三級計劃管控體系詳解

（優(yōu)選）三級計劃管控體系目前一頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點施工營銷推廣計劃計劃公司年度經(jīng)營目標項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃一級計劃承建商、材料分判計劃售樓賣場計劃各專

二級計劃三級計劃

項目總體開發(fā)計劃剖析以及建議

1.項目關(guān)鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析

2.房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃編制要求

3.編制建議案例

4.在不同管控模式下的建議

3~5年戰(zhàn)略人力資源配置目前二頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點

項目關(guān)鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀:在行業(yè)中，各個房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對于房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃的定義和控制關(guān)注點不盡相同，有營銷導向型、有法務(wù)導向、有承建導向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因為項目關(guān)鍵節(jié)點計劃體現(xiàn)的是一個企業(yè)的經(jīng)營思想。項目關(guān)鍵節(jié)點計劃行業(yè)現(xiàn)狀分析目前三頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點

以營銷為導向的計劃管理安排

1.土地使用證 2.交地 3.方案 4.初步設(shè)計 5.施工圖設(shè)計 6.開工 7.售樓處、樣板房區(qū)開放 8.預(yù)售許可證 9.開盤 10.完成銷售額45％ 11.完成銷售額70％ 12.完成銷售額95％ 13.景觀施工進場 14.竣工 15.交房 16.交房95％房地產(chǎn)企業(yè)以營銷為導向的項目關(guān)鍵節(jié)點計劃案例目前四頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點龍湖：集團關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點14個關(guān)鍵節(jié)點：（1）取得國土使用權(quán)證（2）交地（3）完成方案設(shè)計（4）完成初步設(shè)計（5）完成施工圖設(shè)計（6）取得施工許可證（7）項目開工（8）售樓處、樣板區(qū)開放（9）取得預(yù)售許可證（10）開盤（11）景觀施工進場（12）竣工備案（13）交房（14）交房完成率95％不影響集團管控的14個關(guān)鍵節(jié)點，地區(qū)公司可自行調(diào)整計劃，只需將結(jié)果抄送集團運營中心；影響上述14個節(jié)點中紅色的5個節(jié)點，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進行書面解釋，并經(jīng)集團總裁審批，以引起關(guān)注；剩余9個關(guān)鍵節(jié)點的變化由集團運營中心審批；集團只考核項目關(guān)鍵節(jié)點的按時達成率。目前五頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點

房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃編制要求建議：

1.公司經(jīng)營資金進出關(guān)鍵節(jié)點（經(jīng)營進度） 2.項目融資節(jié)點（比如:四證） 3.考慮各專業(yè)關(guān)鍵節(jié)點的協(xié)調(diào)關(guān)系 4.重大的費用節(jié)點 5.上市公司的財務(wù)節(jié)點 6.報建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點 7.集團對項目專業(yè)管理監(jiān)控點 8.人力資源授權(quán)管理節(jié)點 9.適當?shù)臅r候，要考慮供方資源配置

項目總體開發(fā)計劃體現(xiàn)項目經(jīng)營思想、統(tǒng)領(lǐng)項目各專業(yè)計劃，是項目進入實施階段最核心的計劃。房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃編制要求目前六頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃編制建議案例1.土地確權(quán)（項目第一筆付款）——完善法律手續(xù)、重大費用節(jié)點2.場地拆遷完畢——完善法律手續(xù)3.項目經(jīng)營實施策劃報告——經(jīng)營監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)4.概念性方案設(shè)計任務(wù)書——專業(yè)節(jié)點5.概念性方案設(shè)計任務(wù)書集團確認——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)6.營銷方案——專業(yè)節(jié)點7.營銷方案集團確認——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)8.《項目投資分析模型（概念版）》——項目專業(yè)風險控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)9.規(guī)劃及建筑方案集團確認——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)10.詳規(guī)批復——完善法律手續(xù)11.建筑用地規(guī)劃許可證——完善法律手續(xù)12.土地證——完善法律手續(xù)13.建筑方案征詢及批復——完善法律手續(xù)14.園林景觀方案設(shè)計集團確認——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)15.擴初征詢及批復——完善法律手續(xù)16.“示范區(qū)”策劃方案集團確認——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)17.施工圖報建、會審——專業(yè)節(jié)點18.建設(shè)工程規(guī)劃許可證——完善法律手續(xù)19.簽訂總承包合同——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)20.建筑工程施工許可證——專業(yè)節(jié)點21.四證取得——融資節(jié)點22.基礎(chǔ)工程開工——專業(yè)節(jié)點23.“示范區(qū)”完工開放——專業(yè)節(jié)點24.預(yù)售許可證辦理——完善法律手續(xù)25.開盤——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點26.完成銷售額30％——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點27.完成銷售額45％——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點28.完成銷售額70％——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點29.完成銷售額85％——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點30.主體工程結(jié)構(gòu)完工——重大費用節(jié)點31.外立面落架——重大費用節(jié)點32.市政配套工程及室外工程——重大費用節(jié)點33.竣工備案——完善法律手續(xù)34.交樓入伙——專業(yè)節(jié)點35.辦理房產(chǎn)證——完善法律手續(xù)目前七頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃在不同管控模式下的精度建議1.2.集團公司控制區(qū)域總部，計劃控制節(jié)點建議20～30個；區(qū)域總部控制項目公司，計劃控制節(jié)點建議45～50個；我們的關(guān)鍵節(jié)點控制多少個合適？目前八頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點項目現(xiàn)金流分析計劃剖析及建議承建商、材料進場計劃公司年度經(jīng)營目標項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃營銷推廣計劃施工一級計劃承建商、材料分判計劃售樓賣場計劃二級計劃三級計劃1.項目現(xiàn)金流分析計劃行業(yè)現(xiàn)狀：此 計劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗 糙，沒有成本部門、工程部門參 與，僅僅由財務(wù)根據(jù)經(jīng)驗估算出來2.建議：對項目前期時間管理、項目

