房地產(chǎn)行業(yè)：房地產(chǎn)這輪走到什么位置了

行業(yè)專題報(bào)告位置了分析師汪毅yangfanyjy@三行業(yè)集中度可能再次上升1.1各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)顯示已進(jìn)入筑底期比0000.20.112345資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院但較2022年底降幅縮小，可以看出行業(yè)?？⒐っ娣e一季度有較高的增長(zhǎng)，一方面是保交樓政策的作用，另一方面竣工維持在較高00.00.00005-0.1150050.151-0.2資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院1.1各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)顯示已進(jìn)入筑底期70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)在2023年3月份已大幅度減少到5個(gè)，顯示出整體房?jī)r(jià)企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)?；仡櫄v史，市場(chǎng)走出低谷都始于環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格:環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)02010-112012-042013-082014-122016-052017-092019-022020-062021-102023-03資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院1.1各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)顯示已進(jìn)入筑底期城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):環(huán)比2013-012014-092016-052017-122019-082021-042022-12.50.00.50資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù):環(huán)比2013-012013-012014-092016-052017-122019-082021-042022-12.00.50資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院2022年全年下跌后，在2023年2、30000000000000:累計(jì)值，億元:累計(jì)值，億元0000%-10.00%-20.00%-30.00%資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院26.73%，銷售面積-24.3%的大幅度下滑后，2023年一季度企穩(wěn)，3月份銷售額已同比正增長(zhǎng)3%，銷售面積同比降幅縮窄至-3.5%。2022年由于普遍的提前還款，加之全年銷售額大幅度下滑，個(gè)人住房貸款余額全年零增長(zhǎng)。今年一季度個(gè)人住房貸款余額余額38.94萬億元，較2022年12月增長(zhǎng)0.36%，已恢復(fù)正增長(zhǎng)。00000000-0.1-0.2-0.3資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院2013-082015-072017-062019-052021-042023-03資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院A股上市房地產(chǎn)企業(yè)市盈率、市凈率已在歷史最低區(qū)域，其中市盈率已有所回升，。市盈率(TTM)市凈率(LF)122022-12-20.00-30.00-40.00-50.00-60.00市盈率(TTM)-17.93-52.90市凈率(LF)資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院城市能級(jí)的分化比城市02015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-01-10資料來源：Wind，長(zhǎng)城證券研究院2502001501002015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-01資料來源：Wind，長(zhǎng)城證券研究院城市二線城市一線城市城市二線城市一線城市現(xiàn)階段的投資更趨向于一線城市。%8.90%2.90%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%資料來源：中指研究院，長(zhǎng)城證券研究院TOP業(yè)2023年1-4月銷售情況央國(guó)企和民企的分化TOP業(yè)2023年1-4月銷售情況2022年，擁有央國(guó)企背景的企業(yè)銷售額占比達(dá)到75%，相較2021年提升了7個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)份額持續(xù)提升；民營(yíng)房企銷售額占比下降至25.0%。今年以來，央國(guó)企銷售復(fù)很大銷售壓力。市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)開發(fā)商的信任度受到巨大打擊，在預(yù)售制下，購(gòu)房者轉(zhuǎn)而信任央國(guó)企背營(yíng)企業(yè)更加銷售不暢，經(jīng)營(yíng)雪上加霜。5%5%%90%90%1.80%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%資料來源：中指研究院，長(zhǎng)城證券研究院性質(zhì)銷售額銷售面積相比2022年相比2021年相比2022年相比2021年央國(guó)企16.58混合所有制企業(yè)企業(yè)資料來源：中指研究院，長(zhǎng)城證券研究院城市內(nèi)部的分化受2022年宏觀經(jīng)濟(jì)影響，剛需購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，改善購(gòu)房者受影響更小，市場(chǎng)改善型需求持續(xù)釋放。開發(fā)商也加大改善類產(chǎn)品推出。相比于2021年，140平米以上改面提升。在市場(chǎng)改善型需求增長(zhǎng)、剛需減弱的情況下，配套差、地段偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目去化周期變產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、%%6.20%4.50%%%20%%0%2.40%10%%%5.60%9.00%%0%%.20%%9.60%一線城市二線城市三四線城市資料來源：中指研究院，長(zhǎng)城證券研究院三行業(yè)集中度可能再次上升過去二十年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，行業(yè)集中度持續(xù)提升，但隨著這波市場(chǎng)調(diào)整，集中度也出現(xiàn)了下降，部分頭部房企銷售額出現(xiàn)大幅度下滑是主要原因。