所在片區(qū)發(fā)展概況 276.4項目區(qū)位綜合評價 28第七部分項目定位分析 297.1 項目SWOT分析 297.2大地塊房地產(chǎn)開發(fā)模式研究 307.3 項目定位市場定位研究 337.4 項目定位建議 357.5 項目開發(fā)模式與功能規(guī)劃 36第八部分項目投資預(yù)算分析 408.1評估方法說明 408.2項目地塊評分 408.3目前地塊的價格預(yù)測 438.4項目地塊指標(biāo)建議 438.5項目地塊價值預(yù)測 44第九部分項目地塊運作方案 469.1方案一：自行投資開發(fā)運作 469.2方案二：獨立進行土地運作 469.3方案三：合作開發(fā) 47第十部分項目地塊項目投資測算及資金籌措 4810.1方案一投資成本測算 4810.2方案二投資成本測算 5110.3方案三投資成本測算 5110.4各方案投資成本統(tǒng)計匯總 5110.5小結(jié) 52第十一部分經(jīng)濟效益評價標(biāo)準(zhǔn) 5311.1方案一經(jīng)濟效益評價 5311.2方案二經(jīng)濟效益評價 5911.3方案三經(jīng)濟效益評價 59第十二部分方案風(fēng)險評定及綜合評價 60第一部分總論1.1項目名稱玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項目1.2編制依據(jù)《投資項目可行性研究指南》《建設(shè)項目經(jīng)濟評估辦法與參數(shù)》（第三版）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)《玉林市城市總體規(guī)劃（2008—2020）》《2008年玉林市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》《玉林市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》2008年玉林房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，玉林市規(guī)劃局、國土資源局公布的土地出讓拍賣數(shù)據(jù)。項目實地考察和周邊樓盤調(diào)研1.3主要研究目的與內(nèi)容本項目可行性研究的目的，主要是論證該地塊是否具有投資價值，開發(fā)何種項目以及如何進行項目開發(fā)，供集團公司進行投資決策。項目論證主要內(nèi)容包括：玉林市宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場研究、玉林市城市發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)政策研究、項目地塊市場價值研究、項目投資潛力分析、項目發(fā)展定位、項目運作方案、投資效益測算以及投資風(fēng)險分析。1.4項目主要結(jié)論及建議根據(jù)對玉林南二環(huán)2000畝地塊的可行性研究分析，從土地區(qū)位優(yōu)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、項目運作方式及投資估算，得出以下結(jié)論及建議：1．項目地塊目前位于城市南面較偏遠地區(qū)，雖然目前城市配套設(shè)施不完善，交通優(yōu)勢不明顯，但隨著南二環(huán)連線接通以及集團對玉港高速公路至玉林的鏈接一級公路的建設(shè)，未來的整個地塊區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。2．項目地塊面積較大，項目順利建設(shè)，將成為玉林未來5—10年內(nèi)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最為豐富的一個綜合性房地產(chǎn)項目，這對于玉林的城市運營建設(shè)以及集團公司在玉林的發(fā)展戰(zhàn)略起到標(biāo)桿作用。3．項目土地投資回報高，初步測算直接土地投資收益可達5.18億元，對土地進行開發(fā)建設(shè)，收益更高。4.項目采取不同運作方式，收益與風(fēng)險各有差異，集團需慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上回避風(fēng)險。5．玉林市政府2008年重點推出項目“玉林義烏小商品城”，因選址不能落實的問題，項目暫時被擱置。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級公路建成后，與洛湛鐵路形成在項目所在地形成合圍，本項目地塊獨特的交通優(yōu)勢條件，將成為“玉林義烏小商品城”項目理想的進駐地。第二部分玉林宏觀經(jīng)濟2.1玉林市城市概況2.1.1玉林地理位置概述一個處于泛北部灣、泛珠三角經(jīng)濟合作區(qū)的交匯節(jié)點的城市玉林玉林泛珠三角區(qū)泛北部灣項目所在城市——玉林，廣西的桂東門戶，嶺南都會，泛北部灣中小企業(yè)名城?，F(xiàn)轄玉州區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣、興業(yè)縣和福綿管理區(qū)，總面積12838平方公里，總?cè)丝?41萬人。全市有華僑100多萬人，是全國著名的僑鄉(xiāng)。玉林市區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利快捷。地處廣西東南部，毗鄰廣東，背靠大西南，作為廣西沿海城市群與區(qū)內(nèi)經(jīng)濟腹地相互對接、協(xié)調(diào)發(fā)展的重要節(jié)點城市，處于多個經(jīng)濟合作區(qū)的相互重疊區(qū)和交叉點，是承載東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加工基地和東部通向“東盟”的重要陸路通道和跳板。以玉林為中心，半徑200公里范圍分布著南寧、北海、欽州、防城港、貴港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，輻射人口近5000萬。國道324線與黎湛復(fù)線鐵路縱橫相交，南寧經(jīng)玉林至廣州高速公路、洛湛鐵路（玉林段）編織以玉林城區(qū)為中心的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)，市內(nèi)形成了以玉林城區(qū)為中心的“半小時經(jīng)濟圈”。2.1.2玉林資源與商貿(mào)概況玉林市物產(chǎn)景觀豐富，商貿(mào)發(fā)達繁榮。非金屬礦產(chǎn)資源豐富，其中高嶺土儲量居廣西第一，花崗巖、石灰石、瑩石等儲量也比較豐富。玉林屬于典型的亞熱帶季風(fēng)氣候，是糧食、水果、禽畜重要生產(chǎn)基地，容縣沙田柚原產(chǎn)地，全國著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“桂圓之鄉(xiāng)”、“三黃雞之鄉(xiāng)”、“沙田柚之鄉(xiāng)”。玉林旅游資源豐富，被譽為“天然南國園林”，是“中國優(yōu)秀旅游城市”，有大容山國家森林公園、真武閣、勾漏洞、云天文化城等120多處名勝古跡。旖旎的南國山水風(fēng)光，奇特的古今建筑，特色的風(fēng)味小吃，商品交易市場健全發(fā)達，現(xiàn)代物流服務(wù)經(jīng)營體系完備，擁有全國有名的中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等，商貿(mào)流通輻射各?。ㄊ校﹨^(qū)，“嶺南都會”煥發(fā)出新的活力與魅力，是區(qū)域性商貿(mào)物流中心。2.1.3玉林市投資環(huán)境玉林市投資環(huán)境良好，逐步建立起公共服務(wù)型政府，電子政務(wù)快速發(fā)展，“一站式”服務(wù)機制初步形成。電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，玉林經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等十大工業(yè)園區(qū)（集中區(qū)）成為投資發(fā)展的“洼地”。玉柴機器、三環(huán)陶瓷成為“中國名牌產(chǎn)品”、“國家免檢產(chǎn)品”，玉林制藥已被認(rèn)定為中華老字號品牌；海螺水泥、燕京啤酒、旺旺食品、晶辰電子、國美電器、北京華聯(lián)超市、南城百貨超市等紛紛落戶玉林；機械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)集群迅速成長。中小企業(yè)商機博覽會（中國·玉林）、海峽兩岸（廣西玉林）農(nóng)業(yè)合作試驗區(qū)架構(gòu)開放合作平臺，特別是在積極推進中國－東盟“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟合作新格局的實施中，玉林市被納入北部灣（廣西）經(jīng)濟區(qū)“4+2”合作區(qū)域。玉林市是黎湛鐵路與洛湛鐵路的交匯處。小結(jié)：玉林城市發(fā)展?fàn)顩r良好，充分發(fā)揮桂東門戶的區(qū)位優(yōu)勢，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把握多區(qū)域經(jīng)濟合作中帶來的發(fā)展機遇。工商業(yè)發(fā)展成熟，擁有中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等全國有名的專業(yè)市場，形成了區(qū)域性商貿(mào)物流中心。投資環(huán)境良好，形成機械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)等多個產(chǎn)業(yè)集群?？傮w而言，玉林城市發(fā)展處于快速發(fā)展階段，有較為雄厚的發(fā)展基礎(chǔ)。2.2玉林市城市發(fā)展規(guī)劃《玉林市城市總體規(guī)劃（2008—2020）》城市規(guī)劃性質(zhì)國家重要動力機械制造基地和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市、是以先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜居園林城市。