工程管理進行優(yōu)化，有效提高資金 利用效率。各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃

3~5年戰(zhàn)略人力資源配置目前九頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點公司年度經(jīng)營目標項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃配套工程計劃一級計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃二級計劃三級計劃營銷推廣計劃施工進度控制計劃報建計劃承建商、材料進場計劃

施工進度控制計劃剖析及建議

1.施工進度控制計

2.施工進度控制行業(yè)現(xiàn)狀 施工進度控制編制要求

3.

3~5年戰(zhàn)略人力資源配置目前十頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的本質(zhì)意義經(jīng)營目標行動計劃轉(zhuǎn)化?房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的本質(zhì)意義就是：

把公司的經(jīng)營目標轉(zhuǎn)化為工程管理的行動計劃。?這是房地產(chǎn)工程項目管理最關(guān)鍵的計劃！目前十一頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)項目施工進度控制計劃疑問?此計劃與總包施工組織設(shè)計中提供的計劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？此計劃由誰編制？什么時候編制？此計劃設(shè)置的控制節(jié)點多少合適？由什么要素決定？目前十二頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點公司年度經(jīng)營目標項目總體開發(fā)計劃項目現(xiàn)金流計劃一級計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃二級計劃三級計劃承建商、材料分判計劃剖析及建議1.分包模式對經(jīng)營進度控制的影響節(jié)后付款的必要性

3~5年戰(zhàn)略人力資源配置2.承銷商、材料分判計劃目前十三頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點分包模式對經(jīng)營進度控制的影響承建單位和甲供材料招標計劃探討：分判越細，要求甲方介入越深，經(jīng)營進度的量化可能更難。分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能力配置等。工程范圍劃分探討分判數(shù)量建議。目前十四頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點1.2.現(xiàn)金流計劃配套工程計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃需要的其它計劃三級計劃出圖、樣板封樣計劃剖析及建議

出圖、樣板封樣計劃需要前置 設(shè)計管理程序優(yōu)化承建商、材料分判計劃目前十五頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點施工圖出圖與樣板確認計劃分析施工圖出圖與樣板確認計劃施工圖出圖與樣板確認計劃要求：施工圖出圖與樣板確認計劃隨著設(shè)計深入，盡快不斷細化；二次委托設(shè)計和選材用料，盡量提前；設(shè)計部保持與成本部、工程部的及時溝通配合；關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計劃，還要細化目前十六頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點房地產(chǎn)設(shè)計管理程序優(yōu)化：設(shè)計前置、售樓賣場爭取時間、支持招標采購土建擴初建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計

建筑、規(guī)劃方案

部品設(shè)計及 定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計施工圖設(shè)計景觀概念方案設(shè)計景觀施工圖設(shè)計設(shè)備選型

實施方案設(shè)計階段

銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點

策劃階段方案報建設(shè)計管理階段

擴初設(shè)計工程管理

景觀方案設(shè)計銷售示范區(qū)設(shè)計部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議

施工圖設(shè)計指引模型研究結(jié)構(gòu)設(shè)計建筑平面目前十七頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點一級計劃

承建商出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃各專業(yè)部門計劃

需要的其它計劃二級計劃三級計劃3~5年戰(zhàn)略公司年度經(jīng)營目標

售樓賣場計劃剖析及建議1.售樓賣場計劃控制的重要性 2.售樓賣場計劃控制建議目前十八頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點售樓賣場計劃控制的重要性售樓賣場完成實現(xiàn)銷售，項目現(xiàn)金流由“－”轉(zhuǎn)“＋”的拐點。一些房地產(chǎn)企業(yè)，包括資深品牌企業(yè)，為了盡快實現(xiàn)賣樓，甚至不惜成本買時間。售樓賣場工程是平衡項目現(xiàn)金流的有效工具。做不好售樓賣場工程，房地產(chǎn)項目專業(yè)管理水平、項目運營水平，高不了！目前十九頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點售樓賣場計劃控制建議詳細編制各項賣場實施計劃，需要跨部門跨專業(yè)協(xié)調(diào)賣場工程的總體時間計劃賣場工程報建計劃賣場工程出圖計劃賣場工程招標、施工單位進場計劃賣場工程甲供材料進場計劃賣場工程樣板、樣品確認計劃賣場工程家私、家電、飾品、標識系統(tǒng)采買與布置計劃賣場營銷配合計劃施工場地階段性搬遷計劃等供方選擇及組織措施合理（適度）授權(quán)，必要時開設(shè)授權(quán)綠色通道現(xiàn)場平面布置圖（工程施工平面、示范區(qū)平面）技術(shù)措施策劃應(yīng)急措施預(yù)案目前二十頁\總數(shù)二十一頁\編于二十二點公司年度經(jīng)營目標項目關(guān)鍵節(jié)