隨著市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，行業(yè)集中度將恢復(fù)平穩(wěn)，未來隨著行業(yè)出清，分化越來越清晰，集中度或?qū)⒒謴?fù)上部分銷售大幅度下降的企業(yè)，由于過去高杠桿的發(fā)展模式，企業(yè)現(xiàn)金流面臨很大問向發(fā)生轉(zhuǎn)換的情況下，艱難轉(zhuǎn)型。中度:銷售金額:CR102009-072011-062013-052015-042017-032019-022021-012022-12資料來源：WIND，長(zhǎng)城證券研究院土地獲取能力不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)生產(chǎn)與銷售單元是一體且離散化，依托于一個(gè)個(gè)獨(dú)立的發(fā)能力兩個(gè)角度。在2022年和今年1-4月份的拿地企業(yè)中，央國(guó)企背景的企業(yè)仍然是主力。在今年上海第一輪土拍中，19宗地塊中14塊被央國(guó)企獲取，雖然也有近20家民營(yíng)企業(yè)參拍，但國(guó)企普遍報(bào)名多塊土地，民企只報(bào)名少量或者一塊土地，因上海土拍保證金為起拍價(jià)的1.1倍，幾家頭部央國(guó)企報(bào)名超過十塊土地，更體現(xiàn)出現(xiàn)階段央國(guó)企與民企之間資金實(shí)力的巨大差距。這將影響未來規(guī)模的增長(zhǎng)。部分國(guó)企在2022年逆勢(shì)增長(zhǎng)，規(guī)模和占比創(chuàng)性質(zhì)2023年TOP102023年TOP202022年TOP102022年TOP20央國(guó)企56混合所有制企業(yè)3334營(yíng)企業(yè)2614資料來源：中指研究院，長(zhǎng)城證券研究院項(xiàng)目開發(fā)能力因此收入確認(rèn)一般會(huì)滯后1-2年。因此在分析房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)時(shí)需考慮時(shí)效性，并結(jié)經(jīng)營(yíng)情況。；三費(fèi)、融資成本等6．風(fēng)險(xiǎn)提示?風(fēng)險(xiǎn)提示：?宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。受外需減弱，內(nèi)需不足影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇面臨壓力。假若2023年全年宏觀經(jīng)濟(jì)不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期增長(zhǎng)，將影響房地產(chǎn)行業(yè)的需求增長(zhǎng)。?房產(chǎn)稅超預(yù)期落地風(fēng)險(xiǎn)。若房產(chǎn)稅超預(yù)期落地，將對(duì)市場(chǎng)信心造成沖擊，加劇市場(chǎng)觀望情緒，造成短期沖擊。?房地產(chǎn)金融政策風(fēng)險(xiǎn)。若房地產(chǎn)金融政策收緊，如居民房貸利率上調(diào)，企業(yè)端的融資收緊等，將導(dǎo)致行業(yè)繼續(xù)下行。?土地供應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)。地方政府因財(cái)政緊張加大土地供應(yīng)，將影響市場(chǎng)供需關(guān)系。研究員承諾本報(bào)告署名分析師具有中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格或相當(dāng)?shù)膶I(yè)勝任能力，在執(zhí)業(yè)過程中恪守獨(dú)立誠(chéng)信、勤勉盡職、謹(jǐn)慎客觀、公平公正的原則，獨(dú)立、客觀地出具本報(bào)告。本報(bào)告反映了本人的研究觀點(diǎn)，不曾因，不因，也將不會(huì)因本報(bào)告中的具體推薦意見或觀點(diǎn)而直接或間接接收到任何形式的報(bào)酬。長(zhǎng)城證券投資評(píng)級(jí)說明公司評(píng)級(jí)：買入——預(yù)期未來6個(gè)月內(nèi)股價(jià)相對(duì)行業(yè)指數(shù)漲幅15%以上;增持——預(yù)期未來6個(gè)月內(nèi)股價(jià)相對(duì)行業(yè)指數(shù)漲幅介于5%~15%之間;持有——預(yù)期未來6個(gè)月內(nèi)股價(jià)相對(duì)行業(yè)指數(shù)漲幅介于-5%~5%之間;賣出——預(yù)期未來6個(gè)月內(nèi)股價(jià)相對(duì)行業(yè)指數(shù)跌幅5%以上.行業(yè)評(píng)級(jí)：強(qiáng)于大市——預(yù)期未來6個(gè)月內(nèi)行業(yè)整體表現(xiàn)戰(zhàn)勝市場(chǎng);中性——預(yù)期未來6個(gè)月內(nèi)行業(yè)整體表現(xiàn)與市場(chǎng)同步;弱于大市——預(yù)期未來6個(gè)月內(nèi)行業(yè)整體表現(xiàn)弱于市場(chǎng).特別聲明《證券期貨投資者適當(dāng)性管理辦法》、《證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)投資者適當(dāng)性管理實(shí)施指引(試行)》已于2017年7月1日起正式實(shí)施。因本研究報(bào)告涉及股票相關(guān)內(nèi)容，僅面向長(zhǎng)城證券客戶中的專業(yè)投資者及風(fēng)險(xiǎn)承受能力為穩(wěn)健型、積極型、激進(jìn)型的普通投資者。若您并非上述類型的投資者，請(qǐng)取消閱讀，請(qǐng)勿收藏、接收或使用本研究報(bào)告中的任何信息。因此受限于訪問權(quán)限的設(shè)置，若給您造成不便，煩請(qǐng)見諒！感謝您給予的理解與配合。免責(zé)聲明長(zhǎng)城證券股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)城證券)具備中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資本報(bào)告由長(zhǎng)城證券向?qū)I(yè)投資者客戶及風(fēng)險(xiǎn)承受能力為穩(wěn)健型、積極型、激進(jìn)型的普通投資者客戶(以下統(tǒng)稱客戶)提供，除非另有說明，所有本報(bào)告的版權(quán)屬于長(zhǎng)城證券。未經(jīng)長(zhǎng)城證券事先書面授權(quán)許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制和發(fā)布，亦不得作為訴訟、仲裁、傳媒及任何單位或個(gè)人引用的證明或依據(jù)，不得用于未經(jīng)允許的其它任何用途。如引用、刊發(fā)，需注明出處為長(zhǎng)城證券研究院，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本報(bào)告是基于本公司認(rèn)為可靠的已公開信息，但本公司不保證信息的準(zhǔn)確性或完整性。本報(bào)告所載的資料、工具、意見及推測(cè)只提供給客戶作參考之用，并非作為或被視為出售或購(gòu)買證券或其他投資標(biāo)的的邀請(qǐng)或向他人作出邀請(qǐng)。在任何情況