城市規(guī)劃區(qū)《規(guī)劃》的具體范圍包括：玉州區(qū)的玉城、南江、名山、城西、城北五個街道辦事處以及茂林、仁東、仁厚和大塘4鎮(zhèn)；福綿管理區(qū)的福綿鎮(zhèn)和新橋鎮(zhèn)；陸川縣的珊羅鎮(zhèn)，以及馬坡鎮(zhèn)的靖西、靖東、珠砂、新山、東西等5個行政村和馬坡林場，玉林城市規(guī)劃區(qū)總用地面積約為740平方公里。城市空間主要發(fā)展方向東擴：即城市往東方向（北流方向）發(fā)展城東新區(qū)。南拓：向南主要發(fā)展的區(qū)域為江南區(qū)和城南區(qū)。規(guī)劃期限和城市規(guī)模玉林中心城區(qū)人口規(guī)模：至2012年為80萬人；至2020年為95萬人。玉林中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模：至2012年為80平方公里，至2020年為98平方公里。圖2—1玉林市城市總體規(guī)劃小結(jié)：《玉林市城市總體規(guī)劃（2008—2020）》指出了玉林市在今后的十二年的城市定位、建設(shè)重點以及城市規(guī)模和發(fā)展方向，規(guī)劃中大力發(fā)展城東板塊，并規(guī)劃將該板塊發(fā)展成為玉林新中心板塊，未來該板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較大，江南板塊在未來的發(fā)展中仍會保持較快發(fā)展的趨勢。2.3玉林市宏觀經(jīng)濟運行情況2.3.12008年玉林市總體經(jīng)濟運行情況統(tǒng)計顯示，2008年玉林市實現(xiàn)生產(chǎn)總值605.92億元，按可比價格計算，比上年增長12.9%，經(jīng)濟增長連續(xù)5年保持在兩位數(shù)以上，經(jīng)濟運行保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值150.53億元，同比增長5.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值231.29億元，同比增長15.2%，其中，工業(yè)增加值202.68億元，增長15.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值224.10億元，同比增長15.2%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為24.8%，比上年下降1.6個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為38.2%，比上年上升1.2個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為37.0%，比上年上升0.4個百分點。按常住人口計算，2008年全市人均生產(chǎn)總值超過10000元，達10770元，比上年增長11.8%。2.3.2固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)概況全社會固定資產(chǎn)投資290.69億元，增長26.0%，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額242.58億元，增長28.3%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資47.68億元，增長16.4%。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資140.97億元，增長24.3%，更新改造投資53.07億元，增長62.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資35.99億元，增長26.0%。商品房銷售面積137.41萬平方米，增長1.0%，商品房銷售額26.54億元，下降0.5%。2.3.3社會消費品零售概況社會消費品零售額實現(xiàn)219.51億元，同比增長23.5%，增幅比去年提高4.7個百分點，連續(xù)6年達兩位數(shù)增長速度。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額實現(xiàn)142.91億元，同比增長23.9%，縣以下消費品零售額實現(xiàn)76.61億元，同比增長22.9%。分經(jīng)濟類型看，國有經(jīng)濟實現(xiàn)零售額17.56億元，增長22.4%；集體經(jīng)濟實現(xiàn)零售額14.48億元，增長20.0%；股份制經(jīng)濟實現(xiàn)零售額8.90億元，增長55.4%；私營經(jīng)濟實現(xiàn)零售額19.50億元，增長23.1%；個體經(jīng)濟實現(xiàn)零售額153.37億元，增長22.4%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)、住宿與餐飲業(yè)消費品零售額分別實現(xiàn)189.06億元、26.63億元，分別增長23.3%與21.9%。全市非公有制經(jīng)濟零售額實現(xiàn)187.48億元，增長24.5%，占全市社會消費品零售總額的比重為85.4%，其中個體經(jīng)濟零售額占全市社會消費品零售額的比重為69.9%。2.3.4人均可支配收入概況城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，人民生活水平穩(wěn)步提高。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資21312元，比上年增長12.2%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14156元，同比增長16.0%；農(nóng)民人均純收入4123元，比上年增加587元，增長16.6%。小結(jié)：2008年玉林市經(jīng)濟總體繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展，GDP達到了605.92億元，2008年全市人均生產(chǎn)總值超過10000元，達10770元。根據(jù)玉林市“十一五”規(guī)劃，至2010年玉林GDP約為630億元，人均GDP達到10000元的目標(biāo)，可以看出玉林市將超額完成十一五規(guī)劃的總體經(jīng)濟目標(biāo)，表明玉林經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，這有利于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。第三部分玉林市土地市場概況3.1玉林市歷年土地市場概況近三年來，政府土地掛牌出讓土地面積不斷加大，2008年土地出讓面積達到2335.7畝，是2006掛牌出讓土地面積的3倍，說明玉林市城市建設(shè)一直保持快速發(fā)展的勢態(tài)。經(jīng)過2007年玉林房地產(chǎn)迅速發(fā)展后，2008年土地供應(yīng)宗數(shù)雖然與2007年基本持平，但出讓面積有所上升，漲幅在30%以上。如表3—1所示：表3—12006—2008年玉林市土地掛牌出讓土地情況年份出讓量（宗）出讓面積（畝）出讓金額（萬元）平均出讓單價（萬元/畝）20068691.46441052.55359.372007251737.11106832.2661.52008252335.679210677051.94資料來源：玉林市國土局注：圖上列舉的2008年土地情況為已獲知的成交情況，未包含不了解的其它成交情況。2008年出讓土地面積大，超過50畝土地供應(yīng)多且位置稍微偏，所以平均出讓土地單價與2007年相比下降?？傮w而言，玉林市工業(yè)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，拉動了玉林市整個城市建設(shè)土地需求，土地出讓價格較高。玉林市2008年土地市場成交情況2008年1-11月份玉林土地出讓/掛牌宗數(shù)以城東區(qū)居多有11宗，其次為江南9宗；城西與城北區(qū)共有5宗，在土地出讓面積方面，由于城東區(qū)所出讓的土地面積多數(shù)為超過50畝，該區(qū)域出讓的土地面積占總量的66%。隨著玉林市政府大樓落成以及奧園康城強勢進駐，城東區(qū)附近土地價格隨之上漲，在2008年的土地出讓單價格中，在不考慮市中心土地成交的情況下以城東區(qū)價格最高。如表3—2所示。表3—22008年玉林1—11月土地出讓情況區(qū)域市中心占比江南占比城東占比城西占比城北占比合計出讓宗數(shù)--936%1144%28%312%25出讓面積（畝）--584.128%1352.359266%32.492%86.734%2055.6792出讓總價（萬元）--2827826%7376169%10651%36663%106770出讓單價（畝/萬元）--48.4-54.5-32.8-42.3--可以看出，玉林市“東擴南拓”的城市發(fā)展格局在逐步推進，玉林房地產(chǎn)市場將以城東區(qū)、江南區(qū)為投資建設(shè)熱點。3.3玉林市2009年上半年土地市場交易情況2009年上半年，玉林市總共掛牌11宗土地，其中4宗是工業(yè)用地，土地均價較低，范圍從11.21萬至14.02萬；5宗可用做城鎮(zhèn)住宅用地，土地均價范圍為63.34萬元至80萬元，其中江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側(cè)的一塊土地可用做商服用地，即可做農(nóng)貿(mào)市場之用，其余兩塊用地為教育用地和加油站用地。土地位置總面積（畝）土地用途起始價（萬元）掛牌起始時間單畝地價（萬元/畝）玉林市嶺塘工業(yè)區(qū)金港路西側(cè)23.56工業(yè)用地26409.1.16-09.1.1911.21玉林市玉柴工業(yè)園,二環(huán)環(huán)南路北側(cè)、玉公公路東側(cè)地塊四約21.00畝批發(fā)零售用地加油站用地——09.3.24-09.4.2——玉林市玉柴工業(yè)園坡塘工業(yè)區(qū)、玉公公路西面38.27工業(yè)用地44009.4.13-09.4.2211.5玉林市江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側(cè)39.23商服用地城鎮(zhèn)住宅用地314009.4.17-09.4.2780.04玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十五87城鎮(zhèn)住宅用地853709.6.1-09.6.1267.22玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十六40商服用地城鎮(zhèn)住宅用地09.6.1-6.12玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十三23.5科教用地1003309.7.6-7.1563.34玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十九36.2商服用地城鎮(zhèn)住宅用地09.7.6-09.7.15玉林市城東新區(qū)石棠片，市國防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊二十98.7城鎮(zhèn)住宅用地2009.7.6-09.7.15玉林市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊一34.6工業(yè)用地4852009.7.7-09.7.1614.02玉林市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊二40.1工業(yè)用地56009.7.7-09.7.1613.97從總體上說，1-3月僅有一宗土地拍賣，主要是受金融危機的影響，企業(yè)投資謹(jǐn)慎，政府避免流拍造成負(fù)面影響而暫停土地掛牌；4-6月份，受全國樓市普遍回暖以及玉林市政府公布《玉林市城市總體規(guī)劃（2008—2020）》的影響，玉林房地產(chǎn)市場有所好轉(zhuǎn)，玉林市土地拍賣量逐步增加。上半年玉林市平均土地掛牌價為37.33萬元/畝，主要是上半年出讓工業(yè)用地較多，總體價格下降幅度較大，出讓的5宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，均價達到了67萬元/畝，這反映了玉林房地產(chǎn)市場的回暖在拉動土地市場的需求。江南片區(qū)僅有一宗土地拍賣，為作商服用地及城鎮(zhèn)住宅用地，規(guī)劃建筑一至二層均須設(shè)置農(nóng)貿(mào)超市，受2008年江南區(qū)各大樓盤去化量較低的影響，2009年上半年在售物業(yè)均為2008年的剩余量，出于對房地產(chǎn)市場的保護和房地產(chǎn)商投資的積極性考慮，上半年政府減少江南區(qū)的土地出讓，將更多投資集中在城東區(qū)，其他片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗，在二級市場，土地競拍最終價格一般是掛牌價的100萬元左右。目前玉林經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地拍賣價已達100萬元，最近玉柴附近拍的一宗地，拍價為93萬元每畝。根據(jù)與玉林土地規(guī)劃部門的了解，本項目周邊地塊土地拍價估計要到60萬元/畝左右。第四部分玉林市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀4.1玉林市2008年房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析受金融危機與國內(nèi)房地產(chǎn)市場低迷的雙重影響，2008年玉林市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量相對減少，新推出的項目也相對2007年減少，房屋的去化量同比相對下降，具體情況如下：1.商品房住宅情況2008年玉林城區(qū)全年住宅供應(yīng)量約為50萬平米，與07年的73萬平米相比降幅較大，降幅約為32%；去化量約為31萬平米，去化率為62%，同比下降了23%；城區(qū)住宅價格約為2300元/平米，銷售均價同比07年有所上升；后續(xù)存量（在售項目推售部分剩余量和未推售部分之和）約為83萬平米。所推售的物業(yè)中，多層最多，占所有物業(yè)量的40.93%；小高層、高層兩種物業(yè)量基本持平。表4-12008年玉林城區(qū)住宅供應(yīng)表項目江南城東中心城北城西面積占比面積占比面積占比面積占比面積占比多層7010045.89%4300029.25%3550024.76%--57000100%小高層5792837.92%4900033.33%3430023.92%高層2268014.85%5500041.98%6100042.55%公寓20531.34%--125708.77%2200100%--總計15276130.04%14700029.26%14337028.54%22000.44%5700011.35%注：未統(tǒng)計天地樓及公務(wù)員小區(qū)各板塊供應(yīng)中，由于江南片占所有片區(qū)供應(yīng)的30.04%，主要為麗景花園與盛世江南兩個項目。其次為城東與中心區(qū)域。而城北與城西區(qū)域，由于政府相關(guān)政策及硬件配套跟進較慢，市場開發(fā)程度進程放緩。2.商業(yè)市場情況2008年全年商業(yè)市場受市場的規(guī)范以及相關(guān)政策影響，全年供求都較為冷淡，全年供應(yīng)量約為5萬平米，去化量約為2.7萬平米，后期存量約為7.8萬平米,銷售率約為54%,銷售價格約為1.5萬元/平米。3.天地樓市場情況2008年沒有堆出新的天地樓項目,在售天地樓主要為以前剩余量，08年全年供應(yīng)量約為2萬平米，去化量約為1.3萬平米,后期存量約為0.7萬平米,銷售率約為65%,銷售均價約為3700元/平米。4、經(jīng)濟適用房的供應(yīng)情況2008年玉林市場無經(jīng)濟適用房推出，從相關(guān)渠道了解，玉林市目前有少量廉租房已開始動工，但對玉林整體的商品房銷售市場影響不大。小結(jié)：從2008年房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況來看，整個玉林樓市去化量下降，這是造成2009年初玉林房地產(chǎn)集中對2008年剩余量消化的主要原因。玉林房地產(chǎn)市場的供應(yīng)還是商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主，天地樓和經(jīng)濟適用房對整個房地產(chǎn)市場影響較低。4.2玉林市2008年房地產(chǎn)市場需求狀況分析受經(jīng)濟形勢的影響，玉林市居民的購買能力與購買欲望受到限制，市場去化量有所下降，具體情況如下：1．城區(qū)住宅銷售量分析08年1-12月份的整體市場銷售率為62%，與07年的85%相比，降低了23個百分點，銷售狀況有所下滑。物業(yè)的銷售以多層、小高層為主，多層占總量的53.19%，小高層占30.42%。但受經(jīng)濟形勢的影響，總銷售量與07年相比整體下降。表4-2玉林市物業(yè)銷售情況項目江南城東中心城北城西面積占比面積占比面積占比面積占比面積占比多層4913058.29%2700034.07%3232036.20%--55550100%小高層3515041.71%3300041.64%2565028.73%高層--1925024.29%3130035.06%總計8428027.33%8125025.70%8927028.95%--5555018.02%2．商業(yè)部分銷售量分析08年玉林城區(qū)3個項目有新的商務(wù)物業(yè)推出，其它項目基本為消化07年的剩余量。市場上有推售的項目有華商國際香港城、財富100、金谷廣場、鉆石旺角與嶺南都會5個項目，推出量與在總市場物業(yè)推出量中占較低比例，但與住宅物業(yè)相比基本銷售情況良好，市場銷售率達到75%以上。由于受金融危機的影響，消費者市場的預(yù)期降低，對物業(yè)的消費保持觀望和謹(jǐn)慎購買的狀態(tài)，2008未銷售完的物業(yè)基本留在2009年初消化，這是2009上半年玉林樓市回暖緩慢的主要因素之一，而玉林的房地產(chǎn)市場目前還在穩(wěn)定的上升增長階段，因此整體市場的需求量會逐步增加，并且隨著城市建設(shè)發(fā)展，住宅和其他商業(yè)物業(yè)的需求也將會繼續(xù)保持增大，雖然2008年經(jīng)過了一些經(jīng)濟層面上負(fù)面的影響，但是玉林作為一個大型的二級城市，將會保持良好的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，09年全年的房地產(chǎn)銷售量預(yù)測將會打破100萬平方米的業(yè)績。第五部分玉林市商貿(mào)及物流市場概況5.1玉林市商貿(mào)物流市場概況目前，玉林有集貿(mào)市場230多個，形成了工業(yè)品服裝市場、中藥材市場、建材市場、汽車市場、摩托車市場、電腦電器市場、糧油市場等大中型專業(yè)批發(fā)市場，成為華南地區(qū)重要的商品集散地。憑借其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，玉林市提出傾力打造全國中小企業(yè)名城的目標(biāo)，以中小企業(yè)為依托，重點發(fā)展機械、水泥陶瓷、健康、服裝皮革等四大特色產(chǎn)業(yè)集群，從而走出一條獨具玉林特色的發(fā)展道路。從上世紀(jì)80年代中期開始，玉林的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速，玉林中小企業(yè)，是玉林重要經(jīng)濟增長點。玉林市政府形成了把分散的中小企業(yè)聚集起來，集中力量實施培育中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群戰(zhàn)略。近年來，玉林市立足于原有的中小企業(yè)基礎(chǔ)，從一批支柱產(chǎn)業(yè)中篩選出五大比較優(yōu)勢明顯、特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集群加以重點培育扶持。機械產(chǎn)業(yè)集群。支持全國最大的內(nèi)燃機生產(chǎn)企業(yè)玉柴機器集團有限公司做大做強，大力扶持“玉柴”配套企業(yè)發(fā)展，培育機械產(chǎn)業(yè)群落。健康產(chǎn)業(yè)集群。充分發(fā)揮玉林制藥傳統(tǒng)品牌優(yōu)勢和南方最大中藥材市場的拉動作用，推進中藥產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)；同時大力發(fā)展以黑五類集團和北京燕京集團、新加坡旺旺集團等在玉林投資項目為龍頭的食品加工業(yè)，培育健康產(chǎn)業(yè)群落。水泥陶瓷產(chǎn)業(yè)集群。以亞洲最大的水泥企業(yè)安徽海螺集團所辦的興業(yè)海螺和世界最大的日用陶瓷出口生產(chǎn)企業(yè)三環(huán)集團為龍頭，全面整合上下游企業(yè)，培育水泥、陶瓷產(chǎn)業(yè)群落。服裝皮革產(chǎn)業(yè)集群。發(fā)揮“世界褲子之都”福綿管理區(qū)的群體優(yōu)勢和中國最大的豬皮皮革供應(yīng)商富英制革有限公司等重點企業(yè)的帶動作用，以創(chuàng)品牌、上規(guī)模為目標(biāo)，培育服裝皮革產(chǎn)業(yè)群落。電子信息產(chǎn)業(yè)集群。近年來，玉林市努力改善和優(yōu)化投資環(huán)境，深入開展招商引資，主動吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項目，一批電子產(chǎn)業(yè)項目相繼落戶玉林市，為培育、壯大玉林市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)奠定了堅實基礎(chǔ)。在走廊沿線的興業(yè)、北流、容縣已聚集了一大批電子企業(yè)，它們都是近兩年東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中飛來的“金鳳凰”。該產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出三大特點，從小規(guī)模向大規(guī)模轉(zhuǎn)變；由半成品向成品生產(chǎn)方向發(fā)展，產(chǎn)品囊括各類彩電顯示器和高壓包、高頻頭、傳真機等高中低檔四五十種；由單一企業(yè)向集群產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一家大的電子企業(yè)往往能引來七八個配套企業(yè)進來甚至是數(shù)十個，呈幾何級數(shù)放大效應(yīng)。目前，玉林已成為全國最大的內(nèi)燃機生產(chǎn)基地、全國最大的日用陶瓷生產(chǎn)出口基地之一、國家級的建材生產(chǎn)出口基地、陶瓷工業(yè)基地、皮革服裝基地和食品加工基地。全市共有機械、制藥、陶瓷、工藝編織、食品加工、服裝加工、冶金業(yè)、建材等8大類中小企業(yè)1.3萬多家，占全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的98%以上，有個體私營企業(yè)10萬多家(戶)，民營經(jīng)濟占全市生產(chǎn)總值比重63%以上，中小企業(yè)已成為全市國民經(jīng)濟的重要支撐和“生力軍”。其中，五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群的工業(yè)總產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重超過80%。5.2玉林市主要專業(yè)市場概況（一）玉林工業(yè)品市場玉林市工業(yè)品市場坐落于最繁華的玉林市商業(yè)大道——人民路中段，屬廣西規(guī)模最大的專業(yè)市場，于一九九四年九月動工興建，一九九五年六月建成投入使用。該市場由港商投資建設(shè)，第一期工程占地160畝，其中主體市場60畝，鋪面式市場100畝，總投資1.5億元，建筑面積約20萬平方米，主體市場攤位近7000個，外圍鋪面門店800多間。經(jīng)過多年培育和發(fā)展，目前市場已發(fā)展為占地300多畝，商鋪門店2000多間，有經(jīng)營戶8000多戶，從業(yè)人員40000多人。市場功能齊全，管理規(guī)范，服務(wù)周到，交通便利，有力地吸引著各地客商，日均客流量達5—6萬人次；主要經(jīng)營品種有：服裝、布匹、針織品、五金、百貨、家用電器、鞋類等20多個大類11000多個品種，入駐市場共有138個知名品牌，為市場的持續(xù)繁榮發(fā)展注入了新的活力，商品輻射廣東、湖南、湖北、江西、福建、浙江、河北、貴州、云南等20多個省、市（直轄市）；形成了龐大的流通交易市場群體和廣泛的名企品牌效應(yīng)。商品年成交額約18億元，年上交利稅約3000萬元，成為玉林經(jīng)濟的重要支撐之一，成為廣西小商品批發(fā)中心。在工業(yè)品市場的輻謝、帶動下，工業(yè)品市場的概念得到延伸，周邊相繼建成了機電五金市場、電腦城、新民商行、太陽商城、陶瓷商行、運美貨運市場、新民菜市場和田豐菜市場等，形成了玉林市大市場群。（二）玉林中藥材市場玉林市中藥材市場是全國首批獲批準(zhǔn)開辦的、也是廣西唯一的中藥材專業(yè)市場。位于玉林市中秀路，距離玉林火車站800米，地理位置優(yōu)越，交通方便，市場占面積17500平方米，于1988年12月建成并投入使用，總投資800多萬元，共有門店812間，是“全國文明市場”。中藥材專業(yè)市場是獲國家衛(wèi)生部、國家中醫(yī)藥局、國家醫(yī)藥局、國家工商局批準(zhǔn)開辦的市場。市場內(nèi)設(shè)有：銀行、車隊、郵電、停車場、曬藥場、裝卸隊、倉庫保管、信息中心、藥材培訓(xùn)中心、藥材監(jiān)督檢驗所、飲食、住宿。中藥材專業(yè)市場是我國西南地區(qū)傳統(tǒng)的中藥材集散地市場，市場與國內(nèi)24個?。▍^(qū)）、32個市建立了經(jīng)濟信息聯(lián)系，藥材購銷輻射全國，轉(zhuǎn)口遠銷港澳并與東南亞地區(qū)藥材市場形成購銷網(wǎng)絡(luò)。目前，市場內(nèi)共有經(jīng)營戶809戶，從業(yè)人員3000多人，經(jīng)營品種達900多種，市場年成交額5億元，年創(chuàng)稅1000多萬元。（三）玉林建材市場玉林市建筑材料市場于一九九六年元月二十五日開業(yè)，位于玉林市外環(huán)北路中段，東距玉林客運中心1000米，西距玉桂路口500米，交通運輸便利。市場占地146畝，建筑面積18668平方米，共有鋪面520多間。該市場通道寬暢，大小貨車２４小時可以裝卸貨物。市場設(shè)有建材、鋼材、木材、沙石磚、裝飾材料、獸藥飼料及舊貨行業(yè)，現(xiàn)有個體戶160戶，企業(yè)20家，私營企業(yè)５戶。產(chǎn)品來自廣東、福建、江浙等省及廣西各地。日客流量2000多人，市場月成交額達33000多萬元，每年向國家上繳380萬多的稅款，市場還設(shè)有治安保衛(wèi)、倉儲保管、金融、通訊、運輸、裝卸等的配套服務(wù)設(shè)施。（四）玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場于1995年12月31日竣工開業(yè)。市場位于玉林市城區(qū)外環(huán)南路、玉林火車站貨臺對面，交通便利。市場占地100畝，建筑面積20000平方米，總投資3000萬元，分為商住式門店和主體市、簡易市場三部分。有市場固定門店場500多間，倉儲3500平方米，外省及區(qū)內(nèi)經(jīng)營戶1000多戶。經(jīng)營來自全國各地的糧食、蔬菜和水果等種類，是廣西大型的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。市場內(nèi)設(shè)有工商、稅務(wù)、銀行、郵電、保安等管理和服務(wù)機構(gòu)，并根據(jù)市場的經(jīng)營特點設(shè)置了停車場、地磅、倉儲、水電、住宿等服務(wù)設(shè)施。目前市場商品齊全，交易活躍，每日人流量達到2萬多人，年成交額5億多元，為國家創(chuàng)稅費約300多萬元。（五）玉林市新城副食品專業(yè)市場簡介玉林市新城副食品專業(yè)市場于1991年5月建成開業(yè)，位于玉林市外環(huán)西路，東面緊靠通往廣東、梧州等地的必經(jīng)路，西鄰出入北海、南寧等地的主通道，交通十分便利。市場占地70畝，建筑面積10000平方米，投資760萬元，市場有固定門店220間，固定攤位150多個，周邊商住式鋪面500多間。市場經(jīng)營商品主要有各種酒類、糖類、餅干、涼果、醬油、腐乳、豆類、木耳、大米等副食品和日用百貨，商品主要銷往廣西各地以及廣東、海南、貴州、云南、湖南等省區(qū)，交易活躍，年商品成交額超3.5億元，是目前廣西以批發(fā)性為主最大的副食品市場，成為桂東地區(qū)重要的副食品、日用百貨集散地。5.3玉林商貿(mào)物流市場前景分析5.3.1成熟的商貿(mào)市場環(huán)境玉林商業(yè)底蘊深厚，商貿(mào)繁榮，自古就有“嶺南都會”之稱，是中國華南地區(qū)重要的商品集散地。改革開放以來，玉林市逐步形成了以專業(yè)市場和綜合市場、生活消費市場和生產(chǎn)資料市場并重發(fā)展的商品交易市場體系。全市共有批發(fā)市場、集貿(mào)市場、專業(yè)市場、小商品市場等各類交易市場256個，年成交106億元，以批發(fā)為主的專業(yè)市場45個，成交額超億元的市場有15個。2008年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額219.51億元，同比增長23.5%，絕對值居全區(qū)14個地市中第4位，僅次于南寧、柳州和桂林。5.3.2城市發(fā)展定位與政府的政策支持玉林市“十一五”規(guī)劃明確指出玉林市的城市發(fā)展定位，將玉林建設(shè)成為先進制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)并重的中小企業(yè)名城，建設(shè)成為區(qū)域性商貿(mào)物流中心、國際化中藥交易物流港。2009年玉林市政府工作報告指出，逐步形成以玉林城區(qū)專業(yè)批發(fā)市場為龍頭，各縣（市、區(qū)）專業(yè)批發(fā)市場為骨干，重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場為補充的市場體系。創(chuàng)新商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)、體制和經(jīng)營方式，引進培育一批大型現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)，全面提升商貿(mào)業(yè)檔次和水平，打造連接“兩廣”、輻射東南亞的桂東南區(qū)域性商貿(mào)物流樞紐。依托大型批發(fā)市場，整合倉儲、貨運資源，強化物流平臺建設(shè)，構(gòu)建農(nóng)副產(chǎn)品和日用小商品物流配送中心，發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。5.3.3區(qū)域合作的加強與市場輻射面的擴大玉林“十一五”規(guī)劃指出，努力建設(shè)桂東、粵西南和海南、西南的區(qū)域性商貿(mào)物流中心和商品批發(fā)中心、國際化中藥交易物流港。玉林發(fā)揮作為廣西和大西南通粵港澳橋頭堡的優(yōu)勢和作用，率先融入泛珠三角經(jīng)濟區(qū)，有選擇地承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，主動接納泛珠三角經(jīng)濟區(qū)特別是粵港澳臺資金、技術(shù)、人才、信息和產(chǎn)業(yè)的輻射，加強與廣東等區(qū)域內(nèi)省市的經(jīng)貿(mào)合作和資源開發(fā)，同時加強與江、浙、滬長三角發(fā)達地區(qū)的經(jīng)貿(mào)往來和合作，促進區(qū)域內(nèi)資源有效利用和合理共享。積極引進國內(nèi)外先進技術(shù)和管理，鼓勵企業(yè)開展面向東盟自由貿(mào)易區(qū)的加工貿(mào)易業(yè)務(wù)。借助中國—東盟博覽會平臺，并通過中小企業(yè)商機博覽（中國·玉林）緊密配合，加快融入東盟經(jīng)濟實體步伐，發(fā)展全方位合作交流，加強與東盟各國和城市的經(jīng)貿(mào)合作與交流，積極參與區(qū)域合作分工，構(gòu)建商品貿(mào)易、投資合作、高層論壇、旅游服務(wù)和文化交流平臺，為東盟國家和其他國家及地區(qū)的企業(yè)走進玉林和玉林企業(yè)走向東盟和其他國家和地區(qū)架起橋梁，促進資金、技術(shù)、項目、商品、人才、信息的合理流動，把玉林市建設(shè)成為對接?xùn)|盟大經(jīng)濟圈的有一定知名度的商業(yè)港。5.3.4堅實的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)玉林市抓住廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)機遇，全力打造工業(yè)集聚載體，推動機械、水泥陶瓷、健康食品、服裝皮革和電子信息“五大產(chǎn)業(yè)”，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)不斷增強，為經(jīng)濟提速增效注入強勁動力：今年上半年玉林市積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，打造產(chǎn)業(yè)集群，經(jīng)濟社會呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢頭。玉林市上半年實施“強柴興玉”戰(zhàn)略，積極打造大企業(yè)大產(chǎn)業(yè)大集群。以直通直達服務(wù)解決玉柴發(fā)展中面臨的各種困難和問題，支持玉柴實施“讓利潤不讓市場”的策略，推動玉柴加強與大企業(yè)大集團合作?！皬姴衽d玉”戰(zhàn)略的深入實施，推動了機械制造、水泥陶瓷、健康、服裝皮革、電子信息五大產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展壯大。上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)累計實現(xiàn)總產(chǎn)值208.28億元，同比增長20%。五大產(chǎn)業(yè)集群共實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值155.42億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達75.35%，拉動規(guī)模工業(yè)增長15.47個百分點，對規(guī)模工業(yè)增長的貢獻率達77.55%，比2008年提高0.94個百分點。據(jù)初步統(tǒng)計，上半年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值282.56億元人民幣，同比增長13.7%。分析總結(jié)：根據(jù)以上分析可知，玉林市商貿(mào)物流市場的發(fā)展前景廣闊。首先，市場基礎(chǔ)牢固，玉林商貿(mào)物流市場經(jīng)過多年的發(fā)展和政府的著力培養(yǎng)，形成了產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)展成為了桂東、粵西南和海南、西南的區(qū)域性商貿(mào)物流集散中心。其次，政府政策的大力支持。玉林市政府在城市功能布局、產(chǎn)業(yè)政策、重大項目建設(shè)上予以商貿(mào)物流大力支持，鼓勵有實力的企業(yè)進駐玉林商貿(mào)物流業(yè)。再次，玉林商貿(mào)物流業(yè)具有堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，玉林市打造中國中心企業(yè)名城，以玉柴工業(yè)為龍頭，推動機械、水泥陶瓷、健康食品、服裝皮革和電子信息“五大產(chǎn)業(yè)”集群的共同發(fā)展，成為玉林市商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展商品供應(yīng)鏈的堅實基礎(chǔ)。同時，玉林政府著力構(gòu)建區(qū)域性商貿(mào)集散中心、北部灣經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市，不斷吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，努力融入泛珠三角區(qū)域和北部灣經(jīng)濟區(qū)，擴大了玉林商貿(mào)物流業(yè)市場的輻射面，使之成為桂東、粵西南和海南、西南乃至東盟的區(qū)域性商貿(mào)物流中心和商品批發(fā)中心。第六部分項目地塊分析6.1項目區(qū)位項目位于玉林市江南區(qū)，與玉林二環(huán)路南段ZK2+900毗鄰，在石子嶺與楊子嶺組團附近，臨近洛湛鐵路玉林市火車東站，處于規(guī)劃中的嶺塘產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，距離云天宮和會展中心約1公里，遙首相望，東臨經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城東區(qū)玉柴工業(yè)園城南區(qū)江南區(qū)玉林中心城區(qū)會展中心云天宮項目意向地塊洛湛鐵路經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城東區(qū)玉柴工業(yè)園城南區(qū)江南區(qū)玉林中心城區(qū)會展中心云天宮項目意向地塊洛湛鐵路圖6—1項目地塊區(qū)位圖6.2項目周邊環(huán)境及設(shè)施項目處于二環(huán)南路和玉港高速-玉林一級公路交叉輻射帶，現(xiàn)為水田及種植用地，需要進行大規(guī)模的平整。項目周邊缺乏完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，現(xiàn)有開發(fā)程度較低，未建設(shè)有具有特色的景觀設(shè)施。圖6—2項目地塊現(xiàn)狀6.3項目所在片區(qū)發(fā)展概況項目所在片區(qū)為玉林市江南區(qū)，根據(jù)2009年1月9日公布的《玉林市江南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，江南區(qū)為未來幾年玉林市重點發(fā)展區(qū)域，城區(qū)的主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、倉儲物流功能于一體的綜合性城市商務(wù)副中心區(qū)。城區(qū)開發(fā)的主要策略是依托舊城區(qū)進行居住新區(qū)開發(fā)，緩解舊城居住壓力，結(jié)合云天文化城建設(shè)旅游服務(wù)中心。項目所在片區(qū)有正在開發(fā)并出售的悉尼城、弘景金色藍灣、麗景花園、玉景園、盛世江南、香港城等物業(yè)，開發(fā)有全資上市的玉林中藥港，商業(yè)氛圍較濃厚。鄰近片區(qū)城南區(qū)有玉林制藥廠，玉林柴油機廠等國家知名企業(yè)，是規(guī)劃中的玉林未來工業(yè)園區(qū)，對物流倉儲服務(wù)擁有更多的需求。隨著江南片區(qū)的不斷發(fā)展，在廣大市民心中豎立了較好口碑，是公認(rèn)居住生活的典范片區(qū)，隨著片區(qū)環(huán)境及居住氛圍日漸成熟，該片區(qū)將會成為玉林市新的居住區(qū)。圖6—2玉林市江南區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖6.4項目區(qū)位綜合評價項目地塊目前基礎(chǔ)較差，土地開發(fā)具有一定的難度。隨著未來城市向南拓建，江南區(qū)的配套設(shè)施目益完善，同時玉林市二環(huán)路的全程貫通，項目處于規(guī)劃中的玉林城區(qū)與高速公路相連接的一級公路與處環(huán)路的交接處，道路兩旁的土地?fù)碛芯薮蟮膬r值潛力與升值空間。項目地處規(guī)劃中的嶺塘產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，如果定位為物流商業(yè)地產(chǎn)，可擁有一批穩(wěn)定的物流產(chǎn)業(yè)客戶群，同時，項目的多層住宅區(qū)域可滿足玉林市居民的住房購買需求，發(fā)展?jié)摿Υ?。第七部分項目定位分析項目SWOT分析SWOT分析S-優(yōu)勢1實力（開放商）2地塊規(guī)模3輻射范圍4生態(tài)環(huán)境5玉林城市發(fā)展6玉林專業(yè)市場氛圍W-劣勢1無生活配套2價格定位3離市中心遠4項目交通不便5低容積率6開發(fā)周期長O-機會1玉林城市發(fā)展迅速2房地產(chǎn)市場逐漸成熟3現(xiàn)階段一定范圍內(nèi)同類競爭項目少4玉林專業(yè)市場發(fā)展旺盛5政府規(guī)劃——江南為房地產(chǎn)發(fā)展重點6人們追求綠色、健康的居住理念SO戰(zhàn)略1.品質(zhì)策略（S1、S3、O6、O3）健康、綠色策略（S3、S5、S6、O5、O8）WO戰(zhàn)略1、增值空間策略（W1、W3、O1、O7）2、配套先行策略（W1、W3、W6、O3）T-威脅1玉林專業(yè)市場項目競爭激烈2房地產(chǎn)相關(guān)政策影響3中心、城東板塊強勁競爭4消費者居住理念——物業(yè)類型、地段5玉林人口自然增長率低ST戰(zhàn)略1.品牌策略（S1、S3、T1、T3）藍海策略（S1、S3、S5、T1、T3、T4）WT戰(zhàn)略1、項目整體運作策略（W1、W3、W4、W5、T1、T2、T3、T4）2、全方位營銷策略從以上的SWOT分析矩形圖可以看出，項目在開發(fā)運作中，可以運用多種營銷戰(zhàn)略方式，以讓項目的劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，讓項目在城市發(fā)展中可以占據(jù)市場的主導(dǎo)地位。S—優(yōu)勢1．二環(huán)南路、洛湛鐵路、玉港高速公路等重點交通要道在此匯集，項目具有良好的交通條件。2．玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場或房地產(chǎn)項目。3．未來二環(huán)南路通車，玉港高速公路與玉林市的連通，項目地塊升值潛力明顯。4．玉林市城市規(guī)劃商貿(mào)物流發(fā)展用地，項目建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃。W—劣勢1．項目地處城郊，城市化程度不高，項目周邊城市配套不完善。2．項目地塊基本為水田，項目征地補償費用較高，有一定的政策限制。O—機會1．玉林經(jīng)濟發(fā)展較快，居民可支配收入較高，具有良好的購買力。2．玉林房地產(chǎn)市場逐步回暖，土地價格相對合理，進入市場時機良好。3．玉林“東擴南拓”城市發(fā)展方向確立，項目所在片區(qū)發(fā)展趨勢良好。4．玉林市具有成熟的商貿(mào)環(huán)境，居民投資經(jīng)營意識高，商客往來頻繁。T—威脅1．玉林人口自然增長率低，城市化動力不足。2．玉林房地產(chǎn)發(fā)展較快，城東、江南兩大片區(qū)競爭激烈。7.2大地塊房地產(chǎn)開發(fā)模式研究7.2.1南寧嘉和城——旅游地產(chǎn)模式嘉和城位于南梧大道四塘內(nèi)，由廣西嘉和集團投資開發(fā)的超級大盤。占地6000畝，總建筑面積160萬平方米，是一個集房地產(chǎn)開發(fā)、康體運動、休閑旅游度假、文化教育、工作生活為一體的大型高尚生態(tài)親水小鎮(zhèn)。嘉和城溫泉谷距離南寧國際會展中心約13公里，連接國際錦標(biāo)級18洞嘉和城溫泉高爾夫球場。項目總投資約5億元人民幣，分三期建設(shè)。首期建成的溫泉休閑中心占地600畝，嘉和城溫泉谷已被列為南寧市重點推進旅游項目，國際“AAAA”風(fēng)景區(qū)。二三期為多層住宅和別墅，在旅游休閑項目的帶動下，嘉和城進一步完善景區(qū)商業(yè)配套、生活配套、酒店配套、學(xué)校配套，打造高尚人文社區(qū)，為廣西旅游與房地產(chǎn)開發(fā)典范。嘉和城：旅游開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā)7.2.3玉林國際中藥港——商貿(mào)物流地產(chǎn)模式玉林銀豐國際中藥港項目位于廣西玉林市江南區(qū)民主南路東側(cè)（玉林市江南﹒萬良路與金港大道交匯處），項目總占地1032畝，總建筑面積約200萬平方米，分期實施建設(shè)。項目輻射范圍涵蓋華南、西南、華中，也將成為中國最具影響力的、對接?xùn)|盟的南藥出口大本營，是廣西唯一一家中藥材專業(yè)市場、全國十七大中藥材專業(yè)市場之一，位居前三甲。項目規(guī)劃分為三大板塊：醫(yī)藥商務(wù)、城市購物、濱江居住。玉林銀豐國際中藥港第一期，總建筑面積約18萬平方米，在國家定點中藥材交易市場基礎(chǔ)上，致力打造中國規(guī)模最大標(biāo)準(zhǔn)最高的醫(yī)藥材采購交易平臺，中國南藥在玉林從此扎下大本營。玉林銀豐國際中藥港二期——銀豐﹒世紀(jì)城,總建筑面積41萬平米，依托銀豐國際中藥港的醫(yī)藥健康商業(yè)，打造玉林第一個國際都市生活示范社區(qū)。項目目前已有已售出1000多家商鋪，商鋪均價在16000元/㎡—18000元/㎡，2009年8月份開盤的二期住宅均價在2800元/㎡。玉林銀豐國際中藥港內(nèi)玉林市中藥材專業(yè)市場已是車水馬龍7.2.4玉林奧園——體育地產(chǎn)模式玉林奧園康城是奧園集團于廣西玉林市開發(fā)的高檔住宅項目，項目位于玉林市城東新區(qū)，是玉林市新的行政、文化、教育中心，目前市政府、海關(guān)、公安等一批政府行政機關(guān)已經(jīng)遷入新區(qū)。項目總建筑面積115萬平方米。該項目南面為廣西最好的投資4.5億的玉林體育中心（2007年承辦廣西十一屆運動會），北面為教育城，東為秀水路，臨近森林公園，自然景色優(yōu)美，交通四通八達，區(qū)位條件良好。項目還獨享占地20萬平方米的體育中心全面設(shè)施、占地27000平方米的體育公園秀美景色，加上項目內(nèi)部完善的泛體育設(shè)施，將把運動、健康、教育、休閑等產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)有機結(jié)合，締造玉林新城中心樓盤的豪宅領(lǐng)袖。小結(jié)：以上模式都為大型房地產(chǎn)開發(fā)的成功模式，其共同特點是離中心城區(qū)較遠的城郊或新開發(fā)的城區(qū)中，容易獲得大面積的開發(fā)用地，土地價格相對較低。這些項目沒有像城區(qū)內(nèi)有完善配套設(shè)施和成熟商業(yè)環(huán)境和居住氛圍。嘉和城通過將當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源與房地產(chǎn)結(jié)合，中藥港通過良好的交通條件和當(dāng)?shù)爻鞘猩藤Q(mào)批發(fā)環(huán)境結(jié)合，奧園康城與當(dāng)?shù)伢w育產(chǎn)業(yè)結(jié)合。使得這些項目在周邊資源競爭較弱的環(huán)境下，通過與項目周邊資源環(huán)境結(jié)合，尋找差異化市場策略，打造出獨特的市場賣點而獲得成功。項目定位市場定位研究定位就是利用外部環(huán)境因素，結(jié)合自身條件，在市場競爭中取得優(yōu)勢地位。本項目的市場定位由以下因素進行提煉：項目所在地城市發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃項目的建設(shè)與所在城市的發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃相吻合，可得到當(dāng)?shù)卣咧С?，順?yīng)城市的建設(shè)發(fā)展。玉林市的城市性質(zhì)為國家重要動力機械制造基地和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市、是以先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜居園林城市。項目所在的江南區(qū)，主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、倉儲物流功能于一體的綜合性城市商務(wù)副中心區(qū)。市場需求合適的定位須以市場需求為導(dǎo)向，最終產(chǎn)品才為市場所接受。項目所在城市經(jīng)濟發(fā)展較快，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展繁榮，當(dāng)?shù)鼐用駥σ松桃司拥奈飿I(yè)需求大。產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策項目符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)政策，項目建設(shè)可爭取相關(guān)土地優(yōu)惠政策和扶持。玉林著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心、北部灣經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市，大力支持商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展。項目交通區(qū)位條件良好的交通區(qū)位條件成為項目的優(yōu)勢條件，有效地集散人流、物流、資金、信息流。本項目緊靠玉林南二環(huán)路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級公路，區(qū)位優(yōu)勢獨特。開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是執(zhí)行項目的根本出發(fā)點。集團的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，依托集團自身優(yōu)勢，以產(chǎn)業(yè)聯(lián)系為基礎(chǔ)，形成以交通物流為核心的現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、交通類科技開發(fā)業(yè)務(wù)、資源開發(fā)業(yè)務(wù)等相互促進、共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，推動集團的可持續(xù)發(fā)展。本項目是集團公司進駐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略需要?？山梃b開發(fā)模式作為初步涉入房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)企業(yè)，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)，可借鑒類似的成功項目的開發(fā)模式，適當(dāng)避免開發(fā)經(jīng)驗不足帶來的風(fēng)險，同時提高項目運作的成功率。本項目建設(shè)規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其開發(fā)模式可適當(dāng)借鑒。項目定位建議根據(jù)上述分析，本項目可從城市性質(zhì)、市場需求、產(chǎn)業(yè)政策、交通區(qū)位、企業(yè)戰(zhàn)略、借鑒模式等六個要素進行定位。城市性質(zhì)城市性質(zhì)交通區(qū)位產(chǎn)業(yè)政策企業(yè)戰(zhàn)略市場需求借鑒模式項目定位城市性質(zhì)機械制造和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市、以先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)市場需求當(dāng)?shù)鼐用駥σ松桃司拥奈飿I(yè)需求大產(chǎn)業(yè)政策玉林著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心、北部灣經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市，大力支持商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展企業(yè)戰(zhàn)略集團進駐房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要借鑒模式本項目建設(shè)規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其開發(fā)模式可適當(dāng)借鑒交通區(qū)位緊靠玉林南二環(huán)路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級公路，區(qū)位優(yōu)勢獨特項目定位：根據(jù)以上分析，項目需要這樣一個具備城市運營概念的定位：依托玉港高速公路、洛湛鐵路、玉林二環(huán)路交通合圍優(yōu)勢，以洛湛鐵路、玉港高速公路、南廣高速公路“通江達?！苯煌ňW(wǎng)絡(luò)，輻射桂東、粵西南和海南、西南和東盟，以小商品交易市場為核心，集專業(yè)市場、倉儲物流、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)為一體的玉林大型交通商貿(mào)物流綜合地產(chǎn)項目特別建議：玉林市政府2008年重點推出的項目“玉林義烏小商品城”，因選址不能落實的問題，項目暫時被擱置。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級公路建成后，與洛湛鐵路形成在項目所在地形成合圍，本項目地塊獨特的交通優(yōu)勢條件，將為“玉林義烏小商品城”項目理想的進駐地。項目開發(fā)模式與功能規(guī)劃7.5.1項目開發(fā)模式在玉林成熟的商貿(mào)物流環(huán)境下，借助交通區(qū)位優(yōu)勢，以專業(yè)市場建設(shè)為龍頭，共享周邊專業(yè)市場商貿(mào)客源，通過專業(yè)市場商流、物流、人流、資金流的集散作用，盤活整個地塊住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在玉林市形成新的城市商業(yè)與生活集群和重要的商貿(mào)物流集散地。項目地塊分期進行開發(fā)，首期開發(fā)小商品專業(yè)市場，建設(shè)專業(yè)性小商品批發(fā)市場，以及物流、商務(wù)、金融、郵政、電信、酒店、餐飲食街、娛樂場館等配套設(shè)施，占地面積300—500畝之間。項目一期以后，依托專業(yè)市場，帶動地塊的商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，地塊分割打包分期進行開發(fā)。7.5.2項目功能規(guī)劃1．專業(yè)市場主體功能專業(yè)市場設(shè)有展銷中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營發(fā)展中心、會議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、信息網(wǎng)絡(luò)中心、電子商務(wù)中心、科研設(shè)計中心、物流中心等一系列的功能配套。2．項目功能布局在空間形態(tài)上分為：主體市場交易區(qū)、倉儲物流區(qū)、商務(wù)公共配套設(shè)施區(qū)、生活配套區(qū)和中心道路與綠化區(qū)。交易區(qū)：商鋪分別設(shè)置紡織服裝交易區(qū)、皮革皮具交易區(qū)、電子工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)、五金化工交易區(qū)、紙品包裝印刷交易區(qū)等，每套商鋪都配有倉庫。倉儲物流區(qū)：為小商品市場提供運輸(配送)、倉儲、裝卸搬運、包裝加工、物流信息處理服務(wù)。商務(wù)公共配套區(qū)：該區(qū)是為小商品專業(yè)市場提供各種配套服務(wù)的功能區(qū)，內(nèi)擬設(shè)有市場管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng)、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險、電信、貨代公司、運輸公司、餐飲、賓館中心等配套設(shè)施。生活配套區(qū)：專業(yè)市場的居住生活區(qū)，并提供有餐飲、超市、娛樂、電信、郵政等各種生活配套設(shè)施。生活配套區(qū)將作為二期及其以后房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要功能區(qū)域。中心道路、廣場、停車場、綠化區(qū)。3．玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項目概念性規(guī)劃效果圖圖7—1主體建筑規(guī)劃效果圖7—2專業(yè)市場規(guī)劃鳥瞰圖圖7—3專業(yè)市場規(guī)劃立面圖第八部分項目投資預(yù)算分析8.1評估方法說明本項目地塊的評估辦法，綜合使用成本法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法等土地評估方法，再結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況，對項目地塊進行價值評估，并用價值評估結(jié)果為參考對土地出讓價格與土地的未來發(fā)展方向做出定位，對地塊進行價值分析，具體步驟如下：1．項目地塊評分：將影響地塊價格的各項因素進行兩次權(quán)重計算，權(quán)重評分中，單項因素滿分10分，及格分為6分，以此可計算得出各項目最終項目權(quán)重分。接著，將對項目現(xiàn)有情況進行評分，并結(jié)合最終項目權(quán)重分與投資者對地塊的實際評分進行綜合計算，得出本地塊的綜合評分，綜合評分滿分為1分。2．結(jié)合本地塊的綜合評分與玉林市地塊的土地出讓均價，結(jié)過計算，得出項目地塊目前的價值。3．結(jié)合玉林市土地價格增長率，計算出5年后，在不考慮其他影響因素的情況下，本地塊的價值。8.2項目地塊評分8.2.1權(quán)重分計算方法得分的總分為10分，6分為及格分一次權(quán)重=項目得分/∑每項項目得分最終權(quán)重分=二次權(quán)重×一次權(quán)重表8—1地塊評分權(quán)重表地塊自身規(guī)劃（二次權(quán)重40%）項目評述得分一次權(quán)重最終項目權(quán)重分地塊大小地塊大小直接影響到資本總投入，以及最終的規(guī)劃設(shè)計及項目定位。830%12%容積率容積率越高項目的收益越高，但過高的容積率將影響項目品質(zhì)。726%10%工整程度項目工整度對規(guī)劃設(shè)計有一定影響。415%6%商業(yè)面積比例商業(yè)物業(yè)收益高于住宅物業(yè)，但是當(dāng)市場商業(yè)達到飽和時，商業(yè)部分的量應(yīng)該做適當(dāng)調(diào)整。519%8%公共設(shè)施配建公共設(shè)施配建將增加建設(shè)成本，但是對于項目品質(zhì)的提升有較大幫助。311%4%地段環(huán)境要素（二次權(quán)重40%）項目評述得分一次權(quán)重最終項目權(quán)重分所處地段價值地塊所處地段對于入市價格起決定性作用。817%7%居住氛圍居住氛圍影響項目品質(zhì)613%5%交通便利程度主要包括附近街道的擁擠程度，到商業(yè)中心和商務(wù)中心的時間距離等。715%6%生活配套學(xué)校、市場、醫(yī)院、娛樂運動等生活配套。510%4%景觀資源包括自然景觀及人文景觀510%4%購房人群需求周邊居民的購房能力及對購房環(huán)境造成的影響。48%3%地塊商業(yè)價值周邊居民的消費水平，商業(yè)氛圍，已有商業(yè)飽和程度等等510%4%城市規(guī)劃地段升值潛力影響升值潛力。817%7%時間修正（二次權(quán)重20%）項目評述得分一次權(quán)重最終項目權(quán)重分時間因素時間因素對土地價格有重要影響10100%20%8.2.2地塊評分總分值為10分假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分值為5分，項目優(yōu)勢與周邊項目相當(dāng)分值＞5分，項目優(yōu)勢大于周邊其它項目分值＜5分，項目優(yōu)勢小于周邊其它項目本項目為未開發(fā)片區(qū)，因此周邊參考項目為相鄰的江南板塊中各項目。表8—2項目地塊評分表地塊自身規(guī)劃項目評價本項目得分項目權(quán)重分地塊大小玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場或房地產(chǎn)項目812%容積率容積率一般，0.5-1.5，收益適中510%工整程度土地未經(jīng)過平整，界限也還未劃定26%商業(yè)面積比例商貿(mào)物流為主，配合房地產(chǎn)項目建設(shè)，房地產(chǎn)物業(yè)占比例較大58%公共設(shè)施配建有公共設(shè)施配建要求，且周邊有相關(guān)生活配套正在建設(shè)34%地段環(huán)境要素項目評述本項目得分項目權(quán)重分地段價值地塊位于玉林市江南區(qū)，價值未體現(xiàn)，但隨著外環(huán)道路通車，將有一定的價值體現(xiàn)37%居住氛圍周邊地塊未開發(fā)35%交通便利程度交通便利，有外環(huán)路、高速路，臨近洛湛鐵路36%生活配套生活配套正日益完善34%景觀資源周邊為水田，景觀一般24%購房人群需求有較大的市場需求43%地塊商業(yè)價值周邊配套有待建成，商業(yè)價值尚未體現(xiàn)34%城市規(guī)劃地段升值潛力城市未來規(guī)劃較好，有一定的升值潛力37%時間修正項目評述本項目得分項目權(quán)重分時間因素本項目入市尚有一段時間，且建設(shè)時間長，預(yù)計項目入市時周邊環(huán)境已經(jīng)有所改善。620%8.2.3項目地塊得分計算項目得分=∑（目前得分值×項目對應(yīng)權(quán)重得分值）=4.49項目標(biāo)準(zhǔn)分=項目得分/標(biāo)準(zhǔn)分值=4.49÷5=0.8988.3目前地塊的價格預(yù)測根據(jù)相關(guān)調(diào)查及有關(guān)渠道得出，玉林市近四年住宅類房地產(chǎn)項目的土地價格如下表所示，2008年土地均價51.49萬元/畝，較07年61.5萬元/畝有所回落，隨著2009年經(jīng)濟形式的好轉(zhuǎn)，1-6月份土地出讓價格有所回升，已超過2007年平均價格，回升趨勢平穩(wěn)，因此，結(jié)合2009年的玉林市土地出讓價格對項目地塊進行價格測算。年份出讓量（宗）出讓面積（畝）出讓金額（萬元）平均出讓單價（萬元/畝）20068691.46441052.55359.372007251737.11106832.2661.52008252335.679210677051.9420095301.1320220.8867.15目前地塊所地區(qū)均價×項目標(biāo)準(zhǔn)分=目前可售價格項目目前地價預(yù)測：67.15×0.898=60（萬元/畝）8.4項目地塊指標(biāo)建議根據(jù)對玉林市場的了解，地理位置分析，地塊對于城市來說是功能強的地塊，專業(yè)市場為主，居住為輔的，主要指標(biāo)如下：土地位置土地面積土地用途出讓年限規(guī)劃指標(biāo)要求各用途建筑面積占總建筑面積的比例容積率建筑密度綠地率限高玉林市江南區(qū)石子嶺與楊子嶺組團附近2000畝城鎮(zhèn)住宅及批發(fā)零售城鎮(zhèn)住宅：70年批發(fā)零售：40年＞0.5且≤1.5＞28%且≤35%＞30%且≤32%40米住宅≥70%，商業(yè)20%-30%相關(guān)指標(biāo)說明：1.結(jié)合周邊地塊銀豐國際中藥港2.9的容積率，考慮本項目地塊面積及項目定位，出于謹(jǐn)慎考慮，容積率預(yù)測為0.5-1.5；2.項目定位為多層建筑及高層建筑，限高為40米；3.本項目定位專業(yè)市場，商業(yè)部分占項目建筑面積的20%-30%；8.5項目地塊價值預(yù)測經(jīng)過調(diào)查，得出2006年至2009年玉林市土地出讓單價及土地出讓價格增長率，具體如下表所示：年份2006年2007年2008年2009平均出讓單價（萬元/畝）59.3761.551.9467.15增長率25.41%3.6%-15.5%29.28%結(jié)合近兩年的經(jīng)濟發(fā)展情況及房地產(chǎn)市場的波動情況，將2009年上半年的土地出讓單價與2007年的土地出讓單價進行對比，得出年增長率為9.18%，并將此增長率做為未來幾年內(nèi)玉林市的土地增長率。結(jié)合土地價格預(yù)測結(jié)果，5年后本項目地塊價格為：60×(1+9.18%)^5≈93萬元小結(jié)：通過對以上玉林土地市場以及對項目地塊周邊的土地價格的分析，認(rèn)為目前地塊如果以掛牌形式進行出讓，價格會在約60萬/畝，如果以玉林土地市場每年9.18%的價格增長率計算，五年后地塊的價格將會上升到約93萬/畝，可見地塊的升值潛力非常巨大，如果集團公司與玉林市政府的合作，以較低的價格獲得該地塊，則單是計算土地價值的收益，5年后的收益將會成倍增長，土地收益率較高。因此，建議盡快與玉林市政府達成合作協(xié)議，取得土地的所有權(quán)。第九部分項目地塊運作方案經(jīng)過與玉林市政府溝通后，項目通過運作，以低于市場的價格拿到本地塊，之后進入到地塊運作階段，對運作方式，有如下三種建議：9.1方案一：自行投資開發(fā)運作（1）運作方式。由集體公司出資，購買土地所有權(quán)，并由集團下屬地產(chǎn)開發(fā)公司進行建設(shè)開發(fā)。（2）優(yōu)勢。項目的所有收益歸集團所有，并且能讓集團下屬地產(chǎn)公司積累豐富的開發(fā)經(jīng)驗，為集團未來更好的介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域打下堅實基礎(chǔ)。（3）劣勢。集團下屬開發(fā)公司缺乏大型房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)驗，并且集團需要投入大量的資金進行開發(fā)建設(shè)，項目周期長，不可預(yù)見因素復(fù)雜，風(fēng)險大。9.2方案二：獨立進行土地運作（1）運作方式。由集體公司出資，在完全獲得土地所有權(quán)后，將土地進行打包分割出讓，讓不同的開發(fā)企業(yè)對地塊進行開發(fā)建設(shè)，獲取土地項目出讓收益。（2）優(yōu)勢。項目運作期短，運作方式簡單，能在短期內(nèi)獲得較高投資回報。（3）劣勢。地塊不再是集團下屬的產(chǎn)業(yè)，地塊的項目戰(zhàn)略定位及開發(fā)節(jié)奏將不再由集團掌控。該地塊具有很好的開發(fā)潛力，僅僅土地運作，無法享受物業(yè)開發(fā)帶來的價值，且與集團戰(zhàn)略不符。9.3方案三：合作開發(fā)（1）運作方式。通過與玉林市政府協(xié)商，把項目地塊分割為若干份，分期進行購買。獲得第一塊土地后，通過對地塊進行評估，以地塊價值評估獲得的溢價與第三方企業(yè)合作開發(fā)，由第三方合作企業(yè)承擔(dān)溢價成本，共同開發(fā)該地塊。集團公司獲得土地溢價資金后，繼續(xù)投入下一地塊的開發(fā)，按以上模式開發(fā)剩余全部地塊。項目建設(shè)以集團公司為龍頭，多個有實力的合作企業(yè)共同建設(shè)。合作企業(yè)負(fù)責(zé)項目的投入與運營，公司以土地投入獲取項目合作分成收益。（2）優(yōu)勢。開發(fā)企業(yè)擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，可有效的協(xié)助集團成功開發(fā)本項目，以較少的資金投入撬動項目的整體開發(fā)，實現(xiàn)投資效益最大化，且可以自行掌控項目定位與開發(fā)節(jié)奏。（3）劣勢。集團公司對于整體項目的把控受到開發(fā)企業(yè)的制約，運作收益與開發(fā)企業(yè)的運作方式直接掛鉤，且前期收益與上兩種運作方案相對較低。第十部分項目地塊項目投資測算及資金籌措10.1方案一投資成本測算1.土地購買成本根據(jù)與玉林市政府的初步溝通，土地購買費用暫定為18萬元/畝，該土地購買費用包括土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費及土地開發(fā)成本。土地使用權(quán)出讓金為交給國家的土地使用權(quán)費，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費為大市政費和四源費，土地開發(fā)成本為征地及拆遷補償、七通一平費等費用。其中，征地費用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費用，主要包括土地補償費、青苗補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉(zhuǎn)人員安置費、菜田基金、耕地占用稅等；拆遷補償費用是指城市土地的舊城改造費用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補償費用主要為被拆遷居民房屋的補償及安置費，單位拆遷補償為被拆遷單位房屋的補償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。土地總購置費用為：18×2000=36000萬元=3.6億元2.工程項目成本房地產(chǎn)項目投資測算中的政府報建費的收取按照玉林市建設(shè)局的取費標(biāo)準(zhǔn)，其余收費項目按照同類項目的成本概預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)收取。各項取費標(biāo)準(zhǔn)如下（見下表）：序號項目取費標(biāo)準(zhǔn)一前期費用1.1～1.4之和1.1前期顧問咨詢費實際發(fā)生的金額1.2水文、地勘費工程費用的0.3%1.3設(shè)計費26元/㎡1.4政府報建費1.4.1～1.4.12之和1.4.1城市配套費建安工程費用的3%1.4.2勞保費建安工程費用的2%1.4.3質(zhì)檢費建安工程費用的0.18%1.4.4農(nóng)工保證金建安工程費用的2%1.4.5噪聲超標(biāo)排污880元/月，按工程時長計算1.4.6白蟻防治費2元/㎡1.4.7城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費2元/㎡1.4.8墻改費4.6元/㎡1.4.9散裝水泥保證金0.75元/㎡1.4.10垃圾處理費0.24元/㎡1.4.11施工圖紙審查費2.5元/㎡1.4.12人防費地下室已做人防設(shè)施，免交人防費二工程費用2.1～2.2之和2.1市政工程及環(huán)境2.1.1～2.1.3之和2.1.1硬地工程150元/㎡，以總占地面積扣除基底面積、綠化面積后的面積計算（道路、廣場）2.1.2綠化工程80元/㎡，按綠地面積計算，含水體2.1.3室外工程50元/㎡，按總用地面積計算（給排水、氣管道、供電等）2.2建安工程費用2.2.1～2.2.4之和2.2.1地上建筑項目部分為多層建筑，均安裝電梯，層數(shù)相差不大，地上建筑均按同一標(biāo)準(zhǔn)收取建安工程費用，2.